2-15-4568/69 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Vahur-Peeter Liin, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tartu, 6. veebruar 2017

Tsiviilasja number

2-15-4568

Tsiviilasi

Ivo Jürissoni hagi Korteriühistu Reinu 15 / 17 vastu kahju

hüvitamiseks ja tahteavalduse asendamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

22 114 eurot 57 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. juuni 2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ivo Jürissoni apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

17. jaanuar 2017

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Ivo Jürisson (isikukood: XXX); esindaja

advokaat Sandra Sepp

Vastustaja (kostja): Korteriühistu Reinu 15 / 17

(registrikood: 80065427); esindaja vandeadvokaat Mart

Sikut, seaduslik esindaja Gunnar Krause

RESOLUTSIOON

1. Jätta Ivo Jürissoni apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 3. juuni 2016 otsus muutmata.

3. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja rahaline

suurus

muutmata

ning

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud Ivo Jürissoni kanda.

4. Jätta asja juurde võtmata apellatsioonkaebusele lisatud

dokumendid, jätta hageja taotlus ekspertiisi läbiviimiseks

rahuldamata.

5. Rahuldada KÜ Reinu 15/17 avaldus menetluskulude

rahaliseks kindlaksmääramiseks. Mõista Ivo Jürissonilt

KÜ

Reinu

15/17

kasuks

välja

menetluskulud

ringkonnakohtus 580 (viissada kaheksakümmend) eurot

80 senti (koos käibemaksuga).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ivo Jürisson (hageja) esitas 10. septembril 2015 hagi Korteriühistu Reinu 15 / 17 (kostja)

vastu kahju hüvitamiseks ning tahteavalduse asendamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub

hagejale korteriomand aadressil XXXX Viljandi. Hageja abikaasa Reet Jürisson pöördus 15.

märtsil 2011 kostja poole korteris leviva hallituse likvideerimiseks. Hallitust põhjustab

välisseinte soojuspidamatus ning seina ja katuse veepidamatus. Kostja vastas pöördumisele 29.

aprillil 2011, leides et R. Jürisson saab hallituse likvideerida korterit oma kulul termovahuga

soojustades. Hageja ja R. Jürisson tegid 2012. a kostja soovitustest lähtuvalt oma kulul korteris

välisseina sisesoojustuse, kuid sellel vajalikku mõju hallitusele ei olnud. 7. märtsil 2013 palusid

hageja ja R. Jürisson kostjalt korterile ekspertiisi tellimist. Eksperthinnangu kohaselt on kõige

olulisem piirete väljastpoolt soojustamine, pelgalt ventileerimisega pole võimalik elamus

probleeme lahendada ning kõige tähtsam on soojustada väljastpoolt seinad ja lagi.

17. aprillil 2013 toimus kostja üldkoosolek, kus otsustati võtta lahti korteri kohal olevad

parapetid ning uurida välisseinte soojustamise võimalusi. 15. märtsil 2014 võttis kostja

üldkoosolek vastu otsuse alustada maja fassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimistöid.

Töid alustati 24. augustil 2015.

7. märtsi 2013 e-kirjas taotles hageja kostjalt osa korteri hooldustasu, st kommunaalkulude

mahaarvamist. 27. jaanuaril 2015 esitas hageja kostja juhatusele taotluse vabastada teda

kommunaalkulude maksmisest, kuivõrd korterit ei saa elutegevuseks kasutada. Kostja vastas

eitavalt, leides et kostja ei tegele korterist hallituse eemaldamisega ja hagejat ei vabastata

kommunaalkuludest.

Hageja nõuab kostjalt tekitatud kahju hüvitamist, s.o nii otsese varalise kahju, sh kasutuseeliste

puudumise hüvitamist, kui ka saamata jäänud tulu hüvitamist. Hageja palub, et kohus tuvastaks

kostja liikmeteks olevatel kaasomanikel lasuva kohustuse anda tahteavaldus kokkuleppe

sõlmimiseks, millega vabastada hageja kommunaalkulude tasumisest hagis nõutud ulatuses

ning asendada tahteavaldus kohtulahendiga. Hagejal puudub kohustus maksta korteri eest

kommunaalkulusid alates 1. veebruarist 2015, kuivõrd korteri kasutamine on takistatud kostja

poolt. Hagejale tekitatud kahju seisneb korterile tekitatud püsivates kahjustustes ning nende

kaudu korteri kui eluruumi sihtotstarbelise kasutamisvõimaluse puudumises.

Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja nõutavaks remondiks vastavad otsused vastu võtnud

ning on asunud neid täitma, kuid otsused on võetud vastu liiga hilja. Varasema tegutsemise

korral oleks suudetud ära hoida niivõrd intensiivne kahju korterile.

Otsene varaline kahju seisneb korterist hallituse likvideerimiseks kulude kandmises. Kuivõrd

ilma kulude kandmiseta ei saa korterit kasutada, on tegemist vajalike kuludega, millega

säilitatakse ja kaitstakse korterit. Kahjustuste eemaldamise minimaalsed kulud on 6300 eurot.

Hageja nõuab kostjalt ka hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamist. Hageja

kasutas korterit üürile andmiseks, saades üüritulu. Hageja ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 132

lg 4 tähenduses asja parandada ega uut asja muretseda enne, kui kostja on tasunud

taastamiskulutused. Hageja ei saa korterile tekkinud kahjustusi lõplikult likvideerida ka enne,

kui on lõppenud vastavad hoone renoveerimistööd. Kuna kahju on tekkinud kostja tegevusetuse

tõttu hallituse tekkimisest ja levimisest, tuleb kostjal hüvitada kahjuna ka kasutamiseelised

summas 250 eurot kuus alates 1. veebruarist 2015 kuni kostja poolt hagejale tekitatud otsese

varalise kahju 6300 eurot hüvitamiseni ja kortermaja renoveerimistööde lõppemiseni hallituse

tekkimise põhjuste likvideerimise osas.

Alternatiivselt, kui üüritulu puudumise puhul ei ole tegemist puuduva kasutamiseelisega ning

tegemist on korteri väljaüürimisel saamata jäänud rahaliste vahendite osas puhtmajandusliku

kahjuga, on hagejal õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulu hüvitamist 250 eurot kuus alates

1. veebruarist 2015 kuni kostja poolt hagejale tekitatud otsese varalise kahju 6300 eurot

hüvitamiseni ja kortermaja renoveerimistööde lõppemiseni hallituse tekkimise põhjuste

likvideerimise osas.

Hageja nõuab VÕS § 128 lg 4 alusel saamata jäänud tuluna perioodil 1. september 2014 kuni

1. veebruar 2015 korteri üürile andmise võimaluse puudumise tõttu saamata jäänud kasu.

Nimetatud ajavahemikul oli korteris üürnikuks K. Antson. Esitatud maksekorraldustest ja

kommunaalkulude arvetest nähtub, et hagejale tasuti nimetatud perioodil ainult

kommunaalkulusid, kuid mitte üüri korteri kasutamise eest. Sellise korralduse põhjuseks oli

hageja ja K. Antsoni kokkulepe, mille hageja oli sunnitud sõlmima seetõttu, et hallitus oli

korteri väärtust niivõrd vähendanud, et seal elamise eest ei olnud K. Antson nõus üüri maksma.

Kuivõrd kostja on rikkunud kaasomandi eseme korrashoidmise kohustust ning hageja oli

selletõttu sunnitud pöörduma professionaalse õigusabi osutaja poole, nõuab hageja kostjalt ka

kohtueelsete kulude 252 euro hüvitamist.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja korteri kahjustused, sh hallitus, ei ole kostja tegevusetuse

tagajärg, vaid on põhjustatud hageja enda ebateadlikust ja mittenõuetekohasest korteri

kasutusest, selle ümberehitamisest lubamatult anaeroobseks keskkonnaks. Korterile ekspertiisi

teinud Aadu Varese kirjalike selgituste ja täpsustuste kohaselt on korteriomaniku poolt tehtud

uuendused viinud korteriomandi praegusesse seisukorda. Hallitus korteris ei ole tekkinud mitte

sademetevee läbijooksu, vaid ruumi sisemise niiskuse tulemina. Korteriomaniku poolt on

lubamatult kasutatud sisemist soojustust. Hallituse tekkepõhjuseid on kaks, s.o elanike

käitumistavad ning hoone tehnilised puudused.

Hageja on rikkunud kostja põhikirja p 3.2.9, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud mitte

tegema eluruumide ja tehnosüsteemide ümberplaneerimist ja ehitust ilma kooskõlastatud

projektita ning ühistu kirjaliku loata. Lodža kinniehitamiseks ja korteri seestpoolt

soojustamiseks ei ole kostja luba andnud ning nimetatud tegevused ongi viinud korteris

hallituse tekkeni.

Hageja on rikkunud põhikirja p 3.2.4, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud teatama ühistu

juhatusele oma korterisse majutatud üürnikest ja ajutistest elanikest. Hageja seda kohustust

täitnud ei ole ning on hagiavaldusest nähtuvalt majutanud korterisse pikema aja vältel üürnikke,

kes ei ole tõenäoliselt järginud korteri mõistusepärast kasutust selle ventileerimise mõttes.

Hageja on rikkunud põhikirja p 3.2.7, mille järgi on ühistu liige kohustatud tasuma jooksvaid

kommunaalmajandamise makseid eelneva kuu kohta järgmise kuu 25.-ndaks kuupäevaks

ühistu kassasse.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 3. juuni 2016 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda. Maakohus määras hageja riigi õigusabi tasu suuruseks 937 eurot 92 senti, mõistis

hagejalt riigituludesse välja hagiavalduse esitamisel maksmisele kuulunud riigilõivu 900 eurot

ja menetluskulud 50 eurot 40 senti ning määras selle tasumise ühe aasta jooksul võrdsete

osamaksetena, s.o 79 eurot 20 senti kuus. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja kostja

menetluskulu 1008 eurot.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi

eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis

korteriomanike huvidest lähtudes. KOS § 15 lg 6 p 2 kohaselt käsitatakse muuhulgas

korteriomanike huvidele vastava valitsemisena eelkõige korrapärast kaasomandi eseme

korrashoidmist. KOS § 15 lg 1 näeb ette, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt,

kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 8 lg 11 järgi

lähevad korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle

korteriühistule. Seega on korteriühistul samasugused kohustused kaasomandi eseme

korrashoidmiseks kui igal korteriomanikul endal.

Usaldusväärselt ei ole tõendatud, et kostja tegevus või tegevusetus on põhjustanud hageja

korteris hallituse. Eksperthinnangu (I kd, tl 59–70) järgi on hallituse tekke põhiliseks põhjuseks

välisseina sisepinna liiga madal temperatuur. Hallitus esineb seinte ülaosas, välisseina

nurkades. Põhjapoolse toa seina on seestpoolt soojustatud, mis tõstab hallituse tekke ohtu. Sein

on kaetud seestpoolt paneelidega, mis katavad kinni osa hallitusest, kuid selle all on hallitus.

Sama kehtib ka lodža seestpoolt viimistluse kohta. Õhuvahetus on olemas, kuid suletud akende

puhul on see minimaalne. Mõistlik oleks ruumide õhuvahetust intensiivistada.

Kohtuistungil üle kuulatud eksperdi ütluste kohaselt on põhiliseks probleemiks hoone

ventilatsiooni süsteemi puudus. See avaldub selles, et korsten ei ole viidud üles, vaid on

paarikümne sentimeetri kõrgune ava katusel, mis talvel kattub lumega. See probleem on alates

maja valmimisest. Korteris on tehtud toiminguid, mis soodustasid hallituse teket, s.o akende

vahetus, mis tegi õhu väga tihedaks ja seinale sissepoole pandud kate. Samuti soodustab

hallitust lodža kinni ehitamine. Ekspert ei tuvastanud, et maja katus ja välissein on vett

läbilaskvad. Parapeti liitekohad on ebatihedad, mistõttu kaudne mõju võis olla sellel, et hoone

välispiirde niiskumise korral paraneb tema soojusülekanne ja sisepind läheb madalamale

temperatuurile. Tekib kastepunkt, mis soodustab hallitust. Tegemist on kaudse mõjuga, otsest

läbijooksu ekspert ei tuvastanud.

Maakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud kaasomandi eseme korrashoidmise kohustust,

võimaldades selle kaudu korteris hallituse tekkimist ning levimist. Kostjale ei saa ette heita

tegevusetust. Kostja on alates hallitusest teadaandmisest tegelenud probleemiga, s.o tellinud

2009. a energiaauditi, on selgitanud variante hallituse probleemi likvideerimiseks, on arutanud

probleemi korteriühistu koosolekutel, tellinud termovahuga soojustamise firma, tellinud maja

välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise projekti jne.

Praegusel juhul ei ole tõendamist leidnud, et hallituse tekkimise eest hageja korteris oleks

vastutav ainuisikuliselt kostja. Ekspert on ekspertarvamuses selgelt esile toonud hallituse

põhjused hageja korteris, mis ei seondu ainult kostja tegevusetusega. Kostja ei saa vastutada

selle eest, kuidas hageja lodža kinni ehitas ja kuidas korteri seestpoolt soojustas. Kui korteri

omanik teostab korteri ehitus- või remonditöid, mis ei vasta ehitusnõuetele ja seeläbi tekib talle

kahju, ei ole põhjendatud, et selle eest kannab vastutust korteriühistu.

Hageja hinnangul on hallituse likvideerimine ja välisseina soojustamine kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalik toiming ehk majandamise kulu, mille kandmise kohustus on kostjal

tervikuna. Kahju tõendamiseks on hageja esitanud kohtule Halls Building OÜ 13. juuli 2015

hinnapakkumise (I kd, tl 95). Nimetatud tõend ei tõenda usaldusväärselt kahju suurust.

Kuna hagejale tekkinud kahju ei ole tekkinud kostja tegevuse või tegevusetuse tõttu, siis ei ole

põhjendatud hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamise nõue ning hageja

alternatiivnõuded. Hallituse tõttu saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamise nõude

tõendamiseks esitatud tõenditega, s.o Terviseameti keskkonnatervise osakonna juhataja

kohusetäitja kiri R. Jürissonile (I kd, tl 88) ja K. Antsonile 20. jaanuaril 2015 väljastatud

arstitõend (I kd, tl 89), ei ole usaldusväärselt tõendatud, et korter on elamiseks kõlbmatu. Ei ole

tõendatud, millal tekkisid üürnikul tervisehäired ja kas need on põhjustatud üksnes korteris

esinevast hallitusest. Kuna hagi jääb rahuldamata, jääb rahuldamata ka hageja kahjuhüvitise,

s.o kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude 252 eurot hüvitamise nõue.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus, teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud KOS § 15 lg 6 p 2, VÕS

§ 127 lg-t 4 ning hinnanud ebaõigesti tõendeid. Maakohus on jätnud andmata hinnangu kostja

väidetava tegevuse sisule ning asjakohasusele. Kostja poolt 2009. a energiaauditi tellimine ei

ole asjakohane. Hageja pöördus kostja poole seoses korteris vohava hallituse ja liigniiskuse

probleemiga 2011. a, s.o 2 aastat pärast väidetava energiaauditi tellimist. Maakohus ei ole

tuginenud energiaauditi tulemusele või selle seisukohtadele, mistõttu ei ole võimalik asuda

seisukohale, et kostja on nimetatuga täitnud KOS § 15 lg 6 p-s 2 sätestatud kohustust. Maakohus

on jätnud tähelepanuta, et energiaauditi tellimine on kostjal lasuv eraldiseisev kohustus, mis ei

tulene mitte KOS § 15 lg 6 p-st 2, vaid KOS § 15 lg 6 p-st 7.

Kostja on alates probleemist teadasaamisest süüdistanud hagejat ning väitnud, et kostjal puudub

kohustus hageja korteris vohava hallituse ning liigniiskusega tegeleda. Ka „termovahuga

soojustamise firma tellimist“ ei saa pidada kostja poolseks probleemiga tegelemiseks ning

seeläbi kaasomandi eseme korrashoidmiseks vajaliku toimingu tegemiseks. Maakohus on

jätnud tähelepanuta, et kostja on maja välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise

projekti tellinud alles 15. oktoobril 2014, s.o enam kui 3,5 aastat pärast hageja pöördumist.

Kohtuotsus on kostja tegevusetuse tuvastamise osas vastuoluline. Maakohus asus otsuse p-s 7

seisukohale, et kostjale ei saa ette heita tegevusetust. Seejärel on maakohus otsuse p-s 8

märkinud, et „Ekspert on selgelt esile toonud oma ekspertarvamuses hallituse põhjused hageja

korteris, mis ei seondu ainult kostja tegevusetusega“. Maakohus, pidades ekspertiisiakti

usaldusväärseks tõendiks ning tuginedes sellele ka kohtuotsuse tegemisel, on sisuliselt

nimetatuga järeldanud, et vastustaja oli tegevusetu.

Maakohus on põhjusliku seose tuvastamisel ebaõigesti kohaldanud VÕS § 127 lg-t 4. Maakohtu

järeldus, et kostja tegevusetus ei ole ainuisikuliselt hagejale kahju tekitanud, on ebaõige ega

tugine tsiviilasjas uuritud tõenditele. Maakohus ei ole eristanud hageja korteris liigniiskuse ja

seeläbi hallituse tekkimist hallituse levimisest. A. Vares märkis küll ekspertiisiaktis, et hallituse

põhjuseid on korteris kaks, elamu tehnilised puudused ja elanike käitumistavad, kuid selgitas

kohtuistungil, et tema elanike käitumistavasid ei jälginud ega saanudki seda teha. Sellest

järeldub, et hallituse tekkepõhjuseks saavad praegusel juhul olla üksnes elamu tehnilised

puudused. Hallitus oleks tekkinud ka ilma hageja poolt korteri soojustamiseta. Viimane võis

mõjutada vaid hallituse vohamist. Seega on maakohus tunnistaja ütluste valikulise hindamise

tulemusena tuvastanud ebaõigesti hagejale tekkinud kahju põhjuse. Asjaolu, et kahju võib olla

osaliselt tekkinud kahjustatud isikust, s.o hagejast tulenevatel asjaoludel, ei välista põhjuslikku

seost kostja tegevusetuse ja kahju vahel. Korteri välisseina sisesoojustus ning lodža

kinniehitamine toimusid kostja soovitustest lähtuvalt, mitte hageja enda algatusel. Korterite

seestpoolt soojustamise otsustas kostja üldkoosolekul juba 14. aprillil 2011.

Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning on ebaõigesti tuvastanud hagi aluseks olevad

asjaolud. Maakohus ei selgitanud hagejale, milliste asjaolude kohta tõendid puuduvad või et

tema poolt esitatud tõendid ei ole nende asjaolude tuvastamiseks piisavad. Hageja on maakohtu

menetluses tuginenud asjaolule, et kostja tegevusetuse tulemusena on hageja korteris

liigniiskus, mille üheks tagajärjeks on ka korteris hallituse tekkimine. Maakohus on kohtuotsuse

tegemisel jätnud eelnimetatu hagi aluseks lugemata. Kuigi ekspertiisi materjalidest nähtuvalt

esineb hallitus lagede ja seinte nurkades, ei saa sellest järelduda, et muid kahjustusi korteril ei

olnud. Lisaks hallituse tekitamisele on liigniiskus hageja korterit ka muud moodi kahjustanud,

sh on mädanenud parkett. Nimetatut tõendab Halls Buildingu OÜ 13. juuli 2015

hinnapakkumine. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega kirjavahetuse Halls Building OÜ

esindaja Innart Hintsiga, millisest nähtub, et hinnapakkumises märgitud „veekahjustuse“ all on

asjatundja pidanud silmas liigniiskusest tekkinud kahjustusi, mis esinevad nii korteri seintel,

lagedel kui ka põrandatel. Kui ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde Halls Building

OÜ esindaja selgitust ning asub seisukohale, et hageja ei ole kahju ulatust tõendanud, palub

hageja ringkonnakohtul korraldada TsMS § 293 lg 1 alusel vastav ekspertiis.

Hagejal puudus vajadus korteri elamiskõlbmatust tõendada. Kostja ei ole mitte kordagi asunud

seisukohale, et hageja korter on elamiskõlblik ega vaidlustanud hageja väidet, et korter on

elamiskõlbmatu. Kostja pole kordagi kahju koosseisule vastu vaielnud. Hageja on

tõendamiskoormist täitnud. Ainuüksi asjaolu, et hageja korteri seinad hallitavad, muudab

korteri elamiskõlbmatuks. Kuivõrd hallitus ei ole tänaseni korterist kadunud, on eluliselt

usutav, et korteris oli hallitus ka üürniku korterisse kolimisel. Vähem kui 5 kuud pärast

korterisse kolimist on arst tuvastanud üürnikul terviseprobleemi, põhjuseks hallitus. Vähem kui

2 nädalat pärast tervisetõendi väljastamist kolis üürnik korterist välja ning ütles üürilepingu

üles. Üürilepingu ülesütlemine oli seotud korteri seisukorraga ning üürnikul tuvastatud

tervisehäiretega. Üürnikule väljastatud tõendist tulenevalt ei olnud hageja korterit võimalik

sihtotstarbeliselt

kasutada.

Oma

väidete

tõendamiseks

esitas

hageja

koos

apellatsioonkaebusega Ocean Air OÜ 8. juunil 2016 hageja korteris teostatud üldise

õhukvaliteedi mõõtmise tulemused, millest nähtub, et kõigis korteri tubades on õhu kvaliteet

nii halb, et on ohtlik inimese tervisele.

Kõik kommunaalteenuste arvetel kajastatud kulutused on seotud korteri kasutamisega ning on

põhjendatud vabastada hageja nende tasumisest tervikuna. Kui hageja korterit kasutada ei saa,

siis ei teeni ka korterelamu hooldamine tema huve. Hageja ei kasuta korterist eemal olles elamu

üldelektrit, keskkütet, prügiveoteenust ega kanalisatsiooni. Kuivõrd hageja ei kasuta korteris ei

sooja ega külma vett, ei ole hageja huvides ka vee soojendamine.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus

muutmata ja menetluskulud hageja kanda.

Vastuse kohaselt tutvustati 2009. a energiaaudit hageja abikaasale pärast 14. aprilli 2011

üldkoosolekut, kui R. Jürisson väitis, et korteris on hallitus ning külmemal ajal 14–16 kraadi

sooja. Audit tõestab, et maja välisseinad ei lase soojust läbi märgataval hulgal, vastupidiselt

R. Jürissoni väidetele.

Hageja väide, et kostja on andnud asjakohatuid soovitusi, on eksitav. Kostja on selgitanud

hagejale abinõusid hallituse ja liigniiskusega tegelemiseks. Samuti on seda teinud kostja

üldkoosolekul ka teised korteriomanikud. Hageja väide, et „termovahuga soojustamise firma

tellimist“ ei saa pidada kostjapoolseks probleemiga tegelemiseks ning seeläbi kaasomandi

eseme korrashoidmiseks vajaliku toimingu tegemiseks, on eksitav. R. Jürisson väitis, et korteris

olev hallitus on tekkinud seina soojusisolatsiooni puudulikkusest, madalast temperatuurist.

Seega on kohane termovahuga soojustamise firma tellimine, kuivõrd see aitab parandada

soojusisolatsiooni ning näitab, et korteris ei saanud olla nii madal toatemperatuur.

Hageja väide, et kostja on probleemi olemasolu eiranud ja viivitanud sellega tegelemisel 3,5

aastat, on vale. 17. aprilli 2013 üldkoosolekul soovis hageja, et võetaks lahti katuse parapetid

ja tehtaks kindlaks, et sealt vesi seina sisse ei imbuks ning enda korteri väisseinade soojustamist.

Samal üldkoosolekul otsustati, et hageja korteri kohal olevad parapetid võetakse lahti ja

uuritakse, kas saab soojustada ülevalt välisseinu. Kulud tasus kostja. Eksperthinnang, milles

soovitati soojustada väljaspoolt seinad ja lagi, telliti 2013. a.

Hageja on valesti tõlgendanud A. Varese ütlusi. A. Varese ekspertiisiaktist ja kohtuistungil

antud selgitustest ei saa järeldada, et hallituse tekkepõhjuseks saavad praegusel juhul üksnes

elamu tehnilised puudused.

Hageja ei ole uue tõendi, s.o Halls Building OÜ kirjavahetuse, esitamist põhistanud. Kõnealune

kirjalik tõend oli hagejal olemas selle vahetamise hetkest viidatud äriühinguga. Hageja

etteheited maakohtule selgitamiskohustuse rikkumise kohta on otsitud. Hagejat on menetluses

esindanud kvalifitseeritud õigusabi osutaja, mistõttu on ainetu väide, et pool ei saanud aru mida

kohus temalt ootab või et hageja ei olnud kursis tsiviilkohtumenetluses tõendamiskoormise

kohustusega TsMS § 230 lg 1 kohaselt.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

7. Hageja nõuab kostjalt hallituse tagajärjel korterile tekkinud kahju, saamata jäänud tulu ja

kasutuseeliste kaotamise hüvitamist või alternatiivselt kasutuseeliste kaotamise nõudele

saamata jäänud tulu hüvitamist ning õigusabiga seotud kulutuste hüvitamist. Lisaks palus

hageja välja mõista põhinõuetelt viiviseid. Hageja palub kohustada kostja liikmeid tegema

tahteavaldusi kokkuleppeks, mille kohaselt ei ole hageja kohustatud tasuma korteriomandi eest

kommunaalmakseid alates 1. veebruarist 2015 kuni otsese varalise kahju hüvitamiseni ja

hallituse tekkimise põhjuste likvideerimisega seotud renoveermistööde lõppemiseni ning

asendada tahteavaldused kohtulahendiga.

8. Kostja ei ole menetluses esitanud vastuväiteid sellele, et hageja ühisomandis olevas korteris

on hallitus, millest hageja teavitas kostjat 15. märtsil 2011. Hageja ja kostja vahel on vaidlus

selles, kas kaasomandi reaalosale tekkinud hallitusega seotud kahju peab hagejale hüvitama

kostja kui korteriühistu.

Kostja vastutab hageja ees juhul, kui ta on rikkunud tema seadusest või põhikirjast tulenevat

kohustust, hagejale on tekkinud kahju, mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 2 järgi ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos

VÕS § 127 lg 4 järgi.

9. Hageja oli menetluses seisukohal, et kostja on oma tegevusetusega rikkunud kaasomandi

korrashoidmise kohustust, võimaldades korteris hallituse tekkimist ja levimist.

Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole menetluses kostja kohustuse rikkumist tõendanud.

Korteriühistul on KOS § 15 lg-te 5 ja 6 järgi mh kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid

(vt nt Riigikohtu 8. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Korteriühistu

vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise

või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või

korteriomanikelt raha kogumata jätmine (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Juhul, kui

korteriühistu on oma kohustusi rikkunud, vastutab ta VÕS § 115 lg 1 alusel (vt Riigikohtu

8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 30).

Samas ei saa KOS § 16 lg 1 alusel korteriomanik nõuda KOS § 15 lõike 5 järgi ehitusliku või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemist. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava

valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui on asutatud

korteriühistu, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda

korteriühistuseaduses sätestatud alustel ja korras (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Kostja tellis 2013 a eksperthinnangu hageja korteri hallituse

tekke kohta (I kd, tl 59 jj). Eksperthinnangu järgi on hallituse tekke põhiliseks põhjuseks

välisseinte sisepinna liiga madal temperatuur, mis on põhjustatud välisseinte konstruktsioonist

ja nende suurest liigendatusest. Eksperdi soovituste kohaselt tuleks soojustada piirdeid

väljaspoolt. Intensiivistada tuleb ka ventilatsiooni, kuid vaid ventileerimisega ei ole võimalik

selles elamus probleeme lahendada. Ekspertiisi tulemuste suhtes ei ole pooled eriarvamustel.

10. Tööd maja soojustamisega ja ventilatsiooni muutmine ei ole tegevused, mis jääksid kostja

ülesannete hulka kuuluva igapäevase majandamise raamidesse. Tegemist on kaasomandi eseme

ehitusliku muudatusega, mis KOS § 16 lg 1 järgi igapäevase majandamise hulka ei kuulu ja

mille tegemise kohustust kostjal ei olnud. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud

valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui

sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii

valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes.

Seega oleks kostja oma korteriomandi korrashoiu kohustust rikkunud siis, kui ta ei oleks võtnud

ette meetmeid, mille tulemus oleks nimetatud tööde tegemise vajalikkuse üle otsustamine:

kostja üldkoosoleku kokkukutsumine, otsuste vastuvõtmine, esialgsete, vähem kulukate

abinõude tarvitusele võtmine jms.

Asja materjalide põhjal pöördus hageja abikaasa kostja juhatuse poole 15. märtsil 2011 sooviga

võtta ette meetmed korteris vohava hallituse likvideerimiseks (I kd, tl 55). Kostja üldkoosolekul

14. aprillil 2011 on nimetatud pöördumist arutatud. Hageja abikaasale esitati väljavõte

üldkoosoleku otsusest, mille kohaselt tehakse korteriühistu majades termovahuga soojustamist

12. mail 2011. Hageja ei ole vaielnud vastu sellele, et hageja soovil võeti 2013. a korteri kohal

olevad parapetid lahti, tööde kulud tasus kostja. Samuti nagu eelpool viidatud tellis kostja

2013. a eksperthinnangu hallituse tekkepõhjuste väljaselgitamiseks.

Hageja 5. novembri 2013 nõudekirja järgi soovis hageja korteriühistu erakorralise koosoleku

(I kd, tl 73 jj) kokkukutsumist. 15. märtsi 2014 kostja üldkoosoleku protokolli kohaselt on

kinnitatud maja välisfassaadi ja ventilatsioonisüsteemi renoveerimise projekteerija. Tänaseks

on maja soojustatud ja renoveerimistööd läbi viidud. Tööde maksumus oli kostja

ringkonnakohtu istungil esitatu kohaselt ligikaudselt 700 000 eurot. Hageja väitis

ringkonnakohtu 17. jaanuari 2017 istungil, et praeguseks on korteri seintel kuiv hallitus, ehk

uut hallitust ei teki.

Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja, et tööde varasemat ettevõtmist takistas ühistu varasem

laen. Hagejal kui korteriomanikul ja kostja liikmel pidi nimetatu ka teada olema.

11. Apellatsioonkaebuses on iseenesest õigesti märgitud, et termovahuga seesmiselt korteri

soojustamine ei likvideeri ehituseksperdi seisukohast tulenevalt korteri liigniiskusega seotud

probleeme, kuid tegemist oli kostja poolt pakutud esmase abinõuga. Hageja on ka

apellatsioonkaebuses viidanud parandustööde korraldamise kohustusele. Hageja ei ole

menetluses tõendanud, et kostja poolt läbiviidud termovahuga soojustamistööd oleksid

seesmiseks soojustuseks, mis ekspertiisiakti kohaselt aitas hallituse tekkele kaasa. Eksperdi

maakohtu istungil antud ütluste kohaselt (I kd, tl 72) järgi olid hageja korteri kirdenurgas ja

sanitaarruumides kate, mis varjab hallitust, mingisugune plaadis on ka magamistoale pandud.

Hageja ei ole menetlusel üheselt ja selgelt väitnud, et nende tööde tegemise korraldas kostja.

Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks tekitanud hagejale mittenõuetekohaste töödega kahju,

eksperdi arvamuses ei olnud märgitud termovahuga soojustamist.

Kostja viitas ka 2009. a energiaauditile. Asjaolu, et korteriühistu koosolekul on ühistu liikmed

avaldanud arvamust viisil, mis võib solvata hagejat (apellatsioonkaebuse väited söögi tegemise

ja vee keetmise suhtes), ei ole kostja kohustuse rikkumise üle otsustamisel määrav.

12. Maakohus ei ole asunud seisukohale, et kostja on olnud tegevusetu. Maakohus on otsuse p-

s 8 leidnud küll vastuoluliselt, et tõendamist ei ole leidnud, et hallituse tekkimise eest oleks

vastutav ainuisikuliselt kostja, kuid nimetatu ei muuda otsuse lõppjärelduse õigsust ning

maakohus ei ole otsuses leidnud, et kostja oleks oma majandamiskohustust rikkunud.

Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt ei ole energiaauditile viitamine maakohtus oluline,

kuna see on läbi viidud enne 2009. a ning seda ei hõlma KOS § 15 lg 6 p 2, ei ole põhjendatud.

Vaatamata sellele, et energiaauditi tellimine on nimetatud eraldi korteriühistu kohustusena

KOS § 15 lg 6 p-s 7, võib sellel olla tähendus ka kaasomandi korrashoiukohustuse täitmisel.

13. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus korteri reaalosadel oleva puuduse põhjuseks on

maja ehituslik viga, mille kõrvaldamiseks ei piisa üksnes tavapärastest kulutustest, ei ole kostja

kui korteriühistu rikkunud oma kohustust tagada eseme korrashoid, kui ulatuslikku ehitustööd

viiakse läbi mitme aasta jooksul. Hageja ei ole menetluses nimetanud neid töid, mida kostja

oleks saanud tavapärase majandamise korras lühikese ajaga teha. Hageja ei ole tuginenud ka

sellele, et maja ventilatsioonisüsteemi parandamine eksperthinnangu järgi (teises sama tüüpi

majas, eksperthinnang I kd, tl 69) oleks olnud kiire ja väheseid kulutusi nõudev lahendus.

Samuti ei oleks ekspertarvamuse kohaselt ainult ventilatsiooni parandamine hallituse probleemi

lahendanud. Hageja väide ringkonnakohtu istungil, et kostja oleks saanud soojustada üksnes

tema korteri välisseina, ei ole põhjendatud. Kortermaja välisseina soojustamine üksnes üksikute

korterite kaupa ei ole üldjuhul üheksakümne korteriga majas lahendus, mis ei vajaks

arhitektuurilisi- ja ehituslikke kooskõlastusi või mis annaks mõistliku tulemuse.

14. Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna praeguses menetluses ei ole tõendatud kostja

kohustuse rikkumist, puudub vajadus hinnata hagejale tekkinud kahju suurust ning põhjuslikku

seost hageja kahju ja kostja käitumise vahel. Eksperdi ütluste kohaselt oli hallituse

tekkepõhjuseid kaks: tehnilised probleemid ja elanike käitumistava. Ringkonnakohus märgib,

et kostja kohustuse rikkumise juures ei hinda kohus elamu ehituslikke ja tehnilisi puuduseid (vt

otsuse p-d 9 jj). Hageja ei ole menetluses esitanud üürilepingut, üksnes kolmanda isiku poolt

tasutud kommunaalkulude arved ning Viljandi linnas üüritavate kolmetoaliste korterite võrdlus

kinnisvaraportaali ekraanitõmmistega ei tõenda konkreetset üürisuhet ja selle tingimusi.

15. Maakohus on põhjendatult leidnud, et korteriga seonduvad kommunaalkulud on KOS § 13

lg 1 järgi kaasomandi majandamisega seotud kulud, mille tasumise kohustus on hagejal kui

korteriomanikul.

16. Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse võtta asja materjalide juurde

kirjavahetuse Halls Building OÜ esindaja Innart Hintsiga. Hageja oleks saanud arvestades

kostja vastuväiteid esitada nimetatud tõendi maakohtus.

Ringkonnakohus jätab rahuldamata hageja taotluse võtta asja materjalide juurde Ocean Air OÜ

8. juunil 2016 hageja korteris teostatud üldise õhukvaliteeti mõõtmise tulemused. Nimetatud

mõõtmine on viidud läbi ligikaudu viis aastat hiljem hageja esmakordsest kostja teavitamisest

hallituse tekkimise kohta. Ringkonnakohus leiab, et hageja alternatiivne taotlus kahju ulatuse

suhtes ekspertiisi läbiviimiseks tuleb jätta rahuldamata. Praegusel ajahetkel läbiviidud

ekspertiis ei tõenda aastate eest tekkinud kahju ulatust.

17. Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust, puudub vajadus muuta menetluskulude

jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud

menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Kostja menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja tasu 504 eurot (koos

käibemaksuga) ja transpordikulu 76 eurot 80 senti (koos käibemaksuga), kokku summas 580

eurot 80 senti. Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust ning mahtu arvestades on kostja

esindaja ajakulu 5,25 tunni ulatuses ja transpordikulu apellatsiooniastmes vajalik ja

põhjendatud ning tasu kuulub hagejalt väljamõistmisele.

Ringkonnakohus

rahuldab

kostja

taotluse

apellatsioonimenetlusekuludelt

viivise

väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskuludelt 432 eurot (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Vahur-Peeter Liin

Triin Uusen-Nacke