3-16-1512/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse teatavakstegemine

30. detsember 2016, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1512

Haldusasi

R.R.i kaebus Keila Vallavolikogu 28. juuni 2016

otsuse nr 283/0616 õigusvastasuse tuvastamise

nõudes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 14. detsembril 2016

Menetlusosalised

Kaebaja: R.R.

Esindajad: v.adv Martin Männik, v.adv. Asko Pohla

Vastustaja: Keila vald

Esindaja: v.adv. Janek Väli

RESOLUTSIOON

1. Jätta R.R.i kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule hiljemalt 30.jaanuaril 2017 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt

esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui

14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1

p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna

Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse

(HkMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsuse nr 228/9605 (tl. 5) punktis 1.1.6 otsustati erastada

teiste hulgas saun ja juurviljahoidla. Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusega nr 223

(tl. 6) määrati Keila-Joa sauna hoone juurde 2,0 ha suurune teenindusmaa.

2. 26. märtsil 1998 toimus Keila valla omandis oleva vara võõrandamiseks enampakkumine, mille

võitjaks tunnistati Keila Vallavalitsuse 31. märtsi 1998 korralduse nr 592 punktiga 12 Keila-Joa

saun-pesumaja osas L. R. (tl. 7). L. R. ostjana ning Keila vald müüjana sõlmisid 7. augustil 1998

ostu-müügilepingu, mille objekti on lepingus kirjeldatud järgmiselt: „1.1. Harjumaa

Hooneregistritalituse 04.08.1998.a. õiendi nr 1350 alusel on müüja omandis Harjumaal Keila

vallas Keila-Joa alevikus asuv ühekorruseline saun-pesumaja, netopinnaga 238,5m2, kasuliku

pinnaga 178,1 m2, edaspidi nimetatud „ehitis“. 1.2. Ehitis paikneb õiguslikul alusel kasutataval

20000 m2 suurusel maatükil.“ (tl. 8). 16. oktoobril 2001 sõlmitud kinkelepinguga kinkis L. R.

eelnimetatud ehitise R.R.ile. 30. detsembril 2001 esitas R.R. Keila Vallavalitsusele avalduse saun-

pesumaja juurde ca 3,0 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks (tl. 15).

3. Keila Vallavolikogu otsustas 28. juuni 2016 otsusega nr 283/0616 taotleda Keila valla

munitsipaalomandisse Keila-Joa alevikus paikneva 43 824 m2 suuruse maatüki. Kõnealusele

maatükile jääb ka eelpoolnimetatud saun-pesumaja vahetus läheduses olev endine

juurviljahoidla, mis pole kunagi olnud kantud ei hooneregistrisse ega ehitisregistrisse, samuti

hõlmab see maa suure osa Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusega nr 223 määratud

Keila-Joa sauna teenindusmaast.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

4. R.R.

esitas

Tallinna

Halduskohtule

kaebuse,

milles

taotleb Keila Vallavolikogu

28. juuni 2016 otsuse nr 283/0616 tühistamist. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr

3-3-1-94-06, leiab kaebaja, et vaidlustatud korraldusele lisatud asendiplaanil näidatud maa ei saa

põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse andmisele, kuna see maa kuulub ostueesõigusega

erastamisele kaebaja omandis olevate ehitiste, milleks on saun-pesumaja ning juurviljahoidla,

juurde. Kaebaja leiab, et maareformi seaduse (MaaRS) § 20 lõikest 1 tulenevalt on ehitiste juurde

maa ostueesõigusega erastamine prioriteetne maa munitsipaalomandisse andmise ees MaaRS §

28 lg 2 alusel ning antud juhul on saun-pesumaja juurde ostueesõigusega erastatav maa kindlaks

määratud juba enne selle ehitise omandist L.R.i poolt, kusjuures ka vastavas ostu-müügilepingus

on selgelt sätestatud, et saun-pesumaja paikneb 20 000 m2 suurusel õiguslikul alusel kasutataval

maal.

5. Kaebaja on seisukohal, et tema omandis on ka saun-pesumaja kõrval olev juurviljahoidla, kuna

nii enampakkumisel, ostu-müügilepingu sõlmimisel ning sestpeale on saun-pesumaja ja

juurviljahoidlat käsitatud ühtse tervikliku objektina. Kaebaja hinnangul on juurviljahoidla näol

tegemist

saun-pesumaja

päraldisega

ostu-müügilepingu

sõlmimise

ajal

kehtinud

asjaõigusseaduse (AÕS) § 18 lg 1 tähenduses ning see erastati L.R.ile koos saun-pesumajaga.

