2-15-17841/19 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. märts 2017, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-17841

Tsiviilasi

Maarika Grentsi, Age Kalliveri, Inna Kalliveri, Raivo

Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkeli, Silver Kruusamägi,

Rita Västeri, Argo Otsma, Vello Milveki, Anžela

Arslanova, Mai Ereline hagi OÜ Ramsi VK vastu

4520 euro 9 sendi ja viivise saamiseks

Apellatsioonkaebuse hind

6 383 eurot 80 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. detsembri 2016. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maarika Grents, Age Kalliver, Inna Kalliver, Raivo Lindma,

Kersti Palgi, Peeter Sirkel, Silver Kruusamägi, Rita Väster,

Argo Otsma, Vello Milvek, Anžela Arslanova, Mai Ereline

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad): Maarika Grents (isikukood XXX),

Age Kalliver (isikukood XXXX), Inna Kalliver (isikukood

XXX), Raivo Lindma (isikukood XXX), Kersti Palgi

(isikukood XXX), Peeter Sirkel (isikukood XXX), Silver

Kruusamägi (isikukood XXX), Rita Väster (isikukood XXX),

Argo Otsma (isikukood XXX), Vello Milvek (isikukood

XXX), Anžela Arslanova (isikukood XXX), Mai Ereline

(isikukood XXX); lepinguline esindaja Maiga Liiv;

Vastustaja (kostja): OÜ Ramsi VK (registrikood 10357298),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv.

RESOLUTSIOON

1. Jätta Maarika Grentsi, Age Kalliveri, Inna Kalliveri,

Raivo Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkeli, Silver

Kruusamägi, Rita Västeri, Argo Otsma, Vello Milveki,

Anžela

Arslanova,

Mai

Ereline

apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 12. detsembri 2016 otsus

muutmata.

3. Keelduda asja materjalide juurde võtmast ja lugeda

Maarika Grentsile, Age Kalliverile, Inna Kalliverile, Raivo

Lindmale,

Kersti

Palgile,

Peeter

Sirkelile,

Silver

Kruusamägile, Rita Västerile, Argo Otsmale, Vello

Milvekile, Anžela Arslanovale, Mai Erelinele tagastatuks

taotluse ja menetluskulude nimekirja lisa 15. jaanuari 2017

kinnitus.

4. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja rahaline

suurus

muutmata

ning

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud

solidaarselt

Maarika

Grentsi,

Age

Kalliveri, Inna Kalliveri, Raivo Lindma, Kersti Palgi,

Peeter Sirkeli, Silver Kruusamägi, Rita Västeri, Argo

Otsma, Vello Milveki, Anžela Arslanova, Mai Ereline

kanda.

5. Rahuldada OÜ Ramsi VK avaldus menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks.

Mõista

Maarika

Grentsilt,

Age

Kalliverilt,

Inna

Kalliverilt,

Raivo

Lindmalt,

Kersti

Palgilt,

Peeter

Sirkelilt,

Silver

Kruusamägilt, Rita Västerilt, Argo Otsmalt, Vello

Milvekilt, Anžela Arslanovalt, Mai Erelinelt OÜ Ramsi VK

kasuks

välja

menetluskulud

ringkonnakohtus

(kolmsada) eurot (ilma käibemaksuta).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Maarika Grents, Age Kalliver, Inna Kalliver, Raivo Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkel,

Silver Kruusamägi, Rita Väster, Argo Otsma, Vello Milvek, Anžela Arslanova, Mai Ereline

(hagejad) esitasid 26. novembril 2015 Tartu Maakohtusse hagi OÜ Ramsi KV (kostja) vastu

4 520 euro 9 sendi ja lisanduva intressi saamiseks.

Hagejad on XXXXX asuva 12 korteriga elamus asuvate korterite omanikud, moodustades KOÜ

XXX (ühisus). Kostja osutas kuni 20. oktoobrini 2014 hagejatele kaasomandi eseme

valitsemise osas valitseja teenust ning kogus enda arveldusarvele hagejatelt kaasomandi eseme

korrashoiuks ja remondiks raha. Samuti osutas kostja hagejatele erinevaid kommunaalteenuseid

oma majandus- ja kutsetegevuse raames.

Ühisuse üldkoosolekute dokumentide kohaselt on kostja aastal 2011 õigusliku aluseta endale

jätnud 4520 eurot 9 senti hagejate poolt kogutud remondiraha. Raha endale jätmise eesmärgiks

oli katta kostja poolt nr 8 omanikule osutatud kommunaalteenuste eest tekkinud võlgnevus.

Kostja on remondiraha endale jätmisel lähtunud korteriomanike 10. oktoobri 2011

üldkoosoleku otsusest, mis ei saa olla remondiraha sellise kasutamise aluseks. Ühisuse

üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus ei asenda korteriomanike kokkulepet.

Hagejad ei nõustu kostjaga, et hagi on aegunud. Ühisuse 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku

päevakorrapunkti nr 1 otsus on tühine, sest üldkoosolek ei olnud korteriomandiseaduse (KOS)

§ 19 lg 2 kohaselt otsustusvõimeline kuna üldkoosolekust võttis osa kolm korteriomanikku

(korterid nr 7, nr 10 ja nr 11), kellele kuulub vähem kui pool kinnistusraamatusse kantud

kaasomandiosadest. Lisaks osales koosolekul kolm isikut, kes on allkirjad andnud korterite nr

1, nr 2 ja nr 13 omanike reale, kuid kelle esindusõigust ei ole fikseeritud.

Asjaolu, et korterite nr 1, nr 2 ja nr 13 allkirjareale ei ole oma allkirja andnud korterite

omanikud, tõendavad hagiavalduse juurde lisatud Maarika Grentsi, Inna Kalliveri ja Mai

Ereline poolt omakäeliselt allkirjastatud volikirjad. 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokollil

ei ole märget, et tegemist oleks korduva üldkoosolekuga, seega ei ole tegemist KOS § 19 lg 3

olukorraga, kus üldkoosolek oleks otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Riigikohtu

lahendi nr 3-2-1-38-11 kohaselt on KOS § 19 lõike 2 ja § 19 lõike 3 rikkumise korral

üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine TsÜS § 87 järgi ega vaja kehtetuks

tunnistamist KOS § 15 lõike 4 järgi.

Kui 10. oktoobri 2011 üldkoosolek oleks olnud otsustusvõimeline, siis oleks korteri nr 8

võlgnevuse katmise otsus igal juhul tühine. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteri nr 8

võlgnevuse katmist sõnaselgelt ei otsustatud, vaid seda arutati ja lõpuks otsustati kinnitada

2011.a tegevusaruanne, mille üldkoosolekul osalejad said tutvumiseks alles üldkoosolekul ning

milles puudusid 2011. aasta septembrikuu andmed ja viited korteri nr 8 võlgnevuse katmisele.

Asjaolust, et tegevusaruande dokument esitati osalejatele alles üldkoosolekul, saab järeldada,

et rikutud on KOS § 17 lg-s 2 sätestatut ning päevakorrapunkti nr 1 otsus on tühine.

Hagejate ja kostja vahelise suhte aluseks on käsundusleping, millele kohalduvad nii

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS), võlaõigusseaduse (VÕS) kui ka korteriomandiseaduse

sätted. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on kohustatud isiku poolt kohustuse tahtliku rikkumise korral

tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat. Käsundussuhtest tulenevalt ei ole hagi

aegunud, kuna kostja on käsundisaajana tahtlikult tegutsenud enda huvidest lähtudes ning on

tahtlikult rikkunud VÕS § 620 lg-st 1 tulenevat kohustust tegutseda hagejate suhtes lojaalselt.

Hagejad leiavad otsustusvõimetuks osutunud 2012. aasta üldkoosoleku protokolli vormistamise

analoogiale tuginedes, et kostja teadis juba 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku läbiviimisel, et

koosolek ei ole otsustusvõimeline, kuna kummaski protokollis ei ole välja toodud hääletamise

tulemusi.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, vaidles hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulud jätta hagejate kanda.

Kostja tegutses hagejate poolt antud volituste piires ja vastavuses kehtiva seadusandlusega.

Kostja kutsus 10. oktoobriks 2011 kokku korteriomanike üldkoosoleku. Ühisuse 10. oktoobri

2011 üldkoosoleku protokollist (üldkoosolekust osavõtjate lehest) nähtub, et koosolekust võtsid

osa korterite nr 1, nr 2, nr 7, nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud isikutele

kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Koosolek oli otsustusvõimeline.

Koosolek kinnitas valitseja 2011 tegevusaruande ja nõustus valitseja ettepanekuga, et

korteriomandi nr 8 omaniku võlgnevus jääb korteriomanike ühisuse kanda.

Ükski hagejatest ei nõudnud ühe kuu jooksul korteriomanike 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku

otsuse kehtetuks tunnistamist (KOS § 8 lg 4). Riigikohus asus 3. juuni 2015 lahendis 3-2-1-49-

15 seisukohale, et kuna korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing, siis

lähtudes TsÜS§ 146 lg-st 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ja hagi

aegunud. Hagejad ei ole taotlenud antud hagis tunnistada kehtetuks 10. oktoobri 2011

üldkoosoleku otsust. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks omandanud hagejate raha.

