2-14-55418/47 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

31. mai 2016. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-14-55418

Tsiviilasi

Korteriühistu XXXX avaldus XXXX OÜ, XXXX OÜ ja

XXXX OÜ vastu tehnorajatiste talumiskohustuse

tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Korteriühistu XXXX (registrikood XXXX),

lepingulised esindajad advokaadid Oliver Nääs ja Rainer

Ratnik,

Puudutatud isikud I ja II: XXXX XXXX OÜ

(registrikood XXXX) ja XXXX XXXX OÜ (registrikood

XXXX), ühised lepingulised esindajad advokaadid Ramil

Pärdi ja Anni Prants

Puudutatud isik III: XXXX OÜ (registrikood XXXX),

seaduslik esindaja juhatuse liige Urmas Ruus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses ja 12. mai 2016 ärakuulamisel, kus

osalesid avaldaja lepinguline esindaja advokaat Rainer

Ratnik ja seaduslik esindaja juhatuse liige Margus Sahk,

puudutatud isiku XXXX OÜ seaduslik esindaja XXXX

ning puudutatud isikute XXXX OÜ ja XXXX XXXX

OÜ ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Ramil

Pärdi

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2. Tuvastada XXXX aadressil XXXXa asuvate ja kinnistusraamatu registriosadesse

nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX,

nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX,

nr XXXX ja nr XXXX kantud korteriomandite osas ühine seadusjärgne

kinnisomandi kitsendus, mis seisneb veetrassi talumise kohustuses, ühiselt XXXX

aadressil XXXX, asuvate ja kinnistusraamatu registriosadesse nr XXXX,

nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX,

nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX, nr XXXX kantud korteriomandite kasuks.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

2-14-55418

2 (8)

4. Määrata kindalaks, et menetlusosalistel ei tule teineteisele vastastikku

menetluskulusid hüvitada.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

MENETLUSE KÄIK, AVALDAJA NÕUE JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

1. Korteriühistu XXXX (avaldaja) esitas 4. augustil 2014 avalduse XXXX OÜ (puudutatud isik I),

XXXX OÜ (puudutatud isik II) ja XXXX OÜ (puudutatud isik III) vastu tehnorajatiste

talumiskohustuse tuvastamiseks. Maakohus rahuldas avalduse 20. aprilli 2015. aasta määrusega.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31. juuli 2015. aasta määrusega maakohtu määruse ja saatis asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Pärast toimiku saabumist tagasi maakohtule esitas avaldaja 28. septembril 2015 seisukoha, millele

puudutatud isikud I ja II vastasid 12. oktoobril 2015.

Kohus selgitas menetlusosalistele kohaldatavat õigust ja tõendamiskoormist 7. detsembri

2015. aasta määrusega. Avaldaja ning puudutatud isikud I ja II esitasid on täiendavad seisukohad

17. detsembril 2015.

Kohus kuulas menetlusosalised suuliselt ära 12. mail 2016. Avaldaja ning puudutatud isikud I ja II

esitasid ärakuulamisel oma menetluskulude nimekirjad. Avaldaja vastas puudutatud isikute I ja II

menetluskulude nimekirjale 17. mail 2016.

2. Avaldaja täpsustatud nõude kohaselt taotleb ta esimese võimalusena koormata XXXX aadressil

XXXXa asuvad korteriomandid (kinnistusraamatus registriosade numbritega XXXX, XXXX,

XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX,

XXXX, XXXX ja XXXX, edaspidi koos „XXXXa korteriomandid“ või „koormatavad

korteriomandid“) tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga XXXX aadressil XXXX asuvate

korteriomandite (kinnistusraamatus registriosade numbritega XXXX, XXXX, XXXX, XXXX,

XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXX ja XXXX, edaspidi koos „XXXX

korteriomandid“

või

„valitsevad

korteriomandid“)

kasuks

selliselt,

et

koormatavate

korteriomandite igakordsed omanikud on kohustatud taluma valitsevate korteriomandite

teenindamiseks vajalike vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks vajalikke tehnorajatisi,

tehnorajatiste ehitamist, ühendamist ja teenindamist vastavalt 4. augusti 2014 avalduse lisades

nr X ja X esitatud joonistele järgnevatel tingimustel:

− iga valitseva korteriomandi igakordne omanik on kohustatud reaalservituudi eest tasuma

koormatava korteriomandi igakordsele omanikule 1/12 suuruse osa 100 eurost aastas alates

reaalservituuti määrava kohtumääruse jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga aasta eest ette.

Reaalservituuti määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb tasuda vastavalt ajale,

mis jääb määruse jõustumisest kuni kalendriaasta lõpuni, ja vastav makse tuleb teha

15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest;

− iga valitseva korteriomandi igakordne omanik on eelmises taandes märgitud kohustuse

osas osavõlgnik, mille osavõlgnik on vastavalt eelmisele taandele kohustatud tasuma tasu

2-14-55418

3 (8)

koormatud korteriomandite igakordsetele omanikele, kes on valitsevate korteriomandite

igakordsete omanike suhtes solidaarvõlausaldajad;

− lisada kohtumäärusele selle lahutamatute osadena eelviidatud lisad nr X ja X;

− kanda koormatavate korteriomandite kohta avatud kinnistusraamatu registriosade

kolmandasse jakku eelnevas kirjeldatud reaalservituut valitsevate korteriomandite

igakordsete omanike kasuks ja selleks tuvastada koormatava korteriomandi omaniku

kohustus anda nõusolek reaalservituudi sisse kandmiseks neil tingimustel.

Alternatiivselt taotleb avaldaja tuvastada sama sisuga seadusjärgne kinnisomandi kitsendus

koormatavate korteriomandite osas valitsevate korteriomandite igakordsete omanike kasuks.

Avaldaja toob esile järgmised asjaolud:

− 13. detsembri 2001 lepinguga jagasid XXXX kinnistu toonased kaasomanikud kinnistu

kaheks, müüsid neist ühe ja seadsid kinnistutele erinevad piiratud asjaõigused. Kinnistu

jagamisel tekkis kaks kinnistut: XXXX ja XXXXa;

− XXXX hoone võeti ehitisregistri andmeil esmalt kasutusele 1901. aastal. Kinnistamine

toimus Tallinna Linnavalitsuse 15. märtsi 1995 avalduse alusel 19. mail 1995;

− XXXX ja XXXXa kinnistute veevarustuse tarvis on tsentraalne veetorustik rajatud XXXX

tn alla, kusjuures XXXX veevarustus on alati tagatud läbi XXXXa kinnistu. Veetrass

kulges vana puumaja alt juba 1987. aastal;

− XXXXa asuva XXXX XXXXi ehitamise tarvis tuli seal asunud puumaja lammutamiseks

vanad torud likvideerida. Sellega likvideeriti ühtlasi (vee)toruühendus, mis oli kulgenud

XXXXa hoone alt alates selle rajamisest. XXXXa kinnistule uue hoone ehitamisega

kavandas XXXXa kinnistu omanik uued veevarustuse trassid, millega varustada nii

XXXXa kinnistut kui XXXX kinnistut. XXXX varustamise trassid kulgevad varasematest

trassidest erinevalt – suures osas piki XXXX kasuks seatud teeservituuti. XXXXa kinnistu

omanik ehitas enda kinnistu osas uued veetrassid välja mõlema kinnistu jaoks

tehnovõrkude koondplaani alusel;

− veetrasse ei ehitatud välja XXXX kinnistul. Ehituse ajal oli veevarustus tagatud ajutiste

torudega, mis asendasid varasemalt XXXXa kinnistult teisest kohast (mitte teeservituudi

aluse maa alt) kulgenud veetrasse, mille XXXXa ärihoone ehitajad pidid ehituse ajaks

demonteerima. Ajutine veeühendus oli töös kuni 1. augustini 2014;

− XXXX korteriomandite (valitsevate korteriomandite) omanikud on väljendanud soovi

ehitada lõpuni uued XXXX veevarustuse trassid XXXX kinnistu osas. Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 21. oktoobri 2010 kirjaga kinnitati, et tagatakse ja ühendatakse

XXXX hoone ja peaveemõõdusõlme vaheline veetrass. Puudutatud isik I esitas

garantiikirjad, et ta kannab kõik sellega seonduvad kulutused;

− puudutatud isik I ei saa nõuda ümberpaigutamise kulutuste hüvitamist toruühenduse

ümberpaigutamise eest, kuna neid kulusid peab puudutatud isik I kandma. Puudutatud

isik I on teatanud avaldaja liikmetele, et kannab ise seonduvad kulud;

− avaldaja ei ole nõus hüvitama 32 159,22 eurot kulutusi, aga on nõus tasuma 100 eurot

hüvitist. See on õiglane, kuivõrd koormatud korteriomandite kasutamist servituut ei piira.

Puudutatud isiku I võlaõiguslikud nõuded tuleb lahendada eraldi hagimenetluses, sest need

ei põhine omandiõigusel ning käesolevas menetluses nende lahendamine oleks vastuolus

seaduses sätestatu ja tehnorajatiste hagita menetluses lahendamise eesmärgiga.

2-14-55418

4 (8)

3. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isikute kanda. Avaldaja nõuab õigusabikuluna

9 558,08 euro hüvitamist, millele lisandub ärakuulamise eest tasu vastavalt ajakulule 1 t ja 5 min

hinnaga 115 eurot (lisandub käibemaks). Avaldaja vaidleb puudutatud isikute I ja II menetlus-

kulude nimekirjale vastu.

4. Puudutatud isikud on XXXX aadressil XXXX tn X asuvate korteriomandite (koormatavate

korteriomandite) omanikud.

5. Puudutatud isikud I ja II vaidlevad avaldusele vastu ja on esitanud järgmised seisukohad:

− puudutatud isik I on nõus XXXX korteriomandite kasuks reaalservituudi seadmise,

vaidlusaluste majandus- ja joogivee-, sademevee- ja olmekanalisatsioonitrasside

väljaehitamise ja ühendamisega XXXX kinnistul tingimusel, et avaldajalt mõistetakse

puudutatud isiku I kasuks välja vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamise kulud summas

30 609,73 eurot ja seatavast reaalservituudist tuleneva talumiskohustuse eest õiglane

hüvitis kohtu poolt määratud summas;

− XXXX jagati kaheks kinnistuks 2001. aasta lõpus ning tehnovõrk, millele avaldaja taotleb

reaalservituudi seadmist, rajati 2013. aastal. Seega ei taotle avaldaja reaalservituudi

seadmist enne 1999.a rajatud tehnovõrgule;

− XXXXa tänane hoone rajati (vana ehitis lammutati) ja ehitis võeti esmalt kasutusele 2013.

XXXXa hoone rajamise käigus projekteeriti ja rajati ka vaidlusalused XXXX kinnistu

sihipäraseks kasutamiseks vajalikud tehnovõrgud. Nimetatud tehnovõrgud rajati XXXXa

hoone ehitamise käigus selleks, et hiljem ei peaks XXXXa kinnistut läbivat XXXX

kinnistu juurdepääsuteed uuesti üles kaevama XXXX tehnovõrkude rajamiseks.

Puudutatud isik I on ehitanud tehnovõrgud kuni XXXXa ning XXXX kinnistute piirini,

trassid on välja ehitamata ja ühendamata XXXX kinnistul. Kõik tehnovõrkude

väljaehitamise kulud on kandnud puudutatud isik I;

− puudutatud isik I rajas vaidlusalused trassid avaldaja huvides. Avaldaja on seda kinnitanud

ja nõustunud hüvitama avaldaja tarbeks rajatud trasside ehitusmaksumuse. Puudutatud

isikule I trasside väljaehitamise kulude hüvitamine tuleb lahendada käesoleva tsiviilasja

raames. Kohus ei saa käesoleval juhul asendada puudutatud isiku I nõusolekut trasside

lõpuni ehitamiseks ja ühendamiseks ilma trasside ehituskulude hüvitamist otsustamata.

Puudutatud isik I ei ole enne trasside ehitamist ega hiljem kinnitanud, et ta ehitab

avaldajale trassid välja tasuta;

− puudutatud isik I palub kohtul määrata mõistliku tasu, arvestades seda, et hüvitis kataks

vähemalt reaalservituudi aluse maa eest tasumisele kuuluvat maamaksu ja õiglast hüvitist

omandi väärtuse vähenemise ja reaalservituudi talumiskohustuse eest. Tasu täpse suuruse

jätab puudutatud isik I kohtu määrata. Omandi väärtuse vähenemise ja reaalservituudi

talumiskohustuse eest hüvitise määramisel tuleb arvestada seda, et seatav reaalkoormatis

ja rajatud tehnovõrgud piiravad puudutatud isikute kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise

ulatust. Piiratud on haljastuse ning hoonete vms rajatiste rajamine vaidlusaluste

tehnovõrkude aluse maa kohal ja selle vahetus ümbruses;

− avaldaja tarbeks on rajatud vaidlusalustest trassidest 77,36 % ja puudutatud isikud

kasutavad trassidest ca 22,64 %. Avaldaja on nõustunud vaidlusaluste vee- ja

kanalisatsioonitrasside ehituskulud puudutatud isikule I hüvitama, kui ta saab ühendada

XXXX kinnistule rajatud/rajatavad vee- ja kanalisatsioonitrassid XXXXa kinnistule

puudutatud

isiku I

poolt

avaldaja

huvides

juba

väljaehitatud

vee-

ja

kanalisatsioonitrassidega. Pooled ei ole jõudnud kokkuleppele üksnes kulude hüvitamise

suuruse osas;

2-14-55418

5 (8)

− XXXX hoone ehitusloa seletuskirja kohaselt nähti ette, et olemasolev veetrass

kõrvalmajast, st XXXXa hoonest XXXX hooneni, likvideeritakse ning rajatakse uus

veetrass Tatari tänaval paiknevast veetrassist vastavalt AS XXXX tehnilistele tingimustele.

Väliskanalisatsiooni osas nähti ehitusloa seletuskirjas ette, et olemasolev õuevõrk, mis

suunas reoveed läbi kõrvalmaja keldri tänavavõrku, likvideeritakse; rajatakse uus

õuetorustik suundumisega otse tänavatrassi. Eeltoodud trasside rajamine pidi lahendatama

eraldi projektiga.

− TT XXXX OÜ 20. oktoobri 2010 kiri Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ja garantiikirjad

on adresseeritud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, mitte avaldajale. Garantiikirjad on

puudutatud isik I väljastanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ja kinnitanud seda, et

puudutatud isik I ei nõua trasside ehituskulude hüvitamist Tallinna linnalt.

6. Menetluskulud taotlevad puudutatud isiku I ja II jätta avaldaja kanda. Puudutatud isikute I ja II

õigusabikulud on 11 000 eurot (koos käibemaksuga 13 200 eurot) ja kinnistusraamatu väljavõtete

kulu 6 eurot.

7. Puudutatud isik III ei ole avaldusele vastanud ega menetluskulude nimekirja esitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kohus tutvus menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et avaldus tuleb

rahuldada. Kuivõrd kohus rahuldab avaldaja nõude erinevalt avaldusest, siis kuulub avaldus

rahuldamisele osaliselt. Menetluskulud jätab kohus iga menetlusosalise enda kanda.

9. XXXX tänav X korteriomanike nimel on esitanud avalduse korteriühistu. Avaldaja selgitas, et

kõikide XXXX kinnistu korterite omanikud on väljendanud soovi käesolev asjaõiguslik vaidlus

lahendada. Ühistu liikmed on võtnud vastu otsuse (I kd tl 81) alustada õigusvaidlust korteriühistu

põhikirja p 7.8.5 alusel (I kd tl 74-80), et reguleerida kinnistutega seoses piiratud asjaõiguseid ja

vee- ning kanalisatsioonitrasside probleeme. Antud küsimuste lahendamiseks on 16. juunil 2014

korteriühistu ellu kutsutud ja selliste küsimuste lahendamine on ühistu põhikirjaline eesmärk.

Riigikohus on tunnustanud korteriühistu õigust esitada hagi korteriomanike rikutud õiguste

kaitseks (Riigikohtu 14. juuni 2004. aasta otsus asjas nr 3-2-1-76-04, p 26, ja 1. novembri

2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10). Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et

korteriühistu saab käesolevas tsiviilasjas olla avaldajaks.

10. Tehnorajatise talumise asjas peab kohus esmalt selgitama asjaolud, mis võimaldavad otsustada

selle üle, kas asi tuleb lahendada asjaõigusseaduse (AÕS) § 158, § 1581 või asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 alusel. Menetlusosaliste esitatud ja vaidlustamata asjaolude,

milles kohtul puudub alus kahelda, põhjal saab järeldada, et käesoleval juhul AÕS § 1581 ei

kohaldu, sest vaidlusalune veetrass ei ole avalikes huvides vajalik tehnorajatis. Seega tuleb kohtu

tuvastatavate asjaolude põhjal otsustada, kas vaidlusalune trass on tehnorajatis AÕS § 158 lg 1

tähenduses või AÕSRS § 152 lg 1 tingimustele vastav tehnorajatis.

11. Kohus kontrollib järgmiseks, kas avalduse saab lahendada AÕSRS § 152 lg 1 alusel. AÕSRS

§ 152 lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis

on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999.

12. Ringkonnakohus selgitas käesolevas asjas 31. juuli 2015. aasta määruse p-s 18, et juhul, kui

likvideeritud tehnorajatis oli püstitatud enne 1. aprilli 1999 ja enne maa esmakinnistamist,

kuuluvad vaidlusalused tehnorajatised AÕSRS § 152 kohaldamisalasse ning vaidlused

talumiskohustuse üle tuleb lahendada selle sätte ja sellega seotud sätete alusel. Asjaolu, et

varasemalt XXXX kinnistut veega varustanud torustik on likvideeritud ning ehitatud on uus

torustik teise asukohta, ei välista AÕSRS § 152 kohaldamist, kuivõrd tegemist võib olla AÕSRS

§ 152 lg 4 koosseisule vastava olukorraga. AÕSRS § 152 lg 4 kohaselt võib kinnisasja omanik

2-14-55418

6 (8)

sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatud juhul nõuda tehnovõrgu või –rajatise omanikult

tehnovõrgu või –rajatise ümberpaigutamist temale kuuluval kinnisasjal, kui see on tehniliselt

võimalik ja kinnisasja omanik hüvitab tehnovõrgu või –rajatise ümberpaigutamisega seotud kulud.

Seega ei välju ainuüksi torustiku asukoha muutumise tõttu tehnorajatis AÕSRS § 152

kohaldamisalast. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda õiguslikku olukorda ka see, kui

tehnorajatises asendatakse seejuures vana torustik uue torustiku materjaliga. Kuigi sellisel juhul

on tegemist uue torustikuga, ei vabane torustikku läbiva kinnisasja omanik sellega seaduslikust

kitsendusest. Vastavalt TsMS § 658 lg-le 2 ja TsMS §-le 659 on ringkonnakohtu määruses,

millega tühistatakse maakohtu määrus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja

kohaldamisel maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud.

13. Kohus tuvastab, et XXXX hoone võeti esmalt kasutusele 1901. aastal (I kd tl 30) ja maa

esmakinnistamine toimus 19. mail 1995 (II kd tl 130). Eesti NSV Riikliku Ehituskomitee

1987. aasta geodeetiliste uurimistööde aruandest nähtub vaidlusaluse veetrassi kulgemine läbi

praeguse XXXXa kinnistu (II kd tl 181–183). Kohus järeldab sellest, et veetrass oli olemas enne

maa esmakinnistamist, mis omakorda toimus enne 1. aprilli 1999. Tulenevalt eeltoodust leiab

kohus, et AÕSRS § 152 kohaldamise eeldused on täidetud ja puudutatud isikutel on seadusest

tulenev veetrasside talumiskohustus. Eeltoodu alusel leiab kohus, et avaldaja esimese

alternatiivina esitatud nõue jääb rahuldamata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu selgitusi samas asjas

tehtud määruse p-s 21) ja rahuldamisele kuulub avaldaja alternatiivne nõue. Kuna kohus tuvastab

seadusjärgse kitsenduse (talumiskohustuse), siis ei ole vaja määruse resolutsioonis siiski eraldi

märkida, et samasisulise reaalservituudi seadmisele suunatud taotlused jäävad rahuldamata.

14. Järgmiseks tuleb selgitada, millises poolte paljususe vormis esinevad seadusjärgse kitsenduse

puhul koormatud ja valitsevate korteriomanike omanikud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 72 lg 1 näeb

ette, et kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt

nõuda kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita üksnes kõigile

võlausaldajatele ühiselt. VÕS § 64 sätestab, et kui mitu isikut peavad täitma sama kohustuse, mille

nad saavad täita üksnes ühiselt, võib võlausaldaja nõuda neilt kohustuse täitmist üksnes ühiselt.

Tuvastatud asjaolude pinnalt leiab kohus, et XXXX tänav X korteriomanikud saavad ühiselt õigusi

maksma panna kõigi koormatud korteriomandite omanike kui kohustatud isikute vastu ühiselt.

15. AÕSRS §-s 152 märgitud tehnorajatise korral toimub tasu määramine AÕSRS § 154 alusel.

AÕSRS § 154 lg-d 2–4 on kehtetud alates 17. aprillist 2012, kui Riigikohus tunnistas need

põhiseadusega vastuolus olevaks põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-25-11. Seega on

praegu asjaomase tasunõude aluseks vaid AÕSRS § 154 lg 1. Viidatud norm sätestab, et kui

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustus tuleneb seadusest ning kinnisasja omaniku ja

tehnovõrgu või -rajatise omaniku vahel ei ole kehtivat lepingut tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse eest makstava tasu suuruse kohta, on kinnisasja omanikul õigus taotleda tasu

tehnovõrgu või -rajatise talumise eest AÕS § 1582 lg-s 2 sätestatud korras. AÕS § 1582 lg 2

esimene lause näeb ette, et tehnovõrgu või -rajatise talumise eest tasu saamiseks käesoleva sama

paragrahvi esimeses lõikes sätestatud alustel esitab kinnisasja omanik taotluse tehnovõrgu või -

rajatise omanikule.

16. AÕSRS § 154 lg-s 1 sätestatud tasu on sisuliselt sama tasu, mille näeb ette AÕS § 1582 lg 1, st

jooksvate kulude katteks kinnisasja omanikule makstav tasu (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi

ja T. Puri „Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne“, kirjastus Juura 2014, lk 626).

Riigikohus on leidnud, et AÕSRS § 154 lg 1 esimese lause järgi on kinnisasja omanikul õigus

taotleda tasu tehnorajatise talumise eest, kuid tasu suuruse ja selle koosseisu kuuluvate

komponentide kohta seadus midagi ette ei näe. Sõltumata kinnisasja omandamise ajast ja viisist

on selle igakordsel omanikul õigus saada tehnorajatise omanikult perioodilist talumistasu

vähemasti ulatuses, milles kinnisasja omanik peab kandma kulusid, kuid ei saa kinnisasja või selle

2-14-55418

7 (8)

osa tehnorajatise tõttu ise kasutada (11. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14, p-d 30-

33). Seega olukorras, kus pooled on leppinud kokku tasus tehnorajatise talumise eest, on

eelduslikult koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tehnorajatise omanikult tasu vähemalt

ulatuses, milles kinnisasja omanik peab kandma kulusid (Riigikohtu 25. mai 2016. aasta otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-29-16, p 19).

Puudutatud isikud pole esile toonud tegelike hoolduskulude olemasolu ega ka vajadust kanda

selliseid kulusid, mis seonduksid piisavalt otseselt vaidlusaluse veetrassi talumisega. Seega selles

osas kohus perioodilist tasu välja ei mõista. Samuti leiab kohus, et maamaksu väljamõistmine

avaldajalt puudutatud isikute kasuks pole põhjendatud, kuna veetorud paiknevad maa all ega piira

maa kasutamist. Kinnisasja väärtuse vähenemise eest tasu väljamõistmist AÕSRS § 154 lg 1 ette

ei näe.

17. Puudutatud isik I nõuab avaldajalt trasside rajamise kulu hüvitamist. Kohus ei nõustu

puudutatud isiku I seisukohtadega, et kulude hüvitamise nõuet on võimalik lahendada käesoleva

menetluse raames. Kohtu hinnangul ei ole võimalik käesoleva menetluse raames lahendada

kinnistu omaniku nõuet trasside rajamise kulude hüvitamiseks mh ka vastuväitena.

AÕSRS § 154 lg 1 ja AÕS § 1582 lg 1 alusel saab nõuda eelkõige hooldamisega seotuid kulusid.

AÕS §-st 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte, st asjaõigused on ammendavalt

seaduses sätestatud ja pooled ei saa neid ise juurde luua. Samamoodi on seadusega paika pandud

asjaõiguste kõigi isikute suhtes (absoluutselt) kehtiv sisu, mida saab kokkuleppel kolmandate

isikute suhtes kehtivalt muuta üksnes seaduses sätestatud ulatuses (Riigikohtu 12. juuni

2012. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-12, p 12). Kohtu hinnangul kehtib sama põhimõte ka

AÕSRS kohta. Kuivõrd trasside rajamise kulu ei AÕS ega AÕSRS kohaselt talumiskohustuse

määramise eelduseks, siis ei saa käesoleva menetluse raames seda ka lahendada. Puudutatud isik I

nõudel puudub otsene seos avaldaja nõude lahendamisega. Kohtul tuleb lahendada avaldaja nõue

sõltumata sellest, kas ja kui suures ulatuses peab avaldaja hüvitama trasside rajamise kulusid.

Puudutatud isiku I vastuväide kulude hüvitamiseks on niisiis iseseisev nõue, mida tuleb eraldi

menetlusse võtta ning millelt tuleb tasuda riigilõivu (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai

2015. aasta määrus tsiviilasjas nr 2-14-50404, p 94). Puudutatud isik I on esitanud juba hagi

kulude hüvitamise nõudes (tsiviilasi nr 2-15-17700), mis on peatatud kuni käesolevas asjas tehtava

lahendi jõustumiseni. Tulenevalt eeltoodust ei ole võimalik avaldajalt puudutatud isiku I kasuks

välja mõista trasside rajamise kulusid käesoleva menetluse raames.

18. Avaldaja on taotlenud kande tegemist kinnistusraamatusse. AÕSRS § 152 lg-s 1 on sätestatud

kinnisomandi vahetu seadusjärgne kitsendus nende tehnorvõrkude talumiseks, mis on püstitatud

enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999. Kinnisomandi

seadusjärgne kitsendus kehtib AÕS § 141 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmata.

Ringkonnakohus selgitas samas asjas punktis 15, et AÕSRS § 152 ei sätesta õigust nõuda teise

kinnisasja koormamist reaalservituudiga nii, nagu seda näeb ette AÕS § 158 lg 2. AÕS § 141 lg 11

järgi saab eraõiguslikku seadusjärgset kitsendust kanda asjaõigusena (eelkõige servituudina)

kinnistusraamatusse üksnes juhul, kui kinnisasja omanik ja õigustatud isik lepivad kokku

kitsenduse muutmises.

Kohtulahendil, mis tehakse vahetu seadusjärgse kitsenduse üle peetavas vaidluses, saab olla ainult

deklaratiivne, mitte õigustloov iseloom. Kitsendus ei teki sellise kohtulahendi alusel,

kohtulahendiga üksnes tuvastatakse sellise kitsenduse kehtivus kinnisasja suhtes ning kohustaks

kinnisasja omanikku seda järgima (eespool p-s 16 viidatud „Asjaõigusseaduse kommenteeritud

väljaanne“, lk 553, p 3.3.1.).

19. Kohus ei lisa määrusele skeemi, kuivõrd kohus tuvastab seadusest tuleneva kitsendusena

talumiskohustuse olemasolu ning kohustatud isikud peavad taluma vastavat tehnorajatist igal juhul

sõltumata selle konkreetsest asukohast.

2-14-55418

8 (8)

20. TsMS § 467 lg 5 kohaselt kuulub kohtumäärus viivitamatule täitmisele, kui seadusest ei tulene

teisiti. TsMS § 6186 lg 1 näeb ette, et kohtu määrus mh tehnorajatise talumiskohustuse asjas

esitatud avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui

seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud

lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Resolutsiooni selguse huvides

märgib kohus, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

21. Menetlust lõpetavas lahendis otsustab kohus menetluskulude jaotuse. Kohus jätab kulud TsMS

§ 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda ning põhjendab seda järgnevalt.

Riigilõivu tasus avaldaja ja kuna lahend tehakse avaldaja huvides, siis jääb vastav kohtukulu TsMS

§ 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda.

Hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle

kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult

mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse

tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult

väikeste kuludega. Kohtule on antud lai otsustusruum õigusabikulude hüvitatavuse kohta,

tagamaks igal üksikjuhtumil õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19 kolmas lõik).

Praegusel juhul osaleb vaidluses ühelt poolt korteriühistu korteriomanike nimelt avaldajana ja

teiselt poolt kõrvalmaja korteriomanikud. Vaidlus ei ole sisult selline, mis eeldaks õigusabiteenuse

tellimist. Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest,

et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda.

Juhindudes TsMS § 177 lg 1 p-st 1 ja eelnevas otsustatud menetluskulude jaotusest määrab kohus

kindlaks, et menetlusosalistel ei tule vastastikku seniseid menetluskulusid hüvitada.

22. Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata järgmised tõendid, millest ei selgu asja

lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid: I kd tl 17-29, 31-73, 82-91, 138-143, 156-160, 177-198

ning II kd tl 8, 22-32, 133-145, 152-168.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik