2-14-61496/80 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 02.03.2016 otsus muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi.

2. Jätta Osaühing Saaremaa Ralli apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Osaühing Saaremaa Ralli kanda.

4. Mõista Osaühingult Saaremaa Ralli LS kasuks apellatsioonimenetluse kuludena välja

1 548 eurot.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse kuupäev

23.12.2016, Tallinn

Kohtuasja number

2-14-61496

Kohtuasi

Osaühing Saaremaa Ralli hagi LS vastu kahju

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 02.03.2016 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühing Saaremaa Ralli apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

34 846,23 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

Osaühing

Saaremaa

Ralli

(registrikood

10764460), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ott

Saame

Kostja LS (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Urmas Ustav, vandeadvokaadi

abi Rauno Kinkar

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. Osaühing Saaremaa Ralli (hageja) esitas 26.11.2014 Pärnu Maakohtusse hagi LS (kostja)

vastu kahju 117 500 euro hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. Menetluse käigus vähendas

hageja nõuet 24 000 euroni ja palus välja mõista viivis.

04.07.2012 sõlmis kostja hageja juhatuse liikmena notariaalselt tõestatud kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs hageja omandis oleva Lauritsa kinnistu (reg-

nr 1849734) Saaremaal Aktsiaseltsile Level (ostja). Ostja kohustus kinnistu müümise eest

tasuma 19 000 eurot. 10.07.2012 kanti kinnistu uue omanikuna hageja asemel

kinnistusraamatusse Aktsiaselts Level.

Eelnevaga rikkus kostja seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid ning tekitas hagejale kahju.

Nimelt koosnes hageja juhatus tehingu tegemise hetkel kahest liikmest ning hageja põhikirja p

7.6 kohaselt võttis kahe- või kolmeliikmeline juhatus otsuseid vastu koosolekul. Kusjuures

koosolek oli otsustusvõimeline, kui sellest võttis osa vähemalt kaks juhatuse liiget.

Vaidlusaluse kinnistu võõrandamiseks hageja juhatus otsust ei teinud ja kinnistu võõrandamise

korraldas kostja teist juhatuse liiget teavitamata. Kusjuures kinnisasja müümine ei toimunud

avalikult ja kostja ei küsinud vähemalt kahte eksperthinnangut kinnisasja turuväärtuse kohta.

Vastavalt AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangule oli kinnistu tegelik turuväärtus 136 500 eurot.

26.11.2013 võtsid hageja osanikud vastu otsuse nõuda kostjalt kui hageja juhatuse liikmelt

hageja kasuks sisse kahju, mille ta oli tekitanud, võõrandades kinnistu alla selle tegeliku

väärtuse.

Kostja vastuväited

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata.

Praegusel juhul ei olnud täidetud kahju hüvitamise nõude tekkimise eeldused. Hagejal puudus

mistahes perspektiiv majandustegevuse jätkamiseks ja kinnistu kasutamiseks, kuid kinnisasja

omamine tekitas kulusid. Seega soostus juhatuse liige kinnistu võõrandama, kusjuures tegi seda

turuhinnast kõrgema hinnaga. Selliselt suurenes hageja vara ja vähenesid iga-aastased

kulutused esmajoones maamaksu osas.

Hageja väited kostja poolt põhikirja p-st 7.6 tuleneva kohustuse rikkumise kohta (võtta otsuseid

vastu üksnes juhatuse koosolekul) on asjakohatud ja vastuolus hageja tegeliku praktikaga.

Hageja igapäevases tegevuses oli tavapärane, et juhatuse liikmed ei pidanud hageja juhtimiseks

regulaarseid koosolekuid. Hageja toonane teine juhatuse liige EE ei osalenud hageja juhtimisel

alates enda juhatuse liikmeks valimisest 28.02.2011 ja kõik kostjapoolsed katsed EE

kaasamiseks äriühingu juhtimisse nurjusid.

Hageja asutati 30.05.2001 ja tema majandustegevus lõppes 2006. a. Eelnevast hoolimata kandis

hageja püsikulusid (maamaks, tasu raamatupidamisteenuse osutamise eest jms). Hageja

pankroti ja sundlõpetamise vältimiseks oli tarvis hageja ainus põhivara (kinnistu)

võõrandada. Kinnistu võõrandati oluliselt kallimalt, kui oli (i) kinnistu soetusmaksumus, (ii)

bilansiline väärtus ning (iii) riiklikult tunnustatud eksperdi hinnanguline kinnisasja turuväärtus.

Kinnistu soetamisel tasus hageja kinnistu eest 51 996 krooni, s.o 3 323,15 eurot. Kinnistule

püstitas hageja ralliraja, mille ehitusse investeeris 2002. aastal 268 264 krooni (17 145,19 eurot)

ja 2003. aastal 253 173 krooni (16 180,70 eurot). Kinnistu bilansiline väärtus võõrandamise

hetkel oli 11 113 eurot ja 18.06.2012 koostatud eksperthinnangu kohaselt 17 000 eurot. Hageja

esitatud eksperthinnang kinnisvara väärtuse kohta oli vastuoluline, metoodiliselt väär ja tugines

ebaõigetele lähteandmetele. Hageja osanik Wind Group OÜ esitas tahtlikult ning halvas usus

kinnisvarahindajale valeandmeid, mille tulemusena vormistati hageja jaoks sobilik, kuid

reaalsusega mitteühtiv eksperthinnang.

Maakohtu otsus

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Poolte vahel puudus vaidlus selles, et hagejale kuulus 60,30 ha suurune kinnisasi asukohaga

Saaremaa, Kärla (praegune Lääne-Saare) vald, Karida küla, Lauritsa. Maa oli sihtotstarbeta.

04.07.2012 sõlmis kostja hageja juhatuse liikmena kinnistu ostu-müügi lepingu, millega

võõrandas hagejale kuulunud kinnistu hinnaga 19 000 eurot. Tehingu tegemise ajal oli hageja

juhatus kaheliikmeline.

Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude äriseadustiku (ÄS) § 187 lg 2 alusel, milles

sätestatud nõude eeldused on järgmised: juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi

(ÄS § 187 lg 1, TsÜS § 35); osaühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (võlaõigusseaduse

(VÕS) § 127 lg 1 ja § 128); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4);

juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, s.t ta ei ole järginud korraliku ettevõtja

hoolsusstandardit (ÄS § 187 lg 2 teine lause).

Vastavalt hageja põhikirja p-le 7.7 otsustab juhatus kinnisasjade ning registrisse kantud hoonete

ja rajatiste kui vallasasjade omandamise, võõrandamise ja koormamise. Praegusel juhul puudus

juhatuse otsus kinnisasja võõrandamiseks. Seega rikkus kostja juhatuse liikmena kohustust

võõrandada kinnisasi juhatuse otsuse alusel. Samal ajal oli kostjal juhatuse liikmena õigus

esindada osaühingut kõigis tehingutes üksinda.

Kostja ei rikkunud hageja juhatuse liikme hoolsuskohustust, kui müüs kinnisasja turuväärtusest

odavamalt seda avalikult müüki panemata. Seadusest ega põhikirjast ei tulenenud äriühingule

kuuluva kinnisasja võõrandamise kord, mistõttu puudus alus väita, et kinnistu oleks pidanud

panema avalikult müüki. Seda enam, et praegusel juhul oli müüja valmis maksma isegi rohkem

kui oli eksperdi määratud hind. Samuti ei saanud eeldada, et lisaks riiklikult tunnustatud

eksperdi hinnangule tulnuks kinnisasi lasta hinnata veel teistel hindajatel. Juhatuse liige pidas

kinnisasja võõrandades silmas asjaolu, et kinnistut ei kasutatud alates 2007. aastast ja selle

edasisel hageja omandisse jätmisel oleksid kaasnenud lisakulud (varemete lammutus, reostuse

likvideerimine). Seega ei tegutsenud juhatuse liige kinnistut müües hageja huvide vastaselt.

Kohus ei pidanud asjakohasteks hageja viiteid teise kostja juhitava ettevõtte aktsiaselts Tesman

ja ostja ärisuhetele. Ainuüksi asjaolu, et ettevõtted on teinud koostööd peatöö/alltöövõtjana ei

tee neist veel lähikondseid. Samuti leidis maakohus, et põhjendatud ei olnud hageja seisukoht,

et kostja ei andnud müügiplaanist osanikele teada. 15.05.2012 MP kirjast kostjale nähtub, et

kostja on muuhulgas pakkunud võimalust müüa maa kolmandale isikule, et „sõpradena lahku

minna“. Teades, et hageja vaidlusalust kinnistut ei kasuta, tegi ostja pakkumise osta maa ära

hinnaga 10 000 eurot ja seejärel hinnaga 15 000 eurot. Esmalt kostja keeldus tehingust ja tellis

eksperthinnangu riiklikult tunnustatud eksperdilt. Pärast ostjapoolset kolmandat pakkumist, mis

ületas eksperdi poolt määratud hinna, võttis kostja pakkumise vastu. Eelnev kinnitab, et kostja

tegevus oli läbimõeldud ja arvestas hageja huvidega.

Järgnevalt tuvastas kohus, et kostja ei tekitanud hagejale kinnisasja müümisega kahju. Hageja

esitatud eksperthinnang kinnisasja väärtuse kohta ei olnud kohtu hinnangul usaldusväärne, sest

hinnangu tellis pool ise ja selle lähteülesanne ei olnud kohtule teada ning ekspertiisi teostamisel

oli eksitud mitmete põhimõtete vastu. Samuti jättis kohus kinnisasja väärtuse hindamisel

kõrvale esimese kohtu määratud ekspertiisi, millega määrati kinnisasja turuhinnaks 78 400

eurot, kuivõrd riiklikult tunnustatud eksperdi asemel teostas ekspertiisi nooremhindaja ja tema

küsitlemisel ei saadud esitatud täpsustustele üheseid ning rahuldavaid vastuseid. Teise kohtu

poolt määratud ekspertiisi teostas riiklikult tunnustatud ekspert, kelle hinnangul oli kinnisasja

väärtus 43 000 eurot. Samas märkis ekspert, et jättis arvesse võtmata võimaliku kinnisasja

reostuse, sh põhjavee reostuse. Eelnevale lisaks selgitas ekspert, et kui kasutada kinnisasja

elamu- või ärimaana, tuleks arvestada täiendavate kulude kandmisega olemasoleva hoonestuse

lammutamiseks ja reostuse likvideerimiseks. Eeldatava kinnisasja turuväärtusena määratles

ekspert 36 000 – 52 000 eurot. Ekspert märkis, et sarnaste parameetritega võrdlustehinguid

Saaremaal ei leidu, mistõttu ei ole täpset turuväärtust võimalik määrata, pigem on tulemus

oletuslik. Täpsema turuväärtuse väljaselgitamiseks oleks vajalik reostuse ulatuse täpsem

hindamine ja selle likvideerimiseks vajalike kulude suuruse määramine, mille tulemusena võib

kinnistu väärtus ka negatiivseks kujuneda. Ekspert ei kinnitanud, et müük hinnaga 19 000 oli

alla turuväärtuse. Ekspert rõhutas, et maaüksuse kasutusse võtmine tulu saamiseks tooks kaasa

suuri lisakulusid ja on tõendamata, et need ei ületaks realisatsioonist saadut.

Pidades silmas eelnevat ja asjaolusid, et kinnistu omandati madalama hinnaga kui müüdi ja

selle bilansiline väärtus müümise hetkel oli samuti madalam ning tõendatud ei olnud vähemalt

ühe huvilise olemasolu, kes oleks kinnisasja ostnud kallima hinnaga, ei müüdud kinnisasi

oluliselt odavamalt kui oli selle turuväärtus. Veel enam, varaga kaasnesid iga-aastased

kulutused ja selleks, et kinnistu mingil muul otstarbel kasutusse võtta, oleks tulnud likvideerida

seal olev reostus, mis esialgse hinnangu kohaselt oleks läinud maksma 103 000 eurot ja ralliraja

uutele nõuetele vastavusse viimine oleks läinud maksma ca 308 731 eurot.

Põhjendamatu oli hageja hinnang, et kinnistu võõrandamiseks puudus vajadus. Pooled

kinnitasid, et hageja majandustegevus seiskus pärast 2006. a rallit. Kinnistu valdamiseks

vajalike püsikulude vältimiseks, oli ainuvõimalik kinnisasja müümine mõnele osanikule või

kolmandale isikule. Seda asjaolu kinnitab ka osaniku ja kostja vaheline kirjavahetus.

Kuivõrd hagejale kahju tekkimine ei olnud tõendatud, puudus vajadus analüüsida võimaliku

põhjusliku seose olemasolu kostjapoolse kohustuste rikkumise (müük ilma juhatuse otsuseta)

ja tekkinud kahju vahel.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja palus maakohtu otsus tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Kostja rikkus kohustusi otsustada kinnisasja müümine juhatuse otsusega ja käituda äriühingut

juhtides hoolsalt. Juhatuse liige ei käitu korraliku ettevõtja hoolsusega, kui müüb maha

äriühingu ainsa vara, rikkudes seejuures teadlikult äriühingu poolt niisugustele tehingutele

kehtestatud korda ning ei otsi potentsiaalseid ostjaid avalikult, kasutades erinevaid portaale ja

kaasates kinnisvaramaaklereid ning uurides sarnaste tehingute varasemaid hindu. Ekspert HS

selgitas, et kinnistut müües tuleks esmalt tellida kinnisvarahindajalt hinnang vara väärtuse

kohta (spetsiifilisema vara puhul ka mitu hinnangut) ja viia seejärel läbi avalik müügiprotsess

kestvusega keskmiselt kuus kuud. Raskemate objektide puhul on normaalne müügiperiood üks

aasta. Kostja tegevus ei vastanud üldisele tavapärasele hoolsusstandardile, kuid maakohus jättis

selle ja asjaolu, et kostja rikkus põhikirja nõudeid, arvestamata.

Maakohus võttis arvesse kinnisasja väärtuse väljaselgitamisel kostja esitatud eksperthinnangus

märgitu, kuid ei analüüsinud seda kohaselt. Kohus jättis tähelepanuta, et hinnangu üheks

eelduseks oli, et "objektil ega objekti vahetus läheduses ei ole olulist keskkonnareostust, mille

olemasolu ei ole objekti ülevaatuse käigus võimalik märgata". Samas on menetluse käigus

kostja põhjalikult selgitanud, et kinnisasi oli reostunud. Arvamuses on jäetud analüüsimata, kas

kinnistule võis rajada kaevanduse, kuigi potentsiaalne ostja soovis kinnisasja just sellel

otstarbel. Kõnealuses hinnangus on lähtutud maa korralise hindamise metoodikast, kuid kõik

teised menetluses esitatud ekspertiisid ja hinnangud pidasid võimalikuks turuväärtuse leidmist.

Samuti oli arusaamatu, miks pidi enne kinnistu müümist turuväärtuse leidmisel lähtuma

standardist EVS 875-12. On alust arvata, et kostja tellitud ekspertiisi näol oli tegemist enda

kaitseks tellitud formaalse hinnanguga, mille kaitse all oli piisavalt turvaline kinnistu

sõbrahinnaga maha müüa.

Kohus on teinud eksperthinnangust, millega kinnisasja väärtuseks hinnati 43 000 eurot, valesid

järeldusi. Ekspert tõi hinnangus välja nii kinnisasja turuväärtuse 43 000 eurot kui väärtuste

vahemiku 36 000 – 52 000 eurot. Maakohus võttis ebaõigesti eksperthinnangule täiendavalt

arvesse kinnistuga seonduvaid negatiivseid asjaolusid (reostus, amortiseerunud hooned),

millega ekspert oli juba kinnisasja väärtuse hindamisel arvestanud. Ekspert ütles tõepoolest, et

kinnisasja reostuse ulatuse väljaselgitamisel ja selle likvideerimiseks vajalike kulude suuruse

selgumisel võib kinnisasja väärtus osutuda negatiivseks, kuid ei öelnud, et see on vaidlusaluse

kinnisasja puhul tõenäoline. Iga kinnistu puhul on võimalik, et teatud negatiivse mõjuri

avastamisel, mille olemasolu või ulatust varem ei teatud, võib kinnistu turuväärtus langeda.

Praegusel juhul oli arusaamatu kohtu järeldus, et vaidlusaluse kinnistu puhul oli tõenäoline, et

ilmneb niisugune reostus, mida ekspert ei osanud arvesse võtta. Ekspert ei ole sõnaselgelt

öelnud, et 19 000 euro eest kinnistu müümine oli tehing alla turuhinna, aga ta ütles, mis on

turuhind. Lisaks selgitas ekspert, et 19 000 eurot võiks olla turuhind juhul, kui sellele hinnale

on eelnenud avalik ja piisavalt pikk müük, mida praegusel juhul ei toimunud. Samuti kohaldas

maakohus eksperthinnangut valesti, kui analüüsis kinnisasja võimalikku turuhinda lähtudes

eksperdi nimetatud madalaimast väärtusest 36 000 eurot.

Maakohus väitis otsuses, et kinnistu muul moel kasutusele võtmiseks oleks tulnud likvideerida

seal olev reostus, mis esialgse hinnangu kohaselt oleks maksma läinud ca 103 000 eurot. See

väide näitab, et reostuse likvideerimise kulude hindamine oli võimalik ja seda viisil, mille

usutavus oli maakohtu jaoks veenev. Eelnevast järeldub, et maakohtu hinnangul ei osanud

ekspert kulutusi hinnata, kuid maakohus oskas. Nimetatud osas on maakohtu seisukoht

vastuoluline. Samuti ei ilmne materjalidest, et hageja oleks pidanud kinnistu mingil muul moel

kasutusse võtma ja sellega seoses väidetavad kulud tekkima. Ekspert jõudis järeldusele, et kõige

mõistlikum olekski olnud "hoida ja oodata". Maakohtu poolt viidatud tõendeid ja väiteid

reostuse likvideerimise kulude kohta menetluses ei uuritud ega arutatud. Selle asemel viidi

turuväärtuse leidmiseks läbi ekspertiis, mis pidi arvesse võtma ja võttiski arvesse kõiki kohaseid

asjaolusid. Maakohus leidis ekslikult, ei kostja ei tekitanud kinnistu müümisega hagejale kahju.

Kostja selgitused, et kinnistut ei kasutatud ja see tõi kaasa kulutusi ning müümine oli hageja

huvides, ei ole asjakohased. Kinnistu omamisega kaasnes püsikulu maamaksu näol 40,50 eurot

aastas. Ülejäänud nimetatud iga-aastased kulud olid pigem võimalikud kulud (lammutamine,

reostuse kõrvaldamine vms), mida hageja ei pidanud kas üldse tegema või vähemalt ei olnud

tal kohustust teha niisuguseid kulutusi lähiajal. Samuti jättis maakohus hindamata, kui tihedalt

on kostja ja ostja ning viimase juhatuse liige TM omavahel seotud ning kuivõrd usutav oli kostja

väide, et kinnistu müümine turuväärtusest madalama hinnaga ei olnud sõbrahinnaga tehing.

Seda enam, et kostja esitatud kirjavahetus, milles kostja ja kinnisasja hilisem ostja arutasid

kinnisasja müümist ja võimalikku ostuhinda, oli tõenäoliselt fabritseeritud.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja palus jätta kaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, arvestades

ringkonnakohtu otsuse põhjendusi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel

ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei

anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Vastavalt ÄS § 187 lg-le 2 vastutab juhatuse liige oma kohustuste rikkumisega osaühingule

tekitatud kahju eest, kui (1) juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi; (2)

osaühingule on tekkinud või tekib varaline kahju; (3) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik

seos; (4) juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, s.t ta ei ole järginud korraliku

ettevõtja hoolsusstandardit. Maakohus tuvastas, et juhatuse liige on ühte oma kohustustest

rikkunud, kuid ei tekitanud äriühingule kahju, mistõttu juhatuse liige ÄS § 187 lg 2 alusel ei

vastutanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu käsitlusega juhatuse liikme poolt kohustuste

võimaliku rikkumise analüüsi osas, kuid ei nõustu tõdemusega, et äriühingule ei tekkinud kahju.

Ringkonnakohtu hinnangul tekkis kinnisasja müümisel äriühingule kahju, kuid see ei olnud

põhjuslikus seoses juhatuse liikme kohustuse rikkumisega. Ringkonnakohus põhjendab oma

seisukohti järgmiselt.

Maakohus tuvastas, et kostja rikkus juhatuse liikme kohustusi, kui võõrandas kinnisasja

juhatuse sellekohase otsuseta. Juhatuse liikme kohustuse rikkumisena ei käsitlenud maakohus

asjaolusid, et enne kinnisasja võõrandamist ei küsinud kostja eksperthinnangut mitmelt

eksperdilt ja ei müünud kinnisasja avalikult. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

seisukohtadega ja vastab hageja kaebuses esitatud väidetele järgmiselt. Kui seadusest või

põhikirjast ei tulene kinnisasja võõrandamise korda, sh õigusaktides ei ole sätestatud, et enne

müümist tuleb küsida kinnisvaraekspertidelt vähemalt kaks hinnangut kinnisasja väärtuse kohta

ja kinnisasja müümine peab toimuma avalikult, ei ole juhatuse liige rikkunud kohustusi, kui on

kinnisasja müünud muul moel. Eelnevat seisukohta ei väära ka ekspert HS poolt edastatu, et

spetsiifilisemate kinnistute puhul võiks hinnanguid kinnisasja väärtuse osas olla rohkem kui

üks ja seejärel tuleks viia läbi avalik müügiprotsess kestvusega kuus kuud. Nimelt on

Riigikohus otsuse 3-2-1-169-14 p-s 19 selgitanud, et juhatuse liikme hoolsusstandardi

määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme

hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib standard erineda tulenevalt

juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Kui äriühing ei tegele igapäevaselt

kinnisvaratehingutega, ei saa selle juhatuse liikmele ette heita, et ta ühte eksperthinnangut

usaldades müüs kinnisasja arvamuses märgitud hinda silmas pidades.

Järgnevalt leidis maakohus, et juhatuse liige ei tekitanud äriühingule kahju, kui müüs

äriühingule kuuluva kinnisasja 19 000 euro eest. Maakohus põhjendas eelnevat asjaoluga, et

riiklikult tunnustatud eksperdi HS koostatud eksperthinnangus, kus määrati kinnisasja

turuhinnaks 43 000 eurot, ei arvestatud kinnisasja võimaliku reostatusega, mistõttu oli

kinnisasja tegelik turuväärtus madalam. Hageja eelneva käsitlusega ei nõustunud, kuivõrd tema

hinnangul võttis ekspert kinnisasja turuväärtuse väljaselgitamisel arvesse kinnistuga

seonduvaid negatiivseid asjaolusid. Ringkonnakohus nõustub hagejaga ja muudab maakohtu

otsuse põhjendusi osas, milles maakohus tuvastas, et kostja ei tekitanud äriühingule kahju.

Eksperthinnangust nähtub, et ekspert on kinnisasja turuhinna määramisel arvestanud kinnisasja

reostusega. Näiteks märkis ekspert hinnangus, et vastavalt Keskkonnaametilt väljastatud

informatsioonile on kinnisasjal põhjavesi reostunud ning luges reostuse hulka ka kõik sõjaväest

allesjäänud hoonete ja rajatiste varemeid (II kd tl 148). Samuti selgitas ekspert, et kinnistu

kasutamiseks äris või elamualana, tuleb esmalt reostus likvideerida (II kd tl 150) ning arvestas

seda turuväärtust alandava tegurina (II kd tl 153). Kõiki asjaolusid kogumis hinnates leidis

ekspert, et kinnistu turuväärtus oli ümardatult 43 000 eurot ja esitas lisaks kinnistu

vähelikviidsuse ja osaliselt eriotstarbelisuse tõttu kinnisasja turuväärtuse vahemiku 36 000 –

52 000 eurot. Seega oli vaidlusaluse kinnisasja turuhind müümise hetkel vähemalt 36 000 eurot.

Hageja väide, et kohus ei tohiks kahju hindamisel arvestada eksperdi määratud turuhinna skaala

madalaima väärtusega, sest ekspert ei ole öelnud, et vahemiku alumine väärtus oleks

tõenäolisem kui ülemine, ei ole põhjendatud. Ekspert määratles kinnisasja väärtuse vahemiku.

Seega vastavad kõik vahemikku sobituvad summad kinnisasja turuhinnale. Kuivõrd kinnisasi

müüdi oluliselt odavamalt kui 36 000 eurot, s.t madalama hinnaga, kui oli selle turuhind, tekkis

äriühingule kahju.

Kuivõrd maakohus tuvastas ebaõigesti, et juhatuse liige ei tekitanud tehinguga äriühingule

kahju, ei analüüsinud maakohus põhjuslikku seost rikkumise ja kahju vahel. Nimetatud osas

täiendab ringkonnakohus maakohtu otsust. Ringkonnakohus selgitab esmalt, et põhjuslikku

seost ei saa tuvastada üksnes sellest, et saabus negatiivne tagajärg. Põhjusliku seose

tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev

sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt

hilisemat sündmust toimunud. Selleks saab kasutada elimineerimise meetodit, mille abil

jäetakse kostja väidetav tegu mõtteliselt kõrvale ja uuritakse, kas kahjulik tagajärg oleks ilma

selleta saabunud. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse

ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (RKTKo 3-

2-1-38-15 p 19). Rikkumine, mida hageja kostjale ette heidab ja mille esinemise maakohus

tuvastas, oli kinnisasja müümine juhatuse ühise otsuseta. Tehingu tegemise hetkel oli äriühingul

kaks juhatuse liiget, kuid otsuse kinnisasi müüa võttis vastu kostja ainuisikuliselt.

Ringkonnakohus on seisukohal, et juhatuse liikme kohustuse rikkumine ja kinnisasja müümine

19 000 euroga ei ole omavahel sellises seoses, et oleks võimalik järeldada, et kui juhatuse liige

oleks kinnisasja müümise otsustamiseks korraldanud juhatuse koosoleku, ei oleks kinnisasi ära

müüdud või ei oleks seda tehtud 19 000 euroga. Seda enam, et kostja oli enne tehingu toimumist

lasknud kinnisasja riiklikult tunnustatud eksperdil ära hinnata ja lähtus müügihinna määramisel

eksperdi poolt esitletust (ekspert hindas kinnisasja väärtuseks 17 000 eurot, kuid kinnisasi

müüdi 19 000 euroga). Seega puudub ringkonnakohtu hinnangul praegusel juhul juhatuse

liikme poolse rikkumise ja tekkinud kahju vahel põhjuslik seos, mistõttu ei vastuta juhatuse

liige tekkinud kahju eest.

Vastuseks hageja teistele väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Õige on hageja märkus, et

maakohtu analüüs küsimuse osas, kas koostöö juhatuse liikmete vahel toimus jms, oli üleliigne.

Asjaolu, kas juhatuse liikmete vahel oli toimiv suhtlus või mitte, praeguses asjas tähtsust ei

omanud. Kui seaduses, põhikirjas või muudes aktides on sätestatud kord tehingute tegemiseks,

siis tuleb seda järgida. Kui juhatuse liige on passiivne ja takistab oma tegevusetusega äriühingu

toimimist, siis tuleb sellest osanikele teada anda, kellel on sõltumata põhjusest võimalik

juhatuse liige juhatusest tagasi kutsuda (ÄS § 184 lg 3). Nõndasamuti ei olnud oluline, kas

kinnisasi müüdi teise kostjaga seotud äriühingu (aktsiaseltsi Tesman) koostööpartnerile või

isikule, kellega juhatuse liige varem ei olnud kokku puutunud. Erinevalt hageja poolt esitletust

ei pidanud maakohus analüüsima, kui tihedalt on kostja ja kinnisasja ostja ning selle juhatuse

liige omavahel seotud. Samal põhjusel ei ole ringkonnakohtul paslik asuda analüüsima hageja

spekulatsioone, et kostja esitatud kirjavahetus kinnisasja ostjaga oli fabritseeritud. ÄS-is on

nimetatud missugused isikutest tulenevad piirangud kehtivad tehingute tegemisele (vt nt ÄS §

181 lg 3) ja seal ei ole sätestatud, et kitsendatud on kinnisvaratehingute tegemine tuttavate või

äripartnerite vahel.

Vastuseks hageja etteheitele, et maakohus võttis arvesse kostja esitatud eksperthinnangu ja

selles märgitud kinnisasja väärtuse, kuid ei analüüsinud arvamuse õigsust ja kasutatavust,

märgib ringkonnakohus järgmist. Otsusest nähtuvalt ei võtnud maakohus vaidlusalust

eksperthinnangut arvesse kinnisasja turuväärtuse väljaselgitamiseks, vaid arvestas sellega kui

tõendiga, et juhatuse liige võttis enne kinnisasja müümist ette samme kindlustamaks, et

kinnisasi müüakse kohase hinnaga, s.t oli kinnisasja müües hoolas. Kinnisasja turuväärtuse

väljaselgitamisel tugines maakohus ekspert HS hinnangule.

Menetluskulude jaotus

7. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude

jaotuse. Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata.

Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus hageja kanda

apellatsioonkaebusega seonduvad hageja ja kostja menetluskulud. Kostja on hageja

apellatsioonkaebuse menetlemisega kandnud õigusabi kulusid kokku 15 tundi 14 minutit, mis

kulus apellatsioonkaebuse analüüsiks ja kaebusele vastamiseks (8 tundi 35 minutit), apellandi

seisukohtade analüüsiks (59 minutit), kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja kohtukõne

seisukohtade koostamiseks (5 tundi) ja kohtuistungil osalemiseks (40 minutit). Vastavalt TsMS

§ 175 lg-le 1 tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas kantud menetluskulud olid põhjendatud ja

vajalikud.

Arvestades ühelt poolt apellatsioonkaebuse mahtu ja asja komplekssust ning teisalt

argumentide korduvust, on põhjendatud ja vajalik õigusabikulu apellatsiooniastmes kokku 10

tundi

minutit.

Ringkonnakohtu

hinnangul

oli

põhjendatud

kostja

ajakulu

apellatsioonkaebuse analüüsiks ja kaebusele vastamiseks 8 tundi 35 minutit, kostja vastusega

seonduvalt esitatud hageja seisukohtadega tutvumiseks 30 minutit, kohtuistungiks

ettevalmistamiseks ja kohtukõne seisukohtade koostamiseks 1 tund ja kohtuistungil

osalemiseks 40 minutit.

Arvestades õigusvaidluse sisu, sh asjaolu, et tegu ei ole keskmisest keerukama õigusliku

vaidlusega ja kohtupraktikat, on põhjendatud õigusabi osutaja tunnitasu 120 eurot. Hagejal

tuleb kostjale hüvitada kulu õigusabi osutamise eest 1 548 eurot (10,75 x 120 + KM).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Imbi Sidok-Toomsalu

Indrek Soots

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 19.06.2017 otsusega

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 23. detsembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-14-

61496 osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse, millega hagi jäeti

17 000 euro suuruse hüvitise nõude ja sellelt arvestatud viivise nõude osas rahuldamata.

Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada kautsjon kassatsioonkaebuses märgitud pangakontole.