2-15-10053/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. jaanuar 2017. a Tartu

Tsiviilasja number

2-15-10053

Tsiviilasi

Salva Kindlustuse AS hagi korteriühistu Lennuki vastu

regressi korras 1243,60 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

1243,60 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2016. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Lennuki apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

13. detsember 2016. a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja)

Korteriühistu

Lennuki

(reg

kood

80073361), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv

Vastustaja (hageja) Salva Kindlustuse AS (reg kood

10284984, esindaja Tiina Saluste

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu

Maakohtu 11. jaanuari 2016. a otsus muutmata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

2. Jätta

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud

korteriühistu Lennuki kanda.

3. Mõista välja korteriühistult Lennuki 18,10 eurot Salva

Kindlustuse AS-i kasuks apellatsioonimenetluse kulude

katteks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Salva Kindlustuse AS esitas 02.07.2015 hagi Korteriühistu Lennuki vastu väljamakstud

kindlustushüvitise 1243,60 euro regressi korras väljamõistmiseks VÕS § 492 lg 1 alusel.

Hagiavalduse kohaselt on hageja hüvitanud Lennuki 3-X, Viljandi korteriomanikule A.L.ile

tekkinud kahju, mis tekkis põhjusel, et korteriomanike kaasomandisse kuulunud läbiroostetanud

veetoru korteriomaniku üleval asuvas korteris (Lennuki 3-X, Viljandi) purunes. Kahjujuhtum

toimus 16.07.2014. Hageja leidis, et kahju eest on vastutav kostja, kuna on jätnud täitmata KÜS

§ 2 lg-st 1 tulenevad kohustused hoida korras korteriomanike kaasomandisse kuuluvad püstaku

veetorud, vastutades seejuures kahju saanud korteriomaniku ees võlaõiguslikul alusel (VÕS §§

100, 103 lg 1, 115 ja 132).

KÜS § 2 järgi on elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldamine ja

kasutuskõlblikus seisundis hoidmine on üks peamisi korteriühistu majandustegevusest

tulenevaid kohustusi. Seega oli kostja seadusest tulenev kohustus teostada elamu

korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldust ka sellele osale, mis asub

konkreetse korteri reaalosa piires. Kuna veelekke põhjustas toru läbiroostetamine, rikkus kostja

elamu tehnosüsteemide korrashoiu kohustust, mistõttu tekkis kahju kolmanda isiku varale.

Roostetamise puhul on tegemist pikaajalise ja etteaimatava protsessiga, mitte üllatusliku või

ootamatu sündmusega, mille toimumist kostja ei oleks saanud mingil juhul ette näha või

vältida.

Hageja märkis, et kostja vastusele lisatud Riho Kinnisvarahooldus OÜ õiendis on märgitud, et

ettevõte teostas püstakutorustiku avariiremondi. Kuna õiendis kasutatakse sõna „püstak“, saab

asuda seisukohale, et purunes siiski kaasomandis olev toru, mitte korteriomandi eseme

reaalosas olev toru.

2. Kostja KÜ Lennuki vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vaidlustas

asjaolu, kas tegemist oli kaasomandisse kuuluva veetoruga. Kostja ei nõustunud hageja väitega,

et antud veeavariiga seotud kahju eest vastutab korteriühistu, olles jätnud täitmata KÜS § 2 lg-

s 1 sätestatud kohustused

Kostja oli seisukohal, et kahju lähtus hoopis korteriomandi nr Y reaalosast, mistõttu kostja

kahju eest ei vastuta. Korteri nr Y omanik M.A. on omavoliliselt ja ebakvaliteetselt ümber

ehitanud oma korteris asuva veetorustiku, mistõttu kostja ei saa vastutada alumisele

korteriomanikule põhjustatud kahju eest. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-129-13 kohaselt vastutab

teisele korteriomanikule kahju eest selle korteri omanik, kust sai kahju alguse.

Korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras

ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (vt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-

103-13, p 10). Lisaks peavad korteriomanikud kaasomanikena AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi

käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike

õigusi kahjustamast. Kohustuse rikkumise korral saab kannatanud korteriomanik (kaasomanik)

kasutada VÕS § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid, kuivõrd need ei lähe vastuollu

ühisuse olemusega, mh nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 alusel ja kahju hüvitamist

VÕS § 115 lg 1 alusel.

Kostja nentis, et korteriomanike vastutust oma kohustuste rikkumise eest ei mõjuta iseenesest

maja haldava korteriühistu võimalik vastutus oma kohustuste rikkumise eest.

Kostja oli seisukohal, et korteriühistu ei vastuta korteriühistu liikmete tegevuse tulemusena

tekkinud kahjude eest. Samuti puudub korteriühistul kohustus ilma korteriomaniku vastava

taotluseta kontrollida korteriomandi reaalosades asetseva torustiku tehnilist seisundit, liiatigi

veel, kui torustik on korteriomandi omaniku poolt seadusevastaselt paigaldatud vaheseina

vahele, mille tõttu korteriühistu juhatuse liikmetel või nende volitatud esindajatel puudub

võimalus kontrollida korterit läbiva torustiku tehnilist seisundit korteriomandi piires.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis Korteriühistult Lennuki välja Salva Kindlustuse AS

kasuks 1243,60 eurot. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt välja

hageja kasuks 200 eurot menetluskulude katteks.

Maakohus menetles asja lihtsustatud korras TsMS § 405 lg 1 kohaselt.

Kohus leidis, et tsiviilasja üks peamine vaidlusalune küsimus on, kas kahju põhjustanud korteris

lõhkenud toru oli kaasomandis või kuulus korteriomandi reaalossa. Riho Kinnisvarahooldus

OÜ õiendist (tl 35) ning täiendavatest selgitustest kohtule (tl 59) nähtub, et lõhkenud toru

kuulus siiski ühissüsteemi. Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid,

nagu ühiskasutuses olevad torustikud, kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, isegi kui need

läbivad mõne korteriomandi reaalosa (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-38-05, p 13 ja nr 3-2-1-116-

11, p 27). Tarbeveetorustik on kohtu hinnangul vähemalt üldjuhul ehitise oluline osa TsÜS § 55

lg 1 mõttes, mis on ehitisega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või torustikku

oluliselt kahjustamata.

Kohus nõustus hagejaga, et kostjal oli seadusest tulenev kohustus teostada elamu

korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldust ka sellele osale, mis asub

konkreetse korteri reaalosa piires. Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu

tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on korteriomanikud kohustatud kontrollima

tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või

puuduse kõrvaldamiseks, sh andma nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või

kokkulepete sõlmimiseks ja kulude kandmiseks. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 11

kohaselt lähevad korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle

korteriühistule. Seega on korteriomanike ühiskohustused üle kantavad korteriühistule.

Korteriühistul on KOS § 15 lg-te 5 ja 6 järgi mh kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid

(Riigikohtu

otsus

nr 3-2-1-61-14,

p 30).

Maja

haldava

korteriühistu

tegevusetus,

sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike

otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine, võib olla omakorda

tema solidaarse vastutuse aluseks (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-12-13, p 51). Kohus ei nõustunud

seega kostja seisukohaga, et korteriühistul puudub kohustus kontrollida korteriomandi

reaalosades asetseva torustiku tehnilist seisundit.

Kohus leidis, et kostja on vastutav kahju saanud korteriomaniku ees KOS § 15 ja

võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel. KOS § 15 lg 5 järgi võib korteriomanik nõuda, et

korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need

puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes, kusjuures korteriomanike huvidele vastava

valitsemisena käsitletakse eelkõige korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist (lg 6 p 2). Ka

KOS § 11 lg 1 p 3 sätestab, et korteriomanikul on kohustus võimaldada korteriomandi reaalosa

kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seega on

korteriühistu esindajal igal juhul õigus nõuda korteriomandi reaalosale juurdepääsu, et

kontrollida kaasomandi seisukorda. Kostja väidetest nähtuvalt kostja seda teinud pole ning

kostja on üritanud kohtule väita, et see pole tema ülesanne. Kohtu hinnangul on korteriühistu

selline passiivsus enda seadusest tulenevate ülesannete suhtes temal lasuva kohustuse

rikkumine ning see rikkumine on ka põhjuslikus seoses tekkinud veeavarii ning kahjuga. Kui

korteriühistu kontrollinuks olukorda ning avastanud läbiroostetanud torustiku, saanuks toru

õigeaegse vahetuse korral õnnetust vältida. Eeltoodu loob ühtlasi korteriühistu vastutuse kahju

saanud korteriomaniku ees. Kohtule ei ole esitatud vääramatu jõuga seonduvaid asjaolusid,

millest võiks nähtuda, et kostja rikkumine on VÕS § 103 lg 2 mõttes vabandatav. Eelöeldu ei

tähenda, et vastutada ei võiks ka korteriomanik, kes kaasomandis torustiku teise kohta

paigaldas, kuid see ei ole käesoleva vaidluse ese. Hagejal on õigus TsMS § 4 lg 2 alusel valida,

millise kostja vastu milline nõue esitada.

VÕS § 492 lg 1 alusel läheb kindlustusandjale tema poolt hüvitatava kahju ulatuses üle

kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv kahju hüvitamise nõue.

Kuivõrd korteriühistu on kahju saanud korteriomaniku ees kahju hüvitamise nõude osas

vastutav ning nimetatud nõue on hüvitatud hageja poolt, on hagejal õigus nõuda kostjalt

1243,60 euro hüvitamist ning nimetatud summa tuleb hageja kasuks kostjalt välja mõista.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Korteriühistu Lennuki esitas ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada

Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2016.a. kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-15-10053 täies ulatuses ja

saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule või teha uus kohtulahend, millega jätta

hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud panna vastustajale.

Apellant on seisukohal, et kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja oluliselt

rikkunud menetlusnormi ja ebaõigesti on hinnanud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada

kohtulahendit. Tegemist ei ole lihtmenetluse tavavaidlusega, kus kõik asjaolud on selged.

Tegemist on keerulise vaidlusega, kus tuleb välja selgitada kõik tähtsust omavad asjaolud.

Maakohus jättis tähelepanuta kostja taotlused menetleda asja kohtuistungil, kuna tegemist on

keerulise tsiviilasjaga ja antud asjas on vajalik üle kuulata tunnistaja. Kostja soovis tunnistaja

ütlustega tõendada, et veeavarii sai alguse Lennuki tn 3 korterist nr Y, kus oli omavoliliselt

ümberehitatud veetorustik. Samuti jättis kohus võtmata seisukoha kostja taotluse osas kuulata

kohtuistungil vande all üle tema seaduslik esindaja. Sellega võeti apellandilt võimalus tõendada

neid asjaolusid, mis välistaksid korteriühistu vastutuse antud kahju tekkimise osas.

Kohus asus ekslikule seisukohale, et torustik, kus tekkis leke, kuulub korteriomanike

kaasomandisse, jättes seejuures analüüsimata kohtutoimikus olevad tõendid. Kohus viitab oma

otsuses, et tegemist oli püstakutoru rikkega; korterisse paigaldatud püstaktorud paiknevad

vertikaalselt. Tegelikult aga oli tegemist korteriomaniku poolt ehitatud uue torustikuga, mis ei

olnud ega saanudki olla püstaktoru, kuna see ei kulgenud ülevalt alla ja ei olnud vertikaalne

vaid oli viidud lae ja kahe seina vahele ning kulges vertikaalselt (vt Riho Kinnisvara OÜ poolt

koostatud torustiku paiknemise skeem pealtvaates tl 57 ja külgvaates tl 56). Kohus oleks

pidanud selguse saamiseks üle kuulama kostja tunnistaja, mida aga kohus ei teinud ja tegi oma

eksliku järelduse hinnates valesti torude paiknemise skeemi. Samuti oleks kohus pidanud

vajaduse korral teostama paikvaatluse, et välja selgitada vaieldava toru tegelik asukoht.

Apellant leiab, et kohus järeldas ekslikult, et tegemist on ühissüsteemi kuuluva toruga. Kohus

on alusetult jätnud tähelepanuta kostja vastuse ja Riho Kinnisvarahooldus OÜ poolt kohtule

esitatud selgituse, kus mõlemad väitsid, et Lennuki tn 3 korteris nr Y oli vannitoa torustik

korteriomaniku poolt omavoliliselt ümber ehitatud. Kui teistes korterites on projekti järgi vesi

ühendatud ühisomandisse kuulva veetorustikuga otse vanni ja muude veetarbijatega, millega on

otseselt välistatud ka allpoololevate korterite üleuputamine võimaliku veeavarii korral, siis

antud juhul oli korteri nr Y omaniku poolt omavoliliselt juurdeehitatud uus mitme meetri

pikkune torustik, mis oli peale veemõõdukit viidud vaheseina vahele ja kulges mööda vannitoa

lage (vt ümberehitatud torustiku paiknemise skeem tl 56 ja 57), mis omakorda välistas

igasuguse torustiku seisundi kontrolli. Apellant jagab Riho Kinnisvarahooldus OÜ seisukohta,

mille kohaselt on veetorustik korteriomanike kaasomand kõiki korterid teenindava torustiku

süsteemiga kuni korteris oleva veemõõdukini. Peale veemõõdukit on aga tegemist korteri

reaalosaga, kuna see ei teeninda muid korteriomanikke peale antud korteri omaniku.

Kohus on jätnud tähelepanuta ka kostja (apellandi) poolt esitatud tõendid, mille kohaselt oli

veeavarii otseseks põhjuseks korteriomaniku poolt seadusevastaselt ja ebaõigesti ehitatud uus

torustik, mis oli ebaseaduslikult ühendatud ühise veevärgisüsteemiga. Vee leke ei olnud

tekkinud mitte korterite kaasomanike poolt ühiselt paigaldatud torustikus, vaid otseselt

korteriomaniku poolt omavoliliselt juurdeehitatud ja ühisveevõrgusüsteemiga ühendatud

torustikus.

Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-38-05 ja nr 3-2-1-129-13 on teoreetiliselt võimalik, et

kahju tekitamise eest võib vastutada ka korteriühistu, kuid see ei tähenda, nagu vastutaks

korteriühistu tingimusteta elamu tehnosüsteemide korrasoleku eest. Korteriühistu ei saa

vastutada korteriomanike ebaseaduslike tegude eest. Apellant on seisukohal, et antud asjas ei

ole leidnud tõendamist, et kui olekski korteriühistule pandud ülesandeks tagada korteriomanike

kaasomandi tehnosüsteemide korrasolek, siis apellant (kostja) on küllaldaselt tõendanud, et

antud juhul ei olnud kostjal mitte mingil viisil võimalik kontrollida tehnosüsteemide

korrasolekut, kuna võimatu oli kontrollida korteriomaniku poolt omavoliliselt ehitatud ja

vaheseina vahele viidud torustiku korrasolekut. Seega, kui kostja käitumises esineksidki

kohustuse rikkumise tunnused, on kostja poolne rikkumine vabandatav VÕS-i § 103 mõtte

kohaselt.

Kohus on rikkunud selgitamiskohustust ja jätnud välja selgitamata antud asjas olulised tähtsust

omavad asjaolud, mis annab õigusliku aluse kohtuotsuse tühistamiseks ja saatmiseks samale

kohtule uueks arutamiseks. Maakohus on jätnud välja selgitamata asja lahendamiseks olulised

asjaolud: eelkõige aga kostja väidetava õigusvastase tegevusega seonduva, st milles seisneb

konkreetselt kostja õigusvastane käitumine; millist tähendust antud asjas omab korteriomaniku

õigusvastane tegevus, mis seisneb ilma korteriühistu nõusolekuta uue mittenõuetekohase

torustiku juurdeehituses, kust sai alguse veeleke, kas see välistab kostja vastutuse või

korteriomandi omaniku tegevus ei oma antud asjas mitte mingisugust tähtsust; millest kohus

otseselt järeldas, et korteriomaniku poolt teostatud uus torustik on korteriomanike kaasomand;

kas korteriomanikud on delegeerinud korteriomanikel lasuvad ülesanded edasi korteriühistule

jne. Samuti on kohus jätnud kontrollimata tegeliku kahju suuruse ja selle tasumise põhjendatuse

hageja poolt kolmandale isikule.

5. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Vastustaja hinnangul on maakohus õigesti lugenud tõendatuks, et veekahju sai alguse

kaasomandisse ja mitte korteri nr Y reaalosa hulka kuuluvast veetorustiku osast. Apellant ise

esitas 07.09.2015.a. vastuses maakohtule Riho Kinnisvarahooldus OÜ õiendi veetorustiku lekke

kohta korteris nr Y, milles märgitakse, et ettevõte teostas püstakutorustiku avariiremondi.

Maakohus palus täpsustada õiendis toodut ning kohustas 20.11.2015.a. määrusega apellanti

esitama fotomaterjal või muud tõendid vaidlusaluse parandatud veetoru asukoha kohta, samuti

kohustas Riho Kinnisvara OÜ-d selgitama detailselt, kas purunenud oli ühissüsteemi kuuluv

püstakutoru või korteris asuv toru.

Apellant esitas käsitsi visandatud skeemi, millest ei olnud võimalik välja lugeda

kohtumäärusega nõutud infot. Seega ei esitanud apellant maakohtule mingit muud arusaadavat

tõendusmaterjali, millest lähtuvalt oleks maakohus saanud lugeda tõendatuks, et purunes

korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluv torustik. Kas ja millises ulatuses korteri nr Y

reaalossa kuuluv torustik oli ümber ehitatud, ei oma käesoleva vaidluse juures mingit tähtsust,

kuna veekahju ei saanud alguse torustiku sellest osast. Apellant ei ole käesoleval juhul mingil

viisil tõendanud, et veekahju lähtus just peale veemõõdikuid ehk siis korteri reaalossa kuuluvast

torustiku osast.

Korteri nr Y valdaja V.A. on korduvalt kinnitanud, et korteriühistu esindajatel on alati olnud

võimalik tema korteris viibida ja torude asukohta vaadelda. Apellandil on seega olnud võimalus

vastavaid tõendeid koguda ning maakohtule esitada.

Vastustaja on 14.12.2015.a. vastuses maakohtule edastanud fotod, milledelt on näha

püstakutoru, millest veekahju alguse sai. Samale vastusele on lisatud ka korteri nr Y valdaja

V.A. e-postiga saadetud kommentaar, et apellandi visandatud torude asukohtade skeem ei vasta

tegelikkusele.

Vastustaja on seisukohal, et kuna tegemist oli lihtmenetlusega, siis ei olnud lähtuvalt TsMS §

405 lg 1 p 5 sisuliselt vahet, millisel viisil apellandi esindaja oma seletuse andis. Apellandi

seisukohti ei käsitletud vastustaja hinnangul teisiti sellepärast, et need polnud antud seadusliku

esindaja poolt vande all. Seega ei muuda seadusliku esindaja vande all seletuste andmine

menetluslikus mõttes mitte midagi.

Vastustaja leiab, et maakohtu otsuses käsitletakse põhjalikult apellandi vastutuse tekkimise

alust ning maakohus on õigesti leidnud, et käesoleval juhul on just korteriühistu passiivsus enda

seadusest tulenevate ülesannete suhtes viinud olukorrani, kus läbiroostetanud torust

väljavoolanud vesi põhjustab kahju korteriomanikule. Apellant oleks pidanud kontrollima

korterites paiknevat, kuid kaasomandisse kuuluvat torustikku, et vältida selle amortiseerumise

tõttu tekkida võivat kahju. Roostetamise puhul on tegemist pikaajalise ja etteaimatava

protsessiga, mitte üllatusliku või ootamatu sündmusega, mille toimumist apellant ei oleks

saanud mingil juhul ette näha või vältida.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu

otsuse muutmiseks ega tühistamiseks.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud apellandi etteheited maakohtule

menetlusnormide rikkumist puudutavas osas. Maakohus on lähtudes hagihinnast 1243,60

eurot menetlenud tsiviilasja asjakohasel viisil mõnevõrra lihtsustatud korras, tagades

seejuures menetlusosalistele võimaluse esitada oma väidete kinnituseks tõendeid ja selgitusi.

TsMS § 405 lg 1 kohaselt võib kohus lihtmenetluse asjades menetleda hagi oma õiglase

äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus

sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid. TsMS § 405 lg 1 p 5 kohaselt võib kohus muu hulgas

kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja

tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, sh menetlusosalise seletust,

mis ei ole antud vande all.

10. Maakohus andis oma 9. novembri 2015 kohtumäärusega pooltele tähtaja selgitamaks, kas

nad on seisukohal, et vaidlusalune purunenud veetoru kuulus korterelamu ühissüsteemi.

Määruses on kohus selgitanud tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ja tõendamiskoormist.

Täiendavalt on maakohus oma 20. novembri 2015 määrusega kohustanud Riho

Kinnisvarahoolduse OÜ-t esitama kohtule selgitus vaidlusaluses korteris toimunud

veetorustiku lekke põhjuste ja tagajärgede kõrvaldamise kohta, mh selgitada detailselt, kas

purunenud oli ühissüsteemi kuuluv püstakutoru või korteris asuv toru. Samas on kohus

kohustanud kostjat esitama kohtule fotomaterjal vm piltlikud tõendid (skeem vms) parandatud

toru asukoha kohta.

Kohtule on esitatud Riho Kinnisvarahoolduse OÜ tegevjuhi Riho Tõnisalu kirjalik teatis

(tl 35), sama isiku poolt koostatud skeemid torustiku paiknemise kohta (tl 56-57) ning kirjalik

selgitus veetorustiku lekke põhjuste ja tagajärgede kõrvaldamise kohta (tl 59-60). Hageja on

omalt poolt esitanud V.A. e-kirja (tl 62), kus samuti selgitatakse torustiku remondiga

seonduvat, samuti fotod (tl 63-71).

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on praegusel juhul selgelt määratlenud

tõendamiseseme ja selgitanud pooltele tõendamiskoormist. Pooled on esitanud kohtule

lihtmenetluse menetlusreeglitele vastavaid tõendeid. Isikud, kelle tunnistajana või vande all

ärakuulamist pooled maakohtus soovisid, on esitanud kohtule kirjalikult oma selgitused ja

seisukohad. Ringkonnakohus leiab, et lihtmenetluses ei olnud kohtul kohustust asuda

eeltoodut arvestades samu isikuid lisaks ka suuliselt ära kuulama.

Torustiku lugemine kaasomandi mõttelise osa või korteriomandi reaalosa juurde kuuluvaks

kujutab endast õiguslikku hinnangut, s.o tegemist ei ole sellise faktilise asjaoluga, mille

esinemist või puudumist saaks iseenesest tõendada. Küll sai tõendada neid tehnilist laadi

asjaolusid, millest lähtudes saaks kõnealuse õigusliku otsustuse langetada, s.o esmajoones

torustiku täpne paiknemine konkreetses korteris ning selle seos korterelamus oleva veevärgiga

tervikuna. Arvestades tõendamisele kuuluvate asjaolude tehnilist iseloomu tegi maakohus

põhjendatult pooltele ettepaneku esitada kirjalikke tõendeid, sh skeeme või fotosid.

12. Korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi piiritletud eluruumid

või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada

ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi

kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi

eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või

korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad

korteriomandi eseme reaalosa piires.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja põhjendustega, mille kohaselt kuulus

vaidlusalune torustiku osa korteriomandite kaasomandi mõttelise osa hulka. Ühisveetorustiku

ümberehitamine tõi kaasa senise kaasomandi muutmise, mistõttu ei vasta see KOS § 2 lg 1

järgi reaalosa määratlusele. Kostja kinnitas menetluses (ringkonnakohtu istungil), et korteris

esialgselt paiknenud torustik kuulus vaieldamatult korteriomanike kaasomandisse, kuid

olukord muutus pärast korteris nr Y vannitoa torustiku ja veevarustuse omavolilist

ümberehitamist. Ringkonnakohus leiab, et kostja seisukoht ei ole õige ning torustiku olemus

ega

funktsionaalne

seotus

korteriomanike

ühiskasutuses

oleva

veevarustus-

ja

kanalisatsioonisüsteemiga ei muutunud torustiku ümberehitamise tagajärjel. Asjas ei ole

vaidlust, et korteris nr Y ümberehitatud torustik oli ühendatud korterelamu ühisesse veevõrku,

s.o sisuliselt asendas varem korterit läbinud ühistorustiku (püstakutoru) osa. Nii on Riho

Kinnisvarahoolduse OÜ tegevjuht Riho Tõnisalu kohtule kirjalikult selgitanud (tl 59-60), et

korteris nr Y oli vannitoa remondi käigus algne püstakutorustik viidud uude asukohta ning

veeleke oli tekkinud muudetud asukohaga püstakutorustikus. Ka kostja ise kinnitas

ringkonnakohtu istungil, et ümberehitatud torustik täidab sama funktsiooni, mis algne

torustik. Seega moodustas ka ümberehitatud kujul veetorustik osa elamu ühisest

veesüsteemist, täites jätkuvalt sama funktsiooni nagu ka esialgne projektijärgne torustik.

Ükski asjas esitatud tõend, sh kostja esitatud skeem ja hageja esitatud fotod ei võimalda teha

vastupidist järeldust.

13. Ringkonnakohtu arvates kohaldas maakohus õigesti materiaalõigusnorme, millest

tulenevalt vastutab korteriühistu ka sellise kahju eest, mis on korteriomanikule tekkinud

seoses elamu tehnosüsteemide korrashoiu kohustuse ebapiisava täitmisega. Põhjendatud on

maakohtu seisukoht, et käesoleval juhul on alust heita korteriühistule ette hoolsuskohustuse

puudulikku täitmist elamu tehnosüsteemide (ühised veetorustikud) korrasoleku kontrollimisel.

Korteriomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras,

millest ei tekiks kellelegi kahju. See hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt

elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks mh lekkeid. Maakohus on õigesti leidnud, et

korteriühistu olemasolul on nimetatud hoolsuskohustus üle kantav korteriühistule. Praegusel

juhul on kostja menetluses sisuliselt möönnud, et tegelikult ta korterite reaalosasid läbivate

ühistorustike seisundi kontrollimisega ei tegele, vaid reageerib siis, kui keegi elanikest ühistu

juhatuse poole pöördub.

Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu tegevus ühiskommunikatsioonide korrasoleku

kontrollimisel ei piirdu eelnimetatuga. Ühistul on võimalik teha oma liikmete hulgas teavitus-

ja selgitustööd mh selles osas, et torustikke vm ühissüsteeme ei tohi muuta omal algatusel.

Regulaarse kontrolli teostamise korral oleks ühistu pidanud juba enne veelekke tekkimist

olema teadlik, et korteris nr Y on torustik ümber ehitatud. Sellises olukorras oleks võinud

nõuda asjaomaselt korteriomanikult kas kinnitust, et ümberehitatud torustik vastab nõuetele

ega ohusta ülejäänud korteriomandeid ega kaasomandit, või vajadusel endise olukorra

taastamist.

14. Eelmärgitu ei välista, et ümberehituse teostanud korteri nr Y omanik võib samuti olla

käesoleval juhul kahju tekkimise eest vastutav. Muuhulgas on igal korteriomanikul, kelle

korteriomandi reaalosa torustik läbib, kohustus teavitada teisi korteriomanikke (olgu ka

valitseja või korteriühistu vahendusel) torustikust lähtuvatest ohtudest, sh torustiku

amortiseerumisest ja lekkimisest. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole korteriomanikul õigust ka

ühissüsteemi kuuluvaid torustikke ümber ehitada ilma seda teiste korteriomanikega

kooskõlastamata. Ümberehitusega, mis ei võimalda enam torustiku olukorda kontrollida ega

sellele ligi pääseda, on muuhulgas ühistul raskendatud täita kohustust tagada elamu kui

terviku tehnosüsteemide korrasolek. Korteri nr Y omaniku võimalik vastutus aga ei välista

nõude esitamist korteriühistu vastu.

Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-38-05 ja 3-2-1-76-04 märkinud, et kuna korteriühistu

üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi hooldamine, sh ka

elamu tehnosüsteemide korrashoidmine, siis võib korterelamu ühiskommunikatsiooni rikkest

tuleneva kahju tekitamise eest vastutada ka korteriühistu. Korteriühistu vastutus ei välista aga

omi kohustusi rikkunud korteriomanike vastutust teise korteriomaniku vara kahjustamise eest.

Sellisel juhul on korteriühistu jt vastutavate isikute vastutus solidaarne (vt VÕS § 137 lg-t 1).

VÕS § 65 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja omal valikul esitada nõude ka üksnes ühe

solidaarvõlgniku vastu. Seega ei tule ühe solidaarvõlgniku vastu hagi esitamise korral

kontrollida, kas ka teise potentsiaalse solidaarvõlgniku puhul on nõude rahuldamise eeldused

täidetud. Solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid reguleerib VÕS § 69, sh tekib kohustuse

täitnud solidaarvõlgnikul tagasinõue teiste võlgnike vastu, v.a talle endale langevas osas.

Eeldatakse solidaarvõlgnike osade võrdsust.

Seega on maakohus hagi õigesti rahuldanud ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

15. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluses

kantud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Vastustaja on kandnud sõidukulu seoses ringkonnakohtu istungil osalemisega summas 18,10

eurot, mis kuulub apellandilt vastustaja kasuks väljamõistmisele.

Üllar Roostoja

Vahur-Peeter Liin

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/