2-15-9449/21 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.02.2016, Tallinn

Tsiviilasja number

2-15-9449

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi Xxxx vastu eluruumi tagastamise

nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Tsiviilasja hind

Menetluse liik

Hageja: Tallinna linn (asukoht: Vabaduse Väljak 7,

15199 Tallinn; e-post: lvpost@tallinnlv.ee)

Hageja lepinguline esindaja: Marge Aron-Vaino (e-post:

marge.vaino@ee.issworld.com)

Kostja: Xxxx(isikukood xxxx; elukoht: xxxx)

Kostja lepinguline esindaja: Vassili Kosteitšuk ( e-post:

vassili.koste@gmail.com)

1396,2 eurot

TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna linna hagi eluruumi tagastamise nõudes.

2. Kohustada Xxxxtagastama Tallinna linnale Tallinnas Xxxxasuv eluruum.

Eluruumi tagastamisest keeldumise korral tõsta Xxxxkoos temaga eluruumi

kasutavate Xxxx(isikukood xxxx), xxxx (isikukood xxxx) ja xxxx(isikukood xxxx)

koos neile kuuluva varaga nimetatud eluruumist välja.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

3. Kõik menetluskulud jätta kostja xxxx kanda.

4. Hagejal Tallinna linnal menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel

menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Menetluse käik

Tallinna linn esitas Tallinna Üürikomisjonile avalduse xxxx vastu üüri, kõrvalkulude,

kahjuhüvitise, viivise ja eluruumi tagastamise nõudes. Tallinna Üürikomisjoni 08.06.2015

otsusega üürivaidlusasjas nr 11-1/41/15 rahuldati Tallinna linna avaldus osaliselt. Tallinna

Üürikomisjoni otsuse kohaselt mõisteti välja xxxx Tallinna linna kasuks XxxxTallinnas

asuva eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võlg 1330,16 eurot, kahjuhüvitis XxxxTallinnas asuva

eluruumi tagastamisega viivitamise eest 800,54 eurot ja alates 02.05.2015 kuni eluruumi

vabastamiseni vastavalt esitatavatele arvetel, kuid mitte rohkem kui 923,21 eurot, viivis

146,09 eurot ja kohustati xxxx vabastama ja tagastama Tallinna linnale eluruum

XxxxTallinnas, eluruumi mittevabastamisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta Xxxxkoos

temaga eluruumi kasutavate Xxxx, Xxxx, Xxxxkoos neile kuuluva varaga eelnimetatud

eluruumist välja. Xxxxesitas kohtule taotluse läbi vaadata Tallinna linna poolt Tallinna

Üürikomisjonile esitatud avaldus osas, milles Tallinna linn palus kohustada xxxx vabastama

ja tagastada Tallinna linnale eluruum xxxx, eluruumi mittevabastamisel määrata otsuse

täitmise viisiks tõsta Xxxx koos temaga eluruumi kasutavate Xxxx, Xxxx ja xxxx koos neile

kuuluva varaga eelnimetatud eluruumist välja.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

18.12.2012 sõlmis hageja kostjaga tähtajalise ja tasulise eluruumi üürilepingu nr ISS-1340

Xxxx eluruumi kasutamiseks kuni 18.12.2014. Üürilepingu tingimuste p-de 6.1 – 6.3. ja 7.1 –

7.7 kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri ja maksma igakuiselt kõrvalkulude eest. Kostja ei

täitnud üürilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt, mille tõttu ütles hageja

üürilepingu alates 28.02.2015 erakorraliselt üles. Kostjale toimetati ülesütlemisavaldus kätte.

Üürilepingu tingimuste p-de 6.1 – 6.3. ja 7.1 – 7.7 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri

ja maksma igakuiselt ka kõrvalkulude eest. Kohustuse mittetäitmisel on hagejal õigus

üürileping erakorraliselt üles öelda. Hageja esitas kostjale kirjaliku ülesütlemisavalduse,

kostja sai selle kätte ja hageja nõuded olid ülesütlemise ajaks muutunud sissenõutavaks.

Kostja ei ole eitanud ülesütlemisavaldus kättesaamist ega seda vaidlustanud. Seega on

täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused.

Ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb üüriarvete tasumata jätmises summas, mis ületab kolme

kuu eest tasumisele kuuluva üürisumma. Lepingu järgi oli igakuiselt tasumisele kuuluv

üürisumma 116.35 eurot. Seisuga 20.01.2015 oli kostja võlgnevus hageja ees 886.62 eurot.

Seega oli kostjal vähemalt kolmel järjestikusel kuul enne üürilepingu ülesütlemisavalduse

koostamist võlg, mis ületas kolme kuu üürisumma ja kostja oli seega maksetega viivituses

kolmel järjestikusel kuul. Seega olid täidetud ka ülesütlemise materiaalsed eeldused.

Üürilepingu tingimuse p 21.5 järgi on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda,

kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva

üüri, kõrvalkulude või nende oluliste osade maksmisega. Punktist 21.6 tuleneb ülesütlemise

õigus juhul, kui üürniku üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri

summa. Nendest punktidest tulenev kattub VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise alustega.

Hageja nõuded olid ülesütlemise ajaks muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lg-d 1 ja 7):

kostja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri

tasumisega ja võlgnetav üürisumma ületas kolme kuu eest maksmisel kuuluva üüri summa.

Hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 196 lg 2), edastades

kostja eluruumi aadressile korduvalt hoiatuskirju. Kostja ei tasunud võlgnevust ka täiendava

tähtaja jooksul.

Eeltoodu alusel leiab hageja, et üürileping on kehtivalt üles öeldud hiljemalt alates

28.02.2015 ning kostjal puudub õiguslik alus üüritud eluruumi vallata ja kasutada.

Üürilepingu tingimuste p 22.1 ja VÕS § 334 lg 1 järgi peab kostja seega üüritud eluruumi

oma varast vabastama ning tagastama selle üürileandjale seisundis, mis vastab asja

lepingujärgsele kasutamisele.

Hageja palub kostjat vabastama ja tagastama hagejale xxxx korter 7 eluruum. Eluruumi

mittevabastamisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta kostja koos temaga koos eluruumi

kasutavate xxxx, Xxxx ja xxxx koos neile kuuluva varaga eelpool nimetatud eluruumist välja.

Määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

Kostja vastuväited

Poolte vahel oli sõlmitud üürileping vastavalt VÕS § 271 aadressil xxxx. Üürilepinguga

kohustub üürileandja ehk kostja andma eluruumi üürnikule ehk hagejale kasutamiseks ning

üürnik kohustub maksma kasutamise eest tasu. Vastavalt VÕS § 294 kostja ei ole tasunud

õigeaegselt ning kokkulepitud viisil üürisummat.

Kostja põhjendab miks ta ei olnud võimeline võtma midagi ette tekkinud olukorra suhtes

ning selgitab väljatõstmisega tekkivaid tõsiseid kahjulikke tagajärgi. Kostja on

invaliidsuspensionil, seega ta on töövõimetu olulisel määral. Sellest tingituna on tal olnud

keeruline eelneval perioodil ning tekkinud situatsioonis võtta endale kanda vastutus seoses

suurema koormuse tööl kandmisega. Seoses invaliidsusega vajab ta ka ravimeid ja tihedat

järelevalvet ning hoolt. Väljatõstmine mõjuks talle veel laastavamalt ning ei ole välistatud

sellega kaasneva invaliidsuse süvenemine ning oma alaealiste laste eest hoolitsemise osas.

Kostja omab hetkel töökohta Maksimarketis müüjana vastavalt oma võimetele ning

terviseseisundile. Lisaks sellele tema töökoht asub kohe kodu juures, kuhu vähenenud

töövõimega kostjal on head tingimused liikumiseks.

Kostja perekonnas on kaks alaealist last, kellest üks 8- ja teine 6-aastane. Lapsed on

arengueas, kus vajavad eriti suurt hoolt selleks, et neist saaksid tulevikus riigile

täisväärtuslikud kodanikud. Nende väljatõstmine tooks neile suurt moraalset kahju ning

samas ei ole välistada ka edasise elutee keeruliseks muutumine. Lapsed ei ole antud

situatsioonis mitte milleski süüdi, nemad on niigi kannatajad seoses kostja puudega ning laste

isa eelneva võimetusega leida enda ametlik erialale vastav töö. Üks lastest käib hetkel

munitsipaalkorteri juures asuvas lasteaias ning teine koolis, seega nii nad saavad jätkata oma

loomulikku arenguteed koos teiste omaealiste lastega ning ei pea end tundma kõrvalejäetud

inimestena, ja seda vaid selle tõttu, et nende vanematel ei olnud enne piisavalt rahalisi

vahendeid selleks, et olukorra tekkimine ära hoida.

Kostja ning tema elukaaslase Xxxx perekond kannatas enne puuduste käes, kuid kostja

elukaaslane on leidnud endale praeguseks hetkeks ametliku töö, mis võimaldab võla

tagasimaksmist. Antud olukorra kõige suurem negatiivsus on psüühilist pinget valmistav

teadmine, et kohe nad peavad jääma elama õues koos oma kahe väikse lapsega. Samas tasub

märkida, et eelpool nimetatud isikud on eelnevalt tasunud vähehaaval endale osutatud

teenuste eest, kuid seda muidugi mitte täies mahus, kuna kostja elukaaslase xxxx elus

eelnevalt olid kokkupuuted mitteusaldusväärsete tööandjatega, kes ei maksnud talle välja

ärateenitud palka ning kostja palk kulus alaealistele lastele esmavajalike (toidu)ainele

soetamiseks.

Kostja perekonnal ei ole olnud siiamaani võimalik saada abi mitte kusagilt mujalt, kui läbi

enda töö ja riigi abi toetuste näol. Kostja on väga tänulik siiamaani võimaldatud

munitsipaalkorteri eest ning toonitab, et tema perekond ei ole võimeline saama hakkama ilma

riigipoolse abita. Väga tähtis on praeguses olukorras asjaolu, et tegemist on korraliku

perekonnaga, kus ei tarvitata ei alkoholi ega muid narkootilisi/uimastavaid aineid, vaid

kasvatavad lapsi ja üritavad ots-otsaga kokku tulla. Laste heaolu on seatud esmaseks

prioriteediks ning elatakse lootes helgele tulevikule ning peavarjule, kust nad ei peaks

lahkuma.

Kostja rikkus üürilepingut asjaolu tõttu, mida tema ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse

põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise

kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või

selle tagajärje ületaks (so. rikkumise vabandatavus). Nimetatud asjaoluks oli kostja töökoha

ettenägematu kaotus ning kostja elukaaslase pettus tööandja poolt (tehtud töö eeest palga

maksmata jätmine kolme kuu jooksul). Tänaseks asusid kostja ja tema elukaaslane

korralikule tööle ja on võimelised kustutama kogu võlgnevuse lühiaja jooksul.

Kostja soovib märkida, et hageja ei ole äriga tegelev ettevõtte. Tegemist oli eluruumiga, mis

oli Tallinna linna abina eraldatud abivajavale perekonnale. Seetõttu pidi hageja eeldama, et

makseraskused võivad kostjal tekkida. Lepingu ülesütlemiseks puudub mõjuv põhjus, so.

selline põhjus, et selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Kostja palub mitte välja tõsta kostja ning tema elukaaslase perekonda (sh kahte alaealist last)

tekkinud probleemide tõttu, mida on võimalik kiiresti lahendada.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid

kogumis leiab, et hagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1

järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama

paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436

lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Kohus tuvastas, et Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2012 korralduse nr 1711-k alusel sõlmis AS

ISS Eesti Tallinna linnalt kui üürileandjalt saadud volituse alusel 18.12.2012 xxxx eluruumi

üürilepingu nr ISS-1340 Tallinnas xxxx asuva, 60,6 m2 suuruse eluruumi kasutamiseks kuni

18.12.2014. Lepingu p-s 9 oli kokku lepitud üürimääras 1,92 eurot ühe ruutmeetri eest ehk

kostja kasutuses oleva üüripinna eest 116,35 eurot kuus ning vastavalt lepingu punktile 14.3

tuli üürnikul kanda ka lisaks üüri maksmisele eluruumi kasutamisega seonduvad kõrvalkulud

ja eluruumiga seonduvad maksud. Üürilepingu punkt 11 kohaselt asusid koos üürnikuga

eluruumi kasutama tema elukaaslane Xxxxja lapsed Xxxx ja Xxxx(TVK tlk 6-7). Tallinna

Linnavalitsuse 05.02.2014 korralduse nr 157-k alusel pikendati kostja üürilepingut ühe aasta

võrra (TVK tlk 8).

Üürilepingu punkt 14.1 kohaselt on üürnik kinnitanud, et üürilepingu tingimustena kehtivad

lepingule lisatud „Eluruumi üürilepingu tingimused", et ta on tingimustega tutvunud,

mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega sellistel tingimustel. Üürilepingu

punktide 14.2 ja 14.3 kohaselt teab üürnik, et talle kui eluruumi hädasti vajavale isikule

annab Tallinna linn eluruumi üürile seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete

täitmiseks ning et lisaks üürile tuleb tal maksta ka eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud

ja maksud. Tulenevalt „Eluruumi üürilepingu tingimustest" maksab üürnik üürileandjale üüri

üürilepingu punktis 9 märgitud summas igas kalendrikuus (tüüptingimuste p 6.1),

kõrvalkuludena on üürnik kohustatud maksma igakuiselt muuhulgas ka üürileandja

maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele ja hoonekindlustuse eluruumile

vastava osa. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja lähtudes mõõturite näitudest,

teenusepakkujate arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast (p 6.2). Üürnik on kohustatud

tasuma nii üüri kui kõrvalkulud igakuiselt üürileandja pangaarvele 10 päeva jooksul jooksva

kuu 20, kuupäevast arvates (p 7.2). Üürilepingu lõppemisel on üürnik kohustatud eluruumi

vabastama ja üürileandjale üle andma hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning kui üürnik

viivitab eluruumi vabastamisega, on ta kohustatud maksma kõik kõrvalkulud ajavahemiku

eest, mil eluruum oli tema valduses ning tasuma üürileandjale kahjuhüvitist 1/15 kuu üüri

ulatuses iga vabastamisega viivitatud päeva eest ning kui üürnik viivitab üleandmisega

kauem kui 30 päeva, peab ta tasuma kahjuhüvitist 1/10 kuu üürist iga viivitatud päeva eest

(p-d 22.1 ja 22.5). Tingimuste p-s 7.3 on sätestatud, et üürileandjal on maksetega viivitamisel

õigus nõuda viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest ning punkti 7.5

kohaselt, kui üürnikul on võlgnevusi varasemate kuude eest, siis loetakse esmajärjekorras

tasutuks kogunenud viivised ning seejärel kõrvalkulud arvestades kõige varasemast kuust

(TVK tlk 9-13).

Kohus on tuvastanud, et seoses kostja võlgnevusega saatis hageja esindajana OÜ

Xxxx15.08.2014, 15.09.2014, 14.11.2014, 15.12.2014 ja 15.01.2015 kostjale meeldetuletused

võla kohta ning 12.09.2014 ja 12.12.2014 kirjades andis tähtaja võla tasumiseks ning hoiatas

tähtajaks võla tasumata jätmise tagajärgedest. 12.09.2014 ja 12.12.2014 kirjades on hageja

esindaja OÜ Xxxxselgitanud, et ajutiste makseraskuste leevendamiseks on kostjal võimalik

pöörduda AS ISS Eesti juriidilisse osakonda maksegraafiku sõlmimiseks (TVK tlk 42-49).

Kostja ei ole temale antud tähtaegadeks võlga tasunud ega maksegraafikut sõlminud. Hageja

esindaja peetavast arvestusest kostjale esitatud arvete ja temalt laekunud maksete kohta oli

31.12.2014 seisuga kostjal hageja ees võlg 1086,62 eurot (korteri saldo, TVK tlk 24-27).

Hageja poolt 22.01.2015 koostatud üürilepingu ülesütlemisavaldus anti kostjale 30.01.2015

allkirja vastu kätte (TVK tlk 22). Hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt ütles

hageja üürilepingu 28.02.2015 üles ja luges üürilepingu sellest kuupäevast lõppenuks.

Hageja palub kohustada kostjat eluruumi XxxxTallinnas vabastama, selle mittevabastamisel

määrata kohtuotsuse täitmise viisiks tõsta kostja koos temaga eluruumi kasutavate Xxxx,

Xxxx ja Xxxxning neile kuuluva varaga eelnimetatud eluruumist välja. Eluruumi Tallinnas

Xxxxtagastamist nõuab hageja seetõttu, et üürileping on erakorraliselt üürniku

makseviivituse tõttu üles öeldud, kuid kostja ei ole eluruumi hagejale tagastanud ja on

jätkanud selle kasutamist.

Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ka hageja ja kostja vahel

sõlmitud üürilepingu tingimustes on sätestatud (p 22.1), et üürnik peab hiljemalt lepingu

lõppemise päeval eluruumi oma varast vabastama ning andma eluruumi üle üürileandja

valdusse.

Otsustamaks eluruumi tagastamise nõude üle, peab kohus tuvastama, kas hagejal oli alus

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja kas kostja üürileping on lõppenud. Kohus on

eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel kehtis enne üürilepingu ülesütlemist tähtajaline

üürileping.

Lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud selle formaalsed

eeldused

(kirjalik

ülesütlemise

avaldus

vastaspoolele)

ja

materiaalsed

eeldused

(ülesütlemiseks peab olema seda õigustav põhjus). Hageja kui üürileandja ülesütlemisavaldus

peab VÕS § 325 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

ja selles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise

kuupäev, ülesütlemise alus ning selle vaidlustamise kord ja tähtaeg. Nõuetele mittevastav

ülesütlemise avaldus on VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Kohus on eelnevat tuvastanud, et hageja

esitas kostjale kirjaliku ülesütlemisavalduse, kostja on selle kätte saanud. Üürilepingu

ülesütlemise avalduses on märgitud, et tulenevalt VÕS § 316 lg 1 punktist 1 ja üürilepingu

tingimuste punktist 21.5 ütleb hageja üles kostjaga 18.12.2012 sõlmitud ja 25.02.2014

pikendatud üürileping nr ISS-1230 aadressil XxxxTallinn ja nimetatud üürilepingust

tulenevad üürisuhted lõppevad 28. veebruaril 2015. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on

asjaolu, et 20.01.2015 seisuga on kostja üüri ja kõrvalkulude võlg kokku 886,62 eurot.

Ülesütlemise avalduses on märgitud, et üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada

Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus (TVK tlk 22). Kostja on üürilepingu

ülesütlemisavalduse kätte saanud ning ei ole seda Tallinna Üürikomisjonis ega Harju

Maakhohtus vaidlustanud. Seega on täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused.

VÕS § 316 lg 1 p-de 1-3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on

viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude

või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri summa ning 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu

eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS § 316 lg 2 kohaselt ei ole üürileandjal

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma

kohustused enne ülesütlemist.

Üürilepingu tingimuse p 21.5 järgi on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda,

kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva

üüri, kõrvalkulude või nende oluliste osade maksmisega. Punktist 21.6 tuleneb ülesütlemise

õigus juhul, kui üürniku üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri

summa. Nendest punktidest tulenev kattub VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise alustega.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud üürilepingu järgi oli igakuiselt

tasumisele kuuluv üürisumma 116.35 eurot. Hageja esindaja peetavast arvestusest kostjale

esitatud arvete ja temalt laekunud maksete saldo kohaselt kostja võlgnevus oli 01.02.2014

seisuga 113,35 eurot, 01.04.2014 seisuga 82,24 eurot, 01.05.2014 seisuga 242,62 eurot,

01.06.2014 seisuga 218,93 eurot, 01.07.2014 seisuga 258,35 eurot, 01.08.2014 seisuga

393,39 eurot, 01.09.2014 seisuga 645,79 eurot, 01.10.2014 seisuga 715,66 eurot, 01.11.2014

seisuga 582,99 eurot, 01.12.2014 seisuga 798,60 eurot, 01.01.2015 seisuga 1086,62 eurot

(korteri saldo, TVK tlk 24-27). Korteri saldo põhjal tuvastab kohus, et "ülesütlemisavalduse

koostamisele eelnevatel kuudel oli kostjal hageja ees võlg: 2014.oktoobri lõpuks 582,99

eurot (kuigi kostja maksis sel kuul 440 eurot), 2014. novembri lõpuks 798,60 eurot ning 2014

detsembri lõpuks 1086,62 eurot (TVK tlk 24-27). Seega oli kostjal vähemalt kolmel

järjestikusel kuul enne üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamist võlg, mis ületas kolme kuu

üürisumma (3x116,35=349,05 eurot) ja ta oli seega ka maksete tasumisega viivituses kolmel

järjestikusel kuul.

Seega olid täidetud ka ülesütlemise materiaalsed eeldused. Hageja nõuded olid ülesütlemise

ajaks muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lg-d 1 ja 7): kostja oli viivituses kolmel üksteisele

järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri tasumisega ja võlgnetav üürisumma

ületas kolme kuu eest maksmisel kuuluva üüri summa. Hageja esindaja on 15.08.2014,

15.09.2014, 14.11.2014, 15.12.2014 ja 15.01.2015 edastanud kostjale meeldetuletused võla

kohta ning 12.09.2014 ja 12.12.2014 kirjades andis tähtaja võla tasumiseks ning hoiatas

tähtajaks võla tasumata jätmise tagajärgedest (TVK tlk 42-49). Seega andis hageja kostjale

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (VÕS § 196 lg 2), edastades kostja eluruumi

aadressile korduvalt hoiatuskirju, kuid kostja ei tasunud võlgnevust ka täiendava tähtaja

jooksul.

Seega oli hageja VÕS § 316 lg 1 kohaselt õigustatud üürilepingu üles ütlema. Vaidlust ei ole

selles, et kostja on peale üürilepingu ülesütlemist asunud oma üürilepingust tulenevat

võlgnevust tasahaaval tasuma, kuid kogu võlgnevus ei ole tänaseni tasutud. Kuna kostja

jätkuvalt kasutab nimetatud eluruumi, siis tegelikult on kostja võlgnevus hageja ees hoopis

kasvanud (tlk 79-83). Samas võla osaline või täieliku tasumine peale üürilepingu

ülesütlemist ei muuda aga ülesütlemist tühiseks.

Eeltoodust

tulenevalt

nõustub

kohus

hagejaga,

et

üürileping

on

lõppenud

ülesütlemisavalduses märgitud ajast, so 28.02.2015.

Kostja palub jätta hageja nõue eluruumi tagastamise osas rahuldamata, sest eluruumi

tagastamisega kaasneksid kostjale ja tema perekonnale väga rasked tagajärjed. Kostja

märgib, et ta on invaliidsuspensionil, seega ta on töövõimetu olulisel määral. Sellest tingituna

on tal olnud keeruline eelneval perioodil ning tekkinud situatsioonis võtta endale kanda

vastutus seoses suurema koormuse tööl kandmisega. Seoses invaliidsusega vajab ta ka

ravimeid ja tihedat järelevalvet ning hoolt. Kostja omab hetkel töökohta Maksimarketis

müüjana vastavalt oma võimetele ning terviseseisundile. Lisaks sellele tema töökoht asub

kohe kodu juures, kuhu vähenenud töövõimega kostjal on head tingimused liikumiseks.

Kostja perekonnas on kaks alaealist last, kellest üks 8- ja teine 6-aastane. Nende

väljatõstmine tooks neile suurt moraalset kahju ning samas ei ole välistada ka edasise elutee

keeruliseks muutumist. Kostja elukaaslase Xxxxelus eelnevalt olid kokkupuuted

mitteusaldusväärsete tööandjatega, kes ei maksnud talle välja ärateenitud palka ning kostja

palk kulus alaealistele lastele esmavajalike (toidu)ainele soetamiseks.

Kostja vastuväidete kohaselt tema rikkus üürilepingut asjaolu tõttu, mida tema ei saanud

mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanult temalt oodata, et ta lepingu

sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvetaks võis seda

väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks (s.o rikkumise vabandatavus).

Nimetatud asjaoluks oli kostja töökoha ettenägematu kaotus ning kostja elukaaslase pettus

tööandja poolt (tehtud töö eest palga maksmata jätmine kolme kuu jooksul).Kostja märgib, et

hageja ei ole äriga tegelev ettevõtte. Tegemist oli eluruumiga, mis oli Tallinna linna abina

eraldatud abivajavale perekonnale ning seetõttu pidi hageja eeldama, et makseraskused

võivad kostjal tekkida. Lepingu ülesütlemiseks puudub mõjuv põhjus, so. selline põhjus, et

selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Kohus leiab, et kostja on oma üürilepingust tulenevat kohustust rikkunud ja kohustuste

rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 108 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik raha maksmise

kohustuse eest alati ja temalt võib nõuda selle täitmist. Rahalise kohustuse täitmata jätmise

korral tuleb vabandatavuse all kõne all üksnes eriolukord (s.o loodusjõud, sotsiaalsed

asjaolud nagu sõda, streigid jne), mis aga välistaks üksnes viivisnõude esitamise maksetega

viivitamise korral.

VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja

tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist

kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks

rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda

üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Kohtule esitatud materjalidest nähtuvalt

ei ole kostja kasutanud oma õigust taotleda üürilepingu pikendamist.

Asja materjalidest nähtuvalt arvestades asjaolu, et kostja on korduvalt rikkunud üüri- ja

kõrvalkulude tasumise kohustust, ei ole hageja nõus jätkama kostjaga üürisuhet. Tõendamist

on leidnud, et lepingu ülesütlemise eelselt on hageja hoiatanud lepingu lõpetamisest

võlgnevus mittetasumise korral 7 korral. Hageja poolt kohtule esitatud eluruumi saldo

01.01.2016 seisuga kohaselt on kostja poolt üüriarvete mittetasumine jätkuv. 2016 jaanuari

lõpu seisuga on kostja võlgnevus 1222,95 eurot (tlk 79-83). Seega ilmselgelt ei ole kostjale

vaidlusaluse eluruumi üürimine jõukohane.

Kohus

nõustub

hagejaga,

et

kuigi

hagejal

on

põhiseaduse

§-st

ja

sotsiaalhoolekandeseaduse §- st 14 tulenevalt kohustus anda eluruum isikule või

perekonnale, kes ise ei ole suuteline seda endale või perekonnale tagama, ei tähenda see

kostja õigust konkreetsele eluruumile. Juhul kui kostja ja temaga koos elavad

perekonnaliikmed kuuluvad abivajavate isikute ringi ja neil puudub võimalus ise üüriturul

endale elamispinda üürida, siis tuleb neil pöörduda elukohajärgse kohaliku omavalitsuse

poole. Nagu nähtub ka üürilepingu ülesütlemisavaldusest on hageja esindaja selgitanud, et

teise eluaseme vajadusel tuleb kostjal pöörduda Lasnamäe Sotsiaalhoolekande osakonna

poole.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja nõue kohustada Xxxxtagastama Tallinna

linnale Tallinnas Xxxxasuv eluruum on põhjendanud ja kuulub rahuldamisele.

VÕS § 334 lg-s 1 on sätestatud, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu

lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega tuleb

kohustada

üürnikku

s.o.

kostjat

tagastama

Tallinnas

Xxxxasuva

eluruum.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg-s 1 on sätestatud, et kohus võib otsuses

poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või

tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne

hagi tagamise abinõuga. Kohus leiab, et põhjendatud on kohtuotsuse täitmise viisina kindlaks

määrata, et eluruumi tagastamisest keeldumise korral tõstetakse kostja ja tema

perekonnaliikmed elukaaslane Xxxxning lapsed Xxxx ja Xxxxkoos neile kuuluva varaga

eluruumist välja.

Kostja on märkinud, et eluruumi tagastamisega kaasneksid kostjale ja tema perekonnale väga

rasked tagajärjed. Kohus märgib, et eluruumist väljatõstmist reguleerib täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 180. TMS § 180 lg-s 1 on sätestatud, et kui võlgnik peab välja andma,

üle andma või tagastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või

muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi

vabatahtlikuks täitmiseks. Seega on kostjal täitedokumendi vabatahtliku täitmise aja piires

piisavalt aega uue eluruumi leidmiseks.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

TsMS § 128 kohaselt üüri-või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse

või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale

ajale kui ühele aastale langetavate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu

kinnisasjas, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind

ühe aasta kasutustasude kogusumma. Seega on TsMS § 128 teise lause kohaselt hagihind 1

396,2 eurot (12x116,5 eurot).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb kõik menetluskulud jätta

kostja kanda.

Menetluskulude

kindlaksmääramise

menetlusele

kohaldatakse

tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 174 lg 8 kohaselt hagita menetluse sätteid. Vaidluse puhul, mis

lahendatakse hagita menetluses, ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste

esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab

menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

Hageja on selgitanud, et hageja ei ole kandnud käesolevas asjas menetluskulusid, kuivõrd

menetlus üürivaidluskomisjonis on riigilõivuvaba ja üürivaidlusasja läbivaatamisel

hagimenetluse korras hagina on kulud kandnud kostja. Eeltoodust tulenevalt hagejal

menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik