3-16-1300/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. september, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1300

Haldusasi

OÜ Kordiales kaebus Saue Vallavolikogu 26.05.2016

otsusele nr 45 „Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni

ja Tippo kinnistute ja lähiala detailplaneeringu

mittealgatamine“

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Kordiales (registrikood 10810183),

volitatud esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja

advokaat Kadri Lember

Vastustaja – Saue vald, volitatud esindaja Sandra

Marran

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Kordiales kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusoasliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 31.10.2016 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute omanik OÜ Kordiales (kaebaja)

esitas koos RAAM Arhitektid AI OÜ-ga Saue Vallavalitsusele 06.11.2015 taotluse algatada

talle kuuluvatel kinnistutel detailplaneering (DP). Saue Vallavalitsus ei pidanud 05.01.2016

kirjas nr 7-4/5372-2 DP algatamist esitatud taotluse põhjal võimalikuks, kuivõrd tegemist oli

Saue valla üldplaneeringut (ÜP) muutva DP algatamise taotlusega ning taotluses puudusid

avalikku huvi väljendavad põhjendused ÜP-st erandi tegemiseks. Seepeale tegi kaebaja

05.02.2016 ettepaneku korrigeerida eskiislahendust selliselt, et viia see vastavusse ÜP-ga.

Ühtlasi teatas kaebaja, et soovib DP algatamise taotlust muuta ning majutusküla asemel rajada

üksikelamud ja/või talud. Kaebaja selgitas veel, et väärtuslik põllumaa säilitatakse ning

3-16-1300

2(10)

hoonestusalade asukohad kavandatakse väljapoole põllumaad, juhindudes hajaasustuse

põhimõtetest. Sarnaselt DP algatamise taotlusega kavatsetakse säilitada rohevõrgustiku ala

100% loodusliku haljasalana, mida ei hoonestata.

2. Saue Vallavalitsus edastas kaebajale 14.03.2016 otsuse eelnõu taotletava DP algatamata

jätmise kohta, mille kohta kaebaja sai oma seisukoha esitada. Kaebaja 13.04.2016 selgituste

kohaselt muudeti esialgset DP lahendust valla juhiste järgi, mistõttu tuleks DP algatada.

3. Saue Vallavalitsus edastas kaebajale 12.05.2016 täiendatud otsuse eelnõu taotletava DP

algatamata jätmise kohta. Kaebaja 25.05.2016 vastuse kohaselt ei olnud vald arvestanud, et

05.02.2016 täpsustuses on DP lahendust oluliselt muudetud ning DP algatamata jätmiseks ei

esine seaduses sätestatud aluseid.

4. Saue Vallavolikogu 26.05.2016 otsusega nr 45 „Koppelmaa küla Kopli, Koppelmanni ja

Tippo kinnistute ja lähiala detailplaneeringu mittealgatamine“ (otsus nr 45) jäeti OÜ

Kordiales taotlus DP algatamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt on DP algatamise eesmärk

vastuolus kehtiva Saue valla ÜP ning Harju maakonna teemaplaneeringuga „Asustust ja

maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ (teemaplaneering) ning neist tuleneva avaliku

huviga.

5. Tallinna Halduskohtusse saabus 30.06.2016 OÜ Kordiales kaebus nõudega tühistada otsus

nr 45 ning kohustada Saue Vallavolikogu kaebaja taotlust DP algatamiseks uuesti läbi

vaatama.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kaebaja leiab, et DP algatamata jätmiseks puudub seaduslik alus, vald on jätnud

kaalutlusõiguse

teostamisel

arvestamata

oluliste

asjaoludega

ning

rikutud

on

uurimispõhimõtet.

1) DP-t ei saa planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 p 1 alusel algatamata jätta, kuna taotletav

DP ei ole vältimatus vastuolus ÜP-ga. Kaebaja muutis DP algatamise ettepanekut 05.02.2016

vastuses vastavalt vastustaja antud juhistele. Kaebaja ei taotle ebausutavalt suurt

hoonestusmahtu. Kaebaja soovib rajada üksikelamud ja/või talud, mis vastavad 10 pere

vajadusele, ning arendada mahepõllumajandust, mitte luua majutusvõimalust kuni 250

inimesele. Põllumassiividest on võimalik moodustada terviklikud kinnistud, samuti on

võimalik ühepereelamud ja talude asukohad rajada nii, et need paiknevad väljaspool

põllumaad. Koppelmanni kinnistul on võimalik tagada ÜP-le vastav hoonestus kahel viisil:

moodustades keskmiselt u 13,2 ha suurused kinnistud, millest ligikaudu 4,2 ha maad ei asu

väärtuslike põllumaade alal ning igale kinnistule lisanduks u 9 ha väärtuslikku põllumaad, või

moodustades põllumassiividest eraldi terviklikud kinnistud ning pereelamutele ja/või taludele

eraldi keskmiselt 4,2 ha suurused kinnistud. Elamuala ei takista põllumaa kasutamist.

Elamualasid ei olnud juba esialgse eskiislahenduse kohaselt plaanis rajada rohevõrgustiku

alale. Vald ei ole välistanud, et DP algatamise taotlus vastab ÜP-le. Vastustaja selgitas

29.02.2016 kohtumisel võimalusi Koppelmanni ja Kopli kinnistud hoonestada, pidades

võimalikuks planeerida Koppelmaa kinnistu loodepoolsele ligikaudu 15 ha suurusele maa-

alale ning Kopli kinnistule kuni kolmest üksikelamust koosnevaid hoonete gruppe. Muudetud

planeeringulahendus ei erine oluliselt valla välja pakutud võimalustest ega ole ÜP-ga

ilmselges vastuolus. Arvestades, et Koppelmanni kinnistust üle 30 ha ei ole PRIA

registrikaardi kohaselt põllumassiivide ala, on sellele võimalik rajada hajaasustuse

põhimõttele vastav hoonestus. Vastustaja seisukoht, nagu kuuluks terve Koppelmanni

kinnistu tervikliku üle 4 ha suuruse põllumaa-ala koosseisu, ei ole kooskõlas PRIA

registrikaardi andmetega. Isegi kui Koppelmanni kinnistu kuuluks tervikliku üle 4 ha suuruse

põllumaa-ala koosseisu, ei välistaks see DP algatamist. Saue valla ÜP p 7 kohaselt on

3-16-1300

3(10)

erandlikult võimalik väärtusliku põllumaa alasid hoonestada, kui lähtutakse hajaasustuse

alade hoonestamise tingimustest ja säilitatakse maksimaalselt põllumaa kompaktsus. Praegu

on põhjendatud erandi tegemine: ühepereelamute ja/või talude rajamisega võetakse kasutusele

elamutega piirnevad hetkel söötis põllumaad. ÜP seletuskirja p 7 kohaselt on erandi tegemise

aluseks põllumaa sihtotstarbeline kasutamine, mis on omakorda avalikes huvides. Valla viide,

et põllumaade kasutamine on võimalik ka muul viisil, on paljasõnaline.

2) Vastustaja on DP algatamata jätmisega rikkunud haldusmenetluse põhimõtteid.

Vald on kaalutlusõiguse teostamisel jätnud arvestamata olulise asjaoluga. Kaebaja on taotlust

muutnud. Vald ei ole muudetud taotlusega arvestanud, kuigi kaebaja on taotluse muutmisele

korduvalt tähelepanu juhtinud. Eskiislahenduse muutmata jätmine ei või olla DP algatamata

jätmist välistavaks asjaoluks. DP algatamata jätmine on diskretsiooniotsus, mis peab

põhinema sisulistel kaalutlustel. Kaebaja DP algatamise taotlus vastab vorminõuetele. Vald

on ületanud diskretsioonipiire. Otsustades, kas DP algatada, ei tehta siduvaid planeeringu sisu

puudutavaid otsuseid, vaid tuvastatakse taotluse põhisisu ja püütakse leida sobivad

lahendused, mis vastavad ÜP-le, õigusaktidele ja asjast puudutatud osapoolte huvidele. DP

tulnuks algatada, et leida kõiki osapooli rahuldav lahendus.

Vastustaja on rikkunud ka uurimisprintsiipi. Vastustaja on kohustatud menetletavas asjas

olulise tähtsusega asjaolud omal algatusel välja selgitama. Valla seisukoht, et jääb ebaselgeks,

mida taotleja tegelikult soovib ja planeerib saavutada, on vastuolus planeerimise

üldpõhimõtetega. Vallal on kohustus selgitada välja DP algatamise taotluse sisu, küsides

vajaduse tekkimisel täiendavaid selgitusi või dokumente. Kui vald oleks uurimispõhimõtet

täitnud, oleks ta mõistnud, et kaebaja loobub esialgses mahus hoonete kavandamisest.

Haldusorgani tegevus ei tohi olla vastuoluline ja sõnamurdlik. Vastustaja on pidanud

võimalikuks maatulundusmaa, sh põllumajandusmaa sihtotstarbe muutmist elamumaaks

16.02.2016 korraldusega nr 123, 15.12.2015 korraldusega nr 981, 01.12.2015 korraldusega nr

928, 07.07.2015 korraldusega nr 580. Viimase korraldusega sarnast lahendust soovib

saavutada ka kaebaja.

3) Vastustaja kaalutlused on põhjendamata: viited vajadusele säilitada häirimatult

rohevõrgustiku toimimine ning kaitsta põhjavett on asjakohaselt sisustamata.

Rohevõrgustiku ala ei ole kavas hoonestada, vaid see säilitatakse täies ulatuses. Vald on

jätnud

põhjendamata,

kuidas

häirib

rohevõrgustikuga

piirneva

ala

hoonestamine

ühepereelamutega rohevõrgustiku ala toimimist ja säilimist. Ükski õigusakt ei keela

rohevõrgustikuga piirnevale alale rajada elamuala. Vastustaja vastupidine tõlgendus loob

ebaselgust, kuna sellisel juhul puuduks arusaam, millal on rohevõrgustiku ja sellega piirneva

ala hoonestamine lubatud. DP eesmärgiks on leida ümbritseva keskkonnaga maksimaalselt

harmoniseeriv lahendus. Vastustaja ei ole praktikas pidanud rohevõrgustikuga piirneva ala

hoonestamist võimatuks, algatades DP rohevõrgustiku tuumala äärealale 08.03.2016

korraldusega nr 184, rohevõrgustiku koridori äärealale 16.02.2016 korraldusega nr 123 ja

15.12.2015 korraldusega nr 981.

Ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumine ei saa olla DP algatamata jätmise aluseks.

Planeeringuga tagatakse põhjavee kaitse hajaasustusalal. Veevarustus ja kanalisatsioon

tagatakse puurkaevu ja kogumismahutitega. Veevarustuse ja kanalisatsiooni küsimus

lahendatakse

planeerimismenetluse

käigus.

Igal

juhul

puudutab

kogumismahutite

tühjendamise maksumus rajatavate elamute omanike, mitte valla õigusi ja kohustusi.

Asjakohaste

keskkonnauuringuteta

ei

saa

vallavolikogu

väita,

et

taotletav

planeeringulahendus toob kaasa ebamõistlikke keskkonnariske või halvendab keskkonda.

Väide on vastuolus hea halduse tava ja PlanS § 128 lg 2 p-ga 3. MTÜ Koppelmaa Küla Seltsi

3-16-1300

4(10)

05.05.2016 vastusest nähtub, et külarahvas ei vastusta projekti, kui projekt vastab ÜP

tingimustele.

4) Vastustaja ei ole arvestanud DP-ga kaasnevaid olulisi avalikke huve.

Vastustaja ei ole viidanud ülekaalukatele avalikele huvidele, millega DP lahendus vastuolus

oleks, rikkudes nii uurimispõhimõtet. Avaliku huvi väljaselgitamise kohustus lasub

vastustajal. PlanS § 142 lg 1 kohaselt võib põhjendatud taotluse korral ÜP-t DP-ga muuta.

Isegi, kui taotletav DP nõuaks ÜP muutmist, on vallal kohustus selgitada välja ülekaalukas

avalik huvi, mis õigustaks ÜP muutmist. ÜP ise ei ole selliseks avalikuks huviks, millega vald

peaks PlanS § 142 lg 1 rakendamisel arvestama. Vastustaja viited sellele, et elamuala

rajamisega takistatakse põllumaa kasutamist, jäävad arusaamatuks, kuna planeeringuala

seisab praegu söötis ning planeeringuga kavatsetakse põllumaa kasutusele võtta. Kaebaja

taotlusest ei tulene, et väärtuslik põllumaa tükeldataks selliselt, et seda ei saa enam

kaasaegsete põllutöömasinatega majandada. Just DP-ga kavandatav arendus võimaldab

põllumaad sihtotstarbeliselt kasutada.

DP-ga kavatsetakse luua terviklik külakogukond, mitte üksnes elamuala. Kontseptsioon

toetab mahepõllumajanduse arendamist ja looduskeskkonna säästmist. Mahepõllumajanduse

arendamine soodustab tööhõivet ja maksulaekumisi seda enam, et Harjumaa jõukamates

valdades on kasvanud nõudlus kodufarmidest pärinevate saaduste ja toodete järele. Võimalik

on arendada ka siseturismi, müües kohalikke põllumajandussaadusi ning korraldades laatu ja

muid üritusi. Positiivset mõju ei saa vaatamata uuringute puudumisele välistada. Kavas on

taastada ajalooline mõisakompleks, mis edendab muinsuskaitset. Külakeskuse rajamine koos

muuseumi, raamatukogu ja vaba aja veetmise võimalustega on sotsiaalpoliitiline eesmärk.

7. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, leides, et see on alusetu ja põhjendamata ning tuleb

jätta rahuldamata.

1) Riigikohus märkis 27.01.2010 otsuses nr 3-3-1-79-09, et isikul puudub subjektiivne õigus

nõuda, et tema DP algatamise taotlus rahuldataks, kuid tal on õigus nõuda, et haldusorgan

kaaluks õiglaselt õiguslikke hüvesid. Otsus nr 45 põhineb õiguspärastel kaalutlustel, tuginedes

kehtivale Saue valla ÜP-le, teemaplaneeringule ja kehtivale seadusandlusele. Arvestatud on

kõigi oluliste asjaoludega.

Vaidlustatud otsuses on arvestatud planeeringutaotluse muudatust. Sama ei erine ka muudetud

DP taotluse kohane hoonestusala esialgsest hoonestuslahendusest. Kaebaja muutis

planeeringulahendust tekstiliselt. Esialgses taotluses oli kavandatud rajada 5 ühesugust 5–6

magamistoaga 2-korruselist hoonet ning üks suurem kompleks köögi- ja abiruumidega ehk

kokku majutust kuni 250-le inimesele (50 igal kinnistul). Sisuliselt oli tegemist

kortermajadega, mitte üksikelamutega. Muudatusettepanekuga vähendati küll elanike arvu

ligikaudu kümnekordselt, ent see ei muutnud asjaolu, et mõlema lahenduse puhul hoonestati

kinnistud samasuguses mahus – mahus, mida antud piirkonda Saue valla ÜP-ga ette nähtud ei

ole. Vastustajale ei jäänud ebaselgeks taotlus, vaid kaebaja eesmärk: mida ta tegelikult soovib.

Vastustaja on kuulanud ära kinnistu omaniku ja piirkonna elanike seisukohad. Täiendavate

asjaolude väljaselgitamine ei oleks muutnud vastustaja lõplikku otsust, mistõttu ei pidanud

vastustaja taotluse täpsustamist vajalikuks.

Kaebajale kuuluvatel kinnistutel puudub ühisveevärk ja kanalisatsioon, hoonestusala ei jää ka

Saue valla reoveekogumisalale. Saue valla põhjavesi on nõrgalt kaitstud, mis tekitab muret

kohalikes elanikes. Kõnealune piirkond on teadlikult kavandatud ÜP-ga hajaasustusalaks. Nii

reoveejaama

kui

kanalisatsioonitorustiku

rajamine

piirkonda

on

majanduslikult

ebaotstarbekas, kuna olemasolevad elamualad paiknevad üksteisest kaugel. Mahutite

kasutamine ei ole majanduslikult soodne, kuna nende tühjendamine paakautodega on ca 3-4

korda kallim kui reoveekanalisatsiooni teenus.

3-16-1300

5(10)

Piirkonnas asuv rohevõrgustik seab täiendavad piirangud ÜP-t muutvate planeeringute

algatamiseks. Rohelise võrgustiku alal ei ole lubatud kavandada uusi hoonestusalasid ega

laiendada olemasolevaid. Erandina on lubatud rajada olemasolevate ehitiste teenindamiseks

vajalik hoonestus või hoonestamata maa puhul rajada isiklikuks otstarbeks eluasemekoht (üks

üksikelamu koos abihoonetega). Uued ehitusalad ei tohi häirida rohelise võrgustiku toimimist.

Rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele mõjuks kahtlemata häirivalt rohevõrgustiku

koridoriga

piirnevale

maa-alale

uue

elamuala

rajamine

koos

kõigi

vajalike

juurdepääsuteedega. Rohekoridor paikneb virtuaalselt suures metsaalas. Looduses pole

võimalik suunata loomade liikumist läbi koridori. Kaebaja viidatud korraldused DP

kehtestamisest rohevõrgustikuga piirnevale alale ei ole kaebaja taotlusega DP algatamiseks

võrreldavad. Viidatud korraldustes asuvad elamukrundid tiheasustusalal. Linnas asuvate

rohevõrgustike aladel on teistsugune funktsioon kui looduslikel rohealadel. Lisaks erinevad

need taimeliikide rohkuse poolest. Kaebaja viidatud planeeringud, kus maatulundusmaa, sh

põllumajandusmaa, sihtotstarve muudeti elamumaaks, asuvad täielikult või osaliselt

tiheasustusaladel, sh reoveekogumisalal ning planeeritud alade juhtotstarbeks on ÜP-s

määratud pere- ja ridaelamumaad. Sellisena on viited kehtestatud DP-tele asjakohatud ja ei

oma kaebaja taotletud planeeringuga võrreldavat seost.

2) Kaebaja taotleb ÜP-t muutva DP algatamist.

Kaebaja soovib ÜP-s määratud eesmärgist erinevat maakasutust ja ehitusõigust. Kinnistud

asuvad hajaasustusalal, millele ei ole määratud maakasutuse juhtotstarvet. Kopli kinnistu

(suurusega 32,79 ha) maakasutuse sihtotstarve on metsamaa, Tippo kinnistu (suurusega 1,49

ha) maakasutuse sihtotstarve tootmismaa. Koppelmanni kinnistu (suurusega 95,85 ha)

maakasutuse sihtotstarve on enamjaolt haritav maa, kuuludes tervikliku üle 4 ha (arvestatav

suurus põllumaa-alale, mida oleks tasuv ja mõistlik kaasajal põllumajanduslikel eesmärkidel

harida ja kasutada) suuruse põllumaa-ala koosseisu ning kuulub ühtsesse terviklikku

põllumassiivi ja on kantud PRIA registrisse (massiivi maakasutus on püsirohumaa). PRIA

jagab toetusi põllumassiividele, mitte põllumaa-aladele. Osa Koppelmanni kinnistust (ca 14

ha suurune ala) jääb ÜP kaardi kohaselt väärtuslikule niidualale. Saue valla ÜP (seletuskiri lk

15, p 7) kohaselt üle 4 ha suuruseid terviklikke põllumaa-alasid reeglina ei hoonestata. Saue

valla ÜP (seletuskirja punkt 4.3) sätestab, et hajaasustusega alal tuleb hoonete ja rajatiste

kavandamisel maksimaalselt säilitada metsa, miljööväärtuslikke maastikke ja hoonestusalasid,

väärtuslikke põllumaid ja põllumassiivide terviklikkust. Eelistatakse madalat, s.o kuni 2-

korruselist hoonestust, korterelamuid ei ehitata. Lubatud on põllumajandusliku või teenuseid

pakkuva väikeettevõtluse, kogukondliku ühistegevusega tegelemiseks vajalike hoonete

ehitamine. Elamualade ja juurdepääsuteede rajamine põllumassiividele rikub ära terviklikud

põllumassiivid ning pigem halvendab sellega ka alles jääva põllumaa-ala kasutusvõimalusi

kaasaegsete põllutöömasinatega.

Kaebaja kinnistud ei ole mõeldud arendusaladeks taotletud mahus. Kaebaja ei ole elamute

asukohti pakkunud välja selliselt, et need asuksid väljaspool põllumaad. Eskiislahenduse

kohaselt on elamualad planeeritud põllumaale.

3) ÜP-kohane hoonestamine on võimalik, hoonestades Koppelmanni ja Kopli kinnistud

projekteerimistingimuste alusel, kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest abihoonetest

koosnevate hoonete gruppidena (2–3 gruppi kahes piirkonnas), kus gruppidevaheline kaugus

õuealade vahel mõõdetuna on vähemalt 100 m. Koppelmanni kinnistu loodepoolne osa on üks

selline piirkond. Nii säilitatakse põllumassiiv ja rohevõrgustiku koridor. Kaebajal tuleb muuta

taotlust ja hoonestusmahtu oluliselt vähendada. Vastustaja pooldab Koppelmanni kinnistul

asuva mõisakompleksi taastamist, kuid seda on võimalik teha ka ÜP-t muutmata.

