2-12-23138/86 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

15. jaanuar 2016.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-23138

Tsiviilasi

KÜ Kaunase 80 hagi Viktor Roots vastu ebaseaduslike

ehitustööde kõrvaldamise nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2015.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Viktor Rootsi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja):

Viktor

Roots

(isikukood:

XXXXXXXXX); lepinguline esindaja Andres Aavastik

Vastustaja

(hageja):

KÜ

Kaunase

(registrikood:

80026X8), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2015.a otsus

tsiviilasjas nr 2-13-23138 ja saata asi samale maakohtule

uueks arutamiseks.

2. Rahuldada Viktor Roots’i apellatsioonkaebus osaliselt.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse otsustab

maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele (TsMS

§ 173 lg 3 teine lause).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. KÜ Kaunase 80 esitas 12.06.2012.a Tartu Maakohtule hagi Viktor Rootsi vastu nõudega

kohustada kostjat likvideerima Kaunase pst 80 korteri nr X vannitoast leiliruum, rõdult

vannituba, rõdu ja vannitoa vahelisel alal vee- ja kanalisatsioonisüsteem ning rõdu välisseinast

0,1 meetri suuruse läbimõõduga auk.

Hageja sai 2007.a teada, et korteri nr X omanik ja korteriühistu liige Viktor Roots on alustanud

endale kuuluvas korteris sauna ehitamist. Hageja on pöördunud 2007.a ja 2008.a Tartu

linnavalitsuse järelevalveteenistuse poole, kuna kostjal puudus ehitustegevuseks nõuetekohane

projekt ja ehitusluba. Linnavalitsus asus seisukohale, et sauna ehitamine on võimalik, kui

tellitakse vastav ehitusprojekt

selleks

pädevust omavalt isikult, ehitusprojekti on

kooskõlastanud Lõuna-Eesti Päästekeskus ja korteriühistu ning kui ehitustööde teostamiseks on

andnud kirjaliku nõusoleku Tartu linn ja korteriühistu.

KÜ Kaunase pst 80 üldkoosoleku otsusel teostati 17.05.2010.a korteris nr X ülevaatus, mille

käigus tuvastati järgmist: 1) rõdutuba on ümber ehitatud pesuruumiks ja sinna on paigaldatud

dušinurk,

valamu

ja

pesumasin;

2)

vannitoast

rõdutoani

on

ehitatud

vee-

ja

kanalisatsioonitorustik; 3) rõdutoa välisseinas on ca 0,1 meetri suuruse läbimõõduga auk;

4) vannituba on ümber ehitatud sauna leiliruumiks. Kütteks kasutatav elektrikeris oli ülevaatuse

ajaks demonteeritud. Tuvastati, et küttekeha toiteks kasutatakse ilmselt maja koridoris asuvat

elektripistikut (220 V), mis ei vasta ohutusnõuetele. Ülevaatuse käigus tuvastati, et kostjale

kuuluv korter nr X ei vasta kehtivatele ehituseeskirjadele ja

–normidele ning

elektriohutusseadusele. 20.06.2011.a võttis KÜ Kaunase pst 80 üldkoosolekul vastu otsuse, et

kostjale antakse korteris nr X endise olukorra taastamiseks aega kuni 01.10.2011.a. Kostja

endist olukorda korteris nr X ei taastanud.

Hageja leiab, et kostja ebaseaduslikud ehitustööd ja ruumide kasutusotstarbe muutmine

kahjustavad kortermaja, tekitades seeläbi kahju teiste korteriomanike varale ja maja elanike

tervisele. Kortermaja ventilatsioonisüsteem, konstruktsioonid ja paneelid ei ole projekteeritud

ega ehitatud selliselt, et majas oleks võimalik muuta nn märgruumide asukohta ning ehitada

vannituppa või mujale leiliruumi ning seda kasutada. Sellise tegevusega kaasneb niiskuse ja

liigsoojuse kogunemine selleks mitte ettenähtud kohtadesse ning tulemuseks on hoone

kahjustumine. Lubamatu on elamu vee- ja kanalisatsioonisüsteemide kooskõlastamatu

ümberehitamine ning leiliruumis elektrikerise kasutamine.

Kostja poolt korteris nr X teostatud ebaseaduslikud ümberehitused tuleb likvideerida ja korteris

tuleb endine olukord taastada. Vastavalt maja tervikplaanile ei ole majas ette nähtud sauna

ehitamist

või

rõdule

vannitoa

ehitamist

ükskõik

millisesse

korterisse.

Maja

ventilatsioonsüsteem ei võimalda seda. Maja väliskülgedesse, k.a. rõduseina, aukude puurimine

ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamine kahjustab maja. Naaberkorterites ja maja

välisseintel on juba tekkinud niiskuskahjustusi.

06.07.2013.a toimus kostja korteris tulekahju, mille tulemusena hävis kostja poolt

saunaruumiks ümberehitatud ruum (algselt vannituba). Selle tagajärjel sai elamu kahjustusi.

Päästeameti andmetel oli tulekahju põhjuseks ruumi valgusti kinni katmine riietega.

06.12.2014.a toimus korteris nr X veeuputus – lõhkesid kostja poolt üle rõdutoa põranda veetud

veetorud.

2. Kostja hinnangul on hagi põhjendamatu ja tõendamata, kostja palub jätta hagi rahuldamata

ning menetluskulud hageja kanda.

Tõendatud ei ole ehitusseaduse mõttes ehitustööde teostamine kostja korteris, seda ei tõenda ka

hagi lisana 5 esitatud „korteri ülevaatuse akt“. Tõendeid ei ole esitatud ka ehituseeskirjade ning

elektriseaduse väidetavate rikkumiste kohta. Hagis ei ole ka välja toodud, milline peaks olema

korteri n-ö algne ehituslik olukord, millise taastamist hagiga nõutakse.

Hagis väidetud ehitustööd ei puudutanud korteriomanike kaasomandis olevaid tehnosüsteeme

ega mõjutanud kandekonstruktsioone. Korterisisene kraanikausi ümberpaigutus ei ole

ehitamine. Kostja ei ole rikkunud hageja ega teiste korteriomanike huve, paigutades oma

korteris ümber kodumasinaid.

Tartu Linnavalitsus on keeldunud 20.03.2008.a oma kirjaga 7-2.3/05014 algatamast hageja

taotlusel järelevalvemenetlust. Sellest tuleneb muuhulgas, et kostjale kuuluvas korteriomandis

ehitustöid teostatud ei ole.

Kostja tegevus ei ole mingil moel suurendanud veekahju tekkimise võimalikku riski, mis on

korterelamus alati olemas. Hagis viidatud dušikabiin on tööstuslikult toodetud kinnine ja

suletud süsteem, mille puhul on vee lekked ebatõenäolised. Elektrisüsteemi ei ole rikutud,

korteris asuvad ning kasutatavad elektriseadmed saavad voolu läbi korteri kaitsmete. Kostja ei

kasuta elektrikerist ja hageja sellekohased väited on alusetud.

Kostja tegevus korteris on käsitletav tavakasutusena korteriomandiseaduse tähenduses. Kostja

poolt ei ole teostatud korteris ebaseaduslikke ehitustöid, mille kõrvaldamist hageja saaks

nõuda. Kostja tegi korterisse pesukuivatusruumi ja sauna. Kerist ei ole, on ainult

infrapunalambid. Tõendamata on, et niiskus tuleb kostja korterist. Sellised laigud on ka teistel

majadel. On väga ebatõenäoline, et niiskus jõuab üheksandalt korruselt kuuendale ning

kaheksas ja seitsmes korrus jäävad vahele. Ka müra peab olema tõendatud. Müra kostab läbi

sõltumata sellest, millises toas on pesumasin.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 12.01.2015.a (täiendatud põhjendava osaga 27.02.2015.a) otsusega

KÜ Kaunase 80 hagi Viktor Rootsi vastu ja kohustas kostjat likvideerima Kaunase pst 80

korteri X vannitoast leiliruumi, rõdult vannitoa, rõdu ja vannitoa vaheliselt alalt elektri, vee– ja

kanalisatsioonisüsteemi ning rõdu välisseinast 0,1 meetri suurusega augu, taastamaks korteris

endine olukord.

