2-14-20932/58 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise aeg ja koht

4. jaanuar 2017 Tartu

Tsiviilasja number

2-14-20932

Tsiviilasi

OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti ERA hagi AS-i Raisner vastu

hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmise,

kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks

nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning

nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega ning AS-i Raisner

vastuhagi OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti Era vastu

2 907 334 euro väljamõistmiseks

Hagi tagamine

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 21. novembri 2016 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i Raisner määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (kostja / vastuhagis hageja):

AS Raisner (registrikood: 11246939); esindaja advokaat

Edgar-Kaj Velbri

Vastustajad (hagejad / vastuhagis kostjad):

1. OÜ Saka ERA (registrikood: 10402283)

2. OÜ Eesti ERA (registrikood: 10402768)

Vastustajate esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel

RESOLUTSIOON

Jätta AS-i Raisner määruskaebus rahuldamata ning Viru

Maakohtu 21. novembri 2016 määrus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Jätta määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskulud

AS-i Raisner kanda. Menetluskulude rahalise suuruse

määrab kindlaks asja lahendav maakohus lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Viru Maakohtu menetluses on OÜ Saka ERA (hageja I) ja OÜ Eesti ERA (hageja II)

(hagejad) hagi AS-i Raisner (kostja) vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele

ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise

kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega ja

AS-i Raisner vastuhagi OÜ Saka ERA ja OÜ Eesti ERA vastu 2 907 334 euro väljamõistmiseks.

Hagejad esitasid taotluse hagi tagamiseks, paludes seada eelmärke hoonestusõigustele nr

3548608, 3548508, 3548408, 3545808, 3545908, 3546108, 3546208, 3546308, 3546408,

3546608, 3547008, 3547208, 3547308, 3547408, 3547708, 3547808, 3547908, 3548108,

3548308, 3548708, 3548908, 3547608 ja 3548808, et tagada asjaõiguse omandamise nõue

(hoonestusõiguse omanikule langemine).

Haginõude eesmärgiks on hoonestusõiguste omanikuks saamine. Kostja on 26. oktoobri 2016

menetlusdokumendis märkinud, et teistel tuuleenergiatootjatel on suur huvi vaidlusaluste

liitumispunktiga varustatud hoonestusõiguste ostmiseks. Kuigi hoonestusõigused ei ole

varustatud ühegi punktiga, eksisteerib kostja viite alusel oht, et kostja võib need võõrandada.

Hoonestusõigustele uue omaniku tekkimisel ei ole võimalik praeguses menetluses tehtavat

otsust täita tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 1 tähenduses, kuna otsus kehtiks

vaid kostja suhtes. Uus omanik saaks tugineda heausksusele, kuivõrd kinnistusraamatus

puuduvad märked olemasolevale vaidlusele.

Lisaks ohule, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada, on ilmnenud ka oht, et

hüpoteegipidaja Adepte OÜ võib alustada täitemenetlust hüpoteekidega tagatud nõuete osas,

mis kahjustaks otseselt hagejate asjaõiguse omandamise nõuet asjaõigusseaduse (AÕS) § 63

lg-te 3 ja 4 tähenduses, kuna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg 1 alusel toimub

täitemenetluses vara arestimine ja müük. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse

kanda tulevase asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks eelmärke. Hageja kui maaomaniku

nõue hoonestusõiguse langemiseks omanikule on otseselt asjaõiguse omandamise nõue, mille

tagamiseks on seadusega ette nähtud eelmärke instituut. Oht, mille kohaselt hüpoteegipidaja

Adepte OÜ võiks alustada täitemenetlust ning sellega kahjustada hagejate õigust

hoonestusõiguse omanikule langemiseks, oleks eelmärke seadmisega kõrvaldatud. Eelmärge

muudab sundtäitmise käigus tehtava käsutuse tühiseks (AÕS § 63 lg 4) ning hageja õigus saada

hoonestusõiguste omanikuks on seega tagatud.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Viru Maakohus rahuldas 21. novembri 2016 määrusega hagejate taotluse hagi tagamiseks,

kandis hagi tagamiseks kostjale kuuluvatele hoonestusõigustele (registriosa nr-d 3548608,

3548508, 3548408, 3545808, 3545908, 3546108, 3546208, 3546308, 3546408, 3546608,

3547008, 3547208, 3547308, 3547408, 3547708, 3547808, 3547908, 3548108, 3548308,

3548708, 3548908, 3547608 ja 3545808) kolmandasse jakku eelmärked hagejate kasuks

hoonestusõiguse hageja I nimele kandmise (omanikule langemise) nõude tagamiseks ja

hoonestusõigusele (registriosa nr 3545808) hageja II (RK 10402768) kasuks hoonestusõiguse

hageja II nimele kandmise (omanikule langemise) nõude tagamiseks.

TsMS § 377 lg 1 kohaselt võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et

tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 378

lg 4 järgi tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat

üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades

põhjendatuks. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse

omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas

tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke võib kinnistusraamatusse

kanda hagi tagamise määruse alusel (AÕS § 631 lg 2).

Maakohus leidis, et eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse hagi tagamise abinõuna on

põhjendatud. Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti (AÕS § 241 lg 4). Hoonestusõiguse omanikule langemise (AÕS § 2441 lg 1) otseseks

tagajärjeks on see, et hoonestusõiguste omanikeks saavad hagejad. Eelmärge tagab nõuet

kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1

tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult seotud. Eelmärked hoiavad ära hoonestusõiguste

menetluse aegsest võimalikust käsutamisest tulenevaid negatiivseid tagajärgi hagejatele.

Eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad käsutused on tühised, sh ka käsutamine sundtäitmise

käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (AÕS § 63 lg-d 3

ja 4). Seega tagab eelmärge hagejate hoonestusõiguse enda nimele kandmise (omanikule

langemise) nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et õiguse käsutamisõigus jääb kostjale

alles, kuna tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Eelmärke

sisse kandmiseks hagi tagamise korras kohtulahendi täitmise raskendamise või võimatuks

muutumise ohtu AÕS § 631 lg 2 järgi ei arvestata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Kostja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata.

Määruskaebuse kohaselt on maakohus rikkunud kohtulahendi seaduslikkuse ja põhjendatuse

nõuet. Kohtumääruse põhjendused on vastuolus seadusega. Maakohtu käsitlus hagejate hagi

tagamise taotluse põhjendatuse kohta põhjusel, et eelmärgete seadmisega on AÕS § 63 lg 4

alusel hoonestusõigustega seonduvad käsutustehingud välistatud, on ekslik. Kohtulikult seatud

eelmärge omab mõju üksnes neile asjaõigustele, mis on kinnistusraamatus eelmärkest hilisema

järjekohaga. Kui realiseeritakse eelmärkest kinnistusraamatus eespool paiknevat hüpoteeki, siis

eelmärge lõpeb hoonestusõiguse enampakkumisel realiseerimisel (TMS § 158–160).

Maakohus jättis hagi tagava abinõu valikul arvestamata, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat

üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades

põhjendatuks (TsMS § 378 lg 4). Hagejatel ei esine õigustatud huvi hagi tagamiseks. Hagi

tagamisega piiratakse kostja õigusi. Eelmärgete seadmine toob kaasa olukorra, kus kostja

koostööpartneritel ja tuulepargi arendust finantseerivatel isikutel võib tekkida kahtluseid

projekti jätkusuutlikkuses. Seeläbi võib tekkida olukord, kus kostja võidab kohtuvaidluse, kuid

kaotab võimaluse viia ellu tuulepargi projekt ning talle tekib miljonitesse eurodesse ulatuv

kahju.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

4. Hagejad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid jätta see rahuldamata.

Vastuse kohaselt on hagi tagamise abinõu igati sobilik tagamaks nõuet, mille esemeks on

hoonestusõiguse omanikukande muutmine hageja kasuks. Käsutuse välistamiseks ja järjekoha

tagamiseks on kohaseim abinõu eelmärge.

Kõik kõnealused hoonestusõigused on kostja poolt koormatud hüpoteekidega Adepte OÜ

kasuks koguväärtuses üle kahe miljoni euro. Maakohus ei ole lahendit põhjendanud

hüpoteekidega seonduvalt, kuigi hagejad on seda taotluses teinud. Asjaolu, et maakohus ei

viidanud käsutuse võimalikkusele täitemenetluses, ei muuda vaidlustatud kohtumäärust

vääraks, sest käsutus täitemenetluses on osa kogu käsutusest, mille tagajärgede välistamist

eelmärkega hagejad soovisidki. Kinnistusraamatus eespool seisvatel järjekohtadel olevad

õigused on eespool ja teostatavad sõltumata hilisematest. Eespool on kinnistusraamatust

nähtuvalt Adepte OÜ hüpoteegist tulenev õigus, mitte kostja õigus. Adepte OÜ õigust eelmärge

ei takista, seda juba AÕS § 63 lg 3 teise lause tõttu. Küll aga takistab eelmärge käsutust

täitemenetluses, kui selline aset leiab.

Põhjendamatu on määruskaebuse väide kostja koostööpartnerite kahtlustele projekti

jätkusuutlikkuses.

Hagejad

nõuavad

nõusolekut

hoonestusõiguse

omanikukande

parandamiseks tulenevalt sellest, et hagejad on 2014 aastal teostanud õiguse nõuda

hoonestusõiguse langemist omanikule. Seega ei saa hagi tagamine täiendavalt mingeid

„kahtlusi“ tekitada.

Vaidluse sisul ei ole määravat tähtsust hagi tagamise üle otsustamisel. Eelmärke eesmärk on

teha nähtavaks hageja nõue. Tõenäoline on, et kohtuvaidluse võidab hageja, sest mitte ühtegi

ehitist, mis kostja pidi püstitama hiljemalt 7. oktoobriks 2012 ei ole tänaseni püstitatud ega ole

saadud isegi ehituslube. Kõnealuse hoonestusõiguse alusel ei ole kostjal ega kellelgi teisel

tulenevalt AÕS § 2551 p-st 1 ning asjaolust, et ehitustähtaeg nähtub viitena ka

kinnistusraamatust, õigust midagi ehitada.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu määrus

muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust

maakohtu määruse tühistamiseks.

6. Hagejate nõudeks on hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmine ning

vastavate kannete parandamine ja nõusoleku asendamine. Tegelikkusele ei vasta

määruskaebuse esitaja väide, et hagejatel puudub õiguslik huvi.

AÕS § 2441 lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja

jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi,

on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele

kandmiseks (omanikule langemine).

Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või

kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või

tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta

kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks (Riigikohtu 8. novembri 2006

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11,

p 23).

Kuna kinnisomandi saamise nõuet on võimalik tagada eelmärkega (AÕS § 63 lg 1 p 1), on ka

hoonestusõiguse omanikule langemise nõude tagamiseks võimalik kanda eelmärge

hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordse omaniku kasuks. Eelmärge annab koormatud

kinnistu omanikule AÕS § 63 lg-st 3 tuleneva kaitse ja koormatiste kõrvaldamisvõimaluse ka

nende käsutuste ja koormatiste vastu. Samuti tagab eelmärge tagasilangemisel tekkivate nõuete

täitmist hoonestaja pankroti korral.

Sellest tulenevalt on hagejate hagi tagamise taotluse esitamine lubatav.

7. AÕS § 631 lg 2 kohaselt võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse

alusel või muul seaduses sätestatud alusel. Hagi tagamise määruse alusel eelmärke

kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist

nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks

muutumise ohtu. AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke

kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või

piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Nimetatut rakendatakse ka

sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes.

Õige on määruskaebuse esitaja väide, et AÕS § 63 lg 4 kehtib juhul, kui eelmärge on

realiseeritavast õigusest (nt hüpoteegist) eespool või samal järjekohal, muul juhul see lõpeb ja

kustutatakse kinnistusraamatust (TMS §-d 158–160). Ringkonnakohus märgib, et hagejate

esmaseks hagi tagamise avalduse aluseks on olnud siiski oht, et kostja võib hoonestusõigused

võõrandada. Lisaks ohule, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada, on olemas ka oht, et

hüpoteegipidaja võib alustada täitemenetlust hüpoteekidega tagatud nõuete realiseerimiseks.

Õige on hagejate viide, et maakohus ei ole hagi tagamist põhjendanud hüpoteekidega

seonduvalt. Maakohus leidis põhjendatult, et eelmärge tagab hagejatele hoonestusõiguse enda

nimele kandmise nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et hoonestusõiguse

käsutamisõigus jääb kostjale.

8. Põhistamata on kostja väited talle hagi tagamise korral kahju tekkimise kohta.

Kostja on põhjendanud võimaliku kahju tekkimist asjaoluga, et seoses eelmärke

kinnistusraamatusse kandmisega võivad kostja koostööpartneritel tekkida kahtlused projekti

jätkusuutlikkuse kohta ning kostja kaotab võimaluse projekti elluviimiseks. Ringkonnakohtu

hinnangul on tegemist vaid oletusliku väitega, mida kostja ei ole põhistanud.

9. Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud

jätta selle lahendamisega seotud menetluskulud kostja kanda (TsMS § 659, § 162 lg 1). TsMS

§ 173 lg 1 kohaselt määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus lõpplahendis.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke