3-15-2492/13 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(8)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.03.2016, Tallinn

Haldusasja number

3-15-2492

Haldusasi

Optiprof Estonia OÜ kaebus Maksu- ja Tolliameti

06.07.2015 maksuotsuse nr 12.2-3/025923-23 osaliseks

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Optiprof Estonia OÜ, esindaja Tarmo

Friedenthal

Vastustaja – Maksu- ja Tolliamet, esindaja Sirle Orav

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistung 08.03.2016

Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse

avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 02.05.2016.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kohustas 06.07.2015 maksuotsusega nr 12.2-3/025923-23

Optiprof Estonia OÜ-d tasuma maksusumma 14 735,82 eurot.

Maksuotsuse kohaselt kontrollis MTA Optiprof Estonia OÜ maksude arvestamise,

deklareerimise ja tasumise õigsust perioodil 2013. a november kuni 2014. a mai. Kontrolli

tulemusena MTA muuhulgas vähendas Optiprof Estonia OÜ 2013. a novembri kuni 2014. a

veebruari käibedeklaratsioonidel (KMD) deklareeritud sisendkäibemaksu 479,81 eurot; määras

perioodi 2013. a november kuni 2014. a veebruar kohta tulumaksu 3046,91 eurot ja 2013. a

novembri kohta tulumaksu 797,47 eurot. Väljatoodud sisendkäibemaksu vähendamine ja

tulumaksu määramine olid tingitud järgmistest asjaoludest: 1) Optiprof Estonia OÜ üüris oma

juhatuse liikmele Jaakko Matias Teikarile (J. Teikari) osa äriühingule kuuluvast elamust

aadressil Kalamehe tee 10, Tallinn. Nimetatud elamus 25.10.2013 läbi viidud vaatlusel tuvastas

MTA, et 80% elamust oli perekond Teikari ning 20% äriühingu kasutuses. Optiprof Estonia

OÜ oli oma sisendkäibemaksu arvestuses perioodil 2013. a november kuni 2014. a veebruar

Kalamehe tee 10 üüriga kaasnevatelt kommunaalkuludelt arvestanud sisendkäibemaksu kokku

626,96 eurot, kuid 80% kommunaalkulude osas oli tegemist maksuvaba käibe tarbeks soetatud

kaupade või teenuste sisendkäibemaksuga. Kuna maha võib arvata ainult maksustatava käibe

tarbeks soetatud kauba või teenuse sisendkäibemaksu, siis vähendas MTA deklareeritud

sisendkäibemaksu 479,81 eurot; 2) Optiprof Estonia OÜ oli 2013. a novembris kuni 2014. a

2(8)

veebruaris maksnud J. Teikarile dividende, kui jättis temalt Kalamehe tee 10 üüri- ja

kommunaalteenuste eest saadava tulu 11 462,19 suuruses summas sisse nõudmata. J. Teikari

saadavaks hüveks oli see, et Optiprof Estonia OÜ võimaldas tal 2013. a detsembrist kuni 2014.

a veebruarini Kalamehe tee 10 elamus tasuta (s.o üüri ja kommunaalkulude maksmiseta) elada

ning 2013. a novembri eest tasus J. Teikari üüri alla turuhinna ega tasunud kommunaalteenuste

eest. MTA määras dividendi väljamaksetelt tulumaksu 3046,91 eurot; 3) Optiprof Estonia OÜ

maksis 2013. a novembris dividende, kui J. Teikari sai äriühingult sularaha 3000 eurot. Kuna

dividendilt tulumaksu ei deklareeritud ega makstud, määras MTA selle eest tulumaksu 797,47

eurot.

2. Optiprof Estonia OÜ esitas vaide MTA 06.07.2015 osaliseks kehtetuks tunnistamiseks,

kuid MTA jättis vaide 02.09.2015 vaideotsusega rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3. Optiprof Estonia OÜ esitas 02.10.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse ja 16.10.2015

kaebuse täienduse MTA 06.07.2015 maksuotsuse osaliseks tühistamiseks. Kaebaja vaidlustab

maksuotsust 4324,19 euro ulatuses, st osas, millega määrati täiendav maks seoses Tallinnas

Kalamehe tee 10 asuva hoone üürimisega J. Teikarile ning milles on käsitletud J. Teikarile

2013. a novembris tehtud 3000 euro suurust väljamakset dividendina. Kaebaja peamised väited

on järgmised:

1) Vale on MTA järeldus, et Kalamehe tee 10 elamu turuüür on 4200 eurot ja arvestades elamu

kasutamist J. Teikari poolt 80% ulatuses, tulnuks üüri maksta 3360 eurot. Kuna maksuhaldur

tuvastas Kalamehe tee 10 elamu turuüüri ebaõigesti, on maksuotsus ebaõige osas, milles

vähendati sisendkäibemaksu 479,81 eurot ning määrati tulumaksu 3046,91 eurot. Turuüürina

on käsitletav üür, mida võimalikud üürnikud on valmis hoone kasutamise eest tasuma, mitte

kaebaja kui omaniku ootused. Objektiivset turutingimustele vastavat üüri on võimalik tuvastada

tegelikult saadud üüri ja võrdlushindade alusel. Domus Kinnisvara ekspertarvamuse kohaselt

on Kalamehe tee 10 elamu turuüür vee- ja hallituskahjustuse puudumisel 2500 eurot, kuid koos

kahjustustega 1000 eurot. ERI Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt on vastavad summad 3000

ja 2000 eurot. Kaebaja ei nõustu MTA-ga, et kuna Domus Kinnisvara hinnangu aluseks olev

vaatlus viidi läbi 23.04.2015, ei ole hinnangu koostamisel lähtutud kontrolliperioodil valitsenud

olukorrast. Ka ERI Kinnisvara eksperthinnangu koostamisel, mille aluseks oli hoone seis

30.10.2013, arvestati sarnaselt Domus Kinnisvara hinnangule veelekkega. Ekspertide

hinnangul mõjutavad vee- ja hallituskahjustused negatiivselt kogu hoone normaalkasutust,

tegemist ei ole lokaalse probleemiga. Liigniiskus ja seenkahjustus olid hoones endiselt olemas

2014. a oktoobris, mistõttu on ilmne, et turuüüri määramisel tuleb nende asjaoludega arvestada.

Samuti mõjutavad hoone turuüüri ulatuslikud ehituslikud puudused. Kinnisvaraekspertide

järeldused on objektiivsed ja põhjendatud, kuid MTA metoodika ja tulemused ebatäpsed,

kusjuures MTA ei arvestanud vee- ja seenkahjustuste mõjuga üürile. MTA-l puuduvad

vajalikud eriteadmised ning Maa-ameti statistika ei võimalda üüri turuväärtuse individuaalset

määramist. J. Teikari tegelikult tasutud üür 1260 eurot vastas kontrolliperioodil turuüürile ning

hoone kasutamise proportsioone ja kahjustusi arvestades oli põhjendatud üürilepingu

sõlmimine tingimusega, et üürile ei lisandunud kõrvalkulusid;

2) MTA on Kalamehe tee 10 hoone kasutuse proportsioonid tuvastanud ebaõigesti ning

õigusvastasele 25.10.2013 vaatlusele tuginedes. Vaatlus oli õigusvastane, sest Kalamehe tee 10

hoonesse kui osaliselt J. Teikari pere eluruumidesse siseneti J. Teikari abikaasa tahte vastaselt

(vaidlus haldusasjas nr 3-13-70092). Kuna õigusvastasele vaatlusele ei saa tugineda, tuleb

proportsioonid tuvastada muude tõendite alusel. MTA 25.07.2014 maksuotsuses, millele

tuginevad maksuhalduri järeldused Kalamehe tee 10 hoone kasutuse osas, on arvestuse aluseks

võetud hoone asendiplaan (Hades Geodeesia OÜ, 2010). MTA tuvastas hoone suletud

3(8)

netopinnana 374 m2 ja leidis vaatluse põhjal, et 20% hoonest oli äriühingu ning 80% J. Teikari

pere kasutuses. Kaebaja enda hinnangul kasutas ta hoone suletud netopinnast 233 m2 ehk 62,3%

ja J. Teikari pere 37,7%. Kaebajal on keeruline esitada tõendeid 25.10.2013 eksisteerinud

olukorra kohta ning on korduvalt palunud uue vaatluse läbiviimist, kus viibiks juures ka kaebaja

juhatuse liige, kuid MTA pole seda vajalikuks pidanud. Seega saab kaebaja tugineda ainult

omapoolsetele selgitustele. Kui lähtuda sellest, et hoone üür puudustega oli keskmiselt 1500

eurot kuus, pidanuks J. Teikari üüri tasuma 570 eurot kuus. J. Teikari tasus aga 1260 eurot kuus,

mis moodustab 42% hoone üüri turuväärtusest puudusteta, seega kattub J. Teikari tasutud üüri

ning Kalamehe tee 10 turutingimustele vastava üüri proportsioon kaebaja poolt välja toodud

kasutusproportsioonidega. Puudusi arvesse võttes maksis J. Teikari turutingimustest kõrgemat

üüri, mistõttu oli põhjendatud kokkulepe, et üürile ei lisatud kõrvalkulusid. Maksuhaldur peab

kaebaja seisukohta, et kõrvalkulude mittelisandumine oli põhjendatud, ebaõigeks, sest teiste

objektide üürimisel lisandusid üürile kommunaalkulud. Samas MTA ei arvesta, et viidatud

objektidel ei esinenud kahjustusi;

3) MTA järeldus, et J. Teikari on 2013. a novembris saanud sularahas dividendi väljamakse