3.1. Maakohus leidis, et asja materjalidest nähtuvalt on kostja oma korteris teostanud

ümberehitustöid: vannituba on ehitatud ümber sauna leiliruumiks, rõdutuba pesuruumiks, kuhu

on paigaldatud dušinurk, valamu ja pesumasin. Vannitoast on rõdutuppa toodud külma ja sooja

vee torustik ning kanalisatsioonitorustik. Rõdutoa välisseina on tehtud uue ventilatsiooni jaoks

auk läbimõõduga 0,1 m ning vannitoaruumi on ehitatud sauna elektrijuhtmestik. Loetletud

ümberehitustööde tegemise on kostja omaks võtnud. Kostja selgituse kohaselt ei ole kerist

sauna paigutatud, vaid seal on infrapunalambid.

Maakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, mille kohaselt tema tegevuse näol ei olnud

tegemist ehitustegevusega ehitusseaduse mõttes (EhS § 2 lg 6 p 4, lg 10). Tähtsust ei oma kostja

väide, et ümberehitus on puudutanud üksnes kostja korteris paiknevaid tehnosüsteeme.

Maakohus tuvastas, et kostjal ei olnud ehitamiseks ehitusluba, samuti ei andnud hageja tööde

teostamiseks oma nõusolekut. Kostja on 28.02.2008.a esitanud hageja juhatusele sauna projekti

ning soovinud kooskõlastust, millest hageja keeldus, kuivõrd see ei olnud koostatud isiku poolt,

kes omas vastavat registreeringut majandustegevuse registris.

3.2. Tartu Maakohtu 07.02.2014.a määrusega määrati Kaunase pst 80-X asuva korteri suhtes

ekspertiis. Ekspertiisi läbiviimiseks määratud ekspert loobus ekspertiisi teostamisest, sest

korterit ei ole pikka aega kasutatud ning ekspert ei pidanud võimalikuks anda arvamust

kasutamisest tuleneva niiskuse mõjude kohta. Samuti on korteris toimunud tulekahju tagajärjel

olukord korteris muutunud. Olukorras, kus ei olnud võimalik saada eksperdi hinnangut, pidas

kohus piisavateks tõenditeks hageja seadusliku esindaja vande all antud ütlusi ning kohtule

esitatud fotosid.

Maakohus luges hageja seadusliku esindaja Aime Reiljani vande all antud ütlustega tõendatuks,

et kostja ümberehituse tulemusel on alumised korterid hakanud hallitama, hallitab see nurk,

kus kostjal asub dušinurk. Niiskusega on probleeme terves püstakus, talvel on paneelil näha

niiskuseplekid. Kohtule esitatud fotodelt nähtuvalt on korteri nr X rõdutoa välisseina paneeli

osal näha tumedam koht, üleliigsest niiskusest tingitud tagajärjed naaberkorteritele.

06.07.2013.a toimus kostja korteris tulekahju. Lisaks tulekahju kustutamisega kaasnenud

kahjustustele on menetluse kestel toimunud korteris uputus 06.12.2014.a seoses kostja veetud

veetorude lõhkemisega. Korteris toimunud tulekahju ning veetorude lõhkemine on põhjuslikus

seoses kostja omavolilise ümberehitusega korteris X.

3.3. Maakohus asus seisukohale, et kostjal pidanuks olema ümberehitusteks ehitusluba ja

projekt. Kostjal puudub ümberehituste osas ka kasutusluba (EhS § 32 lg 11). Kostja tegevuse

tagajärjel on tema korterist lähtuv risk suurenenud. Tavakasutuseks ei saa pidada tegevust, mis

nõuab korteriühistu juhatuse kirjalikku luba.

Kostja tegevus ei olnud kooskõlas ehitusseaduse ja korteriomandi seadusega, samuti ei ole

järgitud ühistu põhikirja ning ümberehitusteks puudus ühistu juhatuse nõusolek. Maakohus

luges tõendatuks asjaolu, et kostja on oma tegevusega kahjustanud teiste korteriomanike huve.

Maakohus kohustas kostjat taastama endise olukorra Kaunase pst 80 korteris nr X. Endise

olukorra taastamine saab toimuda hageja kontrolli all vabatahtlikult või täitemenetluse käigus

ja hagejal ei ole endise olukorra taastamiseks kostjale projekti vaja esitada. Kostja ise teab

korteris ümberehituse käigus tehtud tööde mahtu ja ühiskommunikatsioonide asukohta.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Viktor Roots esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue

otsuse tegemist, millega jätta Kaunase pst 80 KÜ hagi täies ulatuses rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on maakohus oluliselt eksinud menetlusnormide vastu ning vääralt on kohaldatud

korteriomandiseadust ning ehitusseadust;

2) saab varasema olukorra taastamise nõude esitada eeldusel, et hageja esitab hagis ka tehnilise

dokumentatsiooni, millise tulemi saavutamist ta taastamise tulemusena nõuab. Kohustatud

poolel peab olema kohtuotsust täites konkreetselt teada, millised on tema täpsed

kohustused, mille täitmisel saab tema kohustus lugeda täidetuks;

3) on maakohus põhjendamatult jätnud hindamata apellandi seisukohti toetavad tõendid ning

seisukohad, piirdudes vastustaja esitatud tõenditega ning hinnates tõendeid valikuliselt;

4) ei ole Anne Reiljani näol tegemist erialaspetsialistiga, kes oskaks anda asjatundlikku

arvamust ehitise tehnilise seisukorra kohta;

5) jättis kohus jättis arvestamata kohtumenetluse ajal naaberkorterites reaalselt eksperdi poolt

teostatud seinte niiskustaseme mõõtmistulemustega, mille kohaselt ei ületanud apellandi

naaberkorterite seinakonstruktsioonide niiskustase tavapärast. Põhjendamatult on jäetud

arvestamata ka Tartu Linnavalitsuse seisukoht, et apellandi korteris ei ole tehtud ehitustöid

ehitusseaduse mõttes;

6) ei väljunud ükski apellandi poolt teostatud ümberkorraldus korteri reaalosa tavapärase

kasutamise piiridest. Vastupidist tuli tõendada vastustajal, kes aga ei esitanud kohtule elamu

ehitusprojekti;

7) on meelevaldne seostada apellandi teostatud töid korteris toimunud tulekahjuga. Tulekahju

toimus hooletuse ning ebasoodsate asjaolude kokkulangemise tagajärjel, kuid mitte

apellandi poolt teostatud muudatuste tulemusel. Veeavarii tekkepõhused on teadmata;

8) ei ole korteris muudatuste tegemine, kui sellega ei nõrgendata kandvaid konstruktsioone,

samuti, kui tehnosüsteemide täiendamine ja/või muutmine korteri sees toimub selliselt, et

see ei mõjuta kogu maja tehnosüsteemi (näiteks korteri veesüsteemi muutmine peale

mõõtjat (liitumispunkti), käsitatav ehitustegevusena, mis vajaks vastavaid lubasid (EhS § 12

lg 2 sätestatud ehitusluba), ei ole nõutav ehitusprojekt (EhS § 18 lg 4) ega kasutusluba (EhS

§ 32 lg 11);

9) ei ole korteriühistu pädev oma põhikirjas otsustama küsimusi, mis väljuvad elamu

tavapärase valitsemise piiridest ning selline regulatsioon on tühine.

Ringkonnakohtule 5. jaanuaril 2016.a esitatud täiendavate seisukohtade kohaselt:

10) on asjas põhjendamatult jäetud läbi viimata ekspertiis tuvastamaks, kas apellandi

korteriomandis teostatud ümberkorraldused põhjustasid kahjulikke tagajärgi sama püstaku

teistele korteritele, elamu paneelidele jne;

11) on vastustaja esitanud Tartu Maakohtule hagi apellandi vastu omavolilise ehitusega

tekitatud kahju 9981,96 euro väljamõistmiseks, millest 9072 eurot moodustab

paneelkonstruktsioonide korrasoleku hindamise ning vee- ja niiskuskahjustuste kontroll

(tsiviilasi nr 2-15-2000);

12) määras Tartu Maakohus 30.11.2015.a määrusega ehitustehnilise ekspertiisi kortermajale

Kaunase pst 80 Tartu (tähtajaga 08.02.2016.a), milles mh soovib teada saada, kas apellandi

poolt teostatud ümberehitused põhjustasid tavapärasest suuremaid kahjulikke mõjusid ja kas

selle tagajärjel on tekkinud majale kahjusid;

13) ei

ole

maakohus

teinud

kindlaks,

kas

välisseina

augu

tegemiseks,

vannitoa

ümberehitamiseks, valamu, dušikabiini, pesumasina ümberpaigutamiseks oli vajalik

kaasomanike kokkulepe ja kas tegemist on asja muutmisega;

5. KÜ Kaunase 80 vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole maakohus rikkunud otsuse tegemisel menetlusnorme ega kohaldanud vääralt

materiaalõigusnorme; kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud;

2) tuvastati 17.05.2010.a toimunud ülevaatuse käigus, et apellandile kuuluv korter nr X ei

vasta kehtivatele ehituseeskirjadele ja –normidele ning elektriohutuse eeskirjadele;

3) ei ole apellant vaatamata 20.06.2011.a KÜ Kaunase pst 80 üldkoosoleku otsusele taastanud

korteris endist s.o maja projektile vastavat olukorda;

4) on väär apellandi seisukoht, mille kohaselt tema tegevuse näol ei olnud tegemist

ehitustegevusega ehitusseaduse mõttes (KOS § 10 lg-d 1, 2, § 12 lg 3, Riigikohtu

02.10.2013.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13 p 15, EhS § 2 lg 6 p 4, lg 10, § 12 lg 2, § 16

lg 1 p 1 ja 2). Apellandil puudus ümberehitusteks ehitusluba ning tänaseni puudub

kasutusluba;

5) lõhkes ebaseaduslikult ümberehitatud sauna veetoru detsembris 2014.a, mille tulemusena

valgus kortermaja paneelidesse 93,13 m3 vett. Apellant on tekitanud korteriühistu maja

konstruktsioonidele, elektrisüsteemile ja mitmele naaberkorteritele suurt varalist kahju;

6) on korteris nr X toimunud tulekahju ning veetorude lõhkemine põhjuslikus seoses apellandi

omavolilise ümberehitusega;

7) on toimiku materjalide juurde tõendina lisatud KÜ Kaunase 80 korrusmaja projekt,

tüüpprojekt, eksplikatsioon ja väljatrükk ehitusregistrist;

8) on väär vastustaja väide, et Kaunase 80 seadusliku esindajana 29.12.2014.a kohtuistungil

vande all antud ütlustega ei ole tõendatud, et apellandi ümberehituse tulemusel on alumised

korterid hakanud hallitama. Koos hagiavaldusega esitati kohtule fotod, millest nähtuvad

korteri nr X rõdutoa välisseina paneeli niiskuskahjustus ja üleliigsest niiskusest tingitud

tagajärjed naaberkorteritele.

Seoses tsiviilasjaga nr 2-15-2000 (KÜ Kaunase 80 hagi Viktor Rootsi vastu tekitatud kahju

väljamõistmiseks) märkis vastustaja, et nimetatud asjas on apellant tunnistanud ebaseadusliku

ümberehituse toimumist. Menetluse käigus on fikseeritud, et korteri ebaseadusliku

ümberehituse tagajärjel tekkinud niiskuse ja hiljem toimunud veeuputuse tagajärjel on

kannatada saanud korterid nr X, X, X, X, X, X, maja keldriruum ja välisseina paneelid. Vaidlus

käib üksnes kahju ulatuse ja hüvitava summa suuruse osas.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-12-23138 tuleb menetlusnormi

olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus

on seisukohal, et rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, mistõttu tuleb

tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Tartu Maakohtule uueks arutamiseks.

Viktor Rootsi apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele maakohtu otsuse tühistamist

puudutavas osas. Hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise põhjendatuse kohta tuleb

maakohtul võtta seisukoht asja uue arutamise käigus.

TsMS § 351 lg 1 sätestab kohtule selgitamiskohustuse, st kohus arutab menetlusosalistega

vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest.

TsMS § 435 lg 1 järgi teeb kohus otsuse üksnes siis, kui asja on kohtu arvates arutatud

ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval

juhul on maakohus asja arutamisel rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 328

lg 2, § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1-4) niisugusel määral, mis tingib asja saatmise

maakohtule

uueks

arutamiseks.

Ringkonnakohus

ei

pea

võimalikuks

kõrvaldada

menetlusnormide rikkumist apellatsioonimenetluses, kuna see tooks tõenäoliselt kaasa

eelmenetluse ülesannete täiendava täitmise mahus, mida ei saaks pidada apellatsioonimenetluse

olemusega ja menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas olevaks.

7. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et käesolevas asjas ei ole välja selgitatud

hagi rahuldamise aluseks olevad asjaolud ning TsMS § 435 lg 1 järgi ei olnud kohtul võimalik

otsust teha.

Kohtuotsusega on kohustatud kostjat (apellanti) likvideerima temale kuuluva korteri vannitoast

leiliruum,

rõdult

vannituba,

rõdu

ja

vannitoa

vaheliselt

alalt

elektri-,

vee-

ja

kanalisatsioonisüsteem ning rõdu välisseinast 0,1 m suurusega auk, taastamaks korteri endile

olukord.

Asja materjalidest ei selgu samas üheselt, missugused ümberehitused kostja (apellant) oma

korteris tegelikult teostas ja kas need ümberehitused kvalifitseeruvad korteriomandi

kaasomandiosa olulise muutmisena.

8. Vaidlust ei ole iseenesest selles, et korteri veevarustuseks kasutatavaid torustikke saab lugeda

korteriomanike kaasomandisse kuuluvaks, vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi

reaalosa (vt ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-155-144 p 12, 3-2-1-116-11 p 27, 3-2-1-117-14 p

12). AÕS § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel. Seega saavad teised kaasomanikud nõuda kaasomanikult, kes asja teiste

kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra taastamist.

Käesolevas asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, missugune peaks olema korterelamu

veevarustuse-

ja

kanalisatsioonitorustik

elamu

projektdokumentatsiooni

kohaselt.

Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et igasugune veevarustuse või kanalisatsiooniga seotud

muudatus korteris (nt valamu või pesumasina ümberpaigutamine esialgsest asukohast teise

sobivasse kohta) ei pruugi olla käsitatav korterelamu ühiskommunikatsioonide (torustike)

olulise muutmisena. Oluline muutmine on selline, mis mõjutab mingil viisil ka teiste

korteriomanike õigusi või huve, korteriomandite reaal- või mõtteliste osade seisundit jne.

9. Kostjale on esitatud nõue likvideerida korteri vannitoast leiliruum. Seejuures on kostja

menetluses läbivalt eitanud, et ruumis asuks keris. Korteriühistu poolt 17. mail 2010.a

koostatud ülevaatuse aktis (kd I tl 14) märgitu kohaselt oli ülevaatuse ajaks „kütteks kasutatav

elektrikeris demonteeritud; paigaldatud oli termomeeter ja ruum lõhnas sauna järele“. Kohtule

esitatud fotodelt (I kd tl 56-65) nähtuvalt on ruumi paigaldatud (infrapuna-) lambid (2 tk) ja

ehitatud saunalava meenutav lavats. Ei ole aga esitatud hinnanguid ega muid tõendeid selle

kohta, kas seda tüüpi infrapunalampide kasutamine korteris oleks potentsiaalselt ohtlik,

missugust koormust avaldab fotodelt nähtuva kahe 1000 W võimsusega infrapunalambi

kasutamine korterelamu elektrisüsteemile, missugust temperatuuri võimaldab niisuguste

küttekehade kasutamine väikeses ruumis saavutada ja kas see võib ohustada hoone kui terviku

kandekonstruktsioone või seada muul viisil (nt tuleohtlikkuse tõttu) ohtu elamu säilimise.

Fotodelt ei nähtu, et nn leiliruumis oleks veevarustus, millega võiks seostada liigniiskuse

tekkimist.

10. Teiseks heidab hageja kostjale ette rõdutoa ümberehitamist vannitoaks. Eelviidatud 17. mai

2010.a ülevaatuse akti kohaselt on nn rõdutuppa paigaldatud dušinurk, valamu ja pesumasin;

vannitoast on toodud rõdutuppa külma- ja soojavee torustik ning kanalisatsiooni torustik (s.o nii

dušinurka, valamut kui pesumasinat on võimalik kasutada). Kohtule esitatud fotodelt (I kd

tl 67-79) on nähtavad küll dušinurk, pesumasin ja ka valamu, samuti osaliselt ka nende

kasutamist võimaldava veevarustuse olemasolu, kuid fotodelt ega ka muudest toimiku

materjalidest ei ole arusaadav, kuhu (missugusesse korteri ossa) on need täpsemalt paigaldatud

ning kui ulatuslikud on olnud sellega kaasnenud vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ümberehitused.

Kohtule ei ole esitatud skeeme ega plaane, millelt nähtuks, kus peaksid asjaomased torustikud

paiknema n-ö projekti järgselt ja kus paiknevad nad apellandi korteris faktiliselt. Kostja ei

vaidlustanud küll iseenesest asjaolu, et dušinurk, valamu ja pesumasin on paigaldatud nn

rõdutuppa, kuid tema väitel paiknevad need mitte välis- vaid siseseina ääres ja tegemist on

väikesemahulise ümberehitusega, mis ei eelda korteriühistu ega teiste korteriomanike

nõusolekut. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole olemasolevate materjalide põhjal võimalik

hinnata, kas kostja teostatud ümberehitused kvalifitseeruvad kaasomandi osa olulise

muutmisena.

11. Kolmandaks heitis hageja kostjale ette nn rõdutoa välisseina 0,1 m läbimõõduga avause

tegemist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ühegi tõendiga põhjendatud, kuidas ohustab 10 cm

läbimõõduga avaus korterelamu kandekonstruktsioone, hoone niiskustasakaalu jne.

Lisaks on hageja kostjale ette heitnud elektriseadmete ohtlikkust, ehkki elektrisüsteemi

ümberehitamist korteris tuvastatud ei ole. Toimikus (I kd tl 53-55) olevatelt fotodelt on üksnes

näha hulga pikendusjuhtmete ja harupistikupesade kasutamist, kuid sellega ei ole veel

iseenesest tõendatud elektripaigaldise ohtlikkus.

12. Ringkonnakohus leiab sarnaselt apellandiga, et korteriühistu juhatuse liikme Aime Reiljani

ütlused ei ole piisavaks tõendiks, millega tuvastada ümberehituste ulatust ja mõjusid hoone kui

terviku, kaasomandi mõtteliste osade ning teiste korteriomandite reaalosade seisundile.

Ainuüksi A. Reiljani ütlused ei anna alust lugeda tuvastatuks põhjuslikku seost apellandi

teostatud ümberehituste, korteris toimunud tulekahju ja veeavarii ning teistel korteritel ja elamu

välispiiretel tekkinud väidetavate kahjustuste vahel.

Maakohtu 7. veebruari 2014.a määrusega on määratud asjas läbi viia ekspertiis eesmärgiga

selgitada välja apellandile kuuluvas korteris nr X valitsev tegelik olukord. Tegelikkuses asjas

ekspertiisi läbi ei viidud. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et ekspertiis olnuks asjas

vajalik ning et maakohtu 7. veebruari 2014.a määruses sõnastatud küsimuste ring oli iseenesest

asjakohane.

13. Pooled on avaldanud, et KÜ Kaunase 80 on esitanud Viktor Rootsi vastu Tartu Maakohtule

hagi tsiviilasjas nr 2-15-2000, kus maakohus on oma 30. novembri 2015.a määrusega määranud

teostada ehitustehniline ekspertiis Kaunase 80 korterelamule. Eksperdile suunatud küsimused

puudutavad korteris nr X 06.07.2013.a toimunud tulekahju tagajärgi ja mõjusid

korterelamu/püstaku paneelidele konstruktsioonidele, samuti 06.12.2014.a korteris toimunud

veeavarii tagajärgi ja mõjutusi. Eksperdile on esitatud ka küsimus, kas korterisse nr X rajatud

pesuruum ja saun põhjustavad üleliigset niiskust või ülemäärast temperatuuri ning kas see on

kahjustanud korterelamu/püstaku paneele või konstruktsioone.

Seega kattuvad osaliselt käesolevas tsiviilasjas ja tsiviilasjas nr 2-15-2000 tõendamisele

kuuluvad asjaolud. Ringkonnakohtu hinnangul kinnitab ka see asjaolu, et käesolevas tsiviilasjas

ei ole apellandi poolt korteris teostatud ümberehituste tegelikku ulatust ja mõjusid kaasomandi

mõttelistele osadele piisavalt välja selgitatud ja nende asjaolude kohta ei ole seni olemas

piisavalt tõendeid.

14. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu 12. jaanuari 2015.a otsuse resolutsioon ei vasta

TsMS § 442 lõikes 5 sätestatud nõuetele. Kohtuotsuse resolutsiooni p-st 2 ei selgu, milline

olukord tuleb kostjal korteris täpsemalt taastada. Kohtuotsuse resolutsiooni sõnastuse kohaselt

on muuhulgas kohustatud kostjat likvideerima „rõdult vannituba“ ning „rõdu ja vannitoa

vaheliselt alalt elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteem“, samuti „rõdu välisseinast 0,1 m

suurusega auk“. Menetluses on hageja seejuures esile toonud, et kostja tegi vaidlusalused

ümberehitused rõduga külgnevas toas (mitte rõdul). Sellise resolutsiooni täitmine ei pruugi olla

üldse võimalik, kuna selles käsitletavat olukorda tegelikkuses ei esine.

Ringkonnakohus ei võta käesolevalt seisukohta, kas kostjat korteris tehtud ümberehituste

likvideerimiseks kohustavast lahendist tuleneks jõustumise korral kostjale asendatav või

asendamatu kohustus (TMS §-d 182 või 183). Mõlemal juhul peab võimalikku täitemenetlust

silmas pidades olema kostja kohustus määratletud piisavalt täpselt, võimaldamaks kas

asendustäitmist kolmanda isiku poolt võlgniku kulul või võlgnikule sunniraha määramist

kohustuse (toimingu) täitmata jätmise korral.

15. Vastustaja esitas oma 30. detsembri 2015.a menetlusdokumendile lisatuna mitmeid

dokumente, kuid ei taotlenud sõnaselgelt nende võtmist asja materjalide juurde ega

põhjendanud dokumentide esitamist. Ringkonnakohus leiab, et esitatud dokumendid on juba

käesoleva tsiviilasja toimikus olemas, mistõttu jätab ringkonnakohus vastustaja poolt

30. detsembril 2015.a esitatud lisadokumendid tähelepanuta.

Apellant taotles oma 5. jaanuari 2016.a seisukohtades võtta asja materjalide juurde tõendina

Tartu Maakohtu 30. novembri 2015.a kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-15-2000 ekspertiisi

määramise kohta. Ringkonnakohus peab võimalikuks võtta nimetatud kohtumääruse asja

materjalide juurde, ehkki see ei oma iseseisvat tõendusväärtust, vaid annab menetluslikku laadi

teavet. Kohtumäärus on tehtud 30. novembril 2015.a, mistõttu saab pidada põhjendatuks selle

ringkonnakohtule esitamist käesolevas menetlusstaadiumis.

Põhjendatud ei ole apellandi taotlus võtta asja materjalide juurde Päästeameti Lõuna

Päästekeskuse tõend 06.07.2013.a apellandi korteris Kaunase pst 80-X toimunud tulekahju

tekkepõhjuste kohta, kuna vastav tõend on käesoleva tsiviilasja toimikus olemas (I kd tl 143).

Tõendis märgitu kohaselt oli tulekahju tekkepõhjuseks ruumi valgusti kinni katmine riietega.

16. Kuna tsiviilasi saadetakse maakohtule uueks arutamiseks, jätab ringkonnakohus

menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/