3-15-1941/19 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.12.2016, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1941

Haldusasi

OÜ Stipend Investments kaebus kultuuriministri

03.07.2015 käskkirja nr 155 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja OÜ Stipend Investments, volitatud

esindajad vandeadvokaadid Armand Reinmaa

ja Hannes Toodu, seaduslikud esindajad

juhatuse liikmed JK ja KA

Vastustaja Kultuuriministeerium, esindaja Merle

Põld, nõustaja TT

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 13.11.2015 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Stipend Investments apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

06.12.2016 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Stipend Investments apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 13.11.2015 otsus muutmata.

2. Menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 13.01.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

3-15-1941

2(14)

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kultuuriministeeriumi tellimisel viidi aastatel 2007-2012 läbi üle-eestiline uuema

arhitektuuripärandi inventeerimine. Ekspertkomisjon valis inventeerimise käigus kaardistatud

arhitektuursete objektide seast välja 130 kõige väärtuslikumat ja 20. sajandi ehituspärandit

kõige paremini isaloomustavat objekti, mille kohta koostati eksperthinnangud mälestise

tunnustele vastavuse kohta. Mälestise tunnused leiti olevat 114 objektil, sh 1977. aastal

valminud endisel Rapla kolhoosi ehituskontori (KEK) hoonel.

2. OÜ Stipend Investments omandas 11.10.2013 sõlmitud ostu-müügilepinguga (I kd, tl 11-18)

Raplas Mahlamäe 10 asuva kinnisasja, mille oluliseks osaks on Rapla KEK haldushoone.

Müügihinnaks oli 180 000 eurot.

3. Muinsuskaitseamet teavitas 28.03.2014 kirjaga OÜ-d Stipend Investments Rapla KEK

haldushoone mälestiseks tunnistamise menetluse algatamisest. Kirjale oli lisatud projekti „Eesti

20. saj väärtusliku arhitektuuri kaardistamine ja analüüs“ raames koostatud eksperthinnang,

mille kohaselt vastab Rapla KEK haldushoone mälestise tunnustele (kättesaadav internetis:

http://register.muinas.ee/file/architecture/708.pdf).

4. OÜ Stipend Investments esitas 03.06.2014 Muinsuskaitseametile arvamuse hoone

mälestiseks tunnistamise kohta.

Mälestiseks tunnistamine piirab oluliselt OÜ Stipend Investments äriplaani realiseerimist.

Hoone omanikud on Muinsuskaitseametile avaldanud, et plaanivad hoonet renoveerida.

Esialgse äriplaani kohaselt on kavas jätkata hoone kasutamist üüripindadena ning ruumide

funktsioonid

ja

ruumilised

lahendused

tulenevad

eelkõige

üürnike

soovidest.

Muinsuskaitselised piirangud ja mälestiseks tunnistamine raskendavad äriplaani realiseerimist

nii ajalises (täiendavad kooskõlastused Muinsuskaitseametiga) kui finantsilises plaanis

(välisilmes keraamilise plaadi kasutamine jms). Mälestiseks tunnistamine suurendab oluliselt

OÜ Stipend Investments kulutusi hoone renoveerimisel. Muinsuskaitsealase tegevusloaga

ehitaja ja järelevalve teenused on turul kallimad, kui ilma muinsuskaitse tegevusloata

ehitusettevõtjatel ja järelevalvel. Mälestiseks tunnistamisel peab riik arvestama võimaliku

OÜ Stipend Investments kahjunõudega või OÜ-le Stipend Investments toetuse andmisega.

OÜ Stipend Investments on nõus Rapla KEK haldushoone mälestiseks tunnistamisega juhul,

kui OÜ-le Stipend Investments tagatakse muinsuskaitselistest piirangutest tulenevast hoone

renoveerimise ja uue hoone ehitamise kallinemisest või ehitamise mittekooskõlastamisest

tingitud kulutuste hüvitamine.

5. Muinsuskaitse Nõukogu otsustas teha 11.09.2014 koosolekul Kultuuriministrile ettepaneku

tunnistada Rapla KEK haldushoone ehitismälestiseks (protokoll I kd, tl 51 asuval CD-l

LISA 21).

6. Muinsuskaitseamet edastas 21.10.2014 OÜ-le Stipend Investments tutvumiseks

Muinsuskaitseameti 2014. a eksperthinnangu (I k, tl 51 asuval CD-l dokument nimega 1 MKA

eksperdihinnang Rapla.pdf) hoone kultuuriväärtuse ja selle mälestiseks tunnistamise

kaalutluste kohta koos asjas kogutud materjalidega, sh hoone kohta koostatud eritingimuste

kavandi. OÜ Stipend Investments esitas 21.11.2014 oma vastuväited eksperthinnangule ja

eritingimuste kavandile.

7. Muinsuskaitseamet edastas 25.05.2015 OÜ-le Stipend Investments tutvumiseks

kultuuriministri käskkirja eelnõu Rapla KEK haldushoone kultuurimälestiseks tunnistamise

kohta.

3-15-1941

3(14)

8. OÜ Stipend Investments esitas 08.06.2015 Muinsuskaitseametile oma seisukohad (I kd,

tl 45-46p) nimetatud eelnõule ning palus mitte tunnistada Rapla KEK haldushoonet

kinnismälestiseks.

1) Üüripindade üürimiseks on vajalikud investeeringud ja interjööri kaasajastamine. Mitmed

potentsiaalsed üürnikud on läbirääkimised katkestanud ega ole soostunud lepingut sõlmima

ebamõistlike ruumilahenduste ja nõukogudeaegse interjööri tõttu, mille säilitamine on

eritingimustes nõutud.

2) Tallinna Ülikooli ja Eesti Kunstiakadeemia läbi viidud uuringust selgub, et nõuetele vastava

sh tegevusloaga ehitaja leidmine, eritingimuste koostamine ja uuringud tõstavad oluliselt

restaureerimistööde hinda ja on omanikele tihti üle jõu käivad. Muinsuskaitsetoetused on tihti

liiga väikesed. Kultuurimälestiseks tunnistamine võib hoone jätta tsiviilkäibest kõrvale ja

kinnisvara väärtus väheneb tervikuna.

3) Hoone kultuurimälestiseks tunnistamisega kahjustatakse oluliselt OÜ Stipend Investments

äritegevust. OÜ-le Stipend Investments tehtud hoone müügipakkumisest ilmneb, et kinnistut ei

soovita omandada pakutud hinnaga, kui hoone on arvatud kultuurimälestiste hulka ja sellele

kehtivad täiendavad piirangud rekonstrueerimisel. Seega on OÜ Stipend Investments

kahjunõue ilmne juba seetõttu, et ostuhuviline ei soovi objekti osta, kui see on tunnistatud

kultuurimälestiseks. Põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 kohaselt on omandikitsenduste hüvitamine

nõutav juhtudel, kus piirangud on nende avalikke huve teenivat eesmärki arvesse võttes

üksikisiku jaoks siiski ebaproportsionaalselt koormavad. Seega ei ole välistatud kahjunõude

esitamine.

4) Kultuurimälestiseks tunnistamine kahjustab selgelt ettevõtlusvabadust (nt valida objektile

projekteerija ja ehitaja) ja õigust vabalt teostada äriplaani. Kultuurimälestiseks tunnistamisega

kaasneb hoone rekonstrueerimisel täiendav ajakulu projekteerimisel, kooskõlastamistel,

ehitusel ja järelevalvel. See eeldab täiendavat palgakulu või kõrgemaid teenustasusid. Tänu

suurematele renoveerimiskuludele on võimalik, et OÜ Stipend Investments äriplaan ei ole

jätkusuutlik ja ta ei suuda teenindada võimalikke krediidiandjaid.

9. Kultuuriminister tunnistas 03.07.2015 käskkirjaga nr 155 (I kd, tl 36-41p) Rapla KEK

haldushoone kultuurimälestiseks ning kehtestas mälestise kaitsevööndi. Käskkirja kohaselt on

selle andmisel arvestatud Muinsuskaitseameti eksperdihinnangut ja Muinsuskaitse Nõukogu

ettepanekut.

1) Uurimisprojekti tulemusena on hoone hinnatud väga väärtuslikuks kõrge arhitektuurse

kvaliteedi ja ajaloolise mõõtme tõttu ning tuntud arhitekti loomingu paremiku näitena.

Ehitismälestiseks tunnistamise põhjuseks on eelkõige selle silmapaistvus, haruldus ja autentsus.

Lisaks kuulub hoone Eesti tipparhitekti TR ja väga tunnustatud sisearhitekti AP loomingu

hulka. Rapla KEK haldushoone on 1960.-1970. aastate tunnuslik uuendusmeelsete

kolhoosiesimeeste

ja

KEK-ide

juhtkondade

vahel

toimunud

omapärasele

arhitektuurivõidujooksule, mille käigus palgati parimaid arhitekte ja sisearhitekte ning osati

hankida defitsiitseid ehitusmaterjale. Rapla KEK hoone on praeguseks ainus omalaadne, mille

kaitse alla võtmist on eksperdid pidanud otstarbekaks. Tegemist on Eesti arhitektuuri

nõukogude perioodi ühe silmapaistvaima ja ainulaadseima hoonega, mille säilitamine on

oluline. Hoone mälestiseks tunnistamisel on arvesse võetud nii hoone omaniku, Rapla valla,

hoone autorite kui MTÜ Rapla Haridusselts arvamusi. Hoone autorid ning MTÜ Rapla

Haridusselts toetavad hoone algsel kujul säilitamist ja selle mälestiseks tunnistamist.

2) Kaitsevööndi määramisel on arvestatud, et oleks tagatud hoone vaadeldavus, sh kaugvaadete

säilimine ja silueti nähtavus ning kinnismälestise ja seda ümbritseva maa-ala

kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine. Kaitsevööndi ulatust on võrreldes algselt

väljapakutuga vähendatud, võttes arvesse omaniku seisukohta ja hoonele avanevaid peamisi

3-15-1941

4(14)

vaatesuundi. Kaitsevööndisse kaasatakse hoone ees ja taga olevad astmelise maastikuga alad,

mis moodustavad hoonega ühtse kujundusliku terviku. Kaitsevööndist jäetakse välja krundi

lääneosa, mis on vastavalt kehtivale Rapla valla üldplaneeringule kaubandus-, teenindus- ja

büroohoonemaa, kuhu võib tulevikus planeerida uut hoonestust.

3) Hoone paikneb üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning

originaalprojekti tõttu oli selle arhitektuurse ilme säilitamine nõutud juba enne seda, kui

OÜ Stipend Investments selle omandas. Samuti pole kehtestatud detailplaneeringuid ega antud

ehituslubasid, mis võiksid tekitada õigustatud ootust ehitustegevuse suhtes.

4) Üldplaneeringust tulenevad piirangud puudutavad vaid hoone välisilmet, kuid ei taga hoone

säilimist tervikuna;

5) Mälestiseks tunnistamine ei sea omanikule piiranguid hoone kasutusotstarbe osas, sh ei piira

omaniku õigust kasutada hoone ruume üüripindadena. Samuti ei takista see hoone

kaasajastamist – muinsuskaitse eritingimuste kavandis on loetletud väärtuslikud tarindid ja

detailid, mis tuleb säilitada. Arvestatud on omaniku huviga kasutada originaaliga võrreldes

odavamat fassaadiviimistlust, mistõttu võib välisseintel (välja arvatud esimese korruse osas)

kasutada visuaalselt sarnast fassaadikattematerjali. Tiigi säilitamisel ei ole vajadust seda

ohutuse huvides piirata. Hoone keskel asuva spordisaali katuseaken on ainus loomuliku valguse

allikas selles ruumis ning selle kinniehitamine oleks ebamõistlik. Samas on akna

energiatõhusust võimalik tõsta akna alla horisontaalse soojapidava klaaspaketi paigaldamisega,

mis on oluliselt odavam lahendus kui kogu katuseakna väljavahetamine. Võimalik on vastu

tulla omaniku vajadustele laiendada üüripindu avarate üldpindade ja fuajeede arvelt ning lubada

fuajeede eraldamist koridoridest läbipaistvate kergvaheseintega. Üldplaneeringu järgi on

kinnistu läänepoolne osa kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete ala, kuhu saab kavandada uut

ehitusmahtu.

6) Hoone kasutust saab jätkata senisel moel või kohandada hoonet uutele funktsioonidele. Selle

mälestiseks olemise fakt iseenesest ei too omanikule kaasa lisakulutusi. Kulud mälestise

restaureerimise kavandamisel ja restaureerimisel võivad olla mõnevõrra suuremad seoses

sellega, et projekteerimine ja ehitamine tuleb kooskõlastada ühe lisainstantsiga ning koostada

tuleb põhjalikum projektdokumentatsioon.

10. OÜ Stipend Investments esitas 03.08.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse (I kd, tl 3-8;

täiendatud 30.10.2015, I kd, tl 64-69), milles palus tühistada kultuuriministri 03.07.2015

käskkiri nr 155, alternatiivselt tuvastada käskkirja õigusvastasus või asjaolu, et käskkirjaga

piiratakse oluliselt ja erakordselt kaebaja omandiõigust.

1) Käskkiri ei ole nõuetekohaselt põhjendatud ning selle andmisel ei ole õigesti teostatud

kaalutlusõigust. Käskkirjas on pandud põhirõhk sellele, kui suurepärase hoonega oli omal ajal

tegemist, kuid kõrvale on jäetud see, et hoone on tänapäeval eraõigusliku juriidilise isiku

omandis, kes on teinud hoone omandamiseks olulise investeeringu. Käskkirjas ei ole

analüüsitud, mida toob hoone mälestiseks tunnistamine kaasa selle omanikule, ega kaalutud

omanikule kaasnevate piirangute proportsionaalsust.

2) Omandikitsendused mälestiseks tunnistatud ehitise omanikule tulenevad üheselt

muinsuskaitseseaduse (MuKS) §-dest 16, 24, 25, 35 ja 36. Mälestise omanik peab sisuliselt enne

iga tegevuse plaanimist ja alustamist läbima kooskõlastamisetapi ja alluma laialdasele

kontrollimehhanismile. Tegemist on omandipõhiõiguse ulatusliku riivega ja seda on kinnitanud

ka Tallinna Halduskohus 20.12.2011 otsuses nr 3-11-944. Antud juhul on vastustaja käsitlenud

äärmiselt intensiivset omandiõiguse riivet väheintensiivse või isegi kasuliku asjaoluna, mistõttu

ei saa ilmselgelt olla toimunud korrektset kaalutlusõiguse teostamist. Mälestiseks

3-15-1941

5(14)

tunnistamisega seotud piirangud on ebamõistlikud eelkõige hoone sisemuse ja interjööri osas.

Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et hoone säilimiseks pole muud võimalust peale selle

mälestiseks tunnistamise. Tegelikult tagaks kultuuriväärtuse säilimise piisavalt hoone

paiknemine üldplaneeringus ette nähtud miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus on kohustus

säilitada arhitektuurne ja viimistluslik välisilme. Valitud abinõu on ebaproportsionaalne, kuna

üldplaneeringu muutmine on planeerimisseaduse kohaselt võimalik, kuid muinsuskaitselaste

piirangute muutmine või lõpetamine on oma olemuselt välistatud. Käskkirjas ei ole kaalutud

erinevate võimalike abinõude sobivust ja seost üksikisiku huvidega.

3) On üldtuntud, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine ja ülalpidamine on oluliselt

kallim kui tavalise hoone puhul. Näiteks selgub Tallinna Ülikooli ja Eesti Kunstiakadeemia läbi

viidud uuringust „Eraomandis oleva kinnismälestise hoidmine“ (I kd, tl 70-171p), et nõuetele

vastava, sh tegevusloaga ehitaja leidmine, eritingimuste koostamine ja uuringud tõstavad

oluliselt kinnismälestise restaureerimistööde hinda ja käivad omanikele tihti üle jõu.

4) Kinnisasja turuväärtus on selle mälestiseks tunnistamisega langenud ligi 2/3 võrra. Kaebaja

tõendab turuhinna erinevust enne ja pärast mälestiseks tunnistamist AS Pindi Kinnisvara

08.10.2013 eksperthinnanguga (I kd, tl 173-184p) ning 01.10.2015 eksperthinnanguga (tl

186 201p). Kaebaja tellis 08.10.2013 eksperthinnangu hoonet omandades. See eksperthinnang

oli kaebajale kinnistu omandamisel aluseks äriplaani koostamisel ning selles on hinnatud

kinnisasja väärtuseks 02.10.2013 seisuga 306 000 eurot. Kaebaja tellis 01.10.2015 koostatud

eksperthinnangu pärast hoone mälestiseks tunnistamist ning selle kohaselt on kaebaja kinnistu

turuväärtuseks 22.09.2015 seisuga 130 000 eurot. Mõlemad eksperthinnangud on koostanud

litsentseeritud hindajad. Lisaks esitas kaebaja kohtule OÜ Expolio 15.05.2015 hinnapakkumise

(I kd, tl 202) kinnistu võõrandamiseks summas 360 000 eurot (sh käibemaks). Kuna hoone

tunnistati mälestiseks, jäi müügitehing katki.

5) Mälestiseks tunnistatud hoone omandamiseks on võetud laenu ning laenu tagamiseks on

kinnistule seatud hüpoteek. Kaebajal on mh laenukohustused Versatil OÜ ja Nordea Bank AB

Eesti filiaali ees. Hoone mälestiseks tunnistamine on toonud kaebajale kaasa laenulepingu

rikkumise ning olukorra, kus võlausaldajal on õigus nõuda lisatagatist. Kaebaja ja Versatil OÜ

vahelisest laenulepingust tulenev kohustus on muutunud sissenõutavaks summas 337

312,77 eurot. Kui müügitehing OÜ-ga Expolio ei oleks katki jäänud, oleks kaebaja saanud

laenukohustuse täita. Hoone mälestiseks tunnistamine ja sellega kaasnev tagatise väärtuse

oluline vähenemine puudutab ka kohustusi käendanud isikute õigusi. Seetõttu palus kaebaja

kaasata kolmandate isikutena menetlusse võlausaldajad Nordea Bank AB Eesti filiaal ja

Versatil OÜ ning käendajad JK ja KA.

11. Kultuuriminister palus jätta kaebus rahuldamata (tl 30-32).

1) Asja mälestiseks tunnistamist on põhjalikult hinnatud. Hoonel on tuvastatud arhitektuurne ja

ajalooline väärtus. Hoone ainulaadne arhitektuur ja sellega seotud maastikukujundus on

modernistliku arhitektuuri tippteos, mis on oma ajastu esindajana ainulaadne ja silmapaistev.

2) Hoone mälestiseks tunnistamise menetluses on võetud arvesse seda, et hoone asub Rapla

valla 01.03.2011 kehtestatud üldplaneeringu järgi Rapla linna ühel miljööväärtuslikul

hoonestusalal, ning sellest lähtuva kaitse ulatust kõnealusele hoonele. Menetluses jõuti

järeldusele, et arvestades hoone kultuuriväärtust ning kohaliku kaitse ulatust, ei ole valla

üldplaneeringust

tulenevad

kaitsemeetmed

piisavad

riiklikult

oluliseks

hinnatud

kultuuriväärtuse

säilitamiseks.

Kohaliku

omavalitsuse

määratud

ja

kehtestatud

miljööväärtuslikud alad ei tähenda, et neil aladel ei võiks asuda riikliku tähtsusega

kultuuriväärtusega hooneid. Rapla KEK haldushoone arhitektuurne väärtus ei piirdu üksnes

kohaliku mõõtmega, vaid on äärmiselt oluline kogu Eesti kultuuriloos. Samuti on sellel

3-15-1941

6(14)

rahvusvaheline mõõde. Hoonet on kajastatud mitmetes rahvusvahelistes arhitektuuriajakirjades,

näitustel, raamatutes. Jätkuvast huvist annab tunnistust 2013. a Tallinna Arhitektuuribiennaali

raames toimunud Rapla KEK-i taaskasutamise töötoa kokkuvõte. Hoone puhul on oluline selle

kujunduslik tervik – nii eksterjöör, interjööri väärtuslikud osad kui maastikukujundus.

Üldplaneeringuga seotud kitsendused puudutavad hoone välisilmet, mistõttu ei ole seatud

piirangud piisavad kultuuriväärtuse säilimiseks ja hoone mälestiseks tunnistamine on vajalik

meede, mis tagab hoone säilimise selle kujunduslikus terviklikkuses.

3) Mälestiseks tunnistamine ei ole igavene ja pöördumatu. Käskkirja on võimalik muuta või see

tühistada. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja viidet kohtuasjale nr 3-11-944, kuivõrd leiab,

et seal käsitletud hoone ja Rapla KEK-i haldushoone kultuurimälestiseks tunnistamise faktilised

asjaolud ja menetluse läbiviimine on niivõrd erinevad, et selliseks üldistuseks puudub alus.

4) Hoone omanik oli kultuurimälestiseks tunnistamise menetlusse kaasatud, ta on ära kuulatud

ning tema seisukohti ja vastuväiteid on hoone mälestiseks tunnistamisel arvesse võetud.

Kaebaja on menetluse käigus ise selgitanud, et hoone ostmisel ei olnud tal kavatsust seda

lammutada, vaid kasutada seda ärihoonena. Hoone mälestiseks tunnistamine sellist kasutust ei

takista. Muinsuskaitseamet on koostanud hoone jaoks eritingimuste kavandi, mille koostamisel

on arvestatud omaniku väljendatud huvi hoonet rekonstrueerida. Hoone mälestiseks

tunnistamine ei ole rekonstrueerimisel takistuseks. Mälestiseks tunnistamisel vähendati

omaniku soovist tulenevalt algselt kavandatud kaitsevööndi ulatust, et kaebaja saaks krundi

muule osale rajada uut hoonestust.

5) Õige ei ole kaebaja seisukoht, et hoone mälestiseks tunnistamise tõttu ei saa muuta hoone

ruumilahendust ja sisekujundust. Nii 03.07.2015 käskkirjas kui hoone eritingimustes on

nimetatud, et hoone mälestiseks tunnistamine ei too kaasa piiranguid olemasolevate

üüripindade (bürooruumide) interjööride kaasajastamisele, sest nendes ei ole säilinud

märkimisväärseid väärtuslikke detaile. Interjööris leidub väärtuslikke detaile üksnes avalikes

ruumides – esimese ja teise korruse fuajees ja spordisaalis. Kontori- ja abiruumide

sisekujundusele piiranguid ei seata.

6) Üldtuntuks ei saa pidada asjaolu, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine ja

ülalpidamine on oluliselt kallim kui tavalise hoone puhul. Samuti ei saa olla kinnistu väärtus

mälestiseks tunnistamise tõttu langenud 2/3 võrra. Kaebaja esitatud eksperthinnangud on

koostatud erinevatel eesmärkidel ja erinevate metoodikate alusel, samuti ei nähtu 2015. aasta

hinnangust, et vara väärtuse vähenemine oleks põhjuslikus seoses hoone mälestiseks

tunnistamisega.

7) Asjakohatu on analoogia looduskaitseseaduse §-s 20 sätestatud looduskaitseliste

piirangutega maa riigile omandise regulatsiooniga. Ehitise mälestiseks tunnistamine ei piira

selle sihtotstarbelist kasutamist ega keela ehitamist.

12. Tallinna Halduskohus jättis 13.11.2015 otsusega kaebuse ning kaebaja taotluse

kolmandate isikute menetlusse kaasamiseks rahuldamata.

1) Käskkirjas on põhjendatult leitud, et otsusega kaasnevad piirangud kaebaja omandiõigusele

ei saa olla sedavõrd ulatuslikud, et välistaksid Rapla KEK haldushoone mälestiseks

tunnistamise ja sellele käskkirjas näidatud ulatusega kaitsevööndi määramise. Vastustaja ei

pidanud enne mälestiseks tunnistamise otsustamist üksikasjalikumalt välja selgitama

mälestiseks tunnistatud ehitise renoveerimisega seotud täiendavate lisakulutuste suurust.

Kaebaja huvile ja omandiõigusele on käskkirjas antud õiglane kaal ning põhjendatult leitud, et

3-15-1941

7(14)

avalik huvi Rapla KEK haldushoone kui kultuuriväärtusliku objekti võimalikult autentsel kujul

säilimise vastu on kaalukam, võrreldes selle mälestiseks tunnistamisega kaebajale kaasnevate

omandiõiguse kitsendustega.

2) Käskkirjas on õigustatult välja toodud nii see, et tegemist on väga tuntud Eesti arhitektide

loominguga, mille eksterjöör, interjöör ja hoone ümbruse maastikukujundus moodustavad

kunstiliselt ainulaadse terviku, kui ka see, et kõnealune hoone on sisuliselt ainus praeguseks

kaitse alla võtmist õigustaval määral säilinud näide 1960.-1970. aastate omapärasest

uuendusmeelsete kolhoosisüsteemi juhtide poolt initsieeritud arhitektuurist. Arvestades

eeltoodut, peaks mälestiseks tunnistamise vastu rääkima omaniku iseäranis kaalukas huvi

arendada oma kinnistut mingil sellisel viisil, mille välistab seal paikneva hoone mälestiseks

tunnistamine. Asjast ei nähtu, et kaebajal oleks olnud enne Rapla KEK haldushoone mälestiseks

tunnistamist mingisugune selline äriplaan, mille realiseerimine eeldaks olemasoleva ehitise

lammutamist või oleks põhimõtteliselt võimatu või olulisel määral takistatud seoses ehitise

mälestiseks tunnistamisega kaasnevate MuKS-st tulenevate piirangutega. Ainuüksi see, et

hoone renoveerimine muutub mälestise staatuse tõttu kulukamaks ning eeldab täiendavate

kooskõlastusprotseduuride läbimist, ei anna alust väita, et kaebaja äriplaani realiseerimine on

muutunud võimatuks või oluliselt raskemaks. Kaebaja viidatud haldusasja nr 3-11-944 asjaolud

erinevad oluliselt praeguse vaidluse asjaoludest.

3) Käskkirjas on mõistlikus ulatuses arvestatud omaniku huvidega. Põhjendatud ei ole kaebaja

väide, et kõnealuse hoone äriliselt otstarbekas kasutamine on välistatud või oluliselt

raskendatud. Nii kaebaja väidetest kui 30.10.2015 esitatud kinnisvara hindamisaktidest nähtub,

et hoone kasumlikku majandamist takistab hetkel selle vilets tehniline seisukord. Kaebaja pole

esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat väidet selle kohta, et seisukorra parandamine ja hoone

kaasajastamine, sealhulgas moodsate ja säästlike energialahenduste projekteerimine ja

ehitamine, oleks võimatu. Samas on vaidlustatud otsuses märgitud, et see on võimalik.

4) Kaebaja ei ole esitanud ühtki arvestatavat tõendit, millest nähtuks, et mälestiseks oleva hoone

renoveerimistööde projekteerimine või nende tööde teostamine oleks oluliselt kallim, võrreldes

sarnaste töödega mälestiseks mitte oleva objekti puhul. Arvestades MuKS-ist tulenevaid

lisakohustusi (kooskõlastuste hankimise vajadus, mälestise projekti koostajal eraldi tegevusloa

olemasolu kohustus jne), on mõningane maksumuse suurenemine usutav ning seda saab pidada

ka üldteada olevaks. Küll aga ei saa pidada üldteada olevaks kaebaja väidet, et tegemist on

sedavõrd suure lisakuluga, mis muudaks kaebaja omandis oleva hoone majanduslikult

otstarbeka kasutamise võimatuks või raskendaks seda oluliselt. See, kui suur on mälestise

staatusest tulenev lisakulu hoone renoveerimisel ja ehitamisel, sõltub suurel määral sellest,

millist tulemust soovib omanik saavutada. Kaebaja esitas mälestiseks tunnistamise menetluse

käigus üldsõnalisi selgitusi hoone renoveerimise vajaduse kohta, ent ei ole esitanud ühtegi

konkreetset ideekavandit või muul moel konkretiseeritud tegevuskava, millest nähtuks tema

soovitud eesmärk. Selles olukorras ei saa kaebaja nõuda, et vastustaja oleks pidanud välja

arvestama kaebajale hoone renoveerimisega seotud kulude erinevuse sellele mälestise staatuse

andmise ja mitte andmise korral ning hoone mälestiseks tunnistamisega seotud lisakulu.

Vaidlusalusest käskkirjast nähtuvalt esitas kaebaja menetluse käigus kaks erinevat

projekteerimise hinnapakkumist, soovides nendega kinnitada projekteerimismaksumuste 20

kordset erinevust. Käskkirjas on neid tõendeid analüüsitud ja selgitatud, miks ei ole esitatud

hinnapakkumised võrreldavad. Kaebaja ei ole esitanud kaebuses väiteid ega tõendeid, mis

käskkirjas väidetu ümber lükkaksid.

5) Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on tema kinnistu

väärtus oluliselt vähenenud. Kohtule esitatud 2013. a ja 2015. a eksperthinnangute pinnalt ei

saa teha järeldust, et väärtuse vähenemine on tingitud kinnistul asuva hoone mälestiseks

3-15-1941

8(14)

tunnistamisest. 2015. a hinnangus on märgitud, et hinnatav hoone on muinsuskaitse all, mistõttu

muutub renoveerimise maksumus ilmselt tavapärasest kallimaks. Samas on sellest asjaolust

tuleneva kohanduse väärtuseks märgitud vaid 10%. Seega ei saa väita, et kogu väärtuse

vähenemise või olulise osa sellest oleks tinginud asjaolu, et kahe hindamise vahepealsel ajal on

kinnistul asuv ehitis tunnistatud mälestiseks. Muu hulgas on 2015. a eksperthinnangu valguses

äärmiselt kaheldava väärtusega OÜ Expolio hinnapakkumine, mille kohaselt on viimane

pakkunud kinnistu eest 360 000 euro suurust hinda (300 000 + 20% km). Tegemist on

ebarealistliku hinnaga, arvestades, et umbes kuu aega pärast selle pakkumise kehtivuse

lõppemist on tunnustatud kinnisvarabüroo ekspert hinnanud kinnistu väärtuseks vaid 130 000

eurot, hinnates muinsuskaitselistest piirangutest tulenevaks väärtuskohanduseks vaid 10%.

Selle hinnapakkumise usaldusväärsust kahandab seegi, et kõnealune dokument on ilmunud

pärast selles näidatud pakkumise kehtivuse lõppu ning mälestiseks tunnistamise menetluse

käigus ei ole kaebaja selliseid müügiläbirääkimisi nimetanud.

6) Kaebaja taotlus kolmandate isikute kaasamiseks on ilmselgelt põhjendamatu, sest nende

kaasamine ei ole HKMS § 20 lg-st 1 tulenevalt võimalik põhjusel, et asjas tehtava kohtuotsusega

ei otsustata ühelgi moel nende isikute õiguste ega kohustuste üle. Õigused, millele kaebaja

viitab, tulenevad nende isikute ja kaebaja vahelistest võlaõiguslikest suhetest. Asjaolu, et

mingisuguste võlakohustuste tagamiseks määratud tagatisvara turuväärtus väheneb, ei muuda

neid võlakohustusi.

7) Kaebaja alternatiivsed taotlused jäävad rahuldamata. Kuivõrd käskkiri on antud kehtiva

õiguse alusel, sellega kooskõlas ja kaalutlusvigadeta, ei saa see olla õigusvastane.

HKMS § 37 lg 2 p 6 kohase tuvastusnõudega saab taotleda haldusakti tühisuse, haldusakti või

toimingu õigusvastasuse või muu avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu

kindlakstegemist. Hinnang, et mingi haldusakt või selle tagajärjed on isiku jaoks eriliselt

koormava iseloomuga, ei ole faktiline asjaolu ning seetõttu ei saa sellist kaebust rahuldada. Kui

kaebaja leiab jätkuvalt, et mälestiseks tunnistamine koormab teda erakordselt, on tal võimalik

esitada kahju hüvitamise nõue riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 lg 1 alusel ning üksnes

sellise hüvitamiskaebuse lahendamisel saab hinnata, kas tegemist on erakordselt piirava

meetmega või mitte. Antud juhul sõltub see, kas tegemist on omandiõigust erakordselt piirava

meetmega või mitte, konkreetselt sellest, kui suur on hoone mälestiseks tunnistamisega seotud

tegelik lisakulu kaebaja jaoks või kui palju väheneb kaebaja kinnistu väärtus pelgalt seetõttu, et

seal peal asuv ehitis on tunnistatud mälestiseks. Seega eeldab omandiõigust erakordselt piirava

iseloomu tuvastamine esmalt kahju tuvastamist ja selle suuruse kindlaks määramist. Üksnes

mälestise staatusest tulenev täiendav halduskoormus omanikule ei saa kujutada endast

erakordset omandiõiguse piirangut. Samuti ei saa väita, et kinnistu väärtus väheneks või

ehitusmaksumus kallineks sel määral, et tegemist oleks omandiõiguse erakordse piiramisega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

13. OÜ Stipend Investments palub apellatsioonkaebuses (II kd, tl 1-6) Tallinna Halduskohtu

13.11.2015 otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada.

1) Kaebaja esitas nii tõendid kui ka põhjendused selle kohta, et mälestiseks tunnistamine toob

kaasa renoveerimise maksumuse olulise suurenemise ning seab kaebajale hulgaliselt piiranguid

hoonega ringikäimisel. Kaebaja hinnangul on tegemist üldtuntud asjaoluga HKMS § 60 lg 1

tähenduses, mille kohta on võimalik kergelt leida usaldusväärset teavet menetlusvälistest

allikatest. Kui see kohtu arvates ei ole nii ning kaebaja peaks midagi täiendavalt tõendama,

palus kaebaja kohtul juhtida sellele tähelepanu. Kohus ei jaganud enne otsuse tegemist pooltele

selles osas ühtegi selgitust ning rikkus sellega oluliselt menetlusnormi (HKMS § 59 lg 3).

3-15-1941

9(14)

Rikkumine tõi kaasa kaebaja jaoks üllatusliku ja ebaõige kohtuotsuse. Kaebaja sai alles

kohtuotsusest teada, et üldtuntuks loetakse mõningane renoveerimise kallinemine ning kaebaja

halduskoormus tõuseb seoses mälestiseks tunnistamisega üksnes mõningal määral. Tegemist on

täiesti erineva asjaolu tuvastamisega võrreldes sellega, mida soovis kaebaja. Samuti jättis kohus

täielikult tähelepanuta kaebaja poolt selle asjaolu tõendamiseks esitatud teadlaste koostatud

uuringu. Tegemist on Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituudi ning Eesti

Kunstiakadeemia muinsuskaitse ja konserveerimise osakonna läbi viidud uuringuga, mille

koostamisel on spetsialistid kasutanud aktsepteeritud teaduslikke meetodeid. Kaebaja ei nõustu

vastustaja poolt sellele tõendile antud subjektiivse hinnanguga, et uuring ei ole pädev, kuna

põhineb intervjuudel. Kaebaja viitas üldtuntud asjaoluna ka haldusasjas nr 3-11-944 esitatud

seisukohale, et juba mälestiseks tunnistamise fakt seab ulatuslikud piirangud omandiõiguse

teostamisele, kuid kohus ei käsitanud seda asjaolu üldtuntuna ning leidis, et viidatud lahendis

oli kaitse alla võtmine omandiõigust piirav vaid isiku äriplaani realiseerimise takistamise tõttu.

2) Halduskohus rikkus HKMS § 61 lg-t 1, kuna jättis asjas esitatud tõendid hindamata.

Halduskohus järeldas kohtule esitatud hindamisaktidest, et mälestiseks tunnistamine on

langetanud asja turuväärtust 10%. Seda tehes jättis aga halduskohus täielikult tähelepanuta selle,

millest tuleneb 2013. a ja 2015. a hindamisaktides toodud turuhindade niivõrd suur erinevus

(vastavalt 306 000 ja 130 000 eurot). Kohus on võtnud 2015. a hindamisaktist viite

hinnangulisele renoveerimishinna kallinemisele 10% ulatuses, kuid on jätnud tõendi

analüüsimata. Samuti ei ole halduskohus palunud kaebajal seda asjaolu või tõendit selgitada,

kui see jäi kohtule arusaamatuks. Hindamisaktides on kasutatud erinevaid hindamise

metoodikaid tulenevalt asjaolust, et hoone on vahepeal tunnistatud mälestiseks. Seetõttu ei

olnud enam võimalik hinnata hoonet varem kasutatud metoodika järgi.

3) Kohus on ebaõigesti hinnanud OÜ Expolio hinnapakkumist ning pidanud seda

põhjendamatult ebausaldusväärseks. Kohus jättis tähelepanuta, et hind 130 000 eurot leiti

hindamisaktiga asja väärtuseks pärast selle mälestiseks tunnistamist. Samuti jättis kohus

tähelepanuta, et OÜ Expolio hinnapakkumine sisaldab käibemaksu. Seega oli pakkumise hind

ilma käibemaksuta 300 000 eurot, mis on väiksem, kui enne mälestiseks tunnistamist

hindamisaktiga määratud turuväärtus 306 000 eurot. Kaebaja esitab OÜ Expolio

hinnapakkumise

usaldusväärsuse

kinnitamiseks

täiendavate

tõenditena

asja

juurde

kirjavahetuse OÜ-ga Expolio, OÜ Expolio äriregistri väljavõtte ja OÜ Expolio

kinnistusraamatu väljavõtte. OÜ-ga Expolio peetud kirjavahetusega soovib kaebaja tõendada

asjaolu, et OÜ Expolio on jätkuvalt nõus asja pakutud hinnaga omandama, kui asjal ei ole

mälestiseks tunnistamisest tulenevaid piiranguid, ning seda, et OÜ-l Expolio on äriplaan

kinnistu arendamiseks. OÜ Expolio on 14.12.2015 e-kirjas märkinud, et nende nägemuse

kohaselt sobib Mahlamäe 10 hoone ning kinnistu hoonestamata osa perspektiivilt

elamuarenduseks. OÜ Expolio plaan oli muuta suuremas osas kinnistu sihtotstarvet. Kaebaja

soovib nende asjaolude ja tõendite kogumiga tõendada, et OÜ Expolio on majandus- ja

kutsetegevuses tegutsev äriühing ning tema poolt esitatud ja halduskohtus ebausaldusväärseks

tunnistatud hinnapakkumine oli reaalne ja vastas selle ajahetke turuhinnale.

4) Halduskohus on rikkunud HKMS § 59 lg-t 1, sest jättis tähelepanuta, et haldusorgan peab

tõendama haldusakti põhjendustes sisalduvaid väiteid. Vastustaja võttis haldusmenetluses

arvesse asjaolu, et mälestiseks tunnistamine ei too kaebajale kaasa negatiivseid tagajärgi ning

see on isegi kaebajale kasulik. Halduskohus ei ole kaebaja neid väiteid analüüsinud.

5) Kohus jättis täiesti hindamata tõendid asja mälestiseks tunnistamisest kaebaja majanduslikule

olukorrale tulenevate tagajärgede ja lepinguliste kohustuste automaatse rikkumise kohta.

3-15-1941

10(14)

6) Halduskohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, kui jättis alternatiivsed nõuded

rahuldamata. RVastS § 1 ja § 16 lg 1 järgi saab nõuda kahju hüvitamist ka õiguspärase

haldusakti puhul. Põhiõiguste erakordne piiramine haldusaktiga on faktiline asjaolu, mida saab

tuvastada HKMS § 37 lg 2 p 6 nimetatud kaebusega. Ebaõige on kohtu seisukoht, et erakordselt

piiravat mõju saab tuvastada vaid kahju hüvitamise nõude alusena olukorras, kus kahju on juba

tekkinud. Kahju võib tekkida või kahju suurus selguda ka tulevikus ning takistust ei ole

tuvastada kahjunõude aluseks olev asjaolu enne selle selgumist.

7) Ilmselgelt vale on halduskohtu seisukoht, et mälestiseks tunnistamine ei too kaebajale kaasa

piiranguid ega kulusid, vaid konkreetsed nõuded tulevad muinsuskaitse eritingimustest, mida

saab eraldi vaidlustada. Juba mälestiseks tunnistamise fakt toob kaebajale MuKS alusel kaasa

lugematul hulgal piiranguid. Haldusaktis ja kohtuotsuses on mälestiseks tunnistamist käsitletud

kui väheintensiivset riivet. Kuivõrd tuginetud on ebaõigele asjaolule ja juba riive intensiivsuse

kindlaks määramisel on eksitud, ei saa ilmselgelt olla toimunud korrektset kaalutlusõiguse

teostamist. Haldusakti põhjendustest ei nähtu huvide kaalumist ega proportsionaalsuse

kontrolli. Seda, et kaebaja õiguste riivet ei ole arvesse võetud ning ei ole toimunud õiguspärast

kaalumist, näitab ka vastustaja poolt antud subjektiivne hinnang kaebaja esitatud Tallinna

Ülikooli ning Eesti Kunstiakadeemia uuringule.

8) Omandiõiguse riivet ei saa tuvastada vaid selle põhjal, milline on kaebaja äriplaan

mälestiseks tunnistamise hetkel. Tähelepanuta on jäetud asjaolu, et mälestiseks tunnistamine

võtab kaebajalt võimaluse ka tulevikus oma tegevust või äriplaani muuta. Samas ei ole

vastustaja ega kohus kordagi juhtinud kaebaja tähelepanu sellele, et kaebaja peaks seoses

äriplaani teostamisega esitama lisaks mingeid põhjendusi või tõendeid. Kaebaja on esile toonud,

et kaitse alla võtmine seab asjale sellised piirangud, millest tulenevalt ei ole võimalik hoonet

kasumlikult majandada.

9) Halduskohus jättis kaebaja võlausaldajad ja käendajad ebaõigesti kolmandate isikutena

menetlusse kaasamata.

14. Kultuuriminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata (II kd, tl 20-21p).

1) Mälestiseks tunnistamise otsustamisel on piisava põhjalikkusega välja selgitatud kõik

vajalikud asjaolud ja isikute huvid ning otsuse tegemisel on lähtutud asjakohastest kaalutlustest.

2) Halduskohus on õigesti hinnanud kaebaja esitatud hoone hindamisakte (2013 ja 2015) ja

OÜ Expolio hinnapakkumist ning andnud neile asja otsustamisel õige kaalu. 2015. a

eksperthinnangust ei nähtu, et vara väärtuse languse ja hoone mälestiseks tunnistamise vahel

oleks põhjuslik seos. Ekspert on vara väärtuse hindamisel võtnud ühe võrdluselemendina

arvesse lisategureid, mille hulgas on ka hoone olemine muinsuskaitse all. Eksperthinnangust on

selgelt aru saada, et ainuüksi asja mälestiseks olemine ning selle fakti arvestamine asja väärtuse

hindamisel ei saa kaasa tuua sellist hinnaerinevust ja asja väärtuse langemist. 2013. a ja 2015. a

eksperthinnangud on koostatud erinevatel eesmärkidel (vastavalt krediidiasutusele esitamiseks

ja asutusesiseseks kasutamiseks), erinevate metoodikate abil (vastavalt võrdlus- ja tulumeetod

ning võrdlusmeetod) ning 2-aastase vahega. 2015. a hindamisaktis märgitu kohaselt on

erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod, kuna vara oli hetkel väheses osas

välja üüritud ning valdavas osas oma kasutuses vakantne (lk 17). Seega ei tugine

eksperthinnangule kaebaja väide, et hindamisaktides on kasutatud erinevaid metoodikaid

tulenevalt hoone mälestiseks tunnistamisest. Konkreetse asja raames puudub vajadus ja põhjus

hinnata eksperthinnangutes esitatud hindade erinevuse kõiki aspekte.

3-15-1941

11(14)

3) Halduskohtumenetluses esitatud OÜ Expolio hinnapakkumine ei ole usaldusväärne.

Apellatsioonkaebusele lisatud tõendid ei tõsta selle tõendi usaldusväärsust ega ole asjakohased,

hindamaks praeguses asjas vaidlustatud haldusakti õiguspärasust. Kirjavahetus kaebaja esindaja

ja OÜ Expolio vahel on peetud 2015. a detsembris, s.t pärast kohtuotsuse tegemist ja vahetult

enne apellatsioonkaebuse esitamist. OÜ Expolio hinnapakkumise usaldusväärsust ei tõsta ka

ülevaade OÜ Expolio ärilisest kogemusest, kuna nimetatud projektide seas ei ole ühtki

mälestist. Kui kaebaja pidas seda asjas oluliseks teabeks, oleks ta pidanud esitama selle varem.

Kaebaja üritab jätta OÜ Expolio kirjadega muljet, et muinsuskaitse eritingimused ei luba

OÜ Expolio kirjeldatud plaani realiseerida. Apellatsioonkaebusele vastuse esitamise ajal ei ole

eritingimusi hoone omanikule veel kehtestatud. Kaebaja ei ole maininud eritingimuste

kavandile esitatud vastuväidetes OÜ-d Expolio ega maa sihtotstarbe muutmist, vaid on

nimetanud oma eesmärgina jätkata hoone väljaüürimist äripindadena.

4) Hoone mälestiseks tunnistamine ei too vahetult kaasa lisakulusid hoone restaureerimisele ega

sea restaureerimise kohustust. Samuti ei sea hoone mälestiseks tunnistamine piiranguid hoone

kasutusotstarbe muutmisele ega hoone kaasajastamisele. Seetõttu ei välista hoone mälestiseks

tunnistamine ka selle kohandamist elamuks. Siinkohal tuleb arvestada ka asjaoluga, et Rapla

valla üldplaneeringu järgi ei ole tegemist elamumaaga ning maa sihtotstarbe muutmine vajab

kohaliku omavalitsusüksuse otsust üldplaneeringu muutmiseks.

5) Mälestise restaureerimiseks ja ehitamiseks on vajalikud muinsuskaitse eritingimused, kus

sätestatakse restaureerimise ja ehitamise tingimused, mis on aluseks ehitusprojekti koostamisel.

Tegemist on iseseisva haldusaktiga, mis koostatakse pädeva eraõigusliku isiku või

Muinsuskaitseameti

poolt

isiku

taotluse

alusel

lähtuvalt

konkreetsest

eesmärgist.

Muinsuskaitseamet koostas hoone eritingimuste kavandi, et selgitada välja hoone

rekonstrueerimise tingimused ja hinnata, mida need hoone omanikule kaasa toovad, arvestades

neid soove ja eesmärke, mida hoone omanik esitas haldusmenetluses. Eritingimuste kavand

esitati tutvumiseks hoone omanikule.

6) Halduskohus on jätnud õigustatult viitamata kaebaja poolt esitatud uuringule „Eraomandis

oleva kinnismälestise hoidmine“, kuna see ei tõenda kaebaja poolt väidetut, et asja mälestiseks

tunnistamine toob kaasa renoveerimise hinna tõusu ning tegemist on üldtuntud asjaoluga.

Uuringu tulemusi peab hindama lähtuvalt uuringu eesmärgist ning uurimisel kasutatud

meetoditest. Viidatud uuringust ei saa teha järeldusi mälestise renoveerimise hinna suhtes.

Ehitustöö hind sõltub ennekõike sellest, mida omanik soovib teha ja millist tulemust saada.

15. Tallinna Ringkonnakohus jättis 18.10.2016 määrusega rahuldamata kaebaja taotluse

kolmandate isikute menetlusse kaasamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

16. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puuduvad alused.

Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu

põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid kõiki korrata (HKMS § 201 lg 4).

17. Kultuuriministri 03.07.2015 käskkirjaga tunnistati kaebajale kuuluval kinnistul paiknev

Rapla KEK haldushoone kultuurimälestiseks ja kehtestati mälestise kaitsevöönd. Pooled

vaidlevad selle üle, kas hoone mälestiseks tunnistamisel on võetud piisavalt arvesse hoone

omaniku huve ning kas tegemist on kaebaja õiguste proportsionaalse riivega. Kaebaja sõnul on

kultuuriminister hoone mälestiseks tunnistamisel lähtunud ebaõigetest asjaoludest ning on

seetõttu teostanud ebaõigesti kaalutlusõigust.

3-15-1941

12(14)

18. MuKS § 12 lg 1 järgi tunnistatakse asi kinnismälestiseks valdkonna eest vastutava ministri

käskkirjaga Muinsuskaitseameti eksperdihinnangu ja Muinsuskaitse Nõukogu ettepaneku

alusel. Tegemist on kaalutlusotsusega, mille puhul tuleb järgida haldusmenetluse seaduse

§ 4 lg-s 2 sätestatud nõuet teostada kaalutlusõigust kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse

eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud

huve.

19. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et Rapla KEK haldushoone mälestiseks tunnistamisel

on lähtutud ebaõigetest asjaoludest ja antud ebaõige kaal kaebaja õiguste riivele. Nii

Muinsuskaitseameti eksperdihinnangust, Muinsuskaitse Nõukogu 11.09.2014 koosoleku

protokollist kui ka kultuuriministri 03.07.2015 käskkirjast nähtuvalt on omaniku huve kaalutud.

Üksnes sellest, et kaebaja omandiõiguse riive intensiivsust on peetud väiksemaks, tulenevalt

sellest, et kaebajal puudus õigustatud ootus nt hoone lammutamiseks ja selle asemele uue hoone

ehitamiseks ning hoone arhitektuurse ilme säilitamine oli nõutud juba kehtiva

üldplaneeringuga, ei saa järeldada, et kaebaja omandiõiguse riive intensiivsus oleks määratletud

ebaõigesti. Tegemist ei ole asjakohatute kaalutlustega. 01.03.2011 kehtestatud Rapla valla

üldplaneeringu järgi paikneb kaebaja kinnistu Rapla linna ühel miljööväärtuslikul

hoonestusalal. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt tuleks miljööväärtuslikul hoonestusalal

üldjuhul mitte kavandada uushoonestust ning eelistada renoveerimist ja restaureerimist,

originaalprojektide järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada fassaadide arhitektuurne ja

viimistluslik välisilme ning üksnes kaalutletult on lubatud muuta hoone sisemist arhitektuurset

lahendust (seletuskirja lk 18-19). Seega pidi kaebaja ka enne hoone mälestiseks tunnistamist

taluma muinsuskaitselistest eesmärkidest tulenevaid piiranguid ning olema hoone soetamisel

neist piiranguist teadlik.

20. Muinsuskaitse Nõukogu 11.09.2014 koosoleku protokollist (I kd, tl 51 asuval CD-l lisa 21)

nähtub, et koosolekul toimunud arutelu käigus jõuti seisukohale, et omaniku argumendid hoone

mälestiseks tunnistamise vastu ei kaalu üles hoone väärtuslikkust; omanikku on menetlusse

kaasatud piisavalt, tema argumente on põhjalikult kaalutud ja tema ärihuvidele vastu tulles

tehtud leevendusi niivõrd, kui nendega ei muudeta hoone väärtuslikke üldlahendusi; arvestades,

et hoone suhtes kehtisid juba enne selle mälestiseks tunnistamist autoriõigusest ja

üldplaneeringust

tulenevad

ehituspiirangud,

on

kaebajale

kaasnevad

lisapiirangud

marginaalsed, ning võimalust taotleda tulevikus restaureerimistöödeks toetust saab lugeda

piisavaks kompensatsiooniks nende väheste lisapiirangute talumisel. Ka 03.07.2015 käskkirjas

on omaniku huve kaalutud ning leitud, et mälestiseks tunnistamine riivab omaniku

ettevõtlusvabadust ja põhjendatud ootusi vähesel määral, võrreldes 2011. a-l kehtestatud Rapla

valla üldplaneeringuga ning autorite seisukohtadega hoone muutmise kohta. Hoone

arhitektuurset väärtust ja tähendust Eesti kultuuris arvestades ei ole riive ülemäära intensiivne

(käskkirja lk 11). Seejuures ei ole vastustaja käskkirjas väitnud, et hoone mälestiseks

tunnistamisel ei suureneks selle renoveerimise kulutused üldse. Käskkirjas ei nõustunud

vastustaja üksnes kaebaja seisukohaga, et mälestiseks tunnistamine suurendab hoone

ehitusprojekti hinda olulisel määral ehk kaebaja esitatud hinnapakkumistest nähtuvalt üle 20

korra.

21. Halduskohus ei ole tõendite kogumisel ja hindamisel rikkunud menetlusnorme. Alusetud on

kaebaja väited sellest, et halduskohus ei ole täitnud talle HKMS § 59 lg-st 3 tulenevat kohustust

osutada täiendavate tõendite esitamise vajadusele. Asjaolu, et halduskohus hindas otsuses

kaebaja esitatud tõendeid ning leidis, et kaebaja väited ei ole nendega tõendatud, ei tähenda

veel, et halduskohus oleks pidanud juhtima sellele eelnevalt kaebaja tähelepanu. HKMS § 59 lg

3 mõtteks saab pidada seda, et menetlusosalistele oleks teada, milliste asjaolude kohta peavad

nad kohtule tõendeid esitama. Antud juhul ei saanud tõendamist vajavad asjaolud olla kaebajale

teadmata ning ta oli juba asunud esitama kohtule tõendeid asjaolude tõendamiseks.

3-15-1941

13(14)

Renoveerimise hinna mõningat kallinemist ja olulist kallinemist ei saa pidada HKMS § 59 lg 3

valguses erinevateks tõendamist vajavateks asjaoludeks.

22. Halduskohus ei ole eitanud, et hoone renoveerimine muutub mälestise staatuse tõttu

kulukamaks ning eeldab täiendavate kooskõlastusprotseduuride läbimist. Küll on halduskohus

leidnud, et see asjaolu ei anna alust väita, et kaebaja äriplaani realiseerimine on muutunud

võimatuks või oluliselt raskemaks. Halduskohus on õigesti leidnud, et renoveerimise

maksumuse suurenemisega sedavõrd suure lisakulu kaasnemist, mis muudaks kaebaja omandis

oleva hoone majanduslikult otstarbeka kasutamise võimatuks või raskendaks seda oluliselt, ei

saa pidada üldteada olevaks asjaoluks HKMS § 60 lg 1 tähenduses.

23. Oluliseks menetlusnormi rikkumiseks ei saa pidada seda, et halduskohus ei viidanud otsuses

kaebaja esitatud Tallinna Ülikooli ning Eesti Kunstiakadeemia läbi viidud uuringule

„Eraomandis oleva kinnismälestise hoidmine“. Kuigi selle uuringu tulemustes on mööndud

restaureerimistööde hinna tõusu hoonete mälestiseks tunnistamisel korral, on tegemist üldiste

väidetega, millest pole võimalik teha konkreetsed järeldusi. Küll aga on halduskohus hinnanud

kaebaja poolt haldusmenetluses esitatud konkreetseid hinnapakkumisi.

