3-15-3130/84 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

Jõhvi kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

3-15-3130

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

20.juuni 2016

Kohtunik

Ülle Polluks

Kohtuasi

Osaühing IV INVEST DEVELOPMENT kaebus Narva-

Jõesuu linna vastu

Menetlusvorm

Menetlusosalised

kirjalik menetlus

Kaebuse esitaja Osaühing IV INVEST DEVELOPMENT,

esindaja Julia Tuštšenko

Vastustaja Narva-Jõesuu linn

Kaasatud haldusorganid Ida- Viru maavanem ja Maa-amet

Resolutsioon

1. Kaebus rahuldada osaliselt.

2. Tühistada

Narva-Jõesuu

Linnavolikogu

27.06.2012 otsus nr 112 ja Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldus nr 345.

3. Kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme

kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates

sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste

kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks

vajalikud eeltoimingud, kohustades linnavalitsust

tegema MaaRS § 6 lõikes 31 sätestatud maa

ostueesõigusega

erastamise

eeltoimingud:

määrata J. Poska tn 96 asuva lagunenud ja

kasutusest

väljalangenud

ümbrust

või

maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

omanikule

OÜ-le IV Invest Development

parklaehitiste kompleksi korda tegemiseks

vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste

kompleksi teenindamiseks vajalik maa, mida

ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise

korda tegemist ja MaaRS § 21 lõikes 5 sätestatud

maavanema loa saamist.

4. Kohustada Narva-Jõesuu linna kandma kaebajale

kuuluvad ehitised ehitisregistrisse, muus osas jääb

kaebus rahuldamata.

5. Jätta menetluskulu poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada kohtuotsusele apellatsioon

vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavaks tegemisest ehk hiljemalt 20.07.2016. Kui

apellant ei taotle kaebuse lahendamist istungil, võib

ringkonnakohus apellatsiooni lahendada kirjalikus

menetluses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK, PÕHJENDUSED

1. Kaebaja OÜ IV Invest Development (registrikood 11129843, esindaja (juhatuse liige)

Julia Tuštšenko) esitas 31.12.2015 Tartu Halduskohtule kaebuse( tl 1 jj, köide III),

paludes tuvastada, et kaebaja 28.09.2005 maa ostueesõigusega erastamise avalduses on

märgitud erastatava maa ebaõige suurus 53,6 m² ja et erastatava maa õigeks suuruseks on

12 441 m² ning kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates sooritama Narva-Jõesuus J. Poska tn 96 asuva parklakompleksi maa

ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud. Tartu Halduskohus võttis

06.01.2016 määrusega haldusasjas nr 3-15-3241 kaebuse menetlusse (tl 20-21, köide IV),

määras vastustajaks Narva-Jõesuu linna ning kaasas menetlusse arvamuse andmiseks

haldusorganina Maa-ameti. Sama määrusega liitis kohus haldusasja nr 3-15-3241

haldusasjaga nr 3-15-3130, lugedes haldusasja nr 3-15-3130. Varasemalt on halduskohus

17.09.2013 määrusega liitnud haldusasjad nr 3-12-1639 ja nr 3-13-661 (tl 83-84, köide

II), lugedes haldusasja nr 3-13-661 ning 15.12.2015 määrusega liitnud haldusasjad nr 3-

13-661 ja nr 3-15-3130, lugedes haldusasja nr 3-15-3130. (tl 138-139, köide II)

2. Haldusasja materjalidest nähtuvalt koostas ja tõestas Jõhvi notar Tatjana Boitsova

22.08.2005 hoone müügilepingu (tl 7 jj köide I)(notari ametitoimingute raamatu reg nr

6826), mille kohaselt OÜ IV Invest Development omandas Narva-Jõesuus aadressil J.

Poska tn 96 asuva autoparkla hoone (ehitusregistri koodiga 118010174, suletud

netopinnaga 53,6 m²) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Ehitisregistri andmetel

võeti J. Poska tn 96 asuv ehitis kasutusele 1994. aastal ning ehitusprojekti kohaselt on

autoparkla mahutavuseks 200 kohta. Kaebaja väitel kuuluvad talle peale J. Poska tn 96

asuva autoparkla hoone ka samas asuvad muud ehitised, s.o paekivist kattega

parkimisplats pindalaga 5319,1 m², piirdeaed pindalaga 310,0 m² ja sadevee

kogumiskaev, mis koos autoparkla hoonega moodustavad tervikliku parklaehitiste

kompleksi.

3. Kaebaja esitas 28.09.2005 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele maa ostueesõigusega

erastamise avalduse (tl 15 köide III), milles soovis erastada maad asukohaga J. Poska tn

96 ligikaudse suurusega 53,6 m² ja sihtotstarbega ärimaa. Avalduses on märgitud, et

ehitised on omandatud 22.08.2005 hoone müügilepingu alusel OÜ-lt Nipet-Näpet.

Erastatava maa suuruse osas selgitab kaebaja, et hoone juurde ehitusaluse pinnaga 53,6

m² ei ole võimalik erastada maad suuruses 53,6 m² ning tegemist on ilmselge veaga.

Kaebaja väitel abistas avalduse koostamisel teda linnavalitsuse ametnik, kelle juhiste

järgi märkis kaebaja erastatava maa suuruseks 53,6 m².

4. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 19.08.2008 korraldusega nr 237 määrati J. Poska tn 96

asuva ehitise korda tegemiseks tähtaeg hiljemalt 01.09.2009.

5. Linnavalitsuse 02.02.2010 korraldusega nr 18 “Maa Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu

ostueesõigusega erastamisest keeldumine” keelduti maareformi seaduse (edaspidi

MaaRS) § 6 lõigete 3 ja 3¹ ning kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi

KOKS) § 30 lõike 1 punkti 3 alusel OÜ-le Invest Development maa ostueesõigusega

erastamisest aadressil J. Poska tn 96 (tl 25 köide (III). Kaebaja esitas 15.03.2010 Tartu

Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 02.02.2010 korralduse nr 18

tühistamiseks ja maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute sooritamiseks

kohustamise nõudes (haldusasi nr 3-10-652).

6. Kaebaja ja Narva-Jõesuu Linnavalitsus sõlmisid 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10-652

kompromissi, mille Tartu Halduskohus kinnitas 10.08.2010 määrusega. Kompromissi

kohaselt kohustus omanik ehitise aadressil J. Poska tn 96 korda tegema hiljemalt

31.12.2011. Kompromiss kohustas kaebajat tegema ehitis korda selliselt, et selle

arhitektuurne lahendus vastaks olemasolevale ehitusprojektile, tingimusel, et ehitise

valmidusaste on hiljemalt 01.05.2011 vähemalt 70%.

7.

17.05.2011 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 119 “Narva-Jõesuu linna J.

Poska tn 96 autoparkla hoone teenindamiseks vajaliku maa ja sihtotstarbe määramine”,

millega määras J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone teenindamiseks vajaliku maa

suuruseks 274 m² ja sihtotstarbeks ärimaa (002; Ä) (tl 23 köide IV). Kaebaja esitas

13.07.2012 Tartu Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011

korralduse nr 119 tühistamiseks põhjendustel, et korralduse andmisel on rikutud ehitise

teenindamiseks vajaliku maa määramise nõudeid (haldusasi nr 3-12-1486).

8. Tartu Halduskohus tühistas 21.03.2013 otsusega haldusasjas nr 3-12-1486 Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse 17.05.2011 korralduse nr 119. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on

linnavalitsuse korraldus nr 119 antud MaaRS § 6 lõike 3¹ ja 10.08.2010 haldusasjas nr 3-

10-652 kinnitatud kompromissi alusel, kuid ei vasta neis kummaski määratud nõuetele,

sest ehitise teenindamiseks vajalik maa on määratud seaduses nõutust hiljem ja

kompromissis kokku lepitust varem.

9. Narva-Jõesuu Linnavolikogu võttis 27.06.2012 vastu otsuse nr 112 “Jaan Poska 96,

Narva-Jõesuu sundvõõrandamise taotluse esitamine”, millega otsustati “taotleda

vallasvara asukohaga Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu (ehitisregistri kood 118010174,

vallasvara nimetus – autoparkla hoone (lagunenud), ehitise staatus – kasutusest maas,

omanik OÜ IV Invest Development, reg kood 11129843, asukoht A.Lauteri 7-12,

Tallinn, 10145) sundvõõrandamist Narva-Jõesuu linna kasuks ümbrust tunduvalt

kahjustava ehitise kõrvaldamiseks, kuna omanik ei ole seda tähtajaks korda teinud

(kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p 8).” (tl 21 köide I) Otsuse kohaselt

esitatakse sundvõõrandamise taotlus Siseministeeriumile vastavalt kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 11 lõigetele 1 ja 3 ning otsuse koopia

edastatakse ka OÜ-le IV Invest Development. Sundvõõrandamise kavatsust põhjendas

linnavolikogu asjaoludega, et Narva-Jõesuu linn täitis oma kompromissist tulenevad

kohustused täies ulatuses, kuid OÜ IV Invest Development ei ole autoparkla hoonet

tähtajaks korda teinud, vaid asus ehitise akna- ja ukseavasid sulgema tellistega, mis on

vastuolus kompromissiga. Kaebaja väitel toimetati talle linnavolikogu otsus nr 112 kätte

haldusasja 3-12-1486 menetluses 05.07.2012.

10. Kaebaja esitas 06.08.2012 Tartu Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavolikogu

27.06.2012 otsuse nr 112 tühistamiseks (haldusasi nr 3-12-1639 , tl 1 jj köide I)

põhjendustel, et otsuse vastu võtmisel on rikutud ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramise nõudeid, nimelt, ei olnud määratud kaebajale kuuluvate ehitiste

teenindamiseks vajalikku maad piisavas koguses, mis tagaks ehitiste sihtotstarbelise

kasutamise ning mille tagajärjel asuvad need ehitised võõral maal. Kaebaja oli

seisukohal, et linnavolikogu ei ole käsitlenud kaebajale kuuluvat autoparkla ehitisi ühtse

kompleksina ega määranud parkimisplatsi ja piirdeaia osas kordategemise või

kõrvaldamise tähtaega, samuti ei ole parkimisplatsi ega piirdeaja osas läbi viidud

tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitiste sundvõõrandamist KASVS § 3 lõike

1 punktis 8 sätestatu alusel. Kuna linnavolikogu otsus sundvõõrandamise taotlemise

kohta on langetatud ilma, et kohalik omavalitsus oleks kaebajale kuuluvate ülejäänud

ehitiste seisukorda hinnanud ning nende kordategemise või kõrvaldamise osas seisukohta

võtnud, on sundvõõrandamise taotlemise menetlus toimunud oluliste puudustega.

11. OÜ IV Invest Development esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele 25.06.2012 ja

18.10.2012 taotlused autoparkla kompleksi kuuluvatele ehitistele kasutusloa andmiseks.

Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldusega nr 345 “Kasutusloa

väljastamise menetluse peatamine - paekivikattega parkla, kogumiskaev, paekivist

piirdeaed ja sõidutee Jaan Poska 96 Narva-Jõesuu” peatati kaebaja kasutusloa taotluse

menetlemine kuni kohtumenetluste lõpetamiseni haldusasjades nr 3-12-1486 ja 3-12-

1639.

12. Kaebaja esitas 22.03.2013 Tartu Halduskohtule tühistamiskaebuse Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldusele nr 345 (haldusasi nr 3-13-661 tl 1 jj, köide I).

Kohus peatas 04.11.2013 määrusega haldusasja menetluse kuni OÜ IV Invest

Development omandiõiguse tuvastamise lahendi jõustumiseni maakohtus.

13. Viru Maakohus kinnitas 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kompromissi

OÜ IV Invest Development ja Narva-Jõesuu linna vahel alljärgnevalt Narva-Jõesuu linn

tunnistab, et aadressil J. Poska tn 96 paiknevad ja ehitisregistrisse kandmata ehitised, s.o

piirdeaed, sadevee kogumiskaev ja parkimisplats, on OÜ IV Invest Development

omandis OÜ IV Invest Development ja OÜ Nipet-Näpet vahel 22.08.2005 sõlmitud

hoone müügilepingu alusel. Narva-Jõesuu linn tunnistab OÜ IV Invest Development

omandiõigust paekivist piirdeaiale pindalaga 310 m2, paekivist parkimisplatsile suurusega

5319,1 m2 ja sadevee kogumiskaevule. Määrus jõustus 26.07.2015.

14. Kaebaja esitas 13.10.2015 (haldusasja nr 3-13-661 menetluse peatamise ajal) Tartu

Halduskohtule kohustamiskaebuse, et Narva-Jõesuu linn kannaks kaebajale kuuluvad

ehitised ehitisregistrisse (haldusasi nr 3-15-3130, tl 1 jj, köide IV).

15. Halduskohus uuendas 15.12.2015 määrusega haldusasjas nr 3-13-661 menetluse ja liitis

15.12.2015 määrusega haldusasjas nr 3-15-3130 haldusasjad ühte menetlusse lugedes

haldusasja nr 3-15-3130.

16. Kaebaja esitas 31.12.2015 Tartu Halduskohtule tuvastamis- ja kohustamiskaebuse Narva-

Jõesuu Linnavalitsuse vastu seoses erastatava maa suurusega ning erastamiseks vajalike

eeltoimingute tegemiseks (haldusasi nr 3-15-3241 tl 1 jj, köide III). Halduskohus liitis

haldusasjad ühte menetlusse nr 3-15-3130 ning kaasas menetlusse arvamuse andmiseks

haldusorganina ka Maa-ameti. Kirjeldatu alusel kaebaja palub kohustada Narva-Jõesuu

Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn

96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud

eeltoimingud; tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012. a otsus nr 112 täielikult

või kindlaks teha otsuse tühisus; tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012. a

korraldus nr 345 täielikult; kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kandma OÜ-le IV

Invest Development kuuluvad ehitised ehitisregistrisse ning jätta menetluskulud

(riigilõiv) vastustajate kanda.

17. Vastustaja Narva-Jõesuu linn leiab, et kaebaja taotleb halduskohtult 14.10.2015.a

esitatud kaebuse muutmise avalduses ja ettepankus kompromissiks esiteks Narva-Jõesuu

Linnavolikogu (edaspidi vastustaja 1) 27.06.2012.a otsuse nr 112 (sundvõõrandamise

taotluse esitamine) täielikku tühistamist või tühisuse kindlakstegemist, teiseks Narva-

Jõesuu Linnavalitsuse (edaspidi vastustaja 2) 06.11.2012.a korralduse nr 345 (kasutusloa

väljastamise menetluse peatamine) täielikku tühistamist ja kolmandaks Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse kohustamist kandma OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised

ehitisregistrisse. (tl 52 jj, köide IV)

31.12.2015.a esitatud kaebuses taotleb kaebaja halduskohtult Narva-Jõesuu

Linnavalitsuse kohustamist maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute

sooritamiseks kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest, sh tuvastada, et kaebaja

28.09.2005.a maa ostueesõigusega erastamise avalduses on märgitud erastatava maa

ebaõige suurus 53,6 m2, ning et erastatava maa õigeks suuruseks on 12 441 m2.

29.02.2016.a esitasid vastustajad kirjaliku vastuse kaebustele. Vastuses asuti seisukohale,

et kaebused Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012.a otsuse nr 112 täielikuks

tühistamiseks või tühisuse kindlakstegemiseks,

Narva-Jõesuu Linnavalitsuse

06.11.2012.a korralduse nr 345 täielikuks tühistamiseks ja Narva-Jõesuu Linnavalitsuse

kohustamiseks kandma OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised ehitisregistrisse

tuleb jätta rahuldamata.(tl 52 jj, köide IV) Kaebajale tuleb tagastada läbivaatamatult

kaebus 28.09.2015.a maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa

ebaõige suuruse tuvastamise kohta ja menetlus kaebuses Narva-Jõesuu Linnavalitsuse

kohustamiseks maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute sooritamiseks

kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb lõpetada.

18. 01.03.2016.a kohtumäärusega tegi kohus pooltele ettepaneku antud vaidluse

kohtuväliseks lõpetamiseks või kompromissi sõlmimiseks kuni 04.04.2016.a

Vastustajad jagavad Maa-ameti 29.02.2016.a kirjalikus arvamuses (tl 56 jj köide IV)

esitatud seisukohti ja nende põhjendusi, kuid vaatamata sellele ei pea nad võimalikuks

kaebajaga asja kohtuväliselt lahendada või sõlmida kompromiss. Kaebaja ja vastustaja 2

on asjas tegelikult ühel korral juba varasemalt kompromissi sõlminud ja see ei toonud

kaasa õigusrahu, vaid tekitas poolte vahel uusi vaidlusi. Nimelt sõlmisid kaebaja ning

Narva-Jõesuu Linnavalitsus 04.08.2010.a haldusasjas nr 3-10-652 kompromissi, mille

Tartu Halduskohus kinnitas 10.08.2010.a määrusega. Kompromissi kohaselt kohustus

kaebaja ehitise aadressil J. Poska tn 96 korda tegema hiljemalt 31.12.2011.a tingimustel,

et korda tehtava ehitise arhitektuurne lahendus peab vastama olemasolevale

ehitisprojektile ning korrastatud ehitise valmidustase peab hiljemalt 01.05.2011 olema

vähemalt 70%. Linnavalitsus kohustus mitte takistama omanikul ehitise korrastamise

protsessi, tegutsedes seadusandluse raamides. Samuti kohustus linnavalitsus edastama

omanikule kogu informatsiooni J. Poska tn 96 asuva maatüki kohta, mis mõjutaks

oluliselt kompromissi täitmist, kusjuures see ei vabasta omanikku kohustusest kõikide

vajalike lubade taotlemisest ja muude hoone korda tegemiseks vajalike kooskõlastuste

saamist. Linnavalitsus kohustus 20 päeva jooksul pärast kompromissi allkirjastamist

tunnistama kehtetuks 02.02.2010 korralduse nr 18. Samuti kohustus linnavalitsus 20

päeva jooksul pärast kompromissi allkirjastamist andma välja haldusakti ehitise

korrastamise tähtaja määramiseks vastavalt MaaRS § 6 lõikele 3¹ ning 30 päeva jooksul

pärast omaniku poolt ehitise korda tegemise kohustuste täitmist andma välja haldusakti

ehitisele teenindamiseks maa määramiseks, milleks on ehitise alune ning ehitist

ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise

kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, mida omanikul

on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.

19. Maa-amet on asjas õigesti märkinud, et tegelikult tuli kaebajal linnavalitsuse

06.12.2006.a korraldusest nr 369 tulenev ehitise avatäidete ja juurdepääsude sulgemise

kohustus täita hiljemalt 15.12.2006.a, kuid seda nõuet hakkas kaebaja täitma alles

02.05.2011. Selleks ajaks kehtis poolte vahel aga juba 10.08.2010.a kohtumäärusega

haldusasjas nr 3-10-652 kinnitatud kompromiss, mis kohustas kaebajat tegema ehitis

korda selliselt, et selle arhitektuurne lahendus vastaks olemasolevale ehitusprojektile,

tingimusel, et ehitise valmidusaste on hiljemalt 01.05.2011.a vähemalt 70%. Seega, kui

kaebaja alles päev hiljem alustas avatäidete ja juurdepääsude sulgemist telliskividega, oli

kompromissist tulenev tähtaeg selleks ajaks juba ammu möödunud. Maa-amet märgib

õigesti, et avatäidete ja juurdepääsude sulgemine telliskividega ei olnud kompromissist

tulenevalt asjakohane tegevus, sest selleks ajaks pidi kaebaja olema taganud juba ehitise

70%-lise valmidusastme. Puutuvalt erastatava maa võimalikust suurusest märgib Maa-

amet õigesti, et halduskohus ei saa rahuldada kaebuses esitatud nõuet, tuvastada

erastatava maa õige suurusena 12 441 m², sest kohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure

teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile

diskretsiooni kasutades määrab.

20. Vastustajad jagavad Maa-ameti seisukohta, et kaebajale ehitiste kompleksi juurde

erastatava maa võimaliku suuruse juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse

pindalaks on graafiliselt arvutatuna 6 670 m2 (vt Maa-ameti seisukohti arvamuse

punktides 49-52). Seega ei ole ka seetõttu kaebajaga võimalik kompromissi sõlmida, sest

kaebaja arvates tuleb talle maad erastada 12 441 m2.

21. Ka on nii Maa-amet kui ka vastustajad õigel seisukohal, et ehitiste kompleksi

teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostueesõigusega erastamine saab kõne

alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi kuuluvad ehitised vastavad MaaRS

§ 6 lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on sihtotstarbeliselt kasutatavad. Seega on

kaebajale maa ostueesõigusega erastamise viimane ja seni täitmata eeldus, et ehitised

vastaksid MaaRS § 6 lg-s 3 nimetatud ehitise tunnustele ning ei ole käsitatavad MaaRS §

6 lg-s 3¹ nimetatud ajutiste hoonete või rajatistena ega lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. Maa-amet

märgib õigesti, et MaaRS § 6 lg-te 3 ja 31 grammatilisel tõlgendamisel saab asuda vaid

ühesele seisukohale, et hoone või rajatisena saab käsitada ikkagi üksnes sellist ehitist, mis

inimtegevuse, s.o eesmärgipäraste, konkreetse objekti valmistamisele suunatud

toimingute, tulemusena on valminud hoone või rajatisena ning on kasutatav selleks

ettenähtud otstarbel ja ka on sihtotstarbelises kasutuses, mitte ei ole selleks muutunud

loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või vandalismi tagajärjel.

22. Õige on Maa-ameti seisukoht, et 2015. aasta detsembris kaebaja poolt tellitud AS-i Vant

poolt läbi viidud ekspertiisi põhjal (kaebaja tõend lisas nr 19, tl 31 jj köide IV) ei saa

teha järeldust, et parklahoone oleks korda tehtud. Ekspertiis sisaldab fotosid, millelt

nähtub, et parklahoone sisse- ja väljapääsud ning aknaavad on kinni müüritud või muul

viisil suletud, mis tähendab, et hoonet ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega,

hoone võib küll olla konserveeritud ning ohutu, kuid see ei ole valmis tavapäraseks ja

otstarbekohaseks kasutamiseks, s.t et hoonet ei saa lugeda korda tehtuks MaaRS § 6 lg 31

tähenduses ja hoone ei vasta MaaRS § 6 lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustele. Ilmselt on ka

selles osas kaebaja ja vastustajate seisukohad kardinaalselt lahknevad ning kokkuleppe

saavutamine võimatu. Lähtudes eeltoodust on vastustajad seisukohal, et asja ei ole

võimalik lahendada kohtuväliselt või kompromissiga.

23. Kaasatud haldusorganid Ida- Viru maavanem esitas 14.05.2013 vastuse haldusasjas

3-13-661, milles palus jätta kaebus rahuldamata (vt. tl 47-50, köide II).

24. Maa-amet esitas 29.02.2016 asjas põhjaliku arvamuse (tl 57 jj köide IV), leides, et

kogutud materjalidest nähtuvalt vaidlevad pooled juba enam kümme aastat nii

kohtuväliselt kui ka kohtumenetluses (kohtuasjad nr 3-06-1799, 3-10-652, 3-12-1486, 3-

12-1639, 3-13-661, 2-14-56565, 3-15-3130, 3-15-3241). MaaRS § 38 lõige 3 sätestab, et

§-s 2 (Maareformi eesmärk) sätestatud eesmärgi saavutamiseks ning §-s 3 (Maareformi

sisu) sätestatud ülesannete täitmiseks võib Maa-amet korraldada ka erastatava maa

väljaselgitamist.

25. Kogutud materjalide kohaselt moodustavad aadressil J. Poska tn 96 paikevad

autoparkla hoone, paekivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats

suurusega 5319,1 m² ja sadevee kogumiskaev tervikliku parklaehitiste kompleksi. Ka-

tastrikaardilt nähtuvalt piirneb paekivist piirdeaiaga ümbritsetud maa-ala idas Kalda täna-

vaga (tee nr 5130010; laius 10 m; kruuskattega tänav; ETAK ID 5157868; katastriüksus

moodustamata). Põhjas jääb paekivist piirdeaia ja Kalda tänava vahele ca 30 m laiune re-

formimata maa ning lõunas jääb piirdeaia ja J. Poska tänava (Narva - Narva-Jõesuu -

Hiiemetsa tugimaantee nr 91; laius 11 m; püsikattega põhitänav; ETAK ID 5155447; ka-

tastriüksus moodustamata) vahele ca 25 m laiune reformimata maa. Paekivist piirdeaed

piirneb läänes samuti reformimata maaga. Seega piirneb parklaehitiste kompleks kõigist

külgedest reformimata maaga. Võttes aluseks eeltoodud volitusnormid ja katastrikaardilt

nähtuva situatsiooni ning Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-

56565 kinnitatud kompromissi lisadeks 1-3 olevad plaanid, koostas Maa-ameti maarefor-

mi osakonna peaspetsialist Maire Tomson katastrikaardi aluskaardina kasutataval 2013.

aasta ortofotol J. Poska tn 96 asuva parkalehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa

kohta selgitava joonise, mis võiks olla vaidlusaluse küsimuse lahendamise üheks võima-

likuks variandiks (vt 2013. aasta ortofotot J. Poska tn 96 kohta, tl 62 pöördel).

26. Selgitava joonise koostamisel on aluseks võetud situatsioon looduses, s.o paekivist

piirdeaed ja Kalda tänav. J. Poska tn 96 asuva ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku

maa piiride väljaselgitamisel on põhjas, läänes ja lõunas lähtutud piirdeaia välisservast

ning idas kulgeb piir Kalda tänava teljest 5 m lääne pool tänava serval.

27. Selgitaval joonisel sellisena kujutatud ringpiiri sisse jäävad kõik OÜ-le IV Invest De-

velopment kuuluvad ehitised, s.o nii parklahoone suletud netopinnaga 53,6 m², paekivist

piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats suurusega 5319,1 m² kui ka

sadevee kogumiskaev. Selgitaval joonisel helerohelise viirutusega tähistatud maaüksuse

idapiiri pikkuseks on ca 108 m, põhjapiiri pikkuseks ca 62 m, läänepiiri pikkuseks ca 106

m ja lõunapiiri pikkuseks ca 63 m ning maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna ca

6670 m².

28. Selgitaval joonisel helerohelise viirutusega tähistatud maaüksuse piirid, kuju ja

paiknemine vastavad MaaRS § 6 lõikes 33 ja Määrusega nr 144 kinnitatud korras sä-

testatud nõuetele, mille kohaselt määratakse ehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks

maaks maakorralduse nõuetega kooskõlas olev ehitiste alune ning ehitisi ümbritsev vä-

him tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste sihtotstarbelise kasutamise, hool-

damise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füü-

silise säilimise.

29. Selgitaval joonisel kujutatud maaüksuse piirid võivad olla vaidlusaluse küsimuse

lahendamise üheks võimalikuks variandiks, kuid ei ole kohalikule omavalitsusele sidu-

vad. Ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostueesõigusega

erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi kuuluvad

ehitised vastavad MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on sihtotstarbeli-

selt kasutatavad. Kaebajale ehitiste kompleksi juurde erastatava maa võimaliku suuruse

juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna 6

670 m2 (vt Maa-ameti seisukohti arvamuse punktides 49-52).

30. Maa-amet leiab, et kaebuse saab osaliselt rahuldada. Kuivõrd ehitise teenin-

damiseks vajaliku maa määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses, siis ei oma OÜ

IV Invest Development poolt 28.09.2005 esitatud maa ostueesõigusega erastamise aval-

duses märgitud erastatava maa suurus 53,6 m² ega ka 31.12.2015 kaebuse nõudena esita-

tud erastatava maa väidetav “õige” suurus 12 441 m² asja lahendamisel mingit tähtsust.

Samuti ei saa halduskohus rahuldada kaebuses esitatud nõuet, tuvastada erastatava maa

õige suurusena 12 441 m², sest kohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure teenin-

damiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni

kasutades määrab.

31. Narva-Jõesuu Linnavalitsus on määranud mitmeid tähtaegu autoparkla hoone

korda tegemiseks. Viimane tähtaeg on kindlaks määratud 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10-

652 sõlmitud kompromissiga, mille kohaselt pidi kaebaja parklahoone korda tegema hil-

jemalt 31.12.2011.

Nimetatud tähtpäevaks kaebaja ehitist korda ei teinud.

32. See nähtub selgelt ka linnavalitsuse ametnike poolt haldusasja nr 3-12-1486

raames 23.10.2012 teostatud J. Poska tn 96 asuva ehitise ülevaatuse kohta koostatud ak-

tist ja sellele lisatud fotodelt (tl 59 jj, köide II) (Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.06.2013

vastuse nr 21.2-5/5-3 haldusasjas nr 3-13-661). Kompromissiga haldusasjas nr 3-10-652

sai kokku leppida ja lepitigi kokku vaid autoparkla hoone korda tegemises, kuna jätkuvalt

vaieldi teiste ehitiste omandiõiguse üle. Alles Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsi-

viilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissiga tunnustas Narva-Jõesuu linn OÜ IV

Invest Development omandiõigust ka teistele rajatistele (parkimisplatsile, piirdeaiale ning

sadevee kogumiskaevule).

33. Seega ei saa Narva-Jõesuu Linnavalitsus väita, et on andnud tähtaja kõikide OÜ-le

IV Invest Development kuuluvate ehitiste korda tegemiseks. Kuivõrd uute asjaolude

valguses on tegemist parklaehitiste kompleksiga, siis oleks linnavalitsus pidanud andma

uue tähtaja kõigi parklaehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.

34. Seega ei oma käesoleval ajal enam tähtsust, kas autoparkla hoone on tähtaegselt

nõuetekohaselt korda tehtud või mitte ning linnal puudub mistahes mõistlik põhjendus ja

ka õigus parklaehitiste kompleksi kuuluvat ühte ehitist sundvõõrandada. Maa-amet on

seisukohal, et haldusasjas nr 3-12-1639 esitatud nõue, tühistada Narva-Jõesuu Linna-

volikogu 27.06.2012 otsus nr 112, tuleb rahuldada.

35. Maa-amet on seisukohal, et 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, kohustada Narva-

Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J.

Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud

eeltoimingud, on võimalik rahuldada, kohustades linnavalitsust tegema MaaRS § 6 lõikes

31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J. Poska tn 96 asuva

lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate

ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda tege-

miseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vaja-

lik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja MaaRS

§ 21 lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist.

KOHTU PÕHJENDUSED

36. Kaebaja OÜ IV Invest Development vaidluste esemeks Narva- Jõesuu linnaga on

olnud nii parklaehitiste kompleksi omandiõigus kui ka maa ostueesõigusega erastamise

seisukohalt olulist tähtsust omavad faktilised asjaolud. Kui kaebajale kuuluvate ehitiste

omandiõiguse küsimus on tänaseks lahendatud, siis on põhiküsimustena jätkuvalt vai-

dluse all (a) kui suurt ehitiste teenindamiseks vajalikku maad on kaebajal õigus ostuees-

õigusega erastamiseks nõuda, (b) kui suure ehitiste teenindamiseks vajaliku maa saab

kohalik omavalitsus kaebajale ostueesõigusega erastamiseks määrata ning (c) kas kae-

bajale kuuluvad ehitised vastavad MaaRS § 6 lõikes 3 või lõikes 3¹ sätestatud tunnustele.

37. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et OÜ IV Invest Development esitas 28.09.2005

Narva-Jõesuu Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles soovis

erastada maad asukohaga J. Poska tn 96, Narva-Jõesuu.

38. Samuti pole vaidlust selles, et OÜ IV Invest Development omandas 22.08.2005 müügile-

pinguga aadressil J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone (erk 118010174, suletud neto-

pind 53,6 m²) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Viru Maakohtu 10.07.2015 mää-

rusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissiga tunnistab Narva-Jõesuu linn

ka seda, et aadressil J. Poska tn 96 paiknevad ja ehitisregistrisse kandmata ehitised: pae-

kivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivist parkimisplats suurusega 5319,1 m² ja sade-

vee kogumiskaev, mille täpne asukoht on märgitud kompromissi lisadeks 1-3 olevatel

plaanidel, on OÜ IV Invest Development omandis OÜ-ga Nipet-Näpet 22.08.2005 sõlmi-

tud hoone müügilepingu alusel.

39. Kaebajale kuuluvate ehitiste omandiõiguse küsimus on tänaseks lahendatud.

Jõustunud Viru Maakohtu määrusega on tuvastatud, et OÜ IV Invest Development on

kõigi eelnimetatud ehitiste omanikuks, mis moodustavad koos autoparkla hoonega tervik-

liku parklaehitiste kompleksi.

40. Järgnevalt on vaidluse all küsimus, kui suurt ehitiste teenindamiseks vajalikku

maad on kaebajal õigus ostueesõigusega erastamiseks nõuda.

41. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab, et

ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja korras.

Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsi-

paalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

MaaRS § 22 lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad ka erastada isikud, kellel on

õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MaaRS-le, arvestades §-s 21 sätestatud

kitsendusi.

42. IV Invest Development on kantud äriregistrisse ning on esimene eeldus maa

ostueesõigusega erastamiseks täidetud; OÜ IV Invest Development on ehitiste omanik,

seega on ka teine maa ostueesõigusega erastamise eeldus täidetud. Maa erastamise aval-

dus on esitatud tähtaegselt ning on OÜ IV Invest Development poolt täidetud ka kolmas

eeldus maa ostueesõigusega erastamiseks. Kuivõrd tegemist on parklaehitiste komp-

leksiga, siis järgmisena tuleb selgitada, kui suure maa-ala saab MaaRS alusel OÜ-le IV

Invest Development kuuluvate parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks

määrata ja millised MaaRS-s sätestatud teised tingimused (eeldused) peavad selleks

olema täidetud.

43. Vastavalt MaaRS § 20 lõikele 1 kuulub erastamisele maa, mida MaaRS alusel ei

tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 221 lõige 1

sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada MaaRS §-des 7, 8, 9, 10, § 20 lõigetes 11

ja 12 ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui MaaRS §-st 221 ei tulene teisiti. Vastavalt

MaaRS § 221 lõikele 6 määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud

korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks

määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse

nõuetest tulenevalt otstarbekas.

44. MaaRS § 221 (Maa erastamise ulatus) lõige 1 viitab ka MaaRS §-le 7 (Linna pii-

rides asuva maa tagastamine), siis kuuluvad ostueesõigusega erastatava maa ulatuse

määratlemisel kohaldamisele maa tagastamist reguleerivad sätted, olenemata sellest, kas

ehitis paikneb tagastamisele kuuluval maal või mitte. Seega on ka Narva-Jõesuu linnas

erastatava maa ulatuseks MaaRS § 7 lõikes 1 sätestatud isiku hoonete või rajatiste juurde

kuuluv krunt või teenindamiseks vajalik maa. Tulenevalt MaaRS § 7 lõikest 5 määrab

ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakor-

ralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras

üldjuhul detailplaneeringut koostamata. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata

ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille

koostamisel arvestatakse MaaRS-s sätestatud maa erastamise ulatusega. MaaRS § 7 lõige

52 sätestab, et muude ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei

ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maa-

korralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.

45. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa mõiste on toodud MaaRS § 6 lõikes 33,

milles sätestatakse, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks

määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis

tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füü-

silise säilimise. Määrusega nr 267 kinnitatud korra punktist 13 tuleneb, et ehitise teenin-

damiseks vajaliku maa määramine toimub Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr

144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” (edaspidi Mää-

rusega nr 144 kinnitatud kord) kohaselt.

46. Määrusega nr 144 kinnitatud kord reguleerib ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramist ka maa erastamisel ning ehitise kohta sätestatu kehtib ka ehitiste kompleksi

osas. Korra punkti 4 alapunkt 1 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalik maa

määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ning alapunkt 2 sätestab, et ehitise teenin-

damiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik

ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont

jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise.

47. Järgnevalt on oluline selgitada ehitistega seonduvat maareformi kontekstis. MaaRS-s

tehakse selget vahet ehitise eri liikide: elamu, suvila, aiamaja ja sihtotstarbelises

kasutuses olev loomakasvatushoone ning muude ehitiste vahel. Samuti tehakse vahet, kas

ehitis paikneb haja- või tiheasustuses, millest omakorda oleneb, kas maad erastatakse

ostueesõigusega ehitise juurde või krundina või ehitise teenindamiseks vajaliku maana.

48. Kuivõrd MaaRS § 22¹ lõige 6 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalik maa

määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride

muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas, siis ti-

heasustuses paikneva MaaRS § 7 lõikes 1 nimetatud mistahes ehitise puhul erastatakse

maad ostueesõigusega kas krundina või ehitise teenindamiseks vajaliku maana, kusjuures

taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurus ei ole oluline ega kohali-

kule omavalitsusele siduv.

49. Määrusega nr 267 kinnitatud korra punkti 7 teine lause sätestab juba alates

14.05.1998 maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava

maa pindala suuruse muutmise keelu ning kehtib alates 09.03.2000 sõnastuses, mille

kohaselt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa

pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigus muuta. Alates 02.03.2007 kehtestati Mää-

rusega nr 267 kinnitatud korra punkti 7 kolmas lause, mille kohaselt kohalik omavalitsus

võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja

maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt.

50. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on poolte vahel jätkuvalt vaidlus erastatava

maa “õige” suuruse üle.

51. Haldusasja nr 3-13-661 menetluses antud Narva-Jõesuu Linnavalitsuse

10.11.2015 vastuses nr 21.2-5/17-6 ( tl 132 jj, köide II) on märgitud, et kuna OÜ IV

Invest Development 28.09.2005 maa erastamise avalduses taotleti maad vaid parklahoone

juurde ligikaudse suurusega 53,6 m2, siis seadusest tulenevalt ei ole maa suurust aval-

duses hiljem võimalik muuta. Kaebaja on seevastu avaldanud, et OÜ IV Invest Develop-

ment tolleaegne juhatuse liige Jelena Pahhomova märkis erastamise avaldust täites erasta-

tava maa suuruseks ekslikult 53,6 m². Kaebaja selgituse kohaselt oli eksimuse põhjuseks

asjaolu, et Jelena Pahhomova ei osanud eesti keelt ning täitis avalduse linnavalitsuse

ametniku juhiste järgi, märkides erastava maa suuruseks ehitise suletud netopinna

suuruse. Kaebaja leiab, et tegemist oli ilmselge eksitusega ning linnavalitsus oleks pi-

danud andma võimaluse vea parandamiseks. 31.12.2015 kaebuses palubki kaebaja tu-

vastada, et 28.09.2005 maa erastamise avalduses on märgitud erastatava maa ebaõige

suurus 53,6 m² ja et erastatava maa õige suurus on 12 441 m² ning kohustada linnava-

litsust kolme kuu jooksul sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa

ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud.(tl 1 jj köide III)

52. OÜ IV Invest Development on omandanud J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone

koos selle oluliste osade ja päraldistega OÜ-ga Nipet-Näpet 22.08.2005 sõlmitud hoone

müügilepingu alusel. Müügilepingus ei ole hoone olulisi osasid ja päraldisi nimetatud ega

kirjeldatud.

53. Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud komp-

romissist tuleneb, et ka paekivist piirdeaed pindalaga 310 m2, paekivist parkimisplats

suurusega 5319,1 m2 ja sadevee kogumiskaev on OÜ IV Invest Development omandis

sama, s.o 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu alusel. Seega on tõenäoline, et le-

pingus nimetatud hoone oluliste osade ja päraldiste all ongi silmas peetud piirdeaeda, par-

kimisplatsi ja sadevee kogumiskaevu, mis moodustavad koos parklahoonega tervikliku

parklaehitiste kompleksi. Need olulise tähendusega asjaolud oleks kohalik omavalitsus

pidanud haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) §-s 6 sätestatud uurimisprintsiipi ra-

kendades välja selgitama kui mitte erastamise avaldust vastu võttes, siis vähemalt esi-

meste erastamise eeltoimingute tegemise käigus. Kui kohalik omavalitsus oleks seda

hoolsuskohustust järgides teinud, siis ei oleks vaja vaielda teemal, kas parklahoone koos

oluliste osade ja päraldistega teenindamiseks vajalikuks maaks piisab üksnes 53,6 m²-st,

mis 22.08.2005 hoone müügilepingu kohaselt on vaid autoparkla hoone suletud neto-

pinna suurus, või tuleb parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks määra-

ta suurem maa-ala.

54. OÜ IV Invest Development poolt 28.09.2005 esitatud maa ostueesõigusega

erastamise avalduses märgitud erastatava maa suuruse 53,6 m² ja 31.12.2015 kaebuses

esitatud nõude, tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², on kaasatud isik

õigesti märkinud, et eelrefereeritud õigusaktide sätetest tuleneb, et tiheasustuses asuva

ehitise omaniku poolt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avaldusel ei ole üldju-

hul muud tähendust kui see, et sellest selgub isiku soov maad erastada.

55. Kuivõrd MaaRS kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride ja suuruse

määramine kohaliku omavalitsuse pädevuses, siis ei ole taotleja avalduses märgitud

erastamiseks taotletava maa suurus määrava tähendusega ega kohalikule omavalitsusele

ka siduv, sest taotlejale ei ole õigusaktidega antud õigust määrata kindlaks tema poolt

erastamiseks taotletava maa piire ja suurust.

56. Ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb MaaRS § 6

lõikes 3³ sätestatule lisaks arvestada ka planeeringu ja maakorralduse nõuetega ning

ehitise (ehitiste kompleksi) kasutusotstarbe, maa-alal paiknemise, otstarbekuse ja muude

asjaoludega.

57. Seega tulebki kohalikul omavalitsusel ehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maa-

ks kaalutlusõigust kohaldades määrata ehitiste kompleksi alune ning seda ümbritsev vä-

him tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste kompleksi sihtotstarbelise kasu-

tamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, arvestades planeerin-

gu ja maakorralduse nõudeid ning otstarbekust (nt ribasuse vältimine, avalikult kasuta-

tavale teele juurdepääsu võimaldamine jms).

58. Seejuures tuleb silmas pidada veel ka seda, et ehitiste kompleksi teenindamiseks

vajaliku maa suurus ei oleks ülemäära suur, s.t teenindamiseks vajaliku maa mõistet

moonutav, ning sellega ei rikutaks teiste maa omandamiseks õigustatud isikute õigusi.

Eelnevast tuleneb, et kuivõrd ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine on kohali-

ku omavalitsuse pädevuses, siis ei oma OÜ IV Invest Development poolt 28.09.2005

esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa suurus 53,6

m² ega ka 31.12.2015 kaebuse nõudena esitatud erastatava maa väidetav “õige” suurus 12

441 m² asja lahendamisel mingit tähtsust.

59. Halduskohus ei saa rahuldada kaebuses esitatud nõuet, et tuvastada erastatava maa

õige suurusena 12 441 m², sest halduskohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure teenin-

damiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni

kasutades määrab. Seetõttu jääb kaebaja 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, tuvastada

erastatava maa õige suurus 12 441 m², rahuldamata.

60. Halduskohus nõustub kaasatud isikuga, et vastavalt MaaRS § 38 (Maareformi lä-

biviimise kord) lõike 2 punkti 4 kohaselt on Maa-ametil maareformi läbiviimisel õigus

anda selgitusi maareformiga seotud õigusakti rakendamisel. Seda enam, et pooled vai-

dlevad juba enam kümme aastat nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluses (kohtuasjad nr

3-06-1799, 3-10-652, 3-12-1486, 3-12-1639, 3-13-661, 2-14-56565, 3-15-3130, 3-15-

3241). Maa-amet leiab, et kaebajale ehitiste kompleksi juurde erastatava maa võimaliku

suuruse juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvuta-

tuna 6 670 m2.

61. MaaRS § 38 lõige 3 sätestab, et §-s 2 (Maareformi eesmärk) sätestatud eesmärgi

saavutamiseks ning §-s 3 (Maareformi sisu) sätestatud ülesannete täitmiseks võib Maa-

amet korraldada ka erastatava maa väljaselgitamist ( vt käesoleva otsuse p-e 24-28).

62. Vaidlust pole selles, et aadressil J. Poska tn 96 paikevad autoparkla hoone, paeki-

vist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats suurusega 5319,1 m² ja

sadevee kogumiskaev moodustavad tervikliku parklaehitiste kompleksi. Katastrikaardilt

nähtuvalt piirneb paekivist piirdeaiaga ümbritsetud maa-ala idas Kalda tänavaga (tee nr

5130010; laius 10 m; kruuskattega tänav; ETAK ID 5157868; katastriüksus moodustama-

ta). Põhjas jääb paekivist piirdeaia ja Kalda tänava vahele ca 30 m laiune reformimata

maa ning lõunas jääb piirdeaia ja J. Poska tänava (Narva - Narva-Jõesuu - Hiiemetsa tugi-

maantee nr 91; laius 11 m; püsikattega põhitänav; ETAK ID 5155447; katastriüksus

moodustamata) vahele ca 25 m laiune reformimata maa. Paekivist piirdeaed piirneb

läänes samuti reformimata maaga. Seega piirneb parklaehitiste kompleks kõigist külge-

dest reformimata maaga.

63. Kaasatud haldusorgan on vastustaja jaoks katastrikaardi aluskaardina kasutataval

2013. aasta ortofotol J. Poska tn 96 asuva parkalehitiste kompleksi teenindamiseks vajali-

ku maa kohta selgitava joonise ( vt otsuse p 24).

64. Ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostuees-

õigusega erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi

kuuluvad ehitised vastavad MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on

sihtotstarbeliselt kasutatavad. Seega, maa ostueesõigusega erastamise neljandaks eel-

duseks on, et ehitised vastavad MaaRS § 6 lõikes 3 nimetatud ehitise tunnustele ning ei

ole käsitatavad MaaRS § 6 lõikes 3¹ nimetatud ajutiste hoonete või rajatistena ega lagune-

nud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste-

na.

65. MaaRS § 6 lõike 3 (alates 01.07.2015 kehtiva redaktsiooni) kohaselt on ehitis

MaaRS tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena

ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras

välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja

teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

MaaRS § 6 lõike 3 kuni 01.07.2015 kehtinud esimene lause sõnastuse kohaselt oli hoone

või rajatis MaaRS tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS tähenduses, sa-

muti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

66. Kuni 01.07.2015 kehtinud EhS § 2 lõige 1 sätestas, et ehitis on aluspinnasega kohtkind-

lalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi ning et ehitised jagune-

vad hooneteks ja rajatisteks. EhS § 2 lõigete 2 ja 3 ajavahemikus 01.05.2009 kuni

01.07.2015 kehtinud sõnastuse kohaselt oli hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välis-

piiretega eraldatud siseruumiga ehitis ning rajatis on mis tahes ehitis, mis ei ole hoone.

Seega ei ole ehitise, s.o hoone ja rajatise käsitlus MaaRS tähenduses varasemalt kehtinud

MaaRS ja EhS sõnastust analüüsides sisuliselt muutunud. Veelgi enam, kuivõrd EhS § 2

lõike 3 kohaselt võis funktsionaalselt koos toimivatest ehitistest koosnevat ehitiste komp-

leksi käsitleda EhS tähenduses ühe ehitisena, siis järelikult kehtis see ka rajatiste, mis

moodustavad funktsionaalselt koos toimiva kompleksi, kohta MaaRS tähenduses.

67. MaaRS § 6 lõige 3¹ sätestab, et teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimalda-

vad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised MaaRS tähenduses. Samu-

ti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalange-

nud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised

teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg

ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised

sundvõõrandatakse KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu (mille kohaselt võib kinnisasja

üldistes huvides võõrandada ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud) alusel.

Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või

maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva,

määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada

pärast ehitise korda tegemist. Määrusega nr 144 kinnitatud korra punkt 3 sätestab samuti,

et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjus-

tavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omava-

litsus määrab vastavalt MaaRS § 6 lõikele 3¹ sellise ehitise kordategemiseks tähtaja.

68. Järgnevalt on küsimus selles, kas ehitist, mis algselt küll vastas MaaRS-s sä-

testatud hoone tunnustele, kuid millel nt lagunemise või lammutamise tõttu puuduvad

hoone tunnused ja hoonest on järele jäänud vaid varemed või lagunenud vundament, saab

käsitada rajatisena MaaRS § 6 lõike 3 mõttes.

69. Kuna MaaRS § 6 lõikes 3 antud legaaldefinitsiooni kohaselt ehitis MaaRS

tähenduses on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud

terviklik asi (hoone või rajatis), siis MaaRS § 6 lõigete 3 ja 31 grammatilisel tõlgen-

damisel saab asuda vaid ühesele seisukohale, et hoone või rajatisena saab käsitada ikkagi

üksnes sellist ehitist, mis inimtegevuse, s.o eesmärgipäraste, konkreetse objekti val-

mistamisele suunatud toimingute, tulemusena on valminud hoone või rajatisena ning on

kasutatav selleks ettenähtud otstarbel ja ka on sihtotstarbelises kasutuses, mitte ei ole sel-

leks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või vandalismi taga-

järjel.

70. Ka ulatuslik kohtupraktika on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise tar-

beks maa ostueesõigusega erastamise küsimuses olnud kogu aeg ühesugune, et ehitisele

kehtestatud tunnustele mittevastavate ehitiste tarbeks maa erastamine pole kooskõlas

maareformi eesmärkidega. Kohtud on leidnud, et maa ostueesõigusega erastamine toi-

mub MaaRS alusel ja Määrusega nr 267 kinnitatud korras ettenähtud viisil. MaaRS koha-

selt saavad maad ostueesõigusega osta mh ehitise omanikud. Ehitiste juurde maa

erastamise regulatsiooni alusel ei ole võimalik osta maad selliste objektide korral, mis

ehitise (hoone või rajatise) tunnustele ei vasta. Hoone ei muundu selle lammutamise või

lagunemise tagajärjel rajatiseks. Kuigi ehitisest võib alles olla vaid vundament (kui seda-

gi) on tegemist ikkagi lammutatud/lagunenud hoonega ning ka hoonest järele jäänud vun-

damendi puhul pole tegemist maa erastamise õigust andva iseseisva tervikliku ehitisega.

71. Rajatis selle omanikule maa ostueesõigust andva objektina peab olema rajatisena lõplikul

kujul kavandatud ja ehitatud (laoplatsid, parklad jms), s.o iseseisvad asjad iseseisva

funktsiooniga, mille omanikul on maareformi käigus õigus saada maa omanikuks ehitise-

aluse maa tagastamise või erastamise teel ning moodustada iseseisev kinnistu.

72. Kirjeldatu alusel on ebaõige seisukoht, et kui kunagi on ehitis hoonena püstitatud

ja hiljem lakanud hoonena olemast nt lagunemise tõttu, siis tuleks neid ehitise allesjäänud

osasid (nt vundament) siiski käsitada rajatisena, mille juurde saab ostueesõigusega maad

erastada.

73. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde maa ostueesõigusega

erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega. Ehitise juurde maa ostueesõigusega

erastamise põhimõtted on olnud kogu aeg samad ning kui hoone ei vastanud hoonele

kehtestatud tunnustele (nt polnud katust, välispiirdeid), siis ei olnud tegemist MaaRS § 6

lõikes 3 nimetatud objektiga, mille juurde oleks saanud teenindusmaad selle ostuees-

õigusega erastamise eesmärgil määrata. MaaRS § 6 lõike 31 kehtestamisega loodi alus

ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erasta-

da pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab ehitisele kehtestatud tunnustele.

74. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete juurde, mis olid la-

gunemise/hävinemise tõttu kasutusest välja langenud.

75.

22.03.1999 jõustunud MaaRS § 6 lõikega 31 sätestati, et lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ehitiste juurde ei saa maad erastada enne nende kordategemist, milleks

annab kohalik omavalitsus ehitiste omanikule tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks aasta.

Vastustaja oleks pidanud kontrollima hoonete seisukorda, ning tuvastades, et need on

sellises seisukorras, mis välistab nende juurde maa erastamise, otsustama kaebajale tähta-

ja andmise kas hoonete kordategemiseks või nende lammutamiseks. Kui pooleliolev

ehitis on lagunenud ja kahjustab tunduvalt maastikupilti või ümbrust, on avalikes huvides

sellise poolelioleva ehitise lõpuleviimine või lammutamine.

76. Seadusega pandud piirang erastada ostueesõigusega maad kasutusest väljalange-

nud ehitiste juurde ja sellise piirangu puudumine kasutuses mitteolnud ehitiste puhul ei

oleks kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõttega ega seaduse eesmärgiga. Kohtud on koh-

tupraktikas leidnud, et ülalmärgitud sätet tuleb mõista nii, et tähtaeg tuleb anda ka poole-

lijäänud lagunenud ja ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise kor-

rastamiseks, misjärel on võimalik selle juurde teenindamiseks vajaliku maa erastamine.

Seadusest tulenevalt on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja määramine koha-

liku omavalitsuse diskretsiooniotsus.

77. Ehitise kordategemine on kohtu hinnangul iseenesest määratlemata õigusmõiste,

mida peavad konkreetset olukorda arvestades sisustama kohalikud omavalitsused. Sellise

tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel

korda teha. Ehitise korda tegemisel tuleb arvestada, et selle mõõtmed, väliskuju ja

kasutusotstarve ei erineks ehitisest, mida korda tehakse. Vastasel korral ei oleks enam te-

gemist lagunenud ehitise korda tegemisega, vaid teistsuguse, sisuliselt uue ehitise püsti-

tamisega.

78. Seda, kas tegemist on MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väl-

jalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitisega ning kas ehitise

kordategemine on veel võimalik, tuleb hinnata arvestades ehitiste tegelikku seisukorda

ning ehitise kasutusest väljalangemise aega ja ka muid asjaolusid.

79. MaaRS § 6 lõike 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemi-

ne eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagune-

mise-eelsesse seisukorda (mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja

kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusots-

tarbest), mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses.

80. Seega, kohaliku omavalitsuse ülesandeks on menetluse käigus välja selgitada

ehitise tegelik seisukord ning hinnata võimalusi ehitise korda tegemiseks, kaasates va-

jadusel menetlusse ehitise omaniku ja ehitusspetsialistid, et lähtuvalt väljaselgitatud

asjaoludest ja võimalustest langetada otsus, mis vastaks MaaRS § 6 lõike 31 mõttele ja

eesmärgile.

81. MaaRS § 6 lõigete 3 ja 31 peamine mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põh-

jendamatut kasutamist, s.t maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väl-

jalangenud ehitiste või ehitisregistrist nähtuvate olematute ehitiste tarbeks, ning võimal-

dada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud

kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja sihtotstarbelises

kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks.

82. Poolte vahel on vaidlus ka selle üle, kas Narva-Jõesuu Linnavalitsusel on õigus MaaRS §

6 lõike 3¹ alusel algatada ehitiste KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatud sundvõõranda-

mist.

83. Narva-Jõesuu Linnavalitsus märgib oma 10.11.2015 kirjas nr 21.2-5/17-6 (kae-

buse lisa 18), et tulenevalt Viru Maakohtu 10.07.2015 kompromissi kinnitava kohtumää-

ruse jõustumisest on õiguslik olukord muutunud ning OÜ IV Invest Develpoment on

kõigi kõnealuste ehitiste (autoparkla hoone, paekivist parkimisplats, paekivist piirdeaed

ja sadevee kogumiskaev) seaduslik omanik, kuid samas teatab, et kaalub tulenevalt õigus-

liku olukorra muutumisest linnavolikogu 27.06.2012 otsuses käsitletud sundvõõranda-

mise küsimuse uut arutamist ja uue sundvõõrandamist puudutava otsuse vastuvõtmist.

84. Kaebaja on seisukohal, et Narva-Jõesuu Linnavalitsus on 10.11.2015 vastuses nr

21.2-5/17-6 põhjendamatult väitnud, et aadressil J. Poska tn 96 asuvad ehitised, s.o paeki-

vist piirdeaed, parkimisplats ja sadevee kogumiskaev kuuluvad sundvõõrandamisele.

Kaebaja tugineb oma vastuväites MaaRS § 6 lõikele 3¹ ja Riigikohtu lahendile kohtuasjas

nr 3-3-1-57-04 ning märgib, et J. Poska tn 96 maa tagastamiseks ei ole avaldusi esitatud,

sest tagastamise õigustatud subjektid puuduvad. Aadressil J. Poska tn 96 asuvat parkimis-

platsi on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega ei esine alust ehitiste sundvõõranda-

miseks. Kaebaja on ka seisukohal, et isegi kui nõustuda linnavalitsuse seisukohaga, et

asjas kuulub kohaldamisele MaaRS § 6 lõige 3¹, siis pole linnavalitsus määranud kae-

bajale tähtaega parkimisplatsi, piirdeaia ja sadevee kogumiskaevu kordategemiseks vas-

tavalt MaaRS § 6 lõikele 3¹.

85. MaaRS § 6 lõikest 3¹ tuleneb, et sundvõõrandamise kohaldamiseks peavad olema

täidetud kaks vältimatut eeldust: esiteks, ehitis peab olema lagunenud ja kasutusest välja

langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav, ning teiseks, ehitise omanik ei

ole seda kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks korda teinud ega kõrvaldanud.

86. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Narva-Jõesuu Linnavalitsus määranud mit-

meid tähtaegu autoparkla hoone korda tegemiseks: Viimane tähtaeg on kindlaks

määratud 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10-652 sõlmitud kompromissiga, mille kohaselt

pidi kaebaja parklahoone korda tegema hiljemalt 31.12.2011. Nimetatud tähtpäevaks kae-

baja ehitist korda ei teinud. See nähtub selgelt ka linnavalitsuse ametnike poolt haldusasja

nr 3-12-1486 raames 23.10.2012 teostatud J. Poska tn 96 asuva ehitise ülevaatuse kohta

koostatud aktist ja sellele lisatud fotodelt (Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.06.2013

vastuse nr 21.2-5/5-3 haldusasjas nr 3-13-661 lisa 5, tl 59 jj, köide II). Kompromissiga

haldusasjas nr 3-10-652 sai kokku leppida ja lepitigi kokku vaid autoparkla hoone korda

tegemises, kuna jätkuvalt vaieldi teiste ehitiste omandiõiguse üle.

87. Alles Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud

kompromissiga tunnustas Narva-Jõesuu linn OÜ IV Invest Development omandiõigust ka

teistele rajatistele (parkimisplatsile, piirdeaiale ning sadevee kogumiskaevule). Seega ei

saa Narva-Jõesuu Linnavalitsus väita, et on andnud tähtaja kõikide OÜ-le IV Invest De-

velopment kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.

88. Kuivõrd uute asjaolude valguses on tegemist parklaehitiste kompleksiga, siis

oleks vastustaja Narva-Jõesuu linnavalitsus pidanud andma uue tähtaja kõigi parkla-

ehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.

89. Seega ei oma käesoleval ajal enam tähtsust, kas autoparkla hoone on tähtaegselt

nõuetekohaselt korda tehtud või mitte ning linnal puudub mistahes mõistlik põhjendus ja

ka õigus parklaehitiste kompleksi kuuluvat ühte ehitist sundvõõrandada.

90. Halduskohus nõustub Maa-ameti seisukohaga, et haldusasjas nr 3-12-1639 esita-

tud nõue, tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012 otsus nr 112, tuleb ra-

huldada.

91. MaaRS § 6 lõike 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemi-

ne eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagune-

mise-eelsesse seisukorda (mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja

kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusots-

tarbest), mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses ning

ka hoonet otstarbekohaselt kasutada. Sama kehtib ka kõigi teiste parklaehitiste kohta.

92. Vaidlust pole selles, et parklahoone seisundi osas on aegade jooksul tehtud mit-

meid paikvaatlusi ja ettekirjutusi. 2015. aasta detsembris on AS Vant poolt läbi viidud ka

ekspertiis (kaebuse lisa 19, tl 31 jj, köide IV ), kuid selle põhjal ei saa teha järeldust, et

hoone oleks korda tehtud. Ekspertiis sisaldab fotosid, millelt nähtub, et parklahoone

sisse- ja väljapääsud ning aknaavad on kinni müüritud või muul viisil suletud, mis

tähendab, et hoonet ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega, hoone võib küll

olla konserveeritud ning ohutu, kuid see ei ole valmis tavapäraseks ja otstarbekohaseks

kasutamiseks, s.t et hoonet ei saa lugeda korda tehtuks MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses ja

hoone ei vasta MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele.

93. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Narva-Jõesuu Linnavalitsus keeldunud kae-

bajale kuuluvaid rajatisi kandmast ehitisregistrisse, samuti on seniajani rahuldamata kae-

baja poolt esitatud kasutusloa taotlus ja linnavalitsus on kasutusloa väljastamise taotluse

peatanud.

94. Halduskohus märgib, et nii ehitise ehitisregistrisse kandmine kui ka ehitisele

kasutusloa väljastamine on EhS ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise

seaduse reguleerimisalas. MaaRS alusel maa ostueesõigusega erastamisel on määravaks,

et (a) ehitis oleks püstitatud või omandatud õiguslikul alusel (AÕSRS § 13) ning (b)

ehitis vastaks MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ja oleks sihtotstarbelises

kasutuses.

95. Seega, MaaRS alusel läbi viidav maa ostueesõigusega erastamine ja selle raames

toimuv ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine ei ole seatud sõltuvusse ehitise

ehitisregistris registreerimisest ega kasutusloa väljastamisest. Haldusasja materjalide

kohaselt esitas kaebaja Narva-Jõesuu Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega

erastamiseks 28.09.2005 ehk enam kui 10 aastat tagasi.

96. Alates 2006. aastast kuni käesoleva ajani on kaebaja ja linnavalitsuse vahel toimu-

nud hulgaliselt vaidlusi. Kõikides vaidlustes heidab vastustaja kaebajale ette, et autopark-

la hoone laguneb pidevalt ja kaebaja ei ole seda nõuetekohaselt korda teinud. Kaebaja

heidab aga vastustajale ette, et käesoleva ajani ei ole ta teinud ühtegi erastamise eeltoi-

mingut ning et linnavalitsus ei järgi seadust ega maa ostueesõigusega erastamise korda ja

viivitab maa erastamise eeltoimingute tegemisega ebaseaduslikult.

97. Kuigi vaidlus parkla ehitiste omandiõiguse üle on lõppenud, ei kavatse linnavalit-

sus 10.11.2015 vastusest nr 21.2-5/17-6 nähtuvalt teha parklaehitiste kompleksi aluse

maa erastamiseks eeltoiminguid uutel otsitud põhjendustel. Leitakse, et kui linnavalitsus

poleks teinud 10 aastat takistusi maa erastamisel, oleks parklaehitiste kompleks ammu

korda tehtud. Kaebaja on teinud vastustajale korduvalt ettepanekuid määrata parkla-

ehitiste kompleksile teenindamiseks vajalik maa ehitiste aluse maa ulatuses vastavalt

MaaRS § 6 lõikele 33.

98. Aadressil J. Poska tn 96 asuvate parklaehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste puhul

on tegemist MaaRS § 6 lõike 3¹ teises lauses nimetatud lagunenud ja kasutusest väljalan-

genud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega.

MaaRS § 6 lõike 3¹ kolmas lause sätestab võimaluse, et lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik

korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. MaaRS § 6 lõike 3¹

neljas lause määrab, et tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. MaaRS § 6 lõike 3¹ viies

lause annab võimaluse tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised

sundvõõrandada KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu (mille kohaselt võib kinnisasja

üldistes huvides võõrandada ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud) alusel.

MaaRS § 6 lõike 3¹ kuues lause sätestab, et kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja

kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise

omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks

vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist.

MaaRS § 6 lõike 3¹ kolmas ja neljas lause annavad kohalikule omavalitsusele õiguse hi-

nnata, kaalutleda ja otsustada, kas lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning ümbrust

või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi on veel võimalik korda teha või tuleb

need hoopis kõrvaldada ning mõlemal juhul määrata vähemalt üheaastane tähtaeg.

MaaRS § 6 lõike 3¹ kuues lause annab tegevusjuhised olukorraks, kui kohalik omavalit-

sus on otsustanud, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustavat ehitist on võimalik korda teha.

Tuginedes AS Vant poolt 2015. aasta detsembris läbi viidud ekspertiisis sisalduvatele

fotodele ja järeldustele (kaebuse lisa 19 tl 31 jj, köide IV), nõustub halduskohus Maa-

ameti arvamusega, et et parklaehitiste kompleksi on veel võimalik korda teha ning korda

tegemine on võimalik ühe aasta jooksul ja neid ehitisi on pärast korda tegemist võimalik

sihtotstarbeliselt kasutada.

Kirjeldatu alusel on kaebaja 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, kohustada Narva-Jõesuu

Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn

96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimin-

gud põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, kohustades linnavalitsust tegema MaaRS § 6

lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J. Poska tn 96

asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjus-

tavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda

tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks

vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja

MaaRS § 21 lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist.

31.12.2015 kaebuses palub kaebaja kohtuistungil üle kuulata tunnistajana Jelena Pah-

homova, kes OÜ IV Invest Development seadusliku esindajana esitas 28.09.2005 maa

erastamise avalduse, olles selles erastatava maa suuruseks ekslikult märkinud 53,6 m2.

Tunnistaja ülekuulamine ei ole vajalik ega põhjendatud, sest maa ostueesõigusega

erastamise avalduse lahendamisel ei ole käesoleva asja muutunud asjaolusid arvestades

avalduses märgitud erastatava maa ulatus oluline ega erastamise eeltoimingute tegijale si-

duv. Kohus jätab kaebaja taotluse tunnistaja ülekuulamiseks rahuldamata ja lahendab hal-

dusasja kirjalikus menetluses.

99. Kohus rahuldab kaebuse osaliselt: tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012

otsus nr 112 (tl 21 jj, köide I) “Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu sundvõõrandamise taotluse

esitamine”, millega otsustati “taotleda vallasvara asukohaga Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu

(ehitisregistri kood 118010174, vallasvara nimetus – autoparkla hoone (lagunenud),

ehitise staatus – kasutusest maas, omanik OÜ IV Invest Development, reg kood

11129843, asukoht A. Lauteri 7-12, Tallinn, 10145) sundvõõrandamist Narva-Jõesuu

linna kasuks ümbrust tunduvalt kahjustava ehitise kõrvaldamiseks, kuna omanik ei ole

seda tähtajaks korda teinud (kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p 8).”

(haldusasi 3-12-1639).

100.

Kuna halduskohus tühistab otsuse 112, siis kuulub tühistamisele ka Narva-

Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldus nr 345 (tl 21, köide II) “Kasutusloa

väljastamise menetluse peatamine - paekivikattega parkla, kogumiskaev, paekivist

piirdeaed ja sõidutee Jaan Poska 96 Narva-Jõesuu” peatati kaebaja kasutusloa taotluse

menetlemine OÜ IV Invest Development esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele

25.06.2012 ja 18.10.2012 taotlused autoparkla kompleksi kuuluvatele ehitistele

kasutusloa andmiseks) kuni kohtumenetluste lõpetamiseni haldusasjades nr 3-12-1486 ja

3-12-1639 ( haldusasi 3-13-661).

101.

Kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa

ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud, kohustades linnavalitsust tegema

MaaRS § 6 lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J.

Poska tn 96 asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste

kompleksi korda tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi

teenindamiseks vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda

tegemist ja MaaRS § 21 lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist ( 3-15-3241).

102.

Kohustada

Narva-Jõesuu linna kandma kaebajale kuuluvad ehitised

ehitisregistrisse ( 3-15-3130). Kaebus jääb rahuldamata nõude osas tuvastada erastatava

maa õige suurusena 12 441 m², sest halduskohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure

teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile

diskretsiooni kasutades määrab, muus osas jääb kaebus rahuldamata.

103.

Kaebaja on kaebustelt tasunud riigilõivu 45 eurot ( tl 6 köide I; tl 6 köide II; tl 41

köide III ). Vastustaja ei ole esitanud kohtule taotlust menetluskulude väljamõistmiseks

kaebajalt ega menetluskulude nimekirja. Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 neljandast

lausest vastustaja kasuks menetluskulusid välja ei mõisteta ja menetluskulud jäävad

poolte endi kanda.

(digitaalselt allkirjastatud)

Ülle Polluks

kohtunik