3-16-1527/31 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse avalikult

teatavakstegemine

15. november 2016, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1527

Haldusasi

T.T.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016

korralduse nr 1077-k tühistamise nõudes.

Menetlusosalised

Kaebaja: T.T.

Esindaja: v.adv Sandra-Kristin Noot

Vastustaja: Tallinna linn

Esindaja: Indrek Keis

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada T.T.i kaebus ning tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 käskkiri

nr 1077-k.

2. Mõista Tallinna linnalt T.T.i kasuks välja menetluskulu 3685 (kolm tuhat kuussada

kaheksakümmend viis) eurot.

3. Tagastada T.T.ile asja läbivaatamise kulude eest ette makstud summast 24

(kakskümmend neli) eurot ja 87 senti.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus

Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 15. detsembril 2016 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise

menetlusosaliste poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja

arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on

nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib

apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada

vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS §

116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse

(HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. 25. mail 1995 sõlmitud eluruumide erastamise ostu-müügilepinguga omandas J.A. Tallinnas

Kooli tn 7 asuvas korterelamus paikneva korteri nr 1. 6. juulil 2001 sai selle korteri omanikuks

T.T.. 7. augustil 2008 on korteriomandiks jagatud Kooli 7 kinnistu kantud kinnistusraamatusse,

sealhulgas T.T.ile kuuluv korteriomand (registriosa nr xxxxxxxxx), mis koosneb 994/8265

mõttelisest osast Kooli tn 7 kinnistust (katastriüksus nr 78401:101:0135) ning reaalosana

eluruumist nr 1, mille üldpind on 99,40 m2.

2. Kooli tn 7 asuva korterelamu näol on tegemist Tallinna linnamüüri ääres paikneva elamuga,

millest teisel pool linnamüüri asub endine tõllakuur mis käesoleval ajal kannab aadressi Kooli

tn 9a. Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 korraldusega nr 1077-k tunnistati Kooli tn 9a asuv

ehitis peremehetuks.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

3. T.T. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni

2016 korralduse nr 1077-k tühistamist. Kaebaja on seisukohal, et Kooli tn 9a tõllakuuri näol ei

ole tegemist peremehetu ehitisega, vaid Kooli tn 7 korteriomanike kaasomandis oleva kuuriga,

mis erastati mõttelistes osades koos Kooli tn 7 eluruumidega. Kaebaja rõhutab, et kõnealust

kuuri kasutavad Kooli tn 7 korteriomanikud seniajani küttepuude ja isiklike asjade

hoiustamiseks ning Kooli tn 7 eluruumide erastamise ajal oli tegemist elamuga samal krundil

paikneva abihoonega, mis kandis tookord samuti Kooli tn 7 aadressi ja mis erastati koos

korteritega. Kaebaja toob ka välja, et Kooli tn 7 korteriomanike hulka kuulub ka Tallinna linn

ning Tallinna Kesklinna Valitsus on varem käsitlenud kõnealust tõllakuuri Kooli tn 7 elamu

juurde kuuluva abihoonena. Kaebaja rõhutab, et ka ehitisregistri kohaselt on Kooli tn 9a

vallasasi, mille kaasomanikeks on Kooli tn 7 korteriomanikud.

4. Kaebaja on seisukohal, et tõllakuur asus aastakümneid enne erastamist Kooli tn 7 elamuga

samal krundil. Siinkohal viitab kaebaja 1925. aastal koostatud asendiplaanile ning 1940. aastal

koostatud projektile ja asendiplaanile. 1969. aastal koostatud Tallinna Tehnilise

inventariseerimise büroo ekspluatatsiooni tabel kinnitab kaebaja hinnangul üheselt seda, et

Kooli tn 7 elanikud on pidevalt kasutanud kõnealust kuuri Kooli tn 7 elamu abiruumina.

5. Kaebaja hinnangul saab olemasolevate Kooli tn 7 eluruumide erastamisega seotud

dokumentidest järeldada poolte tahet erastada vaidlusalune tõllakuur ühiskasutatava

abiruumina. Siinkohal viitab kaebaja Kooli 7-2 hilisema omaniku S. R. erastamisavaldusele, kus

üheselt avaldati soovi erastada korter koos kuuri ja pööninguga. Kaebaja leiab, et 1994-1995.

aastal valitses eluruumide erastamisel praktika, et eluruumide juurde kuuluvad abihooned

erastati muu osana elamust.

6. Alternatiivselt leiab kaebaja, et kuuri tuleb käsitada Kooli tn 7 korterite päraldisena, kuivõrd

see oli elamuga ruumiliselt seotud ning seal asuvaid ruume kasutati elamu kütmiseks vajaliku

materjali hoidmiseks, mida mujal hoida võimalik ei oleks olnud. Teise alternatiivina leiab

kaebaja, et Kooli tn 7 korteriomanikud on vaidlusaluse kuuri omandanud hõivamise teel

vastavalt asjaõigusseaduse § 96 lõikele 1.

7. Kaebaja heidab vastustajale ette ärakuulamisõiguse rikkumist ning leiab, et kuivõrd kaebaja

koos teiste isikutega oli ehitisregistris märgitud Kooli 9a ehitise kaasomanikuna, ei saanud

vastustaja piirduda üksnes peremehetu ehitise hõivamise teate avaldamisega väljaandes

Ametlikud Teadaanded, vaid oleks pidanud enne otsuse tegemist küsima igal juhul

ehitisregistrisse kantud omanike arvamust. Ka toob kaebaja välja, et peremehetu ehitise

hõivamise teates on ilmselgelt eksitavalt märgitud, et ehitise viimane omanik pole teada, kuna

ehitisregistrist olid omanikud üheselt näha. Kaebaja heidab vastustajale ette vastuolulist

käitumist, tuues välja, et Tallinna Kesklinna Valitsus on kuni Kooli tn 9a ehitise peremehetuks

tunnistamise menetluse alustamiseni käsitlenud seda Kooli tn 7 elamu juurde kuuluva

abihoonena.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

8. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist, leides, et Kooli

tn 9a asuv ehitis ei ole erastatud ning pole võimalik tuvastada, et Kooli tn 7 korteriomanikel

oleks selle suhtes omandiõigus. Vastustaja leiab, et erastamise ulatus ja käik on selgelt

tõendatud eluruumide hindamise aktidega ja notariaalsete ostu-müügilepingutega.

Vastustaja hinnangul ei ole erastamise eseme tõendamise seisukohast asjakohased varem

koostatud plaani- ja kaardimaterjalid ega väited selle kohta, mida oleks Kooli tn 7 eluruumide

erastamise õigustatud subjektidel õigus erastada olnud, samuti ei saa kaebaja omandiõigust

tõllakuurile kuidagi tõendada kirjavahetus Tallinna linna ametiasutustega.

9. Vastustaja leiab, et majapidamis-abihoone arvestusliku üldpinna määramise ja hindamise

aktist (kd I, tl. 13) saab järeldada, et ehkki vaidlusalust ehitist oli võimalik 5100 krooni eest

erastada, seda ei tehtud, seejuures ei nähtu, et Kooli tn 7 korterite erastajad oleksid selle

hinna tasunud. Ka leiab vastustaja, et eluruumide ümberhindamise aktid ei saa tõendada

omandiõigust nagu ka mitte nende alusel tehtud kanded ehitisregistrisse, mis on olemuselt

informatiivne, mitte õigustloov register.

10. Vastustaja selgitab, et Kooli tn 7 majavaldus anti Tallinna Kesklinna Valitsuse omandisse

18. aprilli 1994 korraldusega nr 611-k, ent vaidlusalust tõllakuuri Kesklinna valitsuse bilanssi

võetud ei ole. Samuti selgitab vastustaja, et eluruumi juurde kuuluva majapidamis-abihoone

olemasolul tuli see erastamise korral märkida ostu-müügilepingusse, ent antud juhul ostu-

müügilepingus kuuri märgitud ei ole, samuti ei ole kuuri nimetatud pärast Kooli tn 7-1 korteri

ostu-müügilepingu sõlmimist väljastatud Tallinna hooneregistri 29. mai 1995 tõendis nr 4416

ega sellekohases õiendis. Vastustaja hinnangul ei saa tõllakuuri käsitada muu osana Kooli tn 7

ehitisest ka seepärast, et juhul, kui Kooli tn 9a hoone kuuluks kaebajale, ei saaks kaebajale

kuuluv mõtteline osa olla 994/8265 nagu nähtub viimasest ümberhindamise aktist ning

kehtivast ehitusregistri kandest.

11. Vastustaja peab ekslikuks kaebaja arusaama Kooli tn 7 elamu ja Kooli tn 9a hoonete ühise

krundi ja ruumilise seotuse kohta. Vastustaja selgitab, et tavapäraselt kattusid erastatava

eluruumi juurde kuuluva maa piirid endiste kinnistute piiridega, ent käesoleval juhul asus Kooli

tn 7 hoone eraldi endise kinnistu k-183 piirides ning Kooli tn 9a hoone jäi endise kinnistu k-

618 piiridesse. Lisaks peab vastustaja Kooli 9a ja Kooli 7 ruumilist seotust marginaalseks, kuna

28. mai 2001 inventariseerimisjoonise kohaselt on Kooli tn 9a hoone jagatud kuueks

suuremaks osaks ning hoonesse pääseb mõlemast küljest, kusjuures Kooli tn 7 poolsest

sissekäigust pääseb vaid kahte hoones asuvasse ruumi, ent Kooli tn 7 krundist kaugemal

olevast sissekäigust pääseb ligi enamustele ruumidele, mis moodustavad ca ¾ hoonest.

12. Vastustaja leiab, et välistatud on vaidlusaluse kuuri käsitlemine päraldisena, kuna tegemist

ei ole Kooli tn 7 ehitist teeniva asjaga. Samuti peab vastustaja võimatuks kaebaja poolt Kooli

tn 9a omandamist hõivamise teel, sest AÕRS § 13 lg 2 kohaselt on peremehetu ehitise

hõivamise õigus vaid riigil ja kohalikul omavalitsusel.

13. Vastustaja ei nõustu etteheitega vastuolulise käitumise osas. Mööndes, et Tallinna

Kesklinna Valitsus on kaebajale avaldanud asjaolude ekslikku käsitlust, ei mõjuta see

vaidlusaluse Kooli tn 9a omandiõigust. Samas leiab vastustaja, et kaebaja pidi hiljemalt aastal

2007, kui esitati taotlus Kooli tn 9a erastamiseks ja liitmiseks Kooli tn 7 elamuga, mõistma, et

kaebaja ei ole kõnealuse hoone omanik. Vastustaja ei nõustu kaebaja etteheidetega

ärakuulamisõiguse rikkumise kohta ning leiab, et kaebajal oli võimalik oma arvamus ja

vastuväited esitada ning ta seda ka tegi.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

14. Hinnanud poolte väiteid ja toimikusse kogutud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses,

leian, et T.T.i kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kooli tn 7 elamus asunud eluruumide

erastamist puudutavate dokumentide ning eluruumide ja nendega koos elamu muude osade

ja elamu juurde kuuluvate abihoonete erastamist reguleerinud õigusnormide pinnalt saab

asuda seisukohale, et käesoleval ajal Kooli tn 9a aadressi kandev endine tõllakuur erastati koos

Kooli tn 7 elamus asuvate korteritega ning sellele tekkis Kooli tn 7 korterid erastanud isikute

kaasomand selliselt, et iga korteriomaniku kaasomandiosa oli võrdne sellele korteriomanikule

kuuluva muu osaga Kooli tn 7 elamust.

15. Kuivõrd kaebaja omandas Kooli tn 7 korteri nr 1 vallasasjana, tekkis tal omandiõigus

mõttelisele osale Kooli tn 7 elamust ning sellega koos erastatud tõllakuurist. Olemasolevad

andmed ei kinnita, et kaebaja oleks Kooli tn 9a ehitise hüljanud omandist loobumise tahtega.

Omandi loobumise tahte väljenduseks ei saa seejuures pidada kaebaja (ja teiste Kooli tn 7

eluruumide omanike) nõusolekut määrata Kooli tn 7 ehitise teenindamiseks vajalik maa

kindlaks selliselt, et Kooli 9a tõllakuur sellest välja jääb. Eeltoodust tulenevalt on võimalik

tuvastada Kooli tn 9a ehitise omanikud, kellel on, juhul, kui muud maa erastamise eeldused

on täidetud, õigus nõuda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist või

enda kui ehitise omanike kasuks selle maa hoonestusõigusega koormamist.

16. Käesolevas asjas taandub vaidlus küsimusele, kas Kooli tn 9a asuv endine tõllakuur erastati

koos Kooli tn 7 elamus asuvate korteritega või mitte. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja J.A.i vahel

25. mail 1995 sõlmitud ostu-müügilepingu (kd I, tl. 78) punktis 1 on lepingu eset kirjeldatud

järgmiselt: "korter[i] koos sellele vastava muu osaga elamust (edaspidi – eluruum), mis asub

Tallinna Kesklinna linnaosas, Kooli 7 korter 1 ja koosneb viiest (5) toast ning on üldpinnaga

99,4 m2, mis moodustab 15,35% elamu korterite üldpinnast". Leian, et selle lepingu sõlmimise

ajal, samuti J.A.i poolt eluruumi erastamise avalduse (kd I, tl. 185) esitamisel ajal kehtinud

eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) ning Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega

nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (edaspidi EE kord) sätetest tulenes, et elamuga

samal krundil asunud elamu üürnike ühiskasutuses olnud abihooned erastati koos korteritega

samamoodi nagu elamu muud ühiskasutuses olevad osad, ilma et neid oleks eraldi hinnatud.

Nimetatud normidest ei tulenenud, et elamuga ühtse majandusliku terviku moodustanud ning

elamus paiknenud eluruumides elanud isikute ühises kasutuses olevad abihooned oleks

tulnud kas eluruumide erastamise avalduses või ostu-müügilepingus tingimata eraldi ära

nimetada ning on usutav, et ka praktikas seda vähemalt alati ei tehtud.

17. EE korra punkti 7 teises lõigus oli sätestatud, et abiruumid, mis asuvad elamuga ühisel

krundil (edaspidi -majapidamis-abihooned), erastatakse eluruumi juurde kuuluva muu osana

juhul, kui nad on vajalikud elamu teenindamiseks või ette nähtud elanike ühiseks

kasutamiseks. Sama lõigu järgmises lauses sätestati, et elamuga ühisel krundil paiknevaid

majapidamis-abihooneid, mis on ette nähtud eluruumi üürniku individuaalseks kasutamiseks,

hinnatakse vastavalt "Elamute erastamise väärtushinnangu koefitsientide määramise

juhendile" ja erastatakse eluruumi juurde kuuluvate majapidamis-abihoonetena. Ülaltoodud

sätetest tulenevalt eristati neid elamuga samal krundil asuvaid abihooneid, mis olid mõeldud

kas elamu kui terviku teenindamiseks või mida kasutasid elamut asustanud üürnikud ühiselt

ning neid, mis olid mõne konkreetse üürniku individuaalseks kasutamiseks. Üksnes viimaste

puhul oli ette nähtud nende eraldi hindamine. Sisuliselt käsitleti samal krundil asuvaid

ühiskasutuses olevaid abihooneid (sh. ühiskasutuses olevad kuurid, katlamajad jms ehitised)

samamoodi nagu elamu üldkasutatavaid ruume (nt. trepikojad, keldriruumid, pööningud).

See eristamine lähtus vajadusest määratleda ära need ruumid, mis hiljem korteriomandite

moodustamisel peaksid hakkama kuuluma korteriomandi reaalosa hulka.

18. Eeltoodud eristamist toetavad ka erastatava eluruumi hindamist puudutavad EE korra

punktid 13 ja 14, kus sätestatakse, et eluruumi juurde kuuluvate majapidamis-abihoonete

väärtushinnangu koefitsiendid arvutatakse vaid vajadusel. Sellest sõnastusest ei saa järeldada,

et abihoone olemasolul tuli need koefitsiendid igal juhul arvutada, vaid vastav vajadus esines

vaid siis, kui tegemist oli üürniku individuaalkasutuses olnud abihoonega. Samamoodi näib

mulle, et koos EE korraga kinnitatud eluruumi erastamise avalduse vormil tuli eluruumi juurde

kuuluvad majapidamis-abihooned ära näidata siis, kui tegemist oli eluruumi erastamise

õigustatud subjekti individuaalkasutuses olnud majapidamis-abihoonetega. Nii nagu polnud

vajadust sellisel avaldusel eraldi nimetada elamu trepikoda või pööningut või muid selliseid

ruume, mis ei kuuluks hilisema korteriomandite moodustamise käigus korteriomandi reaalosa

hulka, ei olnud vaja avalduses eraldi märkida ka samalaadseid ruume abihoonetes. Eeltoodud

põhjusel ei saa kaugeleulatuvaid järeldusi teha sellest, et vaidlusalust tõllakuuri ei ole

nimetatud ei J.A.i erastamisavalduses ega ka 25. mail 1995 sõlmitud ostu-müügilepingus.

Viimases on siiski märgitud, et müügiesemeks oli korterile vastav muu osa elamust ning juba

eelviidatud sätete kohaselt võis selliseks muuks osaks elamus olla ka elamuga samal krundil

asuv ühiskasutuses olev abihoone.

19. Eelviidatud EE korra sätetest ei saa ka järeldada, et elamust eraldi asetseva ühiskasutuses

oleva abihoone puhul oleks tulnud eraldi määrata kindlaks selle hind või väärtuskoefitsient,

vaid eluruumi hindamise aktis määratud hind hõlmas juba ka neid ühiskasutuses olevaid

pindasid. Asjaolu, et 1994. aasta novembris koostati kuuri arvestusliku üldpinna määramise ja

hindamise akt (kd I, tl 13), ei välista seega selle kuuri erastamist koos korteritega. Aktist endast

ega ühestki toimikus olevast hilisemast dokumendist ei nähtu, mis põhjusel see akt koostati

või mis järeldusi sellest edaspidi tehti. Raske on aga nõustuda vastustaja seisukohaga, et

sellest aktist nähtuvalt alustati kuuri erastamist, ent ei viidud seda lõpuni. Kuna EE korra

sätetest tulenevalt ei eeldanud eraldiseisva ühiskasutuses oleva abihoone erastamine elamu

muu osa koosseisus selle abihoone eraldi hindamist, siis on usutav, et pärast eelnimetatud

akti koostamist mõistis eluruumide erastamise korraldaja, et kuuri näol on tegemist just sellise

abihoonega ning aktile mingit tähendust edaspidi ei omistatud ning korterite erastamisel ei

nõutud ka kuuri väärtusele vastava erastamishinna (või selle osa) tasumist. Seejuures ei näe

EE korra sätted ette ka korteritest väljapoole jäävate elamu muude osade (nt.

ühiskasutatavate pööningupindade) eraldi hindamist või nende väärtuse arvestamist

erastatava eluruumi hinna määramisel. Seetõttu ei saa asjaolust, et J.A. või teised Kooli tn 7

eluruume erastanud isikud ei ole tasunud majapidamis-abihoone hindamise aktis nimetatud

5100 krooni suurust summat erastamishinnana, teha järeldust, et tõllakuuri ei erastatud koos

korteritega sarnaselt muude elamu osadega.

20. EE korra punkti 7 teise lõigu kohaselt erastati elamut teenindanud või seda asustanud

üürnike ühises kasutuses olevad abihooned juhul, kui need asusid elamuga samal krundil. EE

korra tähenduses tuleb krundi mõistet tõlgendad laialt ning olukorras, kus pole ühtki

haldusakti, millega oleks konkreetne krunt kindlaks määratud, saab selles küsimuses

juhinduda nii kinnistu piiridest enne maa natsionaliseerimist kui ka abihoone tegelikust

kasutusest ja majanduslikust seotusest elamuga. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud J.A.

kinnitas, et praegu Kooli tn 9a aadressi kandev kuur oli nii Kooli tn 7 korterite erastamise ajal

kui ka enne seda, samuti pärast seda vähemalt ajani, mil J.A. ise Kooli tn 7 elamus elas,

kasutuses Kooli tn 7 korterites elanud isikute küttematerjalide ja isiklike asjade hoiustamiseks.

Samuti selgitas J.A., et mingi osa Kooli tn 7 elamust pargi pool olevast alast (st. linnamüürist

väljapoole jäävast alast) oli piiratud aiaga, mida kasutasid Kooli tn 7 elanikud. Sellele, et Kooli

tn 9a endine tõllakuur oli Kooli tn 7 elanike kasutuses, ei ole iseenesest vastu vaielnud ka

vastustaja. Kooli tn 7 elanike poolt tõllakuuri kasutamist kinnitavad ka S. B. vastuskiri Tallinna

Kesklinna Valitsusele (kd I, tl. 22) ning S. R. avaldus (kd I, tl. 134), kus mõlemad räägivad "oma

kuurist". Iseenesest on vastustajal õigus, et ehitise enda omaks nimetamine või selle

omanikuna ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, küll aga näitavad eelnevad

asjaolud, kuidas mõistsid Kooli tn 7 elamus olnud eluruumide ostu-müügilepingu pooled

tehingu eset ning kas või mil määral oli praegune Kooli 9a tõllakuur seotud Kooli 7 ehitisega.

Eeltoodud asjaolud kinnitavad tõllakuuri majanduslikku seotust Kooli tn 7 elamuga.

21. Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et Kooli tn 7 elamu ning praegune Kooli tn 9a

tõllakuur paiknesid erinevatel endistel kinnistutel. Nii kaebaja esitatud 1940. aastal koostatud

linnatorni 4. ja 5. korruse väljaehitamise projekti asendiplaanilt (kd 1, tl. 7), kui ka 1925. aastal

koostatud asendiplaanilt (kd I, tl. 132) nähtub, et Kooli tn 7 elamu ulatus nii krundile 183 kui

618. Neil plaanidel on asukohana märgitud Krundi kreposti No 183-618. Selline määratlus

nähtub ka Tallinna Maa-ameti vara tagastamise osakonna 17. oktoobri 2007 õiendist (kd I, tl.

152), kus Kooli tn 7 endist kinnistut on identifitseeritud märkega K-183/618. Pidades silmas

eeltoodut ning seda, et faktiliselt oli tõllakuur Kooli tn 7 elanike ühiskasutuses abihoonena,

saab seda pidada Kooli tn 7 elamuga samal krundil paiknevateks abiruumideks EE korra punkti

7 teise lõigu tähenduses.

22. Olemasolevad tõendid Kooli tn 7 krundi kohta on mõneti vastuolulised, ent üldkokkuvõttes

siiski toetavad järeldust, et Kooli 9a kuuri näol oli tegemist majanduslikus mõttes Kooli 7

elamuga ühtse terviku moodustanud ehitisega. Esiteks viitab sellele üheselt asjaolu, et kuni

2007. aastani (kd I, tl. 8) kandsid nii elamu kui tõllakuur aadressi Kooli tn 7. Sellest saab

järeldada, et vähemalt nõukogude okupatsiooniperioodil käsitati elamut ja tõllakuuri ühtse

tervikuna. Seda järeldust kinnitab ka Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo koostatud

majavalduse eksplikatsiooni tabel aastast 1969 (kd I, tl. 133), kust nähtub selgelt majavalduse

koosnemine kahest hoonest, millest üks oli elamu, teises aga asusid kuurid ja garaažid. Pidades

silmas seda, et Kooli tn 9a ehitise otsas on garaažiust meenutav kahe poolega uks/värav, on

mõistetav, et seda võidi käsitada tol ajal ka garaažina.

23. Kaebaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et Tallinna Kesklinna Valitsus on mitmel korral

käsitlenud Kooli tn 9a tõllakuuri Kooli tn 7 elamu juurde kuuluvana. Nii on seda tehtud Kooli

tn 7 korteri 5 omanikule 2. aprillil 2003 saadetud teatises (kd I, tl. 20) ning 5. mai 2003

ettepanekus (kd I, tl. 21). Sõnaselgelt on Tallinna Kesklinna Valitsus teatanud Tallinna Maa-

ametile 18. jaanuari 2005 kirjas (kd I, tl. 24), et vaidlusalune tõllakuur on erastatud abihoonena

Kooli tn 7 elamu muu mõttelise osa koosseisus. Kuivõrd Tallinna Kesklinna Valitsus oli Kooli tn

7 eluruumide erastamise kohustatud subjektiks ning müüjana nimetatud ka eluruumide ostu-

müügilepingutes (kd I, tl. 78, 204-208), annavad eeltoodud Tallinna Kesklinna Valitsuse

seisukohad aimu eluruumide erastamise kohustatud subjekti tahtest ostu-müügilepingute

sõlmimisel. Ostu-müügileping on, vaatamata eluruumide erastamise menetluse avalik-

õiguslikule iseloomule, eraõiguslik tehing ning vaidluse korral lepingu sisu üle tuleb lähtuda

poolte tegelikust tahtest. J.A. kinnitas kohtuistungil, et eluruumi erastamise ajal sai tema aru,

et Kooli tn 7 elamu juurde kuulub ka Kooli tn 9a asuv kuur. Samuti kinnitavad eelviidatud

Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjad, et ka müüja tahe oli suunatud sellele, et koos elamuga (mis

müüdi eluruumide kaupa) läheb korterid erastanud isikute omandisse ka praegune Kooli tn 9a

tõllakuur. Seega, vastustajal on õigus selles, et kirjavahetusest Tallinna linna ametnikega ei saa

tekkida ehitise omandiõigust, küll aga kinnitab Tallinna Kesklinna Valitsuse seisukoht, et

tõllakuuri näol on tegu Kooli tn 7 elamus olevate eluruumidega koos erastatud ehitisega, seda,

milline oli erastamise korraldaja tahe Kooli tn 7 eluruumide ostu-müügilepingute sõlmimisel

ning et vaatamata sellele, et kuuri neis lepingutes ära nimetatud ei ole, oli see erastamise

objektiks ning läks eluruumide omanikuks saanud isikute omandisse.

24. Õige ei ole ka vastustaja seisukoht, et kui tõllakuur oleks erastatud koos elamuga, ei

saanuks erastatud elamu mõtteliste osade suurused olla sellised, nagu nad on. EE korra punkti

7 esimese lõigu teises lauses sätestati, et elamus korterile vastava muu osa suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnast.

Ka punkti 7 teisest lõikest ei tulenenud, et elamust eraldi asetseva abi-majapidamishoone

pindala oleks tulnud elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel arvestada.

Sõltumata sellest, kas elamuga samal krundil oli majandus-abihooneid või mitte, määrati

elamus korterile vastava muu osa suurus alati korteri üldpinna ja elamu üldpinna suhtarvuna

ning EE korra punkti 7 kolmanda lõike teist lauset saab mõista nii, et eraldiseisev üldkasutatav

abi-majapidamishoone erastati selliselt, et igal eluruumi erastanud isikul tekkis omandiõigus

mõttelisele osale, mis oli sama suur kui korterile vastava muu osa suurus elamus. Sisuliselt

käsitleti selliseid abihooneid elamu osadena, ilma nende pindala elamu üldpindala hulka

arvestamata.

25. Eeltoodust tulenevalt on vaidlustatud korralduse andmisel ebaõigesti tuvastatud, et Kooli

tn 9a ehitise omanik ei ole teada. Selle olulise asjaolu väära tuvastamise tõttu on ehitise

peremehetuks tunnistamise otsus õigusvastane ning vaidlustatud käskkiri tuleb tühistada.

Poolte ülejäänud väidete, sh. kaebaja alternatiivsete väidete käsitlemine kohtuotsuses pole

seetõttu vajalik.

26. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool,

kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja

on taotlenud kokku 30 euro suuruse riigilõivu, 80 euro suuruse tunnistajatasu, 44,14 euro

suuruse dokumentaalsete tõendite hankimise kulu ning 9054,60 euro suuruse õigusabikulu

välja mõistmist. HkMS § 109 lg 6 kohaselt tuleb välja mõista üksnes vajalikud ja põhjendatud

menetluskulud. 30 euro suuruse riigilõivu vajalikkuses pole kahtlust. Tunnistaja üle

kuulamisega kaasnevate kulude katteks on kaebaja ette tasunud 80 eurot. Tunnistajale on

välja makstud tunnistajatasu 7,62 eurot ning sellelt on arvestatud ja tasutud sotsiaalmaks

7,62x0,33=2,51 eurot, lisaks on tunnistajale hüvitatud sõidukulu 45 eurot, kokku seega

7,62+2,51+45=55,13 eurot. Tegemist on vajaliku kuluga. Ülejäänud osas tuleb ette tasutud

tunnistajatasu kaebajale tagastada. Leian, et välistatud on koopiate tegemise ning

arhiiviteatiste kulude vastustajalt välja mõistmine, kuna nende kulude kohta puuduvad nende

tegemist kinnitavad tõendid. Kolmandale isikule dokumentaalse tõendi saamiseks makstud

tasu ei saa tõendada advokaadibüroo poolt menetlusosalisele esitatud arve. Õigusabiteenuse

raames kantud kantseleikulude puhul on aga mõistlik eeldada, et need sisalduvad teenuse

hinnas (vt. Riigikohtu 3-3-1-51-15) ning nende eraldi välja mõistmine pole põhjendatud. Leian,

et vaidluse keerukust ja mahukust arvestades on kaebaja õigusabikulud ebamõistlikult suured.

Advokaadibüroo arvete kohaselt hõlmab kaebajale osutatud õigusteenus kokku ca 62

advokaadi töötundi. Vaidluse faktilised asjaolud ei ole keerukad ning kuigi kaebuse

koostamine ning vastustaja vastuväidetele vastu vaidlemine võis eeldada teatud

arhiividokumentide otsimist ja välja nõudmist, ei ole tegemist tõendite poolest mahuka

vaidlusega. Ka kaebaja poolt analüüsitud eluruumide erastamise õiguslik regulatsioon ei olnud

iseäranis tihe ega mahukas. Leian, et vaidluse sisu ning vastustaja poolt esitatud avaldusi ja

dokumente arvestades saab mõistlikuks õigusabi mahuks pidada umbes 25 advokaadi

töötundi, millele vastab umbes 144x25=3600 euro suurune õigusabikulu. Kokku tuleb

vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista niisiis 3600+30+55,13≈3685 eurot.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik