3-15-2386/37 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Halduskohus

Kohtunik

Raili Randlane

Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg

ja koht

22. detsember 2015, Jõhvi

Kohtuasja number

3-15-2386

Kohtuasi

T.B. ja J.V. kaebused Sillamäe

Linnavalitsuse 21.08.2015 korralduse nr

386-k tühistamiseks

Menetlusosalised ja esindajad

Kaebajad: T.B. ja J.V.,

Vastustaja: Sillamäe linn, esindaja Deniss

Iškin

Kolmas isik; Nester Pluss OÜ, esindajad

Urmas Kõrgesaar ja Häli Jürimäe

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebused täies ulatuses.

2. Tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 21.08.2015 korraldus nr 386-k.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 21.01.2016.

Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle

lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. T.B.le ja J.V.le (edaspidi kaebajad) kuulub kaasomandi alusel Sillamäe linnas Tallinna

mnt 9b asuv 3460 m2 suurune ärimaa (tl 7 ja 18-19). Kinnistule seati 12.09.2007 sõlmitud

lepingute (tl 8-17) alusel 50 aasta pikkune hoonestusõigus Erste Vara OÜ kasuks.

Nimetatud osaühing on hoonestusõiguse 03.10.2007 lepinguga (tl 186-189) võõrandanud

Neste Eesti AS-le, kes seadis 06.02.2015 sõlmitud lepingutega (tl 135-141) kinnistule

isikliku kasutusõiguse Nester Pluss OÜ kasuks. 30.07.2015 kirjaga nr 7-6/6160-1 (tl 20)

saatis Sillamäe Linnavalitsus kaebajatele kooskõlastamiseks Tallinna mnt 9b autopesula

ehitusloa eelnõu. 02.08.2015 ja 28.08.2015 koostatud vastuväites (tl 21-24) teatas üks

kaebajatest, et pole ehitusloa andmisega nõus. Projekti kooskõlastamisest ja autopesula

ehitamiseks nõusoleku mitteandmisest teavitas linnavalitsust 03.08.2015 ja 31.08.2015 e-

kirjadega ka teine kaebaja (toimiku nr 3-15-2425 lehed 17-20). 21.08.2015 võttis Sillamäe

Linnavalitsus vastu korralduse nr 386-k (tl 26), millega andis Nester Pluss OÜ taotlusest

lähtuvalt ehitusloa autopesula rajamiseks Sillamäel Tallinna mnt 9b asuvale kinnistule.

Korralduse kirjeldavas osas märgiti muuhulgas, et kinnistu omanik Neste Eesti AS on

andnud 23.07.2015 nõusoleku autopesula rajamiseks ning et naaberkinnistu I. Pavlovi 1

omanikud T.B. ja J.V. pole ehitusloa eelnõu kohta arvamust avaldanud, nende märkusi

projekti kohta on aga arvestatud.

Veel on toimikusse esitatud Sillamäe Linnavalitsuse 27.11.2014 korraldus nr 677-k koos

sellega kinnitatud projekteerimistingimuste ja asukohaskeemiga (tl 105-107), ehitusloa

taotlus (tl 108-111), autopesula projektid ja seletuskirjad koos plaanide, jooniste ja

kooskõlastustega (tl 62-90, 117, 119 ja 125-133 ning toimiku 3-15-2425 leht 10) ning

13.03.2008 sõlmitud asjaõiguskokkulepe (tl 190-193).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED

2. 21.09.2015 ja 24.09.2015 koostatud kaebustes (tl 1-6 ja toimiku 3-15-2425 lehed 1-2)

palusid kaebajad Sillamäe Linnavalitsuse 21.08.2015 korraldus nr 386-k tühistada.

Esimesena nimetatud kaebuse koostaja väitis, et ehitusluba anti vaatamata nende

vastuseisule ja ilma mitme rajatise kaitsevööndis asuva hoone püstitamiseks nõutava

detailplaneeringu koostamiseta. Seejuures nimetas ta ära maa-ala paiknemise

riigimaantee kaitsevööndis ning sellele ulatuvad lähedalasuva puurkaevu ja gaasitrassi

kaitsevööndid. Veel märkis ta, et linnavalitsus on lugenud autopesula rajatiseks, kuid

põhiprojekti väljavõttest nähtuv vundamendi, välisseinte ja katuslae olemasolu kinnitab, et

tegelikult on see hoone. Kaebaja leidis, et korraldus rikub nende kui omanike õigusi, sest

autode pesemisel kasutatakse pinnast kahjustavaid keskkonnaohtlikke kemikaale, mille

tagajärjel väheneb kinnistu väärtus. Veel märkis ta õiguste rikkumisena ära, et nad pole

andnud hoonestajale õigust ehitada kinnistule autopesulat ega näinud ette ehitusõiguse

üle andmist kolmandale isikule, mistõttu tuli ehitusõiguste laiendamiseks saada

24.09.2015 koostatud kaebustes nende nõusolek. Teise kaebuse esitaja luges üles rea

põhjuseid, milledest olid tingitud tema vastuväited ehitusloa andmisele. Nende kui

maaomanike õiguste rikkumisena märkis ta täiendavalt ära asjaolud, et nende

arvamusega ei arvestatud, et korralduses on nimetatud kinnistu omanikuks nende asemel

hoopis Neste Eesti AS ning et neid ei teavitatud korraldusest ja see saadeti alles peale

mitmekordset päringut.

20.11.2015 ja 23.11.2015 edastatud vastuväidetes (tl 154-159 ja 171-173) vaidlesid

kaebajad vastu kolmanda isiku vastusele. Muuhulgas esitasid nad selgitused, millistel

põhjustel on autopesula nende arvates hoone, miks asub see puurkaevu

sanitaarkaitsevööndis ja millistest asjaoludest lähtuvalt puudub Nester Pluss OÜ-l

ehitusõigus. 22.11.2015 ja 24.11.2015 edastasid nad vastused ka tema menetluskulude

taotlusele (tl 167-168 ja 170) märkides, et see on selgelt üle paisutatud ja

ebaproportsionaalne ning selles kajastatud tegevus polnud vajalik ega usutav. Mõistlikuks

õigusabi kulu suuruseks pidasid nad 500 eurot ning palusid arvestada, et on esitanud

kaebused heas usus ega ole kolmanda isikuga võrdses olukorras.

3. Sillamäe linna (edaspidi vastustaja) kirjalikus vastuses (tl 100-103) paluti kaebused

täies ulatuses rahuldamata jätta ning leiti, et kinnistu väärtuse vähenemine läbi sellele

rajatiste püstitamise ja pinnase rikkumise ei ole vaadeldaval juhul subjektiivne õigus, mida

saab ehitusloa vaidlustamisega halduskorras kaitsta. Seejuures selgitati oma seisukohti

detailplaneeringu nõutavuse osas, viidati tee kaitsevööndis ehitamise kohta antud

kooskõlastusele ning loetleti põhjused, miks tuleb autopesula lugeda just rajatiseks ja

millest lähtuvalt ei asu see puurkaevu ja gaasijuhtme kaitsevööndites. Hoonestusõiguse ja

isikliku kasutusõiguse seadmise lepingutele tuginedes ei nõustutud ka sellega, et

kolmanda isiku ehitusõigust pole välja selgitatud ja kaebajaid ei ole ehitusloa menetlusse

kaasatud ning märgiti, et nad vaidlesid küll ehitusloale ja ehitusprojektile vastu, kuid

ehitusprojektis tehti parandused ja see loeti vaikimisi kooskõlastatuks, sest nad ei esitanud

10 päeva jooksul parandatud projekti saamisest oma arvamust ega taotlenud tähtaja

pikendamist.

4. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud Nester Pluss OÜ (edaspidi vastustaja) kirjalikes

vastustes (tl 51-55 ja 57-61) paluti samuti kaebusi mitte rahuldada ning väideti, et

kaebajad vaidlevad ehitusloale vastu üksnes soovist saada hoonestusõiguse eest

kokkulepitust suuremat tasu. Sisuliste vastuväidetena märgiti esimesena nimetatud

vastuses ära, et kuna rajatav pesula on metallkarkassil lahtine katusealune, ei ole selle

ehitamiseks vajalik koostada detailplaneeringut, selle kohustuse puudumise tõttu pole

maanteeameti nõusolek tühine ning rajatis ei asu ka puurkaevu ega gaasitrassi

kaitsevööndis. Hoonestuslepingu punktile 2.12 tuginedes märgiti, et kuna hoonestajal on

õigus otsustada, mida ja kuidas ta kinnistule ehitab ning anda rajatavaid hooneid ja rajatisi

kolmandate isikute valdusesse ja kasutusse, on alusetud väited ka ehitamisõiguse

puudumise kohta ning kaebajate nõusolek polnud vajalik. Veel märgiti, et 01.07.2015

kehtima hakanud ehitusseadustiku kohaselt võib ehitusloa taotluse esitada igaüks ning

leiti, et hoonestuslepingu olemasolu tõttu polnud kaebajate kaasamine selle väljastamise

menetlusse vajalik ega põhjendatud. Teises vastuses märgiti lisaks, et autopesula pole

keskkonnaohtlik ning kaebaja vastavad väited on paljasõnalised, sest ta pole

konkretiseerinud ega tõendanud, miks ei ole projekteerimistingimustes toodu piisav.

20.11.2015 edastas kolmas isik taotluse ja kuludokumendid 2729,20 euro suuruse

menetluskulu hüvitamiseks (tl 147-152).

Kaebajate vastuväidete peale 08.12.2015 vormistatud seisukohas (tl 181-182) juhtis

kolmas isik tähelepanu sanitaarkaitsealade piiride vähendamisele ning leidis, et maaga

mitteühendatud tehnoloogiliste seadmete teisaldatav konteiner ei muuda rajatist hooneks.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Ehitusloa andmise aluseid ja korda reguleerib alates 01.07.2015 kehtiv ehitusseadustik

(EhS). Vaidlusalune korraldus lähtub selle § 38 lg-st 2, § 39 lg-st 1 ja § 42 lg-st 1, millised

näevad ette, et kohaliku omavalitsuse üksus annab ehitusloa siis, kui see on nõutav

seadustiku lisas 1 nimetatud juhul ning kui esitatud ehitusprojekt vastab

projekteerimistingimustele. EhS § 42 lg 6 kehtestab, et kui ehitusloa taotlust pole esitanud

kinnisasja omanik, tuleb ta menetlusse kaasata. Kuna seejuures ei ole seaduseandja ära

määranud täpsemat korda, kuuluvad EhS § 2 lg 4 tulenevalt kohaldamisele

haldusmenetluse seaduses (HMS) sätestatud põhimõtted, sealhulgas HMS § 6 ja § 40 lg-

st 1 tulenevad kohustused välja selgitada kõik menetletavas asjas olulise tähendusega

asjaolud, koguda selleks tõendeid ka omal algatusel, võimaldada menetlusosalisele enne

haldusakti andmist esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited ning HMS § 56 lg-tes 2

ja 3 kehtestatud nõue märkida haldusakti põhjendustesse nii selle faktiline ja õiguslik alus

kui kõik kaalutlused, milledest otsustamisel lähtuti.

6. Vaidlusalune korraldus alljärgnevatel põhjustel neile nõuetele ei vasta.

6. 1.

Sillamäe Linnavalitsuse 27.11.2014 korraldusega nr 677-k kinnitatud

projekteerimistingimuste punktides 4.5 ja 6.1.6 on vastustaja pidanud kinnistu omanike

nõusolekut ehitustööde läbiviimisel. Kohtule esitatud dokumentidest vastava nõude täitmist

aga ei nähtu ja seetõttu pole projekt vastavas osas projekteerimistingimustega kooskõlas.

6.2. Vaidlusalusesse korraldusse ja ehitusloa eelnõu esitamise kohta koostatud dokumenti

EhS § 42 lg 7 p-le 2 tehtud viitest tulenevalt pole kaebajaid käsitletud mitte

menetlusosalistena, kes tuleb tingimata menetlusse kaasata vaid muude isikutena, kellele

võib ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks esitada.

6.3. Rikutud on EhS 42 lg-st 8 tulenevat põhjendamise kohustust, sest vastupidiselt

korralduse vastavale väitele on mõlemad kaebajad avaldanud Tallinna mnt 9b autopesula

ehitusloa eelnõu kohta 02.08.2015 ja 03.08.2015 koostatud vastuväidetega oma arvamust.

Neis nad teatasid, et pole kinnistu omanikena nõus ehitusloa andmisega autopesula

rajamiseks, sest ei taha keskkonnahoiu eesmärkidega vastuollu minna ja kahjustada ega

reostada oma maaomandit. Põhjenduseks esitasid nad muuhulgas väite, et autode

pesemisel kasutatavad pesuained on keskkonnaohtlikud ja kahjustavad vastava heitvee

kogumis- ja ärajuhtimissüsteemi puudumise korral pinnast. Projektis ette nähtud meetmeid

ei pidanud nad aga piisavateks väites, et need tagavad küll bensiini- ja õli kogumise ja ära

juhtimise, kuid pole piisavad takistamaks pesemisvahendites sisalduvate ohtlike

kemikaalide sattumist pinnasesse. Kohtule edastatud dokumentidest ei nähtu, et

vastustaja oleks neid vastuväiteid arvestanud või asja üle otsustamisel mingilgi määral

käsitlenud. Kaebajatele ehitusjärelevalve inseneri poolt saadetud e-kirjast nähtuvalt lisati

platsile küll sadeveetrass, mille abil puhastatakse vihmavesi bensiini- ja õlipüüduris ning

juhitakse olemasolevasse kanalisatsiooni kaevu, kuid ei nähtu, kuidas ja kas üldse on

lahendatud nende poolt nimetatud pesemisainete pinnasesse sattumise küsimus. Ka

korralduses pole seda küsimust vähimalgi määral puudutatud ning pole võimalik aru

saada, millisel põhjusel kaebajate seisukohti arvesse ei võetud.

7. Ehitusseadustik ei välista ehitusloa andmist isikule, kellel puudub ehitamist võimaldav

asjaõigus ning erinevalt varem kehtinud ehitusseaduse § 12 lg-le 1 ei sätesta seadustik

ka otsest keeldu ehitada maaüksuse omaniku loata. Kuid see ei tähenda, et kinnisasja

omaniku saab üldse kõrvale jätta ning tema õiguste ja huvidega ei peagi arvestama.

Nimelt on seaduseandja määranud lisaks eelnevalt juba käsitletud kinnisasja omaniku

menetlusse kaasamise kohustusele EhS § 44 p-s 4 ka, et ehitusloa andmisest peab

keelduma, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule püsiv negatiivne

mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

See tähendab aga, et juhul kui ehitusloa taotleja pole kinnisasja omanik, tuleb selle loa

andmise menetluses välja selgitada kõik koormava iseloomuga negatiivsed mõjud, mis

võivad omanikule tekkida ning lahendada nende vähendamise või leevendamise küsimus.

Kaebajad on küll koormanud oma kinnisasja hoonestusõigusega, kuid nende õigused on

siiski hoonestusõiguse omaniku õiguste või temalt isikliku kasutusõiguse saanud isiku

õigustega võrreldes eelistatud, sest nad saavad hoonestusõiguse lõppemisel maatüki

enda valdusesse tagasi. Seetõttu ei tohi hoonestusõigust koormata selliselt, et see

kahjustaks maatüki omaniku õigusi ega tekitada võimalust selle rikkumiseks muuhulgas ka

pinnase kahjustamise läbi. Kaebajate vastuväidetes ja kaebustes sisalduvad argumendid

viitavad selgelt soovile kaitsta oma omandiõigust, sest pinnase kahjustumise korral

väheneks nende kinnistu väärtus. Arvestades hoonestusõiguse kestust ja autopesula

põhiprojekti punktis 1.2 määratletud rajatise arvestatavat tööiga, oleks vastava rikkumise

oht ka võimalik. Käesoleval juhul on kaebajad ise juhtinud vastustaja tähelepanu

kinnisasja pinnase kahjustumise läbi neile tekkida võivatele negatiivsetele mõjudele, kuid

ei nähtu, et ehitusloa menetluses oleks sellele asjakohast tähelepanu pööratud.

Vaidlusalusesse korraldusse pole märgitud mingeid kaebajate õigustest ja nende poolt

esitatud vastuväidetest lähtuvaid kaalutlusi ning ka miski muu halduskohtule esitatust ei

kinnita, et vastustaja oleks selle andmisel üldse vastavat kaalumist teostanud.

8. HMS §-s 56 sätestatud haldusakti põhjendamise nõue peab tagama põhiseaduse § 15

sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise seeläbi, et kohtul oleks võimalik kontrollida

otsustatu õiguspärasust.

Riigikohtu halduskolleegium on lahendi nr 3-3-1-81-07 punktides 16 ja 20 oma varasemaid

seisukohti rõhutades märkinud, et kohus saab diskretsiooni õiguspärasust kontrollida vaid

lähtuvalt haldusorgani põhjendustest. Need peavad teda veenma, et haldusorgan on

arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Kui

haldusorgan on lähtunud sobimatutest või ebaõigetest kaalutlustest või jätnud mõne

olulise aspekti tähelepanuta, võib olla tegemist kaalutlusotsuse tühistamise aluseks oleva

olulise kaalutlusveaga. Seda, et haldusaktist peavad nähtuma selle andmise aluseks olnud

kaalutlused ning et haldusakti põhjendamata jätmist saab pidada selle tühistamise

aluseks, on nimetatud kohus leidnud veel väga paljudes oma lahendites.

Vaidlusalune korraldus selle õiguspärasuse kohtuliku kontrollimist ei võimalda. Lisaks

eelnevalt juba käsitletud puudustele kinnitavad viited Neste Eesti AS-le, kui Tallinna mnt 9b

kinnistu omanikule ja tema poolt autopesula rajamiseks antud nõusolekule, kaebajate

käsitlemine üksnes naaberkinnisasja omanikena ja väide, et nad pole avaldanud ehitusloa

eelnõu kohta arvamust ning asjaolu, et ka ehitusloa taotluse aluseks olnud ehitusprojektis

on kinnistu omanikuks märgitud Neste Eesti AS, et otsustus rajaneb ebaõigetel faktilistel

andmetel ja see on võinud kaasa tuua olulise kaalumisvea.

9. Riigikohus on varasemalt kehtinud seaduste alusel lahendatud asjades nr 3-3-1-25-02

ja 3-3-1-42-03 leidnud, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise

tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel

õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima. See seisukoht on kohaldatav ka käesoleval

juhul.

Eelnevalt käsitletu kohaselt on vaidlusaluse korralduse õigusvastasus põhjenduste

puudulikkuse tõttu selle tühistamiseks juba piisavas ulatuses tuvastatud. Seetõttu puudub

vajadus käsitleda kõiki kaebajate väiteid, neile esitatud vastuväiteid ning nende juurde

esitatud dokumentaalseid tõendeid.

10. Eeltoodu kohaselt tuleb kaebused täies ulatuses rahuldada ning vaidlusalune

haldusakt tühistada.

Kaebajad oma menetluskulude kohta dokumente ja taotlust esitanud ei ole, mistõttu

jäävad nende poolt tasutud riigilõiv ja muud võimalikud kulutused halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 109 lg-st 1 tulenevalt hüvitamata. HKMS § 108 lg 1 kohaselt jääb

hüvitamata ka kolmanda isiku 2729,20 euro suurune menetluskulu.

/allkirjastatud digitaalselt/

Raili Randlane