3-16-10/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Reelika Lind Määruse tegemise aeg ja koht 13. jaanuar 2016, Tallinn Haldusasja number 3-16-10 Haldusasi S.M. kaebus Tallinna Linnavolikogu kohustamiseks lahendama kaebaja 13.08.2015 taotluse ning otsustama Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa müügi kaebajale hinnaga 101 000 eurot Menetlustoiming Kaebuse tagastamine

RESOLUTSIOON 1. Tagastada S.M. kaebus. 2. Jätta S.M. esialgse õiguskaitse taotlus läbi vaatamata. 3. Tagastada määruse resolutsiooni punkti 2 jõustumisel esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud riigilõiv 15 (viisteist) eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse resolutsiooni p 1 peale saab esitada Tallinna Halduskohtu kaudu määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 204 lg-d 1 ja 2). Määruse resolutsiooni p 2 peale saab esitada määruskaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 252 lg 7, § 204 lg 2).

ASJAOLUD 1. Tallinna linnale kuulub Tallinnas Pikk tn 41 elamus eluruum nr 5 ning mitteeluruumid nr M1 ja M2, samuti 3095/10795 suurune mõtteline osa Pikk tn 41 asuvast kinnistust (korteriomandite koosseisus), st 28,67% suurune omandiõigus kaasomandi arvelt keldrija pööningukorrustele perspektiivis moodustatavatest reaalosadest. 2. Tallinna Linnavolikogu kiitis 12.06.2014 otsusega nr 115 heaks Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, mille järgi ostnuks Pikk tn 41 teised korteriomanikud Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa.

3-16-10 2(6) 3. Kuna Pikk tn 41 omanikud ei saavutanud omavahel kokkulepet, siis jäi võlaõiguslik leping sõlmimata. 4. S.M. (kaebaja; Pikk tn 41-6 korteri omanik) esitas 13.08.2015 Tallinna linnale avalduse Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa võõrandamiseks otsustuskorras kaebajale hinnaga 71 000 eurot. J. I. (Pikk tn 41-2 korteri omanik), H. V. (Pikk tn 41-3 korteri omanik) ja Hiiekivi OÜ (Pikk tn 41-4 korteri omanik) esitasid 28.09.2015 Tallinna linnale avalduse Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa võõrandamiseks neile hinnaga 76 150 eurot. 5. Tallinna Linnavalitsus teavitas 07.10.2015 e-kirjaga Pikk tn 41 korteriomanikke, et ootab nende hinnapakkumisi Tallinna linnale kuuluva mõttelise osa võõrandamiseks. Pakkumised tuli esitada hiljemalt 14.10.2015. 6. Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2015 e-kirjast nähtuvalt esitas parima pakkumise kaebaja hinnaga 101 000 eurot. Tallinna Linnavalitsus valmistas ette linnavolikogu eelnõu Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa otsustuskorras müümise kohta kaebajale hinnaga 101 000 eurot. Eelnõu sai rahanduskomisjoni 19.10.2015 ja linnavarakomisjoni 21.10.2015 heakskiidu ning eestseisus võttis 22.10.2015 eelnõu linnavolikogu istungi päevakorda. 29.10.2015 toimunud linnavolikogu istungil jäeti see päevakorra punkt projektist välja ning eestseisus keeldus 05.11.2015, 19.11.2015 ja 03.12.2015 eelnõud linnavolikogu istungite päevakorda võtmast. 7. Kaebaja, T. R. (Pikk tn 41-7 korteri omanik), K. S. (Pikk tn 41-8 korteri omanik), T. V. (Pikk tn 41-9 korteri omanik) ja OÜ Bronx (Pikk tn 41-M3 korteri omanik) esitasid 02.11.2015 Tallinna Linnavolikogule avalduse võtta eelnõu volikogule esitatud kujul vastu. 8. Tallinna Linnakantselei selgitas 04.12.2015 kirjas nr Õ-2/2556 Pikk tn 41 kaasomanikele, et kuna J. I., H. V., B. L. (Pikk tn 41-3a ja Pikk tn 41-M2 korterite omanik) ja Hiiekivi OÜ esitasid 27.10.2015 Tallinna Linnavolikogule avalduse, milles seadsid linnavolikogu eelviidatud eelnõu õiguspärasuse kahtluse alla, siis analüüsib linnavalitsus tekkinud olukorda ja otsustab, kas ja millisel viisil on otstarbekas Tallinna linnale kuuluvat vara võõrandada. 9. Tallinna Linnavaraamet saatis 21.12.2015 e-kirjaga Pikk tn 41 kaasomanikele tutvumiseks linnavolikogu otsuse eelnõu, millega otsustati Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa võõrandamine korteriomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 103 000 eurot. Ettepanekud eelnõu kohta tuli esitada hiljemalt 08.01.2016. 10. Kaebaja esitas 04.01.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu kohustamiseks lahendama kaebaja 13.08.2015 taotluse ning otsustama Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa müügi kaebajale hinnaga 101 000 eurot. Kaebuse põhjenduste kohaselt on vastustaja rikkunud kaebaja õigust õiglasele menetlusele. Otsustuskorras vara müügi menetlus ja selle tulemus saab olla õiglane, kui vastustaja otsustas vara müügi sellele eelnenud menetluse tulemuste alusel. Kuna kaebaja tegi parima pakkumise, siis rikub vastustaja tegevus tema õigust õiglasele menetlusele. Kuigi otsustuskorras linnavara müügi korral ei kohaldata linnavara avaliku enampakkumise reegleid, on enampakkumise tulemused reeglina siduvad, sest pakkujad on avaldanud hinna, millega nad on valmis linnavara ostma. Kuna praeguseks on kõik pakkumised avalikustatud, seaks uuesti pakkumise korraldamine kaebaja põhjendamatult ebavõrdsesse olukorda, sest kaebaja peaks pakkuma senisest kõrgemat hinda ning teised huvilised oskavad teha järeldusi kaebaja rahaliste võimaluste kohta. Uue võõrandamismenetluse läbiviimine ei ole kooskõlas hea halduse tavaga,

3-16-10 3(6) sest vara soovitakse müüa turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga vara hinda kunstlikult (varasemat parimat pakkumist aluseks võttes) tõstes. Vastustaja 04.12.2015 kirja saab käsitleda kaebaja 13.08.2015 avalduse rahuldamisest keeldumisena, sest sellele järgnes vaidlusaluse vara suhtes avaliku enampakkumise läbiviimise menetluse algatamine. Kui oletada, et vastustaja ei ole taotluse osas lõplikku otsust teinud, siis on kaebajal õigus nõuda vastustajalt kaebaja taotluse lahendamist. Praegusel juhul ei ole vastustaja tegevus olnud tõhus ega tulemuslik. Vastustaja ei ole esitanud ühtegi mõistlikku põhjendust, miks ta vara võõrandamise otsust ei ole teinud, vaid üksnes viidanud kolmandate isikute kahtlustele. Vastustaja haldusorganina peab ise hindama oma tegevuse õiguspärasust. Kaebuses sisaldus esialgse õiguskaitse taotlus palvega keelata Tallinna Linnavolikogul Pikk tn 41 keldrija pööninguruumidest tulevikus moodustatavatest reaalosadest Tallinna linnale kuuluva 3095/10795 suuruse mõttelise osa võõrandamiseks uue pakkumismenetluse korraldamine kuni asjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Vara suhtes uue enampakkumise korraldamine välistaks kaebaja võimaluse omandada vara juba läbiviidud menetluse tulemusel. Uue enampakkumise korraldamise keelamine ei saaks kahjustada ühegi teise isiku õigusi. Kaebaja pakutud hind oli kahtlemata piisav, sest see on 16 000 eurot kõrgem kui suuruselt järgmine pakkumine ning 30 000 eurot kõrgem kui 2015. a kevadel koostatud hindamisaktis toodud 71 000 eurot. Kaebaja soovib välistada olukorra, kus põhjendamatult ja kunstlikult suurendatakse vara hinda, kusjuures kaebaja on vaidlusaluse varaga oma korteri asukoha tõttu kõige enam seotud ja seetõttu sellest ka kõige enam huvitatud. Seega oleks äärmisel ebaõiglane nõuda temalt senisest veelgi suurema pakkumise tegemist, kusjuures ühtegi mõistlikku põhjendust vara kaebajale võõrandamata jätmiseks ei eksisteeri. Otsuse eelnõu läbis kõik vajalikud kooskõlastused ja ükski linnaametnik ei tuvastanud otsuses puudusi. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel ei ole kaebuse rahuldamise korral võimalik kohtuotsust täita ja kaebaja õigused jäävad kaitseta. 11. Kohus küsis 05.01.2016 kohtunõudega Tallinna linna ja teiste Pikk tn 41 korteriomanike seisukohta esialgse õiguskaitse taotluse suhtes. 12. Tallinna linn palus 12.01.2016 esitatud seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, kuna kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda Tallinna linnale kuuluva vara võõrandamist temale ja otsustuskorras. Linnale kuuluva vara võõrandamise viisi valiku õigus on Tallinna Linnavolikogu 13.07.2013 määruse nr 33 „Linnavara võõrandamise kord“ (Kord) järgi linnavolikogul. Tallinna Linnavolikogu ei ole otsustanud selle vara võõrandamist otsustuskorras kaebajale, seega ei tulene linna kohustust vara kaebajale otsustuskorras võõrandamiseks ka ühestki haldusaktist. Asjaolu, et kaebaja on haldusmenetluses pakkunud vara eest kõige kõrgemat hinda, ei anna talle õigust nõuda linnalt vara otsustuskorras võõrandamist. Õigust nõuda vara võõrandamist ei tulene ka asjaolust, et kaebaja on omavoliliselt välja ehitanud osa korteriomanike kaasomandis olevast pööningust. Samuti ei tulene kaebajale vara otsustuskorras võõrandamise nõudmise õigust tema taotluse alusel alustatud haldusmenetlusest. Linna ja Pikk tn 41 korteriomanike vaheline kirjavahetus ei ole haldusakt ning kirjavahetuses on sõnaselgelt märgitud, et vara võõrandamise otsustab linnavolikogu ning et pakkumiste küsimine ja kõrgeima pakkumise tegemine ei ole käsitletav lubadusena vara võõrandamiseks. Seega puudub linnal oma vara võõrandamise kohustus, küll aga on linnal õigus vara võõrandada, kui selleks esinevad vastavad alused ja linn peab vara võõrandamist otstarbekaks. Linnavara võõrandamisel on linnal õigus kehtestada vara võõrandamise tingimused ning kaebajal puudub õigus nõuda, et linn võõrandaks vara kaebajale meelepärastel tingimustel. Arvestades Pikk tn 41 korteriomanike lahknevaid seisukohti, on linna hinnangul kõige otstarbekam võõrandada kõnealune vara korteriomanike omavahelise (mitte avaliku) enampakkumise teel. Kaebajal puudub õigus nõuda, et Tallinna linn eelistaks teda teistele korteriomanikele ja võõrandaks selle vara talle otsustuskorras.

3-16-10 4(6) 13. T. R. toetas 08.01.2016 esitatud seisukohas esialgse õiguskaitse taotlust, selgitades, et õigusvastane ja põhjendamatu on avaliku kirjaliku enampakkumise korraldamine olukorras, kus otsustuskorras toimunud müügimenetlus on läbi viidud ja parim pakkuja välja selgitatud. 14. K. S. toetas 12.01.2016 esitatud seisukohas esialgse õiguskaitse taotlust, selgitades, et ei pea põhjendatuks ega otstarbekaks vaidlusaluse vara võõrandamist avaliku enampakkumise käigus. Kaasomanike vahelise enampakkumise parim tulemus selgitati välja 14.10.2015. 15. H. V. ja Hiiekivi OÜ palusid 12.01.2016 esitatud seisukohas ning B. L. 13.01.2016 esitatud seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Esialgse õiguskaitse kohaldamise eesmärgiks ei saa olla kehtiva õigusaktiga ilmselgelt vastuolus oleva väidetava õiguse tagamine. Läbiviidud enampakkumine ei vastanud ilmselgelt Korrale. Olulisim rikkumine seisneb selles, et läbiviidud menetlust ei otsustanud linnavolikogu, nagu näeb ette Korra § 4. Samuti ei teinud parimat pakkumist kaebaja, vaid Pikk tn 41-3 korteri omanik hinnaga 106 500 eurot. Uue enampakkumise korraldamise keelamine riivab kõigi ülejäänud Pikk tn 41 kaasomanike õigusi, sest Tallinna linn soovib oma vara müüa ja teised kaasomanikud soovivad seda osta. Tegelikult ei paikne vaidlusalune pööning kaebaja korteri peal, vaid hoopis teises hooneosas. Kui korraldatakse uus enampakkumine, on kaebajal võimalik sellel osaleda ja teha oma pakkumine. 16. Teised korteriomanikud ei ole esialgse õiguskaitse taotluse osas oma seisukohta avaldanud.

KOHTU PÕHJENDUSED 17. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 2 p 1 järgi võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus, eeldades, et tema faktilised väited on tõendatud. 18. Kohus nõustub linna seisukohaga, et linnal puudub kohustus oma vara müüa. Linnavara müügi vajaduse üle otsustab linn omanikuna ise ja kohus ei saa kohustada linna oma vara kaebajale müüma. Samas kui linn otsustab oma vara müüa, on Pikk tn 41 korteriomanikel kaasomanikena asjaõigusseaduse § 73 lg 2 järgi ostueesõigus. Seega on kõik Pikk tn 41 korteriomanikud vaidlusaluse vara võõrandamise menetluses ostueesõiguse isikuteks ja puudub alus kedagi neist eelistada. 19. Tallinna linna vara võõrandamist reguleerib Kord, mille § 4 lg 2 p-st 1 nähtuvalt otsustab üle 32 000-eurose väärtusega linnavara võõrandamise pakkumise teel linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Korra § 4 lg 2 p 1 järgi otsustab kinnisvara võõrandamise ilma pakkumist korraldamata (otsustuskorras) linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Korra § 6 p 1 järgi on linnavara võõrandamise korraldaja kinnisvara puhul Tallinna Linnavaraamet. Korra § 7 lg 1 järgi vormistatakse haldusakt, millega otsustatakse linnavara võõrandamine, Korra §- dest 4 ja 6 lähtudes linnavolikogu otsusega. Korra § 7 lg 2 järgi peab haldusakt, millega otsustatakse linnavara võõrandamine, sisaldama: 1) linnavara nimetust, asukohta ja põhinäitajaid, aktsiate ja osade võõrandamise korral nende arvu; 2) linnavara võõrandamise õiguslikku alust; 3) linnavara võõrandamise viisi; 4) avaliku enampakkumise puhul alghinda ja maksetingimusi; 5) kui aktsiad võõrandatakse börsil, siis väärtpaberivahendaja nime; 6) vajaduse korral võõrandamise lisatingimusi; 7) läbirääkimistega pakkumise korral pakkumise lisatingimusi ja enampakkumise võitja väljaselgitamise aluseid. 20. Vaidluse all ei ole asjaolu, et Tallinna Linnavolikogu ei ole teinud otsust vaidlusaluse vara võõrandamiseks enampakkumise korras. Linnavolikogu tegi küll 12.06.2014 otsuse võõrandada vara otsustuskorras kõigile Pikk tn 41 korteriomanikele ühiselt vastavalt

3-16-10 5(6) ettevalmistatud võlaõiguslikule lepingule, kuid see leping jäi korteriomanike eriarvamuste tõttu sõlmimata. Muud otsust vaidlusaluse vara võõrandamiseks otsustuskorras ei ole linnavolikogu teinud ega sellise võõrandamise tingimusi kindlaks määranud. Seega puudus linnavalitsusel volitus korraldada Pikk tn 41 korteriomanike vahel enampakkumist. Selliselt läbiviidud enampakkumine ja selle tulemus ei saa olla linnavolikogule siduvad ega saa tekitada enampakkumisel osalenud korteriomanikes õiguspärast ootust, et sellise enampakkumise tulemusel võitjaks osutunud pakkujal on õigus linnavara omandada. Seega nõustub kohus linna seisukohaga, et kaebajal puudub praegusel juhul õigus nõuda vaidlusaluse vara võõrandamist temale tema näidatud viisil ja hinnaga. 21. Kui senine menetlus on tekitanud kaebajale mingil moel kahju, on kaebajal õigus esitada linna vastu kahju hüvitamise nõue. 22. Kaebaja esitatud dokumentidest nähtuvalt valmistab linnavalitsus ette linnavolikogu otsuse eelnõud linnavara võõrandamise otsustamise kohta ja võõrandamise tingimuste kindlaksmääramise kohta. Pärast sellise otsuse vastuvõtmist ja enampakkumise väljakuulutamist on kaebajal võimalik enampakkumisel osaleda ja esitada oma pakkumine. Kui kaebaja pakkumine osutub edukaks, tekib tal õigus nõuda vara võõrandamist temale. 23. Linnavara väärtus määratakse Korra § 5 lg 1 järgi asja hariliku väärtuse või võõrandamise otsustaja erilise huvi alusel. Asja harilik väärtus on selle kohalik keskmine turuhind. Asja väärtuseks loetakse selle harilikku väärtust, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Korra § 5 lg 2 järgi arvestatakse alghinna määramisel võõrandamise otsustaja erilise huvi alusel: 1) eksperthinnangut; 2) linnavara erilist seisukorda; 3) asja iseärasusi või asja olulisust võõrandamise otsustajale. Arvestades Pikk tn 41 korteriomanike suurt huvi vaidlusaluse vara omandamise vastu ning linna loomulikku huvi vara omanikuna saada vara võõrandamisest võimalikult suurt tulu, ei saa lugeda ilmselgelt põhjendamatuks linnavolikogu otsuse eelnõust nähtuvat vara alghinda 103 000 eurot. Kuid ka alghinna madalaks muutmise korral võidab enampakkumise siiski kõrgeima pakkumise tegija. Arvestades seni tehtud hinnapakkumisi, tehakse uued pakkumised tõenäoliselt siiski eelviidatud alghinnast kõrgemana, seega ei saa otsuses näidatud alghind iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda. Kuna nimetatud otsust ei ole veel vastu võetud, siis ei ole eelnõus nähtuvad tingimused kindlaks määratud ja nende vaidlustamine praeguses menetlusetapis ei ole veel võimalik. 24. Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et kaebajal puudub kaebeõigus vaidlusaluse kaebuse esitamiseks. Kaebajal puudub õigus nõuda, et linn müüks oma vara, et linn müüks oma vara kaebajale (v.a ostueesõiguse kasutamise korral), et linn müüks oma vara kaebaja valitud viisil ja kaebaja näidatud hinnaga. Seetõttu puudub kaebajal kohustamiskaebuse esitamise õigus (riigivastutuse seaduse § 6 lg 1) ja kaebus tuleb kaebajale läbivaatamatult tagastada. 25. Kuna kohus tagastab kaebuse kaebeõiguse puudumise tõttu, puudub alus ka esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, sest kaebajal puuduvad subjektiivsed õigused, mis võivad saada kohtumenetluse toimumise ajal pöördumatult kahjustada ja mida tuleb hakata juba eelnevalt kaitsma. 26. HKMS § 43 lg 2 järgi ei võta kaebuse tagastamine õigust pöörduda uuesti kohtusse. Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud. 27. HKMS § 104 lg 5 p 2 järgi tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus tagastab kaebuse selle esitajale, välja arvatud juhul, kui see toimub HKMS § 121 lg 2 alusel. Kuna kohus tagastab kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, siis tuleb jätta kaebuselt tasutud riigilõiv 15 eurot tagastamata.

3-16-10 6(6) 28. Kaebaja tasus riigilõivu 15 eurot ka esialgse õiguskaitse taotluselt. Riigilõivuseaduse (RLS) § 15 lg 1 p 5 alusel tagastatakse riigilõiv, kui toimingu tegemise taotlus jäetakse läbi vaatamata. HKMS § 104 lg 5 p 3 sätestab, et tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus jätab kaebuse läbi vaatamata, välja arvatud juhul, kui see toimub HKMS § 151 lg 1 p 2 või 3 või lg 2 alusel. Riigikohus on kohaldanud HKMS § 104 lg 5 p 3 analoogia alusel ka juhtudel, mil esialgse õiguskaitse taotlus jäetakse HKMS § 249 lg 3 alusel läbi vaatamata (Riigikohtu 19.06.2013 määrus asjas nr 3-3-1-32-13 p-d 14 ja 15). Seega tuleb esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud riigilõiv 15 eurot tagastada selle tasunud isikule.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reelika Lind Kohtunik