3-15-1621/26 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Raili Randlane Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 17. detsember 2015, Jõhvi Kohtuasja number 3-15-1621 Kohtuasi TÜ Analan kaebus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korralduse nr 116 tühistamiseks Menetlusosalised ja esindajad Kaebaja: TÜ Analan, esindajad Aivar Pilv ja Merilin Valdmaa Vastustaja: Narva-Jõesuu linn, esindaja Enno Heringson

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 24.11.2015

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus.

2. Tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korraldus nr 116.

3. Mõista Narva-Jõesuu linnalt Analan TÜ kasuks menetluskuluna välja 5030 (viis tuhat kolmkümmend) eurot.

4. Vastustaja menetluskulud jätta tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 18.01.2016. Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 25.08.1993 sõlmitud munitsipaalomandi ostu-müügilepinguga (tl 12) omandas TÜ Analan (edaspidi kaebaja) eelkäija TÜ Brothers Consulting Narva-Jõesuu linnas J. Poska tänaval asuva kämpingu hoone ning võttis endale lisakohustuse ehitada territooriumile hiljemalt 01.01.1996 kaasaegne tööstuskaupade pood ja palgata vähemalt 10 linna töötut inimest. 31.07.1996 sõlmitud müügilepingu lisaga (tl 15) pikendati lisakohustuse täitmise tähtaega kuni 01.08.1998. 30.12.1997 avalduses (tl 16) teatas kaebaja, et soovib erastada J. Poska 23 maad. 18.04.2000 sõlmis kaebaja Narva-Jõesuu linnapeaga trahvisumma tasumise tähtaegade kohta kokkuleppe (tl 17). 28.03.2006 teatas Narva-Jõesuu Linnavalitsus vastuseks kaebaja päringule maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 3’ viidates, et J. Poska 23 maal puuduvad ehitised, mille alune maa kuuluks erastamisele (tl 17p). Ühtlasi märgiti ära, et kaebaja pole täitnud ostu-müügilepingust tulenevaid kohustusi ja viidati koostamisel olevale detailplaneeringule. Narva-Jõesuu Linnavolikogu 25.09.2006 otsusega nr 70 (tl 29p) otsustati taotleda keskkonnaministrilt J. Poska tn 23 asuva 6876 m2 suuruse maaüksuse üleandmist munitsipaalomandisse. 07.07.2014 korraldusega nr 253 (tl 18) otsustas linnavalitsus kanda J. Poska 23 olevad vundamendid ehitusregistrisse. 04.09.2014 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 320 (tl 24-25), millega määras J. Poska 23 teenindusmaa ligikaudseks suuruseks 6800 m2 ja sellel asuvate vundamentide kordategemise tähtajaks 01.03.2016. 16.09.2014 korraldusega nr 343 (tl 25p-27) määras linnavalitsus projekteerimistingimused J .Poska 23 kinnistul hoonete taastamise ehitusprojekti koostamiseks, algatas ehitusloa menetluse ja volitas kinnistu omanikku läbi viima kooskõlastustoiminguid. 13.05.2015 korraldusega nr 116 (tl 27p-29) tunnistas Narva-Jõesuu Linnavalitsus oma korraldused 04.09.2014 nr 320 ja 16.09.2014 nr 343 kehtetuks. Põhjusena viidati asjaolule, et 19.09.2015 on Maa-amet esitanud avalduse maa riigi omandisse jätmiseks viidates oma 28.08.2006 maa riigi omandisse jätmise avaldusele ja linnavolikogu 25.09.2006 otsusele taotleda endine Poska tn 23 maa munitsipaalomandisse. Sellest tulenevalt leiti, et linnavalitsus pidi lähtuma volikogu otsusest ja taotlema maa munitsipaalomandisse ning mitte määrama ehitiste teenindamiseks maad, vaid pöörduma trahvi maksmise nõude või ostu-müügi lepingu kehtetuks tunnistamise nõudega kohtusse.

Veel on toimikusse esitatud munitsipaalvara üleandmise-vastuvõtmise akt (tl 14), ehitusregistri teatised (tl 18p-21), kaebaja avaldused palvetega määrata teenindamiseks vajaliku maa sihtotstarve ja ehitiste taastamise tähtaeg, väljastada ehitise taastamise ja rekonstrueerimise tingimused ning anda teavet kavandatud ehitustegevust puudutavate takistuste kohta (tl 21p, 22p ja 119-122), Narva-Jõesuu aselinnapea K.K. distsiplinaarmenetluses 26.01.2015 ja 25.02.2015 antud linnapea käskkirjad (tl 49-55), Narva-Jõesuu Linnavolikogu 25.02.2015 otsus nr 56 koos istungi protokolliga (tl 56-58), Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 04.09.2014 istungi protokoll (tl 59-60), Narva-Jõesuu linnas Nurme 1, Pargi 1 ja Pargi 2 asuvate ehitiste korda tegemise ja maa erastamisega seotud dokumendid (tl 30p, 92-93 ja 100-102), OÜ Hades Geodeesia koostatud topograafiline plaan (tl 93p), TÜ Merevaade eskiisprojekt (tl 94-99) ning Narva-Jõesuu Linnavolikogu 03.10.2012 otsus nr

120 (tl 102p-104), millega kehtestati linna Keskosa detailplaneering.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED

2. 25.06.2015 koostatud kaebuses (tl 2-10) palus kaebaja Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korraldus nr 116 tühistada ning väitis, et selle andmisel on rikutud menetluskorda, motiveerimise nõuet ja kaalutlusõigust. Neid seisukohti põhjendas ta väidetega, et korralduses pole esitatud ühtegi kaalutlust, tema usalduse ja õigustatud huvidega ei ole arvestatud, tal pole võimaldatud esitada menetluses oma seisukohti ning tugineti talle kuuluvate ehitiste aluse maa munitsipaalomandisse andmist puudutavale õigusvastasele volikogu otsusele, milline ei lõpeta tema õigusi ja kohustusi. Kaebaja leidis, et ehitiste omanikuna on tal õigus nende juurde maad erastada ja linnavalitsusel on kohustus teha selleks vajalikud toimingud ning müügilepingu tingimused ja nende täitmine ei oma erastamise seisukohalt tähtsust. Veel märkis ta, et maaüksuse munitsipaalomandisse andmiseks puudub avalik huvi, see ei lähtu seadusega omavalitsusüksusele pandud ülesannete täitmisest ja kaebuse esitamise seisuga ei ole Vabariigi Valitsus vastavat otsust ka vastu võtnud ning lisas, et korraldusest ei selgu, kuidas saab selles käsitletud detailplaneeringu menetlus korralduste nr 320 ja

343 kehtetuks tunnistamist õiguslikult põhjendada

20.10.2015 koostatud täienduses (tl 85-90) ei nõustunud kaebaja erastamise võimaluse kaotamise kohta esitatud väitega, pidas erastamismenetlust lõpetava otsuse puudumist vastupidise tõenduseks, juhtis tähelepanu teistes erastamise menetlustes tehtule ning selgitas, et tema on esitanud tähtaegselt maa ostueesõigusega erastamise avalduse, kuid erastamise korraldaja pole vastu võtnud erastamise otsust, mistõttu pole tal tekkinud kohustust ega ka võimalust maa müügilepingu sõlmimiseks. Ta ei nõustunud ka väitega kaebuse perspektiivitusest, esitas põhjendused, miks tuleb vundamendid reaalselt olemas olevateks ja talle kuuluvateks lugeda ning väitis, et kuna vundamendid on MaaRS tähenduses ehitised, on tal nende tähtajaks korda tegemisel jätkuvalt õigus maa ostueesõigusega erastada. Veel väitis kaebaja, et endise aselinnapea suhtes läbi viidud distsiplinaarmenetlus ei muuda korraldusi nr 320 ja 343 kehtetuks, pidas selles tõstatatud küsimust vundamentide olemasolu ja korralduse nr 320 sisu kohta kummastavateks ning selgitas, miks ei saa vaidlusaluse haldusakti põhjendamiskohustuse täitmata jätmist pidada pelgaks vorminõuete rikkumiseks.

3. Narva-Jõesuu linna (edaspidi vastustaja) kirjalikus vastuses (tl 42-47) paluti kaebus erastamise õiguse puudumise tõttu läbi vaatamata või rahuldamata jätta. Seda seisukohta põhjendati MaaRS §

6 lg 13 ja § 273 tuginedes väidetega, et toimingud vaidlusaluse maatükiga ei saa enam kuidagi puudutada kaebaja õigusi ja huve, sest ta pole täitnud müügilepinguga võetud kohustust kaasaegse hoone rajamiseks, mistõttu ei asunud maatükil enam ühtegi erastamist võimaldavat ehitist ning lisaks polnud ta ka enne 27.11.2005 sõlminud müügilepingut ega esitanud seitsme kuu jooksul nimetatud kuupäevast taotlust uue tähtaja määramiseks. Vaidlusaluse korraldusega kehtetuks tunnistatud korralduste õigusvastasust põhjendati viidetega nende andmisega seotud aselinnapea distsiplinaarmenetlusele, juhiti tähelepanu ehitusregistri andmetele, mille kohaselt on tegemist Eesti Vabariigile kuuluvate vundamentidega ning väideti, et kuna kaebajal ei saanud juba enne kehtetuks tunnistatud korraldusi olla mingeid õigusi maa erastamiseks, ei sattunud ta mitte mingilgi määral varasemast halvemasse olukorda. Lisaks esitati ka põhjendused, miks tuleb vaidlustatud korraldust õiguspäraseks pidada ning väideti, et isegi kui see tühistatakse, ei saa teha sellest sisuliselt erinevat otsust ega korraldusi nr 329 ja 343 kehtima jätta.

4. Kohtuistungil jäid kaebaja esindajad kirjalike väidete ja nõuete juurde, esitasid taotluse ja kuludokumendid 5128,80 euro suuruse menetluskulu kohta ning palusid selles, et kohtuotsusesse märgitaks kohustus tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 ettenähtud ulatuses (tl 131- 148). Täiendavalt väitsid nad, et erastamismenetluse venimise kohta on korduvalt püütud selgitusi saada, kuid isegi advokaatide järelepärimistele pole vastatud ja juhatuse liige ei ole pääsenud linnapea vastuvõtule. Nad leidsid, et maa munitsipaalomandisse taotlemise küsimus saaks päevakorda tulla alles peale seda, kui ehitiste korda tegemiseks on määratud tähtaeg ja vastavat kohustust pole täidetud, ei nõustunud vastustaja esindaja poolt vundamentide olemasolu, nende õigusliku tähenduse ja linnavalituse nägemuse kohta esitatud väidetega ning pidasid lubamatuks, et kohtumenetluse käigus on hakatud vaidlustatud korralduse kohta esitama üha uusi põhjendusi. Vastustaja esindaja jäi samuti kirjalikult esitatu juurde, esitas taotluse ja kuludokumendid 1584 euro suuruse menetluskulu hüvitamiseks ning väitis, et kaebaja väited korduva linnavalitsuse poole pöördumise kohta on tõendamata ega oma asja sisulisele lahendamisele tähendust. Ta möönis, et vaidlusaluse korralduse sõnastus pole küll kõige õnnestunum, kuid pidas seda siiski piisavaks ning väitis, et kuna antud juhul ei saanud kaebaja seisukohad asjaolusid muuta, polnudki teda vaja ära kuulata. Esindaja leidis et varasemate korralduste kehtetuks tunnistamine oli ainuvõimalik variant olukorras, kus kunagistest ehitistest on järgi vaid vundamendi riismed ning pole toimunud MaaRS §

6 lg 1 3 ette nähtud kaalumist selle üle, kas anda kaebajale tähtaeg ehitiste korda tegemiseks või kõrvaldamiseks. Korralduse viidet detailplaneeringule põhjendas ta väitega, et linnavalitsusel on selle alusel nägemus kõnealusel maaüksusel asuvast suurest ehitisest, mille alumisel korrusel on ärija ülemistel elamispinnad, ei lähe kokku kaebaja sooviga ehitada kämpingu stiilis majutusasutus. Tunnistajana üle kuulatud endine Narva-Jõesuu abilinnapea K.K. selgitas enda toiminguid vaidlusaluse korraldusega kehtetuks tunnistatud korralduste vastuvõtmisel ja sarnaste erastamiste senist praktikat linnas. Seejuures ütles ta, et kevadel 2014 tahtis kaebaja esindaja teada, mida ta peaks erastamise küsimuses edasi tegema, tema tutvus vastava valdkonna eest vastutava ametnikuna erastamise toimikuga, küsis maavalitsusest nõu, andis seejärel soovituse koostada geodeetiline plaan ja esitada taotlus vundamentide registrisse kandmiseks ning korraldas peale vastava otsuse vastuvõtmist piiride kulgemise ettepaneku esitamise ja ehitise korda tegemise tähtaega sisaldava korralduse projekti koostamise. 27.11.2015 edastas vastustaja taotluse ja kuludokumendid (tl !55-158) kohtuistungiga seotud 1650 euro suuruse menetluskulu kohta. Kaebaja suurendas samal kuupäeval vormistatud taotluse ja kuludokumentide (tl 160-163) kohaselt oma menetluskulusid 1872 euro võrra ja palus enda kasuks välja mõista kokku 7000,80 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Käesolevas asjas ei ole pooltel vaidlust selle üle, et kaebaja on läbi oma eelkäija omandanud Narva-Jõesuu linnas J. Poska 23 asunud kämpinguhooned ja esitanud õigeaegselt avalduse nende aluse maa erastamiseks, kuid käesoleva ajani ei ole vastu võetud otsust avalduse rahuldamise, rahuldamata jätmise ega erastamismenetluse mistahes põhjusel lõpetamise kohta. Vaidlust ei ole ka selles, et vastustaja pole ostu-müügilepingu tühistamiseks kohtusse pöördunud ega esitanud taotlust

J. Poska tn 23 asuva maaüksuse munitsipaalomandisse saamiseks. Erinevad arvamused on neil üksnes küsimustes, kas vastustajal olid olemas õiguslikud alused selleks, et tunnistada kehtetuks nimetatud maaüksuse erastamismenetluse käigus 04.09.2014 ja 16.09.2014 antud korraldused nr

320 ja 343 ning kas seejuures on järgitud kõiki olulisi menetlusja vorminõudeid.

6. Ostu-müügilepinguga omandatud hoonetest on OÜ Hades Geodeesia koostatud topograafilise plaani ja ehitusregistri kannete kohaselt praeguseks säilinud vaid vundamendid. MaaRS § 6 lg-s 3’ kehtestatust tuleneb, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitata üldjuhul maa ostueesõigusega erastamise õigusliku alusena. Niisugused ehitised tuleb korda teha või kõrvaldada kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtajaks, mis ei või olla lühem kui üks aasta. Kui kohalik omavalitsus määrab omanikule ehitise tähtpäeva, määratakse ka ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.

Vastustaja esindaja selgitustest nähtuvalt tingis vaidlustatud korralduse andmise asjaolu, et linnavalitsus polnud varasemate otsuse puhul teostanud MaaRS § 6 lg 3’ tulenevat kaalumist. Lagunenud ehitiste puhul on kohalikul omavalitsusel küll võimalik kaaluda selle üle, kas panna omanikule kohustus need korda teha või kõrvalda, kuid tegemist pole piiramatu kaalumisruumiga. Ostu-müügilepinguga võetud lisakohustus rajada endise kämpingu territooriumile kaasaegse kuurortteenindusega seotud kauplus, sai tingida varasemate hoonete lammutamise vajaduse.

Kaebaja pole kämpingu hooneid siiski täielikult kõrvaldanud ning need on lagunenud ja kasutusest väljalangenud kujul säilinud, mistõttu pole tema omand neile lõppenud. Seega tähendaks ehitiste kõrvaldamise kohustus sisuliselt tema vara sundvõõrandamist ilma asjakohase menetluseta. MaaRS § 6 lg 3’ kehtestamisel niisugust olukorda silmas ei peetud. Vastava sätte eesmärgiks oli vältida lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamist enne nende korrastamist ja kasutusele võttu, kuid kindlasti pole seaduseandja tahtnud sellega välistada erastamisõiguse säilimist olukorras, kus omanik on talle kohaliku omavalitsuse poolt lepinguga pandud kohustuse alusel hooned lammutanud sooviga need kaasaegsel viisil taastada.

Kuna kohtule esitatust ei nähtu ka ülekaalukat kaebajale vastanduvat era või avalikku huvi, mis võiks ehitiste seisukorda arvestades anda kaaluka argumendi nende kordategemise tähtaja määramise vastu, oli kohaliku omavalitsuse kaalumisruum antud juhul praktiliselt olematu ega saanuks kuidagi anda alust vaidlusaluse korralduse tegemiseks. Lisaks ei sisaldu korralduses ka midagi, mis üldse saaks viidata sellise põhjenduse võimalikkusele.

7. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg-s 2 sätestatu nõuab, et haldusakt oleks kohane, vajalik ja seatud eesmärgi suhtes proportsionaalne. HMS § 4 lg-st 2 ja §-st 6 tulenevalt peab kaalutlusõigust teostama kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ja õiguse üldiste põhimõtetega ning selleks tuleb välja selgitada ja arvesse võtta kõik antud asjas tähtsust omavad asjaolud ning kaaluda ka põhjendatud huve. HMS § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane ainult siis, kui ta on antud hetkel kehtiva õiguse alusel, sellega kooskõlas, proportsionaalne ja kaalutlusvigadeta. HMS § 56 lgd 1, 2 ja 3 kohustavad kirjalikku haldusakti kirjalikult põhjendama ja näevad ette, et põhjendus esitatakse haldusaktis või selles viidatud menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis ning neisse tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus ja kõik kaalutlused, millest haldusorgan lähtus.

8. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse vaidlusalune korraldus eelnimetatud nõuetele ei vasta. Faktilise alusena on selles kehtetuks tunnistatud korralduste sisu tutvustus, nende andmisele eelnenud ehitiste omandamise ja maa erastamise menetluste kirjeldused ning viide maa munitsipaalomandisse taotlemist käsitlevale volikogu otsusele. Lisaks on kirjeldatud ka linna keskosa detailplaneeringu menetlusega seonduvat. Kuna seejuures puuduvad vähimadki selgitused, millised võimaldaksid mõista, kuidas on see menetlus seotud korralduste kehtetuks tunnistamise vajadusega, ei ole korralduse sisu üheselt mõistetav. Otsustatu õiguslikuks aluseks on märgitud üksnes juba nimetatud volikogu otsus, omavalitsusorganite liigitust käsitlev kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) säte ning HMS § 64 lg 2, milline määratleb, kuna saab haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustada kaalutlusõiguse alusel. Esimesena nimetatu otsustatule mingit konkreetset õiguslikku alust ei anna ja volikogu otsus pole õigusakt, vaid on faktiliste asjaolude alla kuuluv menetlustoiming. Asjakohaseks, kuid üksi siiski ebapiisavaks on võimalik pidada vaid viimati nimetatud viidet. Üldse puuduvad korralduses aga selgitused ja põhjendused, milledest oleks võimalik aru saada, milliseid konkreetseid asjaolusid ja kelle missuguseid huve linnavalitsus oma varasemate haldusaktide kehtetuks tunnistamisel arvestas ja kuidas täpselt ta neid kaalus.

9. HMS §-s 56 sätestatud põhjendamise nõue peab tagama põhiseaduse § 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise seeläbi, et kohtul oleks võimalik kontrollida otsustatu õiguspärasust. Vaidlustatud haldusakt seda ei võimalda. Riigikohtu halduskolleegium on lahendi nr 3-3-1-81-07 punktides 16 ja 20 oma varasemaid seisukohti rõhutades märkinud, et kohus saab diskretsiooni õiguspärasust kontrollida vaid lähtuvalt haldusorgani põhjendustest. Need peavad teda veenma, et haldusorgan on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Kui haldusorgan on lähtunud sobimatutest või ebaõigetest kaalutlustest või jätnud mõne olulise aspekti tähelepanuta, võib olla tegemist kaalutlusotsuse tühistamise aluseks oleva olulise kaalutlusveaga. Seda, et haldusaktist peavad nähtuma selle andmise aluseks olnud kaalutlused ning et haldusakti põhjendamata jätmist saab pidada selle tühistamise aluseks, on nimetatud kohus leidnud veel väga paljudes oma lahendites. Käesoleval juhul ei ole korraldusse mingeid kaalutlusi märgitud ning ka miski muu kohtule esitatust ei kinnita, et vastustaja oleks enne selle vormistamist üldse kaalumist teostanud.

10. Eelnevalt käsitletud haldusakti põhjendamise kohustusega on tihedalt seotud HMS §-s 40 sisalduv menetlusosalise ära kuulamise põhimõte. See aitab välja selgitada kõik asjas tähtsust omavad asjaolud ja huvid ning peab seeläbi tagama nende igakülgse ja õige kaalumise. Antud juhul pole vastustaja eitanud, et jättis kaebaja enne vaidlusaluse korralduse andmist ära kuulamata, kuid põhjendab seda väitega, et kuna kehtetuks tunnistatud korraldused olid õigusvastased kaebaja täiendavatest seletustest mittesõltuvatest objektiivsetel põhjustel, oli sisuliselt tegemist HMS § 40 lg

3 p 2 kirjeldatud olukorraga. Niisugust seisukohta ei saa antud juhtumi puhul kuidagi õigeks pidada. Haldusakti kehtetuks tunnistamist reguleeriva HMS § 64 lg-d 2 ja 3 lubavad küll haldusakti kaalutlusõiguse alusel kehtetuks tunnistada, kuid nõuavad, et seejuures arvestataks haldusakti andmise ja kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja tema muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. HMS § 66 lg-tes 1, 2 ja § 67 lg-tes 1, 2 sätestatu võimaldab vastavate tingimuste olemasolu korral tunnistada isiku kahjuks kehtetuks nii õiguspärase kui õigusvastase haldusakti, kuid nõuab lisaks eelnevalt juba osundatule, et arvestataks ka tema usaldust haldusakti kehtima jäämiseks ja avalikku huvi ning keelab kehtetuks tunnistamise, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära selle alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Sätestatust tuleneb selgelt, et haldusakti kehtetuks tunnistamisel ei ole ärakuulamisõiguse kohaldamine seotud selle õiguspärasuse küsimusega. Ka õigusvastast haldusakti ei saa kehtetuks tunnistada ilma, et oleks uuritud haldusakti adressaadi tegevust selle alusel ja tema usaldusega seonduvat. Üldreeglina ei ole seda võimalik teha ilma vastavat isikut ära kuulamata. Käesoleval juhul ei kinnita miski kohtule esitatust, et eksisteeris olukord, kus linnavalitsusele olid kõik kaebaja tegevuse, usalduse ja muu sarnasega seotud asjaolud teada ka ilma temalt arvamust küsimata. Küll aga nähtub kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud dokumentidest, et korraldustes nr 320 ja 343 kehtestatu alusel on juba tellinud TÜ-lt Merevaade eskiisprojekti hoonete taastamiseks J. Poska 23 asuval maaüksusel. Seetõttu on tema ära kuulamata jätmine sellise tähendusega menetluslik rikkumine, mis võis kaasa tuua vale otsustuse ning saab olla haldusakti tühistamise aluseks ka ilma muid asjaolusid arvestamata.

11. Vaidlusaluse korralduse selgitustest ja asjaolust, et selle õiguslikuks alusena on viidatud Narva- Jõesuu Linnavolikogu 25.09.2006 otsusele nr 70 on võimalik järeldada, et vastustaja ei taha J. Poska 23 asuvat maatükki erastada, kuna soovib saada selle munitsipaalomandisse. Samas ei ole ta väitnud ega tõendanud, et maatükil asuvad talle kuuluvad hooned või rajatised. Viidatud otsus ise tugineb MaaRS § 28 lg-le 2, mille kohaselt võib munitsipaalomandisse anda ka maad, mis on vajalik kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ja arenguks. Otsusest ei selgu aga vastava vajaduse kinnituseks vähimaidki faktilisi põhjendusi ega kaalutlusi ja selle alusel ei ole tegelikkuses taotlust esitatud ega ühtegi haldusakti ka vastu võetud. Riigikohtu lahendist nr 3-3-1-94-06 tulenevalt on niisuguse volikogu otsuse näol tegemist üksnes menetlustoiminguga, mis ei tekita, muuda ega lõpeta haldusvälise isiku õigusi ja kohustusi. Seega ei saa selle olemasolu kuidagi takistada maa ostueesõigusega erastamist. Mistahes tõendid puuduvad ka korralduses viidatud riigi omandisse jätmise taotluste olemasolu kohta.

12. Kaebusele antud vastusest nähtuvalt oli vaidlustatud korralduse andmine tingitud peaasjalikult hoopis Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kehtestatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punktis 273 sätestatust. Seejuures on aga tähelepanuta jäänud asjaolu, et nimetatud säte on kohaldatav üksnes juhul, kui maa ostueesõigusega erastamist võimaldav otsus on tehtud. Kaebaja taotluse osas niisugust otsust pole. Lisaks pole vastustaja arvestanud ka seda, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti kohta ei ole kohtumenetluses üldreeglina enam võimalik põhjendusi esitada. Erandina lubab Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-29-12 väljendatu arvestada vaid sellise kohtumenetluses esitatud põhjendusega, mille puhul on tõendatud, et haldusorgan lähtus sellest tegelikult juba haldusakti andmise ajal. Käesoleval juhul pole vastustaja ühtegi niisugust põhjendust esitanud. Kuna antud juhul käib vaidlus kollektiivse haldusorgani poolt antud haldusakti õiguspärasuse üle, ei saa eelnimetatud ega mistahes muud vandeadvokaadist esindaja poolt esitatud põhjendused arvesse tulla veel ka seetõttu, et tema pole osalenud otsustamise protsessis vaid on halduse väline isik.

13. Eeltoodu kohaselt tuleb kaebus täies ulatuses rahuldada ning vaidlusalune haldusakt tühistada. Narva-Jõesuu linn peab halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kandma kaebaja riigilõivude ja õigusabi eest tasumises seisneva menetluskulu. Vastustaja esindaja nende suuruse ja põhjendatuse osas mingeid vastuväiteid ei esitanud. Kohus jätab siiski tähelepanuta 11.12.2014 koostatud arve nr 20141720, kuna selles sisalduv 218,40 suurune summa käsitleb 05.06.2015 ja 24.06.2015 ehk siis peale selle väljastamist ja tasumist kantud kulusid. Muude kulude põhjendatuses ja asjaga seotuses kahtlemiseks puudub küll alus ning need on tegelikult ka kantud, kuid asja keskmist mahtu ja keerukust arvestades siiski ülemääraselt suured. Seetõttu kohaldab kohus HKMS § 108 lg-s 11 talle antud õigust ning vähendab välja mõistetavat kulu õigusabiga seotud osas 5000 euroni. Seega peab vastustaja kaebajale hüvitama kokku 5030 euro suuruse summa. Tema enda kokku 3234 euro suurune õigusabi eest tasumisega seotud menetluskulu jääb eelnevalt juba osundatud sätte kohaselt hüvitamata. Kaebaja on menetluskulude taotluses soovinud, et kohtuotsuses märgitaks kohustus tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohtuotsuse vormistamist ja menetluskuludega seonduvat reguleerivad HKMS sätted ei näe ette niisuguse asjaolu tuvastamist kohtuotsuses. Kui kohtuotsus jõustub ja vastustaja ei tasu menetluskulusid õigeaegselt, on kaebajal võimalik viivis eraldi sisse nõuda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Raili Randlane