3000 eurot, ei põhine asjas kogutud tõenditel. Kaebaja ja J. Teikari on mõlemad selgitanud, et

tegemist oli J. Teikarilt saadud lühiajalise laenu tagastamisega. Maksukorralduse seaduse

(MKS) § 59 lg 1 kohaselt on tõendiks ka maksukohustuslaselt ja kolmandalt isikult saadud

teave. MTA pole vaidlustanud, et kaebaja sai J. Teikarilt 6000 eurot laenu, kuid ei nõustu 3000

eurot väljamakset käsitlema laenu tagastusena üksnes põhjusel, et see ei ole pearaamatus laenu

tagastusena kajastatud. See võib küll olla taunitav raamatupidamise korrektse korraldamise

aspektist, kuid ei anna alust pidada laenu tagastust dividendiks. Seetõttu tuleb maksuotsus

tühistada ka osas, milles laenu tagastuselt määrati tulumaksu 797,47 eurot.

4. Maksu- ja Tolliamet palus 09.11.2015 vastuses jätta kaebus rahuldamata, selgitades

järgmist:

1) Kaebaja ei vaidle vastu, et kasutas Kalamehe tee 10 kinnistut 2013. a novembrist 2014. a

veebruarini, seejuures 2013. a detsembrist 2014. a veebruarini tasu maksmata. Kaebaja

vaidlustab seega Kalamehe tee 10 kinnistu osas üksnes dividendi suurust ning maksuvaba käibe

proportsiooni, kuid ta ei ole kohtumenetluses esitanud tõendeid, mis üheselt kinnitaksid MTA

poolt aluseks võetud turuhinna ebaõigsust. Seega on sisendkäibemaksu vähendamise ja

dividendilt tulumaksu määramise õiguspärasus täielikult ümber lükkamata;

2) Kaebaja on hoone üürihinna osas esitanud vastuolulisi väiteid. Kaebaja rõhutas, et saab

tugineda

üksnes

omapoolsetele

selgitustele

ning

et

tõendiks

tuleb

lugeda

ka

maksukohustuslaselt ja kolmandatelt isikutelt saadud teave. Teisalt püüab kaebaja välistada

nendele enda ja kolmandate isikute seletustele tuginemist, mis on talle ebasoodsad. Vaideotsuse

p-s 14 selgitati, et e-kirjavahetuses OÜ Leading Property Solutions müügijuhi O-M. Lemsaluga

soovis kaebaja 01.02.2013 kogu maja rendile andmise eest saada tulu 4900 eurot kuus, millele

lisanduvad kommunaalmaksed ning sellest hiljem soovis ta renti saada juba 5000 eurot kuus.

Vaideotsuse p-s 14 on viidatud ka kolmandatelt isikutelt kogutud tõenditele, mis kinnitavad, et

kaebaja soovis Kalamehe tee 10 elamut välja rentida hinnaga 3000-4900 eurot kuus, millele

lisanduvad kommunaalmaksed. Käibemaksuseaduses (KMS) sätestatud „turuväärtuse“ mõistet

ning kaebaja üürihinna soovi arvestades oleks J. Teikari juhul, kui ta poleks olnud kaebaja

osanik, pidanud üüri tasuma 3000-5000 eurot kuus, millele lisandunuks kommunaalkulud.

Seega on väär väide, et kaebaja ootusi turuhinna määramiseks ei pea arvesse võtma ning lähtuda

tuleks ainult võrdlushindadest. MTA ei ole üüri turuväärtuse määramisel lähtunud Maa-ameti

statistikast, vaid ERI Kinnisvara 2013. a oktoobri ekspertarvamuses toodud rendihinnast; OÜ

Liind Real Estate juhatuse liikme poolt 29.01.2014 maksuhaldurile antud suulistes selgitustes

mainitud rendihindade keskmisest; kaebaja poolt MTA-le esitatud e-kirjavahetuses OÜ

Leading Property Solutions poolt toodud rendihinnast ja OÜ Leading Property Solutions

4(8)

juhatuse liikme O-M. Lemsalu 19.02.2014 antud suulistes selgitustes mainitud rendihinnast.

Nende tõendite alusel on leitud Kalamehe tee 10 üksikelamu keskmine turuhind 4200 eurot,

millele lisanduvad kommunaalmaksed. Kaebaja on J. Teikarile 2013. a novembri eest esitanud

arved kokku summas 3160 eurot, mis on ligilähedane MTA leitud turuväärtusele, arvestades

kasutusproportsiooni (4200 eurost 80% on 3360 eurot). Ülejäänud osas on kaebaja väited ümber

lükatud vaideotsuse p-s 14. Siiski on vajalik täpsustada, et Domus Kinnisvara eksperthinnang

anti 23.04.2015 ülevaatuse alusel ehk üle aasta hiljem perioodist, mille eest maksud määrati.

Aja möödudes muutuvad aga nii tehiolud kui turuhinnad, mistõttu ei ole Domus Kinnisvara

eksperthinnang asjakohane. Vastustaja ei nõustu ka kaebaja väidetega, mis puudutavad

kommunaalmakseid. ERI Kinnisvara eksperthinnangus on selgitatud, et välja pakutud

üürihindadele lisanduvad kommunaalmaksed. Ülejäänud kaebaja väited on ümber lükatud

maksuotsuse p-s 2.5.4. Rõhutada tuleb, et olenemata objektide individuaalsetest erinevustest ja

puudustest pole usutav, et ükski mõistlikult käituv äriühing sõlmiks lepingu, mis on talle sel

viisil majandustegevuses kahjulik (st kommunaalkulud ületavad saadavat üüri);

3) Maksuotsuses viidati proportsioonide leidmise osas kaebajale varasemalt kätte toimetatud

25.07.2014 maksuotsusele nr 12.2-3/018889-3230, mille lk-l 8 selgitatakse, et proportsioonide

osas on metoodika lahti seletatud 18.06.2014 kontrollakti nr 12.2.-3/018889-2931 lk-del 10-11.

Nimetatud kontrollakt on samuti kaebajale varasemalt kätte toimetatud. Seega ei pidanud MTA

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg-st 1 lähtudes oma varasemaid põhjendusi täies mahus

maksuotsuses välja tooma. Vastustaja jääb viidatud kontrollaktis esitatu juurde. Kaebaja

seisukoht, et 24.10.2013 vaatlus oli õigusvastane, on põhjendamatu. Kohtuvaidluses nr 3-13-

70092 on II astme kohus teinud otsuse, milles leidis, et vaatlus tervikuna ei olnud õigusvastane.

MTA palub vaatluse õiguspärasuse analüüsimisel lähtuda viidatud haldusasjas esitatud

seisukohtadest. Vastustaja ei nõustu kaebaja esitatud ruumide kasutamise proportsiooniga, sest

tegelik ruumide kasutus kontrollitaval perioodil oli toodust erinev. Kaebajal puudus

kontrolliperioodil tegevusluba osutada Kalamehe tee 10 hoones tervishoiuteenuseid ja MTA-le

teadaolevalt oli välja ehitamata ka keldrikorrusele rajatav arstikabinet, mistõttu ei ole usutav,

et Kalamehe tee 10 elamus asuvaid ruume kasutati patsientide vastuvõtmiseks. Samuti pole

usutav töötajate poolt köögi ja muude ruumide kasutamine tööülesannete täitmiseks. Seega ei

vasta kaebaja poolt välja toodud hoone kasutusproportsioon ja plaan kontrollitaval perioodil

eksisteerinud olukorrale. Uue vaatluse läbiviimine pole mõistlik, kuivõrd sellisel juhul poleks

tagatud vaatluse objektiivsus ja samuti ei saaks sellega minevikus kontrollitud perioodi kohta

usaldusväärselt maksustamisel tähtsust omavaid asjaolusid tuvastada. Sel juhul saaks kaebaja

viia hoone talle sobivasse olukorda. Täpselt sel põhjusel viiski MTA läbi etteteatamata vaatluse.

Kaebaja on üritanud tagantjärgele jätta kinnistu kasutamisest maksimaalset muljet ettevõtluses

kasutamiseks, kuid pole esitanud ühtegi seda kinnitavat tõendit. Kaebaja seletused on teiste

tõenditega ümber lükatud. Kaebaja väidab, et 1260 eurot moodustab 42% hoone üüri

turuväärtusest puudusteta ja on kooskõlas hoone tegeliku kasutuse proportsiooniga. Vastustaja

märgib, et näiteks 2013. a novembrikuu eest tasus kaebaja üüri kokku 3160 eurot, mistõttu on

kaebaja arvutus vale juba sel põhjusel. Lisaks lükkavad kaebaja väited ümber maksuotsuse p-s

2.5.4. toodud arvutused. Seega on kaebaja väited ümber lükatud ning MTA määras talle õigesti

tulumaksu 3046,91 eurot ning vähendas õigesti kommunaalkulude arvetel kajastatud

sisendkäibemaksu 479,81 eurot;

4) Kaebaja vastuväited 3000-eurose väljamakse tulumaksuga maksustamisele on ümber lükatud

vaideotsuse p-s 16.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Kaebaja kinnitas kohtuistungil, et vaidlustab järgmisi maksuotsuse osasid: 1)

sisendkäibemaksu vähendamine 479,81 euro võrra seoses sellega, et 80% Kalamehe tee 10

elamu üürimisega seotud kommunaalteenustest olid tehtud maksuvaba käibe tarbeks; 2) J.

5(8)

Teikari saadud dividendilt tulumaksu määramine 3046,91 eurot seoses sellega, et Kalamehe tee

10 hoone oli antud J. Teikarile üürile 2013. a detsemberist 2014. a veebruarini tasuta ning 2013.

a novembris alla turuhinna; 3) tulumaksu määramine 797,47 eurot seoses J. Teikarile 2013. a

novembris tehtud 3000-eurose väljamaksega.

6. Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Maksuhaldur on

lähtunud maksu määramisel asjakohastest käibemaksuseaduse ja tulumaksuseaduse normidest

ning oma seisukohti piisavalt põhjendanud. Kohus tugineb kooskõlas halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 165 lg-ga 2 ka MTA 06.07.2015 maksuotsuse (sh selle osaks oleva

kontrollakti ning selles viidatud 18.06.2014 kontrollakti ja 25.07.2014 maksuotsuse) ja

02.09.2015 vaideotsuse põhjendustele neid kõiki üle kordamata ja märgib kaebusele vastuseks

järgmist.

I

7. Maksuhaldur leidis kontrollakti punktis 1.5 ja maksuotsuse punktis 2.5, et Optiprof Estonia

OÜ üüris kontrolliperioodil osa äriühingule kuuluvast Kalamehe tee 10 elamust oma juhatuse

liikmele J. Teikarile. Elamus 25.10.2013 läbi viidud vaatlusel tuvastas MTA, et 80% elamust

oli perekond Teikari ja 20% äriühingu kasutuses. Kaebaja oli oma sisendkäibemaksu arvestuses

perioodil 2013. a november kuni 2014. a veebruar Kalamehe tee 10 üüriga kaasnevatelt

kommunaalkuludelt arvestanud sisendkäibemaksu kokku 626,96 eurot, kuid 80%

kommunaalkulude osas oli tegemist maksuvaba käibe tarbeks soetatud kaupade või teenuste

sisendkäibemaksuga. Kuna maha võib arvata ainult maksustatava käibe tarbeks soetatud kauba

või teenuse sisendkäibemaksu, siis vähendas MTA deklareeritud sisendkäibemaksu 479,81

eurot. Samuti tuvastas maksuhaldur, et kaebaja maksis 2013. a novembrist 2014. a veebruarini

J. Teikarile dividende, kui jättis temalt Kalamehe tee 10 üüri- ja kommunaalteenuste eest

saadava tulu 11 462,19 suuruses summas sisse nõudmata. J. Teikari saadavaks hüveks oli see,

et kaebaja võimaldas tal 2013. a detsembrist kuni 2014. a veebruarini Kalamehe tee 10 elamus

tasuta elada ning 2013. a novembri eest tasus J. Teikari üüri alla turuhinna ega tasunud

kommunaalteenuste eest. MTA määras dividendi väljamaksetelt tulumaksu 3046,91 eurot.

8. Kaebaja arvates on maksuhaldur ebaõigesti tuvastanud, et Kalamehe tee 10 elamust 80%

oli perekond Teikari ning 20% äriühingu kasutuses. Kaebaja arvates on õige proportsioon

vastavalt 62,3% ja 37,7%. Maksuhalduri poolt 25.10.2013 läbi viidud vaatlus, millele tuginedes

maksuhaldur tuvastas elamu kasutuse proportsiooni, on kaebaja arvates õigusvastane ja selle

käigus kogutud tõendid tuleb jätta kõrvale.

9. Jõustunud Tallinna Halduskohtu 13.10.2014 otsusega ja Tallinna Ringkonnakohtu

30.10.2015 otsusega nr 3-13-70092 on tuvastatud, et MTA 25.10.2013 vaatlus ei olnud

õigusvastane. Kaebaja ei toonud kohtuistungil välja ühtki mõistlikku põhjust, miks tuleks

vaatluse käigus saadud tõendid hoolimata nimetatud kohtuotsustest jätta arvesse võtmata.

Seetõttu leiab kohus, et MTA 25.10.2013 vaatluse tulemusi ei ole põhjust kõrvale jätta.

10. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebaja ja J. Teikari ei sõlminud Kalamehe tee 10 elamu

üürile andmiseks kirjalikku lepingut, sh ei ole pooled määratlenud kirjalikult elamu

proportsiooni, mis antakse J. Teikari kasutusse (vt II kd, tl 185). Maksuhaldur tuvastas

25.10.2013 vaatluse tulemusena, et Kalamehe tee 10 elamust 80% oli perekond Teikari ning

20% äriühingu kasutuses (vt 28.05.2015 kontrollakti lk 9, mis viitab vaatluse läbiviimise osas

kaebaja suhtes tehtud 25.07.2014 maksuotsusele ja see maksuotsus omakorda viitab 18.06.2014

kontrollaktile; II kd, tl 48-86). Vaatluse käik ja elamu ruumide kasutus on täpsemalt kirjeldatud

18.06.2014 kontrollakti lk 10-12 (vt ka vaatluse protokoll ja fotod, I kd, tl 88-140). Kaebaja tõi

16.10.2015 seisukohas (p 2.2.1) välja omapoolse hoone kasutusproportsiooni korruste kaupa,

samuti esitas plaani, millest nähtuvad klientide liikumisteed (I kd, tl 39-40). Kohus leiab, et

kaebuse väited ja neile lisatud plaan ei lükka ümber 25.10.2013 vaatluse käigus tuvastatut.

6(8)

Kontrolliperioodiks oli 2013. a november kuni 2014. a veebruar ja vaatlus viidi läbi vahetult

enne seda (25.10.2013). Vaatluse käigus näitas ruume ja andis ruumide otstarbe kohta selgitusi

J. Teikari abikaasa M. Teikari, kes allkirjastas ka vaatluse protokolli (I kd, tl 90). Seetõttu

kajastavad vaatluse tulemusena saadud tõendid kõige usaldusväärsemalt, milline oli ruumide

tegelik kasutus. Kohus viitab ka 18.06.2014 kontrollakti lk 11-12 toodud selgitusele, mille

kohaselt ei arvesta maksuhaldur J. Teikari esitatud Kalamehe tee 10 ruumide eksplikatsioonide

plaane, sest 25.10.2013 vaatluse tulemuste kohaselt ei kajasta need ruumide tegelikku kasutust,

arvestades, et kaebaja maksustatav käive tekib üksnes silmabussi väljarentimisest Soome

äriühingule ja silmauuringutest, mida teostatakse liikuva bussiga, ning kaebaja pole tõendanud,

et tal on ettevõtluseks vaja näidata müügivideoid uute klientide leidmise eesmärgil või suuri

ruume nõupidamiseks ja klientide vastuvõtmiseks. Lisaks ei ole vaidlust selle üle, et kaebajal

puudus kontrolliperioodil tegevusluba tervishoiuteenuste osutamiseks aadressil Kalamehe tee

10 (vt III kd, tl 39 ja 57-58), mis annab samuti aluse kahelda, et kaebaja kasutas

kontrolliperioodil Kalamehe tee 10 ruume patsientide vastuvõtmiseks kaebuses märgitud

ulatuses. Kaebaja töötajate M. U. ja J. U. selgitused (III kd, tl 47-51) lükkavad ümber ka kaebaja

väite, et töötajad kasutasid Kalamehe tee 10 kööki ja muid ruume tööülesannete täitmiseks, sest

M. U. väitis end olevat käinud vaid arstikabinetis ja tualetis ning J. U. vaid arstikabinetis. Kohus

jagab vastustaja arvamust, et uue vaatluse läbiviimine hilisemas maksumenetluses ei olnud

mõttekas, sest sellega ei oleks saanud tagantjärele usaldusväärselt tõendada elamu kasutamise

proportsioone kontrolliperioodil. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kaebaja ei ole suutnud

tõendada, et elamu kasutamise proportsioonid olid määratud valesti.

11. Kaebaja leiab, et maksuhaldur on ebaõigesti määratlenud Kalamehe tee 10 elamu üüri

turuhinna. Kaebaja arvates ei saa üüri turuhinna määratlemisel lähtuda kaebaja ootustest üüri

suurusele, vaid arvestada tuleb üüri, mida võimalikud üürnikud on valmis tasuma. Maksuhaldur

on jätnud arvestamata Domus Kinnisvara ja ERI Kinnisvara hindamisaktid, mille kohaselt tuleb

üüri turuhinna määramisel arvestada ka elamu veekahjustusi ja selle tagajärjel tekkinud

hallitust. J. Teikari tasutud üür vastas kaebaja arvates kontrolliperioodil turuüürile ning hoone

kasutamise proportsioone ja kahjustusi arvestades oli põhjendatud üürilepingu sõlmimine

tingimusega, et üürile ei lisandunud kõrvalkulusid.

12. KMS § 12 lg 14 p 1 sätestab, et kui kaupa võõrandatakse või teenust osutatakse seotud

isikule tulumaksuseaduse mõistes, on maksustatavaks väärtuseks turuväärtus juhul, kui kauba

võõrandamise

või

teenuse

osutamise

eest

makstav

tasu

on

turuväärtusest

väiksem ning kauba soetajal või teenuse saajal ei ole sisendkäibemaksutäieliku mahaarvamise

õigust. KMS § 12 lg-st 16 tulenevalt tähendab turuväärtus kogusummat, mis kauba soetajal või

teenuse saajal tuleks vaba konkurentsi tingimustes tasuda sellise kauba soetamiseks ja teenuse

saamiseks samal turustusetapil, kui kaupa võõrandatakse või teenust osutatakse, sõltumatule

kauba võõrandajale või teenuse osutajale liikmesriigis, kus kauba võõrandamist või teenuse

osutamist maksustatakse.

13. Maksuhaldur arvestas Kalamehe tee 10 elamu üüri turuhinna määramisel järgmisi tõendeid

(vt 28.05.2015 kontrollakti lk 9, mis viitab turuhinna kujunemise metoodika osas kaebaja suhtes

tehtud 25.07.2014 maksuotsusele ja see maksuotsus omakorda viitab 18.06.2014 kontrollaktile;

II kd, tl 48-86): 1) kaebaja esitatud ERI Kinnisvara 2013. a oktoobri ekspertarvamus (III kd, tl

15-27), mille kohaselt on turuüür 3000 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed; 2)

OÜ Liind Real Estate, kellega kaebaja oli sõlminud komisjoni-esinduslepingu, 29.01.2014

selgitus, mille kohaselt on eramut kavas rentida välisriigi saatkondade töötajate eluruumina

hinnaga 3800-4000 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed (II kd, tl 4); 3) kaebaja

ja OÜ Leading Property Solutions müügijuhi O-M. Lemsalu kirjavahetus, mille kohaselt

kaebaja soovis saada 01.02.2013 kogu maja rendile andmise eest tulu 4900 eurot kuus, millele

lisanduvad kommunaalmaksed, ja 11.12.2013 5000 eurot kuus, millele lisanduvad

7(8)

kommunaalmaksed (II kd, tl 19-41); 4) O-M. Lemsalu 19.02.2014 selgitus, et OÜ Leading

Property Solutions pakub veebilehel www.lps.ee Kalamehe tee 10 elamut üürihinnaga 4900

eurot, millele lisanduvad kommunaalmaksed (I kd, tl 183). Maksuhaldur liitis üüri turuhinna

määramiseks eespool toodud neli komponenti (3000+3900+5000+4900) ja jagas saadud

summa neljaga, saades turuhinnaks 4200 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed.

14. KMS § 12 lg 14 p-st 1 ja § 12 lg-st 16 ei tulene ühte kindlat viisi üüri turuväärtuse kindlaks

tegemiseks. ERI Kinnisvara 04.11.2013 eksperthinnangu kohaselt on Kalamehe tee 10 elamu

turuüür 30.10.2013 seisuga vee- ja hallituskahjustuse puudumisel 3000 eurot ja koos

kahjustustega 2000 eurot (hinnale lisanduvad kommunaalmaksed). Samas on eksperthinnangus

mööndud, et Kalamehe tee 10 elamuga võrreldavaid eksklusiivseid pakkumisi on vähe (st

võrdlusbaas on väike) ja võrdlusena on eksperthinnangus välja toodud ainult üks tehing. ERI

Kinnisvara hinnangust ei nähtu, et hindajale oleks täpsemalt teada olnud, millistes tingimustes

võrreldav tehing tehti (nt kas tegemist oli sõltumatute või seotud osapooltega, kas üürileandjal

oli tehinguga kiire, kas elamul oli hinda vähendavaid puudusi, kas tegemist oli pika- või

lühiajalise üürilepinguga vms). Sellises olukorras ei saa maksuhaldurile ette heita, et ta ei

lähtunud üksnes ERI Kinnisvara hinnangust, vaid arvestas turuväärtuse kindlaks tegemisel ka

hinnaga, mida kaebaja lootis saada elamu üürile andmisest kolmandatele isikutele ja millega

elamut veebilehel www.lps.ee reaalselt üürile andmiseks pakuti. Seejuures ei ole maksuhaldur

lähtunud ainuüksi kaebaja ootustest üürihinnale, vaid arvestanud erinevaid komponente ja

arvutanud nende põhjal keskmise. Kohus märgib ka, et kaebaja andis küll pärast J. Teikari pere

elamust väljakolimist (2014. a veebruaris) osa elamu üürile kuuhinnaga 3000 eurot, millele

lisandusid kommunaalmaksed (II kd, tl 195), kuid kaebaja on ise selgitanud (I kd, tl 184), et

soovitud hinna (4900 eurot) alandamiseks olid erilised asjaolud - üürile anti üksnes osa elamust

ja kaebaja jätkas majas oma majandustegevust, omades majale juurdepääsu; üürniku poolt oli

tegemist nn prooviperioodiga selgitamaks välja, kas üürnik soovib maja osta; kord kuus sai

kaebaja valduse tervele majale jne.

15. Vaidlust ei ole selles, et kontrolliperioodil oli Kalamehe tee 10 elamu soklikorruse ühes

ruumis (seadmete hoiuruumis) veeleke, kuid maksuhaldur ei ole seda üüri turuhinna

määramisel eraldi arvesse võtnud. Maksuhaldur tuvastas 25.10.2013 vaatlusel, et keldrikorrusel

oli ühe ruumi põrandal paari põrandaplaadi peal sisse imbunud pinnasvett, kuid see ruum oli

rauduksega suletud ja seda ei kasutatud. ERI Kinnisvara 04.11.2013 eksperthinnangust võib

järeldada, et ka 30.10.2013 seisuga piirdus vee- ja hallituskahjustus ühe soklikorruse ruumiga.

SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse 13.10.2014 eksperthinnangus (III kd, tl 81-82) on

tuvastatud keldriruumide seinte ja lae kahjustused ning proovidest leiti hallitusseeni, kuid 2014.

a oktoobris tehtud uuring ei tõenda, et täpselt selline olukord valitses Kalamehe tee 10 elamus

ka kontrolliperioodil. Seetõttu jagab kohus maksuhalduri arvamust, et vee- ja

hallituskahjustused ei olnud kontrolliperioodil ulatuslikud ega saanud hinda oluliselt mõjutada.

16. Maksuhaldur on Domus Kinnisvara ekspertarvamuse (I kd, tl 64-67) üüri turuhinna

arvestusest põhjendatult välja jätnud. Nimetatud hinnang on koostatud 23.04.2015 vaatluse

alusel ja ei pruugi seetõttu kajastada usaldusväärselt kontrolliperioodil valitsenud olukorda

Kalamehe tee 10 elamus. Rohkem kui aastaga võivad turuhinnad muutuda. J. Teikari oli selleks

ajaks elamust välja kolinud. Kuigi Domus Kinnisvara hinnangust nähtuvalt oli Kalamehe tee

10 elamus 2015. a aprillis niiskuskahjustus, ei ole täpselt teada, kas ja kui suures ulatuses oli

niiskuskahjustus levinud. Võrreldes Domus Kinnisvara hinnangut maksuhalduri 25.10.2013

vaatlusel tuvastatu ja ERI Kinnisvara 04.11.2013 hinnanguga näib, et veekahjustused olid ca

pooleteise aastaga laienenud.

17. Üürile lisanduvate kõrvalkuludega seonduvalt tugineb kohus maksuotsuse p-s 2.5.4

esitatud põhjendustele neid üle kordamata.

8(8)

18. Eespool toodut arvestades on kohus seisukohal, et maksuhaldur vähendas õigesti kaebaja

sisendkäibemaksu seoses sellega, et 80% Kalamehe tee 10 elamu üürimisega seotud

kommunaalteenustest olid tehtud maksuvaba käibe tarbeks (KMS § 29 lg 1), ning määras J.

Teikari saadud dividendilt tulumaksu seoses sellega, et Kalamehe tee 10 elamu osa oli antud J.

Teikarile üürile 2013. a detsemberist 2014. a veebruarini tasuta ning 2013. a novembris alla

turuhinna (TuMS § 51 lg 1).

II

19. Maksuhaldur luges kaebaja poolt J. Teikarile 2013. a novembris tehtud 3000-eurose

sularahaväljamakse dividendiks ja maksustas selle tulumaksuga. Kaebaja väitel andis J. Teikari

kaebajale laenu ja 2013. a novembris tehtud väljamakse oli laenu tagastus.

20. Kohtu arvates on maksuhaldur piisavalt põhjendanud, miks kaebaja väited laenu

tagastamise kohta ei ole usutavad (vt 28.05.2015 kontrollakti p 1.8, 06.07.2015 maksuotsuse p

2.8 ja 02.09.2015 vaideotsuse p 16). Maksuhaldur on põhjendatult leidnud, et selgitused

väljavõetud raha kasutamise kohta on olnud vastuolulised (I kd, tl 74; II kd, tl 179), muu hulgas

on kaebaja maksuhaldurile kinnitanud, et kaebajal kontrolliperioodil sularahatehingud

puuduvad (II kd, tl 178). Kaebaja Nordea Panga väljavõttelt (II kd, tl 152-159) selgub, et J.

Teikari kandis 04.11.2013 kaebajale üle 6000 eurot ja 18.12.2013 kandis kaebaja sama summa

J. Teikarile tagasi. J. Teikari võttis 04.11.2013 kaebaja kontolt välja 3000 eurot, mida kaebaja

pearaamatu konto 200 ei kajasta kui laenu tagastamist (II kd, tl 184). Kaebaja ei ole esitanud

kohtumenetluses uusi tõendeid, mis annaks aluse maksuhalduri järeldusi ümber hinnata.

21. Kuna J. Teikari oli kaebaja ainuosanik ja ta sai kaebajalt rahaliselt hinnatava hüve, mis on

käsitatav dividendina, oli ka tulumaksu määramine 2013. a novembris tehtud 3000-euroselt

väljamakselt õiguspärane (TuMS § 50 lg 1).

III

22. Kokkuvõttes leiab kohus, et osas, milles kaebaja maksuotsust vaidlustab, on maksuhaldur

piisavalt põhjendanud nii käibe- kui ka tulumaksu määramist. Kaebaja ei ole kohtumenetluses

maksude määramise ebaõigsust tõendanud ega maksuotsuse järeldusi veenvalt ümber lükanud.

Seega puudub alus 06.07.2015 maksuotsuse osaliseks tühistamiseks ning kaebus jääb

rahuldamata.

23. HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, kuid MTA ei ole esitanud menetluskulude vastaspoolelt

väljamõistmise taotlust. Seega jäävad menetluskulud poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Monika Laatsit