Korteriomandi nr 8 omaniku pankrot kuulutati välja 2011. Pankrotimenetluse tulemusena jäi

ühisusele laekumata 4520 eurot 9 senti. 10. oktoobril 2011 toimunud üldkoosolekul oli

esindatud 51% ühisuse korteriomandite kogusuurusest esindatud häältest (koosoleku protokoll;

koosolekust osavõtjate nimekiri; volitused; korteriomandite reaalosade suurused). Koosolek

oli otsustusvõimeline. Koosolekul tegi kostja esindaja ettepaneku kanda korteriomandi nr 8

omaniku pankrotimenetluses saamatajäänud rahasumma antud elamu korteriomanike poolt

moodustatud fondi kuludeks. Kostja esitas koosolekule kinnitamiseks ühisuse tegevusaruande,

kus on fondi summadest maha kantud korter nr 8 poolt laekumata jäänud summad. Koosolek

otsustas ühehäälselt kinnitada ühisuse tegevusaruande. Samal koosolekul kinnitati ka ühisuse

remondirahade arvestus ja korteriühisuse 2012 majandamise eelarve. Otsust ei ole vaidlustatud.

Hagejad väidavad, et kostja omandas hagejate raha 10. oktoobril 2011. Kostja informeeris

hagejaid tehtavast otsustusest 10. oktoobril 2011. Hagejad pidid teada saama oma subjektiivsete

õiguste rikkumisest 10. oktoobril 2011.a. Hagejate nõue aegus 10. oktoobril 2014. Hagi on

kohtule esitatud 26. novembril 2015. Seega on hagi esitatud peale haginõude aegumistähtaja

möödumist. Kostja leiab, et hagi on nii KOS-i kui ka TsÜS-i § 150 lg 1 kohaselt aegunud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 12. detsembri 2016 otsusega jäeti hagejate hagiavaldus rahuldamata.

Menetluskulud summas 600 eurot (ilma käibemaksuta) jäeti solidaarselt hagejate kanda.

Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus, et kostja osutas kuni 20. oktoobrini 2014

korteriomanike ühisusele kaasomandi eseme valitsemise osas valitseja teenust ning kogus enda

arveldusarvele korteriomanikelt kaasomandi eseme korrashoiuks ja remondiks nn

kapitaalremondi

raha.

Samal

ajal

osutas

kostja

korteriomanikele

ka

erinevaid

kommunaalteenuseid (vesi-, kanalisatsioon, soojus), mille eest korteriomanikud tasusid

valitsejale. Pooled ei vaidle, et 10. oktoobril 2011 toimus ühisuse üldkoosolek.

Poolte vahel on vaidlus, kas 10. oktoobri 2011 toimunud üldkoosoleku otsus on tühine või

mitte. Samuti on poolte vahel vaidlus, kas antud nõue on aegunud või mitte.

Pooled ei ole esitanud kohtule pooltevahelist lepingut teenuste osutamise kohta. Seega kohus

hindas asjaolusid seaduse (VÕS § 619 jj) sätete alusel.

Maakohtule ei ole esitatud ühtegi väidet, et valitseja oleks oma kohustused täitmata jätnud.

Hagejate etteheide valitsejale seisnevad selles, et valitseja on omavoliliselt korteriomandi nr 8

omaniku poolt tasumata võla jätnud endale korteriomanike poolt kogutud kapitaalremondi raha

arvelt. Raha endale jätmise eesmärgiks oli korteri nr 8 omanikule osutatud kommunaalteenuste

eest tekkinud võlgnevus. Vaidlust ei ole selles, et korteriomanikud pidid teenuste eest kostjale

tasuma.

Maakohus leidis, et usaldusväärselt ei ole põhjendatud ega põhistatud, et kostja on rikkunud

tahtlikult TsÜS § 146 lg 1-3 nimetatud nõudeid ja milles seisneb VÕS § 620 sätestatud

hoolsusnõude mittetäitmine.

Korteriomandiseaduse § 8 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada

kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) seaduses sätestatust

erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

Ühisuse üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekust võtsid osa korterite nr 1, nr 2, nr 7,

nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud isikutele kuulus üle poole

kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline (KOS § 19

lg 2).

Maakohus leidis, et kuna korteriühistu üldkoosolekust võttis osa üle poole kinnistusraamatusse

kantud kaasomandi omanikkest, siis ei ole üldkoosoleku otsus tühine selle otsustusvõimetuse

tõttu. Hageja ei ole tõendanud, et allkirja andnud isikutel puudus esindusõigus. Hagejad ei

nõudnud ühe kuu jooksul korteriomanike 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamist.

Maakohus leidis, et kostja on täitnud oma kohustused KOS § 22 lg 1 tähenduses. Ta on

üldkoosolekul teavitanud korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad

jäävad korteriomanike kanda ja seetõttu puuduvad vahendid remondifondis.

Maakohus asus seisukohale, et kostja on tegutsenud vastavalt korteriomanike tahtele (VÕS

§ 620 lg 1). Hagejad ei ole üldkoosoleku otsust nõuetekohaselt vaidlustanud. Riigikohus on

3. juuni 2015 lahendis nr 3-2-1-49-15 asunud seisukohale, et korteriomanike üldkoosoleku

otsus on mitmepoolne tehing, mille formaalsed nõuded sätestab KOS. KOS § 18 lg 6 järgi tuleb

üldkoosoleku otsused üldjuhul protokollida ning sellele kirjutavad alla valitseja ja üks

korteriomanik (KOS § 18 lg 6) või peab otsuse kohta olema kõigi omanike kirjalik seisukoht

(KOS § 17 lg 3). KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel

korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires

tehinguid. Korteriomanikud kinnitasid tegevusaruande, mille kohaselt remondifondi maksete

arvel tasutakse tekkinud kommunaalteenuste võlg. Riigikohus on leidnud, et muuhulgas võib

heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii

kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas.

Maakohus leidis, et kostja poolt hoolsuskohustuse tahtlik rikkumine VÕS § 620 sätete alusel ei

ole tõendatud ja seetõttu ei laiene hageja nõudele aegumistähtaeg kümme aastat. TsÜS § 146

lg 1 alusel on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Korteriühistu üldkoosolek

toimus 10. oktoobril 2011. Kostja on üldkoosolekul tegevusaruandes selgitanud, et tekkinud

kommunaalvõlg jääb elamu kanda, mistõttu puuduvad elamul vahendid remondifondis.

Hagejad ei ole üldkoosoleku otsust nõuetekohaselt vaidlustanud. Hagejad on esitanud kohtusse

hagi 26. novembril 2015. Seega on haginõue esitatud kohtusse peale haginõude aegumise

tähtaega ja hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu

12. detsembri 2016 otsus ning teha asjas uus otsus, millega mõista kostjalt välja 4520 eurot

9 senti ja alates 10. oktoobrist 2011 kuni kohtuotsuse tegemiseni seadusjärgne intress ja jätta

kõik menetluskulud kostja kanda.

Hagejad leiavad, et maakohus on kohtuotsuse tegemisel rikkunud TsMS § 232 lõikes 1

sätestatut, mille kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning

otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või

mitte. Hagejad on seisukohal, et esitatud tõendid tõendavad, et kostja on 10. oktoobri 2011

üldkoosolekul tahtlikult üldkoosolekul osalejaid eksitanud ning üldkoosoleku otsustusvõime

näitamiseks jätnud märkimata korteriomanike esindajad, kes esindasid volikirja alusel, ja

vastavad volikirjad protokolli juurde lisamata, sest korteri nr 1 omaniku asemel üldkoosolekust

osavõtjate nimekirjale allkirja andnud isikule ei ole sellist volikirja kunagi antud. Sellist

eksitamist ei saa lugeda VÕS §-s 620 sätestatud nõuete kohaseks tegutsemiseks ühisuse suhtes.

Maakohus on leidnud, et hagejad ei ole tõendanud, et allkirja andnud isikutel puudus

esindusõigus, kuid maakohus ei ole selgitanud, miks hageja 1, kes on korteri nr 1 omanik,

kinnitus selle kohta, et ta ise 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul ei osalenud ning et ta ei ole

kellelegi vastavat volikirja andnud, ei ole piisavaks tõendiks. Kostja ei ole oma 4. aprilli 2016

menetlusdokumendi lisadele 3 ja 4 sellist volikirja lisanud.

Hagejad on seisukohal, et maakohus on valesti võrdsustanud 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul

arutlusel olnud tegevusaruande (protokolli juurde lisatud dokument nimetusega „XXX

kap.remondi rahade arvestus 2011.a.“) Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-49-15 nimetatud

majanduskavaga, kuivõrd majanduskava näol on tegemist dokumendiga, milles kavandatakse

tegevusi uueks perioodiks, mitte ei anta ülevaadet eelmise perioodi tegevustest.

Maakohus on rikkunud TsMS § 239 lõike 1 esimeses lauses sätestatut, mille kohaselt korraldab

kohus määrusega tõendite kogumise, kui tõendi uurimiseks on vaja tõendeid koguda. Maakohus

ei ole 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsuste kehtivuse uurimiseks tõendeid kogunud. Kuna

kostja ei esitanud korteri nr 1 omaniku asemel allkirja andnud isiku volikirja, siis oleks

maakohus pidanud koguma tõendeid nimetatud isiku esindusõiguse olemasolu kohta.

Maakohus ei ole kogunud tõendeid selle kohta, kas 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul otsuse

vastuvõtmiseks oli täidetud KOS § 17 lõikes 2 nimetatud eeltingimus. Nimetatud sätte kohaselt

on otsuse tegemiseks vajalik, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud

päevakorras kirjeldatud. Maakohtus ei olnud hagejatel võimalik üldkoosoleku kutset esitada

ega ole võimalik seda esitada ka apellatsioonkaebusemenetluses, kuna hagejate valduses seda

ei ole. Üldkoosoleku kutses sisalduvaid päevakorrapunkte ja nende sisu on võimalik tuvastada

10. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokolli päevakorra all toodud loetelust, milles aga otsust

korteri nr 8 võlgnevuse tasumiseks päevakorrapunkti nr 1 all kirjeldatud ei ole ega ole seda

kirjeldatud ka eraldi punktina.

Maakohus on valesti tuvastanud, et vastustaja on valitsejana oma kohustusi täitnud ja on

üldkoosolekul teavitanud korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad

jäävad korteriomanike kanda ja seetõttu puuduvad vahendid remondifondis. See ei õigusta

ebaseaduslikku ja korteriomanike huvide vastast tegutsemist.

Maakohus on valesti tuvastanud, et vastustaja ei ole tegutsenud enda huvides, vaid on

tegutsenud vastavalt korteriomanike tahtele. 10. oktoobril 2011 toimunud üldkoosoleku

protokolli päevakorrapunkti nr 1 otsusega ei antud kostjale volitust remondiraha arvel korteri

nr 8 võlgnevuse tasumiseks, kuna vastav volitus on võimalik anda kõigi korteriomanike poolt

kinnitatud majanduskavas, aga mitte häälteenamusega kinnitatud tegevusaruandes. Korteri nr

8 võlgnevuse kustutamine oleks pidanud sisalduma 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul

päevakorrapunkti nr 2 kinnitatud majanduskavas, s.o dokumendis pealkirjaga „Korteriühisuse

Ramsi 19 majandamise 2012 eelarve km-ta“ ja remondirahade selline kasutamine oleks saanud

toimuda peale selle dokumendi kinnitamist, mitte enne. Sellise tavapärase valitsemise piiridest

väljuva otsuse tegemist ei ole lubatud maskeerida üldkoosolekul häälteenamusega

kinnitatavasse tegevusaruandesse, selline otsus tuleb teha kõikide korteriomanike kokkuleppel.

Hagejad leiavad, et sellise volituse andmine kostjale ei saanud sisalduda ka 2010. aastal

toimunud üldkoosolekul majanduskava kinnitamise läbi, sest vastustaja sai alles 2011. aasta

suvel teadlikuks, et korteri nr 8 pankrotimenetluses jääb kostja kui kommunaalteenuse osutaja

nõue rahuldamata. Kostja on remondiraha kasutanud korteri nr 8 võlgnevuse katmiseks enne

10. oktoobri 2011 üldkoosoleku toimumist. Remondirahade enda nõude rahuldamise hetkel ei

saanud kostja olla kindel, et üldkoosolek, juhul kui osalevad kõik korteriomanikud, otsustab

sellise remondirahade kasutamise poolt.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud kostja tahtluse. Kostja on tahtlikult eksitanud 10. oktoobri

2011 üldkoosolekul osalejaid vastu võtma kostjat soodustavat otsust. Tahtlik eksitamine seisnes

10. oktoobri 2011 üldkoosolekul septembrikuu andmeid mittesisaldava remondirahade

arvestuse esitamises üldkoosolekust osavõtjatele, hiljem on üldkoosoleku protokolli juurde

tegevusaruandena lisatud erinev dokument. Kostja on tahtlikult maskeerinud kõikide

korteriomanike kokkulepet vajava otsuse üldkoosolekul häälteenamusega kinnitatava

tegevusaruande osaks.

Maakohus on valesti hinnanud, et 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus

on kehtiv, kuna seda ei ole nõuetekohaselt vaidlustatud. Nimetatud otsuse vaidlustamine ei

olnud vajalik, kuna see on algusest peale tühine.

Maakohus on valesti hinnanud aegumisaja alguse. Hagejad said remondirahade kasutamisest

2011. aasta septembris teada alles 26. novembri 2012 üldkoosolekul, kui tekkis võrdlusmoment

remondirahade arvestuse 2011. aasta ja 2012. aasta vahel, kuna 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku

protokolli ja selle lisaks olevaid dokumente korteriomanikele varem teatavaks ei tehtud.

Hagejad on seisukohal, et korteri nr 8 kommunaalteenuste võlgnevus on vaid selle

korteriomaniku asi. KOS § 13 lõike 5 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel võõrandaja

sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest

vastutajaks korteriomandi omandaja.

Maakohus on valesti kohaldanud VÕS §-s 620 sätestatut. Korteriomanike suhtes lojaalselt ja

hoolsalt tegutsev valitseja, kes tegutseb oma majandus- ja kutsetegevuses, oleks võtnud kõikide

korteriomanike nõusoleku remondirahade kasutamiseks kostja ees tekkinud korteri nr 8

võlgnevuse likvideerimiseks.

Maakohus on valesti kohaldanud KOS § 22 lõikeid 1 ja 3. Majanduskava sisaldab kaasomandi

eseme valitsemisega seotud tulevikutegevusi ning tegevusaruanne kajastab majanduskava

täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Kuna korteri nr 8 võlgnevuse terves

ulatuses tasumine ei ole kaasomandiga seotud kohustus, siis sellise majanduskava

kinnitamiseks, kus sisaldub võlgnevuse terves ulatuses tasumine, peaksid andma nõusoleku

kõik korteriomanikud, et sellist kasutust oleks võimalik järgmise aasta üldkoosolekul

tegevusaruande kinnitamisel häälteenamusega otsustada.

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud KOS § 13 lõikes 1 sätestatut, mille kohaselt tasub

korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja

kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega ning

korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Antud juhul on

10. oktoobri 2011 üldkoosolekul soovitud muuhulgas häälteenamusega otsustada korteri nr 8

omaniku tema kohustusest vabastamine ja teiste korteriomanike poolt remondifondi tehtud

sissemaksete arvel suurendada teiste korteriomanike panuseid. Sellist otsust on võimalik teha

vaid kõikide korteriomanike kokkuleppel.

5. Kostja vaidleb esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja leiab, et Tartu Maakohtu 12. detsembri

2016 kohtuotsus vastab nii materiaalõiguse kui ka menetlusõiguse normidele, on põhistatud ja

selle muutmiseks või tühistamiseks puudub õiguslik alus.

Hagejad on jätnud tähelepanuta TsMS § 230 lg 1, mille kohaselt kumbki pool peab

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Hagejad ei ole

esimeses astmes usaldusväärselt tõendanud kostja poolset hoolsuskohustuse tahtlikku

rikkumist. Hagejate väide, et kostja on eksitanud üldkoosolekul osalejaid ja on jätnud

koosoleku protokollis märkimata korteriomanike esindajad, kes esindasid korteriomanikke

volikirja alusel, on põhjendamatu. Koosoleku kohta on koostatud koosoleku protokoll, mille

lisaks on koosolekust osavõtjate nimekiri. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekust

võtsid osa korteriomanike nr 1, nr 2, nr 7, nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud

isikutele kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Mitte ükski elamu

korteriomanikest ei ole vaidlustanud seaduses ettenähtud ühekuulise tähtaja jooksul

korteriomanike koosoleku protokolli ja vastuvõetud otsust. Ka kohtuistungil ei ole hagejad

(kaasaarvatud korteri nr 1 omanik) vaidlustanud oma allkirja koosolekust osavõtjate nimekirjas.

Samuti on hagejad jätnud tähelepanuta, et hageja poolt kohtus antud ütlused ei ole tõendiks.

Tõendiks on ainult poole vande alla antud ütlused. Hagejad ei ole taotlenud enda vande all

ülekuulamist ja vande all ütluste andmist.

Hagimenetluses lasub tõendite kogumise ja esitamise kohustus vastavalt TsMS § 230 lg-le 2

pooltel.

Ekslik on hagejate seisukoht, et kostja on tegutsenud enda huvides. Koosolekul kandis kostja

korteriomanikele ette, et ühe korteriomandi omaniku osas kuulutati välja pankrot ja temalt jäi

laekumata kommunaalkulud ja muud korteriomandiga seotud kulud. Korteriomanike koosolek

otsustas võtta tekkinud kulud korteriomanike kanda. Kostja ei ole tegutsenud enda huvides.

Kostja on valitsejana täitnud oma kohustused (KOS § 22). Ta on üldkoosolekul teavitanud

korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad jäävad korteriomanike

kanda ja seetõttu puuduvad vahendid reservfondis.

Ka järgnevatel aastatel on kostja andnud hagejatele ülevaate laekunud rahaliste vahendite

kasutamisest ja rahaliste vahendite reservist. Hagejad on jätnud tähelepanuta, et alates

1. jaanuarist 2014 andis kostja kõigi antud piirkonnas asuvate elamute valitsemise üle uuele

valitsejale, mille kohta koostati põhjalik üleandmis-vastuvõtu akt. Üleandmis-vastuvõtu aktis

kajastati ka üleandmise päeval rahaliste vahendite seis, valitseja ja teiste isikute vahelised

õigused ja kohustused. Kõigil korteriomanikel oli õigus tutvuda üleandmise-vastuvõtu

dokumentide ja bilansiga, kuid mitte ükski hagejatest ei tundnud huvi üleandmise dokumentide

vastu. Uus elamu valitseja on tutvustanud hagejatele antud elamut puudutavate rahaliste

vahendite seisu, kulusid ning tulusid. Hagejad ei esitanud päringuid ega vastuväiteid

väidetavate rahaliste vahendite puudjäägi osas.

Ebaõige on hagejate väide, et kohaldamisele kuuluvad TsÜS § 146 lg 4 sätted s.o 10-aastane

aegumistähtaeg. Kohus asus õigele seisukohale, et kostja on tegutsenud vastavalt üldkoosoleku

otsusele, milles väljendus korteriomanike tegelik tahe. Hagejad ei ole küllaldaselt tõendanud,

et kostja oleks tegutsenud enda huvides. Hagejad ei ole tähtaegselt vastuvõetud üldkoosoleku

otsust vaidlustanud. Koosoleku protokoll on nõuetekohaselt koostatud, koosoleku protokollil

on valitseja ja ühe korteriomaniku ja protokollija allkirjad.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

12. detsembri 2016.a otsus muutmata.

TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsus on

vaidlustatud hagejate poolt nõude aegumise osas. Seega tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas

esitatud nõue on aegunud või mitte.

Ringkonnakohus keeldub asja juurde võtmast hagejate poolt esitatud 15. jaanuari 2017 kinnitust

koosolekul osalemise kohta TsMS § 652 lg 4 alusel. Hagejad ei ole põhistanud, miks ei saanud

nad vastavasisulist kinnitust esitada maakohtus või esitada seda koos apellatsioonkaebusega.

Kuna 15. jaanuari 2017 kinnitus on kohtule esitatud elektrooniliselt, siis loeb ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse lisad käesoleva kohtuotsusega apellandile tagastatuks.

Maakohus

on

õigesti

hinnanud

asjas

tõendeid,

kohaldanud

materiaalõigus-

ja

protsessiõigusnorme. TsMS § 230 lg 1 kohaselt tuleb poolel tõendada oma väiteid ja neid

asjaolusid, millele tuginevad poole nõuded ja vastuväited.

7. Pooled ei vaidlusta maakohtu poolt tuvastatut, et kostja osutas korteriomanike ühisusele

valitseja teenust. Hagejad on nõudes tuginenud kostjapoolsele VÕS §-st 620 tuleneva kohustuse

rikkumisele. VÕS § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema

käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Sama paragrahvi teise

lõike kohaselt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele

käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma

majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt

tunnustatud kutseoskuste tasemel.

8. Apellatsioonkaebuses leiavad hagejad, et maakohus on valesti hinnanud aegumistähtaja

algust. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga ja leiab, et maakohus on õigesti

leidnud, et hagejate nõue on aegunud.

Käsundilepingust tuleneva kohustuse rikkumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1, mille järgi on

tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Nõuete aegumistähtaeg on TsÜS §

146 lg 4 järgi kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Praegusel

juhul on kostjale etteheidetav tegu remondifondi kasutamine korter nr 8 võlgnevuse katteks.

Hagejad leiavad, et kuna 10. oktoobril 2011 korteriomanike ühisuse üldkoosolek ei olnud pädev

vastu võtma vastavasisulist otsust, siis ei oleks tohtinud kostja remondifondi arvelt võlgnevust

kustutada.

Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 järgi nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist,

algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Praegusel juhul algab

hagejate nõude aegumine ajahetkest, mil hagejad pidid teada saama kostja kohustuse

rikkumisest: korter nr 8 kommunaalteenuste võlgnevuse kandmisest remondifondi arvelt.

Asja materjalide kohaselt toimus 10. oktoobril 2011 korteriomanike ühisuse üldkoosolek, kus

osales 6 korteriomanikku (tl 8 pöördel), s.o hagejad M. Grents, I. Kalliver, R. Väster, V. Milvek,

A. Arslanova, M. Ereline, kelle omandi mõtteline osa moodustab kokku 3090/6131, s.o üle

poole omandiosast. Korteriomanike üldkoosoleku päevakorras oli 2011. a tegevusaruande

kinnitamine, 2012. a majanduskava kinnitamine ja päevakajalised teemad (tl 7). Üldkoosoleku

protokollist nähtub, et 2011. a tegevusaruanne ja 2012. a majanduskava kinnitati üldkoosoleku

poolt. 2011. a tegevusaruande kinnitamisel on selgitatud koosolekul osalenud elanikele, et

korter nr 8 kommunaalteenuste võlgnevus on kaetud remondifondi arvelt ning seetõttu

puuduvad elamul vahendid remondifondis (tl 7). Üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et keegi

oleks aruande ja majandamiskava kinnitamisele esitanud vastuväiteid. KOS § 19 lg 2 kohaselt

on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole

kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest.

9. Hagejad on XXX korteriomandite omanikud. KOS § 15 lg 1 järgi valitsevad kaasomandi eset

korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.

Ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole menetluses vaidlustanud, et nad olid 10. oktoobri 2011

üldkoosoleku toimumisest teadlikud.

Hagejad on väitnud, et korterite nr 1, 2 ja 13 omanikud ei osalenud 10. oktoobri 2011

üldkoosolekul. Asja materjalidest nähtub, et elamus on kokku 12 korterit. Hagejate poolt

esitatud e-kirja (tl 10) kohaselt on kostja esindaja juhtinud hageja M. Grentsi tähelepanu

asjaolule, et hageja osales isiklikult 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul. Hageja ei ole sellele e-

kirjale sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja A. Kalliver on volitanud üldkoosolekutel enda eest

osalema Raja Rööpi (tl 53). Hageja M. Ereline on volitanud 3. novembril 2010 Märt Peipsit end

esindama ühisuse üldkoosolekutel kuni volituse hageja poolt tühistamiseni (tl 52). Hageja ei

ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks väljastatud volituse tühistanud. Hagejaid A. Kalliver ja

M. Ereline on 20. oktoobri 2014 üldkoosolekul esindanud samad volitatud isikud, millest võib

järeldada, et ka sel ajal olid volitused kehtivad ning volitatud isikud ei andnud ilma õigusliku

aluseta allkirja koosolekul osalejate nimekirja. Seega ei ole hagejate seisukohad koosolekul

mitteosalemise kohta kooskõlas esitatud tõenditega ning hagejad teadsid või pidid teadma

koosolekul arutatust.

KOS § 15 lg järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes.

Hageja õigus tähendab aga ka seda, et ta osaleb omandi valitsemisel. Ühisuse üldkoosolek,

milles arutati remondifondi kasutamist, toimus 10. oktoobril 2011. Hagi esitati 26. novembril

2015, seega on hagejate nõue aegunud.

Hagejad ei ole menetluses toonud esile ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et nad said teada alles

26. novembril 2012 remondifondi kasutamisest võlgnevuse katteks. (Ka sellisel juhul on

hagejate nõue TsÜS § 146 lg 1 järgi aegunud 25. novembril 2015).

Hagejad ei ole menetluses tõendanud kostja tahtlikku kohustuste rikkumist, mis oleks aluseks

TsÜS § 146 lg 4 järgse aegumise kohaldamisele. Riigikohus on 25. mai 2011 määruses

tsiviilasjas nr 3-2-1-38-11 p-s 12 selgitanud, et kui korteriomanikud on sõlminud teenuste

osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning

teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja

vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt.

Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus

tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p-

d 24-25). Käesoleval juhul otsustati korteri nr 8 omaniku pankroti tõttu ühisuse remondirahade

arvelt kanda korter nr 8 võlgnevus, mis on kooskõlas KOS § 8 lg 3, § 13, AÕS §-ga 75.

Hagejad ei ole menetluses toonud välja ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et kostja, esitades

10. oktoobri 2011 üldkoosolekul arutlusel olnud tegevusaruande korteriomanikele, oleks

tegutsenud mitte oma vajadustest lähtudes, vaid kostja eesmärgiks oli hagejaid kahjustada.

Hagejad ei ole ka tõendanud, et kostja oleks kasutanud endale kasulikku õigust hagejate arvel

otsese kasu või mingisuguse muu eelise saamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejate nõue on aegunud.

10. Ringkonna kohus märgib, et ühisuse 4. detsembri 2013 toimunud 19. novembri 2013

korduskoosolekul kinnitati remondifondi kasutamise aruanne (tl 72). Poolt olid kõik viis

koosolekul osalenud korteriomanikku, s.o hageja M. Grents, hageja A. Kalliver, hageja

R. Väster, hageja A.Arslanova ja hageja A. Ereline. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-49-15

3. juuni 2015 otsuse punktis 20 asunud seisukohale, et põhimõtteliselt on võimalik sõlmitud

lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud

kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda

ka majanduskava kinnitamise otsuses. Seega on hagejad ise korduvalt heaks kiitnud

remondifondi rahade kasutamise. Hagejad ei ole 19. novembri 2013 korduskoosoleku otsuseid

KOS § 15 lg 4 kohaselt ühe kuu jooksul vaidlustanud, mistõttu on hagejate poolt remondifondis

oleva raha kasutamine korteri nr 8 võlgnevuse tasumiseks veelkord heaks kiidetud.

Ringkonnakohtu hinnangul on esitatud nõue aegunud. Seetõttu ei analüüsi ringkonnakohus

muid apellatsioonkaebuse väiteid. Ringkonnakohus märgib, et hagimenetluses ei kogu kohus

tõendeid omal algatusel. TsMS § 230 lg 1 kohaselt tuleb tõendada oma väiteid ja neid

asjaolusid, millele tuginevad poole nõuded ja vastuväited. Hagejad väited on paljasõnalised ja

tõendamata.

11. Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust, puudub vajadus muuta menetluskulude

jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud

menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta

TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda.

Kostja menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja tasu 300 eurot (ilma

käibemaksuta). Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust ning mahtu arvestades on

kostja esindaja ajakulu 3 tunni ulatuses apellatsiooniastmes vajalik ja põhjendatud ning tasu

kuulub hagejatelt väljamõistmisele.

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/