3-16-1300

6(10)

4) PlanS § 142 lg 1 kohaselt võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud ÜP

põhilahenduste muutmise ettepanekut. Põhjendatud vajadust hindab kaalutlusõiguse alusel

kohalik omavalitsus. Riigikohus märkis oma 19.04.2007 otsuses nr 3-3-1-12-07, et ÜP

muutmine DP-ga peaks jääma erandlikuks, näiteks ÜP kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka

ja õiguspärase erahuvi korral, kuivõrd DP koostamisel vaadatakse vaid väikest osa ÜP-ga

hõlmatud alast. Nii ei saa DP menetlemisel arvestada kogu linna või valla territooriumi

olukorda. Põhjendatud vajaduse äratundmiseks on haldusorganil planeerimismenetlusele

omaselt lai kaalutlusruum. ÜP-t muutva DP koostamise eelduseks on seega piisav avalik huvi,

st vallaelanike vajadused ja huvid, arvestades valla arengu iseärasusi. Juhindudes Riigikohtu

otsusest nr 3-3-1-12-07, peab kaebaja välja tooma avaliku huvi, mis põhjendaks ÜP-d muutva

DP olulisust ning veenaks uue ühiskondliku kokkuleppe saavutamise võimalikkuses.

Kehtestamise tõenäosuseta ÜP-t muutva DP algatamine raiskab kaebaja rahalisi ressursse ja

menetlusosaliste aega. Käesoleval juhul ei ole DP algatamise taotluses esitatud avalikku huvi

väljendavaid põhjendusi ÜP-t muutva DP vastuvõtmiseks.

5) Vastustaja on arvestanud DP-ga kaasnevaid olulisi avalikke huve. Kehtivas Harju

maakonna ja Saue valla ÜP-s saavutatud ühiskondlikud kokkulepped kajastavad avalikku

huvi, kaaludes üles kaebaja erahuvi Kopli, Koppelmanni ja Tippo kinnistute hoonestamiseks

taotletud mahus. Menetluses on põhjalikult kaalutud tingimusi ja mõjusid, mille tulemusena

on jõutud järeldusele, et menetlust pole otstarbekas jätkata, sh selgitada täpsemalt välja

keskkonnaalaseid ja sotsiaalpoliitilisi mõjusid. Avalikes huvides on väärtuslike põllumaade

säilitamine. Väärtuslikke põllumaid reeglina ei hoonestata. Väärtuslikke põllumaid

kasutatakse rahva äratoitmiseks. Väärtuslikud põllumaad on viljakad põllumaad (boniteediga

üle 40 hindepunkti) ning terviklikud põllumaa-alad suurusega üle 4 ha. Selliste maade

säilitamise olulisust rõhutavad nii teemaplaneering kui ka Saue valla ÜP. 100 ha suurune

põllumaa-ala on piisav väikeettevõtluse ja mahepõllumajanduse arendamiseks ning selle

tükeldamine või vähendamine hoone püstitamise eesmärgil ei ole mõistlik. Nimelt toimub

maaharimine mehhaniseeritult, mistõttu on oluline säilitada põllumaid võimalikult suurte

tervikutena. Hajaasustuse alal elavatel inimestel on õigus ka avarale ja privaatsele ruumile.

Kaebaja taotletud DP oleks Koppelmaa küla elanike arvu drastiliselt tõstnud. Praegu elab

hajaasustusega alal 66 elanikku, kaebaja planeeris sinna aga elamuid 250 inimesele.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Haldusmenetluse seaduse § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva

haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.

9. Otsuses nr 45 on vastustaja tuginenud PlanS § 128 lg 2 p-le 1, mille kohaselt

detailplaneeringut ei algatata, kui algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. Vastustaja on

otsuses nr 45 analüüsinud algatatavat DP-d ka PlanS § 142 lg 1 kontekstis (ÜP-d muutev DP)

ning jõudnud järeldusele, et käesoleval juhul kaalub kehtivas teemaplaneeringus ja ÜP-s

saavutatud ühiskondlikke kokkuleppeid kajastav avalik huvi üles eraomaniku erahuvi.

10. Seega on esmalt vaja selgitada, kas algatatava DP näol oli tegemist ÜP-ga ilmselges

vastuolus oleva või vähemasti ÜP põhilahendust muutva planeeringuga.

11. Kohus nõustub vastustajaga, et algatatav DP on Saue valla ÜP põhilahendust muutev ning

põhjendamatu ei ole seda käsitada Saue valla ÜP-ga vastuolus olevana, sealjuures on selline

hinnang põhjendatud ka muudetud taotluse osas. Kohus leiab, et algatatava DP lahenduse

puhul tuleb hinnata iga moodustatava kinnistu hoonestuslahendust eraldi, samuti kogu

planeeritud ala lahendust tervikuna. Seda iseäranis kaebaja avaldatu valguses, et DP-ga

kavandatakse luua terviklik külakogukond, mitte üksnes elamuala.

3-16-1300

7(10)

12. Kohus leiab, et DP alusel moodustatavate kinnistute lõikes ületab kavandatud

hoonestusmaht Saue valla ÜP-s lubatud hoonestusmahtu. ÜP seletuskirja kohaselt on

hajaasustusega alal reeglina lubatud kuni kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest

abihoonetest koosnevad hoonete grupid, sealjuures külade olemasoleva hoonestusega aladel

võib olla kuni 6 üksikelamut. Nii algses kui ka muudetud taotluses on kaebaja soovinud

rajada moodustatavatele kinnistutele hoonete gruppe kuni 6 hoonega. Kohtu hinnangul on

kaebaja eskiislahenduses põhjendamatult viidanud, et tegemist on olemasoleva hoonestatud

külaga. Asja materjalidest nähtuvalt asub Kopelmanni kinnistul küll ajalooline mõisasüda

koos abihoonetega, kuid asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et tegemist oleks muus osas

varasemalt hoonestatud alaga. Kaebaja on soovinud hoonete gruppe rajada seni hoonestamata

maa-alale (v.a mõisasüda). Seega ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ÜP seletuskirjas

nimetatud erandit 6 hoonegrupi osas laiendada kogu Kopelmanni kinnistule, mille suuruseks

on 95,85 ha.

13. Vastustaja sõnade kohaselt oli algse DP taotluse kohaselt „igale kinnistule 5-st plaanis

rajada 5 ühesugust 5-6 toaga 2-korruselist hoonet + üks suurem kompleks abiruumidega ehk

majutust kuni 250 inimesele (50 igal kinnistul)“. Sellele väitele ei leidnud kohus kinnitust

esitatud materjalidest, kuid kaebaja on seda 05.02.2016 vastuses möönnud, soovides esitatud

DP taotlust muuta (vastuse p 6, tl 18 pöördel). Sealjuures ei nähtu kohtule ühestki

dokumendist, et kaebaja oleks muudetud DP taotluses soovinud ehitusmahtusid vähendada:

kaebaja soovib 05.02.2016 vastuse kohaselt rajada planeeritavale alale 10 eluasemekohta,

kavandades jätkuvalt kuni 6 hoonega hoonete gruppe (kaebaja 13.04.2016 seisukoha p 2, tl

26). Kaebaja ei ole väitnud, et hoonete gruppe kavandatakse senisest vähem. Kaebaja on

lihtsalt avaldanud, et soovib majutusküla asemel kavandada üksikelamud ja/või talud.

Arvestades nimetatud asjaolu, ei ole kohtu hinnangul vastustajale etteheidetav varasemalt

kujundatud seisukoha muutmata jätmine, sest määrav ei ole ainuüksi see, kas rajatavaid

hooneid nimetada majutuskülaks, kortermajadeks, üksikelamuteks või taludeks, vaid

kavandatav hoonete maht kinnistul ja ning planeeritaval alal tervikuna. See info on

vastustajale vajalik DP lahenduse üle otsustamiseks, sh lahenduse vastavuse kontrollimiseks

ÜP-ga. Otsusest nr 45 nähtuvalt peab vastustaja planeeritavat arendustegevust antud piirkonda

liialt suuremahuliseks. Selles osas nõustub kohus vastustajaga. Isegi kui leida, et ühe

moodustatava kinnistu lõikes on formaalselt tegemist ÜP sõnastusega kooskõlas oleva

lahendusega, ei ole planeeritava arenduse näol, millega lisandub ÜP-s sätestatud maakasutust

muutes piirkonda 10 hoonete gruppi (ca 50 hoonet) ning külaelanike arv suureneb

märkimisväärselt, tegemist sisuliselt (faktiliselt mõjult) ÜP mõttes lubatud hajaasustuse

arendamisega. Kohtule ei nähtu ühtegi põhjust, miks sellist kahtlemata olulise mõjuga

arendust tuleks läbi viia ÜP-d muutva DP regulatsiooni järgimata jättes (sh jättes

keskkonnamõjud hindamata). Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, mis võimaldaks kohtul

veenduda, et muudetav DP lahendus oleks kooskõlas ÜP-ga. Kaebaja on hoopis väitnud, et

taotletav lahendus ei ole „vältimatus vastuolus ÜP-ga“, mistõttu võib teha järelduse, et

kaebaja on ise möönnud, et tegemist on ÜP põhilahendust muutva planeeringuga.

14. Saue valla ÜP p 7 kohaselt on ÜP eesmärgiks säilitada väärtuslik põllumaa

põllumajanduslikuks otstarbeks. Väärtuslikeks põllumaadeks on ÜP seletuskirja kohaselt

viljakad põllumaad (boniteetiga üle 40 hindepunkti) ning terviklikud põllumaa-alad suurusega

üle 4 ha. ÜP kohaselt väärtusliku põllumaa alasid reeglina ei hoonestata, põhjendatud erandi

tegemisel tuleb lähtuda ÜP seletuskirja p-s 4.3 sätestatud tingimustest ja rajatiste paigutamisel

säilitada maksimaalselt põllumaa kompaktsus ja terviklikkus. Kohus nõustub vastustajaga, et

Koppelmanni kinnistu vastab ÜP p-s 7 sätestatud väärtusliku põllumaa kriteeriumile, kuna see

on terviklik põllumaa-ala suurusega üle 4 ha. ÜP p 7 alla ei ole hõlmatud üksnes viljakad

põllumaad boniteediga üle 40 hindepunkti või sellised, mis on kantud PRIA vastavasse

3-16-1300

8(10)

registrisse, vaid ÜP-st tuleneb selgelt, et väärtuslikuks põllumaaks on mh terviklikud

põllumaa-alad suurusega üle 4 ha, mis ei pruugi olla boniteediga üle 40 hindepunkti.

Koppelmanni kinnistu jääb ÜP kaardi kohaselt terviklikule põllumaa-alale (boniteediga alla

40 hindepunkti) ning sellisele maale on hoonestuse rajamine ÜP p-st 7 tulenevalt erandlik.

Vaidlust ei ole selles, et hoonestuse rajamine Koppelmanni kinnistule muudaks ÜP-s

sätestatud maakasutust ning ei vastaks kinnistu kasutamise sihtotstarbele. Sealjuures peab

maakasutuse muutmist õigustavad erandlikud asjaolud välja tooma DP algatamise taotleja,

mitte kohalik omavalitsus. Hoonestamise lubamise erandlikuks asjaoluks ei saa olla see, et

hoonestamise käigus ei rikuta kõrgema väärtusega põllumassiive. Samuti ei saa selliseks

erandlikuks asjaoluks olla seni söötis olevate põldude kasutusele võtmine, arvestades, et suur

osa harimiskõlbulikust maaks läheks hoonete aluse või nende teenindamiseks vajaliku maana

põllumajanduslikust kasutusest välja. Samuti ei õigusta erandi tegemata jätmist ebaselgus

selles, kas taotletav planeeringulahendus tooks kaasa ebamõistlikke keskkonnariske või

halvendaks keskkonda. Nõustuda tuleb vastustajaga ka selles, et elamualade ja

juurdepääsuteede rajamine põllumassiividele rikub nende terviklikkust ja halvendab alles

jääva põllumaa-ala kasutusvõimalusi. Vaidlust ei ole selles, et Koppelmanni kinnistu muld on

põllumajanduse viljelemiseks sobilik (vt väljavõte teemaplaneeringust, tl 70 ja pöördel).

15. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja õigesti leidnud, et algatatava DP näol on tegemist Saue

valla ÜP-ga vastuolus oleva ning selle põhilahendust muutva DP-ga. PlanS § 128 lg 3

kohaselt võib algatada ka ÜP-ga vastuolus oleva DP. Sellisel juhul menetletakse planeeringut

PlanS § 142 kohaselt. Sealjuures peab taotleja esitama oma põhjendatud huvid ÜP

muutmiseks. DP koostamise algatamisest keeldumise kaalumisel peab kohalik omavalitsus

arvestama nii avalikke huve (sh valla üldplaneeringut) kui ka taotleja põhjendatud huve (nt

Riigikohtu 27.01.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p-d 13-14). Saue vald on keeldumisel tuginenud

keskkonnakaitselistele kaalutlustele (rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele mõjuks

häirivalt rohevõrgustiku koridoriga piirnevale maa-alale uue elamuala rajamine koos kõigi

juurdepääsuteedega), vastuolule kohaliku omavalitsuse arengueesmärkidega (kaebaja

kinnistutel puudub ühisveevärk ja kanalisatsioon, hoonestusala ei jää ka Saue valla

reoveekogumisalale, reoveejaama kui kanalisatsioonitorustiku rajamine piirkonda on

majanduslikult ebaotstarbekas) ning kohaliku kogukonna vastuseisule (MTÜ Koppelmaa küla

seltsi arvamus, tl 69). Tegemist on lubatavate kaalutlustega ning kohtule ei nähtu, et

vastustaja oleks ületanud kaalutlusõiguse piire. Riigikohus on 27.01.2010 otsuses nr 3-3-1-79-

09 leidnud, et ÜP-s fikseeritud keskkonnakaitselised ja muud valla säästva ning

tasakaalustatud arengu kriteeriumid on olulisteks asjaoludeks, mida vältimatult tuleb

arvestada ÜP muutmise ettepaneku ja seeläbi ka DP algatamise taotluse põhjendatuse

hindamisel (p 13).

Kohus ei näe kaalutlusvigu vastustaja seisukohas, et rohevõrgustiku toimimisele ja säilimisele

mõjuks häirivalt rohevõrgustiku koridoriga piirnevale maa-alale uue elamuala rajamine koos

kõigi vajalike juurdepääsuteedega. Nõndasamuti on usutav keskkonnaoht, mis lähtub keskse

ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumisest piirkonnas. Ilma vastavate uuringuteta jäävad

vastustaja väited paratamatult üldiseks, kuid arvestades kavandatud arenduse mahtu ja

keskkonnaõiguses kehtivat ettevaatusprintsiipi, saab vastustaja väiteid lugeda piisavalt

põhjendatuks ka vastavaid uuringuid läbi viimata. On igati usutav vastustaja kirjeldatud mõju

Koppelmanni ja Tippo kinnistut läbivale rohekoridorile, kui realiseerub kaebaja plaanitud

mahus arendustegevus. Nõndasamuti on õiguspärane tugineda Saue valla ÜP-le ning teistele

valla

arengudokumentidele,

mille

kohaselt

planeeritavale

alale

ühisveevärgi-

ja

kanalisatsiooni süsteemi ei kavandata. Keskse ühisveevärgi ja kanalisatsiooni puudumisest

lähtuvaid keskkonnariske saab pidada reaalseteks. Usutav on vastustaja väide, et nii

3-16-1300

9(10)

reoveejaama kui ka kanalisatsioonitorustiku rajamine piirkonda on majanduslikult

ebaotstarbekas, kuna elamualad paiknevad üksteisest kaugel.

ÜP väljendab laiapõhjalist kogukondlikku kokkulepet ja peab tagama valla tasakaalustatud

arengu. Muu hulgas näeb kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 37 lg 4 ette, et valla

ÜP-ga tuleb arvestada ka valla arengukava koostamisel ehk tegemist on ühe

alusdokumendiga, millel põhinevad kohaliku omavalitsuse üksuse strateegilised otsused.

Seetõttu ei saa kohus nõustuda kaebaja väitega, et ÜP ise ei ole selliseks avalikuks huviks,

millega vald peaks PlanS § 142 lg 1 rakendamisel arvestama. Igati põhjendatud on ÜP

muutmise osas tugineda ka kohaliku kogukonna arvamusele. Nähtuvalt MTÜ Koppelmaa

küla seltsi arvamusest ei toeta kohalik kogukond arendustegevust kaebaja soovitud mahus.

16. DP-ga ÜP muutmine saab olla vaid erandlik (Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12,

p 20 ja seal viidatud varasem praktika). Selle vastu, et DP koostatakse vastavuses ÜP-ga ja

ÜP-s kavandatu elluviimiseks, esineb kaalukas avalik huvi. Eraõiguslikust isikust maaomanik

või arendaja peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud ÜP-ga ning asjaoluga, et

ÜP-d mõjuva põhjuseta ei muudeta (vt Riigikohtu 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22).

Olukorras, kus haldusorgan leiab juba DP algatamise taotluse läbivaatamisel, et taotletud DP-

d ei kehtestataks selle vastuolu tõttu ÜP-ga, ei ole alust algatada ka DP koostamise menetlust.

Eesmärgipäratu planeerimismenetlus koormaks oluliselt nii haldusorganit ennast kui ka teisi

menetlusosalisi (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 04.07.2015 otsus nr 3-13-70067, p 9 ja seal

viidatud praktika).

17. Vastustaja kaalutlusvea puudumist kinnitab täiendavalt asjaolu, et vastustaja on kahel

korral andnud kaebajale võimaluse valla keelduvatele seisukohtadele vastuväiteid esitada, sh

on 29.02.2016 toimunud kohtumine Saue valla ja kaebaja esindajate osavõtul, mille käigus

selgitas vastustaja, millistel tingimustel oleks võimalik Koppelmanni, Kopli ja Tippo

kinnistute ÜP kohane hoonestamine. Vastustaja pakkus lubatavat hoonestustihedust ning

muid olulisi asjaolusid silmas pidades välja võimaluse hoonestada Koppelmanni ja Kopli

kinnistu projekteerimistingimuste alusel kolmest üksikelamust ja juurdekuuluvatest

abihoonetest koosnevate hoonete gruppidena (kokku 2-3 gruppi kahes piirkonnas), kus

gruppidevaheline kaugus õuealade vahel mõõdetuna on vähemalt 100 m. On ilmne (mida

tõendab ka kaebuse esitamine), et kaebaja ei ole huvitatud ala hoonestamisest valla poolt

aktsepteeritud mahus, vaid soovib hoonestust mahus, mis ületab tunduvalt valla poolt

pakutavat. Kaebaja väide, et muudetud planeeringulahendus ei erine oluliselt valla pakutud

lahendusest, on põhistamata. Kaebaja on ka leidnud, et eskiislahenduse muutmata jätmine ei

või olla DP algatamata jätmist välistavaks asjaoluks ning DP tulnuks algatada igal juhul, et

leida kõiki osapooli rahuldav lahendus. Kohus märgib, et eskiislahenduse muutmata jätmine

iseenesest ei ole olnud põhjuseks DP algatamisest keeldumisele, vaid asjaolu, et kaebaja ei ole

esitanud vastustajale andmeid selle kohta, et kavandab algselt planeeritud hoonestusmahtu

vähendada. Sellest tulenevalt tegi vastustaja põhjendatud järelduse, et kaebaja soovitud

hoonestusmaht ei ole muutunud. Kuivõrd taotleja ja valla visioon kõnealuse piirkonna

arendamise võimalusest lahknevad olulisel määral, ei oleks kohtu hinnangul võimalik kaebaja

eesmärgi saavutamine planeeringulahenduse täiendava täpsustamise või korrigeerimise

kaudu. Veelgi enam, arvestades, et kaebajal ei ole subjektiivset õigust, et tema taotletud DP

algatatakse, ei saa tal olla ka ootust, et ta saab DP algatamise taotlust lõpmatult muuta. Kohus

märgib täiendavalt, et planeerimismenetlus algab DP algatamisega ning selleks ajaks peab

hoonestuse maht juba paigas olema, kuigi detailse eskiislahenduse nõudmine pole

põhjendatud. Põhjendamatud on siinjuures etteheited vastustajale uurimiskohustuse rikkumise

kohta, kuna kaebajal oli mitu korda enne lõpliku otsuse tegemist võimalus oma positsioone

selgitada. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, mis võiks tingida ÜP muutmise

vajaduse lähtuvalt kaebaja legitiimsetest huvidest, mis oleksid kaalukamad avalikust huvist

3-16-1300

10(10)

ÜP kehtima jäämise suhtes. Seega on vastustaja otsus õiguspärane ega riiva kaebaja õigusi

ebaproportsionaalselt, samuti ei ole selle andmisel rikutud menetlusnorme.

18. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja viidatud korraldused DP kehtestamisest

rohevõrgustikuga piirnevale alale Saue vallas ei ole võrreldavad kaebaja taotlusega.

Nimetatud korraldustes (vt tl 71–78) kajastatud elamukrundid asuvad tiheasustusaladel.

Kohus nõustub vastustajaga, et linnas asuvate rohevõrgustike aladel on teistsugune funktsioon

kui looduslikel rohealadel. Samuti nähtub vastustaja edastatud korraldustest, et kaebaja

viidatud planeeringud, kus maatulundusmaa, sh põllumajandusmaa, sihtotstarve muudeti

elamumaaks, asuvad täielikult või osaliselt tiheasustusaladel, sh reoveekogumisalal ning

planeeritud alade juhtotstarbeks on ÜP-s määratud pere- ja ridaelamumaad. Sellisena on viited

kehtestatud DP-tele tõepoolest asjakohatud ja ei oma kaebaja taotletud planeeringuga

võrreldavat seost.

19. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta kaebus rahuldamata.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja

menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Kuna vastustajad ei ole kaebajalt menetluskulude

väljamõistmist taotlenud ega kohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud,

jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee

Kohtunik