3-14-53305/60 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Kaire Pikamäe ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.04.2016, Tallinn

Haldusasja number

3-14-53305

Haldusasi

AK

kaebus

keskkonnaministri

06.12.2014

käskkirja

nr

1007

p

tühistamiseks;

keskkonnaministri kohustamiseks võõrandama

Sirgu kinnisasi (katastritunnus 94301:001:0015)

08.10.2014 enampakkumise tingimustel AK-le;

Keskkonnaministeeriumi ja TS vahel 13.01.2015

sõlmitud Sirgu kinnisasja müügilepingu tühisuse

tuvastamiseks ning Keskkonnaministeeriumile

ettekirjutuse

tegemiseks

Sirgu

kinnisasja

tagasinõudmiseks Eesti Vabariigi omandisse

Menetlusosalised

Kaebaja – AK, esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv

Vastustaja – Keskkonnaministeerium, esindaja

Toomas Kutti

Kolmas isik – TS, esindaja vandeadvokaat Tiia

Nurm

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 07.05.2015 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AK apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

12.04.2016

RESOLUTSIOON

1. Jätta AK apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 07.05.2015 otsus

haldusasjas nr 3-14-53305 muutmata.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26.01.2015 määrusega haldusasjas nr 3-14-53305

kohaldatud esialgne õiguskaitse.

3. Mõista AK-lt TS kasuks välja menetluskulud summas 1176 eurot.

4. Jätta AK ja Keskkonnaministeeriumi menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-14-53305

2(14)

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.05.2016, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keskkonnaministri 21.12.2010 käskkirjaga nr 1880 jäeti riigi omandisse riigi maareservina

Valga maakonnas Õru vallas Õlatu külas asuv Sirgu maaüksus, pindalaga 10,28 ha,

sihtotstarbega maatulundusmaa. Sirgu katastriüksus registreeriti maakatastris 22.12.2010

katastritunnusega 94301:001:0015. Maakatastri andmetel moodustab Sirgu kinnisasja pindalast

haritav maa 10,02 ha ja muu maa 0,26 ha ning see ei sisalda metsamaa kõlvikut (I kd, tl 55-55p).

2. Sirgu kinnisasjaga piirneb Valga maakonnas Õru vallas Õlatu külas asuv Urda kinnisasi

(kt 94301:001:0061), mis kuulub TS-le. Urda kinnisasi on maatulundusmaa sihtotstarbega,

sisaldades 7,22 ha ulatuses metsamaa kõlvikut.

3. Keskkonnaminister otsustas 08.09.2014 käskkirjaga nr 668 (I kd, tl 11-12p) võõrandada tasu

eest avalikul enampakkumisel mh riigile kuuluva Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva

Sirgu kinnisasja, määrates alghinnaks 18 500 eurot. 18.09.2014 avaldati väljaandes Ametlikud

Teadaanded ja Maa-ameti kodulehel enampakkumisteade riigivara võõrandamise avaliku

kirjaliku enampakkumise toimumise kohta 08.10.2014.

4. Avaliku kirjaliku enampakkumise läbiviimise komisjon fikseeris 08.10.2014 koondprotokolli

(I kd, tl 15) lisatabelis protokollina nr 38 (I kd, tl 16), et enampakkumisel osales neli pakkujat

ning kõrgeima pakkumise Sirgu kinnisasja osas tegi AK summas 21 001 eurot, paremuselt teise

pakkumise tegi TS summas 20 150 eurot, kolmas pakkumine tehti summas 20 109 eurot ja

neljas pakkumine summas 19 300 eurot.

5. TS esitas 11.10.2014 enampakkumist läbi viinud Maa-ametile avalduse riigivaraseaduse

(RVS) § 66 lg 6 alusel Sirgu kinnisasja ostueesõigusega omandamiseks enampakkumisel

kujunenud hinnaga.

6. Tuvastamaks Sirgu kinnisasja vastavust RVS § 66 lg-s 6 nimetatud tingimustele, s.o

kinnisasjal metsamaa kõlviku olemasolu, tellis Maa-amet pärast enampakkumise toimumist ja

tulemuste teatavaks tegemist Sirgu kinnisasjal kasvava metsa inventeerimise. OÜ TerraPro

19.11.2014 koostatud „Metsamajandamiskava 2014-2023“ (I kd, tl 50-54) kohaselt asub Sirgu

kinnisasjal 2,27 ha ulatuses metsamaad, millel kasvab enam kui 20 aasta vanune kaasik.

3-14-53305

3(14)

7. Keskkonnaminister kinnitas 06.12.2014 käskkirjaga nr 1007 (I kd, tl 18-18p) Sirgu

kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused vastavalt 08.10.2014 koondprotokolli

lisatabelis märgitud protokollile nr 38 ja määras kinnisasja omandamiseks õigustatud isikuks

TS.

Käskkirja kohaselt vastab Urda kinniasi RVS § 66 lg-s 6 nimetatud tingimustele. Vastavalt

OÜ TerraPro koostatud metsa inventeerimisandmetele sisaldab Sirgu kinnisasi vaatamata

maakatastri andmetele tegeliku olukorra järgi metsamaad, mistõttu vastab see RVS § 66 lg 6

tunnustele. Kuivõrd võõrandatav Sirgu kinnisasi ja sellega piirnev Urda kinnisasi on

maatulundusmaa sihtotstarbega, sisaldavad metsamaa kõlvikut ning enampakkumisel osalenud

piirneva kinnisasja omanik TS esitas tähtaegselt avalduse kinnisasja omandamiseks

enampakkumisel kujunenud hinnaga, on põhjendatud Sirgu kinnisasja avaliku kirjaliku

enampakkumise tulemuste kinnitamine TS kasuks.

8. Keskkonnaministeerium ja TS sõlmisid 13.01.2015 Sirgu kinnisasja müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (I kd, tl 104-107). TS kanti 13.01.2015 kinnistamisavalduse alusel

16.01.2015 Sirgu kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (I kd, tl 119).

9. AK esitas Tallinna Halduskohtule 31.12.2014 kaebuse (I kd, tl 3-10; I kd, tl 140-145), mille

lõplikeks nõueteks jäid: tühistada keskkonnaministri 06.12.2014 käskkiri nr 1007 p 2,

kohustada keskkonnaministrit võõrandama Sirgu kinnisasi 08.10.2014 enampakkumise

tingimustel AKle, tuvastada 13.01.2015 Sirgu kinnisasja müügilepingu tühisus ning teha

Keskkonnaministeeriumile ettekirjutus Sirgu kinnisasja tagasinõudmiseks Eesti Vabariigi

omandisse.

1) RVS § 66 lg 6 kohaldamise alused puuduvad. Sirgu kinnisasja müümiseks korraldatud

avaliku enampakkumise dokumentide kohaselt võõrandab riik haritavat maad. Riigi

kinnisvararegister, viitega maakatastrile, iseloomustas müügi hetkel Sirgu kinnistut kui

kinnisasja, mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Sirgu kinnisasja kohta avaldas

Maa-amet oma kodulehel info, et Õru Vallavolikogu 14.07.2006 määrusega nr 6 kehtestatud

üldplaneeringu kohaselt jääb kinnistu väärtusliku põllumaa alale. Kinnistule jääb

maaparandussüsteemi eesvool, millest tulenevalt kehtivad kinnisasjal looduskaitseseadusest

tulenevad ranna ja kaldaga seotud maakasutuspiirangud. Sirgu kinnisasjal ei ole õiguspärane

kasvatada metsa, kuna seal asub maaparandussüsteem. Seega on enampakkumise tingimusi

pärast enampakkumise toimumist muudetud.

2) Maakatastriseadus (MaaKatS) ei reguleeri otsesõnu kõlviku määramise ja muutmise korda.

Tulenevalt MaaKatS kõlviku definitsioonist ei saa lugeda kõlvikut muutunuks ainult looduses

teostatud vaatluse põhjal, hinnates taimestiku kasvamise protsessi. Kinnisasja omanikul tuleb

katastriüksuse sihtotstarbe koosseisus oleva kõlvikulise koosseisu muutmiseks tellida esmalt

maakorraldustööde läbiviimine. Maatüki majandusliku kasutamise muutmine on ainult osaliselt

seotud looduslike tingimustega. Kõlviku määramine või muutmine eeldab esiteks kinnisasja

omaniku tahet majandada kinnisasja kindlal eesmärgil. Pelgalt hoolimatus oma maatükiga

ümberkäimisel ei anna alust väita, et kinnisasja kõlvik on muutunud. Kinnisasja kasutamise

otstarvet ehk kõlvikut ei ole muudetud ning see on jätkuvalt haritav maa. Kõlvik on seotud

katastriüksuse sihtotstarbega ning selle muutmisele eelnevalt võib olla vajalik muuta ka

katastriüksuse sihtotstarvet. Katastriüksuse sihtotstarve määratakse MaaKatS § 18 kohaselt

kohaliku omavalitsuse poolt. Juhul, kui kinnisasjal on seadusest tulenevate kitsenduste tõttu

keelatud metsa kasvatamine ning mets on seetõttu kasvanud õigusvastase tegevuse tulemusena,

ei ole võimalik asuda seisukohale, et kinnisasja kõlvikuline koosseis on muutunud haritavast

maast metsamaaks. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis tuleks lugeda muudetuks alates ajast,

3-14-53305

4(14)

kui on tehtud vastavad muudatused maakatastris. Ka vastustaja ja kolmanda isiku vahel

13.01.2015 sõlmitud müügilepingus puudub viide sellele, et müüdud on metsamaa kõlvikut.

3) RVS § 66 lg 6 kohaldamisel tuleks juhinduda maakatastri andmetest, mitte võõrandamise

hetkel looduses tegelikult esinevast olukorrast. Riik peab maatulundusmaa võõrandamise otsuse

vastuvõtmisel kontrollima kinnisasja tegeliku olukorra vastavust maakatastri andmetele. Juhul,

kui riigil mingil põhjusel tekib kahtlus, et maakatastrisse kantud andmed ei vasta looduses

olemasolevale

olukorrale,

on

riik

kohustatud

ajakohastama

maakatastri

andmed.

Pakkumismenetluses osalemisest huvitatud isikult ei saa eeldada, et ta iseseisvalt tuvastab selle,

et kinnisasjal on hoolimata maakatastri ja enampakkumise tingimustes toodud andmetest

tegelikult metsamaa kõlvik ja seetõttu kohaldatakse RVS § 66 lg 6. RVS § 66 lg-s 6 on silmas

peetud MS § 3 lg 2 p-s 1 nimetatud metsamaad.

5) Maa-ameti koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate kohaselt oli 2013. aastal Valga

maakonnas keskmine haritava maa hind 1930 eurot hektari kohta. Metsamaa keskmine hind aga

3162 eurot hektari kohta. Sirgu kinnisasja enampakkumise alghind hektari kohta oli 1799 eurot,

mis samuti viitab sellele, et tegemist on haritava maaga. Juhul, kui asuda seisukohale, et

tegemist oli siiski metsamaa müügiga, on ka kinnisasja väärtus määratud ebaõigesti. RVS näeb

ette erikorra riigivara alla hariliku väärtuse võõrandamise korral.

6) Vastustaja on käskkirja nr 1007 kehtestamisel rikkunud RVS § 43 lg-t 4 ning

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg-t 2, sest on kaalutlusõiguse teostamisel jätnud

arvestamata olulised asjaolud, mis võisid mõjutada enampakkumise tulemust.

7) AK tellimusel 09.02.2015 OÜ Alkranel poolt koostatud ekspertanalüüsi (I kd, tl 150-153)

kohaselt on Sirgu kinnistu puhul tegemist põllumajandusliku maaga ning sellel eesmärgil on

sinna rajatud maaparandussüsteem.

10. Keskkonnaministeerium palus kaebusele esitatud vastuses (I kd, tl 172-184) jätta kaebus

rahuldamata.

1) Vastustaja tagas müüdava vara kohta info täieliku kättesaadavuse ja täitis kõik olulised

tingimused, mis on riigile riigivara võõrandamise menetluses õigusaktidega ette nähtud.

Enampakkumisteade avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Maa-ameti kodulehel

18.09.2014, s.o RVS-s ja “Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks

andmise ja võõrandamise korras” (Kord) sätestatud 14 päeva asemel 21 päeva enne

enampakkumise toimumist. Enampakkumisteatele oli lisatud Sirgu kinnisasja iseloomustavad

põhiandmed, asukoht ja kasutuspiirangud ning kaardimaterjal, samuti viited ja otselingid Valga

maakonnaplaneeringule, Valga maakonna teemaplaneeringutele ja Õru valla üldplaneeringule.

Oli ka märgitud, et täiendavate küsimuste korral oli võimalik saada lisainformatsiooni neljal

telefoninumbril ning tava- ja e-posti vahendusel. Kaebajal oli võimalik tutvuda nii

müügiobjektiga kui ka kõikide müügiobjekti puudutavate materjalidega ning küsimuste

tekkimisel võimalus kontakteeruda täpsema informatsiooni saamiseks enampakkumisteates

märgitud sidevahendite kaudu.

2) Maa-ameti kodulehelt nähtuvalt ortofotolt oli tuvastatav, et Sirgu kinnisasja kõlvikuline

koosseis on muutunud ja tegelik olukord looduses ei vasta maakatastris registreeritud

andmetele. Eelnev tuvastati ka OÜ TerraPro poolt läbi viidud metsakorraldustööde käigus.

RVS-st ei nähtu, et metsamaa kõlvikuline koosseis peab tingimata ilmnema ja tulenema

maakatastri andmetest, sest RVS § 66 lg 6 ei sätesta nõuet, et metsamaa kõlviku olemasolu saab

ja tuleb kindlaks teha üksnes maakatastri andmetele tuginedes, mis tähendab, et metsamaa

kõlviku olemasolu tõendamiseks võib ja saab tugineda ka teistele allikatele.

3-14-53305

5(14)

3) Maakataster sisaldab andmeid katastriüksuste kohta üldjuhul selle registreerimise aja seisuga

ning parandusi ja muudatusi tehakse maakatastrisse vaid seadusest tulenevatel alustel või

katastriüksuse omaniku soovil. Katastripidaja ei tee maakatastrisse ühtegi registreerimis-,

parandus- ega muutmiskannet omal algatusel. Katastrikande tegemine ei mõjuta kõlviku kui

ühetaolise majandusliku sihtotstarbe või loodusliku seisundiga maatüki osa tegelikku

eksisteerimist ja muutumist looduses. Maakatastri andmed omavad informatiivset tähendust.

4) Kuni 01.01.2010 kehtinud RVS § 341 lg-s 1 kui ka kehtiva RVS § 66 lg-s 6 sätestatud

erinormi kohaldamisel on lähtutud nende sätete kehtestamisest alates põhimõttest, et metsamaa

kõlviku olemasolu kinnisasjal tuleb hinnata vastavalt võõrandamise hetkel looduses tegelikult

esinevale olukorrale, mitte aga piirduda üksnes maakatastris registreeritud andmetega

kinnisasjade kõlvikulise koosseisu kohta. Hindamine on vajalik, tulenevalt looduse arengu ja

taimestiku kasvamise loomulikust protsessist. Riigimaa võõrandamise hetkel võib andmete

maakatastrisse kandmisest olla möödunud juba piisavalt palju aega, et situatsioon looduses võib

olla põhjalikult ja oluliselt muutunud ning katastriüksus võib seetõttu koosneda tegelikult

hoopis teistsuguse majandusliku sihtotstarbe või loodusliku seisundiga osadest ehk kõlvikutest.

Riigil ei ole selliseid inim- ega rahalisi ressursse, et kõiki katastriüksusi pidevalt ümber hinnata

ja tsoneerida ning see ei oleks ka põhjendatud ega vajalik. MaaKatS ega ükski rakendusakt ei

sätesta katastripidajale kohustust kontrollida katastriüksuse registreerimisel maamõõtja poolt

esitatud andmete vastavust maastikul oleva situatsiooniga, olenemata sellest, kas katastriüksus

on moodustatud plaani- ja kaardimaterjali alusel või katastrimõõdistamise teel. Tulenevalt

HMS §-st 6 on Maa-amet enampakkumiste korraldaja ja läbiviijana maakatastrisse kantud

andmete osas kahtluse tekkimisel igakordselt selgitanud välja ja lähtunud sellest, milline on

kinnisasja tegelik seisund looduses ja kas kinnisasjal esineb faktiliselt MS § 3 lg 2 p-s 2

sätestatud metsamaa nõuetele vastavat maad.

5) Maa-amet on müügiteates juhtinud tähelepanu Õru valla üldplaneeringule, mille kohaselt

jääb kinnistu väärtusliku põllumaa alale. Üldplaneeringust tulenevalt võib kinnisasja

sihtotstarbe muutmine elamu-, äri- või tootmismaaks olla komplitseeritud või välistatud ning

kinnistu ei oma ehituslikku potentsiaali. Kaebaja tõlgendus, et üldplaneeringust tulenevale

kinnisasja kasutamise sihtotstarbele viidates on Maa-amet väitnud, et müüb põllumajanduslikult

väärtuslikku maad, on meelevaldne.

6) Võõrandatava kinnisvara kirjeldus ei pea sisaldama kinnisasja kõlvikulise koosseisu

andmeid. Kuivõrd riigivara valitseja on võõrandamise algatamisel otsustanud Sirgu kinnisasja

müüa maatulundusmaa sihtotstarbel kasutatavana ega ole pidanud vajalikuks kinnisasja

kasutusotstarvet (sihtotstarvet) muuta, siis sellega ongi riigivara valitseja määranud, et

võõrandatavat maad tuleb ka edaspidi kasutada maatulundusmaa sihtotstarbel.

7) Enampakkumise alghinna määramiseks ei ole tellitud eksperthinnangut ning alghinna on

määranud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakond, tuginedes tehingute registri andmetele.

Käskkirjaga nr 668 kehtestatud enampakkumise tingimusena on Sirgu kinnisasja

enampakkumise alghinnaks määratud 18 500 eurot. Alghinna määramisel on Maa-ameti

hindamise osakond lähtunud ortofotost kui kõige värskemast andmestikust ning arvesse on

võetud ka eeldatava puistu olemasolu. Kuivõrd kõrgeim ja madalaim pakkumine erinevad

teineteisest 8,1% ning AK ja TS pakkumised erinevad teineteisest vaid 4,05%, saab väita, et

enampakkumisel osalejad mõistsid võõrandatava Sirgu kinnisasja omadusi ja hindasid ka selle

väärtust ühtemoodi, nähes selles ilmselt ka metsamajanduslikku potentsiaali.

8) Vastustaja palus 27.01.2015 kirjaga (I kd, tl 187) Keskkonnaagentuuri Metsaosakonnal

teostada täiendav kontroll Sirgu kinnisasjal, tuvastamaks Terrapro OÜ andmete paikapidavust.

3-14-53305

6(14)

Metsaosakonna 05.02.2015 vastusest (I kd, tl 189) nähtuvalt vastab Sirgu kinnisasjal

inventeeritud metsamaa mõistele MS § 3 lg 2 p 2 tähenduses ja inventeerimisandmed on täpsed.

11. TS palus kaebusele esitatud vastuses (I kd, tl 166-169) jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebaja huvi on suunatud Sirgu kinnistu omandamisele väärtusliku põllumaana ning tema

eesmärgiks on võtta kinnistu kasutusele põllumaana. Vastustaja poolt OÜ-lt TerraPro tellitud

eksperthinnang kinnitab, et Sirgu kinnistul puuduvad need omadused, mille vastu on kaebajal

huvi, kuna kinnistu sisaldab metsamaa kõlvikut. Vastustajal puudub õiguslik võimalus

võõrandada kaebajale kinnistut, mis ei sisalda faktiliselt metsamaa kõlvikut.

2) RVS § 66 lg 6 seab võõrandatava kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku poolt

ostueesõiguse teostamise sõltuvusse sellest, kas võõrandatav kinnisasi sisaldab metsamaa

kõlvikut või mitte. Sisuliselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et Sirgu kinnistu vastab

faktiliselt RVS § 66 lg 6 tunnustele, s.o kinnistul paikneb faktiliselt metsamaa. Tõlgendus, mille

kohaselt ei oma faktiline olukord RVS § 66 lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning riigi poolt

sõlmitava lepingu objekti omadused saavad nähtuda üksnes maakatastri andmetest, on seaduse

mõttega ning haldus- ja kohtupraktikaga vastuolus.

3) Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217, RVS § 66 lg 6 ega MaaKatS § 2 p 11 ei sätesta nõuet, mille

kohaselt omavad kõlviku kindlakstegemisel õiguslikku tähendust ainult maakatastrisse kantud

andmed. RVS § 66 lg 6 eesmärgi valguses ei oma sisulist tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna

maaregistrisse kantud või mitte. Kehtiv õigus ei anna maakatastri andmetele õiguslikku

tähendust. Metsamaa kõlviku olemasolu kinnisasjal tuleb hinnata vastavalt võõrandamise hetkel

looduses tegelikult esinevale olukorrale, mitte aga piirduda üksnes maakatastris registreeritud

andmetega kinnisasja kõlvikulise koosseisu kohta. Ka praegusel juhul on mets kasvanud

looduslike protsesside tulemusena ning maakatastris fikseeritud kinnisasja kõlvikuline koosseis

ei ole enam õige. Maakatastri andmed on pidevas arengus ja muutumises, millest tulenevalt ei

ole kinnisasja omaduste sisustamisel põhjendatud lähtuda maakatastri andmetest.

