2-16-13802/11 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

T A R T U M A A K O H U S

K O H T U O T S U S

Otsuse tegemise aeg ja koht

Viljandi kohtumaja 20.

detsember 2016

Tsiviilasi

Hagi hind

nr 2-16-13802

Aerop Invest OÜ hagi Reinson&Partnerid

Õigusbüroo OÜ vastu eelmärke kustutamise

tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudes

660 eurot

Kohtunik

Silvi Maiste

Hageja

Aerop Invest OÜ (registrikood 12497750;

aadress Keemia tn 11-47, Tallinn, Harju

maakond)

Hageja lepinguline esindaja

advokaat Ott Lepmets

(e-post: ott@lepmetsnoges.eu )

Kostja

Kostja lepinguline esindaja

Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ

(registrikood 11883876; Tornimäe 5, Tallinn,

Harju maakond)

jurist Paavo Paal (e-post:

paavo.paal@abkalk.ee)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Kohustada Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ-d andma tahteavaldust Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 3451739 Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ kasuks

kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks.

3. Jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

4. Välja mõista Reinson&Partnerid Õigusbüroo OÜ-lt Aerop Invest OÜ kasuks hageja poolt

kantud menetluskulud summas 485 (nelisada kaheksakümmend viis) eurot, sh

õigusabikulud 360 eurot ja riigilõiv 125 eurot.

5. Saata otsus menetlusosalistele ja nende esindajatele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul Tartu Ringkonnakohtule Tartu

Maakohtu Viljandi kohtumaja kaudu kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui

viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus

võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Kohtu selgitus

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

(TsMS § 187 lg 6).

Hagiavaldus

18. septembril 2015. a sõlmisid Aerop Invest OÜ ja Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ

kinnistu (katastritunnusega 36001:001:0073) võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu esemeks

on Hageja omandis olev kinnistu asukohaga Vana-Marguse, Seruküla, Kõpu vald, Viljandi

maakond.

Kinnistusraamatusse on kantud Kostja kasuks eelmärge Kinnistu omandiõiguse üleandmise

nõude tagamiseks.

Kinnistu müügihind on Lepingu punkti 3.1. kohaselt 6600 eurot. Lepingu punkti 3.2 kohaselt

tuli müügihind tasuda Lepingu allakirjutamise järgse 17 kalendrikuu jooksul ning seda

vähemalt 400 euro suuruste osamaksetena.

Kostja on tänaseks Hagejale tasunud kokku 2400 eurot. Lepingu sõlmimisel tasus Kostja

Hagejale sularahas 1600 eurot. Seejärel on Kostja teinud Hagejale kaks makset summas 400

eurot, vastavalt 10. veebruaril 2016. a ja 18. märtsil 2016. a.

09. augustil 2016. a esitas Hageja Lepingus märgitud e-maili aadressil saadetud e-kirja teel

Kostjale päringu osamaksete tasumata jätmise ja tekkinud võlgnevuse kohta. Nimetatud

hetkeks ei olnud viie kalendrikuu jooksul laekunud mitte ühtegi osamakset. 10. augustil 2016.

a saadetud jätkukirjaga hoiatas Hageja Kostjat, et kui Hageja ei põhjenda võlgnevuse

tekkimise asjaolusid, siis taganeb Hageja Lepingust ühepoolselt. 12. augustil 2016. a saatis

Kostja Hagejale e-kirjaga vastuse, milles esitas ebaselge sisuga vabandusi. Ka edaspidises

kirjavahetuses vältis Kostja konkreetsete kokkulepete sõlmimist. Hoolimata Hageja

sellekohasest nõudmisest, ei esitanud Kostja konkreetset võla likvideerimise tähtaega ega

asjakohast ja tõendatud põhjendust kohustuse rikkumise selgitamiseks.

16. augustil 2016. a edastas Hageja e-kirja teel Kostjale Lepingust taganemise avalduse.

Kostja poolt 17. augustil 2016. a saadetud e-kirjast nähtuvalt sai Kostja avalduse kätte. 23.

augustil 2016. a edastas Hageja e-kirja teel Kostjale nõudekirja koos ettepanekutega

kohtuvälise kompromissi saavutamiseks. Hageja nõudis Kostjalt muuhulgas vaidlusaluse

eelmärke kustutamise avalduse tegemist. Hageja määras Kostjale vastamiseks tähtaja 29.

augustini 2016. a ning hoiatas Kostjat, et nõude täitmata jätmise korral pöördub Hageja oma

õiguste kaitseks kohtusse. Kostja ignoreeris nõudekirja, mistõttu esitab Hageja käesolevaga

nõude hagimenetluses.

Hagejal on õigus nõuda Kostjalt eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmist, kuivõrd nõue,

mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud Lepingust taganemise tõttu.

AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit eelmärge puudutab, on õigus nõuda isikult,

kelle

kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on

välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kinnistut

koormav eelmärge on kinnistusraamatusse kantud Lepingust tuleneva omandiõiguse

üleandmise nõude tagamiseks. Vastav nõue on Lepingust taganemise tõttu lõppenud.

VÕS § 188 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust

taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste

kohustuste täitmisest.

Hageja võis Lepingust taganeda. Lepingu punktist 6.1.3 tulenevalt on Hagejal õigus

Lepingust

ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui Kostja ei ole tasunud ostuhinda Lepingu punktis 3

kokkulepitud viisil. Lepingu punkt 3.3 sätestab, et kui Kostja viivitab osamaksetega rohkem

kui kaks kuud, siis on Hagejal õigus Lepingust ühepoolselt taganeda. Kostja ei ole

osamakseid tasunud alates 18. märtsist 2016. a. Seega oli Kostja taganemise hetkeks

tasumisega viivituses rohkem kui kaks kuud, misjärel tekkis Hagejal õigus Lepingust

taganeda. Lepingu punkti 6.3 kohaselt võivad Lepinguga seotud tahteavaldused olla ka

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, mistõttu on e-kirja teel edastatud

taganemisavaldus ka formaalselt õiguspärane. Eeltoodust tulenevalt oli taganemine tervikuna

õiguspärane. Taganemisega lõppes Hageja omandiõiguse üleandmise kohustus ning seega ka

kohustusele vastav Kostja nõudeõigus. Kuivõrd eelmärkega tagatud nõue on lõppenud, siis on

Hagejal õigus nõuda Kostjalt eelmärke

kustutamist.

TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab

tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kostja ei ole andnud eelmärke kustutamiseks

vajalikku tahteavaldust. Lepingu punkt 6.7 sätestab, et Kostja kohustub esitama 15 päeva

jooksul alates taganemise jõustumisest avalduse Lepingu alusel tehtud eelmärke

kinnistusraamatust kustutamiseks. Lepingust taganemine jõustus 16. augustil 2016. a, mistõttu

pidi Kostja nimetatud avalduse esitama hiljemalt 31. augustiks 2016. a. Lisaks andis Hageja

nõudekirjaga Kostjale võimaluse esitada avaldus hiljemalt 05. septembriks 2016. a. Kostja ei

ole käesoleva hagi esitamise seisuga nõuetekohast avaldust esitanud. Seetõttu on vajalik

asendada Kostja tahteavaldus tahteavalduse andmiseks kohustava kohtulahendiga.

Juhindudes Hageja ja Kostja vahel 18. septembril 2015. a sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust

müügilepingust ja eelmärke kinnistamise avaldusest, AÕS § 63 lg-st 8 ning TsÜS § 68 lg-st 5,

palub hageja kohustada Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ-d andma tahteavaldust Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3451739 Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ

kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. Jätta kõik

menetluskulud Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ kanda.

Kostja seisukoht

Kostja – Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ – vaidleb hageja – Aerop Invest OÜ –

hagiavalduses toodud nõudele vastu ning palub Tartu Maakohtul see rahuldamata jätta.

Hagiavalduses toodud nõue on täielikult põhjendamata ning puuduvad alused selle

rahuldamiseks.

Kostja ei saa pidada põhjendatuks hageja nõuet eelmärke kustutamiseks, kuivõrd eelmärge

tagab hageja ja kostja vahel sõlmitud kinnistu võõrandamise võlaõiguslepingust tulenevaid

hageja kohustusi. Kostja on seisukohal, et hageja on poolte vahel sõlmitud võlaõiguslepingust

alusetult taganenud ning seetõttu on poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik kinnistu

võõrandamise leping kehtiv, eelmärge tagab olemasolevaid ja kehtivaid kohustusi ning selle

kustutamiseks puudub alus. Hagiavalduses toodud vastupidised väited on aga alusetud.

Kostja on seisukohal, et hageja on poolte vahelise kinnistu omandamise võlaõiguslepingust

alusetult taganenud.

Hageja on tuginenud oma lepingust taganemise avalduses asjaolule, et kostja on jätnud

tasumata osamaksed. Selline hageja väide ei vasta tegelikkusele ning seetõttu ei saa olla

aluseks lepingust taganemisele hageja poolt.

Hageja on oma hagiavalduses ise möönnud, et kostja on enne lepingu sõlmimist tasunud 1600

eurot ning siis igakordse osamaksena (400 eurot makse) osamaksed 10. veebruaril 2016. a.

ning 18. märtsil 2016. aastal. Seega möönab hageja ise, et kostja on tasunud osamakseid.

Kostja on seisukohal, et ta ei ole rikkunud osamaksete tasumise kohustust. Sellest annab

kostja poole hinnangul tunnistust ka asjaolu, et hageja ei ole hagiavalduses viidanud ühelegi

lepingu sättele, mis sätestaks osamaksete tegemise kohustuse suuremas määras kui seda on

teinud kostja.

Kuna eespool tulenevast ei ole kostja rikkunud hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingut, siis

puudub ka õiguslik alus hageja poolt lepingust taganemiseks ning selline lepingust

taganemine on hageja poolt tühine. Kuna hageja poolt lepingust taganemine on tühine, siis on

leping kehtiv ning kehtivad on ka lepingust tulenevad kohustused.

Kuna eelmärge on seatud tagamaks kostja lepingust tulenevaid õigusi ja need õigused on

kehtivad (vastupidiselt hagiavalduses väidetule), siis puudub ka alus eelmärke kustutamiseks

ning hageja poolt hagiavalduses esitatud nõude rahuldamiseks.

Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ palub jätta Aerop Invest OÜ hagiavaldus rahuldamata

täies ulatuses; menetluskulud jätta Aerop Invest OÜ kanda.

Kostja on seisukohal, et hageja on poolte vahel Tallinna notari Maarika Rei juures 18.

septembril 2015. a. sõlmitud kinnistu müügilepingust alusetult taganenud. Kostja on

seisukohal, et nimetatud lepingu säte ei näe ette selgesõnaliselt osamaksete suurust ega ei

sätesta ka kohustust teha konkreetseid osamakseid kindlatel kuupäevadel – leping sätestab

selgesõnalise kohustuse tasuda kogu müügihind hiljemalt 17 kalendrikuu jooksul alates

lepingu sõlmimisest ning seda kohustust ei saa kostja pool rikkunud olla, kuivõrd käesoleva

seisukoha esitamise hetkeks ei ole lepingu sõlmimisest möödunud 17 kalendrikuud.

Eespool toodust tuleneb selgelt, et lepinguga oli lepitud kokku ainult üks tähtaeg – see on

kogu ostusumma tasumine 17 kalendrikuu jooksul alates lepingu sõlmimisest. Viimast

kohustust aga kostja pool rikkunud ei ole. Lepingus on küll ära nimetatud osamaksetena

tasumine (kostja on ka kaks osamakset tasunud), kuid osamaksete osas ei ole sätestatud

tähtaegu, millal osamaksed tasuda tuleb.

Kohtu põhjendused

1. Poolte vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et poolte vahel on sõlmitud 18.09.2015 notariaalne

kinnistu võlaõiguslik müügileping ja eelmärke kinnistamise avaldus.

2. Poolte vahel on vaidlus selles, et kas hagejal oli õigus lepingust taganeda.

3. Poolte vahel 18.09.2015 sõlmitud notariaalse kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja

eelmärke kinnistamise avalduse punkti 3.2. alusel kohustub ostja osatuhinna tasuma hiljemalt

17 kalendrikuu jooksul, arvates käesoleva lepingule allakirjutamise päevast, müüja kontole nr

EE487700771001308315 LHV Pangas vähemalt 400 euro suuruste osamaksetena.

4. Sama lepingu punkti 3.3. alusel kui ostja viivitab maksetega rohkem kui 2 kuud või 17 kuu

jooksul ei tasu ostja müüjale kogu ostuhinda on müüjal õigus käesolevast lepingust

ühepoolselt taganeda.

5.Hageja on esitanud 21.11.2016 kohtusse tõendina hageja LHV pangas asuva arvelduskonto

väljavõtte, millisele tuli kostjal teha poolte vahel sõlmitud lepingu kohaseid osamakseid.

Konto väljavõttest nähtub, et kostja on teinud makseid hageja kontole ajavahemikul

01.09.2015-21.11.2016 kahel korral: 10.02.2016 ja 18.04.2016, mõlema ülekande summaks

on 400 eurot. Seega ei ole kostja tasunud osamakseid peale 18.04.2016. Kostja ei ole esitanud

teistsuguseid tõendeid osamaksete tasumise kohta.

6. Kostja hinnangul on ilmselge, et kui pooled oleksid soovinud kokku leppida osamaksete

tegemises kindlate ajavahemike järel või kindlatel kuupäevadel, siis oleks notar selle ka

lepingusse selliselt kirja pannud. Seda aga notar teinud ei ole ning hageja seaduslik esindaja

on notariaalselt tõestatud lepingu allkirjastanud. Kohus ei nõustu sellise kostja seisukohaga.

7.TsÜS § 75 lg 1 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt

tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui

tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma,

tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel mõistma pidi.

8. Kuigi lepingu punktis 3.2 ei ole märgitud, et 400 eurosed maksed tuleb teha iga kuu, siis

lepingu punktis 3.3 on sätestatud, et maksetega viivitamisel rohkem kui 2 kuud või 17 kuu

jooksul võib müüja lepingust ühepoolselt taganeda. Neid kahte punkti koos tõlgendades, leiab

kohus, et pooled leppisid kokku siiski osamaksete tegemises ja kahe osamakse vaheline

periood ei tohi olla üle kahe kuu.

9. VÕS § 188 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust

taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste

kohustuste täitmisest.

10.. Kohus leiab, et tulenevalt poolte vahel sõlmitud lepingu punktist 3.3, on kostja viivitanud

maksetega rohkem kui kaks kuud ja sellest tulenevalt oli õigus hagejal lepingust taganeda.

11. Hageja esitas nõuetekohase lepingust taganemise avalduse kostjale 16.08.2016. Kostja on

avaldusele vastanud 17.08.2016, seega oli ta selleks kuupäevaks lepingust taganemise

avalduse kätte saanud.

12. Vastavalt poolte vahel sõlmitud notariaalse lepingu punktile 6.7. oli kostja kohustatud

esitama 15 päeva jooksul alates taganemise jõustumisest avalduse lepingu alusel tehtud

eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.

13. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit eelmärge puudutab, on õigus nõuda isikult,

kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek

on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.

14. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

15. Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada ja kohustada Reinson & Partnerid Õigusbüroo

OÜ-d andma tahteavaldust Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3451739

Reinson & Partnerid Õigusbüroo OÜ kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava

eelmärke kustutamiseks.

Menetluskulud

16. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

17. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab

maakohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja

põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud

tekkisid.

18. Kohus määras kohtumäärusega 21. novembril 2016 menetlusosalistele menetluskulude

nimekirja esitamise tähtajaks 05. detsember 2016. Pooltele on menetluskulude kohta

vastuväidete esitamiseks määratud tähtaeg 19. detsember 2016. Vastuväiteid kohtule esitatud

ei ole.

19. Kohus leiab, et on põhjendatud välja mõista Reinson&Partnerid Õigusbüroo OÜ-lt Aerop

Invest OÜ kasuks hageja poolt kantud menetluskulud summas 485 (nelisada

kaheksakümmend viis) eurot, sh õigusabikulud 360 eurot ja riigilõiv 125 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Silvi Maiste

Kohtunik