3-16-1309/16 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

E e s t i V a b a r i i g i nimel

Kohus

Kohtunik

Otsuse tegemise aeg ja koht

Haldusasja number

Haldusasi

Menetlusosalised

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

1. Jätta O.V.i ja A.V.i kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud poolte enda kanda.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 14. detsembril 2016.

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioon-kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel

korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinnas X tn xx asuv elamu tagastati 1994. a-l ¾ mõttelises

osas

omandireformi õigustatud subjektidele, kes on omandi võõrandanud. Seoses vara tagastamisega

on toimunud kohtuvaidlused haldusasjades nr 3-70/2000 ja nr 3-06-362 ning tsiviilasjas nr

2-01-205. Elamu kuulub ¼ mõttelises osas Tallinna linnale. Vara valitsejaks on Tallinna

Kesklinna Valitsus.

1(7)

Tallinna Halduskohus

Sirje Kaljumäe

14. november 2016, Tallinn

3-16-1309

O. V.i ja A. V.i kaebus Tallinna Kesklinna

vanema 01.06.2016 korralduse nr 312 osaliseks tühistamiseks

Kaebajad – O. V. ja A. V., volitatud esindaja Danil

Lipatov

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Angela Reinlaid

Kirjalik menetlus

2. Tallinna Kesklinna Valitsus saatis X tn xx elamu üürnikele 15.11.2010 teate kaasomandis

oleva elamu mõtteliste osade erastamise kohta. Üürnikud, teiste hulgas O.V., esitasid Tallinna

Halduskohtule kaebused teate tühistamiseks või alternatiivselt elamu mõtteliste osade erastamise

keelamiseks teates toodud tingimustel (haldusasi nr 3-10-3163). Tallinna Halduskohus keelas

22.12.2010 määrusega esialgse õiguskaitse korras elamu mõtteliste osade erastamise teates

toodud tingimustel kuni kohtuotsuse jõustumiseni ja jättis 08.03.2011 otsusega kaebused

rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 01.09.2011 otsusega halduskohtu otsuse muutmata

ning selles asjas kaebused esitanud O. V.i ja L.S.i apellatsioonkaebused rahuldamata.

3. Tallinna Kesklinna Valitsus viis 14.06.2012 läbi elamu mõtteliste osade erastamise

enampakkumise. Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 19.06.2012 korraldusega nr 449

enampakkumise tulemused. Elamu üürnikud, teiste hulgas A.V., vaidlustasid selle korralduse

(haldusasi nr 3-12-1400). Tallinna Halduskohus tühistas 18.12.2012 otsusega 19.06.2012

korralduse nr 449 ning kohustas erastamist uuesti läbi viima. Otsuses leiti, et

erastamismenetluses ei kogutud piisavalt tõendeid, mis kinnitaksid J. K.e, T.P.u, A.P.u ja G.H.

üürilepingute kehtivust.

4. Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 10.02.2014 korraldusega nr 53 elamu mõtteliste osade

erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi, kuhu kuulusid J.K., O.D., O.S., L.S., E. J.,

O.V. ja A.V., A. H., N. I., N. K., A.P., T.P., G.H. ja D. Z..

Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 08.08.2014 korraldusega nr 469 enampakkumise tulemused:

N. K.le 416/9940 mõttelist osa; A. P.e 417/9940 mõttelist osa; G. H.le 433/9940 mõttelist osa; O.

S.le 433/9940 mõttelist osa; A. H.le 434/9940 mõttelist osa.

Elamu üürnikud, teiste hulgas A. V., esitasid Tallinna Halduskohtule 14.03.2014 kaebuse

Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 tühistamiseks osas, millega määrati

erastamise enampakkumise esimest eelistust omavateks isikuteks J. K., G. H., A. P. ja T. P.

(haldusasi nr 3-14-300), ning 15.08.2014 kaebuse Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevuse

õigusvastaseks tunnistamiseks elamu mõtteliste osade erastamisel, Tallinna Kesklinna vanema

08.08.2014 korralduse nr 469 tühistamiseks ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kohustamiseks

korraldada uus enampakkumine (haldusasi nr 3-14-51789, liidetud haldusasjaga nr 3-14-300).

Kaebuste kohaselt ei saa J. K.ga, A. P.ga, T. P.ga ja G. H.ga sõlmitud üürilepingud olla aluseks

nende isikute üürnikeks ja erastamise eelisõigust omavateks isikuteks tunnistamisel. Tallinna

Halduskohus jättis 17.12.2015 otsusega kaebused rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis

01.07.2016 otsusega teiste hulgas A. V.i apellatsioonkaebuse rahuldamata. Teiste hulgas on A. V.

esitanud Riigikohtule 29.07.2016 kassatsioonkaebuse.

Nimetatud kohtuasjas esitatud kaebajate esialgse õiguskaitse taotlused on jäetud läbi vaatamata

või rahuldamata.

5. Tallinna Kesklinna vanem muutis 01.06.2016 korraldusega nr 312 (tl 10) oma

10.02.2014 korraldust nr 53 ning arvas O. V.i ja A. V.i ning D. Z.i elamu mõtteliste

osade erastamise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide ringist välja.

Korralduse seletuskirja (tl 10p-11) kohaselt kasutavad O. V. ja A. V. L. X tn xx korterit nr xx

alates 12.05.1979 ja 14.07.1980. Kaasomanike esindaja OÜ Tanaka edastas 16.02.2016

üürnikele üürilepingu ülesütlemiseks teate, mille kohaselt lõpeb leping 01.04.2016. Ülesütlemise

aluseks oli võlgnevus, mis ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva summa (võlaõigusseadus

(VÕS) § 316 lg 1 p-d 1-3). Ülesütlemise teate kohaselt oli üürnikul vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le

4 õigus üürilepingu ülesütlemine vaidlustada 30 päeva jooksul peale teate

2(7)

kättesaamist Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus. O. V. on võtnud ülesütlemise teate

16.02.2016 vastu, mida kinnitab tema allkiri dokumendil. Seega on üürileping kehtivalt üles

öeldud ja leping lõppes 01.04.2016. Tallinna Kesklinna Valitsusele teadaolevalt ei ole O. V. ja

A. V. lepingu ülesütlemist kohtus vaidlustanud. Üürnikul puudub õiguslik alus kasutada L.

Koidula tn 14a korterit nr 9.

Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (KaasES) § 4 lg 1 p 2 kohaselt on

erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või

temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse

(EES) § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. Üürisuhe O. V.iga ja A. V.iga on lõpetatud ja nad ei

kuulu enam erastamise enampakkumise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide hulka.

6. O.V. ja A.V. esitasid Tallinna Halduskohtule 01.07.2016 kaebuse

Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korralduse nr 312 tühistamiseks osas, millega kaebajad

arvati erastamise esimest eelistust omavate isikute ringist välja.

Kaebajad esitasid 08.07.2016 esialgse õiguskaitse taotluse elamu mõtteliste osade

enampakkumise peatamiseks kuni kaebuse lahendamiseni.

7. Tallinna Halduskohus rahuldas 08.07.2016 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja

peatas L. Koidula tn 14a elamu Tallinna linnale kuuluvate mõtteliste osade enampakkumise

menetluse. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.08.2016 määrusega Tallinna Halduskohtu

08.07.2016 määruse haldusasjas nr 3-16-1309 ning jättis O. V.i ja A. V.i esialgse õiguskaitse

taotluse rahuldamata.

8. Vastustaja esitas 26.08.2016 kaebusele vastuse, milles palus jätta kaebuse rahuldamata

ning menetluskulud kaebajate kanda jätta. Kohus määras 16.09.2016 määrusega asja

läbivaatamise kirjalikus menetluses ning otsuse avalikult teatavaks tegemise aja. Kaebajate

esindaja esitas 12.10.2016 täiendavalt menetluskulude nimekirja.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

9. Kaebajad leiavad, et neil on kehtiv üürileping Tallinna linnaga, mistõttu

on Pindi

Kinnisvarahaldus OÜ ja OÜ Tanaka üüri maksmise nõue alusetu ning vaidlustatud korraldus

tuleb kaebajaid puudutavas osas tühistada. Kaebajad esitvad järgmised väited.

9.1. Kaebajad elavad L. Koidula tn 14 korteris nr 9. O. V.i ema I. P. sõlmis Tallinna linnaga

eluruumi üürilepingu tähtajaga 05.04.2004. Leping pikenes automaatselt ning jäi jõusse ka O. V.i

suhtes. OÜ Tanaka esindaja esitas kaasomanike otsuse alusel 16.02.2016 O. V.ile võlgnevuste

likvideerimiseks täiendava tähtaja määramise ja üürilepingu ülesütlemise teate, mille O. V. võttis

samal päeval vastu. 29.03.2016 saatis tema poeg A. V. OÜ Tanaka esindajale e-kirja, milles

palus järelmaksu võla kustutamiseks. OÜ Tanaka e-kirjale ei vastanud. 31.03.2016 maksis O. V.

kommunaalkulude eest arveid väljastavale Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le 2000 eurot. OÜ Tanaka

esindaja esitas 29.06.2016 eluruumi valduse vabastamise ja võla tasumise nõude.

9.2. O. V.il on alates 05.04.1999 kehtiv üürileping Tallinna linnaga. O. V. pole teadlik

lepinguliste suhete olemasolust OÜ-ga Tanaka. X tn xx elamul on neli kaasomanikku: OÜ

Tanaka, Tallinna linn, A.P. ja T.P.. Kaasomanike 28.12.2015 otsuse on allkirjastanud OÜ

Tanaka esindaja A. S. ja A.P.. Tallinna linnale kuuluv ¼ osa hoonest on erastamata. Seega pole

selge, kuidas hoone mõttelised osad laienevad hoone reaalosale ja „mis osale kuulub kaebajate

korter nr 9“. O. V.i ja OÜ Tanaka või kaasomanike

3(7)

lepinguliste suhete puudumise tõttu on üürilepingu ülesütlemise teade esitatud õigusliku aluseta

ja lepingu ülesütlemine on tühine.

9.3. Kuna O. V.il on kehtiv üürileping Tallinna linnaga, on Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja OÜ

Tanaka üüri maksmise nõue alusetu. Kaebajad on perioodil 2013-2016 maksnud

kommunaalkulude eest 2870,35 eurot. Kommunaalkulude suurus sellel perioodil oli 1803,44

eurot. Seega on kaebajad maksnud kommunaalkulude eest 1066,91 eurot rohkem.

10. Vastustaja leiab, et kaebus on põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata.

10.1. L. Koidula tn 14a kuulub kaasomandisse. Kaasomanikeks on A.P., T.P., Tanaka OÜ ja

Tallinna linn. Tallinna linn on elamu ¼ mõttelise osa omanik. Elamu mõtteliste osade

vastuvõtmisega omandasid kaasomanikud ka kohustused, mis tulenevad kaebajaga sõlmitud

üürilepingust. Seega on üürisuhte pooleks koos Tallinna linnaga ka teised kaasomanikud.

Kaasomanike 28.12.2015 otsusega on otsustatud kaebajatega sõlmitud üürileping üles öelda ning

vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-le 4 ja § 72 lg-le 1 oli kaasomanikel enamuse otsusega

õigus üürileping üles öelda ilma Tallinna linna nõusolekuta.

10.2. Kaasomaniku Tanaka OÜ esindaja K. R. edastas 16.02.2016 üürnikele teate üürilepingu

ülesütlemiseks, mille kohaselt leping lõppes 1. aprillil 2016. Ülesütlemise aluseks oli võlgnevus,

mis ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva summa (VÕS § 316 lg 1 p-d 1-3). Ülesütlemise

teate kohaselt oli üürnikul vastavalt VÕS § 325 lg 2 p/le 4 õigus üürilepingu ülesütlemine

vaidlustada 30 päeva jooksul peale teate kättesaamist Tallinna Üürikomisjonis või Harju

Maakohtus. O.V. on ülesütlemise teate 16.02.2016 vastu võtnud. Kaebajatele anti võla

tasumiseks tähtaeg ning kinnitati, et võla mittetasumisel lõpetatakse üürileping 1. aprillil 2016.

10.3. Üürilepingu ülesütlemise avaldus on koostatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

ning vastab nõuetele, kuna avalduses olid välja toodud VÕS § 325 lg-s 2 nõutud andmed.

Kaebajad võlga ei likvideerinud ja seega on ülesütlemise avaldus kehtivalt üles öeldud ja kätte

toimetatud ning leping lõppes 01.04.2016. Kaebajad lepingu ülesütlemist üürikomisjonis ega

kohtus ei vaidlustanud. Seega on üürileping lõppenud ja üürnikul puudub õiguslik alus kasutada

X tn korterit xx. Kuivõrd kaasomanikel oli õigus esitada üürilepingu ülesütlemise

avaldus, sest Tallinna linn ei ole ainukeseks üürileandjaks, on leping õiguspäraselt üles öeldud ja

selle vaidlustamiseks puudub kaebuse menetlemise ajal õiguslik alus.

10.4. Erastamismenetluse läbiviimisel tuleb järgida kaasomandis oleva elamu mõttelise osa

erastamise seaduse (EMOES) § 4 lg 1 p 1 nõudeid, mille kohaselt on erastamise õigustatud

subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos

elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p-s 1 sätestatud

tingimustele. EES § 4 p 1 näeb ette, et eluruumi erastamise õigustatud subjektiks on üürilepingu

alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige.

Kaebajad ei kuulu enam erastamise õigustatud subjektide hulka põhjusel, et üürileping on

kehtivalt üles öeldud ja see on lõppenud. Seega puudub kaebuse esitamise päevaks võimalus

üürilepingu kehtivaks muutumiseks. Seetõttu pole kaebajatel enam võimalik kuuluda erastamise

õigustatud isikute ringi ja sellest tulenevalt on Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korraldus

nr 312 õiguspärane.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kaebajad on vaidlustanud Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korralduse

nr 312,

millega korralduse andja muutis oma varasemat 10.02.2014 korraldust nr 53 ning arvas kaebajad

elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide ringist välja.

4(7)

Vaidlus on poolte vahel selles, kas kaebajate väljaarvamine erastamise õigustatud subjektide

hulgast on toimunud õiguspäraselt ning selle asjaolu kindlakstegemisel omab tähtsust asjaolu,

kas kaebajatega sõlmitud üürileping on õiguspäraselt üles öeldud. Kaebajate väitel on neil

üürisuhe üksnes Tallinna linnaga ning seetõttu on neilt üüri nõudmine Tanaka OÜ poolt alusetu

ja üürilepingu ülesütlemine tühine. Vastustaja hinnangul olid üürileandjateks kõik L. Koidula tn

14a kaasomanikud. Kuna kaasomanikud otsustasid kaebajatega võlgnevuse tõttu üürisuhte

lõpetada ja edastasid kaebajatele üürilepingu ülesütlemise teate, milles märgitud tähtajaks

võlgnevust ei tasutud ning ülesütlemise teadet ei vaidlustatud, on leping vastustaja hinnangul

õiguspäraselt üles öeldud ning kaebajad vastavalt EMOES § 4 lg-le 1 ja EES § 4 p-le 1

erastamise õigustatud subjektide hulka ei kuulu.

10. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et X tn xx kuulub kaasomandisse, elamu

kaasomanikeks on A.P., T.P., Tanaka OÜ ja Tallinna linn. Samuti selles, et Tallinna linn on

elamu ¼ mõttelise osa omanik ning et elamu kaasomanikud ei ole elamut reaalosadeks jaganud

ega elamu kasutuskorra suhtes kokku leppinud. Samuti puudub vaidlus selles, et 16.02.2016

edastas kaasomanik Tanaka OÜ esindaja K. R. kaebajatele teate üürilepingu ülesütlemiseks

alates 01.04.2016, kui O. V. ei tasu eluruumi kasutamise ja kommunaalteenuste tasumise

võlgnevust (6307,10 eurot). Kaebajad ei ole vaidlustanud asjaolu, et O.V. on ülesütlemise teate

16.02.2016 vastu võtnud ning et kaebajad ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Vaidlus

puudub ka selles, et vaidlusaluse eluruumi osas sõlmis üürilepingu 05.04.1999 kaebaja O. V.i

ema I. P. Tallinna linnaga tähtajaga 05.04.2004 (üürileping tl 5-6p) ning et leping pikenes

automaatselt ja jäi jõusse ka O. V.i suhtes. A. V. on O. V.i poeg ja rahvastikuregistri andmetel on

tema aadressiks olnud X tn xx.

11. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg-s 3 on sätestatud, et kaasomand on kahele või enamale

isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on

kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. AÕS § 72 lg 1

kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest.

12. Kuna vaidlusalune elamu on kaasomandis ning kaasomanikud ei ole elamut reaalosadeks

jaganud ega elamu kasutuskorra osas kokkulepet sõlminud, on tulenevalt AÕS § 70 lg-st 3, § 71

lg-st 4 ja § 72 lg-st 1 vaidlusaluse üürisuhte pooleks kõik kaasomanikud. Samale seisukohale on

asunud Tallinna Ringkonnakohus käesolevas haldusasjas 03.08.2016 määruse punktis 12,

märkides seejuures, et see asjaolu peaks olema kaebajatele teada. Ringkonnakohtu määruse

kirjeldavas osas kajastatud varasemates ja ka käimasolevas kohtuvaidluses, mille eesmärk on

kõrvaldada osa üürnikest esimest eelistust omavate isikute ringist, on kaebajad väitnud

muuhulgas kehtiva üürilepingu puudumist, kuna kõik kaasomanikud ei ole andnud nendega

üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut.

13. Kohus on seisukohal, et üürileandjateks suhetes kaebajatega on kõik X tn xx

kaasomanikud ühiselt, mitte üksnes Tallinna linn. Seda vaatamata asjaolule, et O. V.i emaga

sõlmitud üürilepingu (tl 5-6p) pooleks oli Tallinna linn. Üürilepingu sõlmimise ajal oli

vaidlusaluse elamu omanikuks üksnes Tallinna linn ning Tanaka OÜ on 29.06.2016 eluruumi

valduse vabastamise ja võla tasumise nõudes kaebajate esindajale selgitanud, et pärast

üürilepingu sõlmimist on Tallinna linn võõrandanud hoone omandi mõttelisi osi müügitehingute

kaudu kaasomanikele, sh Tanaka OÜ-le, kes said mõtteliste osade omandamise kaudu ka vastava

üürilepingu pooleks. VÕS § 291 lg-s 1 on sätestatud, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja

pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused

ja kohustused üle asja omandajale. AÕS 71 lg 4 järgi on kõikidel kaasomanikel

kolmandate

5(7)

isikute ees kõik omaniku õigused ning AÕS §72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud

ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada

küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

14. Kohus leiab, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane järgmistel

põhjendustel.

15. Asja materjalist nähtub, et vaidlusaluse elamu kaasomanikud Tanaka OÜ, A. P. ja T. P.

(A. P. on otsuse allkirjastanud ka T. P.u eest) on 28.12.2015 vastu võtnud otsuse (tl 14), milles

on muuhulgas otsustanud lõpetada üürilepingud Koidula 14a Tallinn üürnikega, kelle üüri- ja/või

kommunaalvõlg on niivõrd suur või kes on üüri- ja/või kommunaalkulude tasumisega sellises

viivituses, et see võimaldab üürilepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 316 lg 1 alusel. Sama

otsusega on kaasomanikud volitanud kõikide kaasomanike nimel üürilepingute lõpetamiseks ja

üüripinna vabastamiseks vajalikke toiminguid (sh üürilepingu lõpetamise teadete koostamine ja

kättetoimetamine, valduse vabastamise teadete koostamine, võimalike vaidluste lahendamine)

läbi viima Tanaka OÜ esindajaid K. R., K. T., M.P. ja K. H.. Seega langetati üürilepingu

lõpetamise otsus kaasomanike enamuse poolt. Tulenevalt AÕS 72 lg-st 1 võivad kaasomanikud

kaasomandis olevat asja kasutada ja vallata kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele

enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast.

16. Tanaka OÜ esindaja K. R. 16.02.2016 teatega (tl 7) on O. V.iga sõlmitud üürilepingu

VÕS 316 lg 1 punktide 1-3 alusel üles öelnud. Seega on üürilepingu ülesütlemine toimunud

õigustatud isiku poolt. Lisaks on AÕS § 71 lg 4 järgi on kõikidel kaasomanikel kolmandate

isikute ees kõik omaniku õigused, seega ka kõik üürileandja õigused.

17. VÕS § 325 lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles

öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama

paragrahvi lõike 2 punktide 1-4 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma

vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4)

eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohus

leiab, et kaebajatele saadetud üürilepingu ülesütlemise teade sisaldab kõiki nimetatud andmeid

ning vastab seega VÕS § 325 lg 2 nõuetele. Ka ei ole kaebajad väitnud, et teade nõuetele ei vasta

ega ole ülesütlemist vaidlustanud.

18. VÕS § 316 lg 1 punktide 1-3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1)

üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri,

kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu

eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu

eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

19. Kaebajatele saadetud üürilepingu ülesütlemise teate (tl 7) kohaselt oli O. V.i võlgnevus

eluruumi kasutamise ja kommunaalteenuste tarbimise eest seisuga 31.12.2015 kokku 6307,10

eurot (tl 7), korteri arvete ja laekumiste ajaloo kohaselt oli võlgnevus 28.03.2016 seisuga

7037,38 eurot (tl 20) ning võla tasumise nõude (tl 13) kohaselt oli võlgnevus 31.05.2016 seisuga

5250,63 eurot.

Kaebajad ei väida, et nad oleksid tasunud üüri, kuid väidavad, et aastatel 2013-2016 on tasutud

kommunaalkulude eest kokku 2870,35 eurot, sh 170,35 eurot 2013. a (tl 18), 200 eurot 2014. a

(tl 19), 500 eurot 2015. a (tl 19p) ja 2000 eurot 31.03.2016 (makse OÜ-le Pindi

Kinnisvarahaldus; tl 9). Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas 03.08.2016 määruse

punktis 12 asunud seisukohale, et isegi kui lähtuda kaebaja arvestustest, mille kohaselt on nõude

aegumistähtaeg kolm aastat ja perioodi 2013-2016 kommunaalkulude eest on tasutud 1066,91

eurot rohkem, oli võlgnetav üürisumma sellises suuruses, mis annab üürileandjale VÕS § 316 lg

1 p-st 2 tuleneva õiguse üürileping üles öelda.

6(7)

Kaebajate arvutuse kohaselt on 2013. a seitsme kuu ning aastate 2014 ja 2015 üür kokku 2850

eurot. Kolme kuu eest maksmisele kuuluv üür on 384 eurot, kuid kaebajatel on nende enda

arvestuse kohaselt tasumata üür 1783,91 eurot (2850-1066,91). Arvestades ka eeltoodud Tallinna

Ringkonnakohtu järeldusi, on kohus eeltoodud põhjendustel seisukohal, et üürilepingu

ülesütlemine oli õiguspärane. Esitatud tõenditest ei ilmne, et kaebaja oleks tasunud ära

üürivõlgnevuse. Kohus nõustub ka vastustajaga, et kuna üürileping on üles öeldud õigustatud

isiku poolt ning üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustatud 30 päeva jooksul üürikomisjonis või

kohtus, on üürilepingu ülesütlemine kehtiv ja üürilepingu ülesütlemist enam vaidlustada ei saa.

Kohus ei saa käesoleva kohtuvaidluse käigus otsustada vaidlustamistähtaja ennistamise üle ning

asjas esitatud tõendite ja selgituste põhjal ei ole alust ka järeldusteks, et vaidlustamisega

hilinemiseks olnuks mõjuvaid põhjuseid.

20. EMOES § 4 lg 1 p 1 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena

kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige

vastavalt EES § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. EES § 4 p 1 kohaselt on eluruumi erastamise

õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos

elav täisealine perekonnaliige. Kuna eeltoodust tulenevalt on üürileping kaebajatega üles öeldud

õiguspäraselt ja kaebajad ei ole ülesütlemist vaidlustanud, ei ole nad enam vaidlusaluse eluruumi

üürnikud ning seega ka tulenevalt EMOES § 4 lg 1 p-st 1 ja EES § 4 p-st 1 ei ole nad enam

erastamise õigustatud subjektide ringis esimese eelistusena.

21. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et vastustaja on vaidlustatud korraldusega

õiguspäraselt arvanud kaebajad elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate

õigustatud subjektide ringist välja. Vaidlustatud korraldus on õiguspärane ning kaebajate õigusi

ei riku. Kaebajad ei ole väitnud menetlus- ega vorminõuete rikkumist, mis võiks vaidlustatud

korralduse tühistamise tingida ning selliseid aluseid ei ilmne ka kohtu arvates. Seetõttu jätab

kohus kaebuse rahuldamata.

MENETLUSKULUD

22. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud

pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebajad on tasunud riigilõivu (kokku 60 eurot; tl 21 ja 40)

ning kandnud õigusabikulusid 540 euro ulatuses (tl 77-80). Kuna kohus teeb otsuse kaebajate

kahjuks, jäävad nende menetluskulud nende enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud

menetluskulude hüvitamist ega esitanud kulude kandmise kohta tõendeid. Seega jäävad ka

vastustaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Sirje Kaljumäe

7(7)