4) Väär ja asjakohatu on kaebaja tuginemine asjaolule, et Sirgu kinnisasi asub tervikuna

maaparandushoiualal ja sellele ulatub maaparandussüsteemi eesvool ning Sirgu kinnisasja

puhul ei ole võimalik ilma Põllumajandusameti kooskõlastuseta kõlvikulise koosseisu

muutmine. Kaebaja on olnud teadlik asjaolust, et maakatastrisse kantud võõrandatava Sirgu

kinnistu kohta katastrisse kantud andmed ei vasta tegelikkusele, kuna kaebajale kuuluv maja

asub ca 600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust. Haldusorgan on nõuetekohaselt kohaldanud

uurimisprintsiipi ja selgitanud enne haldusakti andmist välja asja lahendamisel tähtsust omavad

asjaolud.

12. Tallinna Halduskohus jättis 07.05.2015 otsusega kaebuse rahuldamata.

1) RVS § 66 lg 6 ega MaaKatS § 2 p 11 ei sätesta, et kõlviku olemasolu kindlakstegemisel

omavad õiguslikku tähendust ainult maaregistrisse kantud andmed. RVS § 66 lg 6 eesmärk

eelisostuõiguse andmisel metsamaa kõlvikut sisaldava naaberkinnisasja omanikule on

võimaldada suuremate metsamassiivide teket (RVS muutmise seaduse seletuskiri, eelnõu nr

289 SE), mitte konkreetselt eelistada kolmanda isiku huve teiste isikute ees. Seega ei oma

tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna maakatastrisse kantud või mitte, oluline on, et ta on

faktiliselt olemas.

2) Tulenevalt MaaKatS-st ei tee katastripidaja maakatastrisse ühtegi registreerimis-, parandus-

ega muutmiskannet omal algatusel. Kataster sisaldab andmeid katastriüksuste kohta nende

registreerimise aja seisuga. Katastriüksuse kõlvikulise koosseisu määrab maamõõtja

(MaaKatS § 10 lg-d 1 ja 2). Seega on põhjendatud lähtuda RVS § 66 lg 6 kohaldamisel

3-14-53305

7(14)

põhimõttest, et metsamaa kõlviku olemasolu kinnisasjal tuleb hinnata võõrandamise hetkel

looduses tegelikult esinevast olukorrast tulenevalt, mitte piirduda maakatastris registreeritud

andmetega kinnisasjade kõlvikulise koosseisu kohta. Eelnevat toetab HMS § 6, mis kohustab

haldusorganit välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral

koguma selleks tõendeid omal algatusel.

3) Sirgu maaüksuse mõõdistamisest on möödunud enam kui 4 aastat. OÜ TerraPro kogutud

andmetest nähtuvalt on maatulundusmaast (haritav maa ja muu maa) saanud möödunud aastate

jooksul MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa tunnustele vastav maa. Seda, millises seisus oli

kasvav mets 2010. aasta lõpu seisuga ning miks siis metsamaa kõlvikut katastrisse ei kantud, ei

ole enam võimalik tuvastada. Põllumajandusameti 06.02.2015 vastusest kaebaja teabenõudele

nr 5-9/3-1 (I kd, tl 147) nähtub, et Sirgu kinnistu kasutusotstarbeks on määratud parandatud

rohumaa, kuid sellele on kasvanud mets looduslike protsesside tulemusena, mis on tingitud

maa-ala pikaajalisest hooldamatusest. Kaebaja tellitud ekspertanalüüsis (I kd, tl 150-153) on

aga leitud, et Sirgu kinnisasjal ei ole maaparandussüsteemi hooldatud vastavalt nõuetele, kuna

kinnistu on järjest enam (aastate lõikes) kattunud kõrghaljastusega. Seega kinnitavad kõik asjas

kogutud tõendid üheselt, et Sirgu kinnistul asub MS § 3 lg 2 p-s 2 nimetatud metsamaa

tunnustele vastav maa.

4) Enampakkumise tingimusi ei ole pärast enampakkumise toimumist muudetud. 18.09.2014

avaldatud enampakkumisteate kohaselt oli pakkuja enne pakkumise tegemist kohustatud

tähelepanelikult tutvuma enampakkumise tingimustega, mis sisaldavad teavet enampakkumisel

osalemise, tulemuste teatavaks tegemise, võitja ja ostuõiguse selgitamise, lepingu sõlmimise

ning muude müügitingimuste kohta; kinnisasja looduses üle vaatama; tutvuma müüdava objekti

kohta Maa-ameti kodulehel avaldatud infoga, sh kitsenduste kaardil kajastuva infoga ja kõigi

lisatud

dokumentidega.

Enampakkumisteates

sisalduvates

kirjaliku

enampakkumise

tingimustes sisaldus ka hoiatus RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisostuõiguse kasutamise

võimaluse kohta. Kaebaja kinnitas enampakkumise avalduse esitamisel, et on tutvunud

vaidlusaluse maa tegeliku olukorraga. Kuna tõenditega on tõendatud, et Sirgu kinnisasjal asub

metsamaa tunnustele vastav maa, pidi see olema üheselt nähtav ka kaebajale kinnistu

ülevaatamisel. Nimetatud asjaolu pidi kaebajale teada olema seda enam, et kaebajale kuuluv

maja, mis on kaebuses märgitud kaebaja aadressiks, on ca 600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust.

Tutvudes enampakkumise tingimustega, pidi kaebaja aru saama, et olenemata kõrgeima

pakkumise esitamisest, ei pruugi ta enampakkumist võita ning kinnisasja omanikuks saada.

5) Praeguse vaidluse kontekstis on asjakohatud kaebaja väited ja tõendid, mis puudutavad Sirgu

kinnistul asuvat maaparandussüsteemi, ning viited maaparandusseaduse (MaaParS) § 48 lg-le

1. Asjaolu, kas kinnisasja maakasutust soovitakse hiljem muuta või teha seal

maakorraldustoiminguid ning kas vastav kooskõlastamise taotlus Põllumajandusametile

esitatakse, ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust, kuna vastustajal tuli lähtuda

käskkirja vastuvõtmisel kinnisasja faktilisest olukorrast.

6) Vastustajal ei tulnud RVS § 66 lg-t 6 kohaldades ka hinnata, kas metsamaad on võimalik

taastada väärtuslikuks haritavaks maatulundusmaaks, kuna seadus ei pane riigile sellist

kohustust. Asjaolu, et maaomanik ehk riik on käitunud oma kinnistu suhtes hoolimatult, ei

muuda faktilist olukorda teiseks.

7) Kaebaja subjektiivsetesse õigustesse puutuvalt ei muudaks olukorda see, kui vastustaja oleks

tellinud vaidlusaluse maatüki osas ekspertiisi ja kogunud tõendeid kinnisasja kõlvikulise

koosseisu kohta enne enampakkumise välja kuulutamist. Ka sel juhul oleks Sirgu kinnistul

olnud olemas metsamaa. See, kuidas vastustaja enampakkumisi läbi viib, on tema sisemise

töökorralduse küsimus, kus mh tuleb arvestada sellega, et iga toiming ja ekspertiis maksab ning

3-14-53305

8(14)

iga enampakkumisega ei kaasne ostueesõiguse teostamine. Seega ei pruugi iga

enampakkumisele mineva kinnisasja eelnev üle kontrollimine osutuda vajalikuks. Vastavalt

Riigikohtu seisukohtadele otsuse nr 3-3-1-68-14 p-s 31, ei anna halduse tegevuse

ebaotstarbekus alust kaebuse rahuldamiseks.

8) Käskkirjast nr 668 nähtuvalt on käskkirja eelnõu kooskõlastanud Rahandusministeerium, kes

on andnud kirjaliku nõusoleku käskkirja lisas märgitud kinnisasjade harilikule väärtusele

vastavate alghindade määramiseks ilma eksperthinnangut tellimata. Kohtul puudub alus arvata,

et Rahandusministeerium oleks kinnitanud alghinna, mis ei vasta tegelikkusele. Alghinna

adekvaatsust kinnitavad ka tehtud pakkumuste hinnad. Lisaks ei saaks madalama alghinna

määramine rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi.

8) Vastustaja on õigesti kohaldanud uurimisprintsiipi ja tuvastanud Sirgu kinnisasjal metsamaa

kõlviku olemasolu muude andmete alusel kui maaregister. Arvestades, et maakatastri andmed

on informatiivse tähendusega ning loodus on pidevas arengus ja muutumises, on põhjendatud

vastustaja praktika lähtuda maa kõlvikulise koosseisu kindlaksmääramisel faktilisest olukorrast

looduses maa võõrandamise aja seisuga. Selline praktika ei ole vastuolus ühegi õigusaktiga.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

13. AK palub apellatsioonkaebuses (II kd, tl 48-53p) Tallinna Halduskohtu 07.05.2015 otsus

tühistada ning uue otsusega kaebus rahuldada.

1) Halduskohus on vääralt kohaldanud MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa mõistet ja jätnud

ebaõigesti tähelepanuta metsamaa kõlviku määratluse MS § 3 lg 2 p-s 1. RVS § 66 lg 6 sõnastus

eeldab MS § 3 lg 2 p 1 kohaldamist. RVS § 66 süsteemselt tõlgendamisel on selge, et sätte lg 6

on erinormiks riigivara avalikul enampakkumisel võõrandamisel. Antud juhul ei ole

RVS § 66 lg 6 kohaldamise kõik eeldused täidetud, kuna Sirgu kinnisasjal ei sisaldu metsamaa

kõlvikut. „Metsamaa kõlvik“ on määratlemata õigusmõiste, mille sisustamisel tuleb lähtuda

MS-s sätestatud metsamaa mõistest. MS § 3 lg 2 p 1 kohaselt on metsamaa maa, mis on

metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse. Eesti keele seletava sõnaraamatu kohaselt on

kõlvik majanduslikult kasutatav maa ja see võib olla põllumaa (nn põllukõlvik), metsamaa

(metsakõlvik), karjamaa jms. Riigil pole esinenud takistusi vaidlusaluse maatüki selgeks

õiguslikuks määratlemiseks ning mõisteid ei saa muuta, sisustada meelevaldselt ja neid

vastavalt sellele ümber kujundada. MS § 3 lg 2 p 1 tähenduses on oluline, et metsamaa kõlvik

on kantud maakatastrisse. Maakatastri andmetest nähtub, et Sirgu kinnisasjal ei ole

maakatastrisse kantud metsamaa kõlvikut. Metsamaa kõlviku määratluse registreerimata

jätmisel on Maa-amet möönnud, et Sirgu kinnisasjal ei esine metsamaa kõlvikut MS § 3 lg 2 p 1

tähenduses. Ilmne on ka see, et metsamaad kõlviku tähenduses ei saanud eksisteerida ka

2010. aasta lõpus. Halduskohus ei ole MS 3 lg 2 p-s 1 sätestatud mõiste kohaldamata jätmist

millegagi põhjendanud. RVS § 66 lg-st 6 järeldub üheselt seadusandja soov piirata riigivara

võõrandamisel kasutatava ostueesõiguse teostamist üksnes metsamaa kõlvikut sisaldavate

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade enampakkumistel. RVS § 66 lg 6 laiendavaks

tõlgendamiseks puuduvad kohtupraktikast või RVS-st tulenevad alused.

2) Vastustaja tellitud inventeerimisaktiga on tõendatud, et 2010. a seisuga oli võimalik

tuvastada, millise metsamaaga on tegemist. 4-aastane periood metsa kasvamises on suurel

määral arvutuslikult tuvastatav ja kontrollitav. Sellest tulenevalt tekib põhjendatud küsimus,

mis takistas riigil enampakkumisel võõrandatava maa määratlemist metsamaa kõlvikuna, kui

riik pidas seda põhjendatuks ja vajalikuks. Need asjaolud oleks Keskkonnaministeerium

pidanud välja selgitama ning selgelt määratlema enne enampakkumise korraldamist, mitte

pärast seda.

3-14-53305

9(14)

3) Jättes analüüsimata kaebaja väited maaparandussüsteemi kohta, on halduskohus jõudnud

ebaõige järelduseni, et maaparandussüsteemi olemasolu ei aita tuvastada kinnistu kõlvikulist

koosseisu RVS § 66 lg 6 mõistes. Selleks, et muuta maaparandussüsteeme sisaldava

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarvet, on vajalik Maaeluministeeriumi eelnev

kooskõlastus (MaaParS § 48 lg 1). Puudub vaidlus, et Maaeluministeeriumi ei ole andnud

kooskõlastust Sirgu kinnisasja sihtotstarbe muutmiseks, mistõttu ei ole vaidlusaluse kinnisasja

osas maakatastrisse metsamaa kõlvikut ka kantud. Erinevatest õigusaktidest tuleneb

ühemõtteline kohustus pärast asjaomaste kooskõlastuste andmist teostada kohustuslikud

muudatused katastris. Seda kohustust ei ole Maa-amet täitnud, mistõttu ei ole Sirgu kinnisasja

kõlvikuline koosseis RVS § 66 lg 6 mõistes muutunud.

4) Halduskohus on ebaõigesti tuvastanud Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramise

asjaolud. Alghinna kujunemise põhjendused pole kontrollitavad. Maa-amet ei ole esitanud

kohtule tõendeid selle kohta, millest lähtuti alghinna määramisel. On välistatud, et vastustaja

oleks

saanud

alghinna

määramisel

lähtuda

OÜ

TerraPro

19.11.2014

koostatud

metsamajandamiskavas viidatud andmetest. Kuivõrd täiendavaid tõendeid alghinna määramise

kohta ei ole kohtule esitatud, siis tuleb lugeda tõendatuks alghinna määramine ja

kooskõlastamine vastavalt maakatastrisse kantud andmetele. Määrates Sirgu kinnisasja

enampakkumise alghinna, lähtudes eelkõige maatulundusmaa sihtotstarbest, on vastustaja

omaks võtnud, et Sirgu kinnisasjal ei asu metsamaa kõlvikut. Vastustaja hilisem seisukoha

muutumine on põhjendamatu ja õiguslikult sisustamata. Halduskohus on sisuliselt leidnud, et

riigi tõendamiskoormus on väiksem ja paljasõnalised selgitused usaldusväärsemad kui seadus

ja kohtupraktika tegelikult ette näevad. Otsusest jääb selgusetuks kohtu siseveendumuse

kujunemine ning see, millistele tõenditele kohus on oma järelduse rajanud. Halduskohus on

rikkunud menetlusõiguse norme tõendamiskoormuse jaotumisel ning eelistanud vastustaja

paljasõnalisi, tõendamata ning tõenditega vastuolus olevaid selgitusi kaebuse aluseks olevatele

asjaoludele. Samuti ei ole halduskohus kontrollinud, kas vastustaja on haldusakti andmisel

lähtunud kohtule esitatud põhjendustest, jättes sellega järgimata Riigikohtu lahendis

nr 3-3-1-29-12 antud juhised.

14. Keskkonnaministeerium palub apellatsioonkaebusele esitatud vastuses (II kd, tl 61-68p)

jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) Keskkonnaminister ei ole 06.12.2014 käskkirja nr 1007 andmisel materiaal- ega

menetlusõiguse norme rikkunud. Käskkirja nr 668, millega määrati kindlaks enampakkumise

tingimused, ei ole haldus- ega halduskohtumenetluses vaidlustatud.

2) Tulenevalt RVS §-st 59, võivad pärast avaliku enampakkumise teate avaldamist kõik asjast

huvitatud isikud tutvuda võõrandatava riigivaraga ning pakkumise ja lepingu oluliste

tingimustega. Seega on seaduse kohaselt tegemist huvitatud isiku õiguse, mitte kohustusega.

Enampakkumisel osaleja on kohustatud tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja

kinnisasja looduses üle vaatama. Samasisuline tekst on Maa-ameti kodulehel ja avaliku kirjaliku

enampakkumise tingimustes. Müügiobjektiga tutvumata jätmise korral ei saa isik hiljem

tugineda väitele, et teates on avaldamata teave, millest ta oleks kinnistuga looduses tutvudes või

Maa-ameti kodulehel olevat teavet lugedes teada saanud. Eeltoodut on kinnitanud ka Tallinna

Halduskohus 03.02.2014 otsuses haldusasjas nr 3-13-1413. Kaebaja on oma pakkumises

kinnitanud, et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi

enampakkumisel kehtestatud tingimustega. Selle kinnituse tõttu ei saa kaebaja hiljem tugineda

asjaolule, et ta ei olnud teadlik kinnistu tegelikust olukorrast looduses.

3) MaaKatS § 2 p-dest 9 ja 11, Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 “Katastriüksuse

sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” (määrus nr 155) § 6 p-st 9 ja §-st 7 ning

3-14-53305

10(14)

MS § 3 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et metsaga kaetud maa-ala puhul ei saa olla sisuliselt tegemist

millegi muu kui metsamaaga ehk metsamaa kõlvikuga, olenemata sellest, kas see on metsamaa

kõlvikuna maakatastrisse kantud või mitte. Riik on maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaad

sisaldava kinnisasja võõrandamisel kohaldanud enampakkumise teel müümise erinormi juba

alates 2009. aasta maikuust, mil vastavasisuline säte lisati sel ajal kehtinud RVS-sse §-na 341.

Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas RVS täiendamise seaduse eelnõu

(436 SE III) juurde on selgitatud, et selle sätte eesmärgiks on luua eeldused, et metsaomanikud

saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Metsamaa kõlvikut sisaldava

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel tuleb eelistada

võõrandatava kinnisasjaga vahetult piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut

sisaldava kinnisasja omanikku, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks. Vana

RVS §-s 341 sätestatud riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamise regulatsioon on sisuliste muudatusteta

üle võetud uude, s.o Riigikogus 11.11.2009 vastu võetud ja 01.01.2010 jõustunud RVS §-i 66.

Seega tuleb ka RVS § 66 lg 6 mõtte ja eesmärgi selgitamisel lähtuda viidatud seletuskirjas välja

toodud motiividest ja põhjendustest. Nii vana RVS § 341 lg 1 ning kehtiva RVS § 66 lg 6 selgeks

eesmärgiks on see, et ka väikesed metsamaatükid ei jääks majandamata ning tekiksid

terviklikud ja võimalikult suured metsamassiivid, mille majandamine on oluliselt efektiivsem.

Samale seisukohale on asunud ka Tallinna Ringkonnakohus 01.06.2012 otsuses haldusasjas

nr 3-11-1488. RVS § 66 lg-t 6 tuleb sätte ülesehitusest ja mõttest tulenevalt vaadelda ja käsitleda

tervikuna ning sätte kohaldamisel on olulise tähendusega see, et nii riigi omandisse jäetud

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasi kui ka sellega piirnev maatulundusmaa sihtotstarbega

kinnisasi sisaldaksid metsamaad. Kui nimetatud tingimused on täitmata, siis ei teki

metsamassiivi, mis oli ja on sätte eesmärk.

4) Maa-amet oli enampakkumise teate juures avaldanud lingi kitsenduste kaardile, mille kaudu

avanes ortofoto, millega olid kõik pakkujad kohustatud tutvuma ning millelt on kinnisasja

looduslik seisund kõigile pakkujatele üheselt nähtav. Veelgi enam, enampakkumisteates on

juhitud tähelepanu Õru valla üldplaneeringule, mille kohaselt jääb võõrandatav Sirgu kinnisasi

väärtusliku põllumaa alale. Nimetatud viide juhib pakkujate tähelepanu asjaolule, et

üldplaneeringust tulenevalt võib kinnisasja sihtotstarbe muutmine elamu-, äri- või

tootmismaaks olla komplitseeritud või välistatud ning kinnistu ei oma ehituslikku potentsiaali.

Riigil müüjana ei ole võimalik ette ära arvata, milliseks otstarbeks enampakkumisel osalejad

soovivad kinnisasja omandada. Asjaolu, et üks kinnistu omadus on oluline ühe pakkuja jaoks,

ei tähenda, et tegemist on sellise kinnistu omadusega, mis on objektiivselt oluline kõikide

pakkujate jaoks ja mis tuleb enampakkumisteates tingimata välja tuua. RVS § 58 lg 2 mõtteks

on eelkõige tagada pakkujatele kinnistu omaduste kindlakstegemist võimaldav info, nt andmed

kinnistu asukoha ja planeeringute kohta. Samuti on selle eesmärgi tagamisele suunatud

pakkujate õigus tutvuda võõrandamisele kuuluva varaga.

5) Halduskohus ei saanud ega pidanudki Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramisega

seonduvat tuvastama, sest käskkiri nr 668 ega enampakkumisel võõrandatud Sirgu kinnisasja

alghinna määramine ei ole käesoleva kaebuse esemeks. Kaebaja otsustas pakkumismenetluses

osaleda vabatahtlikult ja tal puudus

mistahes

kohustus

riigivara omandamiseks

enampakkumisteates seatud tingimustel. Kuivõrd AK esitas 07.10.2014 avalduse Sirgu

kinnisasja omandamiseks avalikul kirjalikul enampakkumisel, aktsepteeris ta kõiki

enampakkumise tingimusi ning mistahes väited Sirgu kinnisasja hinna suuruse ja õigsuse kohta

ei puutu asjasse. Kui kaebaja leidis, et Sirgu kinnisasja alghind oli määratud ebaõigesti, oleks

ta pidanud selle seaduses sätestatud alustel ja korras vaidlustama või siis mitte esitama avaldust

enampakkumisel osalemiseks.

3-14-53305

11(14)

15. TS palub apellatsioonkaebusele esitatud vastuses (II kd, tl 70-75) jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata.

1) Vastustaja on vaidlusaluse haldusakti andmisele eelnenud enampakkumismenetluses ja

haldusakti andmisel kohaldanud õigesti RVS § 66 lg-t 6. Haldusorgan on nõuetekohaselt

kohaldanud uurimisprintsiipi ja selgitanud enne haldusakti andmist välja asja lahendamisel

tähtsust omavad asjaolud. Käskkiri nr 1007 vastab kehtivale õigusele ja selle tühistamiseks

puuduvad õiguslikud alused.

2) RVS § 66 lg 6 eesmärk eelisostuõiguse andmisel metsamaa kõlvikut sisaldava

naaberkinnisasja omanikule on efektiivselt majandatavate terviklike ja võimalikult suurte

metsamaakõlvikute tekke tagamine. Nimetatud eesmärgi täitmisel on oluline tuvastada faktiline

olukord looduses lepingu sõlmimise seisuga. Eesmärgi täitmine ei ole võimalik, kui tugineda

formaalselt maakatastri andmetele, mis ei vasta faktilisele olustikule looduses. Seega on

ebamõistlik ja ei ole seaduse mõttega kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt ei oma faktiline

olukord RVS § 66 lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning lähtuda tuleb kitsalt maakatastri

andmetest. RVS § 66 lg 6 eesmärgi valguses ei oma sisulist tähendust, kas metsamaa on

kõlvikuna maaregistrisse kantud või mitte. Kehtiv õigus ei anna maakatastri andmetele

õiguslikku tähendust. Eeltoodud tõlgendust toetab ka MaaKatS-i regulatsioon.

3) Maaüksuse kõlvikulise koosseisu määramine ei ole maaomaniku, vaid maamõõtja pädevuses

ning maaomanikul ei ole iseenesest kohustust maatüki kõlvikulise koosseisu muudatustest

kedagi informeerida. Seega on võimalik olukord, kus maakatastris registreerimise järgselt maa

kõlvikuline koosseis faktiliselt muutub, sh võib muu maa kõlvikust saada MS § 3 lg 2 p-s 2

sätestatud metsamaa tunnustele vastav maa. Samuti võib esineda olukord, kus maa kõlvikuline

koosseis ei vasta juba registrisse kandmisel faktilisele olukorrale. Kohus tuvastas asjas esitatud

tõendeid hinnates õigesti, et Sirgu kinnistul asub MS § 3 lg 2 p-s 2 nimetatud metsamaa

tunnustele vastav maa.

4) Vaidluses ei ole tähtsust sellel, millisel eesmärgil on rajatud Sirgu maaüksusele

maaparandussüsteem ja kas maaparandussüsteemi toimimist on mõjutanud metsa kasvamine.

Sirgu kinnisasja kõlvikuline koosseis on muutunud looduslike protsesside tulemusena, mis ei

sõltu kõlviku maakatastrisse kandmisest ega

Maaeluministeeriumi poolt antavast

kooskõlastusest.

5) Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramise asjaolud ei saa rikkuda kaebaja

subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei ole kinnisasja hinna määramisel rikkunud seadust. Kaebaja

oli teadlik Sirgu kinnistu omadustest, sh asjaolust, et kinnistul kasvab faktiliselt mets, pidas

enampakkumisel osalemist mõistlikuks ja tegi 07.10.2014 pakkumise. Seega on kaebaja ise

tuginenud käskkirja nr 668 õiguspärasusele. Kui kaebaja oleks leidnud, et Sirgu kinnisasja

alghinna määramisel on rikutud seadust, oleks ta pidanud käskkirja nr 668 seaduses sätestatud

korras vaidlustama. Kaebaja ei ole lükanud menetluses ümber kolmanda isiku väidet, mille

kohaselt oli kaebaja teadlik kinnistu omadustest, kuivõrd maja, mis on tema aadressiks, asub ca

600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust. Kaebaja külastab piirkonda iganädalaselt, mistõttu ei saa

olla talle teadmata, et Sirgu kinnistul paikneb mets ja faktiliselt ei vasta maa kõlvikuline

koosseis maakatastris registreeritud andmetele. Sirgu kinnisasja alghinna määramisel ei ole ka

tegelikkuses rikutud menetlusnorme.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-14-53305

12(14)

16. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta

rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea seetõttu

vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4).

17. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kuidas mõista RVS § 66 lg-s 6

sätetatud mõistet „metsamaa kõlvik“ ja kas TSil tekkis selle sätte alusel ostueesõigus tema

naaberkinnisasjaks oleva Sirgu kinnisasja suhtes. Kaebaja hinnangul kuulub tulenevalt RVS §

66 lg-s 6 kasutatud sõnastusest kohaldamisele MS § 3 lg 2 p 1, mille järgi on metsamaa maa,

mis on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse. Kuivõrd Sirgu kinnisasjal puudub

metsamaa kõlvikuna maakatastrisse kantud maa, ei saa kaebaja hinnangul RVS § 66 lg-t 6

kohalduda. Vastustaja on seevastu ostueesõiguse olemasolu kindlakstegemisel lähtunud

MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa mõistest, mille kohaselt on metsamaa maatükk pindalaga

vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade

liitusega vähemalt 30 protsenti.

18. RVS § 66 lg 6 kohaselt on riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel võõrandatava

kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja

omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav

kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise

tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. MaaKatS

§ 2 p 11 kohaselt on kõlvik ühetaolise majandusliku sihtotstarbe või loodusliku seisundiga

katastriüksuse osa, mida ei piiritleta piirimärkidega. Nimetatud sätetest ei tulene, et kõlviku

kindlakstegemisel omaksid õiguslikku tähendust ainult maaregistrisse kantud andmed. Kuigi

kõlvikutest räägitakse enamasti maakatastri kontekstis, tähistab see sõna tegelikkuses looduses

teatud majanduslikul eesmärgil kasutatavat maa-ala. Riigikogu keskkonnakomisjoni

26.02.2009 seletuskirjas RVS täiendamise eelnõu (436 SE III) juurde, millega lisati seadusesse

RVS § 66 lg-ga 6 samasisuline säte, on selgitatud järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks

kasutamiseks on vajalik luua eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega

omandada just metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et

metsaomanikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on

väikeste metsamassiivide majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas.“ Eelnevast

nähtub, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud ostueesõiguse regulatsiooni seadusesse lisamise

eesmärgiks on olnud suuremate metsamassiivide tekkimine ning nende efektiivne

majandamine. Selle eesmärgi valguses ei oma tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna

maakatastrisse kantud või mitte, oluline on, et ta on lepingu sõlmimise seisuga faktiliselt

looduses olemas. Ainult sellisel juhul saab realiseeruda seadusandja poolt soovitud eesmärk –

naaberkinnisasjadel asuvate metsamaade koos majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke.

Seega ei ole seaduse mõttega kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt ei oma faktiline olukord RVS

§ 66 lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning lähtuda tuleb kitsalt maakatastri andmetest.

19. Kuigi Sirgu kinnisasi moodustub maakatastri andmetel haritavast maast ja muust maast ega

sisalda metsamaa kõlvikut (I kd, tl 55-55p), on Maa-ameti geoportaali kantud ortofotode pinnalt

tuvastatav, et kinnisasjale on märkimisväärses osas kasvanud kõrgemat taimestikku. Ka

enampakkumise teates oli neile ortofotodele viidatud ja kõik soovijad said nendega Maa-ameti

geoportaalis tutvuda. Vastustaja tellimusel OÜ TerraPro poolt 19.11.2014 koostatud

metsamajandamiskavas (I kd, tl 50-54) ning Keskkonnaagentuuri metsaosakonna 05.02.2015

kirjas (I kd, tl 189) on kinnitatud, et Sirgu kinnisasi vastab MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud

metsamaa tunnustele, kuna see sisaldab 2,3 ha metsamaad. Põllumajandusameti 06.02.2015

vastusest kaebaja teabenõudele nr 5-9/3-1 (I kd, tl 147) nähtub, et Sirgu kinnistu

kasutusotstarbeks on määratud parandatud rohumaa, kuid sellele on kasvanud mets looduslike

3-14-53305

13(14)

protsesside tulemusena, mis on tingitud maa-ala pikaajalisest hooldamatusest. Kaebaja on

kohtule esitanud ka OÜ Alkranel 09.02.2015 ekspertanalüüsi (I kd, tl 150-153), milles

kinnitatakse, et tegemist on põllumajandusliku maaga ning sellel eesmärgil on sinna rajatud

maaparandussüsteem, kuid maaparandussüsteemi ei ole hooldatud vastavalt nõuetele, kuna

Sirgu kinnistu on järjest enam (aastate lõikes) kattunud kõrghaljastusega. Eelnevast nähtuvalt

saab lugeda tõendatuks, et Sirgu kinnisasjal on faktiliselt olemas metsamaa kõlvik (s.o

ühetaolise loodusliku seisundiga katastriüksuse osa), mis vastab MS § 3 lg 2 p-s 2 nimetatud

metsamaa tunnustele.

20. Poolte vahel puudub vaidlus, et Sirgu kinnisasjale on rajatud maaparandussüsteem

MaaParS § 3 lg 1 tähenduses. Kaebaja poolt kohtule esitatud OÜ Alkranel ekspertanalüüsis on

selgitatud maaparandussüsteemi eesmärke ning maaparandussüsteemile metsa kasvatamisest

tulenevaid mõjusid. Analüüsis on kinnitatud, et maaparandussüsteem on rajatud

põllumajanduslikule

maale

ning

Sirgu

kinnisasjal

metsa

kasvatamine,

ilma

maaparandussüsteemi

ümber

korraldamata,

omab

negatiivseid

mõjusid

sama

maaparandussüsteemi alasse kuuluvatele maaüksustele. Eeltoodu kinnitab maakatastrist

nähtuvaid andmeid, et Sirgu kinnisasi on varasemalt olnud haritav maa ning sinna on maa

kuivendamise eesmärgil rajatud maaparandussüsteem. Need asjaolud ei anna aga alust jätta

tähelepanuta aja möödumisel kinnisasjale faktiliselt kasvanud metsa. MS § 3 lg 2 p 2 võimaldab

metsamaa olemasolu kindlaks teha ka looduses faktiliselt esineva olukorra pinnalt. Sirgu

maaüksusest 2015. aastal tehtud ortofotosid (I kd, tl 55p, 152p) ning muid kohtule esitatud

tõendeid kogumis hinnates puudub kahtlus, et Sirgu kinnisasjale on looduslike protsesside

tulemusel kasvanud kõrgemad puittaimed, mis on käsitatavad metsamaana MS § 3 lg 2 p 2

tähenduses. Seejuures ei oma metsamaa määratlemisel tähtsust, millise ajaperioodi jooksul on

need taimed kasvanud, määrav on üksnes nende olemasolu kinnisasjal. Seadusest ei tulene, et

samal kinnisasjal maaparandussüsteemi ja metsa olemasolu oleks välistatud.

21. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei anna alust kaebaja viited MaaParS §-le 48.

Nimetatud sättest tuleneb, et kui kinnisasjal paikneb maaparandussüsteem, võib selle kinnisasja

siht- ja kasutusotstarvet muuta ning seda kinnisasja ümber kruntida, jagada, ühendada, liita või

eraldada Põllumajandusameti eelneva kooskõlastuse alusel. Vastavalt MaaParS § 48 lg 11 p-le 1

on kasutusotstarbe muutmine ka maatulundusmaal haritava maa või loodusliku rohumaa

kõlviku muutmine metsamaa kõlvikuks. Sirgu kinnistule on metsamaa kõlvik juba tekkinud ja

võimalik kooskõlastuse puudumine seda enam mõjutada ei saa.

22. Asjakohatud on ka kaebaja väited, mis puudutavad vastustaja kaalutlusi Sirgu kinnisasja

alghinna määramisel. Keskkonnaminister on Sirgu kinnisasja enampakkumisel võõrandamise

alghinna määranud 08.09.2014 käskkirjas nr 668 (I kd, tl 11-12p), mida ei ole praeguses

haldusasjas vaidlustatud. Selle käskkirja peale oli kaebajal võimalik esitada eraldiseisev kaebus.

Seega ei ole praeguses haldusasjas võimalik analüüsida käskkirjaga nr 668 alghinna

määramisega seonduvaid asjaolusid, kuivõrd need ei kuulu kaebuse esemesse. Väidetav

väiksem alghind ei saa kuidagi kaebaja õigusi rikkuda.

23. Eeltoodud põhjustel ei ole vastustaja 06.12.2014 käskkirja andmisel kaebaja õigusi rikkunud

ning on õiguspäraselt määranud Sirgu kinnisasja omandamiseks õigustatud isikuks TSi.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

24. Tallinna Ringkonnakohus kohaldas 26.01.2015 määrusega praeguses asjas esialgset

õiguskaitset ning kandis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 2571940 TSi nimele

kantud kinnisasjale (Sirgu kinnisasi) käsutamise keelumärke AK kasuks. HKMS § 253 lg 3 ls

1 kohaselt tühistab kohus esialgse õiguskaitse kohtuotsusega, kui kaebus jääb rahuldamata.

Kuivõrd halduskohus jättis AK kaebuse rahuldamata ning ringkonnakohus jätab halduskohtu

3-14-53305

14(14)

otsuse muutmata, tuleb Tallinna Ringkonnakohtu 26.01.2015 määrusega kohaldatud

õiguskaitse tühistada. Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub koos kohtuotsuse jõustumisega.

25. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

HKMS § 108 lg 8 järgi hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade

reeglite järgi nagu poolele. TS on taotlenud kaebajalt menetluskulude väljamõistmist summas

1176 eurot (vastuse koostamine apellatsioonkaebusele, 5 h – 840 eurot; kohtuistungiks

ettevalmistamine ja kohtuistungil osalemine, 2 h – 336 eurot). Kulude kandmine on tõendatud

ning tegemist on põhjendatud ja vajalike kuludega, mistõttu tuleb need HKMS § 108 lg 8 alusel

kaebajalt välja mõista. Kaebaja menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda.

Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud, mistõttu jäävad ka vastustaja

võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets