2-12-27576/105 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. november 2015.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-27576

Tsiviilasi

A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3 500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.D.i apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

10. november 2015.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): A.D. (sünd: XXX), esindaja Marko

Tiirik;

Vastustajad (kostjad): Y.L. (sünd: XXX); V.Z. (sünd: XXX

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada A.D.i apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsus.

3. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi

lõpetamiseks kinnistu suhtes asukohaga XXX Jõhvi (registriosa nr XXX).

4. Kohustada Y.L.’t ja V.Z.’t andma nõusolek kaasomandi jagamiseks selliselt, et Jõhvis

XXX (registriosa nr XXX) asuv kinnistu jääb tervikuna A.D.i ainuomandisse. Samuti

kohustada Y.L.’t ja V.Z.’t andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses)

kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXX, teise jao omanikukande, mille

kohaselt on Y.L. ja V.Z. viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse A.D..

5. Lugeda Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuva kinnistu väärtuseks kaasomandi

lõpetamisel 35 300 eurot, millest A.D.il tuleb hüvitada Y.L.’le 8 825 eurot ning V.Z.’le 8 825

eurot (kokku 17 650 eurot).

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta

maakohtus

ja

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. K.D. esitas 13. juulil 2012.a. hagiavalduse Y.L. vastu kaasomandi lõpetamiseks. K.D. suri

04. oktoobril 2013.a. Menetlusse astus üldõigusjärglasena K.D. abikaasa A.D.. Menetluse

käigus võõrandas Y.L. mõttelise osa temale kuuluvast kaasomandist oma abikaasale V.Z.le ja

kohus kaasas viimase menetlusse kostjana.

Hagiavalduse kohaselt kuulub poolte kaasomandisse kinnistu aadressil XXX Jõhvi (registriosa

nr XXX). Hagejale kuulub ½ kaasomandist ja kummalegi kostjale ¼ kaasomandist. Viru

Maakohtu 19.06.2009 ja 11.11.2009 määrustega on määratud kindlaks kinnistu kasutuskord,

kuid kinnistusraamatusse on kantud märkus vaid maakohtu 19.06.2009 määruse alusel.

Hageja palus lõpetada kaasomand selliselt, et jätta kinnistu A.D.i ainuomandisse, pannes talle

kohustuse hüvitada kostjate kaasomandi osade väärtus rahas. Samuti palus hageja asendada

kostjate tahteavaldus ja kanda ta kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna. Hageja palus

asendada kostjate tahteavaldus kustutada kinnistusraamatust märkus kinnistu kasutuskorra

kohta. Nimetatud kasutuskorrast ei saa enam lähtuda, kuna kinnistu omanike ring on muutunud.

Hageja väitel ei võta kostjad osa elamule tehtud kulutuste kandmisest. Üksnes tänu hageja

tegevusele on väljastatud elamule kasutusluba; samuti on hageja teostanud omal kulul elamu

ühiste kommunikatsioonisüsteemide hoolduse ja kandekonstruktsioonide remonti. Kostjad ei

ole hageja poolt kantud kulutusi neile langevas osas hüvitanud.

Kinnistul asuv hoone on ehitustehniliselt mõeldud kasutamiseks ühele perele. Kinnisasja

jagamine reaalosadeks pole võimalik.

Kostjad on keeldunud kaasomandi lõpetamisest poolte kokkuleppel. Kostjad elavad Peterburis

ning ei ole viimaste aastate jooksul elamut kasutanud ega seal ka viibinud. Erinevalt kostjatest

kasutab hageja kinnistut aktiivsemalt (nädalavahetustel), mistõttu oleks õiglane jätta kinnistu

tema omandisse. Samuti on kostjad andnud nende kasutuses olevat kinnistuosa ilma hageja

nõusolekuta kolmanda isiku L.M. kasutusse, mis häirib hageja poolset kinnistu kasutamist.

Poolte vahel puudub usalduslik suhe. Hagiavalduses taotletud kaasomandi lõpetamise viis

koormab hageja hinnangul kaasomanikke kõige vähem. Hageja nõustus lugema kinnistu

väärtuseks 35 300 eurot ja on valmis hüvitama kummalegi kostjale 8 825 eurot nende

kaasomandi osade eest.

2. Kostjad Y.L. ja V.Z. vaidlesid hagile vastu ja ei ole nad nõus kaasomandi lõpetamisega

hageja pakutud viisil. Kostjad soovivad jätkata kinnisasja ühist kasutamist Viru Maakohtu

19. juuni 2009.a ja 11. novembri 2009.a määrustega kindlaksmääratud kasutuskorra järgi.

Hageja eiras Viru Maakohtu 19. juuni 2009.a määruses sätestatut ja ei teostanud ehitustöid, mis

on vajalikud elamu kasutamiseks kasutuskorra järgi. Hageja ehitas oma kaasomandi osale

juurdeehitise ning suurendas ebaseaduslikult tema käsutuses oleva hoone osa pindala.

Ehitustööde käigus lõhuti kostjate elamu ossa viiva veeäravoolu süsteem. Kostjad olid sunnitud

ehitama endale eraldi veevärgi, lisaks sellele ehitasid kostjad endale eraldi elektrisüsteemi.

Hageja teostas elektritöid ainult omal osal. Elamus puudub keskküttesüsteem, kumbki pool

kütab oma elamu osa eraldi ahjuga, korsten on ühiskasutuses. Kummalgi poolel on eraldi

sissekäik majja. Seega toimivad kummalgi poole kasutuses olevad süsteemid, mis on vajalikud

elamu hooldamiseks, teineteisest sõltumatult. Ei vasta tõele hageja väide, et kostjad ei teostanud

elamus remonti.

Tõele ei vasta hageja väide, et kostjad kinnistut ei kasuta. Sarnaselt hagejaga ei ela kostjad

kinnistul asuvas hoones püsivalt, vaid kasutavad seda kevad-suvisel perioodil puhkekohana.

Sarnaselt hagejaga on kostjad Venemaa kodanikud ja kummalgi neist on õigus viibida Eesti

territooriumil 180 päeva aastas.

Ebaõige on hageja väide, et kostjad ei soovi osaleda elamu remontimise kulude kandmises.

Y.L. ei nõustunud hageja katuseremondi pakkumisega seetõttu, et hageja ei esitanud talle

piisavaid andmeid kavandatavate tööde mahu ega maksumuse kohta.

Y.L. kinkis menetluse käigus kaasomandi mõttelise osa oma abikaasale, sest maa erastamise ja

maja remonditööde käigus kasutati perekonna ühist eelarvet. Kostjate kaasomandisse kuuluval

elamu osal elab L.M., kes on üks kinnistu endiseid omanikke ja kes võõrandas talle varem

kuulunud mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust Y.L.le. Mõttelise osa võõrandamisel leppisid

Y.L. ja L.M. kokku, et viimane saab elamut kasutada eluasemena. L.M. elab hoones püsivalt.

Kui pooled ei ela elamus, vaatab L.M. maja järele.

Eksperthinnangu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu väärtus 35 300 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 28. oktoobri 2014.a otsusega hagi kaasomandi lõpetamiseks

rahuldamata. Menetluskulud jäid hageja kanda.

Maakohus märkis, et käesolevas asjas on taotletud üksnes selliselt, et vaidlusalune kinnistu

jäetakse hageja ainuomandisse ja tema hüvitab kostjatele nende osade väärtuse rahas. Kumbki

pooltest ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist reaalosadeks jagamise teel; kostjad ei ole

esitanud vastuhagi. Seega on kohtul võimalik kohaldada üksnes hageja taotletud jagamisviisi.

Poolte vahel puudub vaidlus, et kumbki pool kasutab vaidlusalust kinnistut aeg-ajalt ja on oma

kaasomandi osas teostanud remonttöid. Maakohus leidis, et Y.L. seletustest nähtub selgelt, et

kostjad ei keeldu maja korrashoidmiseks/säilitamiseks vajalike remonttööde finantseerimisest,

vaid soovivad, et vastavate tööde läbiviimine toimuks nendega kooskõlastades ja nende

seisukohta arvestades (AÕS § 72 lg-d 1 ja 5).

Maakohus selgitas AÕS § 72 lg-st 4 tulenevat kaasomaniku õigust teha asja säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ning nõuda kaasomanikelt kulutuste

hüvitamist. Hageja ei ole tõendanud, et on nõudnud kostjatelt kulutuste hüvitamist ja kostjad on

sellest keeldunud.

Maakohtu hinnangul ei välista eksperthinnangutes ja kasutusloas märgitu hoone kasutamist

mitme pere poolt. Poolte soov kasutada kinnistut mitme pere elamuna on järeldatav kehtestatud

kinnistu kasutuskorrast, millest nähtuvalt anti kinnistul asuvate ehitiste osad erinevate isikute

kasutusse. Hageja teadlikkust, et hoone on kasutatav mitme pere poolt, kinnitab asjaolu, et

käesoleva

hageja

õiguseellane

algatas

kohtumenetluse

kinnistu

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks.

Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et enam ei saa lähtuda kindlaksmääratud kinnistu

kasutuskorrast, kuna omanike ring on kasutuskorra kehtestamise ajaga muutunud. Tulenevalt

AÕS §-st 79 on kindlaksmääratud kasutuskord kohustuslik ka käesolevas asjas

menetlusosalisteks olevatele isikutule kui varasemate kaasomanike õigusjärglastele.

Maakohus leidis, et kinnistu kasutuskorra järgi poolte kasutusse määratud elamu osasid on

võimalik kasutada teineteisest sõltumatult. Kostjate selgituste kohaselt on nemad teinud eraldi

sissepääsu elamu oma ossa ja ehitanud enda osas eraldi tehnosüsteemid maja hooldamiseks.

Hageja ei vaidlustanud, et kostjatel on eraldi elektrisüsteem ja kostjad on teinud veevarustuse

korraldamise töid. Poolte esitatud kinnistu hindamisaktidest nähtub, et hageja kasutatavas

juurdeehitises on eraldi sissepääs, esik ja WC-duširuum.

Maakohus leidis, et asjakohatu on hageja etteheide Y.L.le tema kaasomandi mõttelise osa

võõrandamise osas menetluse käigus. Kaasomanik ei pea küsima teiste kaasomanike

nõusolekut/luba oma kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks, eriti veel oma abikaasale.

Samuti

ei

oma

kaasomandi

lõpetamise

asjas

tähtsust

võimalikud

võlaõiguslikud

koormamislepingud (sh kinnistu osa andmine kolmanda isiku kasutusse). Nimetatud asjaolud ei

viita iseenesest ka pooltevaheliste suhete konfliktsusele. Poolte kohtuistungil antud seletustest

nähtub, et suhted poolte vahel võivad olla keerulised, kuid poolte seletused on vastuolulised.

19. mail 2014.a toimunud kohtuistungil väitsid mõlemad pooled, et konflikti nende vahel ei ole.

Ehkki kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust, peab kaasomandi lõpetamine

toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Maakohtu hinnangul

ei kaalu hageja poolt välja toodud põhjendused kaasomandi lõpetamiseks taotletud viisil üles

kostjate huve kaasomandi säilitamise ja kasutamise vastu. Hagi rahuldamata jätmisel omab

tähtsust see, et kumbki pooltest ei kasuta vaidlusalust kinnistut püsielukohana ja

menetlusosalised saavad kinnistul kokku harva. Hageja enda sõnul kasutab ta kinnistut

nädalavahetustel, kostjad aga kevad-suvisel perioodil puhkekohana. Hageja kinnitas, et ta näeb

kostjaid kinnistul peamiselt suvel. Kostjate sõnul ei ole nemad hagejaga vahel ka suvel kinnistul

kokku saanud. Oluline on ka see, et Y.L. on tihe isiklik side vaidlusaluse kinnistuga. Y.L.

seletustest nähtuvalt on ta saanud oma kaasomandi osa isalt pärandina, kes on majas püsivalt

elanud ja seda ülal pidanud. Kinnistul asuva maja ehitasid Y.L. vanaisa ja vanaema. Pooled ei

vaidle ka selle üle, et kumbki neist hooldab oma kaasomandi osa (nt teeb remonti jne).

Riigikohus on väljendanud seisukohta, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul

arvestada poolte suhete ja senise läbisaamisega (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-12 p 12).

Maakohtu hinnangul oleks ebaõiglane lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil sellisel

põhjusel, et pooled ei suuda ületada varasemaid pooltevahelistes suhetes esinenud lahkhelisid ja

leppida kokku kaasomandi ühiste ülalpidamiskulude kandmises. Seadus sätestab regulatsiooni,

mis võimaldab kaasomanikul nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi säilitamiseks tehtud

vajalikke kulutuste hüvitamist. Maakohus juhtis poolte tähelepanu ka AÕS § 72 lg-le 5, mis

sätestab, et kaasomanikud peavad üksteiste suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest ja

kasutama kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Oluline on, et kinnistule on

määratud kasutuskord, millest pooled peavad kinni pidama. Maakohtu hinnangul võis hagi

esitamise põhjuseks olla hageja soov saada ebameeldivatest kaasomanikest lahti, kuna puudub

tahe ja valmisolek ületada varasemaid lahkarvamusi ning otsida kompromisslahendusi kinnistu

ühiste hooldamiskulude kandmise osas ja hageja ei ole valmis sõbralikeks suheteks kostjatega.

Taolist hageja käitumist ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. A.D. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsuse

tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja vääralt hinnanud esitatud

tõendeid;

2) on hagi esitatud AÕS §77 lg 2 alusel. Hageja tugines hagiavalduses Riigikohtu otsuses nr 3-

2-1-1-03 väljendatud seisukohale, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kaasomandi lõpetamine on õiglane selliselt, et kaasomand jääb

huvitatud poolele ning sellest mittehuvitatud poolele hüvitatakse temale kuuluv osa rahas;

3) jättis maakohus hagi ebaõigesti rahuldamata põhjendusel, et kaasomanikud peavad üksteise

suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja kasutama kaasomandit vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele;

4) nähtub hageja seletustest maakohtu 19. mai 2014.a istungil, et kostjad takistasid 2010.a

kapitaalremondi tegemist, kostjate poolt võeti maha üldväravad ja viidi vanametalli, mille kohta

tegi hageja avalduse politseisse, kostjad keelduvad osalemast remondi tegemisest, maja ei ole

remonditud alates 1965. aastast. Kostjad on hagejale politsei välja kutsunud. Hageja seletuste

kohaselt on suhted konfliktsed juba pikemat aega, s.o. ajast, kui pärand vormistati. Kostja Y.L.

süüdistab hagejat oma isa surmas. Y.L. on takistanud hagejat ja tema õiguseellast majale

juurdeehituse tegemisel, sh esitanud kaebuse Jõhvi Vallavalitsusele hageja väidetava

ebaseadusliku ehituse kohta. Hagejal on halvad suhted ka kostjate poolt majja elama võetud

üürniku L.M.ga;

5) puudub pooltel tahe ja valmisolek kinnistu ühiseks kasutamiseks ning kaasomandi

lõpetamine hageja pakutud viisil koormab kaasomanikke kõige vähem;

6) ei ole asjassepuutuv maakohtu otsuse p-s 5 toodud järeldus, et kumbki pool on oma

kaasomandi osas teinud remonditöid. Kaasomandi teostamisel omab tähtsust asjaolu, kas

kaasomanikud võtavad osa vajalike ühiste ülalpidamiskulude kandmisest;

7) tuleb arvestada, et ehkki seadus võimaldab teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist, on

käesoleval juhul hageja pidanud kõik tööd ise teostama või tellima ja iga kord pöörduma

kulutuste hüvitamise nõudes kohtusse. Hageja on teostanud elamus töid (elektripaigaldise

kontroll

ja

rekonstrueerimine,

kütteseadmete

puhastuse,

tellinud

veevarustuse-

ja

kanalisatsioonivõrkude rekonstrueerimise tehnilised tingimused) ettenähtud projektide alusel,

mille tulemusel on XXX Jõhvi asuvale elumajale väljastatud kasutusluba nr.2033. Kasutusloast

nähtub, et kasutamise otstarve on ühepereelamu. Kostjad ei ole teinud ühtegi ettepanekut ega

esitanud ühtegi projekti elamu säilitamiseks ja remondiks;

8) on hageja tellinud Eesti Ehitusettevõtjate Liidu Ehitusjuhi ülevaatuse, mille kohaselt vajab

elamu vundament lahtikaevamist, hüdroisolatsiooni paigaldamist ning soojustamist, sokli

lagunenud osa tuleb parandada, paigaldada hüdrotõke ning soojustada, tuleb sillutusriba

koheselt valada, kuna selle puudumine aitab kaasa pinnasevee imbumisele vundamendi alla ja

keldrisse, välisseina silikaatvooder tuleb lammutada ning välissein krohvida, et tagada hoone

välisseina soojapidavus, põrandad tuleb osaliselt lahti võtta ning kontrollida põrandatalade

seisukorda, siseseinte viimistlus uuendada, katusekate tuleb välja vahetada, vahelaele lisada

soojustust 400 mm, lokaalne kogumiskaev tuleb likvideerida ning elamu kaasomanikul, s.o.

kostjal suunata reovesi linna kanalisatsiooni üldvõrku, kuna antud kaev on otsene

reostusallikas;

9) on apellant tellinud kanalisatsiooniprojekti ja ühinenud kanalisatsiooni üldvõrguga, kostjad

seda ei ole teinud, kahjustades oma tegevusega hageja kaasomandi osa. Kostjad ja nende üürnik

kasutavad kanalisatsiooniks lokaalset kaevu, millel puudub tühjendusluuk, seega kahjustab

reovesi otseselt elamu vundamenti. Kaasomandi kasutamisel tuleb arvestada hageja huve ning

puudub põhjendus, miks peab hageja omal kulul teostama kostjale kuuluval kaasomandi osal

kanalisatsioonitöid ning on ebaselge, kuidas toimuks kulude hüvitamine;

10) tõendab kostjate huvi puudumist kaasomandi kasutamise ja säilitamise vastu

kaasomandiosa andmine üürniku kasutusse, samuti kaasomandi säilitamiseks vajalikes töödes

ning kulude kandmises mitteosalemine. Kostjate huvi kinnistu kasutamiseks kevad-suvisel ajal

ei saa lugeda piisavaks hagi rahuldamata jätmisel;

11) ei nõustu apellant maakohtu järeldusega, et vaidluse lahendamisel on oluline Y.L. tihe

isiklik side vaidlusaluse kinnistuga. Kui isikul oleks pärandina saadud majaga tihe isiklik side,

siis oleks ta elamut ka vajalikul määral hooldanud. Apellant märgib samuti, et ka temal ja ta

pojal on majaga tihe emotsionaalne side, kuna elamu on tema surnud abikaasa K.D. ja nende

ühise poja ema lapsepõlvekodu. Nimetatud asjaolu maakohus ei arvestanud;

12) oli apellant nõus kostja poolt esitatud eksperthinnangus määratud hinnaga, mis on õiglane

hüvitus kaasomandi lõpetamisel, seega on kaasomandi lõpetamine igati vastavuses poolte

huvidega. Apellant on võimeline koheselt kostjatele nende osa välja maksma. Apellant leiab, et

arvestada tuleb ka eksperthinnangus esitatud arvamusega, et elamu on mõeldud kasutamiseks

ühepereelamuna. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-45-06 ei ole olulist põhjust

kaasomandi lõpetamiseks vaja. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke

kõige vähem. Seega tuleb kaasomand lõpetada ühel seaduses märgitud viisil (vt ka Riigikohtu

otsus nr 3-2-1-143-04). Kostjad kaasomandi lõpetamiseks omapoolseid AÕS § 77 lg 2

sätestatud nõudeid esitanud ei ole.

5. Y.L. ja V.Z. vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole maakohus rikkunud asja lahendamisel õigusnorme;

2) tuleb kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagada õiglane hüvitis. Kinnistu hinnati 12. mai

2014.a ekspertarvamusega 35 600 eurole, millega hageja nõustus;

3) ei kavatse vastustajad loobuda oma kaasomandiosast ning soovivad seda edaspidi korras

hoida ja kasutada;

4) ei vaidlustatud apellant maakohtus vastustajate tõendeid, mille kohaselt ei ole hageja nende

majaosas teinud vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemi rekonstrueerimistöid. Hageja ei

vaidlustanud, et kostjad on teinud kulutusi oma majaossa veemõõdusüsteemi paigaldamiseks,

samuti elektritöödeks ja oma kinnistuosa rekonstrueerimiseks. Vaidlustatud ei ole ka lepinguid

vee-, elektri- ega prügiveofirmaga;

5) tunnistas apellant 19. mai 2014.a kohtuistungil asjaolu, et maja on jagatud kahte ossa, millel

on omad küttesüsteemid ja kummalgi kaasomanikul oma sissepääs majja, samuti on maatükid

eraldatud piirdega;

6) määrati 19. juuni 2009.a kohtulahendiga tsiviilasjas nr 2-07-47940 kindlaks kaasomandi

haldamise ja kasutamise kord. Kohtumääruse resolutsioonis ei ole lahendatud kulutuste

tegemise ja hüvitamise korda;

7) said vastustajad apellandi kinnistuosa rekonstrueerimise ja juurdeehitise seadustamist

käsitlevad dokumendid kätte kohtu kaudu. Kasutusloa taotlusel pidid olema elamu kõigi

kaasomanike allkirjad ja nõusolekud. Vastustajatel puudus võimalus dokumenti varem esitada

ja nad taotlevad dokumendi asja juurde võtmist apellatsioonimenetluses;

8) esitas Y.L. Jõhvi Vallavalitsusele taotluse tunnistada Jõhvis XXX asuva kinnistu 28.

septembri 2011.a kasutusluba nr XX ja 27. septembri 2011.a kasutusluba nr XX kehtetuteks,

kuna § 38 p 3 alusel kasutusloa taotlemiseks on esitatud teadvalt valeandmeid – puuduvad

vajalikud eluaseme kõigi kaasomanike allkirjad. Vastustajad taotlevad kohtult esitada

järelepärimine Jõhvi Vallavalitsusele seoses vastusega Y.L. 06. oktoobri 2014.a taotlusele

(taotluse koopia lisatud);

9) ei soovi apellant vastustajatega suhelda, ei sõlmi kompromisse ega kuula kaasomanikke. 20.

novembril 2010.a pärast juurdeehitise rajamist blokeerisid hagejad veevarustuse peaveetoru

sulgemisega, jättes G.L. ja L.M.i veeta. Oma tegevusega rikkus hageja kaasomanike õigusi.

Pärast hagejate mitmekuulisi remonditöid jäeti kostjatele kuuluv majaosa veetorustikuta. G.L.

oli sellest teost emotsionaalselt rõhutud ja alandatud. Ta oli koos vanematega terve elu elanud

selles majas, hoolitsenud maja ja vanemate eest. Kõige selle tagajärjel ei pidanud G.L. psüühika

vastu – ta süütas end põlema. Kuna tema majaosas ei olnud vett, ei suudetud teda päästa ja ta

suri 21. novembril 2010.a valušoki tagajärjel. Seetõttu on ebaõiged hageja väited, nagu poleks

alates 1961. aastast majas remonti tehtud. 1961. aasta vastuvõtuakti järgi oli majas ahiküte.

1986. aasta oktoobris toodi sisse keskküte. Rekonstrueeriti saun ja garaaž. Hagejad ei

külastanud seda kinnistut enne 2005. aastat, ei hoidnud seda korras ega aidanud oma vanemaid,

samuti ei viibinud nad Olga Lutto matustel;

10) elab vastustajate pooles majaosas L.M., kes oli G.L., majaosa endise omaniku, elukaaslane.

Tal on Eesti elamisluba ja ta on ainus sellesse elamusse registreeritu, pensionär. 11. augustil

2011.a kinkis L.M. notariaalse kinkelepinguga oma osa Y.L.le, klausliga, mis võimaldab tal

elada selles majas oma elu lõpuni. L.M.il on see ainus eluase. Hageja ja kostjad on Venemaa

kodanikud ja elavad Peterburis. Nad saavad viibida Eesti territooriumil ainult kumbki 180

päeva aastas. L.M. vaatab pidevalt hagejate ja kostjate kinnistu järele;

11) on 12. mai 2014.a kinnistu hindamise kohaselt majal kaks eraldi sissepääsu, täielik

eraldatus hageja omandi ja kostjate omandi osade vahel ning vajalik sõltumatu taristu –

veevarustus, elektrivarustus ja küte. Vajalikud tööd tegid kostjad 19. juuni 2009.a kohtuotsuse

tsiviilasjas nr 2-07-47940 järgi (K.D. avaldus kaasomandi haldamise ja kasutamise korra

kindlaksmääramiseks). Hageja tegevusest võib järeldada, et hageja on aegsasti kavatsenud

saada selle kinnistu ainsaks kasutajaks. Rikkudes maja kaasomanike õigusi, on ta töid

kooskõlastamata jättes jätnud nad ilma veetorustikust ja jätnud eraldamata oma kinnistu

kaasomanikest. Kõik need tööd tegid kostjad iseseisvalt ära. Kostjad on esimesena avaldanud

soovi läbi rääkida maja ühise korrashoiu küsimused, mida tõendavad vestlused hageja

esindajaga, õigusbüroo külastused, telefonikõne hagejaga. Hageja on aga nõus suhtlema vaid

kohtu vahendusel;

12) ei ole käesolevas asjas asjassepuutuvad hoone seisukord või kapitaalremondi vajadus, kuna

hagi ei ole suunatud kulutuste hüvitamisele ega sisalda sellekohaseid nõudeid;

13) on kohtuliku arutamise algatajaks olnud alati hagejad. V.Z. on invaliid. Y.L. ja V.Z.

ülalpidamisel on alaealine laps ja eakas invaliidist ema;

14) on Jõhvi Vallavalituse korraldusega 04. augustist 2015 nr 1008 tunnistatud kehtetuks Jõhvi

Vallavalitsuse 27. septembri 2011.a korraldus nr 2033 „Kasutusloa väljastamine“ ehitisele

Muru 7 Jõhvi linn.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et A.D.i esitatud apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub

rahuldamisele. Maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu TsMS §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas uus otsus ilma asja

maakohtule uueks arutamiseks saatmata.

Kohus rahuldab A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnistu XXX Jõhvi,

registriosa nr XXX, suhtes hageja taotletud viisil, s.o jättes kinnistu A.D.i ainuomandisse ning

kohustades teda hüvitama kostjate kaasomandi osade väärtus rahas.

Y.L. ja V.Z. on kohustatud andma nõusoleku kaasomandi jagamiseks selliselt, et Jõhvis XXX

(registriosa nr XXX) asuv kinnistu jääb tervikuna A.D.i ainuomandisse. Lisaks on Y.L. ja V.Z.

kohustatud andma nõusoleku (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kõnealuse

kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on Y.L. ja V.Z. viidatud kinnisasja

kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja

ainuomanikuna kinnistusraamatusse A.D..

Kohus loeb Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuva kinnistu väärtuseks kaasomandi

lõpetamisel 35 300 eurot, millest A.D.il tuleb hüvitada Y.L.’le 8 825 eurot ning V.Z.’le 8 825

eurot (kokku 17 650 eurot).

7. Maakohus on küll õigesti märkinud, et kaasomandi lõpetamiseks ei ole kaasomanikul vaja

esile tuua mõjuvat põhjust, kuid jätnud siiski hagi rahuldamata põhjendusel, et käesoleval juhul

ei võimalda kaasomandi lõpetamine arvestada piisaval määral kõigi kaasomanike õigustatud

huve. Ringkonnakohus nende põhjendustega ei nõustu ning leiab ühtlasi, et apellant on õigesti

tuginenud apellatsioonkaebuses maakohtu poolt tõendite ebaõigele hindamisele. See on kaasa

toonud ebaõige kohtulahendi tegemise.

Hageja palus poolte kaasomandi lõpetada seoses sellega, et kaasomanike vahelised suhted on

konfliktsed, kostjad ei võta vajalikul määral osa kaasomandi eseme korrashoiust ega kulutuste

tegemisest ning kaasomandi ühise teostamise jätkamine on muutunud pikemas perspektiivis

võimatuks. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et kaasomandi lõpetamise hagi

rahuldamata jätmise aluseks ei ole tõdemus, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

hea usu põhimõttest lähtuvalt ja kasutama kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.

8. Ringkonnakohus leiab, et need asjaolud on menetluses tõendamist leidnud. Menetluse vältel

on mõlemad pooled esitanud väiteid, mille kohaselt teine pool on käitunud pahatahtlikult ja

teis(t)e kaasomanike huve mittearvestavalt. Hageja on muuhulgas tuginenud sellele, et kostjad

on andnud oma majaosa kasutada kolmandale isikule, mis häirib hageja poolset kinnistu

kasutamist. Samuti ei ole kostjad osalenud kinnistul asuva elamu põhikonstruktsioonide (sh

katuse) renoveerimisel, mis raskendab kaasomandi rahumeelset teostamist. Hageja väitel on

kostjad takistanud kapitaalremondi tegemist, viinud väravad vanametalli jne. Pooled on

vastastikku kutsunud teineteise tegevuse tõttu välja politsei. Kostjad on oma vastustes samuti

viidanud juba praeguste menetlusosaliste õiguseellaste vahelistele pidevatele tülidele, kuni

selleni välja, et hageja õiguseellase K.D. tegevuse (veevarustuse väljalülitamine) tõttu olevat

kostja Y.L. isa, kes elas vaidlusaluses majas, sooritanud enesetapu. Kostjad on sellele lisaks

esitanud hulgaliselt väiteid, mille kohaselt on K.D. nende hinnangul käitunud kaasomanike

suhtes omavoliliselt, hõivanud ühepoolselt elamus asuvaid ruume, esitanud väärinformatsiooni

ametiasutustele jne. Kaasomanike vahelisi lahkhelisid kinnitab ka asjaajamine Jõhvi

vallavalitsusega, mille käigus taotleti elamu ümberehitamiseks projekteerimistingimusi,

kaasamata sellesse kõiki kaasomanikke. Kaasomanike vaheliste erimeelsuste tõttu on tühistatud

ka elamule varem väljastatud kasutusluba. Eeltoodu põhjal on ringkonnakohus seisukohal, et

pooltel puudub sisuline tahe ja suutlikkus jätkata kaasomandi ühist teostamist.

9. Iseenesest on maakohus õigesti leidnud, et ainuüksi kaasomanike vahelised erimeelsused

kaasomandile tehtavate kulutuste osas ei pruugi kaasa tuua kaasomandi lõpetamist, kuna

kulutuste tegemist ja hüvitamist reguleerivad ka AÕS § 72 lg 4 ja § 75. Siiski tuleb kaasomandi

lõpetamise otsustamisel arvestada kõiki asjaolusid kogumis. Kaasomanike vahelised püsivad

erimeelsused selle üle, kas ja milliseid kulutusi tuleks teha kaasomandi eseme säilitamiseks (sh

kapitaalremondiks), pigem toetavad kaasomandi lõpetamise taotlust. Jätkusuutlikuks ei saa

pidada kaasomandisuhte jätkamist viitega sellele, et üks kaasomanik võib esmalt teha ise

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused ning seejärel nõuda teistelt kaasomanikelt

nende mõttelise osa suurusele vastava osa kulutuste hüvitamist.

Käesoleval juhul on hageja viidanud vajadusele teha elamus kapitaalremonti, mida ei ole pärast

1965. aastat tehtud. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et remonti vajab elamu katusekate ning seda

saab lugeda elamu säilimist mõjutavaks kulutuseks. Ringkonnakohtu arvates on kinnitust

leidnud hageja väited, et kostjad ei ole osalenud niisuguste kulutuste tegemisel, mis aitaksid

kaasa elamu kui terviku säilitamisele ja seisundi parendamisele (nt katuse remont), ega

näidanud selleks ka tegelikku valmisolekut. Kostjad on esile toonud (nt oma seisukohtades III

kd tl 26-29) enda kasutuses olevas majaosas remonditööde teostamist, mis aga on peamiselt

käsitatavad jooksvate kulutustena ning mis ei mõjuta oluliselt elamu põhikonstruktsioone ega

üldseisundit – nt kipsplaatide paigaldamine, värvimine, uste vahetus, uue põrandakatte

(linoleum) paigaldamine, uue mööbli paigaldamine.

10. Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata jätmise piisavaks

aluseks ei ole kostja Y.L. tihe isiklik side vaidlusaluse kinnistuga ning soov jätkata oma

perekonnaga XXX elamus puhkuste veetmist olukorras, kus kaasomanikud ei ole aastate vältel

suutnud lahendada omavahelisi erimeelsusi ega korraldada mõistlikult elamu kaasajastamist ega

selle säilitamiseks vajalike kapitaalremonttööde teostamist. Asja materjalidest nähtub, et poolte

isiklik side elamuga on sarnane, kuna kinnistu mõttelised osad on omandatud pärimise teel

lähisugulastelt.

Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole ka asjaolu, et kostjate (vastustajate) nõusolekul elab

XXX elamus L.M., kes ei ole käesoleva menetluse pool ega ka vaidlusaluse kinnisasja

kaasomanik.

Ülejäänud vastustajate poolt esitatud väited kinnitavad peamiselt asjaolu, et kaasomandisuhte

jätkamine on poolte keerukate suhete tõttu problemaatiline.

Eeltoodut arvestades ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust arvata, et kaasomandi lõpetamata

jätmine teeniks kõigi kaasomanike huve ja see võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamisele

suunatud hagi erandina rahuldamata.

Seega on põhjendatud hageja taotlus kaasomandi lõpetamiseks.

11. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus

võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on

nõutud hagis või vastuhagis. Käesoleval juhul on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist

selliselt, et kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, kohustades teda hüvitama kostjatele nende

mõtteliste osade väärtuse rahas.

11.1. Kostjad ei ole esitanud omalt poolt kaasomandi lõpetamiseks vastuhagi. Viru Maakohtu

19. mai 2014.a istungi protokollist nähtuvalt on maakohus seda kostjatele selgitanud. Kostjad

on jäänud seisukoha juurde, et ei soovi kaasomandit lõpetada ja neile sobib jätkata kaasomandi

teostamist senisel viisil. Ringkonnakohtu istungil avaldas apellant, et oleks nõus ka maja

müümisega avalikul enampakkumisel. Vastustajad avaldasid, et tal ei ole soovi omandada

tervet kinnistut, kuna neil puuduvad rahalised vahendid apellandi osa maksumuse hüvitamiseks.

Vastustajad ei ole huvitatud ka kinnistu müügist avalikul enampakkumisel ning soovivad oma

majaosa säilitada.

11.2. Kumbki pooltest ei ole taotlenud kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist.

Ringkonnakohus märgib, et vastavalt Riigikohtu praktikale saab kaasomandis olevat kinnisasja

koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel (RKTKo 3-2-1-61-12). Ehitise

kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt

eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Käesolevas asjas ei ole sellekohaseid tõendeid

ega taotlusi esitatud. Ehkki asja materjalidest nähtub, et elamu on hädapäraselt kohaldatud nn

paariselamuks, mis võimaldab kahe pere poolset kasutust, ei tulene sellest kohtu jaoks piisava

selgusega, et võimalik oleks elamu jagamine korteriomanditeks. Hoones on elamispinda 50,2

m2 ning kohtule esitatud eksperthinnangute kohaselt on elamu parimaks kasutusviisiks

ühepereelamu. Käesoleval ajal on pesemisvõimalus vaid ühel elamuosal, ümberehituste

tulemusena on ruumide jaotus muutunud ebaratsionaalseks ning kostjate kasutuses olev

elamuosa ei ole ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga.

11.3. Ringkonnakohus leiab, et esiletoodud asjaolusid arvestades koormab hageja poolt hagis

esitatud kaasomandi lõpetamise viis – asja jätmine hageja ainuomandisse, kohustades teda

hüvitama teistele kaasomanikele nende osade väärtuse rahas – kaasomanikke kõige vähem.

Sellisel juhul ei kaota omandit kõik senised kaasomanikud, vaid ainult kostjad, kusjuures

hagejal omand säilib. Ringkonnakohtu arvates ei annaks kinnistu müük avalikul

enampakkumisel soodsamat ega kaasomanike huve vähem koormavat tulemust, kuna

eelduslikult kaasnevad avaliku enampakkumise läbiviimisega täiendavad kulud. Arvestades

asjaolu, et hageja on huvitatud kogu kinnistu omandamisest ja ta on väljendanud valmidust

hüvitada kostjatele nende mõtteliste osade maksumus, on hageja poolt väljapakutud

kaasomandi lõpetamise viis käesoleval juhul kõige enam põhjendatud.

12. Maakohtu menetluses ei vaielnud pooled kinnistu turuväärtuse üle. Mõlemad aktsepteerisid

AS Pindi Kinnisvara 12.05.2014.a eksperthinnangus märgitut, mille kohaselt vara väärtuseks

2014.a maikuu seisuga oli 35 300 eurot.

Apellant esitas ringkonnakohtule AS-i Arco Vara eksperthinnangu 2015.a oktoobrikuu seisuga,

mille kohaselt on käesoleval ajal vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 30 400 eurot.

12.1. Ringkonnakohus leiab, et ehkki apellant on esitanud tõendi kaasomandi eseme väärtuse

kohta asja lahendamisele lähedase aja seisuga ning varasem hinnang on koostatud ca 1 ½ aastat

tagasi, on käesoleval juhul õiglane ja põhjendatud lähtuda AS Pindi Kinnisvara 12.05.2014.a

eksperthinnangust, lugedes vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 35 300 eurot.

Ringkonnakohus arvestab seejuures asjaolu, et eelnimetatud eksperthinnangu tulemusega

nõustusid maakohtu menetluses mõlemad pooled, kuid apellandi poolt 2015.a oktoobris esitatud

eksperthinnangule vaidlesid vastustajad ringkonnakohtu istungil vastu. Apellant möönis

ringkonnakohtu istungil, et on valmis vastutulekuna vastaspoolele lähtuma ka varasemas

eksperthinnangus näidatud kõrgemast väärtusest, jättes selle asjaolu kohtu hinnata. Varasemale

eksperthinnangule tuginemine ei riku omandit kaotavate kaasomanike huve, kuna käesoleval

juhul on varasema hinnangu kohaselt kinnisasja väärtus kõrgem ning vastustajate kaotus

hüvitatakse võrreldes kinnisvara väärtuse viimase hinnanguga mõnevõrra suuremas ulatuses.

12.2. Lähtudes kinnisasja väärtusest 35 300 eurot, tuleb apellandil vastustajatele (kostjatele)

hüvitada kokku 17 650 eurot (35 300 ÷ 2). Jagades nimetatud summa kahe kostja vahel tuleb

apellandil hüvitada kummalegi vastustajale 8 825 eurot (17 650 ÷ 2).

Apellant on menetluses korduvalt kinnitanud, et on valmis kaasomandi osade kaotuse

vastustajatele viivitamata hüvitama.

13. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult

TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning

seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet

kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-65-10 p 20 ja nr 3-2-1-42-13

p 12). Seega ei ole hageja (apellandi) ainuomandi tekkimise aluseks kohtuotsus, vaid apellant

saab ainuomanikuks sellekohase kinnistusraamatu kande tegemisel.

AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui

seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Käesoleva kohtuotsusega tuvastatakse kostjate (vastustajate) kohustus teha

tahteavaldus, millega antakse nõusolek senise kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks

selliselt, et kustutatakse senine kanne kaasomandi kohta ja tehakse apellandi (hageja) kohta

ainuomaniku kanne.

TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab käesolev kohtuotsus jõustumise korral kostjate (vastustajate)

tahteavaldusi kaasomandi lõpetamisel ning kinnistusraamatu kande muutmisel.

14. Ringkonnakohus leiab, et arvestades käesoleva tsiviilasjas olemust on põhjendatud jätta

asjas kantud menetluskulud tervikuna poolte endi kanda. Niisugust menetluskulude jaotust

taotles apellant ka ringkonnakohtu istungil.

Alates 1. jaanuarist 2015. a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna

käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015. a, ilma et selles menetluskulud

oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus

pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja

menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning

kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-147-14, p

22). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või

ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt

kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/