24. Kaebaja on apellatsioonimenetluses esitanud renoveerimise maksumuse suurenemise

tõendamiseks järgmised täiendavad tõendid:

1) EKE NORA OÜ 14.11.2016 vastus järelepärimisele rekonstrueerimistööde maksumuse

kohta, mille kohaselt oleks Mahlamäe 10 objektil rekonstrueerimistööde maksumus

muinsuskaitseliste eritingimuste kohaldamisel 35% kallim kui tavaehitus, st ilma

eritingimusteta; täiendavalt lisandub muinsuskaitse järelevalve maksumus 40 eurot tunnis

(II kd, tl 31);

2) Sirkel&Mall

OÜ

arhitektuuri

ja

konstruktsiooni

osa

põhiprojekti

11.11.2016

hinnapakkumine muinsuskaitseliste piirangute kohaldumisel summas 93 600 eurot (II kd, tl 33)

ja 14.11.2016 hinnapakkumine ilma muinsuskaitseliste piiranguteta summas 12 960 eurot

(II kd, tl 34);

3) Arhitektibüroo Vaarpuu & Kõll rekonstrueerimise projekteerimistööde 11.11.2016

hinnapakkumine summas 21 240 eurot ilma muinsuskaitselisi piiranguid arvestamata;

4) OÜ Esimene Asi 14.11.2016 selgitused kaebajale 11.03.2014 tehtud rekonstrueerimise

projekti hinnapakkumises (I kd, tl 51 asuval CD-l lisa 9) esitatud hinna (4800 eurot)

kujunemisest.

Nendest tõenditest ei saa järeldada kaebaja õiguste ebaproportsionaalset riivet seoses

mälestiseks

tunnistamisest

tuleneva

renoveerimise

ja

projekteerimise

maksumuse

suurenemisega. Ringkonnakohtu hinnangul kinnitavad eeltoodud ning juba haldusmenetluses

esitatud hinnapakkumised kogumis, et konkreetset ehitustööde mahtu teadmata ja kinnitatud

muinsuskaitse eritingimuste olemasoluta ei ole võimalik täpselt määratleda ehitustööde

maksumuse erinevust muinsuskaitseliste piirangute rakendumisel ja nende puudumisel.

Kohtule esitatud hinnapakkumiste ebatäpsusele ja subjektiivsusele on viidatud ka vastustaja

05.12.2016 esitatud Eesti Arhitektide Liidu eksperthinnangus. MuKS § 35 lg 1 kohaselt võib

kinnismälestist konserveerida, restaureerida ja ehitada ainult muinsuskaitse eritingimusi järgiva

konserveerimise, restaureerimise ja ehitamise projekti alusel. Eritingimused koostatakse

kultuuriministri 04.07.2011 määruse nr 14 „Kinnismälestise ja muinsuskaitsealal paikneva

ehitise muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“ alusel. Seega leiab kohus, et kuigi

mälestiseks tunnistamisest tulenevat renoveerimise hinna tõusu ei saa pidada olematuks ning

hinnaerinevus ei pruugi olla väike, ei ole praegusel ajal, kus muinsuskaitse eritingimusi ei ole

kehtestatud, võimalik võtta selget seisukohta, kui suure lisakuluga täpselt on tegemist.

25. Kaebaja väitel on halduskohus ebaõigesti leidnud, et AS Pindi Kinnisvara 08.10.2013 (I kd,

tl 173-184p) ja 01.10.2015 (I kd, tl 186-201p) eksperthinnangutest nähtuvalt on hoone väärtus

3-15-1941

14(14)

langenud mälestiseks tunnistamise tõttu vaid 10%. Ringkonnakohus andis apellatsiooni-

menetluses kaebajale võimaluse esitada kohtule eksperthinnangud koostanud eriteadmistega

isiku täiendavad selgitused ning täpsustas, et ekspert saab selgitada kohtule kinnistu

turuväärtuse langemise põhjuseid ja seda, kas 01.10.2015 eksperthinnangus esitatud järeldused

on võrreldavad 2013. a koostatud eksperthinnangus toodud järeldusega (eelkõige nende

koostamisel kasutatud meetodite tõttu). Samuti osutas kohus, et eriteadmistega isik saab

täpsustada ka seda, milline on olnud tema hinnangul renoveerimise maksumuse tavapärasest

kallimaks muutumisest tulenev hoone turuhinna kohandus. Kohtule 21.11.2016 esitatud

eriteadmisega isiku selgituste pinnalt ei ole aga võimalik järeldada, et 2013. a ja 2015. a

hindamisaktides kajastatud suur hinnaerinevus tuleneks hoone mälestiseks tunnistamisest.

Ekspert on hinnaerinevuse kohta selgituste andmisel välja toonud erinevate turuväärtuse

leidmisel kasutatavate meetodite sisu ning märkinud, millist meetodit on kasutatud konkreetse

eksperthinnangu koostamisel. Eeltoodu pinnalt ei saa teha järeldust, et Rapla KEK haldushoone

turuväärtuse langus 306 000 eurolt 130 000 eurole oleks olnud tingitud hoone mälestiseks

tunnistamisest.

26. Ringkonnakohus jääb OÜ Expolio 15.05.2015 hinnapakkumise (I kd, tl 202)

usaldusväärsuse osas 18.10.2016 määruses esitatud seisukohtade juurde. Ringkonnakohtule

esitatud tõendid (kirjavahetus OÜ-ga Expolio, OÜ Expolio äriregistri väljavõte, OÜ Expolio

kinnistusraamatu väljavõte) ei suurenda selle tõendi usaldusväärsust. Hinnapakkumine on

esitatud alles kohtumenetluses, kuigi selle koostamise kuupäevast nähtuvalt pidi see olema

olemas juba enam kui kuu enne hoone mälestiseks tunnistamist, sh ka enne kaebajale

25.05.2015 käskkirja eelnõu tutvumiseks saatmist ning kaebaja poolt eelnõule 08.06.2015 oma

seisukohtade esitamist. Kaebaja ei ole kohtule selgitanud, millistel põhjustel ei pidanud ta

vajalikuks avaldada OÜ-ga Expolio peetud müügiläbirääkimistega seotud asjaolusid

vastustajale juba haldusmenetluses ja viidata sellele näiteks oma 08.06.2015 seisukohtades.

Kuivõrd vastustaja ei olnud haldusmenetluse läbiviimise ajal teadlik, et OÜ Expolio on

kaebajale sellise pakkumise teinud, ei saanud ta võtta hoone mälestiseks tunnistamise

kaalumisel arvesse asjaolu, et OÜ-l Expolio on äriplaan kinnistu arendamiseks, nagu kinnitab

OÜ Expolio kaebajaga peetud kirjavahetuses. Seetõttu on alusetud ka kaebaja kohtumenetluses

esitatud väited, et OÜ-ga Expolio kavandatud müügitehingu katkijäämine kinnistu mälestiseks

tunnistamise tõttu kahjustab oluliselt kaebaja majanduslikku olukorda.

27. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja etteheidetega halduskohtu poolt kaebaja alternatiivsete

taotluste osas. Halduskohtu 01.09.2016 määruses ja kohtuotsuses on õigesti märgitud, et

kaebaja formuleeritud tuvastamisnõuete eraldiseisev rahuldamine ei ole praeguses asjas

võimalik. Haldusakti õigusvastasuse tuvastamisnõue on hõlmatud tühistamisnõudega ning

õiguspärase haldusaktiga kaebaja omandiõiguse erakordne piiramine ei ole HKMS § 37 lg 2

p 6 kohaselt tuvastamiskaebusega tuvastatavaks faktiliseks asjaoluks.

28. Eelnevalt esitatud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 13.11.2015 otsus muutmata.

29. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, mistõttu

jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude

väljamõistmist taotlenud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud

HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets