2-12-44509/91 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. mai 2016.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-44509

Tsiviilasi

OÜ LHVR hagi Virlaine OÜ, Vahur Rand, Lea Rand

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Virlaine OÜ vastuhagi OÜ LHVR vastu kinnisasja

valduse väljaandmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

59 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 9. juuli 2015.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Virlaine OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja I / vastuhagis hageja): Virlaine OÜ

(registrikood: 12058625); esindaja vandeadvokaat Andres

Vinkel

Vastustajad:

1. OÜ LHVR (hageja / vastuhagis kostja), (registrikood:

10773080); esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp;

2. Vahur Rand (kostja II), (isikukood: XXXXXXXXX);

3. Lea Rand (kostja III), isikukood (XXXXXXXXXX);

Vastustajate II ja III esindaja advokaat Margus Kiir

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 9. juuli 2015.a otsus

tsiviilasjas nr 2-12-44509.

2. Teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata

OÜ LHVR hagi Virlaine OÜ, Vahur Rand, Lea Rand

vastu

sundtäitmise

lubamatuks

tunnistamiseks

täiteasjades nr 066/2012/2172 ja 066/2012/2204.

3. Rahuldada Virlaine OÜ vastuhagi OÜ LHVR vastu

kinnisasja valduse väljaandmiseks. Kohustada OÜ-d

LHVR

andma

ebaseaduslikust

valdusest

välja

Virlaine OÜ

valdusesse

kinnistu

asukohaga

XXXXXXXXX (kinnistusregistriosa nr XXXXX).

4. Rahuldada Virlaine OÜ apellatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotus

5. Jätta OÜ LHVR kanda tema enda poolt menetluses

kantud kulud ja Virlaine OÜ poolt kantud menetluskulud

6. Jätta Vahur Ranna (Rand) menetluskulud tema enda

kanda.

7. Jätta Lea Ranna (Rand) menetluskulud tema enda

kanda.

8. Lugeda

Virlaine

OÜ

poolt

maakohtus

ja

ringkonnakohtus

kantud

vajalike

ja

põhjendatud

menetluskulude suuruseks kokku 7042,20 eurot.

9. Mõista OÜ-lt LHVR välja 7042,20 eurot (seitse tuhat

nelikümmend kaks eurot ja kakskümmend senti) Virlaine

OÜ kasuks maakohtus ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulude katteks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ LHVR (hageja) esitas 2. novembril 2012 hagi Virlaine OÜ (kostja I), Vahur Ranna

(kostja II) ja Lea Ranna (kostja III) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades

nr 066/2012/2172 ja nr 066/2012/2204, kus nõude sisuks on kostjate II ja III väljatõstmine

kinnisasjalt XXXXXXXXX.

Kostjad II ja III on kinnisasja, mille kostja I kui sissenõudja omandas enampakkumisel,

endised omanikud. Kostja II on hageja juhatuse liige ning teostab kinnisasjal hageja valdust.

Kostja III on hagejaga lepingulises suhtes ning kostjal III on lepingust tulenev kohustus

teenindada kinnistul asuvat hageja ettevõtet.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad II ja III 99 aastaks 1. detsembril 2002

rendilepingu, mille alusel kostjad II ja III andsid hagejale rendile kinnistul aadressil

XXXXXXXXX, elamus paiknevad ruumid. Hageja sõlmis 1. jaanuaril 2012 kostjatega II ja

III lepingud, mille kohaselt kostjad II ja III tegelevad kinnistul asuvas ja hageja poolt peetavas

majutusasutuses „Lea Kodumajutus“ teenindamisega.

21. veebruaril 2012 müüdi täitemenetluse käigus sundenampakkumisel kostjatele II ja III

kuulunud kinnisvara XXXXXXXX. Kinnisvara ostis enampakkumisel kostja I. Hagejale

teadaolevalt esitas kostja II rendilepingu enne vara enampakkumist kohtutäiturile ning

rendilepingu olemasolust on teadlik ka kostja I. Sõlmitud rendileping on kehtiv.

Kostja I esitas kohtutäiturile avalduse, et viimane alustaks vara sundenampakkumise akti kui

täitedokumendi alusel kinnisasjalt eelmiste omanike kostjate II ja III väljatõstmist.

Kohtutäitur esitas 4. juulil 2012 kostjale II ning 10. juulil 2012 kostjale III kinnisasja

väljaandmise täitmisteate, mille kohaselt pidid kostjad II ja III vabastama kinnisasja hiljemalt

6. augustiks 2012, vastasel korral pidi 23. augustil 2012 toimuma kinnisasja äravõtmine ja

sundkorras väljatõstmine.

Hagejal on rendilepingust tulenev sundtäitmist takistav õigus. Hagejal esinev sundtäitmist

takistav õigus ja hageja õiguste rikkumine ei ole õiguslikult samatähenduslikud. Kostjate II ja

III väljatõstmisega asuks kostja I otseselt takistama ja piirama hageja majandustegevust.

Samuti rikutaks seeläbi hageja õigust vallata, läbi oma tööliste, rendile võetud kinnisasja

ruume. Riivatakse hageja põhiseaduslikku õigust ettevõtlusvabadusele ning õigust valida

endale töötajaid ning nendega sõlmitavate lepingute tingimusi.

Hageja ei ole saanud kinnistul asuvaid äriruume oma kasutusse tasuta. Rendilepingu p-de 3–5

kohaselt kohustus hageja välja ehitama krundi põhja- ja lääneküljel kivist ja puidust piirdeaia

ning teostama 74 m2 suurusel pinnal kapitaalremondi. Nimetatud tööd kohustus hageja

finantseerima oma vahenditest. Renoveerimistööde maksumuseks on eriteadmistega isik

hinnanud kokku 183 630 eurot.

Ainuüksi lepingu tähtaeg ei muuda lepingut heade kommete või hea usu põhimõtte vastaseks.

Pealegi on kostjal I võimalik leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lg 1 ja § 312 lg-ga 1

koostoimes pärast 30 aasta möödumist 3-kuulise etteteatamisega korraliselt üles öelda. Ka

maksudest kõrvale hoidmise eesmärgil tehtud leping ei muudaks tehingut heade kommete

vastaseks või näilikuks (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-80-09, p 10). Kostja I väited, mis

puudutavad raamatupidamislikke, maksude või tegevuslubadega seotud asjaolusid, ei ole

käesoleva vaidluse eset silmas pidades asjakohased.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostjate II ja III väljatõstmisega ei rikuta hageja väidetavat

õigust tegeleda kinnistul majutusettevõtlusega. Hageja väidetavast õigusest nõuda kostjatelt II

ja III teenust ei tulene kohustusi kostjale I, mida kostja I rikkuda saaks. Vaidlustatud

täitemenetluses tõstetakse kinnisasjalt välja mitte hageja majutusasutus, vaid füüsilised isikud

kostjad II ja III, kes juhtumisi osutavad hagejale teenuseid.

Kuigi kostjate II ja III väljatõstmisega kinnisasjalt võib hagejal tekkida ebamugavusi, ei ole

kostjate II ja III väljatõstmise näol tegemist hageja subjektiivsete õiguste rikkumisega.

Kostjad II ja III asusid hagejale teenuseid osutama vähem kui aasta enne hagi esitamist, samas

on hageja majutustegevusega enda esitatud tõenditest nähtuvalt tegelenud aastast 2002.

Takistatud ei oleks kostjatel II ja III käia ka edaspidi kinnistul vastavalt vajadusele külastajaid

teenindamas, kuni nimetatud kinnistul tegutseb väidetav majutusasutus.

Kostja hinnangul ei ole hageja kasutusõiguse aluseks üüri- või rendisuhe, vaid tegemist on

tasuta vara kasutamise õigussuhtega. Äriruumide tasuta kasutamise lepingust tulenevad

kasutusse andja kohustused ei lähe vara võõrandamisel omandajale üle, st rendilepingust

tulenevate kostjate II ja III kohustuste üleminekuks kostjale I puudub õiguslik alus.

Rendileping ilmus avalikkuse ette esmakordselt alles täitemenetluses. Vastupidist, et kinnistu

ei ole koormatud kellegi õigustega (sh hageja väidetava õigusega), on kostjad II ja III

kinnitanud 20. aprilli 2005 hüpoteegi seadmise lepingus.

Kui vaidlusaluse elamu juurdeehitus kinnistul toimus hageja kulul, siis on tegemist maksude

vältimise juhtumiga, kus eraisikud (kostjad II ja III) ehitasid eramaja äriühingu (hageja) kulul

ning hageja väidetava valduse aluseks olev leping on sõlmitud pelgalt äriühingu kulude

õigustamiseks. Sellise lepinguga taotletud eesmärk on heade kommete vastane ehk leping on

tühine TsÜS § 86 alusel. Hageja pole selgitanud, milliseid töid ta elamu juures tegi. Hageja

väide 183 630 euro suurustest kulutustest ei ole tõendatud. Hageja poolt esitatud

eriteadmistega isiku hinnang ei ole seostatav vaidlusaluse elamu ehitamisega. Hageja tegeles

ehitusteenuse osutamisega kolmandatele isikutele ning ainuüksi hageja aadressi märkimine

arvetele, mida hageja esitas väidetavate renoveerimistööde tõendamiseks, ei tähenda nende

seotust vaidlusaluse elamu ehitamisega. Hageja väidetav suur investeering ei kajastu üheski

hageja 2002–2013 raamatupidamise aastaaruandes. Ehitusettevõtja Ilstro Ehitus OÜ

hinnangul on hageja poolt perioodil 1. detsember 2002 kuni 5. aprill 2005, s.o kui hageja

esitatud

kinnisvarahinnangust

nähtuvalt

oli

rekonstrueerimine

sisuliselt

lõpetatud,

rekonstrueerimistöödel kasutatud materjalide maksumus kokku 45 000 eurot.

Kui 1. detsembri 2002 kokkulepe oleks kehtiv, on see poolte õiguste ja kohustuste osas

äärmiselt tasakaalust väljas hageja kasuks. Kui hageja õigus kasutada temale mittekuuluvat

elamut üürnikuna põhineks elamu ehituskuludel, siis arvestades maja üüri turuhinda, ei saaks

1. detsembril 2002 loodud õigussuhet pidada üürisuhteks kauem kui 30. aprillini 2007, sest

selleks ajaks oli hageja ära tarbinud väärtuse, mis väidetavalt õigustas võõra vara tasuta

kasutust. Alates 1. maist 2007 muutus õigussuhe tasuta kasutuseks.

3. Kostjad II ja III leidsid, et hagi kuulub rahuldamisele. Kinnistu kasutamiseks on sõlmitud

rendileping, millisest olid enampakkumisele eelnevalt teadlikud kohtutäitur, hageja ja kostja I.

Rendilepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga, mida võiks kostja I üles öelda.

Kinnistu kasutamise eelduseks olevad lepingukohased renoveerimistööd on kohustuse

täitmiseks teostatud, st olulises mahus on tehtud investeeringuid. Töid tuleb jätkata ka

tulevikus. Rendilepingus sätestatud pikaajalise tähtaja mõte oli selles, et hageja pidi

vaidlusaluse kinnistu parendamiseks/korrastamiseks kandma kulud, mis ületasid oluliselt

kinnistu turuväärtust ning kinnistule planeeriti majutusteenuste osutamise perspektiivi. Tänu

juba teostatud olulistele ehitustöödele hageja vastavalt sihtotstarbele ka kinnistut kasutab.

4. Kostja I esitas 26. aprillil 2013 vastuhagi hageja vastu kinnistu valduse väljanõudmiseks.

Vastuhagi kohaselt omandas kostja I kinnistu 21. veebruari 2012 sundenampakkumisel

kostjatelt II ja III. Enampakkumisele eelnenud päeval teatas kostja II, et kinnistu on

koormatud rendilepinguga, esitamata selle kohta mingit dokumenti. Ei enne ega pärast

täitemenetluse algatamist kuni viimase hetkeni ei avaldanud kostja II, et kinnistu oleks olnud

koormatud hageja õigustega. Juhul, kui selline õigus hagejal oli tõesti olemas, pidanuks selle

olemasolu olema kostjale II teada, kes oli nii müüdud kinnistu omanik kui ka hageja

ainuosanik ja juhatuse liige. Nii 2002. aastal, kui ka 2005. aastal kinnitas kostja II, et kinnistu

ei ole koormatud kinnistusraamatusse kandmata kolmandate isikute õigustega.

Rendilepingut varjates on hageja tahtlikult käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hageja ei

ole ei 2002–2003 ega järgnevates aastaaruannetes kajastanud äriühingu majandustegevuses

hageja ainuosaniku omandis oleva kinnistu üürile võtmist ja seal majandustegevuse

arendamisega alustamist. Ehitisregistri andmeil paikneb kinnistul kolm ehitist. Kostjale I ei

ole teada, et rendilepingus märgitud ehitustöid oleks tehtud. Hooned olid olemas juba

varasemast ja ühtegi uut kasutusluba nende väljaehitamise tulemusena väljastatud ei ole.

Mingeid ehitustöid ei nähtu ka hageja majandusaasta aruannetest. Hageja poolt esitatud

majandusaasta aruanded tõendavad vaid asjaolu, et hageja tegeles 2002 jj aastatel üldehitus-

ja remonditöödega ettevõtluse korras. Kui hageja mingeid investeeringuid kinnistule tegi, siis

nende tulemusi kasutasid kostjad II ja III, kes olid hageja ainsad töötajad ning elavad tänaseni

kostja I kinnistul. Väidetava rendilepingu kandmiseks kinnistusraamatusse puudusid hagejal

takistused, sest kinnistu omanik ja hageja ainuosanik langesid kokku. Kostjad II ja III on enda

äriühingu kulul remontinud enda eramaja, mille sundenampakkumisest laekunud rahaga

kustutati isiklikke võlgu.

Hageja ei ole kostjale I kunagi kinnistu kasutamise eest midagi maksnud. Kui kostjale I oleks

olnud teada, et hageja omab kinnistu suhtes tasuta rendilepingut 99 aastaks, ei oleks kostja I

kinnistut ostma hakanud. Kinnistu sundmüügile täitemenetluses eelneb kinnistu müügihinna

määramine. Kõnealusele kinnistule määras algselt hinna kohtutäitur, kuid kostja II vaidlustas

selle ning eksperdi poolt määrati kinnistule kõrgem hind. Kinnistu hinna määramise

protsessis ei avaldanud kostja II teavet, et kinnistut koormab rendileping.

Kui 1. detsembri 2002 dokument sel ajal sõlmitud oli, ei ole see oma sisult üürileping, vaid

tasuta kasutamise leping. Tasuta kasutamise aluseks on dokumendis kirjutatu, et kinnistut

kasutatakse 99 aastat tasuta. Asjaolu, et hageja pidi kokkuleppe kohaselt teostama mingid

tööd, ei muuda asja tasuta kasutamise õigust tasuliseks.

Asja võlaõiguslik kasutusse andmine 99 aastaks on näilik ja tühine. 99 aastaks on erandina

võimalik seada hoonestusõigus, kuid selle õiguse sisu erineb oluliselt võlaõiguslikust

kasutusõigusest. 99 aastat ei ole ei Eesti inimese ega ühegi keskmise Eesti äriühingu

keskmine eluiga, mistõttu sellise kokkuleppe tegelik eesmärk ei saa usutavalt olla

kasutusõigus märgitud aja jooksul. 1. detsembri 2002 lepingu poolte tuvastatav huvi ei olnud

mitte kinnistu kasutamine 99 aastat, vaid valduse äravõtmise vastane kaitse.

Kuivõrd hageja valduse aluseks on tähtajatu tasuta kasutamise leping, siis võib selle igal ajal

üles öelda. Kuigi kostja I on kohtutäituri vahendusel juba edastanud nõude valduse

vabastamiseks, s.o lepingu üles öelnud, tegi kostja I kohtumenetluses vastava tahteavalduse

veelkordselt.

5. Hageja vaidles kostja I vastuhagile vastu. Kostja I käis enne enampakkumist varaga

tutvumas ja kostja II teavitas teda hageja õigustest kinnistu kasutamisel.

Asjaolu, et eelnevates lepingutes ei ole pööratud tähelepanu kolmandate isikute õigustest

teavitamisele, ei oma nende lepingute puhul olulist tähtsust, kuna kostja II osales

kasutuslepingu mõlemal poolel (s.o nii hageja OÜ LHVR juhatuse liikmena kui ka

rendileandjana).

Kostja II esitas rendilepingu kohtutäiturile enne enampakkumist e-kirjaga ja kohtutäitur

teavitas enampakkumisel osalejaid asjaolust suuliselt. Juhul, kui kohtutäitur eksitas kostjat I,

on kostjal I võimalik tehingust taganeda.

Rendileping ei ole käsitletav tasuta kasutamise lepinguna. Lepingut tuleb tõlgendada lähtuvalt

sellest, kuidas selle sõlminud isikud tingimustest aru said. Leping koostati eesmärgiga

alustada kinnistul majandustegevust. Sellega seoses osutusid vajalikuks kinnistu väärtust

ületavad investeeringud, mistõttu määrati lepingu tähtaeg maksimaalselt pikana. Kinnistu on

ulatuslikult rekonstrueeritud ning kokkulepitud investeeringutest on kinnistusse paigutatud

hinnanguliselt ca 120 000 – 150 000 eurot. Alates 2008. aastast pakutakse kinnistul

majutusteenuseid, st lepingut täidetakse juba pikaajaliselt.

Kostja I arutlused tehingu näilikkusest ja hea usu põhimõtte rikkumisest ei vasta tegelikele

asjaoludele. Seadus ei välista üürikokkulepet, millise on sõlminud hageja, s.o tasu

arvestamine investeeringute kulult.

Tegelikkusele ei vasta väide, et hageja ei ole aastaaruannetes kajastanud kinnistu üürile

võtmist ja seal majandustegevuse alustamist. Hageja alustas majutusteenusega kinnistul 2008.

aastal, mis on nähtav hageja registriandmete väljatrükis. Kuni selle ajani toimusid

põhiinvesteeringud, s.o ehitustööd, hooldustööd jne. Väljatrükist ja aruannetest on nähtav ka

asjaolu, et kogu perioodi väitel on toimunud ehitustegevus ning äriühingu asukoht oli nimelt

antud kinnistul.

Kostja I vastuhagis esitatud tasuta kasutamise lepingu ülesütlemine ei ole kehtiv. Kostja I on

öelnud üles lepingu, mida ei ole sõlmitud ning lepingu ülesütlemine antud alusel ei ole

võimalik.

MAAKOHTU OTSUS

6. Viru Maakohus rahuldas oma 9. juuli 2015 otsusega hagi, tunnistades täiteasjades

nr 066/2012/2172 ja nr 066/2012/2204 sundtäitmise lubamatuks.

Kohus jättis kostja I vastuhagi hageja vastu kinnisasja valduse väljaandmise nõudes

rahuldamata.

7. Maakohus leidis, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

Vaidlust ei ole, et hageja valdab kinnisasja, kinnisasja omanik on kostja I ning hageja teostab

valdust läbi juhatuse liikme, kelleks on kostja II. Kostja I omandas kinnisasja täitemenetluses

enampakkumisel endistelt omanikelt, s.o kostjatelt II ja III. Kinnisasja endiste omanike

kostjate II ja III ning hageja vahel on 1. detsembril 2002 sõlmitud rendileping.

Maakohus leidis, et hageja valdab kinnisasja 1. detsembril 2002 sõlmitud rendilepingu alusel

ning seega on tal õigus asja vallata (AÕS § 80, § 83 lg 1). Kuna 1. detsembril 2002 sõlmitud

kinnisasja tähtajaline rendileping on kinnisasja omandamisega kostjale I üle läinud, on hageja

õigustatud kostja I kinnisasja valdama ning hageja valdus ei ole ebaseaduslik (VÕS § 341,

§ 291 lg 1).

Maakohus ei nõustunud kostja I väitega, et 1. detsembri 2002 lepingut tuleb tõlgendada tasuta

kasutamise lepinguna. Kohtu hinnangul on VÕS § 29 järgi tõlgendades tegemist tasulise ja

tähtajalise rendilepinguga. Lepingu p-des 2–5 on lepingu pooled kokku leppinud, et rendile

võtja ehk hageja kohustub välja ehitama maja II ja III korruse, ehitama kivist ja puidust

kiviaia ning teostama kapitaalremondi oma vahenditest. Vastavalt lepingu p-le 6 saab rendile

võtja teostatud tööde eest 99 aastaks rendile keldris, I, II ja III korrusel asuvad ruumid.

Maakohus nõustus hageja arvestustega kinnisasjale tehtud investeeringute osas. Hageja ja

kostja I esitatud tõenditele tuginedes leidis maakohus, et hageja poolt kinnisasjale tehtud

investeeringud katavad sarnase kinnisasja üürimise tavapärase rendihinna ning seega ei saa

lepingut nimetada tasuta kasutamise lepinguks. Põhjendatud ei ole kostja I vastuväide, et

leping on näilik ja seetõttu TsÜS § 89 tähenduses tühine.

Kostja I poolne 1. detsembri 2002 lepingu ülesütlemine on kehtetu materiaalse aluse

puudumise tõttu. Kostja I ei ole esile toonud asjaolusid, mis VÕS § 195 lg 3 ja 196 lg 1

kohaselt annaksid alust tähtajalise kestvuslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Rendileping ei ole ka vastuolus heade kommetega või näilik. Tsiviilõiguslikku tehingut ei

muuda heade kommete vastaseks, näilikuks või tühiseks soov vältida maksude tasumist.

Kostja I ei ole tõendanud, et 1. detsembri 2002 leping oli sõlmitud vaid ühel eesmärgil, s.o

riiklike maksude vältimiseks. On tõendatud, et hageja ja lepingu teine pool on lepingut

täitnud vähemalt kokkulepitud ulatuses - hageja on teostanud ettenähtud investeeringud ning

kinnistut on kasutatud kodumajutuse teenuse osutamiseks.

Õige ei ole väide, nagu oleks hageja jätnud kinnisasja koormavast rendilepingust teatamata,

käitudes seega hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja I ja kohtutäitur olid rendilepingu

olemasolust teavitatud enne kinnisasja müümist enampakkumisel (21. veebruaril 2012).

Kostja II on 20. veebruari 2012 e-kirjas teatanud kohtutäiturile, et kinnisasja koormab

rendileping hageja kasuks (I kd, tl 187).

Maakohus märkis, et kostja I ei ole kasutanud VÕS § 323 lg 1 sätestatud õigust öelda leping

üles seoses kinnisasja omandi üleminekuga uuele üürileandjale, ehkki selleks puudusid

takistused. Vastuhagi kinnisasja valduse väljaandmiseks on esitatud alles ligikaudu aasta

möödumisel tähtajast, mil oleks saanud rendilepingu VÕS § 323 lg 1 kohaselt üles öelda.

8. Maakohus leidis, et hagi tuleb rahuldada ning sundtäitmine täiteasjades nr 066/2012/2204

ja nr 066/2012/2172 tunnistada lubamatuks.

Maakohus leidis, et hagejal on kostjatega II ja III 1. jaanuaril 2012 sõlmitud

käsunduslepingutest ning kostja II juhatuse liikme staatusest tulenev õigus, mille tõttu

sundtäitmine kostjate II ja III väljatõstmiseks kinnistult on lubamatu TMS § 222 lg 1 mõttes.

Kuna hageja ja kostjate II ja III vahel on sõlmitud käsundusleping kinnistu teenindamiseks,

on hagejal õigus vastavalt VÕS § 76 lg-le 1, § 85 lg-le 1 ja § 101 lg 1 p-le 1 nõuda kostjatelt

II ja III 1. jaanuari 2012 lepingute täitmist selleks kokku lepitud kohas ja viisil, s.o hagejal on

võlaõiguslik õigus nõuda kostjatelt II ja III kinnistul hageja kodumajutuse ettevõtte

teenindamist lepingus kokku lepitud tegevuste kaudu. Kuna kostja II on hageja üks ja ainuke

juhatuse liige, on hagejal äriseadustiku (ÄS) § 187 lg-te 1 ja 2 ning § 184 lg-te 3 ja 7 kohaselt

õigus nõuda kostjalt II osaühingu juhatuse liikme kohustuste täitmist.

Täitemenetluse käigus kostjatelt II ja III kinnisasja valduse äravõtmise ehk kostjate II ja III

kinnistult väljatõstmise tagajärjel tekib olukord, kus hageja ei saa teostada oma õigust nõuda

kostjatelt II ja III 1. jaanuari 2012 käsunduslepingute täitmist. Samuti ei saa hageja nõuda

juhatuse liikmelt kohustuste täitmist äriühingu juhtimisel, kui kostja II valdus kinnisasjale

täitemenetluse käigus lõpetatakse, kuna äriühing teostab asja valdust juhatuse liikme kaudu.

Täitemenetluse käigus füüsilise isiku väljatõstmine kinnisasjalt toob kaasa TMS § 180 lg-tes

1 ja 3 sätestatud tagajärje, s.o välja tõstetakse nii võlgnik, kui ka tema asjad. See toob kaasa

olukorra, kus hageja ei saa oma õigusi kostjate II ja III osas teostada.

9. Maakohus jättis TsMS § 162 lg-te 1 ja 4 ning § 165 lg 1 alusel hageja menetluskulud

kostja I kanda, kostja I menetluskulud tema enda kanda ning kostjate II ja III menetluskulud

nende endi kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud

5476,88 eurot, mille maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

10. Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada

maakohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) ei ole maakohus analüüsinud kõiki tõendeid ega kostja vastuväiteid, ega seda põhjendanud;

2) sõlmiti 2002. a rendileping eesmärgil, millele riik ei anna kohtulikku kaitset. Tegemist on

õigussuhte loomisega eesmärgiga teostada mitte sellest tulenevaid vastastikuseid õigusi, vaid

varjamaks äriühingu kulutuste tegelikku majanduslikku sisu, s.o isikliku elamu ehitamine

äriühingu kulul. Lepingu heade kommete vastasus tuleneb lepingu eesmärkidest ning nende

tuvastamisel tuleb hinnata asjaolusid kogumis, mitte piirduda sellega, mis lepingus endas

kirjas on;

3) ei nähtu kohtule esitatud väidetest ja tõenditest ei nähtu, et hagejal oleks 2002. aastal olnud

ärilist vajadust võtta kasutusse 112 m2 eluruume ja 1650 m2 suurust õue-aiamaad. Hageja on

jätnud äriühinguna avalikustamata rendilepingu ja sellele järgnenud investeeringud kõigis

oma majandusaasta aruannetes. Hageja on varjanud rendilepingu olemasolu pankadega

sõlmitud lepingutes, deklareerides sõnaselgelt selle puudumist. Kui hageja kinnisasja ka

tegelikult kasutaks, siis oleks ta hoolsalt käituva ettevõtjana teavitanud kohtutäiturit sellest

asjaolust mitte enampakkumise eelõhtul, vaid juba täitemenetluse alguses või kandnud

kinnistusraamatusse märke üürilepingu kohta;

4) ei ole maakohus arvestanud kostja I väiteid ja tõendeid, et kuigi täitemenetlus oli kestnud

juba 2 aastat, teavitas kostja II lepingu olemasolust kohtutäiturit alles enampakkumise

eelõhtul e-kirjaga. Nimetatud e-kirjast nähtub, et kuigi kostja II kohtus kostjaga I enne

enampakkumist, ei teavitanud ta kostjat I lepingu olemasolust. Lepingu olemasolust kostja I

teavitamise majanduslik tagajärg oleks olnud see, et mõistlikult ja hoolsalt käituva ettevõtjana

poleks kostja I kinnistut omandanud ja hageja ja kostjad II ja III poleks kostja I poolt makstud

raha arvelt pangavõlgnevusest vabanenud;

5) on asjakohatu maakohtu viide kostja I väidetavale õigusele VÕS § 323 lg 1 alusel. Kostja I

on kinnisvaraettevõtjana omandanud kinnistu investeeringuna, mistõttu ei kvalifitseeru kostja

I vajadused õigusnormi kohaldamiseks vajalike „enda tungivate vajadustena“;

6) ei ole maakohus tuvastanud, millised investeeringud hageja tegi ja mis hetkeni need

õigustavad poolte suhte käsitlemist tasulisena vastupidiselt lepingus määratletud tasuta

kasutusele. Rendilepingu p 6 sätestab, et ruume kasutatakse tasuta. Seega, kui maakohus pidas

vajalikuks lepingut tõlgendada, tuli välja selgitada, mis ajani saab käsitleda lepingut

tasulisena, võttes aluseks kinnisasja üüri turuhinnad;

7) ei arvestanud maakohus kostja I poolt esitatud ehitusettevõtja arvamusega selle kohta, kui

palju võis kuluda vaidlusaluse elamu juurdeehitusele ning tõendiga, et ka konservatiivsel

hinnangul (vastaspoole kasuks) ei võimalda see investeering õigustada õigussuhte pidamist

tasuliseks kauem, kui kuni 2015 jaanuarini. Maakohtu otsus on investeeringute küsimuses

vastuoluline. Selgusetuks jääb, miks ja milliste investeeringutega maakohus nõustus ning

kuidas sellest järeldub, et lepingut ei saa nimetada tasuta kasutamise lepinguks;

8) puudub kohtuotsuses põhjendus, miks tsiviilõiguslikku tehingut ei muuda heade kommete

vastaseks, näilikuks või tühiseks asjaolu, et üritatakse maksude tasumist vältida. Maksude

maksmata jätmine ei ole ühiskonnas kaitstav eesmärk ning tehingud, mille ainus eesmärk on

varjata maksukohustust, ei saa olla kooskõlas heade kommetega;

9) ei ole maakohus välja selgitanud, kes, kuidas ja millal kinnistut on kasutanud. Hageja

kaudu võidakse teha müügitööd ja vormistada dokumente, kuid see ei muuda hagejat

kinnisasja kasutajaks. Kuna kinnisasja kasutajateks on väljatõstetavad füüsilised isikud, s.o

kostjad II ja III, ja hageja on pelgalt kinnisasja valdaja (väljatõstetava juhataja isikus), siis ei

riku juhataja väljatõstmine äriühingu õigusi. Täitemenetluse lõpuleviimine ei võta hagejalt

õigust teostada õigusi oma töötajate suhtes muul kinnistul, mille töötajad omandavad;

10) on maakohus valesti määranud vastuhagi hinna ja ekslikult leidnud, et kostja I peaks

maksma riigilõivu TsMS § 126 lg 1 alusel. Kui kostja I pidi riigilõivu maksma teisti, siis

TsMS § 128 teise lause järgi. Kostja I nõue põhineb alternatiivsetel asjaoludel, et

kasutusleping on üles öeldud või ta on algusest peale tühine. Isegi kui vastaks tõele hageja

väide, et ta on teinud kulutusi 183 630 euro eest, siis eeldades lepingu kehtivust ja arvestades

lepingu perioodiks 99 aastat, on ühe aasta kasutustasu 1854 eurot 84 senti ning riigilõiv

vastavalt sellele 225 eurot.

11. Hageja vaidles kostja I apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning

menetluskulud kostja I kanda. Vastuse kohaselt:

1) ei ole rendileping tühine ega sellele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus

on vastuhagi lahendades hinnanud poolte esitatud tõendeid ja leidnud, et rendilepingu näol ei

ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga, mille oleks saanud kostja I üles öelda. Seetõttu oli

hagejal õigus kinnistu valduse kaitse hagi esitada ja taotleda sundtäitmise lubamatuks

tunnistamist;

2) on maakohus õigesti leidnud, et rendileping on kostjale I üle läinud ning kostja I ei ole seda

võlaõigusseaduses sätestatud tähtajal üles öelnud;

3) on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on õigus esitada TMS § 222 lg 1 kohaselt

rendilepingu täitmiseks hagi kinnistu valduse kaitseks ning on hageja hagi seetõttu kostja I

vastu rahuldanud.

12. Kostjad II ja III vaidlesid kostja I apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta see

rahuldamata ning menetluskulud kostja I kanda.

Vastuse kohaselt:

1) on hageja hagi põhjendatud. Maakohtu otsus on seaduslik ning apellatsioonkaebuse väited

ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks;

2) ei ole rendileping tühine ega sellele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega.

Rendilepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga;

3) oli kostja I enne täitemenetluses kinnistu omandamist rendilepingust teadlik. Kostjad II ja

III on kostjale I lepingut tutvustanud ja selle ka füüsiliselt edastanud;

4) on väide, et rendileping sõlmiti maksudest kõrvale hoidmise eesmärgil, ebaselge

muuhulgas ka seetõttu, et kostja I ei märgi, millist õigusnormi on rikutud ja millega;

5) on maakohus õigesti leidnud, et rendileping on kostjale I üle läinud ning kostja I ei ole seda

võlaõigusseaduses sätestatud tähtajal üles öelnud;

6) on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on õigus esitada TMS § 222 lg 1 kohaselt

rendilepingu täitmiseks hagi kinnistu valduse kaitseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi väära kohaldamise

ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada.

Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus tsiviilasja

maakohtule uueks arutamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

OÜ LHVR hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades nr 066/2012/2172 ja

066/2012/2204 tuleb jätta rahuldamata.

Rahuldamisele kuulub vastuhagi, millega ringkonnakohus mõistab OÜ-lt LHVR Virlaine OÜ

kasuks välja kinnistu asukohaga XXXXXXXXX.

Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et maakohus ei ole otsust nõuetekohasel

viisil põhjendanud, jättes osaliselt hindamata tõendid ja kostja vastuväited. See on kaasa

toonud ebaõige kohtulahendi tegemise.

14. Hagi on esitatud hageja kui täitemenetluse suhtes kolmanda isiku poolt sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täitemenetluse seadustiku (TMS) § 222 alusel. Hageja väitel on ta

isikuks, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, mis annab talle

aluse esitada käesoleval juhul hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Täiteasjades nr

066/2012/2172 ja 066/2012/2204, mille puhul hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamist

taotleb, on sissenõudjaks kostja I (Virlaine OÜ) ning võlgnikeks kostjad II ja III (V. Rand ja

L. Rand).

Hagiavalduse kohaselt, millega nõustus ka maakohus, on hagejale kuuluvateks sundtäitmist

takistavateks õigusteks:

(1) õigus vallata XXXXX asuvat kinnistut kostjatega II ja III 2002.a sõlmitud

rendilepingu alusel;

(2) käsundilaadne suhe kostjaga II, kes on hageja ainus juhatuse liige ja kelle kaudu

hageja tegutseb (mh teostab XXXXXXX kinnistu valdust ja ka muud äriühingu

majandustegevust), ning

(3) käsunduslepingud kostjatega II ja III, mille alusel kostjad II ja III tegelevad

XXXXX kodumajutusettevõtte teenindamisega.

Täitedokumendiks on käesoleval juhul TMS § 2 lg 1 p 15 järgi Narva kohtutäitur Andrei

Krek’i poolt 21.02.2012.a täiteasjas nr 066/2010/864 koostatud vara enampakkumise akt (I kd

tl 10-12). TMS § 2 lg 3 sätestab, et eelnimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist

läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise

tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel.

Seejuures ei ole täitemenetluse esemeks mitte hageja (OÜ LHVR) XXXXXX kinnistult

väljatõstmine, vaid väljatõstmine on suunatud kostjate II ja III (Vahur Rand ja Lea Rand)

vastu. Hageja on esile toonud, et hageja ainuosanikuks ja juhatuse ainsaks liikmeks on kostja

II Vahur Rand, mistõttu kostja II kinnistult väljatõstmine tooks ühtlasi kaasa hagejal kinnistu

valduse kaotuse.

15. TMS § 222 lõikes 1 on näitlikult nimetatud sundtäitmist takistavate õigustena

omandiõigust ja piiratud asjaõigusi. Tegemist ei ole küll ammendava loeteluga, kuid

ammendava loetelu puudumine ei tähenda, et hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

oleks kolmandal isikul õigus esitada mistahes õiguslikku laadi seose puhul sundtäitmise

esemega.

Üldjuhul saab sundtäitmist takistava õiguse all mõista kolmanda isiku niisugust õiguslikku

seotust sundtäitmise esemega, mis võimaldab tal väita, et sundtäitmise ese ei ole vastutav

võlgniku kohustuste täitmise eest (s.o seda ei loeta täitemenetluse mõttes võlgniku

vastutussfääri kuuluvaks).

Isikute kinnisasjalt väljatõstmise puhul puudub tavatähenduses „sundtäitmise ese“, kuid TMS

§ 2 lõikest 3 koostoimes sama paragrahvi lg 1 p-ga 15 tulenevalt on kinnisasja valdajal

võimalik tugineda kinnisasja kasutamise õigusele, mis on kehtiv ka kinnisasja

sundenampakkumisel omandanud isiku suhtes.

16. Ringkonnakohus leiab, et käsundi- ja käsundilaadsed suhted kostjatega II ja III (s.o kostja

II tegutsemine hageja ainuesindajana ning kostjatega II ja III sõlmitud käsunduslepingud

majutusteenuse osutamise toetamiseks) ei saa olla TMS § 222 lg 1 alusel esitatud hagi

lahendamisel relevantsed. Tegemist ei ole sundtäitmist takistavate õigustega, millele

tuginedes hagejal kui kolmandal isikul oleks õigus täitemenetluse läbiviimisse sekkuda. Selles

osas on maakohtu otsuses esitatud põhjendused ning kohtu poolt nende pinnal tehtud

järeldused materiaaõiguslikult väärad.

Asjakohased ei ole hageja väited, mille kohaselt kostjate II ja III kinnistult väljatõstmisega

riivatakse hageja põhiseaduslikku õigust ettevõtlusvabadusele ning õigust valida endale

töötajaid, samuti määrata töötajatega sõlmitavate lepingute tingimusi. Tegemist ei ole

sundtäitmist takistavate õiguste TMS § 222 lg 1 tähenduses. Hageja põhiseaduslik õigus

ettevõtlusvabadusele ning töösuhete kujundamisele ei ole määratletud konkreetse kinnistu

piirides tegutsemisega.

Kõne alla saab seega tulla hageja väidetav õigus kinnisasja vallata rendi- (üüri-)suhte alusel,

mis ei ole sundtäitmise tõttu (s.o kinnistu sundenampakkumisel müügi tõttu kostjale I)

lõppenud ega lõpetatud.

17. Vaidlust ei ole selles, et kinnisasja sundenampakkumisel omandanud Virlaine OÜ

avalduse alusel toimuv täitemenetlus ei ole suunatud hageja, s.o OÜ LHVR, kinnistult

väljatõstmisele. Sellest lähtudes puudub hagejal õiguskaitsevajadus.

Hageja positsioon rendilepingust tulenevate õiguste osas on ringkonnakohtu arvates aga

vastuoluline. Ühest küljest tugineb hageja sellele, et OÜ LHVR (s.o hageja) ja kostja Vahur

Rand on erinevad isikud, kelle vaheline pikaajaline rendileping moodustab iseseisva ja

äriühingu liikmetest sõltumatu aluse kinnisasja valdamiseks ja kasutamiseks. Teisest küljest

aga on hageja seisukohal, et OÜ LHVR tegutsebki sisuliselt üksnes Vahur Ranna isikus,

mistõttu Vahur Ranna kinnistult väljatõstmine toob vahetult kaasa ka hagejal kinnistu valduse

kaotuse ja majandustegevuse häirumise – s.o sisuliselt samastades OÜ LHVR ja Vahur Ranna

isikud.

18. Juriidiline isik kui õiguslik fiktsioon saab õiguskäibes osaleda üksnes oma organite kaudu,

mis omakorda tähendab, et juriidilise isiku tegevus ja teo- ning õigusvõime realiseerimine

toimuvad juriidilise isiku organi liikmeks olevate inimeste vahendusel. Muuhulgas saab

juriidiline isik osaleda lepingulistes suhetes ja teostada valdust (AÕS § 32 jj) üksnes oma

organi (juhatuse) kaudu. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et OÜ-ga LHVR ei ole

osaniku või juhatuse liikme staatuses seotud muid isikuid peale Vahur Ranna.

Selle tulemusena ei ole aga võimalik osaühingu majandustegevusega seotud küsimustes

eristada OÜ LHVR poolset valdust Vahur Ranna kui füüsilise isiku poolsest valdusest.

Niisuguses olukorras saab õigusteoreetiliselt asuda seisukohale, et OÜ-l LHVR puudub

vaidlusaluse kinnisasja suhtes tegelik valdus, kuna kinnisasi ei asu äriühingu tegeliku võimu

all (s.o tema nn valitsemissfääris), sõltudes täiel määral sellest, kas valdust teostab või ei

teosta juhatuse liige Vahur Rand. Kuna XXXXXX kinnistu on ühtlasi ka juhatuse liikme ja

tema abikaasa elukohaks, siis tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et kinnistu

asub faktiliselt kostjate II ja III (Vahur Ranna ja Lea Ranna) privaatsfääris ja seega nende

valduses. Kinnistut ei ole alust lugeda juriidilise isiku valduses olevaks olukorras, kus

juriidilise isiku ja tema organi (juhatuse) liikme tegevus- ja võimu teostamise sfäärid ei ole

eristatavad ja valduse omistamine juriidilisele isikule on võimalik üksnes asjaomase juhatuse

liikme tegevuse kaudu.

Sellele seisukohale on asunud ka kostja 1 oma kokkuvõtvates teesides (IV kd tl 12-14),

märkides muuhulgas, et kodumajutusteenuse osutamise mõiste eeldab turismiseaduse kohaselt

füüsiliste isikute valduses olevate ruumide kasutamist ning vaidlust ei ole selles, et kinnistut

valdavad faktiliselt kostjad II ja III, millest järelduvalt ei kasuta hageja tegelikkuses kinnistut.

19. Hageja esitas kohtule 01.12.2002.a kuupäeva kandva rendilepingu (I kd tl 7), millest

nähtuvalt on Vahur Rand ja Lea Rand andnud OÜ-le LHVR, juhatuse liikme Vahur Ranna

isikus, rendile XXXXXX asuvas elamus paiknevad ruumid. Rendisuhte kestuseks on 99

aastat (lepingu p 6). Lepingus märgitu kohaselt antakse ruumid rendile tasuta (p 6). Samas on

rendilepingu p-de 2 ja 3 kohaselt rendile võtja kohustatud ehitama välja maja II ja III korruse,

samuti ehitama krundi põhja- ja lääneküljele kivist ja puidust piirdeaia. Punkti 4 kohaselt

finantseerib rendile võtja kõik tööd oma vahenditest.

Üldjuhul jääb üüri- või rendilepingu esemeks oleva kinnisasja omandi uuele omanikule

ülemineku korral üüri- või rendileping edasi kehtima (VÕS § 291 lg 1 koostoimes VÕS §-ga

341), seda ka juhul, kui võõrandamine toimus sundtäitmisel või pankrotimenetluses.

Rendilepingu kohta käivatest sätetest (VÕS §§ 339 – 360) ei tulene vastupidist. Rendi- või

üürilepingu puhul on uuel omanikul võimalik öelda leping kolme kuu jooksul omandi

üleminekust arvates lihtsustatud korras üles (TMS § 161, VÕS § 323), kuid elu- või

äriruumiga seotud lepingu ülesütlemiseks peab uuel omanikul olema tungiv omavajadus.

Seevastu ei lähe kinnisasja uuele omanikule üle tasuta kasutamise lepingust tulenevad

kohustused (VÕS §§ 389 – 395). Käesoleval juhul vaidlevad pooled mh selle üle, kas

01.12.2002.a lepingu näol oli tegelikult tegemist tasuta kasutamise lepinguga, ehkki see on

pealkirjastatud kui rendileping. Hageja on seisukohal, et ehkki kinnistu kasutamise eest ei

tulnud tasuda üüri (renti), ei ole siiski tegemist tasuta kasutamise lepinguga, kuna hageja

võttis endale lepinguga kohustuse teha kinnistule ulatuslikke investeeringuid ja need tulebki

lugeda tasuks kinnistu kasutamise eest.

20. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et rendilepingule tuginemine hageja ja

kostjate II ja III poolt suhetes kostjaga I kui kinnisasja omandanud isikuga ei ole õiguslikult

põhjendatud hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2) tulenevalt.

Rendilepingule tuginedes tekiks olukord, kus kostjad II ja III saavad endale luua kunstlikult

võimaluse vältida kinnisasja väljaandmist selle enampakkumisel omandanud isikule (OÜ-le

Virlaine). Rõhutada tuleb, et hageja OÜ LHVR näol on tegemist nn ühe-mehe-osaühinguga,

mille ainsaks osanikuks ja juhatuse liikmeks on Vahur Rand. Seega on küsitav, kas käesoleval

juhul on põhjendatud käsitada juriidilist isikut (OÜ-d LHVR) täies mahus iseseisva ja oma

organite liikmeks olevast füüsilisest isikust (V. Rand) eraldi tegutseva õigussubjektina.

Juriidilise isiku iseseisvust ja tema õigussubjektsust saab õiguskorras tunnustada üksnes

niivõrd, kuivõrd juriidilise isiku instituuti kasutatakse kooskõlas õiguskorra poolt

aktsepteeritud eesmärkidega. Juriidilise isiku kui õigusliku fiktsiooni kuritarvitamisest saab

rääkida juhul, kui juriidilise isiku liikmed püüavad hea usu põhimõtte vastaselt saada eeliseid

nende poolt kontrollitava väliselt iseseisva õigussubjekti kaudu. Hea usu põhimõttele ei vasta

õiguste teostamine viisil, mis ei vasta normi eesmärgile (seadusandja tahtele). (K. Saare,

„Eraõigusliku juriidilise isiku õigussubjektsuse piiritlemine“, doktoritöö, Tartu 2004, lk-d

199, 201, 204). Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta hea usu põhimõttele rendisuhtele

tuginemine olukorras, kus ainuüksi Vahur Ranna isikus tegutseva osaühingu kaudu on loodud

takistus OÜ-le Virlaine kinnistu suhtes omandiõiguse teostamisel, samal ajal kui ilma

juriidilise isiku konstruktsiooni kasutamata väljatõstetavatel isikutel kinnisasja kasutamise

õigustus puuduks. Niisuguse tagajärje tunnustamine oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu.

21. Ringkonnakohtu arvates toetab eeltoodud seisukohta asjaolu, et hageja ei ole tsiviilasja

materjalide kohaselt 01.12.2002.a rendilepingule oma varasemates õiguslikes ega

majandussuhetes teadaolevalt tuginenud. Muuhulgas ei avaldanud Vahur Rand täiteasja nr

066/2010/864 raames kinnisasja hindamisel osaledes, et kinnistu on koormatud pikaajalise

tasuta üürilepinguga. 2002.a ja 2005. aastal sõlmitud notariaalsetes lepingutes kinnitas Vahur

Rand korduvalt, et kinnistu ega sellel asuv hoone ei ole koormatud kolmandate isikute

õigustega, sh rendi-, üüri- ega muude kinnistusraamtusse mittekantavate õigustega (I kd tl 85

jj lepingu p 6.1.1, tl 87 jj, tl 89).

Samuti tuleb arvestada asjaolu, et väide kinnistut koormava pikaajalise rendilepingu kohta

esitati esmakordselt 20.02.2012.a, so päev enne kinnistu sundenampakkumist, mille

tulemusena kostja I kinnistu omandas. Hageja esitas kohtule väljatrüki 20.02.2012.a e-

kirjavahetusest, kus Vahur Rand teatab kohtutäiturile muuhulgas, et „XXXXXX majale on

sõlmitud rendileping OÜ LHVR kasuks. Leping on manusena kaasas“ (I kd tl 187). Ka

kohtutäituri selgitusest (I kd tl 89) nähtub, et võlgnik saatis täiturile e-posti teel teate

üürilepingu olemasolu kohta enampakkumisele eelnenud päeval ning kohtutäitur edastas

saabunud info osalejatele suuliselt tunnistajate juuresolekul. Puuduvad andmed, kas

enampakkumisel osalejatel oli võimalus lepingu sisuga tutvuda.

22. Eeltoodu ei tähenda, et OÜ LHVR tegutsemise seaduslikkuse osas tuleks võtta

kõikehõlmav seisukoht. Käesoleva vaidluse kontekstis kuulub hindamisele üksnes rendi-

(üüri-)lepingule tuginemine kostja I (OÜ Virlaine) suhtes ning ülejäänud osas ringkonnakohus

seisukohta ei võta. Seega ei kuulu käesoleva tsiviilasja raames hindamisele, kas 01. detsembri

2012.a rendileping tuleks lugeda tervikuna hea usu põhimõttega ja/või heade kommetega

vastuolus olevaks ja sellest tulenevalt TsÜS § 86 lg 1 järgi tühiseks. Ringkonnakohus

möönab, et rendilepingu sõlmimise täpseid asjaolusid ei ole toimiku materjalide põhjal

võimalik kindlaks teha. Sealhulgas ei ole asjas esitatud tõenditega üheselt kinnitust leidnud, et

leping sõlmiti ja allkirjastatigi peamise eesmärgiga vältida kinnisasja väljaandmist selle

sundenampakkumisel omandanud isikule (kostjale 1). Eeldades, et leping sõlmiti selles

märgitud

ajal

(01.12.2002.a),

võis

lepingul

olla

ka

teatav

majanduslik

sisu

kodumajutusettevõtte tegevuse korraldamise näol. Sellise õigusliku korralduse mõju aga sai

piirduda OÜ LHVR ning Vahur Ranna ja Lea Ranna vaheliste suhetega ning sellest ei

tulenenud ringkonnakohtu arvates väljapoole ulatuvaid mõjusid suhetes kolmandate isikutega.

Sellega seoses puudub ringkonnakohtu hinnangul vajadus analüüsida ka küsimust, kas

01.12.2002.a rendileping võis olla sõlmitud seoses eesmärgiga vältida maksude tasumist või

saada äriühingu kaudu tegutsedes isiklikke eeliseid. Niisugused asjaolud ei ole

ringkonnakohtu arvates puutumuses hageja ja kostja 1 vaheliste õigussuhetega.

23. 01.12.2002.a rendilepingule kostja I suhtes tuginemise lubamatust ei mõjuta see, kas

rendilepingut tuleks käsitada tasulise või tasuta lepinguna.

Käesoleval juhul omandas kostja I OÜ Virlaine kinnistu enampakkumisel hinnaga 59 000

eurot (s.o alghinnaga). Enampakkumise alghind on määratud vastavuses kinnistu väärtusega.

Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleva tsiviilasja raames puudub vajadus hinnata ja teha

kindlaks hageja OÜ LHVR poolt kinnistule tehtud kulutuste suurust, kuivõrd kulutuste

tulemusena kinnistu väärtuse võimalik suurenemine kajastub vajalikul määral juba kinnistu

hinnas. Tegemist ei ole OÜ LHVR poolse kulutuste hüvitamise nõudega OÜ Virlaine vastu.

Sellest lähtudes jätab ringkonnakohus tähelepanuta asjas esitatud väited ja tõendid seonduvalt

sellega, kas ja missuguseid investeeringuid tegi hageja kinnistul alates 2002. aastast ning mil

määral mõjutasid need investeeringud kinnisasja väärtust.

Vaidlust ei ole selles, et kostja I on hinna tasunud. Järelikult ei saa ringkonnakohtu arvates

tuleneda hagejale rendilepingule tuginemise õigust asjaolust, et ta on väidetavalt teinud oma

vahendite arvel kinnistule ulatuslikke parendusi. Ka juhul kui eeldada, et hageja enda

väidetud ulatuses kulutusi tegi, ei ole tema poolt kostja I suhtes rendilepingule tuginemine hea

usu põhimõttega kooskõlas eelpool toodud põhjendustel.

24. Hea usu vastase käitumise tagajärjeks on õiguse kaotamine, s.o isegi juhul, kui õigus on

olemas, puudub võimalus sellele tugineda. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei saa suhetes

kostjaga I tugineda 01.12.2002.a rendilepingule ega tuletada sellest rendilepingust endale

kestvat õigust vaidlusaluse kinnisasja kasutamiseks.

Kuna hageja poolt 01.12.2002.a rendilepingule tuginemine kostja 1 OÜ Virlaine suhtes on

hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks

täiendavalt käsitleda küsimust, kas leping läks üle kinnisasja uuele omanikule või mitte.

Eeltoodust lähtuvalt puudub OÜ-l LHVR sundtäitmist takistav õigus TMS § 222 lg 1

tähenduses ning hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata.

25. Ringkonnakohus on seisukohal, et OÜ Virlaine poolt esitatud vastuhagi on põhjendatud ja

kuulub rahuldamisele.

Vaidlust ei ole selle üle, et vastuhageja OÜ Virlaine on kinnisasja asukohaga XXXX, omanik.

OÜ LHVR on tuginenud sellele, et tal on õigus kinnistut kasutada 01.12.2002.a rendilepingu

alusel. Eelpool jõudis ringkonnakohus veendumusele, et OÜ-l LHVR puudub õigus tugineda

suhetes OÜ-ga Virlaine nimetatud rendilepingule.

Puuduvad ka muud õiguslikud alused, mis annaksid OÜ-le LHVR õigustuse vallata OÜ-le

Virlaine kuuluvat kinnisasja. Sellest tulenevalt kuulub asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel

rahuldamisele vastuhagis esitatud nõue mõista OÜ-lt LHVR välja Virlaine OÜ valdusesse

kinnisasi asukohaga XXXXXXXXX.

Ringkonnakohus märgib, et ehkki eeltoodu põhjal on kaheldav, kas OÜ-d LHVR on üldse

alust pidada kinnisasja iseseisvaks valdajaks, ei välista see käesoleval juhul kinnisasja

väljanõudmisele suunatud vastuhagi rahuldamist. OÜ LHVR ise on olnud järjepidevalt

seisukohal, et asjaomane kinnisasi on tema valduses ning ta on pidanud end õigustatuks

kinnisasjal tegutsemist jätkama.

26. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus luges põhjendatult vastuhagi hinnaks 59 000

eurot. Vastuhagi nõudeks on kinnisasja väljanõudmine teise isiku valdusest, seega tuleb

hagihinna määramisel juhinduda TsMS § 126 lõikest 1. Nimetatud sätte teise lause kohaselt

lähtutakse hagihinna määramisel asja väärtusest sõltumata sellest, kas asi lahendatakse

lepingu või lepinguvälise õigussuhte alusel. Seega on tegemist asja väljanõudmisele suunatud

vastuhagiga olenemata sellest, kas nõude alusena tuginetakse valdusel õigusliku aluse

puudumisele või selle aluseks olnud lepingu kehtetusele.

Apellant on tasunud nõutavas ulatuses riigilõivu (kokku tasutud 1125 eurot, s.o 25 eurot

seadusega ettenähtust enam).

Menetluskulude jaotus

27. Põhihagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi rahuldamise tõttu tuleb OÜ Virlaine poolt

kantud menetluskulud jätta OÜ LHVR kanda. Samuti jäävad OÜ LHVR kanda kõik tema

enda poolt menetluses kantud menetluskulud.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks Vahur Ranna ja Lea Ranna poolt kantud kulud sarnaselt

maakohtuga nimetatud isikute endi kanda.

OÜ-lt LHVR kuuluvad OÜ Virlaine kasuks väljamõistmisele menetluskulud nende vajalikus

ja põhjendatud ulatuses.

Maakohtus kandis OÜ Virlaine kohtule esitatud taotluse ja kuludokumentide (IV kd tl 18-21)

kohaselt kulutusi õigusabile kokku 59,02 töötunni mahus. Töötunni hinna puhul 110 eurot

olid kulutused õigusabile kokku 6492,20 eurot (sh osalemine 11.06.2015.a kohtuistungil).

Ringkonnakohus leiab, et käesoleva tsiviilasja keerukust ja mahtu ning asjas teostatud

menetlustoimingute hulka arvestades on OÜ Virlaine kulutused õigusabile olnud vajalikud ja

põhjendatud. Hagi oli maakohtu menetluses alates novembrist 2012.a, toimus mitu

kohtuistungit ja esitati mahukaid dokumente (mh äriühingu majandusaruandlus), millega

tutvumine eeldas lepinguliselt esindajalt märkimisväärset ajakulu. Sellele lisaks on asjas

esitatud ja menetletud vastuhagi. Seetõttu loeb ringkonnakohus OÜ Virlaine poolt maakohtus

kantud vajalikuks ja põhjendatud menetluskuluks 6492,20 eurot.

Ringkonnakohtus OÜ Virlaine poolt kantud kulu koosneb apellatsioonkaebusel esitamisel

tasutud riigilõivust summas 1100 eurot ja kulust õigusabiteenusele 550 eurot (s.o 5 tundi

tunnihinnaga 110 eurot). Nimetatud kulud on ringkonnakohtu hinnangul täies ulatuses

vajalikud ja põhjendatud.

Kokku kuulub OÜ-lt LHVR OÜ Virlaine kasuks väljamõistmisele 7042,20 eurot

menetluskulude katteks. Summa ei sisalda käibemaksu.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp