3-14-50042/70 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja Ruth

Plaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.02.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-14-50042

Haldusasi

EE

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

08.10.2013

ehitusloa

nr

66709

õigusvastasuse

tuvastamiseks ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

09.12.2013 kasutusloa nr 14571 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – EE (ik XXXXXXXXXXX), volitatud

esindaja v.adv Helmeri Indela

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Kolmas isik – MP (ik XXXXXXXXXX), volitatud

esindajad v.adv Martin Triipan ja adv Kaisa Laidvee

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21.06.2016 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

EE apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada EE apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Muuta Tallinna Halduskohtu 21.06.2016 otsust haldusasjas nr 3-14-50042

menetluskulude osas ning mõista EE-lt MP kasuks välja esimese astme menetluskulud

summas 7254 eurot (seitse tuhat kakssada viiskümmend neli).

3. Muus osas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

4. Mõista EE-lt MP kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulud summas 1186 (tuhat

ükssada kaheksakümmend kuus) eurot ja 80 senti. Muus osas jätta menetlusosaliste

apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.03.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-14-50042

2(10)

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 08.10.2013 MPle ehitusloa nr

66709 üksikelamu püstitamiseks ja ehitusloa nr 667710 abihoone püstitamiseks aadressil Harju

maakond, Tallinna linn, Pirita linnaosa, Mähe-Kaasiku tee 42.

2. Mähe-Kaasiku tee 46 kinnistu omanik EE esitas 07.11.2013 Tallinna Halduskohtule

kaebuse TLPA 08.10.2013 ehituslubade nr 66709 ja nr 66710 tühistamiseks (haldusasi nr 3-

13-70013).

3. TLPA väljastas 09.12.2013 kasutusloa nr 14571 üksikelamule ja nr 14573 abihoonele

aadressil Mähe-Kaasiku tee 42.

4. EE esitas 08.01.2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada TLPA poolt

09.12.2013 väljastatud kasutusload nr 14571 ja nr 14573 (haldusasi nr 3-14-50042). Seoses

kasutuslubade väljastamisega muutis EE 20.01.2014 avalduses kaebust haldusasjas nr 3-13-

70013, paludes tuvastada vaidlustatud ehituslubade õigusvastasus. Halduskohus liitis

haldusasjad 08.09.2014 määrusega, jättes liidetud haldusasja numbriks 3-14-50042. Kaebaja

seisukohad olid kokkuvõtvalt järgmised.

1) Vaidlustatud ehitusload on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, sealhulgas on Mähe-

Kaasiku tee 42 kinnistu hoonestatud suuremas ulatuses kui detailplaneeringuga lubatud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määruse nr 69 § 17 lg 1 alusel arvatakse

ehitisealuse pinna hulka ka terrassid. Maaüksuse pindala on 2205 m2, millest ehitiste alla jääb

1166 m2 ehk 52,88%. Detailplaneeringu järgi on suurim lubatud hoonetealune pindala 550 m2.

2) Puuduvad ehitusseaduse (EhS v.r) § 23 lg 5 kohased Mähe-Kaasiku tee lõigu T-1

kaasomanike IH, PŠ, LT ja EE notariaalselt tõestatud nõusolekud, väljastamaks ehitusluba

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu hoonete teenindamiseks vajalikele tehnovõrkudele

(liitumispunktideni), mis jäävad osaliselt Mähe-Kaasiku tee lõik T-1 kinnistule. Vastustaja pole

nõusolekuid nimetatud isikutelt küsinudki.

3) Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul asuvate ehitiste tagantjärele seadustamine 08.10.2013

ehituslubadega on põhjendamatu. Seejuures ei ole vastustaja arvestanud naaberkinnistute

omanike, sealhulgas kaebaja huvidega. Selline tegevus riivab kodanike õiglustunnet.

4) Mähe-Kaasiku tee 42 asuvad hooned varjavad kaebaja kinnistult avaneva vaate ning

vähendavad oluliselt tema kinnistule langeva päikesevalguse hulka. Ehitus- ja kasutuslubade

väljastamine riivab kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt. Vastustaja on ehituslubade

3-14-50042

3(10)

väljastamisel rikkunud kaalutlusõigust: haldusaktidest ei nähtu, et kaalutud oleks ehituslubade

väljastamisest keeldumist ja hinnatud puudutatud isikute õiguspäraseid huve.

5) Kasutuslubade väljastamise taotluses esitatud andmed olid puudulikud. Kolmas isik ei

esitanud lubade taotlemisel ehitiste teostusjoonist (geodeetilist alusplaani), kus on ära näidatud

hoonete paiknemine krundil, kaugused piiridest jne. Teostusjoonise kui ehitamise tehnilise

dokumendi olemasolu on nõutav EhS v.r § 31 lg 2 p 11 alusel.

6) Vastustaja ei kuulanud kaebajat kasutuslubade andmise menetluses ära. Seetõttu on

tagantjärele võimatu veenduda, kas kasutuslubade andmisel kaaluti kõiki poolt- ja

vastuargumente.

7) Vastustaja rikkus kasutuslubade andmisel EhS v.r § 32 lg-t 1, jättes kontrollimata, kas

kolmanda isiku ehitised vastavad ehitisele ettenähtud nõuetele. Paikvaatluse käigus teostatud

mõõdistused tõendavad, et kolmanda isiku elamu ei vasta ehitusprojektile. Eelprojekti kohaselt

likvideerimisele kuuluvat müüriosa ei ole täies ulatuses likvideeritud. Kõnealune müür varjab

kaebaja kinnistult mere poole avanevat vaadet.

5. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Ärakuulamisõigust ei ole rikutud. Kaebaja on olnud kaasatud Mähe-Kaasiku tn 42

kinnistuga seotud menetlustesse juba alates 2008. aastal algatatud ehitusjärelevalve

menetlusest. Kõnealuse kinnistuga seoses on kohtute menetluses olnud viis erinevat kohtuasja

ning vastustajale olid juba kõik kaebaja vastuväited teada. Sellest hoolimata andis vastustaja

kaebajale võimaluse ehituslubade menetluses oma vastuväited esitada. Asjaolu, et kaebaja

kõikide vastuväidetega ei arvestatud, ei tähenda ärakuulamiskohustuse või kaalutlusõiguse

rikkumist. Vastustaja teavitas kaebajat ka kasutusloa taotluse esitamisest, kuid kaebaja selles

menetluses oma arvamust ei esitanud.

2) Vastuolu detailplaneeringuga ei esine. Kaebaja pole eristanud mõisteid „ehitise

ehitisealune pind“ ja detailplaneeringus antud „hoonete ehitusalune pind“. Ehitisregistrisse

kantud ehitisealuse pinna hulka loetakse lisaks hoone enda alusele pinnale ka varikatuseta

terrassid ning väline basseiniosa. Hoone ehitusaluse pindala hulka varikatuseta terrasse ega

katmata trepiosasid ei arvata. Praegusel juhul on ehitisealuse pinna arvestuses lisaks elamule

40,9 m2 varikatuseta terrasse ja 10,7 m2 basseiniosa ning abihoonele lisanduvad 20,8 m2

ulatuses varikatuseta terrass ja 0,9 m2 ulatuses katmata trepiosa. Kui need hooneteväliste

katmata ehitiste pindalad lahutada ehitisregistrisse kantud ehitisealusest pinnast, puudub

hoonete enda pindalade ja detailplaneeringus lubatud hoonete pindala vahel vastuolu.

Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas rikub kaebaja subjektiivseid õigusi katmata terrassi või

trepi suurus.

3) Vastustaja on kontrollinud ehitiste vastavust nõuetele. Ehitistel ei ole puudusi, mis annaksid

aluse kasutuslubade tühistamiseks.

4) Olemasolevaid, 2006. aastal rajatud trasse kajastavale ehitusprojektile antud ehitusluba,

mille alusel täiendavaid ehitustöid ei teostatud, ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Trasside

projekteerimise tänavamaale on kooskõlastanud tänavamaa kaasomanikud IH, LT ja PŠ ehk ¾

kaasomanikest. Vaidlus tehnorajatiste talumiskohustuse üle on tsiviilõiguslik ega kuulu

lahendamisele ehitusloa andmise menetluses.

6. MP vaidles kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

1) Ehitusprojektis toodud hoonete hoonealune pind vastab detailplaneeringu kohasele

hoonealuse pinna piirmäärale. Kuna ehitisealuse pinna tingimust detailplaneering ei sätesta, siis

3-14-50042

4(10)

ei saa ehitusprojekt olla selles osas ka detailplaneeringuga vastuolus. Detailplaneeringule

vastavate hoonete ehitamine ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi.

2) Kaebaja väited vaate varjamise kohta on põhjendamatud. Mähe-Kaasiku tee 42 krunt ei

olnud varem tühi ning praegune hoonestus võimaldab kaebajale võrreldes varasemaga parema

vaate. Kolmanda isiku elamu on piirkonna jaoks tavapärane lamekatusega kahekordne elumaja,

mis on pealegi oluliselt madalam kaebaja majast.

3) Isegi kui nõustuda kaebaja väitega, et müüriosa laius ei vasta ehitusprojektile, ei ole põhjust

sellist erinevust pidada kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuvaks määras, mis tingiks kasutusloa

tühistamise.

4) Ühe kaasomaniku nõusoleku puudumine tehnovõrkude rajamiseks ei saa olla

kasutuslubade tühistamise aluseks. Tehnorajatiste paiknemine, sealhulgas tehnovõrkude

ühendamine Mähe-Kaasiku tee lõik T-1 kinnistul paiknevate tehnovõrkudega, on ette nähtud

kehtiva detailplaneeringuga. Tehnorajatise talumiskohustus ei ole kasutusloa väljastamise

eelduseks. Kasutusloa väljastamine ei anna tehnorajatise omanikule kinnistu kasutamise õigust

ega saa seega iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda.

7. Tallinna Halduskohus jättis 21.06.2016 otsusega EE kaebuse rahuldamata ning mõistis

kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud summas 8792,40 eurot. Muus osas jäid

menetluskulud poolte endi kanda.

1) Vastustaja ja kolmas isik on õigesti leidnud, et tuleb eristada mõisteid „ehitise ehitisealune

pind“ ja detailplaneeringus toodud „hoonete ehitusalune pind“. Ehitisregistrisse kantava

ehitisealuse pinna hulka arvatakse ka varikatuseta terrassid ja väline basseiniosa.

Detailplaneeringus aga ei ole mõeldud kõikide ehitiste ehitisealust pinda, vaid hoonete

ehitusalust pinda. Kuivõrd ehitusprojektis toodud hoonete alune pind vastab detailplaneeringus

ette nähtud hoonealuse pinna piirmäärale, ei saa ehitusprojekt selles osas olla vastuolus

detailplaneeringuga. Kaebaja väited päikesevalguse vähenemise ja vaate halvenemise kohta on

ebaveenvad. Kaebaja ei ole sisuliselt üldse põhjendanud, kuidas rikub tema õigusi väiksem

õuemaja, mis on madalam samas kohas varem asunud hoonest. Kohus ei tuvastanud kaebaja

väidetud vastuolusid ehitusprojekti ja detailplaneeringu vahel. Samas isegi kui sellised

vastuolud esineksid, jääb ebaselgeks, kuidas need kaebaja subjektiivseid õigusi rikuvad.

2) Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu tehnovõrkudega ühendamise Mähe-Kaasiku tee lõigul T-1

nägi ette juba 2005. aasta projekt. Kaebuses käsitletud trasside näol on tegemist olemasolevate

2006. aastal rajatud trassidega, mistõttu polnud pärast ehitusloa väljastamist enam vaja teostada

täiendavaid ehitustöid. Ühestki õigusaktist ei tulene, et haldusmenetluses esitatavad nõusolekud

peaksid olema notariaalselt tõestatud vormis. Arvestades, et ülejäänud Mähe-Kaasiku tee lõik

T-1 kaasomanikud on andnud ehitusprojektile oma nõusoleku ning kohtul puudub kahtlus, et

vajadusel oleks kolmas isik saanud kohtu kaudu ka kaebaja nõusoleku, ei pea kohus EhS v.r §

23 lg 5 sätestatud kohustuse rikkumist selliseks, mis võiks tuua kaasa vaidlustatud ehituslubade

õigusvastasuse ning kasutuslubade tühistamise.

3) Kaebaja väited selle kohta, et lubade andmine tagantjärele on põhjendamatu, on

asjakohatud. Vastustaja ei pidanudki lubades esitama kaalutlusi selle kohta, kas load anda või

andmata jätta.

4) Praegusel juhul ei olnud vajadust esitada ehitamise tehniliste dokumentide hulgas

teostusjooniseid. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 71 „Eri liiki

ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ § 8 kohaselt on enda tarbeks

ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise korral ehitamise tehnilisteks

dokumentideks ehitusprojekt ja ehitustööde päevik. Kasutusloa andmise aluseks olnud

3-14-50042

5(10)

dokumentide hulgas oli ka ehitusprojekt. Ehitusprojektis on kajastatud ka ehitiste koordinaadid.

Kokkuvõttes puudus vastustajal alus kasutuslubade andmisest keeldumiseks.

5) Kaebaja ärakuulamisõigust kasutuslubade andmise menetluses ei rikutud. Kaebajat

teavitati kasutuslubade menetlusest TLPA 22.11.2013 kirjaga. Kaebaja pole väitnud, et ta seda

kirja kätte ei saanud. Lisaks pole vaidlust selles, et kaebaja vastuväited olid kasutuslubade

menetluse ajaks vastustajale juba teada.

6) Vastustaja on kontrollinud kolmanda isiku ehitiste nõuetele vastavust. Ka ekspert on Mähe-

Kaasiku tee 42 hoonete nõuetele vastavusele oma hinnangu andnud. Kohus tuvastas, et

kolmanda isiku eluhoone osas on ehitusprojektis näidatu ja reaalselt ehitatu vahel väike erisus

– hoone nurgas olev müüriosa on 41 cm pikem kui ehitusprojekt ette nägi. Vaidlus puudub, et

kasutusloa väljastamisel oli müüriosa veelgi laiem ning lammutustööd teostati 2015. aasta

veebruaris.

Samas

vastavad

hoonete

hoonestusalad

kontrollmõõdistuse

järgi

detailplaneeringule. Seega ka kõnealune müüriosa jääb detailplaneeringus ja ehitusprojektis

ette nähtud hoonestusala piiresse. Detailplaneeringus sätestatud kõrgusjoont selles osas ei ole

ületatud. Marginaalset erinevust ehitusprojekti ja tegeliku olukorra vahel ei ole põhjust pidada

kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuvaks. Abihoonele antud kasutusloa osas ei ole kaebaja

suutnud põhjendada, kuidas vaidlustatud haldusakt tema subjektiivseid õigusi rikub.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. EE palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega tema kaebus rahuldada.

1) 08.10.2013 ehitusluba nr 66709 on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, kuna Mähe-

Kaasiku tee 42 kinnistu oli hoonestatud suuremas ulatuses kui detailplaneeringus lubatud.

Vastustaja oleks pidanud EhS v.r § 24 lg 1 p 1 alusel ehitusloa väljastamisest keelduma.

Halduskohus kohaldas ebaõigesti EhS v.r § 24 lg 1 p 1, planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 9 lg 4

p 3 ning majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määruse nr 69 § 17 lg-t 1.

Riigikohus ei kinnitanud 04.06.2014 otsuses asjas nr 3-3-1-59-13, et hoonega ehituslikult

seotud terrasse ei saa PlanS v.r § 9 lg 4 p 3 tähenduses arvestada hoonete suurima lubatud

ehitusaluse pindala hulka. Hoonega ehituslikult seotud terrassid ja basseinid on käsitatavad

ehitusaluse pindala osana. Praegusel juhul puudub vaidlus, et üksikelamu terrass ja basseiniosa

on hoonega ehituslikult seotud. Kohus jättis tähelepanuta, et kohtuasjas nr 3-3-1-59-13 taotleti

detailplaneeringu tühistamist ning sellest lahendist järeldub, et planeerimismenetluses ei tule

järgida majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määrust nr 69. Seevastu

ehituslubade väljastamisele suunatud menetluses tuleb nimetatud määrust kohaldada.

2) Vastustaja oleks pidanud keelduma 08.10.2013 ehitusloa nr 66709 väljastamisest, kuna

puudusid EhS v.r § 23 lg 5 alusel nõutavad kinnisasja kaasomanike nõusolekud tehnovõrkude

rajamiseks. Kinnisasja omaniku nõusolek tehnovõrgu või rajatise talumiseks peab olema

notariaalselt tõestatud vormis nagu reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping

(asjaõigusseaduse (AÕS) § 173 lg 1). Trasside rajamine kaebajale kuuluvale maale ilma tema

nõusolekuta on õigusvastane ning riivab kaebaja omandiõigust.

3) Kohus tuvastas, et kolmanda isiku elumajana kasutatav ehitis ei vasta ehitusprojektile.

Vastustaja rikkus 09.12.2013 kasutusloa nr 14571 väljastamisel EhS v.r § 32 lg-t 1, jättes

kontrollimata, kas ehitis vastab nõuetele. Kolmanda isiku kinnistul paiknev müür on lubatust

41 cm võrra laiem ning varjab kaebaja kinnistult avanevat merevaadet.

4) Vastustaja ei andnud kaebajale kasutusloa nr 14571 menetluses võimalust oma arvamust

avaldada. TLPA 22.11.2013 kiri, millega kaebajat väidetavalt teavitati kasutuslubade

3-14-50042

6(10)

menetlusest, ei jõudnud kaebajani. Ärakuulamisõiguse rikkumise tõttu pole tagantjärele

võimalik veenduda, kas kasutuslubade andmisel kaaluti kõiki argumente.

5) Kolmanda isiku taotlus elamule kasutusloa saamiseks oli puudulik (puudusid

teostusjoonised), mistõttu oleks vastustaja pidanud EhS v.r § 34 lg 1 p 4 alusel keelduma

kasutusloa väljastamisest. Samuti on nimetatud kasutusluba vastuolus detailplaneeringuga,

kuna kolmanda isiku kinnistu on hoonestatud suuremas ulatuses kui näeb ette detailplaneering.

6) Halduskohus mõistis ebaõigesti kaebajalt täies ulatuses välja kolmanda isiku

menetluskulud, mis on põhjendamatult suured tulenevalt volitatud esindaja ebamõistlikult

kõrgest tunnitasust.

9. Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

1)

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002 määrus nr 69 ei kuulu

planeerimismenetluses hoone ehitusaluse pindala kindlakstegemisel kohaldamisele. Mähe-

Kaasiku tee 42 detailplaneeringu järgse hoonete ehitusaluse pindala hulka ei ole arvestatud

varikatuseta terrasse ja katmata trepiosasid, kuid need on arvestatud ehitisregistrisse kantud

ehitisealuse pindala hulka.

2)

Olemasolevatele, 2006. aastal rajatud trassidele väljastatud ehitus- ja kasutusload ei riku

kaebaja õigusi.

3)

Halduskohus leidis õigesti, et marginaalset erinevust tegelikkuse ja ehitusprojekti vahel

ei ole alust pidada kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuvaks. Kasutusloa tühistamine selle asjaolu

tõttu pole põhjendatud.

4)

Halduskohus on õigesti järeldanud, et isegi kui kaebaja ei saanud TLPA 22.11.2013 kirja

kätte, ei saanud see kuidagi mõjutada kasutusloa väljastamist.

5)

Kasutuslubade taotlusega esitati ka ehitusprojekt, milles olid kajastatud ehitiste

koordinaadid. Kaebaja pole selgitanud, kuidas rikub tema õigusi asjaolu, et kasutusloa taotluses

ei toodud eraldi välja ehitiste koordinaate.

10. MP vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

1) Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu on hoonestatud kooskõlas kehtiva detailplaneeringu ja Pirita

linnaosa üldplaneeringuga. Ehitusprojekti järgne hoonetealune pind on kooskõlas

detailplaneeringus kehtestatud hoonealuse pinnaga. Riigikohtu seisukohtadest asjas nr 3-3-1-

50-13 ei saa järeldada, et hoonega ehituslikult seotud terrass tuleks planeerimismenetluses

lugeda krundi ehitusõiguse piiritlemisel hoone pindala hulka. Varikatuseta terrasside ja

basseiniosa alla jääv pind ei kuulu hoonealuse pinna hulka.

2) Üheski õigusaktis ei ole sätestatud nõuet, et ehituslubade andmise menetluses antav

nõusolek tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamiseks peab olema notariaalselt tõestatud vormis.

Kaebaja viide AÕS § 173 lg-le 1 on asjakohatu. Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu tehnovõrkudega

ühendamise Mähe-Kaasiku tee lõigul T-1 nägi ette juba 2005. aasta projekt. Trasside rajamise

kulud kandsid kinnistuomanikud ühiselt ning trassidele on antud ehitus- ja kasutusload.

Kaebaja vaidlustatud ehitus- ja kasutuslubade väljastamise ajaks olid trassid juba rajatud.

3) Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul asuvad ehitised vastavad nii detailplaneeringus ette nähtud

kui ka ehitusprojekti asendiplaanil näidatud hoonestusalale. Asjaolu, et hoone nurgas paiknev

müüriosa on 41 cm võrra pikem kui on ette nähtud ehitusprojektis, ei riku kaebaja subjektiivseid

õigusi ega saa olla kasutusloa tühistamise aluseks.

3-14-50042

7(10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Halduskohtule esitatud kaebustes vaidlustas kaebaja 08.10.2013 ehitusload nr 66709 ja

66710 ning 09.12.2013 kasutusload nr 14571 ja 14573. Apellatsioonkaebuses vaidlustab

kaebaja üksnes üksikelamule väljastatud ehitusluba nr 66709 ja kasutusluba nr 14571. Ehitusloa

nr 66710 ja kasutusloa nr 14573 osas on halduskohtu otsus seega jõustunud.

12. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud vaid kaebajalt kolmanda

isiku kasuks välja mõistetud menetluskulusid puudutavas osas. Muus osas jääb

apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega,

v.a menetluskulude osa, ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks halduskohtu kõiki põhjendusi

üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

13. Kaebaja on ka apellatsioonimenetluses seisukohal, et vaidlustatud ehitusluba on vastuolus

detailplaneeringuga, kuna Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu oli hoonestatud suuremas ulatuses kui

võimaldas detailplaneering. Detailplaneeringu järgi on hoonete suurim lubatud hoonealune

pindala 550 m2, sealhulgas elamu 355 m2, abihoone 120 m2 ja kaetud rajatised 75 m2.

Ehitisregistri järgi on elamu ehitusalune pindala 386,6 m2.

PlanS v.r § 9 lg 2 p-de 2 ja 3 kohaselt on detailplaneeringu ülesanneteks muu hulgas krundi

ehitusõiguse määramine ja krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada

krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Krundi ehitusõigusega on muu hulgas

määratletud hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala (PlanS v.r § 9 lg 4 p 3). Mõistet

„ehitusalune pindala“ PlanS v.r ei defineeri. Majandus- ja kommunikatsiooniministri

24.12.2002 määruse nr 69 § 17 lg-s 1 kasutatakse mõistet „ehitise ehitisealune pind“, mis on

ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning

sammastel olev ehitise osa. Halduskohus tugines otsuse tegemisel Riigikohtu lahendile asjas nr

3-3-1-59-13, mille p-s 24 märgitakse, et ruumilise planeerimise menetluses erinevad ehitusaluse

pindala määramise eesmärgid oluliselt ehitise tehniliste näitajate piiritlemisest ehitusloa

taotlemisel. Seetõttu ei ole planeerimismenetluses alust mõiste „ehitusalune pindala“

sisustamisel lähtuda 24.12.2002 määrusest nr 69. Asjas 3-3-1-59-13 asus Riigikohus

seisukohale, et puudub õiguslik alus järelduseks, et planeerimismenetluses tuleb krundi

ehitusõiguse piiritlemisel hoone pindala hulka arvata rajatiseks olev terrass isegi juhul, kui ta ei

ole selle hoonega ehituslikult seotud. Seega pole õige samastada detailplaneeringus toodud

hoonete ehitusalust pindala ehitusloas märgitud ehitise ehitisealuse pinnaga. Eeltoodu kehtib

sõltumata sellest, kas konkreetses asjas on vaidluse all detailplaneeringu või ehitusloa

õiguspärasus. Seega on asjakohatu kaebaja arutluskäik seoses sellega, et praeguses asjas on

vaidluse all ehitusloa õiguspärasus, kuid asjas 3-3-1-59-13 vaidlustati detailplaneeringut.

Mõiste „ehitusaluse pindala“ sisustamine planeerimismenetluses on jäetud kohaliku

omavalitsuse pädevusse. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud Tallinna linna

ehitusmäärus (vastu võetud 29.05.2003) ei sisaldanud „ehitusaluse pindala“ legaaldefinitsiooni,

küll aga leiab selle vaidlustatud ehitusloa andmise ajal kehtinud ehitusmäärusest (vastu võetud

06.09.2012), mille kuni 30.06.2015 kehtinud redaktsiooni § 2 p 11 järgi on hoone ehitusalune

pindala hoone horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtmete järgi. Hoone

ehitusaluse pindala hulka arvatakse konsoolsete, sammastele toetuvate ja väljaulatuvate kaetud

hooneosade alune pind ning hoone alla jäävate läbisõitude ala. Arvesse ei võeta hoone osi, mis

ei ulatu maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusšahte, kõnnitee või maapinna

kohal olevaid varikatuseid, räästaid jms.

3-14-50042

8(10)

Ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige

visuaalsest aspektist ning rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb

lähtuda sellest, kas need rajatised kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi

(Riigikohtu lahend nr 3-3-1-4-12, p 22). Näiteks ei kahjusta reeglina naabrite õigusi

juurdepääsuteed, väikesed parkimisalad, katuseräästad ja välistrepid, mis võiks jääda hoone

ehitusaluse pindala hulka arvamata. Ringkonnakohtu hinnangul pole alust Riigikohtu lahendist

asjas 3-3-1-59-13 järeldada, et hoonega ehituslikult seotud terrass tuleb igal juhul

planeerimismenetluses krundi ehitusõiguse piiritlemisel hoone pindala hulka arvata. Katmata

sammasteta terrassil ja väikesel basseinil ei saa eelduslikult olla naabri õigustele

märkimisväärset mõju, iseäranis arvestades, et need rajatised on praegusel juhul paigutatud L-

kujulise elamu nn õndlaosasse, mis jääb kaebajale kuuluvalt Mähe-Kaasiku tee 46 kinnistult

vaadates suures osas varjatuks.

Kolmanda isiku elamu ehitisealune pind 386,6 m2 moodustub hoonealusest pinnast 335 m2,

varikatuseta terrassist 40,9 m2 ja basseiniosast 10,7 m2. Detailplaneeringus on ehitusaluse pinna

hulka arvatud kaetud terrassiosa, kuid mitte katmata terrassiosa ja basseini pindala (vt

ehitusprojekti asendiplaan – I kd, tl 61), mida eelnevat arvestades ei peakski planeeringus

määratletava ehitusaluse pinna hulka arvama. Kui varikatuseta terrasside, basseini ja katmata

välistreppide alune pind elamu ehitisealusest pinnast maha arvata, jääb hoonete alune pind

detailplaneeringus toodud suurima lubatud pindala piiresse. Toimikus olevalt jooniselt (II kd, tl

201) nähtub, et hoonete ehitusjärgse kontrollmõõdistamise andmed vastavad detailplaneeringu

põhijoonisel näidatud hoonestusalale.

Eelnevast järeldub, et Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu on hoonetealuse pindala osas

detailplaneeringuga kooskõlas.

14. Halduskohus tuvastas, et kolmanda isiku elamu kaguosas paiknev müür oli 26.10.2015

paikvaatluse toimumise seisuga 41 cm võrra pikem kui nägi ette ehitusprojekt. Samas jääb

kõnealune müüriosa detailplaneeringuga määratud hoonestusala piiresse ega ületa planeeringus

määratud maksimaalset kõrgusjoont. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et tegemist on

väheolulise kõrvalekaldega, mis ei saa kaebaja õigustele märkimisväärset mõju avaldada. Ka

kaebaja esitatud fotode (II kd, tl 186-187) põhjal on ilmne, et kaebaja elamust avanevale vaatele

oleks müüri vähendamisel 41 cm võrra vaid marginaalne mõju. Tegemist ei ole sellise asjaoluga,

mis võiks tuua kaasa kasutusloa tühistamise. Ehkki kasutusloa andmise ajal oli müüriosa

ehitusprojektis ette nähtust 81 cm võrra pikem, ei olnud vastustajal kohustust kasutusloa

andmisest keelduda, kuna kõrvalekalle ei olnud oluline. Kaebaja ei ole toonud välja selliseid

puudusi, mis viitaks, et kolmanda isiku ehitis ei vasta sellele kehtestatud nõuetele.

15. Kaebaja arvates oleks vastustaja pidanud ehitusloa andmisest keelduma, kuna puudusid

Mähe-Kaasiku tee lõigu T-1 kaasomanike IH, PŠ, LT ja EE nõusolekud. EhS v.r § 23 lg 5

kohaselt väljastatakse ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või -rajatise

ehitamiseks kinnisasja omaniku nõusolekul. Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole vajalik, kui

ehitusloa taotleja kasuks on seatud sundvaldus. EhS v.r ega ka muudest õigusaktidest ei

tulenenud nõuet, et kõnealused nõusolekud peaksid olema notariaalselt tõestatud vormis nagu

reaalservituudi seadmise asjaõigusleping (AÕS § 173 lg 1). Tehingu notariaalse tõestamise

nõude peamisteks eesmärkideks on tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest

(hoiatusfunktsioon), poolte nõustamine ning tõendamisfunktsioon (Riigikohtu otsus asjas nr 3-

2-1-141-14, p 33). Kuna ehitusluba iseenesest ei anna isikule õigust kasutada võõrast kinnisasja

ja sinna ehitada (EhS v.r § 12 lg 2), ei ole vajalik kinnisasja omanikku selliselt kaitsta ja nõustada

nagu reaalservituudi seadmise puhul, mistõttu võib EhS v.r § 23 lg 5 kohane nõusolek olla ka

kirjalikus vormis, nagu on praegusel juhul PŠ, LT ja IH nõusolekud. TLPA 16.05.2013 kirjades

(I kd, tl 42-44; II kd, tl 17) juhiti tähelepanu, et ehitusprojektis näidatud varem projekteeritud

3-14-50042

9(10)

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu tehnovõrgud jäävad osaliselt tänavamaa kinnistule Mähe-Kaasiku

tee lõik T-1 ning küsiti selle kinnistu kaasomanike kooskõlastusi ehitusprojektile. Seega on

alusetu kaebaja väide, et vastustaja pole küsinud kaasomanike nõusolekut tehnovõrgu või

rajatise ehitamiseks.

Vastustaja on selgitanud, et Mähe-Kaasiku tee 42 tehnovõrkudega varustamise lahendus on

projekteeritud 2005. aastal Mähe-Kaasiku tee 38–46 elamukvartali veevarustuse kanalisatsiooni

ja drenaaži tänavatorustike projektiga, mis nägi ette Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu

tehnovõrkudega ühendamise Mähe-Kaasiku tee lõigul T-1. Trassid ehitati välja ning neile anti

kasutusload 2006. aastal (I kd, tl 62-64p). Ka trasside rajamise ajal kehtinud õigusaktide kohaselt

oli nende rajamise eelduseks kinnisasja Mähe-Kaasiku tee lõik T-1 omanike nõusolek või seda

asendav kohtulahend (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-105-12, p 17). Praeguses asjas tuleb

arvestada, et vaidlustatud ehitusloa andmise ajaks olid trassid Mähe-Kaasiku tee lõigul T-1 juba

rajatud ning kantud ka detailplaneeringu skeemile, mistõttu oli nende tegelik asukoht juba

hiljemalt detailplaneeringu vaidlustamise ajal kaebajale teada. Kuna trassid on rajatud nelja isiku

kaasomandis olevale teemaale, ei saa need kaebaja õigusi väga intensiivselt riivata. Ehitus- ja

kasutuslubade väljastamisega ei kaasnenud kaebaja õiguste täiendavat riivet võrreldes varasema

olukorraga alates 2006. aastast. Üksnes kaebaja nõusoleku puudumise tõttu ehitusloa

õigusvastasuse tuvastamine trasse puudutavas osas ja kasutusloa osaline tühistamine praeguses

olukorras, kus trasside lammutamine on sisuliselt välistatud, oleks ebamõistlik ja

eesmärgipäratu. Halduskohus selgitas õigesti, et vaidlus, mis puudutab olemasoleva

tehnorajatise talumiskohustust ja võimaliku reaalservituudi seadmist (AÕS § 158) on

tsiviilõiguslik ning seda küsimust ei saanud vastustaja ehitus- ja kasutuslubade menetluses

lahendada.

16. Põhjendamatu on kaebaja seisukoht, et vastustaja jättis ta teadlikult ilma võimalusest

kasutusloa menetluses oma arvamus esitada. Toimikust nähtub, et vastustaja teavitas kaebajat

kasutusloa taotlusest 22.11.2013 kirjaga nr 4-4/1045-9 (II kd, tl 62). Vastustaja väitel saadeti

kõnealune kiri kaebajale lihtkirjana. Õigusaktist ei tulene nõuet, et teade kasutusloa taotluse

esitamise kohta tuleks puudutatud isikule kätte toimetada. Seega võis vastustaja ise valida

teatavakstegemise vormi (haldusmenetluse seaduse § 25 lg 3), sealhulgas edastada teate

lihtkirjana. Ringkonnakohtul ei ole põhjust kahelda, et kiri saadeti ja kaebaja sai selle kätte.

Samas ka juhul, kui 22.11.2013 kiri mingil põhjusel kaebajani ei jõudnud, on ilmne, et see ei

saanud mõjutada asja otsustamist. Vastustajale olid varasematest Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistut

puudutavatest haldusmenetlustest ja kohtuvaidlustest juba teada kaebaja seisukohad.

Kasutuslubade vaidlustamisel on kaebaja jäänud sisuliselt samade vastuväidete juurde.

Seejuures ka kaebaja kohtumenetluses esitatud väidetest ei nähtu tema subjektiivsete õiguste

rikkumist määral, mis võiks viia kasutusloa tühistamiseni.

17. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et taotlus 09.12.2013 kasutusloa nr 14571

väljastamiseks oli puudulik. Halduskohus on asjakohaselt viidanud EhS v.r § 31 lg 3 alusel

kehtestatud majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määrusele nr 71 „Eri liiki

ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“, mille § 8 järgi koosnevad enda

tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid

ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust. Seega polnud kasutusloa taotlemisel teostusjooniste

esitamine nõutav. Vaidlust pole selles, et kasutusloa taotluse (II kd, tl 115-116p) lisaks oli

ehitusprojekt (AS K-Projekt töö nr 12126), mille koosseisus oleval asendiplaanil (II kd, tl 51) on

olemas nii elamu kui ka abihoone koordinaadid.

18. Kaebaja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud ka kolmanda isiku esimese astme

menetluskulud (koos käibemaksuga 8792,40 eurot), mis kaebaja hinnangul on esindaja

ebamõistlikult kõrgest tunnihinnast (ilma käibemaksuta 170–205 eurot) tingituna ülemäärased.

3-14-50042

10(10)

Halduskohus hindas menetluskulude põhjendatuse otsustamisel üksnes õigusteenuse

osutamisele kulutatud aja põhjendatust (mida kaebaja ei vaidlusta), kuid mitte tunnitasu

põhjendatust.

Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi

praktika

kohaselt

tuleb

menetlusosalise

esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata

ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu lahend

asjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise

lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat

tasu (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohtu tsiviilkolleegium on pidanud

mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või käibemaksuta (Riigikohtu lahendid asjades

nr 3-2-1-92-13, nr 3-2-1-93-13, nr 3-2-1-115-13 ja nr 3-2-1-145-13), kuid pole välistanud

keskmisest mõnevõrra kõrgema tunnitasu (kuni 153 eurot ilma käibemaksuta) põhjendatuks

lugemist, kui tegemist on keerukama ja mahukama asjaga, arvestades ka menetluse kestust ja

esindaja kvalifikatsiooni.

Ringkonnakohus nõustub eeltoodut arvestades kaebajaga, et kolmanda isiku volitatud esindaja

vandeadvokaat Martin Triipani tunnitasu on keskmisest märkimisväärselt kõrgem. Võrdluseks

tuleb märkida, et kaebajat esindanud vandeadvokaadi tunnitasu oli nii esimeses kui ka teises

astmes ilma käibemaksuta 100 eurot. Asjaolu, et M. Triipan on advokaadibüroo Ellex Raidla

kodulehe andmetel spetsialiseerunud keskkonna- ja planeerimisõigusele, õigustab keskmisest

(120–130 eurot) mõnevõrra kõrgemat tunnitasu. Samas ei ole tegemist tavapärasest keerukama

ega mahukama planeerimis- ja ehitusvaldkonna vaidlusega, mis kajastub muu hulgas selles, et

kolmanda isiku esindaja ei ole esitanud väga mahukaid seisukohti ega ka hulgaliselt tõendeid.

Ringkonnakohus peab praeguses asjas põhjendatuks tunnitasu kuni 150 eurot, millele lisandub

käibemaks. Toimikus olevatelt arvetelt (III kd, tl 60-66p, 68-74) nähtub, et kolmanda isiku

esindajal (kasutades seejuures ka teisi sama advokaadibüroo advokaate) kulus esimeses astmes

õigusteenuse osutamisele kokku 48,3 tundi, millest 33,3 tundi osutati tunnitasuga vahemikus

170–205 eurot ning 15 tundi tunnitasuga 70 eurot. Seega tuleb 33,3 tunni osas vähendada

tunnitasu 150 eurole. Põhjendatud advokaaditasuks on 6045 eurot ((33,3×150)+(15×70)), millele

lisandub käibemaks 1209 eurot, s.o kokku 7254 eurot. Ringkonnakohus muudab halduskohtu

otsust selliselt, et mõistab EE-lt MP kasuks välja esimese astme menetluskulu summas 7254

eurot.

19. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

ringkonnakohus muudab halduskohtu otsust vaid menetluskulude osas, jättes jõusse halduskohtu

otsuse osas, milles kaebus jäi rahuldamata, kannab apellatsioonimenetluse menetluskulud täies

ulatuses kaebaja. Vastustaja ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulude hüvitamist taotlenud.

Kolmas isik taotleb oma menetluskulude hüvitamist summas 1186,80 eurot (sh käibemaks).

Advokaadibüroo arvetelt (III kd, tl 148-149p) nähtub, et advokaaditeenust on osutatud

tunnihinnaga 205 eurot 1 tund ning tunnihinnaga 70 eurot 11,2 tundi. Kuna keskmisest kõrgema

tunnihinnaga teenuse osakaal on suhteliselt väike ning menetluskulude suurus ei ole kokkuvõttes

ülemäärane, ei pea ringkonnakohus vajalikuks kulusid vähendada. Seega tuleb EE-lt MP

apellatsiooniastme menetluskulude katteks välja mõista 1186,80 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Oliver Kask

(allkirjastatud digitaalselt)

Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt)

Ruth Plaks