Kaebaja viitab sellele, et mõlemad ehitised olid piiratud ühe aiaga ning mõlemad olid varem

kasutuses nõukogude armee teenindamisel. Kaebaja viitab ka kohtuistungil tunnistajatena ütlusi

andnud L.R.i ja 1998. aastal Keila vallavanemana töötanud Tiit Mae ütlustele, mille kohaselt

käsitasid

mõlemad

ostu-müügilepingu

pooled

müügiobjektina

saun-pesumaja

koos

juurviljahoidlaga. Kaebaja viitab oma seisukoha kinnituseks ka Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr

3-3-1-19-05. Kaebaja selgitas kohtuistungil sedagi, et enampakkumise alghinda ning L.R.i poolt

pakutud hinda arvestades on ilmne, et saun-pesumaja erastamisel pidasid mõlemad pooled

silmas seda, et saun-pesumaja juurde on võimalik erastada vähemalt 2 ha maad.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

6. Keila vald vaidleb R.R.i kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja leiab,

et kaebaja ei ole omandanud juurviljahoidlat, sest nii Keila valla ja L.R.i vahelise ostu-

müügilepingu kui ka L.R.i ja kaebaja vahelise kinkelepingu esemena on sõnaselgelt määratletud

ainult üks ehitis, milleks on saun-pesumaja. Vastustaja viitab asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse (AÕSRS) § 13 lõikele 1, mille kohaselt sai ehitise kui vallasasja omandiõiguse üle andmine

toimuda vaid notariaalses vormis. Vastustaja hinnangul ei saa juurviljahoidla erastamist L.R.ile

tõendada Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsus, mis on tehtud kaks aastat enne kõnealust

enampakkumist. Liiati toob vastustaja välja, et ei saanukski juurviljahoidlat üle anda, kuna Keila

vald ise ei ole seda ehitist enda omandisse kunagi saanud. Vastustaja viitab sellele, et ei 24.

oktoobril 1994 koostatud riigi vara munitsipaalomandisse andmise aktis (tl. 43) ega Eesti

Erastamisagentuuri nõukogu 12. oktoobri 1994 otsusega (tl. 40) kinnitatud Vene Föderatsiooni

relvajõududelt Keila vallas üle võetud objektide nimekirjas pole juurviljahoidlat nimetatud. Veel

toob vastustaja välja, et Keila Vallavolikogu 22. mai 1996 otsuse lisast 3 nähtub samuti, et

müügiobjektiks oli üksnes saun-pesumaja. Vastustaja toob ka välja, et juurviljahoidlat ei ole

kaebaja nimetanud ka maa ostueesõigusega erastamise avalduses.

7. Vastustaja ei pea võimalikuks ühe iseseisva hoone käsitamist teise hoone päraldisena ning

leiab, et antud juhul ei saanud juurviljahoidlal olla mingisugust saun-pesumaja teenivat

funktsiooni. Vastustaja märgib ka, et juurviljahoidla oli Keila-Joa lossi ja pargi osana ehitatud

umbes 1830. aastal, samas kui saun-pesumaja on ehitatud 1950-ndatel aastatel. Vastustaja

hinnangul ei muuda üht hoonet teise päraldiseks ka asjaolu, et need olid ümbritsetud aiaga või

asetsesid lähestikku. Samuti leiab vastustaja, et kaebaja poolt tõendina esitatud Nõukogude

armee kaardi väljavõte ei ole tõendina usaldusväärne, kuna seda on ilmselgelt muudetud ja

täiendatud ning sellelt ei nähtu, millal see koostatud on. Samas toob vastustaja välja, et antud

piirkonna katastri aluskaardilt (tl. 68), Eesti põhikaardilt (tl. 69) ega Nõukogude Liidu topokaardilt

ei nähtu kaebaja väidetava aia olemasolu.

8. Ka kaebaja poolt valduse teostamine juurviljahoone osas ei tekita vastustaja hinnangul sellele

hoonele omandiõigust ega õigustatud ootust selleks, kuna AÕSRS § 13 lg 2 kohaselt ei saa ehitise

kui vallasasja omandamine toimuda leiu ega igamisega.

9. Vastustaja selgitab, et L.R. maa ostueesõigusega erastamise avaldust ei esitanud, ning Keila

Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldus nr 223 ei ole R.R.ile maa erastamise seisukohast

asjakohane. Kohtuistungil leidis vastustaja, et eelnimetatud korraldusel on lisaks tühise haldusakti

tunnused, kuna ei selgu, kes on korralduses nimetatud plaani koostanud.

10. Vastustaja on seisukohal, et kuna juurviljahoidla kuulumine kaebajale ei ole tõendatud, ei ole

õige

ka

väide,

et

munitsipaalomandisse

taotletav

maa

ei

saa

põhimõtteliselt

munitsipaalomandisse andmisele kuuluda ning sellest tulenevalt ei ole asjakohased ka Riigikohtu

otsuses 3-3-1-94-06 esitatud seisukohad maa munitsipaalomandisse taotlemise vaidlustatavuse

kohta.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

11. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses

seoses, leian, et R.R.i kaebus tuleb rahuldamata jätta. Kokkuvõttes on usutav, et juba 1998. aastal

saun-pesumaja L.R.ile müües võis Keila vald ostjat müügiobjekti osas eksitada ning vallavalitsus

või selle teatud ametiisikud võivad olla andnud saun-pesumaja juurde maa erastamise võimaliku

ulatuse kohta katteta lubadusi, ent toimikusse kogutud tõendid ega kohtuistungil üle kuulatud

tunnistajate ütlused ei tõenda, et juurviljahoidla oleks kaebaja omandis ning samuti ei ole siduvalt

kindlaks määratud kaebaja omandis oleva saun-pesumaja juurde ostueesõigusega erastatava

maa suurus ega piirid, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et Keila Vallavolikogu 28. juuni 2016

otsuses nimetatud maatükk ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse andmisele.

12. Vallavolikogu otsus taotleda teatud maatükk munitsipaalomandisse, on iseloomult

menetlustoiming. Kuigi menetlustoimingud ei ole vahetult suunatud isikute õiguste ja kohustuste

tekitamisele, ei ole menetlustoimingute iseseisev vaidlustamine halduskohtus reeglina võimalik.

Kohtuasjas nr 3-3-1-80-02 selgitas Riigikohus, et haldusmenetluse käigus toimunud

menetlusnormide rikkumist saab üldjuhul halduskohtus vaidlustada vaid koos lõpliku

haldusaktiga. Erandina on menetlustoimingu või lõplikule haldusaktile eelneva haldusakti

vaidlustamine aga õigustatud juhul, kui tegu on rikkumisega, millest tingituna ei saa sellise

menetluse tulemusena antav haldusakt olla sisuliselt õiguspärane ning kui menetlustoiming rikub

isiku õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest. Kohtuasjades nr 3-3-1-44-50 ja 3-3-1-94-06

tehtud otsuses täpsustas Riigikohus, et maa munitsipaalomandisse taotlemise algatamise otsust

on võimalik erandjuhtudel vaidlustada, kui on kahtlus, et vaidlusalune maa ei saa põhimõtteliselt

kuuluda munitsipaliseerimisele. Antud juhul on eelviidatud kohtulahendites nimetatud eeldused

täidetud – kaebaja tugineb väitele, et maa, mida Keila vallavolikogu vaidlusaluse otsusega

munitsipaalomandisse taotleda otsustas, ei saa põhimõtteliselt kuuluda munitsipaalomandisse

andmisele, kuna sellel maal paikneb kaebaja omandis olev ehitis. Kaebaja selle väite õigsuse korral

oleks ilmne, et vaidlusaluse otsuse lisaks oleval plaanil näidatud ulatuses ei saa maa

munitsipaalomandisse andmisele kuuluda, sest vähemalt kõnealuse ehitise alune ja selle

teenindamiseks vähimana vajalik maa kuulub ostueesõigusega erastamisele. Samas on ilmne, et

maa munitsipaalomandisse taotlemise menetlus iseenesest takistab samaaegselt kaebajale maa

ostueesõigusega erastamist kaebaja soovitud ulatuses. Seetõttu ei saa kaebust läbi vaatamata

jätta.

13. Toimikus olevad dokumentaalsed tõendid ning kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlused

ei kinnita kaebaja väidet, et kaebaja on juurviljahoidla omanik. AÕSRS § 13 lõikest 6 tulenevalt

pidi

ehitise

kui

vallasasja

võõrandamise

tehing

olema

notariaalselt

tõestatud.

Võõrandamistehingu notariaalne vorminõue tähendab seda, et notariaalset tõestamist vajas nii

võlaõiguslik müügileping kui ka omandi üleandmise asjaõiguskokkulepe. Keila valla ja L.R.i vahel

7. augustil 1998 sõlmitud ostu-müügilepingu (tl. 8) esemeks on üheselt mõistetavalt saun-

pesumaja. Samamoodi on müügiese määratletud ka L.R.i ja kaebaja vahel 16. oktoobril 2001

sõlmitud kinkelepingus (tl. 13). Kummaski neist lepingutest ei ole nimetatud teist ehitist, st.

juurviljahoidlat. Keila valla ja L.R.i vahel sõlmitud lepingu punktis 1.2 sätestatust, et ehitis paikneb

õiguslikul alusel kasutataval 20000 m2 suurusel maatükil, ei saa teha järeldust, et lepingu esemeks

olid ka mistahes muud ehitised või asjad, mis sellele maatükile jäävad. Maa iseenesest ei saanud

olla sellise müügilepingu esemeks, samuti ei olnud võimalik kohalikul omavalitsusel koos ehitisega

müüa n-ö konkreetse maa erastamise õigust ehk määrata ehitise ostu-müügilepingus siduvalt

kindlaks selle ehitise juurde edaspidi ostueesõigusega erastatava maa suurus.

14. Kohtuistungil üle kuulatud L.R.i ja Tiit Mae ütlustest nähtub, et nii saun-pesumaja

erastamiseks enampakkumise läbi viimisel ning ka konkreetse ostu-müügilepingu sõlmimisel ei

pidanud pooled tehingu objektina tegelikult silmas mitte üksnes konkreetset saun-pesumaja, vaid

lisaks sellele ka Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korralduses nr 223 nimetatud 2 ha suuruse

maa erastamise võimalust. See nähtub väga selgelt näiteks Tiit Mae antud ütlusest, et enne

munitsipaalvara müüki määrati kindlaks teenindusmaa. Sellise tegevuse eesmärk oli arusaadavalt

muuta formaalselt müügi esemeks olev ehitis kui vallasasi huvilistele atraktiivsemaks. Käesolevas

otsuses allpool esitatud põhjustel ei olnud siiski selline teenindusmaa kindlaksmääramine hoone

omandajale hilisema maa ostueesõigusega erastamise seisukohast siduv. Kuna vaidlusaluse

juurviljahoidla olemasolu ei saanud kindlasti kummalegi poolele teadmata olla, tuleb tõdeda, et

nii toonane vallavanem Tiit Mae kui ka L.R. soovisid tehinguga üle anda ka juurviljahoidla

omandiõiguse. Usutav on ka see, et lepingus ja muudes dokumentides juurviljahoidla nimetamata

jätmine oli tingitud peamiselt sellest, et kõnealust juurviljahoidlat ei olnud kantud

hooneregistrisse ning tegelikult ei olnud Keila vallal müüjana ühtki adekvaatset dokumenti, kust

nähtuks valla omandiõigus sellele juurviljahoidlale. Seda käsitlust kinnitab ka Keila Vallavolikogu

22. mai 1996 otsus (tl. 5), milles nimetati erastatava varana ära „saun ja juurviljahoidla“.

Vastustaja on iseenesest õigesti viidanud selle otsuse vastuolulisusele, kuivõrd seal on sauna ja

juurviljahoidla juures viidatud lisa nr 3 punktile 11, milleks oli 24. oktoobril 1994 koostatud riigi

vara munitsipaalomandisse andmise akti lisaks olev munitsipaliseeritavate objektide nimekiri

Keila-Joal (tl. 43 pöördel), mille punktis 11 on nimetatud vaid saun-pesumaja ning puudub viide

mingisugusele juurviljahoidlale. Samas kinnitab juurviljahoidla eraldi nimetamine volikogu 1996

otsuses kaudselt nii L.R.ik kui Tiit Mae ütlusi, et juurviljahoidlat ja saun-pesumaja käsitati ühe

objektina. Kuivõrd arusaadavalt anti L.R.ile üle ka juurviljahoidla valdus, siis saab järeldada, et

samasugusest käsitlusest lähtuti lisaks 1996. aastale ka 1998. aastal ning põhjuseks, miks

kõnealust juurviljahoidlat rohkem üheski dokumendis ei märgitud, oligi ilmselt see, et

juurviljahoidla olemasolu ja omandiõiguse kohta puudusid igasugused tõendid.

15. Vastustaja seisukoht, et L.R.i ütlused pole iseäranis usaldusväärsed, kuna ta on isiklikult asjaga

seotud, võiksid olla põhimõtteliselt õiged, ent põhiosas langesid need ütlused kokku Tiit Mae

omadega. Tiit Mae puhul pole põhjust arvata, et tema ütlused oleksid mõjutatud ning kuigi

aastatetagused asjaolud ei pruugi väga täpselt meeles olla, kinnitab Tiit Mae ütluste

tõelevastavust ka see, et Keila Vallavalitsus 1998. aasta veebruaris saun-pesumajale

teenindusmaa üldse määras, aga ka see, et L.R.ile anti üle juurviljahoidla valdus. Kuigi konkreetset

dokumenti selle valduse üle andmise kohta kumbki pooltest esitanud pole, ei ole vastustaja ometi

kaebaja sellekohasele väitele vastu vaielnud. Mis puudutab seda, milline oli L.R.i ja Keila valla

ühine tahe 7. augusti 1998 ostu-müügilepingu sõlmimisel, siis selles osas ei ole tähtsust sellel, kas

juurviljahoidla oli Keila valla omandis või mitte. Isegi kui leiaks tuvastamist, et riigi poolt Keila valla

munitsipaalomandisse antud nõukogude armee objektide hulgas kõnealust juurviljahoidlat ei

olnud, oleks siiski võimalik selle heauskne omandamine, kui Keila valla ja L.R.i mõlema tahe oli

selle omand üle anda ning L.R. ei teadnud ega pidanudki teadma, et Keila vald polnud õigustatud

omandit üle andma (AÕS § 95 lg 1).

16. Vaatamata sellele, et mõlema poole tahe oli lepingu sõlmimisel suunatud ilmselt ka

juurviljahoidla omandiõiguse üle andmisele või vähemalt möönsid mõlemad pooled, et seoses

saun-pesumaja juurde 2 ha suuruse maa erastamisega muutub selle oluliseks osaks ka

juurviljahoidla (või selle varemed), ei saanud juurviljahoidla omand üle minna, kuna pooled ei

järginud sellise omandiõiguse üle andmisele seadusega kehtestatud vorminõuet. AÕSRS § 13 lõike

1 kohaselt sai ehitise kui vallasasja omandiõiguse üle andmine toimuda vaid notariaalses vormis.

Notariaalset vormi nõudva lepingu tõlgendamine ning poolte tegeliku tahte välja selgitamine

muuhulgas tunnistajate ütlustega või muude tehingu kohustuslikule vormile mittevastavas

vormis olevate tõenditega ei ole põhimõtteliselt välistatud, ent võimalikuks ei saa pidada lepingus

üheselt mõistetavalt esitatud eseme kirjelduse tõlgendamist selliselt, et lisaks konkreetselt

nimetatud asjale kuulus lepingu eseme hulka veel teisigi eraldiseisvaid asju. Lepingus nimetamata

asja omandiõigus võis üle minna vaid juhul, kui tegemist on lepingus nimetatud asja olulise osa

või päraldisega.

17. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 18 lõike 1 kohaselt oli päraldiseks vallasasi,

mis, olemata peaasja oluline osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku

eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Peaasja teenimine tähendab seda, et

päraldiseks oleva asja põhifunktsioon on osaleda peaasja eesmärgipärases funktsioneerimises või

olla muul moel peaasjaga sedavõrd tihedalt seotud, et olemata küll selle oluline osa (st, olemata

selline osa, mille eemaldamisel peaasi hävineb või oluliselt muutub), on see konkreetses

situatsioonis igale mõistlikule inimesele arusaadavalt ette nähtud selleks, et tagada peaasja

eesmärgipärane kasutatavus. Iseenesest võib üks ehitis olla teise ehitise päraldiseks, ent seda vaid

juhul, kui on võimalik tuvastada, et päraldiseks olev ehitis on mõeldud peaasjaks olevat ehitist

teenima. Kaebaja poolt viidatud kohtuasjas nr 3-3-1-19-05 tehtud kohtuotsuses käsitletud

olukorras saaks ilmselt sadama põhiasja (kai) päraldistena käsitada selle kai kui põhilise ja suurima

sadamarajatise funktsionaalse kasutatavuse tagamise eesmärki täitvaid teisi rajatisi nagu

kõvakattega väljak, slipp vms. Samuti saaks elamu kui vallasasja päraldisena tõenäoliselt käsitada

selle elamu vahetus läheduses olevat ning seeläbi elamuga ruumiliselt seotud abihoonet, mida

kasutatakse elamu kasutamisega seotud tegevusteks (nt. küttepuude kuur, saun, käimla), sest

need on niivõrd tihedalt seotud elamu funktsioneerimisega, et neid tuleb vaadelda n-ö

komplektina.

18. Käesolevas asjas vaidluse all olev olukord erineb eelkirjeldatud näidetest paraku olulisel

määral. Ükski asjaolu ei viita sellele, et juurviljahoidlat või kasvuhoonet saaks mõistlikult käsitada

saun-pesumaja teeniva asjana. Kõnealuse saun-pesumaja funktsionaalne kasutatavus ei saanud

ei varem ega 1998. aastal mingil moel sõltuda juurviljahoidla olemasolust. Ainuüksi see, et

nõukogude okupatsiooni ajal olid mõlemad ehitised nõukogude armee väeosa kasutuses ei anna

alust väita, et üks neist on teise päraldis. Samuti ei saaks sellist järeldust teha isegi siis, kui leiaks

tuvastamist, et konkreetselt need kaks ehitist olid piiratud ühise aiaga. Ruumilise seose olemasolu

on päraldise mõiste sekundaarne tunnus, esmaseks tunnuseks on siiski majanduslik seos

peaasjaga, mis seisneb peaasja teenimises. Üht asja ei saa teise päraldisena käsitada pelgalt

sellest tulenevalt, et asjad teenisid kokkuvõttes sama isiku huve (nt. olid kasutuses sõjaväeosas

elavate/töötavate inimeste teenindamiseks) või asusid omavahel lähestikku. Juurviljahoidla kui

päraldise staatust ei saa tõendada ka kaebaja esitatud eksperthinnang (tl. 77 jj), mille kohaselt on

suur osa juurviljahoidla konstruktsioonist püstitatud nõukogude ajal. Isegi väide, et 82%

juurviljahoidla välisseintest on ehitatud nõukogude ajal, tõendatuks lugeda, ei saa sellest kuidagi

teha järeldust, et juurviljahoonel on saun-pesumaja teeniv funktsioon, nagu ka mitte see, et

saunas käies võidi teinekord ka juurvilju süüa. Siinkohal tuleb siiski märkida, et tegemist ei ole

ehitustehnilise ekspertiisiga ning vastustaja on õigesti viidanud sellele, et vastava märkuse on

ekspert teinud tellijalt saadud andmete põhjal, olemata ise tegelikku olukorda kontrollinud.

Sellel, kuidas ja millistest põhimõtetest lähtudes nõukogude armee oma väeosarajatiste ümber

aedu püstitas, võis olla väga erinevaid põhjusi, ent kahe objekti teistest muudest lähedalasuvatest

väeosa ehitistest ühise aiaga eraldamine ei anna alust väita, et üks ehitistest on teise päraldis.

19. Kaebaja esitatud Kaitseministeeriumi 26. oktoobri 2016 kirjast (tl.71) ei saa samuti järeldada,

et juurviljahoidla oli saun-pesumaja päraldiseks. Nimetatud kirjast ei nähtu muud, kui vaid seda,

et Kaitseministeeriumi arhiivis ei ole kõnealuse juurviljahoidla kohta mingisuguseid dokumente,

millest võib järeldada ükskõik mida, ent mitte midagi tõsikindlalt. Sellest kirjast ei saa teha ei

järeldust, et juurviljahoidla oleks riigi poolt Keila vallale üle antud, kindlasti mitte ka seda, et

tegemist oleks olnud saun-pesumaja päraldisega. Asjaolu, et üht ehitist pole eraldi dokumentides

nimetatud ei tähenda, et see oli mõne teise, dokumentides nimetatud ehitise päraldis.

20. Asjaolu, et juurviljahoidja ei olnud kantud hooneregistrisse, ei tähenda, et tegemist poleks

olnud ehitisega või et tegu oleks olnud saun-pesumaja päraldisega. Sõltumata hooneregistri

kandest oli sellise ehitise omandiõiguse üle andmine võimalik vaid ehitise omandiõiguse üle

andmist reguleerivate sätete alusel ehk notariaalselt tõestatud lepinguga.

21. Poolte kokkuleppega ei saa asja päraldiseks lugeda teist asja, mis objektiivselt ilmselgelt

päraldise tunnustele ei vasta. Vastasel juhul tekiks võimalus kokkuleppega hälbida seaduses

sätestatud tehingu vorminõudest. Liiati ei ole ka L.R., kaebaja ega Keila vald asjassepuutuvate

tehingute tegemise ajal juurviljahoidlat sõnaselgelt saun-pesumaja päraldisena määratlenud.

Selleski osas erineb käesolev vaidlus oluliselt Riigikohtu poolt kohtuasjas 3-3-1-19-05 tehtud

lahendis kirjeldatud juhtumist, kus ei olnud kai kui ehitise päraldisteks olevaid teisi rajatisi

(kõvakattega plats, paadislipp) küll notariaalses ostu-müügilepingus nimetatud, ent korduvate

omanikuvahetuste käigus olid need asjad alati nimetatud üleandmise aktides, millest sai üheselt

teha järelduse, et neid on kogu aeg käsitletud kai päraldistena. Seda siis lisaks sellele, et

eelnimetatud teiste rajatiste puhul oli olemas lihtne majanduslik seotus kai kui sadama

põhirajatisega, mida antud juhul saun-pesumaja ja juurviljahoidla vahel tuvastada võimalik ei ole.

22. Kuna juurviljahoidla ei saanud olla saun-pesumaja päraldis, ei saanud L.R. selle omandiõigust

Keila vallalt ega saanud seda ka üle anda kaebajale lepinguga, milles käsitleti üksnes saun-

pesumaja omandiõiguse üle andmist. Kuivõrd ei 1998. aasta ostu-müügilepingus ega 2001. aasta

kinkelepingus, mis olid mõlemad vormikohased, ei sisaldu kokkulepet juurviljahoidla

omandiõiguse üle andmise kohta ning päraldisena ei saanud juurviljahoidla saun-pesumajaga

lahutamatult kaasas käia, tuleb juurviljahoidla omandiõiguse üle andmise kohta sõlmitud suulist

kokkulepet käsitada vorminõude rikkumise tõttu tühisena vastavalt eelnimetatud tehingute

tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lõikele 3 ning tõdeda, et juurviljahoidla ei ole kaebaja omandis.

23. Samamoodi ei saa kaebaja omandiõigust kuidagi tõendada 2000. aastal koostatud Tammsaare

maaüksuse plaan ja vastav katastriüksuse plaan (tl. 75-76). Nimetatud tõendid kinnitavad küll

seda, et Keila vallal või vähemalt piiriettepaneku koostanud ametnikul oli veel tookord selge

arusaam, et saun-pesumaja juurde on võimalik erastada lausa 2,7 ha maad, ent see ei tõenda

juurviljahoidla omandiõiguse üle minekut. Viidatud piiriettepaneku (tl. 75 pöördel) puhul on

seejuures tähelepanuväärne, et juurviljahoidlat sellele üldse kantud ei ole, mis tegelikult näitab

seda, et Keila vald pidas otstarbekaks selle juurviljahoidla olemasolu üldse tähelepanuta jätta.

Vaidlust pole ka selles, et eelviidatud piiriettepanekust lähtudes maa ostueesõigusega erastamise

eeltoiminguid lõpule ei viidud. Kuivõrd kaebaja omandas saun-pesumaja 2001. aasta oktoobris

ning on ilmne, et L.R. ega ükski muu isik ei olnud saanud esitada saun-pesumaja juurde maa

ostueesõigusega erastamise avaldust enne 1. jaanuari 1998, tuli kaebajal esitada vastav avaldus

kolme kuu jooksul vastavalt Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate

õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõigetele 21 ja 22. Seda kaebaja ka tegi

ning sellega algas uuesti maa ostueesõigusega erastamise menetlus.

24. Asjaolu, et L.R.i taotlusel algatati 2001. aasta juunis Tammsaare maaüksuse detailplaneering

(tl. 11) ega ka asjaolu, et ta on teinud juurviljahoidla korrashoiuks kulutusi, ei saa tekitada

omandiõigust. Ehitise kui vallasasja omandiõigus ei saa tekkida igamisega.

25. Keila Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusest nr 223 ei ole kaebajale tekkinud

õiguspärast ootust saun-pesumaja juurde 2,0 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks.

Ostueesõigusega erastatava maa piiride ja ligikaudse suuruse kindlaks määramine sai ka 1998.

aastal toimuda maa ostueesõigusega erastamise menetluses vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.

novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi

VVm 1996/267) p 13 alapunktile 2. Maa ostueesõigusega erastamise menetlus algas VVm

1996/267 punkti 8 kohaselt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisega kohalikule

omavalitsusele. VVm 1996/267 sätetest ei tulene, et ehitise juurde maa ostueesõigusega

erastatava maa piiride kindlaks määramine oleks olnud võimalik enne, kui konkreetne ehitis on

üldse maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud subjekti omandis. Kohalik omavalitsus

MaaRS §-st 21 tulenevalt maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektiks olla ei saanud,

seega ei saanud ka ajal, mil hooned olid kohaliku omavalitsuse omandis, toimuda mingisugust

maa ostueesõigusega erastamise menetlust ning polnud võimalik kindlaks määrata ka

ostueesõigusega erastatava maa piire ega ligikaudset pindala. Seetõttu ei tulene Keila

Vallavalitsuse 16. veebruari 1998 korraldusest nr 223 kaebajale mingisuguseid subjektiivseid

õigusi. Juhul kui vallavalitsus L.R.ile nimetatud korraldusele viidates kas enampakkumisel või 7.

augusti 1998. aasta ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kinnitas, et ostetava saun-pesumaja juurde

kuulub erastamisele 16. veebruari 1998. aasta korraldusele nr 223 lisatud plaanil näidatud 2 ha

suurune maatükk, oli tegemist õigusliku tähenduseta lubadusega. Vald sai küll müüa tema

omandis olevaid ehitisi kui vallasasju, mitte aga määrata enne nende võõrandamist kindlaks

nende juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluvat maad ega müüa koos ehitisega n-ö maa

erastamise potentsiaali. Kaebaja väide, et enampakkumise alghinda ning tema pakkumust

arvestades pidasid mõlemad tehingupooled silmas tegelikult lisaks saun-pesumaja hoonele ka 2

ha suuruse maa erastamise võimalust, on juba eeltoodud põhjustel usutav, ent vallavalitsuse

vastavasisulisele lubadusele või sellest tekkinud väärettekujutusele tuginedes ei saa kaebaja

nõuda nimetatud 2 ha suuruse maa erastamist ega vaidlustada antud juhul maa

munitsipaalomandisse andmist.

26. Ka hooneregistri õiendil märgitust, et saun-pesumaja asub 2,0 ha suurusel õiguslikul alusel

kasutataval maal, ei saanud L.R.il ega kaebajal tekkida õiguspärast ootust sellise maa

ostueesõigusega erastamisele. Kõnealune märkus nii hooneregistri õiendis (tl. 9 pöördel) kui ka

1998. aasta ostu-müügilepingus on tegelikult õigusliku tähenduseta ning võib äärmisel juhul

tähendada seda, et tegemist on AÕSRS tähenduses õiguslikul alusel püstitatud ehitisega, mitte

aga seda, et selle ehitisega käiks kuidagi lahutamatult kaasas 2 ha suuruse maa kasutusõigus või

et hoone omandamisega tekiks subjektiivne õigus 2 ha ulatuses maad erastada. Vallavalitsuse 16.

veebruari 1998 korraldust nr 223 ei saa ka käsitada krundi kindlaksmääramisena. Kohaliku

omavalitsuse omandis olevale ehitisele MaarS-i ja selle rakendusmääruste alusel teenindusmaa

määramine ei ole käsitatav krundi kindlaks määramisena MaaRS § 7 lg 52, § 12 lg 1 ja § 9 lg 9

tähenduses.

27. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja on esitanud taotluse enda

kasuks menetluskulude (õigusabikulu) välja mõistmiseks. Lähtun selles osas siiski pika aja jooksul

väljakujunenud kohtupraktikast, et vastustaja kasuks õigusabikulude välja mõistmine ei ole HkMS

§ 109 lg 6 tähenduses üldjuhul põhjendatud. Käesoleva vaidluse sisu ei ole sedavõrd kohaliku

omavalitsuse tavalistest ülesannetest hälbiv, et õigustaks erandina õigusabikulu põhjendatuks

lugemise. Vastustajal ei ole lepingulise õigusabi kasutamine keelatud ning see võib olla ka

vastustaja enda töökorralduse seisukohast otstarbekas, ent sellega seotud kulud jäävad ka

kaebuse rahuldamata jätmise korral vastustaja enda kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik