2-11-45657/128 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. oktoober 2016, Tartu

Tsiviilasja number

2-11-45657

Tsiviilasi

OÜ TARMEKO KV hagi AS DENTES vastu 134 303 euro

20 sendi väljamõistmiseks ja

AS DENTES vastuhagi OÜ TARMEKO KV vastu

üürilepingu muutmiseks

OÜ TARMEKO KV

apellatsioonikaebuse hind

AS DENTES

apellatsioonikaebuse hind

134 303 eurot 20 senti

23 019 eurot 02 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. märtsi 2015 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ TARMEKO KV ja AS DENTES apellatsioonkaebused

Kohtuistungi toimumise aeg

13. september 2016

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant I / vastustaja II (hageja): OÜ TARMEKO KV

(registrikood: 11105089); esindaja vandeadvokaat Indrek

Lillo

Vastustaja I / apellant II (kostja): AS DENTES

(registrikood: 10034916); esindaja vandeadvokaat Leonid

Tolstov

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 11. märtsi 2015 otsus osas,

millega maakohus rahuldas OÜ TARMEKO KV hagi AS

DENTES vastu osaliselt ja mõistis AS-lt DENTES OÜ

TARMEKO KV kasuks välja põhinõude 23 019 eurot 2

senti, viivise hagiavalduse esitamise seisuga 5 601 eurot 75

senti, viivise perioodi 23. september 2011 kuni 11. märts

2015 eest 14 559 eurot 53 senti, jooksva viivise 0,05%

päevas põhivõlalt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid

mitte rohkem kui põhivõla tasumiseni, kusjuures

viivisesumma kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõla

suurust, jättis rahuldamata OÜ TARMEKO KV hagi AS

DENTES vastu 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks

ning jättis rahuldamata AS DENTES vastuhagi OÜ

TARMEKO KV vastu, samuti menetluskulude jaotuse

osas.

2. Tartu Maakohtu 11. märtsi 2015 otsus on jõustunud

Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsusega osas,

milles

maakohus

jättis

tagaseljaotsuse

peale

kaja

esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad

menetluskulud AS DENTES kanda.

3. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tartu

Maakohtule.

4. Menetluskulude

jaotuse

määrab

maakohus

lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ TARMEKO KV (hageja) esitas 22. septembril 2011 hagi AS-i DENTES (kostja) vastu

põhinõude 134 303 euro 20 sendi ning viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid

pooled 24. aprillil 2008 äriruumide üürilepingu (leping), millega kostja kohustus tasuma hagejale iga

kuu üüri 150 krooni/m² ning kommunaalteenuste eest. 16. jaanuaril 2009 esitas kostja lepingu

ülesütlemise avalduse. Tsiviilasjas nr 2-09-14680 on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et kostjal

puudus alus lepingu ülesütlemiseks.

Hageja ütles lepingu üles 15. mail 2010. Leping sõlmiti tähtajaga kümme aastat ja viis kuud, mistõttu

tekkis hagejal õiguspärane ootus teenida nimetatud perioodil tulu. Perioodi aprill 2009 kuni 15. mai

2010 eest esitas hageja kostjale arveid 23 019 eurot 2 senti, mida kostja ei ole tasunud. Arved on

koostatud lähtuvalt hinnast 80 krooni/m2, sest sel ajal kasutas üüripinda asendusüürnik, kes tasus

70 krooni/m2. Hageja on astunud samme kahju vähendamiseks ning leidnud asendusüürniku, kuid

hageja ei leidnud üürnikku, kes oleks olnud nõus tasuma lepingujärgset üüri. Asendusüürnikuga

sõlmitud leping lõppes juunis 2014. Perioodil 16. mai 2010 kuni juuni 2014 on hageja kahju

55 508 eurot 29 senti. Perioodil juuni 2014 kuni oktoober 2018 on hageja kahju 55 775 eurot 89 senti.

Kokku on hageja kahju hüvitamise nõue 111 284 eurot 18 senti.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja üritab kostja arvel rikastuda kuna vaidlusalune üüripind oli

juba enne 1. aprilli 2009 kolmandate isikute kasutuses. Kostjal oli õigus üüri mitte maksta

võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 1 alusel. Alates kaubanduskeskuse võõrandamisest ei saanud

hagejal kahju tekkida. Leping ei võimalda nõuda viivist kahjunõudelt.

3. Kostja esitas 15. oktoobril 2012 vastuhagi, milles palus muuta poolte vahel 24. aprillil 2008

sõlmitud üürilepingut selliselt, et lugeda lepingu p-s 3.1 sätestatud üüriks alates 1. aprillist 2009 kuni

üürilepingu ülesütlemiseni 70 krooni/m2 ning asendada hageja nõusoleku lepingu muutmiseks

kohtuotsusega.

Vastuhagi kohaselt esitas kostja 18. juulil 2011 hagejale nõude VÕS § 97 alusel lepingu muutmiseks.

Jaanuariks 2009 olid oluliselt muutunud üürilepingust tulenevad kohustused ning kostjal ei olnud

lepingu sõlmimise ajal võimalik lepingulisi kohustusi ja majandusliku olukorra halvenemist ette näha.

Eriteadmistega isiku arvamusest selgub, et hagejale kuuluvas ärikeskuses paikneva äriruumi

turupõhine üürimäär jaanuaris 2009 oli 60–80 krooni/m2 kuus. Ka hageja ja OÜ Unolik vahel

27. märtsil 2009 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüriks 70 krooni/m2. Kahjustatud poolel on õigus

nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasema seisuga kui kohustuste vahekorra

muutumine.

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Kostja ei ole enne kohtumenetlust lepingu muutmist nõudnud ning pooled ei ole läbirääkimisi

pidanud. Lepingupoolte kohustuste vahekord ei ole oluliselt muutunud. Kostja kui majandus- ja

kutsetegevuses tegutsev isik pidi ette nägema, et majanduslik olukord muutub. Asjaolude muutumise

riisikot kandsid mõlemad pooled.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus rahuldas 11. märtsi 2015 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja perioodi aprill 2009 kuni 15. mai 2010 eest üüri 23 019 eurot 2 senti ning viivise, kusjuures

viivis kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõlga. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude

111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning kostja vastuhagi. Menetluskuludest jäi 70% hageja ja

30% kostja kanda. Maakohus jättis kehtima hagi tagamise määruse kuni kohtulahendi jõustumiseni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja tõendanud, et ta pärast üüripinnalt lahkumist

soovis üüripinda edasi kasutada ja hageja oleks teinud takistusi selle kasutamiseks. Hageja püüdis

vähendada kahju, mis tekkis ootamatust üüripinna vabastamisest, täites sellega VÕS § 139 lg-st 2

tulenevat kohustust. Hagejal oli äriühingutega kokkulepe, et kui kostja peaks soovima üüripinda taas

kasutada, siis tuleb üüripind kohe vabastada. Hagejal on kuni üürilepingu ülesütlemiseni õigus nõuda

kokkulepitud üüri, millest on maha arvatud asendusüürnikelt saadud üür. Viivist ei tule vähendada,

kuna see on mõistliku suurusega.

Hageja ei tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise järel tekkinud kahjus oleks süüdi kostja. Kostjal ei

olnud võimalik lepingu sõlmimisel eeldada, et hageja paari aasta pärast kaubanduskeskuse maha

müüb. Kostjale ei saa panna riski kaubanduskeskuse müügihinna kujunemisel. Puudub põhjuslik seos

rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Tekkinud kahju ei olnud hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse

(üüri maksmine) kaitse-eesmärgiga ega olnud kostjale ettenähtav.

Olukorras, kus kostja on kaotanud huvi lepingu täitmise vastu, ei ole tal õigust nõuda üürilepingu

muutmist. Kostja ei tõendanud, et kui ta oleks olnud majanduslangusest teadlik üürilepingu sõlmimise

ajal, siis ei oleks ta sellist lepingut sõlminud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ning mõista kostjalt välja kahjuhüvitis

111 284 eurot 18 senti ning sellelt arvestatud viivis ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Alternatiivselt palus hageja määrata kahju suurus kohtu siseveendumuse kohaselt.

Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus

rahuldas hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada

vastuhagi ja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, tühistada rakendatud hagi tagamise abinõud ja jätta

menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohtu otsus

hageja nõude rahuldamise osas vastuolus VÕS-i üürilepingu regulatsiooni ja Riigikohtu praktikaga.

Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid

ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimist VÕS § 296 lg

1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.

Maakohus on põhjendamatult jätnud vastuhagi rahuldamata. Maakohus ei ole vastuhagi

argumentidele sisuliselt vastanud. VÕS § 97 lg 4 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude ka

tagasiulatuvalt. Kohus on VÕS § 97 rakendamisel hinnanud vaid kostja oletatavaid kavatsusi ja

käitumist 2008. a lõpus/2009. a alguses, kuid pole sisuliselt hinnanud VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud

lepingu muutmise kriteeriume. Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud

võivad muutuda ega kostja asjaolude muutumist mõjutada. Ootamatust majanduslangusest tulenev

riisiko (VÕS § 97 lg 2 p 3) peaks jagunema poolte vahel vastavalt turutingimuste objektiivsele

muutumisele. Kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud

oluliselt teistsugustel tingimustel;

Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

8. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 5. oktoobri 2015 otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ja

tühistas maakohtu otsuse osas, milles mõisteti kostjalt välja põhinõue 23 019 eurot 2 senti ja viivis

ning jäeti täielikult rahuldamata hageja hagi kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Tühistatud osas tegi

ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu 23 019 euro 2 sendi

ja viivise väljamõistmiseks ning rahuldas hageja hagi kostja vastu 1238 euro 84 sendi suuruse

kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maa-

ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Tagaseljaotsuse peale kaja

esitamisega ja menetluse taastamisega seotud menetluskulud jäid kostja kanda.

9. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada

ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja hagi 134 303 euro 20 sendi ja

viivise väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus otsus,

millega rahuldada hagi ning mõista kostjalt lisaks 1238 eurole 84 sendile välja ka ülejäänud

133 064 eurot 36 senti ning viivis. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Ringkonnakohus ei arvestanud VÕS § 296 lg-ga 3, mis kohustab üürnikku maksma üüri siis, kui ta

ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kolmanda(te)

isiku(te)ga lepinguid sõlmides ei rikkunud hageja lepingut.

Hageja saab kostjalt nõuda kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel, st üürilepingust teenimata

jäänud üüri kui saamata jäänud tulu. Hagejal jäi saamata üüritulu, millega ta oli arvestanud kuni

2018. aastani. Hageja ja uus omanik leppisid kokku, et kõik kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad

nõuded jäävad hagejale.

Rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Hoolimata kaubanduskeskuse edasimüümisest ei

läinud keskuse uuele omanikule üle hageja üüri- ja hüvitisenõue kostja vastu. Samuti arvati keskuse

müümisel hageja ja kostja vahelisest lepingust tulenevate nõuete väärtus maha kogu lepingu eseme

väärtusest. Kostja üürilepingu rikkumine mõjutas otseselt müügihinda. Keskuse müügihind kujunes

selliseks tulenevalt asjaolust, et uus omanik ei saanud kaubanduskeskusega kaasa hageja ja kostja

vahel sõlmitud üürilepingust tulenevat rahavoogu. Kostja rikkumine tõigi mh kaasa keskuse müümise

vajaduse. Kostja rikkumine ei ole vabandatav.

Viivise arvestamisel tuleb kohaldada lepingus sätestatud viivisemäära, mitte seadusjärgset

viivisemäära. Hageja palus jätta kostja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata.

10. Kostja vaidles hageja kassatsioonkaebusele vastu ning esitas vastukassatsioonkaebuse, milles

palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles jäeti vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud

poolte kanda, teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi

ning jätta menetluskulud hageja kanda.

Majanduskriis mõjutas poolte kohustuste vahekorda. Kriis oli ulatuslik ja ka hageja

kaubanduskeskuse üürihinnad langesid enam kui 50%. Ainult kostja üüritasu jäi anomaalselt kõrgeks.

Kostja kohustuse täitmise kulu suurenes (sama rahakoguse teenimine muutus kulukamaks) ning

hagejalt saadav väärtus langes (üüripinnalt tulu teenimise võimalus vähenes oluliselt). Kostja ei

saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Asjaolude muutumise

riisikot ei kanna kostja. Kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks

seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

11. Riigikohus rahuldas 5. mai 2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15 kassatsioonkaebuse

ja vastukassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsuse osas, milles

ringkonnakohus rahuldas hageja hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise

1238 eurot 84 senti ja viivise, jättis rahuldamata hagi saamata jäänud üüri 23 019 euro 2 sendi,

kahjuhüvitise 110 045 euro 34 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja

vastuhagi, samuti maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja

tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ülejäänud osas jättis Riigikohus

ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Riigikohus tuvastas, et vaidlusalusest üüripinnast lähtudes on poolte vahel vaidluse all järgmistest

perioodidest tulenevad rahanõuded:

- 1. aprill 2009 kuni 15. mai 2010, kui üürileping kehtis, kuid kostja lahkus üüripinnalt ning ruume

kasutasid kolmandad isikud, kes tasusid 70 krooni/m2;

- 16. mai 2010 kuni 16. juuni 2010, kui üürileping oli lõppenud, kuid hageja oli ruumide üürimiseks

sõlminud uue lepingu kolmanda isikuga, kes tasus 70 krooni/m2;

- 17. juuni 2010, kui hageja võõrandas kaubanduskeskuse, kuni 1. juuni 2014, kui üürileping oli

lõppenud ning kehtis hageja sõlmitud üürileping uue üürnikuga, st hageja ei olnud enam vaidlusaluse

üüripinna omanik;

- 2. juuni 2014 kuni 1. oktoober 2018, st periood üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni, kuid

üüripind ei kuulu enam hagejale.

11.1. Hageja üürinõue aja eest, kui poolte vahel oli kehtiv üürileping, kuid kostja oli üüripinnalt

lahkunud, on kvalifitseeritav üürilepingu täitmise nõudena VÕS § 108 lg 1 ja § 271 järgi.

Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu

üürinõue. Sellele vaatamata ei ole võimalik jätta TsMS § 691 p 5 järgi jõusse maakohtu otsust, sest

üüri väljamõistmist võib mõjutada kostja vastuhagi lahendamine.

VÕS § 296 lg 1, mille kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku

eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse

tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse, ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik

on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sel juhul tuleb

lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tegemist on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast

endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri selle aja eest. Üürnik võib üürist maha

arvata üürileandja kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse (VÕS § 296

lg 3). Üürileandja võib nõuda üürnikult üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu

ning kokkuhoitud kulud.

Kuivõrd hageja nõue on käsitatav lepingu täitmise nõudena, siis ei ole kohaldatav kahjuhüvitise

vähendamist võimaldav VÕS § 139. Pärast üürilepingu ülesütlemist tuleb VÕS § 127 lg 5, § 128 lg 4

ning § 139 lg 2 järgi üürileandja kahjuhüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda

muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel

tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida.

11.2. Hageja kahju hüvitamise nõue üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest on kvalifitseeritav

VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu.

Üürileping lõppes alates 16. maist 2010. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist

kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes, on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel

üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse

rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud

kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ettenähtav.

Üürileandja saab kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning asendustehingu hinna vahele

VÕS § 135 lg 1 alusel või VÕS § 135 lg-le 2. Üldjuhul võib üürileandja saamata jäänud üüri

üürilepingu ülesütlemise järel nõuda kuni kokkulepitud üürilepingu tähtaja möödumiseni (Riigikohtu

18. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20; 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13,

p 39), arvestades kahjunõude arvutamisel kõikide asjaoludega, sh VÕS § 127 lg-ga 5, § 128 lg-ga 4

ning § 139 lg-ga 2 (Riigikohtu 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 36).

Kostja on üürilepingut rikkunud (üüri maksmata jätmine tõi kaasa üürilepingu ülesütlemise) ning

kostja vastutab selle eest. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu kahju

hüvitamise nõue perioodi eest 16. maist 2010 kuni 17. juunini 2010, st üürilepingu lõppemisest kuni

kaubanduskeskuse võõrandamiseni. Kahjuhüvitise suurust võib mõjutada vastuhagi lahendamine.

Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud hageja kahju hüvitamise nõuet ajavahemiku eest

kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingu tähtaja möödumiseni (17. juuni 2010 kuni

1. oktoober 2018). Kohtud on õigesti järeldanud, et VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele

tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist

nõuda ei saa.

Üürileandja saamata jäänud üürist, st üürist teenimata jäänud kasu nõude sisuks on saamata jäänud

tulu hüvitamine VÕS § 128 lg 4 järgi. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks hagejal olnud

võimalik üüritulu teenida, sest hagejal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus

vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida (müügilepingu p 4.5

(I kd, tl 155)). Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää hagejal kostja tõttu saamata üüritulu, st

puudub kostja põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes.

Kuna müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud üüripind kostja valduses ja üürileping oli lõppenud, siis

ei saanud lõppenud üürileping minna keskuse võõrandamisel üle VÕS § 291 järgi. Seetõttu ei saa

hageja nõuete esitamisel tugineda müügilepingu p-le 4.9, mille kohaselt on ostja ja müüja kokku

leppinud, et kõik kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad nõudeõigused jäävad müüjale.

Üüripinna võõrandamisel ei ole välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu, võib avalduda

muul viisil. Kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine võib

mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja

jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes, kui hageja oleks saanud müügitehingust

suuremat hinda. Kohtud ei ole üldse võtnud seisukohta kahju tekkimise võimaluse ja võimaliku kahju

suuruse kohta.

Kohtud on määranud rikutud lepingulise kohustuse (üüri maksmata jätmine) kaitse-eesmärgi

VÕS § 127 lg 2 järgi liiga kitsalt. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel peab kohus lahendama

küsimuse, kas kostja nägi või pidi VÕS § 127 lg 3 mõttes ette nägema kaubanduskeskuse müügihinna

vähenemist üürilepingu lõppemise tõttu. Sealjuures ei ole oluline mitte üksnes see, mida kohustust

rikkunud isik nägi või pidi lepingurikkumise tagajärjena ette nägema, vaid ka see, mida samal alal

tegutsev mõistlik isik pidi ette nägema (Riigikohtu 13. veebruari 2014 otsus asjas nr 3-2-1-178-13,

p 12). VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette

üüripindade võõrandamist.

Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud põhjuslikku seost VÕS § 127 lg 4 järgi. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul poolte esitatud tõendeid hinnates võtta seisukoht, kas hagejal

on väidetav kahju tekkinud, kui on, siis millises suuruses, kas kahju oli VÕS § 127 lg 3 järgi

ettenähtav ning kas rikkumise ja kahju vahel esines põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 mõttes.

Eelkirjeldatud kahju arvutamisel tuleb lähtuda VÕS § 127 lg-st 1. Hagejal tuleb tõendada, et ta oleks

keskuse müünud kallimalt, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Kostja

võib tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida, nt turuhindade langemise tõttu, ja seetõttu

ei olnud müügihind liiga madal. Kohtul on kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1, kui

üürileandja on kokku leppinud liiga madalas müügihinnas. Müügihinna vähenemise tõttu

väljamõistetav kahju ei saa olla suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning

turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni.

11.3. Kostja palus vastuhagis muuta poolte vahel 24. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingu selliselt, et

üüriks määrata alates 1. aprillist 2009 kuni üürilepingu lõppemiseni 70 krooni/m2.

Lepingu muutmise VÕS § 97 lg 1 järgi nõude eeldused on sätestatud VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2. Kui

eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis

sisuliselt vähenes üüripinna väärtus (Riigikohtu 26. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10,

p 15). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas esineb VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud

olukord, ning tuvastada VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

Üüritasult nõutava viivise arvestuse on hageja esitanud maakohtus (I kd, tl 52), kus on õigesti

arvutanud viivist igalt arvelt eraldi. Kahjuhüvitiselt nõuab hageja viivist alates hagiavalduse

esitamisest, s.o 23. septembrist 2011. Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada vastuhagi lahendamise

tulemust ning vajadusel ka uuendatud kahjuhüvitise ning viivise arvestust.

Menetluskulude jaotusel tuleb arvestada TsMS § 163 lg-t 2 ning asjaolu, et hageja pakkus kostjale

menetluse lõpetamist kompromissiga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

12. Ringkonnakohus leiab, et hageja ja kostja apellatsioonkaebused tuleb rahuldada osaliselt.

Ringkonnakohus tühistab menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu maakohtu otsuse osas,

millega maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu osaliselt ja mõistis kostjalt välja põhinõude

23 019 eurot 2 senti, viivise hagiavalduse esitamise seisuga 5 601 eurot 75 senti, viivise perioodi

23. september 2011 kuni 11. märts 2015 eest 14 559 eurot 53 senti, jooksva viivise 0,05% päevas

põhivõlalt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõla tasumiseni, kusjuures

viivisesumma kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõla suurust, jättis rahuldamata hageja hagi

kostja vastu 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja

vastu, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3

alusel tühistatud osas Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-11-45657 on jõustunud osas, milles

ringkonnakohus jättis tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud

täiendavad menetluskulud kostja kanda.

13. Ringkonnakohtu menetluses on hageja nõue saamata jäänud üüri, kahjuhüvitise ja viivise

saamiseks ja kostja vastuhagi, milles kostja palus muuta poolte vahel 24. aprillil 2008 sõlmitud

üürilepingut selliselt, et üüriks määrata alates 1. aprillist 2009 kuni üürilepingu lõppemiseni

70 krooni/m2. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole kostja vastuhagi suhtes läbi viinud eelmenetlust viisil, mis

võimaldaks asja sisulist lahendamist apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohtu 13. septembri 2016

istungil oli kostja esindaja seisukohal, et maakohtus ei ole VÕS § 97 kohaldamise eeldusi arutatud.

Maakohus on õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu üürinõue aja eest, kui poolte vahel oli kehtiv

üürileping, kuid kostja oli üüripinnalt lahkunud. Riigikohtu 5. mai 2016 otsuse p-i 22 kohaselt võib

aga hageja nõuet üüri väljamõistmiseks mõjutada kostja vastuhagi lahendamine.

Ringkonnakohus leiab, et hageja kahjuhüvitisnõue kostja vastu kuulub rahuldamisele ajavahemiku

eest, mil hageja oli kaubanduskeskuse omanik, s.o 16. maist 2010 kuni 17. juunini 2010. Lepingu

ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu

rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Riigikohtu 5. mai 2016 otsuse otsuse p-i 26 järgi võib

ka seda hageja kahjuhüvitise suurust mõjutada vastuhagi lahendamine.

Seega on hageja nõude rahuldamine otseselt sõltuv kostja vastuhagi menetluse tulemusest.

Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel hinnata hageja kahju hüvitamise nõuet ajavahemiku eest

kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingu tähtaja möödumiseni (17. juuni 2010 kuni

1. oktoober 2018) arvestades Riigikohtu 5. mai 2016 otsuse p-des 27-31 väljendatut.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja vastuhagi üürilepingus kokkulepitud tasu muutmiseks on

põhjendatud lahendada osaotsusega TsMS § 450 järgi ja alles seejärel tuleks lahendada hageja nõue

kostja vastu.

Ringkonnakohus leiab, et osaotsuse tegemine esmakordselt ringkonnakohtus ei ole arvestades poolte

edasisi menetlusõigusi põhjendatud.

14. Kostja vastuhagi suhtes märgib ringkonnakohus järgmist. Riigikohtu 5. mai 2016 otsuse p-s 33

on nimetatud eeldused, mille esinemisel võib lepingupool taotleda lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1

järgi. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata, kas esineb VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud

olukord, ning täiendavalt tuvastada VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna VÕS § 97 lg 1 tähenduses saab käsitada poolte ootust, et

majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita.

Maakohtul tuleb arvestada poolte kohustuste erinevat iseloomu. Hageja oli lepingu järgi kohustatud

andma üüripinna kostja kasutusse. Kohtul tuleb tuvastada, kas majanduskriis oleks selle kohustuse

täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Kostja seevastu oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis

majanduskriisi tingimustes osutus kostja väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks.

Kui eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis

sisuliselt vähenes üüripinna väärtus. Eeltoodud asjaolusid tuleb maakohtul hinnata, andes pooltele

võimaluse oma seisukohti tõendada ja vastuväiteid esitada.

Kuna VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud kahjuhüvitis sõltub esialgse üürilepingu järgsest üürist, ei

vastaks vastuhagi rahuldamisel hageja kahjuhüvitise arvestus enam üürilepingu tingimustele. Seetõttu

vastuhagi rahuldamise korral tuleb hagejal esitada uus arvutus kahjuhüvitise suuruse kohta. Hagejal

tuleb arvutada uuesti hüvitise suurus perioodi eest üürilepingu lõppemisest kuni keskuse müümiseni,

aga ka võimalikust müügihinna vähenemisest tuleneva kahjuhüvitise suurus, mis maksimaalselt saab

olla VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud hinnavahe. Hagejal tuleb uuesti arvutada ka viivis. Kui kohus

vastuhagi täielikult rahuldab, võttes aluseks keskmise turuhinnana 70 krooni/m2 eest, on VÕS § 135

lg 2 järgi arvutatud hinnavahe 0 krooni (70–70), vt Riigikohtu otsuse p 37.

Ringkonnakohtul ei ole, arvestades maakohtus puudunud eelmenetlust kostja vastuhagi suhtes,

võimalik asjas uut otsust teha. Ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

15. Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt

maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke