3-15-1941/8 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. november 2015, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1941

Haldusasi

OÜ Stipend Investments kaebus kultuuriministri 3. juuli

2015 käskkirja nr 155 tühistamise nõudes

Asja läbivaatamise viis

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebaja: OÜ Stipend Investments

Esindajad: v.adv Armand Reinmaa

Vastustaja: kultuuriminister

Esindajad: Merle Põld

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata OÜ Stipend Investments taotlus Nordea Bank AB Eesti filiaali, OÜ

Versatil, J. K. ja K. H. kolmandate isikutena menetlusse kaasamiseks.

2. Jätta OÜ Stipend Investments kaebus rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse

peale

on

menetlusosalisel

õigus

esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 14.

detsembril 2015 (HkMS § 180, 181 lg 1).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. OÜ Stipend Investments omandas 11. oktoobril 2013 Raplas Mahlamäe tn 10 asuva

kinnisasja, mille oluliseks osaks on 1977. aastal valminud ehitis ehk nn. Rapla KEK-i

haldushoone.

2. Kultuuriministri 3. juuli 2015 käskkirjaga nr 155 tunnistati Rapla KEK-i haldushoone

kultuurimälestiseks ning kehtestati mälestise kaitsevöönd. Otsuses on esitatud kokkuvõtvalt

järgmised põhjendused:

mälestiseks tunnistamise ettepanek tehti laiaulatusliku uurimisprojekti tulemusena, mille

raames hinnati hoone väga väärtuslikuks kõrge arhitektuurse kvaliteedi ja ajaloolise mõõtme

tõttu ning tuntud arhitekti loomingu paremiku näitena: ehitismälestiseks tunnistamise

põhjuseks on eelkõige selle silmapaistvus, haruldus ja autentsus, lisaks kuulub see Eesti

tipparhitekti Toomas Reinu ja väga tunnustatud sisearhitekti Aulo Padari loomingu hulka ning

ajaloolises plaanis on oluline, et Rapla KEK-i haldushoone on 1960. -1970. aastate tunnuslik

uuendusmeelsete kolhoosiesimeeste ja KEK-ide juhtkondade vahel toimunud omapärasele

arhitektuurivõidujooksule, olles samas praeguseks ainus omalaadne, mille kaitse alla võtmist on

eksperdid otstarbekaks pidanud;

kaitsevööndi määramisel on arvestatud, et oleks tagatud hoone vaadeldavus ning kaitsevööndi

ulatust on võrreldes algselt väljapakutuga vähendatud, võttes arvesse omaniku seisukohta;

hoone paikneb üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning originaalprojekti

tõttu oli selle arhitektuurse ilme säilitamine nõutud juba enne kui OÜ Stipend Investments selle

omandas, samuti pole kehtestatud detailplaneeringuid ega antud ehituslubasid;

üldplaneeringust tulenevad piirangud puudutavad vaid hoone välisilmet, ent ei taga hoone

säilimist tervikuna;

hoone autorid toetavad hoone algsel kujul säilitamist ja selle mälestiseks tunnistamist;

mälestiseks tunnistamine ei sea omanikule piiranguid hoone kasutusotstarbe osas;

mälestiseks tunnistamine ei suurenda hoone ehitusprojekti hinda olulisel määral;

mälestiseks tunnistamine ei takista hoone kaasajastamist: muinsuskaitse eritingimuste kavandis

on loetletud väärtuslikud tarindid ja detailid, mis tuleb säilitada;

arvestatud on omaniku huviga kasutada originaaliga võrreldes odavamat fassaadiviimistlust,

mistõttu võib välisseintel (välja arvatud esimese korruse osas) nõustuda mõne visuaalselt

sarnase fassaadikattematerjaliga;

tiigi säilitamisel ei ole mistahes vajadust seda ohutuse huvides piirata, kuivõrd Eestis ei ole

kusagil sellised ega suuremadki tiigid piiratud;

hoone keskel asuva spordisaali katuseaken on ainus loomuliku valguse allikas selles ruumis ning

selle kinniehitamine oleks ebamõistlik, selle vastu oli ka arhitekt, samas on akna

energiatõhusust võimalik tõsta olemasoleva akna alla horisontaalse soojapidava klaaspaketi

paigaldamisega, mis on oluliselt odavam lahendus kui kogu katuseakna väljavahetamine;

omaniku vajadustele üüripindu laiendada avarate üldpindade ja fuajeede arvelt saab vastu tulla

ja lubada fuajeede eraldamist koridoridest läbipaistvate kergvaheseintega;

üldplaneeringu järgi on kinnistu läänepoolne osa kaubandus-, teenindus ja büroohoonete ala,

kuhu saab kavandada uut ehitusmahtu;

hoone kasutust saab jätkata senisel moel või kohandada hoonet ka uutele funktsioonidele ja

selle mälestiseks olemise fakt iseenesest ei too omanikule kaasa lisakulutusi, mõnevõrra

suuremad võivad olla kulud mälestise restaureerimise kavandamisel ja restaureerimisel seoses

projekteerimise ja ehitamise kooskõlastamise vajaduses ühe lisainstantsiga ning põhjalikuma

projektdokumentatsiooni koostamises.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

3. OÜ Stipend Investments esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb

kultuuriministri 3. juuli 2015 käskkirja nr 155 tühistamist. Kaebaja leiab, et käskkirja andmisel

ei ole kaalutlusõigust nõuetekohaselt teostatud ning hoone mälestiseks tunnistamine piirab

ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust. Seejuures viitab kaebaja oma seisukoha

kinnituseks Tallinna Halduskohtu otsusele kohtuasjas 3-11-944, kus käsitleti Tallinnas endise

valuutapoe Turist hoone mälestiseks tunnistamise õiguspärasust.

4. Kaebaja hinnangul on vastustaja jätnud õigustamatult tähelepanuta selle, et tegemist on

1977. aastal ehitatud hoonega, mida selle algselt kavandatud kujul tänapäeval mõistlikult

kasutada võimalik ei ole, sest hoone spetsiifiline kuju ja piiratud ümberehitusvõimalused on

juba varem heidutanud mitmeid võimalikke investoreid ning mitmed hoones seni tegutsenud

rentnikud on loobunud lepingute pikendamisest just seetõttu, et hoone on amortiseerunud.

Kaebaja leiab, et hoone kultuurimälestiseks tunnistamine muudab selle eraomandis oleva

hoone tulemusliku majandamise konkreetsetes oludes võimatuks. Ka toob kaebaja välja, et

2013. aastal Tallinna Arhitektuuribiennaali raames toimunud Rapla KEK-i taaskasutamise

töötoa kokkuvõttes märgiti, et hoone edaspidiseks arenguks ja kasutamiseks ei leitud

mõistlikke ideid.

5. Kaebaja selgitab, et omandikitsendused mälestiseks tunnistatud ehitise omanikule tulenevad

üheselt muinsuskaitseseaduse (MukS) §-dest 16, 24, 25, 35 ja 36 ning sisuliselt peab mälestise

omanik enne iga tegevuse plaanimist ja alustamist läbima kooskõlastamisetapi ja alluma

laialdasele kontrollimehhanismile. Kaebaja leiab, viidates halduskohtu otsusele kohtuasjas nr

3-11-944, et tegemist on omandipõhiõiguse ulatusliku riivega. Kaebuse esitaja leiab, et kui

äärmiselt intensiivset omandiõiguse riivet käsitletakse haldusaktis väheintensiivse või isegi

kasuliku asjaoluna, siis ei saa ilmselgelt olla toimunud ka korrektset kaalutlusõiguse teostamist.

Kaebaja selgitab, et peab mälestiseks tunnistamisega seotud piiranguid ebamõistlikuks just

hoone sisemuse ja interjööri osas. Ka ei nõustu seisukohaga, et hoone säilimiseks pole muud

võimalust peale selle mälestiseks tunnistamise ning toob välja, et tegelikult tagaks

kultuuriväärtuse säilimise piisavalt hoone paiknemine üldplaneeringus ette nähtud

miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus on kohustus säilitada arhitektuurne ja viimistluslik

välisilme.

6. Kaebaja möönab, et vastustaja on välja selgitanud hoone kultuuriväärtuse, kuid täiesti väär

on väide, et samaväärselt on kaalutud piirangute mõju kaebajale. Kaebaja vaidleb vastu

vaidlustatud käskkirjas väidetule, et mälestiseks tunnistamine ei tekita lisakulutusi hoone

rekonstrueerimisel, projekteerimisel ja ehitusmaterjalide ning töö maksumuse näol. Kaebaja

hinnangul on sellise lisakulu tekkimine üldteadaolev asjaolu. Selles osas viitab kaebaja ka

Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituudi ja Eesti Kunstiakadeemia muinsuskaitse ja

konserveerimise osakonna läbi viidud uuringule – „Eraomandis oleva kinnismälestise

hoidmine", kus samuti leiti, et tegevusloaga ehitaja leidmine, eritingimuste koostamine ja

uuringud tõstavad oluliselt restaureerimistööde hinda ja on omanikele tihti üle jõu käivad.

7. Kaebaja rõhutab ka seda, et tema kinnistu väärtus on mälestiseks tunnistamisega langenud

ligi 2/3, viidates ekspertarvamustele, mille kohaselt hinnati kinnistu väärtuseks 2013. aasta

oktoobris 306 000 eurot ning 2015. aasta septembris üksnes 130 000 eurot.

8. Kaebaja heidab ette, et vastustaja ei ole vaidlustatud haldusakti andmisel praktiliselt üldse

arvestanud asjaoluga, et kaebaja on äriühing, mille eesmärk on kasumi teenimine. Kaebaja toob

välja, et mälestiseks tunnistatud hoone omandamiseks on võetud laenu ning selle tagamiseks

on ühtlasi kinnistule seatud hüpoteek, mistõttu mõjutab mälestiseks tunnistamine ka kaebaja

võlausaldajaid, kuna tagatisvara väärtus on vähenenud. Ka toob kaebaja välja, et enne hoone

mälestiseks tunnistamist olid käimas läbirääkimised kinnisasja võõrandamiseks OÜ-le Expolio

hinnaga 360 000 eurot, ent müügitehing jäi katki tulenevalt asjaolust, et tehingu ese tunnistati

vastustaja poolt mälestiseks.

9. Kaebaja leiab ka, et kui tegemist on tõesti nii olulise kultuuriväärtusega, mis tingib

eraomaniku huvide täieliku kõrvalejätmise, peaks riik nimetatud hoone omandama, sarnaselt

sellele, nagu riik omandab looduskaitseliste piirangutega maatükid looduskaitseseaduse alusel.

10. Kaebaja on alternatiivselt taotlenud nii vaidlusaluse käskkirja õigusvastasuse tuvastamist

kui ka seda, et kohus tuvastaks, et see piirab erakordselt kaebaja omandiõigust. Sellist

tuvastushuvi õigustab kaebaja sooviga esitada hiljem kahju hüvitamise nõue vastavalt

riigivastutuse seaduse §-le 16.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

11. Kultuuriminister vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist, leides, et

vaidlustatud käskkirja andmisel on kaalutlusõigust nõuetekohaselt teostatud ning see on

piisavalt põhjendatud. Vastustaja selgitab, et riik kaitseb kultuuriväärtusi avalikes huvides ning

mälestisena kaitse alla võtmine tagab kultuuriväärtuse säilimise, kusjuures antud asjas on

hoone mälestiseks tunnistamist põhjalikult hinnatud ning hoone kaalukas kaitsmist vääriv

kultuuriväärtus tuvastatud. Vastustaja toob ka välja, et käskkirja andmisel arvestati hoone

asumisega üldplaneeringu kohasel miljööväärtuslikul alal, mis ei taga aga vastusaja hinnangul

kultuuriväärtuslikule objektile piisavat kaitset. Siinjuures märgib vastustaja, et Rapla KEK-i

haldushoone arhitektuurne väärtus ei piirdu üksnes kohaliku mõõtmega, vaid on äärmiselt

oluline kogu Eesti kultuuriloos ja sellel on lausa rahvusvaheline mõõde, kusjuures hoone puhul

on oluline kujunduslik tervik – nii eksterjöör, interjööri väärtuslikud osad kui ka

maastikukujundus.

12. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamine on igavene ja

pöördumatu, kuivõrd nagu iga haldusakti, on ka vaidlusalust käskkirja võimalik muuta või see

tühistada. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja viidet kohtuasjale nr 3-11-944, kuivõrd leiab,

et seal käsitletud hoone ja Rapla KEK-i haldushoone kultuurimälestiseks tunnistamise faktilised

asjaolud ja menetluse läbiviimine on niivõrd erinevad, et selliseks üldistuseks puudub alus.

13. Vastustaja leiab, et antud juhul oli omanik kultuurimälestiseks tunnistamise menetlusse

kaasatud, ta on ära kuulatud ning tema seisukohti ja vastuväiteid on hoone mälestiseks

tunnistamisel arvesse võetud. Vastustaja toob välja, et menetluse käigus on kaebaja ise

selgitanud, et hoone ostmisel ei olnud tal kavatsust seda lammutada, vaid kasutada seda

ärihoonena. Vastustaja selgitab, et hoone mälestiseks tunnistamine sellist kasutust ei takista.

Vastustaja toob ka välja, et antud juhul on Muinsuskaitseamet koostanud kõnealuse hoone

jaoks eritingimuste kavandi, mille koostamisel on arvestatud omaniku väljendatud huvi hoonet

rekonstrueerida. Vastustaja väitel ei ole hoone mälestiseks tunnistamine rekonstrueerimisel

takistuseks. Ka toob vastustaja välja, et mälestiseks tunnistamisel vähendati omaniku soovist

tulenevalt algselt kavandatud kaitsevööndi ulatust, et kaebaja saaks krundi muule osale rajada

uut hoonestust.

14. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et hoone mälestiseks tunnistamise tõttu ei saa ta

muuta hoone ruumilahendust ja sisekujundust ning selgitab, et nii vaidlusaluses käskkirjas kui

ka hoone eritingimustes on nimetatud, et olemasolevate üüripindade (bürooruumide)

interjööride kaasajastamisele hoone mälestiseks tunnistamine piiranguid kaasa ei too, kuna

nendes ei ole säilinud märkimisväärseid väärtuslikke detaile. Vastustaja märgib, et interjööris

leidub väärtuslikke detaile üksnes avalikes ruumides – esimese ja teise korruse fuajees,

spordisaalis ning kontori- ja abiruumide sisekujundusele piiranguid ei seata.

15. Vastustaja ei nõustu väitega, et asjaolu, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine

ja ülalpidamine on oluliselt kallim, kui tavalise hoone puhul, on üldtuntud. Samuti ei nõustu

kaebaja vastustaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on kinnistu väärtus langenud 2/3.

Vastusaja leiab, et kaebaja esitatud eksperthinnangud on koostatud erinevatel eesmärkidel ja

erinevate metoodikate alusel, samuti ei nähtu 2015. aasta hinnangust, et vara väärtuse

vähenemisel oleks põhjuslikus seoses hoone mälestiseks tunnistamisega.

16. Viimaks ei pea vastustaja põhjendatuks analoogiat looduskaitseseaduse §-s 20 tuleneva

looduskaitseliste piirangutega maa riigile omandise regulatsiooniga ning märgib, et ehitise

mälestiseks tunnistamine ei piira selle sihtotstarbelist kasutamist ega keela ehitamist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

17. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses

seoses, leian, et OÜ Stipend Investments kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta.

Kultuuriminister on vaidlusaluse hoone mälestiseks tunnistamise otsustamiseks vajalikud

asjaolud ja erinevate isikute huvid nõuetekohaselt välja selgitanud ning lähtunud otsuse

tegemisel asjakohastest kaalutlustest. Käskkirjas on põhjendatult leitud, et otsusega kaasnevad

piirangud kaebaja omandiõigusele ei saa olla sedavõrd ulatuslikud, et välistaksid Rapla KEK-i

haldushoone mälestiseks tunnistamise ja sellele käskkirjas näidatud ulatusega kaitsevööndi

määramise. Kaebaja etteheited kaalutlusõiguse rikkumise kohta on alusetud. Samuti ei pidanud

kultuuriminister enne mälestiseks tunnistamise otsustamist üksikasjalikumalt välja selgitama

mälestiseks tunnistatud ehitise renoveerimisega seotud täiendavate lisakulutuste suurust.

Ilmselgelt põhjendamatu on ka kaebaja 30. oktoobri 2015 menetlusdokumendis esitatud

taotlus kolmandate isikute menetlusse kaasamiseks.

18. Kaebaja esitas 30. oktoobri 2015 menetlusdokumendis (tl. 69) taotluse kaasata menetlusse

kolmandate isikutena Nordea Bank AB Eesti filiaal, OÜ Versatil, J. K. ja K. A., põhjendades nende

kaasamise vajadust sellega, et tegemist on kaebaja võlausaldajate või kaebaja võlakohustusi

käendanud isikutega, kelle huve rikub vaidlustatud käskkiri seeläbi, et nende lepingulised

õigused või kohustused on tagatud kaebaja omandis oleva kinnistu väärtusega, mis aga seal

asuva hoone mälestiseks tunnistamise tõttu oluliselt langeb. Leian, et kaebaja nimetatud

kolmandate isikute kaasamine ei ole halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 20 lõikest 1

tulenevalt võimalik, kuna käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega ei otsustata ühelgi moel

kaebaja nimetatud kolmandate isikute õiguste ega kohustuste üle. Ka vaidlusaluse käskkirjaga

ei panda kolmandatele isikutele mistahes kohustusi ega piirata nende õigusi. Õigused, millele

kaebaja viitab, tulenevad nende isikute ja kaebaja vahelistest võlaõiguslikest suhetest. Asjaolu,

et mingisuguste võlakohustuste tagamiseks määratud tagatisvara turuväärtus väheneb, ei

muuda seda võlakohustust. HkMS § 20 lg 1 ei võimalda kolmandaid isikuid menetlusse kaasata

pelgalt nende huvi alusel, vaid kolmanda isiku kaasamine on võimalik, kui kohtuotsusest sõltub

konkreetselt mõne vastava kolmanda isiku subjektiivse õiguse või kohustuse tekkimine,

lõppemine või muutumine. Antud juhul see nii ei ole. Samamoodi ei kaasata näiteks

maksuotsuse peale halduskohtule esitatava kaebuse menetlusse juriidilisest isikust

maksukohustuslase osanikke või aktsionäre ega võlausaldajaid, kuigi viimastel võib kohtuasja

tulemuse vastu olla selge majanduslik huvi. HkMS § 21 lg 4 kohaselt on kolmanda isiku

menetlusse kaasamata jätmine üldjuhul määruskaebusega vaidlustatav. Samas tuleneb HkMS

§ 162 lõikest 1, et menetlusosaliste veel lahendamata taotlused lahendatakse kohtuotsuse

resolutsioonis. Kuivõrd leian, et kolmandate isikute kaasamise taotlus on ilmselgelt

põhjendamatu, ei ole otstarbekas seda lahendada eraldi määrusega ega lükata asja sisulist

lahendamist selle tõttu edasi. Selline taotlus on võimalik lahendada kohtuotsusega. HkMS § 21

lõikest 1 tulenevalt on kolmandate isikute kaasamata jätmist vaidlustada ka kohtuotsuse peale

edasi kaevates.

19. Käesolevas asjas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks

tunnistamine on toimunud MukS § 12 lõikes 1 sätestatud korras. Mälestiseks tunnistatud

objekti vastavus mälestise tunnustele on tuvastatud Muinsuskaitseameti eksperdihinnanguga

(tl. 51 asuval CD-l dokument 1 MKA eksperthinnang Rapla.pdf) ning ettepaneku mälestiseks

tunnistamise kohta on 11. septembril 2014 kultuuriministrile teinud ka Muinsuskaitse Nõukogu

(tl. 51 asuval CD-l dokument LISA 21 MUNISUSKAITSE NÕUKOGU.pdf). Vaidlusaluses käskkirjas

on Rapla KEK-i haldushoone vastavust mälestise tunnustele piisavalt põhjendatud ning esitatud

põhjendused vastavad nii eelnimetatud Muinsuskaitseameti eksperdihinnangus kui ka Mihkel

Karu poolt 2012. aastal koostatud eksperdihinnangus välja toodud asjaoludele. Selles, et neil

asjaoludel on tegemist mälestiste tunnustele vastava hoonega, ei ole iseenesest poolte vahel

ka vaidlust. Vähemalt ei ole kaebaja esitanud ühtki põhjendatud vastuväidet sellele, et

kõnealusel hoonel on mälestiseks tunnistamist õigustav väärtus MukS § 2 tähenduses.

20. Olukorras, kus objektil on mälestise tunnused ning MukS § 12 lõikes 1 nimetatud organid

on teinud vastava ettepaneku, tuleb kultuuriministril kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas

objekt mälestiseks tunnistada või mitte. Kaalutlusõiguse teostamisel tuleb haldusmenetluse

seaduse (HMS) § 4 lõikest 1 tulenevalt arvestada olulisi asjaolusid ja kaaluda põhjendatud huve.

Käesolev vaidlus taandubki niisiis küsimusele, kas kultuuriminister on käskkirja andmisel piisava

põhjalikkusega välja selgitatud asjaolud, millel põhineb kaebaja huvi selle vastu, et objekti

mälestiseks ei tunnistataks ning kas kultuuriminister on neile asjaoludele ja kaebaja huvidele

õige kaalu omistanud. Leian, et vaidlustatud käskkirja andmisel on kaebaja huvile ja

omandiõigusele õiglane kaal antud ning põhjendatult leitud, et avalik huvi Rapla KEK-i

haldushoone kui arhitektuuriväärtusliku objekti võimalikult autentsel kujul säilimise vastu on

kaalukam selle mälestiseks tunnistamisega kaebajale kaasnevate omandiõiguse kitsendustega.

21. Ühelt poolt on käskkirjas piisava põhjalikkusega selgitatud vaidlusaluse objekti iseäranis

suurt arhitektuurilist ja ajaloolist väärtust. Selles osas on esiteks õigustatult välja toodud nii see,

et tegemist on väga tuntud Eesti arhitektide loominguga, mille eksterjöör, interjöör ja hoone

ümbruse maastikukujundus moodustavad kunstiliselt ainulaadse terviku, kui ka see, et

kõnealune hoone on sisuliselt ainus praeguseks kaitse alla võtmist õigustaval määral säilinud

näide 1960.-70. aastatele omapärasest uuendusmeelse kolhoosisüsteemi juhtide poolt

initsieeritud arhitektuurist. Neil asjaoludel on õigustatult omistatud väga suur kaal Rapla KEK-i

haldushoone arhitektuursele väärtusele ning avalikule huvile selle säilitamise ja kaitse vastu.

Selle taustal peaks mälestiseks tunnistamise vastu rääkima omaniku iseäranis kaalukas huvi

arendada oma kinnistut mingil sellisel viisil, mille seal paikneva hoone mälestiseks tunnistamine

välistab. Ekspertide hinnangul kõrge arhitektuurilise väärtusega, omanäolise ja ainulaadse ning

ajaloolises plaanis olulise ehitise mälestiseks tunnistamist ei saa omanik vaidlustada üksnes

üldiste väidetega selle kohta, et ilma ehitise mälestiseks tunnistamiseta oleks tal rohkem

võimalusi oma kinnisomandiõiguse teostamiseks. Kui see nõnda oleks, poleks ühegi ehitise

mälestiseks tunnistamine võimalik. Kultuuriväärtused, sealhulgas arhitektuuriväärtused on

põhiseaduse preambulast tulenevalt samuti kaitse all, nagu seda on PS §-st 32 tulenevalt

omandiõigus. Põhiseaduse § 32 kaitseb omanikku küll omandi võõrandamise eest, ent ei keela

seaduse alusel avalikes huvides omandiõiguse teostamisele kitsenduse seadmist ka ilma

omanikule selle eest hüvitist maksmata. Kindlasti ei kaalu omandiõiguse kaitse vajadus igal

juhul üles avalikku huvi kultuuriväärtuste kaitse ning selleks otstarbeks omandiõigusele

seatavate piirangute vastu. Olulise väärtusega arhitektuuriobjekti kinnismälestiseks

tunnistamine omaniku omandiõiguse kaitsmiseks on välistatud vaid juhul, kui mälestiseks

tunnistamine muudab omandiõiguse teostamise omaniku poolt mõistlikult soovitud viisil

võimatuks või raskendab seda olulisel määral. Omandiõiguse väärtuse hindamisel saab

arvestada omaniku senist tegevust ja omandi teostamiseks edaspidiseks juba välja töötatud

plaane ja kavasid, samuti avaliku võimu poolt omandiõiguse teostamiseks antud õiguslikult

siduvaid lubasid või põhjendatud lubadusi.

22. Eeltoodud põhjustel märgin esmalt, et käesoleva asja lahendamise seisukohast ei ole

märkimisväärset tähtsust kaebaja poolt viidatud kohtuasjas nr 3-11-944 tehtud kohtuotsusel

ega selles võetud seisukohtadel, kuna vaidlusalused juhtumid on liiga erinevad. Kaebaja on

nimetatud kohtuotsuse põhjenduste pinnalt õigustamatult järelduse teinud, nagu kujutaks

ehitise mälestiseks tunnistamine iseenesest endast väga olulist omandõiguse piiramist. Kohtu

sellekohased seisukohad piirduvad konkreetses asjas vaidluse all olnud hoone ja selle

omandiõiguse teostamisega seotud asjaoludega ega saa ulatuda kaugemale. Eelnimetatud

kohtuotsuses käsitleti Tallinnas asuva endise valuutapoe Turist hoone mälestiseks tunnistamise

õiguspärasust. Esiteks ei olnud argumendid, millega õigustati nimetatud valuutapoe hoone

kultuuriväärtuslikkust, ligilähedaseltki sama kaalukad kui need, millega õigustatakse Rapla

KEK-i

hoone

väärtuslikkust.

Teiseks

paiknes

eelviidatud

objekt

planeeringutes

kõrghoonestuspiirkonnana defineeritud alal ning hõlmas kinnisasjast sedavõrd suure osa, et

hoone säilitamisel poleks kinnistut muul otstarbel kasutada võimalik olnud. Kolmandaks ei

olnud valuutapoe mälestiseks tunnistamise otsustamisel arvestatud sellega, et kinnistu

omanikud olid juba pika aja jooksul kavandanud hoone ümber ehitamist ning avalik võim oli

käitunud moel, millest sai omanikel tekkida veendumus, et nende soovitud ümberehitused on

võimalikud. Neljandaks ei olnud valuutapoe mälestiseks tunnistamise otsustamisel esitatud

põhjendatud vastuväiteid kinnistu omaniku seisukohale, et olemasoleva hoone kasutamine

selle senisel otstarbel ei ole mõistlik ega majanduslikult otstarbekas. Leian, et Rapla KEK-i

haldushoone puhul sarnaseid probleeme ei esine.

23. Vaidlustatud käskkirjas on põhjendatult välja toodud, et hoone mälestiseks tunnistamine ei

takista selle edasist kasutamist senisel otstarbel. Poolte vahel ei ole ilmselgelt vaidlust selles,

et hoone on amortiseerunud ega vasta tänapäevastele nõuetele, samas on vaidlustatud

käskkirjas välja toodud, et ehitise renoveerimist ning tehnosüsteemide tänapäevastamist kaitse

alla võtmine ei takista. Kaebaja väide, et mälestiseks tunnistamine takistab tal oluliselt oma

äriplaani realiseerimist, ei ole põhjendatud. Ei kaebuses ega vaidlustatud käskkirja andmisele

eelnenud menetluse käigus ei ole kaebaja välja toonud mingit sellist äriplaani, mille

realiseerimine eeldaks olemasoleva ehitise lammutamist või mille realiseerimine oleks

põhimõtteliselt võimatu või olulisel määral takistatud seoses ehitise mälestiseks

tunnistamisega kaasnevate MukS-ist tulenevate piirangutega. Erinevalt kaebaja poolt viidatud

haldusasjas nr 3-11-944 käsitletud juhtumist, ei nähtu, et OÜ-l Stipend Investments oleks enne

Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamist olnud mingisugune tõsiseltvõetav äriplaan,

mis hõlmaks selle hoone ümber ehitamist sellisel viisil, mille mälestise staatus välistab. Ainuüksi

see, et hoone renoveerimine muutub mälestise staatuse tõttu kulukamaks ning eeldab

täiendavate kooskõlastusprotseduuride läbimist, ei anna alust väita, et kaebaja äriplaani

realiseerimine on muutunud võimatuks või oluliselt raskemaks.

24. Vastustaja on kaebaja omandiõiguse kitsendustele väärtuskaalu andes igati põhjendatult

viidanud ka sellele, et kehtiva Rapla Valla üldplaneeringu (väljavõte tl. 51 CD-l fail LISA 8

Üldplaneeringu väljavõte.pdf) kohaselt asub Rapla KEK-i haldushoone miljööväärtuslikul alal,

kus ehitustegevusele on niigi seatud märkimisväärsed piirangud. Muuhulgas tuleneb

üldplaneeringust, et miljöövärtuslikul alal hoone lammutamine on võimalik vaid juhul, kui selle

korrastamine on tema tehnilise seisukorra tõttu võimatu. Samuti on eraldi sätestatud, et

originaalprojekti järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada arhitektuurne viimistluslik välisilme.

Eelnevast tulenevalt on juba üldplaneeringus ette nähtud kaebaja omandiõiguse teostamisele

märkimisväärsed piirangud. Seetõttu on vaidlustatud otsuses mälestiseks tunnistamisest

tulenevate omandiõiguse piirangute kaalu hinnatud põhjendatult väiksemaks. Nõustuda ei saa

kaebaja seisukohaga, nagu oleks üldplaneeringus sätestatud piirangud oluliselt lihtsamini

muudetavad kui hoone mälestiseks tunnistamise otsus. Tõsi, üldplaneeringu muutmine on

võimalik, ent varasema planeeringulahenduse muutmiseks peavad selgi puhul olema üldjuhul

mingid kaalukad argumendid. Samamoodi on võimalik ka mälestiseks olemine lõpetada.

Siinkohal tuleb tähele panna, et lisaks Vabariigi Valitsuse 10. septembri 2002 määruse nr 286

"Kultuurimälestiseks

tunnistamise

ja

kultuurimälestiseks

olemise

lõpetamise

ning

kultuurimälestiste andmete muutmise kord" § 5 lõikes 1 sätestatud aluste olemasolule ei välista

MukS § 12 lg 1 mälestiseks olemise lõpetamist ja muudel juhtudel, kui asjaolude või

väärtushinnangute muutumise objektile antud mälestise staatuse õigustus lõpeb ehk teisisõnu

juhul kui tulevikus leitakse, et objekt enam mälestise tunnustele ei vasta.

25. Nõustun vastustajaga ka selles, et kultuuriväärtusliku objekti säilimise tagab selle

mälestiseks tunnistamine siiski oluliselt paremini kui pelgalt üldplaneeringust tulenevad

piirangud. Mälestiseks tunnistatud objektide seisukorra ja saatuse üle toimuv riiklik järelevalve

on ilmselgelt märksa tõhusam, kui järelevalve üldplaneeringutest kinni pidamise üle. Õigesti on

käskkirjas välja toodud, et lisaks välisilmele kaitseb mälestiseks tunnistamine hoonet tervikuna,

sealhulgas kultuuriväärtuslikke interjöörilahenduisi. Nõustuda ei saa ka kaebaja väitega, et

vastustaja seisukoht üldplaneeringust tulenevate piirangute osas on vastuoluline. Vaidlustatud

käskkirjas on piisavalt põhjendatud ühelt poolt seda, et olemasolevate üldplaneeringust

tulenevate piirangute tõttu on hoone mälestiseks tunnistamisest tingitud omandiõiguse piirang

väiksem kui see oleks samaväärse üldplaneeringu puudumise korral ning teisalt seda, et

vaatamata üldplaneeringule tagab mälestiseks tunnistamine arhitektuuriväärtuslikku hoone

parema säilimise. Kaebaja omandiõiguse seisukohast on vaidlustatud otsuses õigesti välja

toodud ka see, et kõnealune üldplaneering ja sellest tulenevad märkimisväärsed kitsendused

kinnistu arendamisele kehtisid juba siis kui kaebaja kinnistu omandas. Ka selles osas erineb

käesolev juhtum põhimõtteliselt kaebaja viidatud kohtuasjas nr 3-11-944 käsitletust. Kuigi

kaebaja ei ole iseäranis põhjendanud, milles seisnes tema äriplaan, mille realiseerimine hoone

mälestiseks tunnistamise tõttu oluliselt raskemaks muutub, on ilmne, et kaebajal ei saanud

kinnistut omandades olla ettekujutust, et tal tekib mingisuguse selgelt ette nähtava aja jooksul

võimalus Rapla KEK-i haldushoone kas lammutada või väga olulises osas ümber ehitada.

26. Õige ei ole kaebaja seisukoht, et omaniku huvidega ei ole hoone mälestiseks tunnistamisel

arvestatud. Seda on mõistlikus ulatuses tehtud. Kohustus omaniku huvidega kaalutlusotsuse

tegemisel arvestada ei tähenda kohustust omaniku nõudmisi ja soove igal juhul täita. Antud

juhul nähtub vaidlustatud käskkirjast, et omaniku soovidele on olulisel määral vastu tuldud. Nii

on otsuses välja toodud, et algselt kavandatuga võrreldes vähendati mälestise kaitsevööndit

selliselt. Kaitsevööndi kaardilt (tl. 43) nähtuvalt hõlmab kaitsevöönd hoone ja

eksperdiarvamuse kohaselt sellega ühtse terviku moodustavad pinnaserajatised ning otsuses

esitatud põhjendused on usutavad selles osas, et piiranguvöönd ei ole ulatuslikum kui vajalik

mälestise ja selle vaadeldavuse tagamiseks. Kaebaja ei ole selles osas ka põhjendatud

vastuväiteid esitanud. Mälestise piiranguvöönd hõlmab kogu kinnistust ca 61%, ülejäänud

kinnistu kasutamise osas ei sea hoone mälestiseks tunnistamine mingeid piiranguid. Selle

ülejäänud kinnistu osa pindala arvestades (ca 7700 m2) ei saa ka rääkida sellest, et selle

kasutamine mingil muul otstarbel oleks välistatud, nagu see olnuks kohtuasjas 3-11-944

käsitletud juhtumi puhul.

27. Samuti on vaidlustatud käskkirjas välja toodud, et mälestise säilimise tagamiseks ei ole

vajalik rangelt kinni pidada hoone sisemisest ruumijaotusest, välisfassaadil ei pea täies ulatuses

tingimata kasutama originaalilaadseid materjale, vaid võib neid asendada ka odavamatega. Ka

on peetud võimalikuks hoone avarate fuajeede ja üldkasutatavate alade jagamist selliselt, et

hoone suletud pind oleks majanduslikult paremini kasutatav, võimalikuks on peetud isegi

fassaadi muutmist esimese korruse ulatuses (nö. sisse eenduva osa kinni ehitamist). Neil

asjaoludel ei saa põhjendatuks pidada kaebaja väidet, et kõnealuse hoone äriliselt otstarbekas

kasutamine oleks välistatud või oluliselt raskendatud. Nii kaebaja enda väidetest kui ka 30.

oktoobril 2015 esitatud kinnisvara hindamisaktidest nähtuvalt takistab hoone kasumlikku

majandamist hetkel selle vilets tehniline seisukord. Selle kohta, et seisukorra parandamine ja

hoone kaasajastamine, sealhulgas moodsate ja säästlike energialahenduste projekteerimine ja

ehitamine, võimatu oleks, pole kaebaja ühtki tõsiseltvõetavat väidet esitanud. Samas on

vaidlustatud otsuses märgitud, et see kõik on võimalik. Sellise vaidluse kontekstis ei pea

vastustaja pakkuma kaebajale välja konkreetseid projekteerimislahendusi ega arvestama välja

nende võimalikku maksumust.

28. Kaebaja üks põhiseisukohti on sisuliselt see, et mälestiseks tunnistamise tõttu muutub

Rapla KEK-i haldushoone renoveerimine ja kaasaegsetele nõuetele vastaks muutmine oluliselt

kallimaks. Oma seisukoha kinnitamiseks ei ole kaebaja esitanud ühtki arvestatavat tõendit,

millest nähtuks, et mälestiseks oleva hoone renoveerimistööde projekteerimine või nende

tööde teostamine oleks oluliselt kallim võrreldes sarnaste töödega mälestiseks mitte oleva

objekti puhul. Arvestades MukS-ist tulenevaid lisakohustusi (kooskõlastuste hankimise vajadus,

mälestise projekti koostajal eraldi tegevusloa olemasolu kohustus jne) on mõningane

maksumuse suurenemine usutav ning seda saab pidada ka üldteadaolevaks. Küll aga ei saa

üldteadaolevaks pidada kaebaja väidet, et tegemist on sedavõrd suure lisakuluga, mis muudaks

kaebaja omandis oleva hoone majanduslikult otstarbeka kasutamise võimatuks või raskendaks

seda oluliselt. See, kui suur on mälestise staatusest tulenev lisakulu hoone renoveerimisel ja

ehitamisel, sõltub suurel määral sellest, millist tulemust soovib omanik saavutada. Antud juhul

esitas kaebaja mälestiseks tunnistamise menetluse käigus üldsõnalisi selgitusi hoone

renoveerimise vajaduse kohta, ent ei ole esitanud ühtki konkreetset ideekavandit või muul

moel konkretiseeritud tegevuskava, millest nähtuks tema poolt soovitud eesmärk. Selles

olukorras ei saa kaebaja nõuda, et vastustaja oleks pidanud välja arvestama kaebajale hoone

renoveerimisega seotud kulude erinevuse sellele mälestise staatuse andmise ja mitte andmise

korral ning hoone mälestiseks tunnistamisega seotud lisakulu. Vastustaja ei oleks seda kuidagi

teha saanud. Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt esitas kaebaja menetluse käigus kaks erinevat

projekteerimise hinnapakkumist, soovides nendega kinnitada projekteerimismaksumuste 20-

kordset erinevust. Käskkirjas on neid tõendeid analüüsitud ja selgitatud, miks ei ole esitatud

hinnapakkumised võrreldavad. Kaebuses ei ole kaebaja esitanud ei väiteid ega tõendeid, mis

vaidlusaluses käskkirjas väidetu ümber lükkaksid.

29. Mis puudutab vaidlusaluses käskkirjas nimetatud muinsuskaitse eritingimuste kavandit, siis

tuleb tähele panna, et Muinsuskaitseameti koostatud muinsuskaitse eritingimused, samuti

Muinsuskaitseameti otsus muude isikute poolt koostatud muinsuskaitse eritingimuste

kooskõlastamise või kooskõlastamisest keeldumise kohta on haldusakt, mida on võimalik

mälestise omanikul vaidlustada, kui ta leiab, et see tema õigusi ülemääraselt piirab või muul

moel rikub. Seega on vastustajal sisuliselt õigus, väites, et hoone mälestiseks tunnistamine

vahetult mingeid täiendavaid lisakulusid hoone interjööri renoveerimisega seoses kaebajale

kaasa tuua ei saa. Konkreetsed piirangud ja nõuded tulevad eritingimustest, kui need ükskord

siduvalt antakse. Kui kaebaja jääb seisukohale, et mõni konkreetne eritingimustes esitatud

nõue on kaitstavat väärtust ja kaebaja omandiõiguse riivet arvestades ülemäärane, saab ta selle

konkreetse nõude vaidlustada. Siinkohal on sobiv jällegi tulla tagasi kaebaja viidatud Turisti-

poe juhtumi juurde, mis erines käesolevast muuhulgas just selle poolest, et nimetatud objekti

puhul kavandasid omanikud mahukat juurdeehitust, mille realiseerimine oleks võimatuks

osutunud juba pelgalt hoone mälestiseks tunnistamise faktist tulenevalt (vajadus olemasolev

hoone säilitada) ja sõltumata konkreetsete muinsuskaitse eritingimuste sätestamisest.

Käesoleval juhul sõltub kaebaja väidetav lisakulu suurel määral sellest, mida kaebaja selle

hoonega teha plaanib ning millised eritingimused seks puhuks koostatakse.

30. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on tema kinnistu väärtus

oluliselt vähenenud. Kaebaja on esitanud selle tõendamiseks kaks eksperthinnangut (tl 173 ja

tl. 186), millest nähtuvalt on kaebaja kinnistu väärtus 2013. aasta oktoobri ja 2015. aasta

oktoobris vastavalt 306 000 eurot ja 130 000 eurot. Hinnangud koostanud ekspertide

objektiivsuses ja usaldusväärsuses ei ole iseenesest põhjust kahelda, ka vastustaja pole nende

pädevust või kasutatud hindamismetoodikat iseenesest kahtluse alla seadnud. Küll aga ei saa

nende hinnangute pinnalt teha järeldust, et väärtuse vähenemine on tingitud kinnistul asuva

hoone mälestiseks tunnistamisest. 2015. aasta oktoobrikuises hinnangus on märgitud, et

hinnatav hoone on muinsuskaitse all, mistõttu muutub renoveerimise maksumus ilmselt

tavapärasest kallimaks. Samas on sellest asjaolust tuleneva kohanduse väärtuseks märgitud

vaid 10%. Seega ei saa väita, et kogu väärtuse vähenemise või olulise osa sellest oleks tinginud

asjaolu, et kahe hindamise vahepealsel ajal on kinnistul asuv ehitis mälestiseks tunnistatud.

Muuhulgas on 2015. aasta oktoobrikuise eksperthinnangu valguses äärmiselt kaheldava

väärtusega kaebaja poolt esitatud OÜ Expolio hinnapakkumine (tl. 202), mille kohaselt on

viimane pakkunud kinnistu eest 360 000 euro suurust hinda (300 000 + 20% km). Tegemist on

täiesti ebarealistliku hinnaga, arvestades, et umbes kuu aega pärast selle pakkumise kehtivuse

lõppemist on tunnustatud kinnisvarabüroo ekspert hinnanud kinnistu väärtuseks vaid 130 000

eurot, hinnates muinsuskaitselistest piirangutest tulenevaks väärtuskohanduseks vaid 10%.

Selle hinnapakkumise usaldusväärsust kahandab seegi, et kõnealune dokument on ilmunud

pärast selles näidatud pakkumuse kehtivuse lõppu ning mälestiseks tunnistamise menetluse

käigus ei ole kaebaja selliseid müügiläbirääkimisi üldse nimetanud.

31. Kokkuvõttes on kultuuriminister õigesti leidnud, et hoone mälestiseks tunnistamine riivab

omaniku ettevõtlusvabadust ja omandiõigust, ent mitte nii olulisel määral, et see kaaluks üles

hoone kui kõrgeväärtusliku arhitektuuritaiese mälestisena kaitse alla võtmise.

32. Käesoleva vaidluse seisukohast ei saa asjakohaseks pidada kaebaja arutlust selle üle, et riik

peaks mälestiseks tunnistatud hoone omandama. Sellist kohustust seadusest ei tulene.

Sõltumata seaduses sätestatust saaks põhiseaduse § 32 valguses rääkida riigi kohustusest

mälestiseks tunnistatud asi omandada siis, kui mälestiseks tunnistamine muudaks asja

kasutamise omaniku poolt praktiliselt võimatuks. Antud juhul see nii ei ole. Seetõttu ei ole

asjakohane ka kaebaja tõmmatud paralleel looduskaitseliste piirangutega kinnistute riigi poolt

omandamisega. Looduskaitseliste piirangute kinnistu riigile omandamise eelduseks on samuti

see, et need looduskaitselised piirangud muudavad konkreetse maa sihtotstarbelise

kasutamise omaniku poolt võimatuks ehk tingivad selle, et omanik ei saa mõistlikul moel enda

omandiõigust teostada. Nii näiteks on ilmne, et maatulundus- või elamumaa sihtotstarbega

maale selliste looduskaitseliste piirangute seadmine, mis välistab seal nii ehitus kui igasuguse

majandustegevuse, ei ole selle omanikul võimalik mõistlikult kasutada. Käesolev juhtum pole

sellega kaugeltki võrreldav — sõltumata Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamisest

on kaebajal võimalik seda edasi kasutada senisel moel, samuti ei ole takistatud selle

renoveerimine, ehituslik parendamine ja sealsete tingimuste muutmine võimalikele rentnikele

atraktiivsemaks jne.

33. Rahuldamata tulevad jätta ka kaebaja alternatiivsed taotlused. Kuivõrd kultuuriministri

käskkiri antud kehtiva õiguse alusel, sellega kooskõlas ja kaalutlusvigadeta, ei saa see olla

õigusvastane. Teise alternatiivina on kaebaja soovinud, et kohtuotsusega tuvastatakse, et

haldusakt piirab erakordselt kaebaja omandiõigust. Selle nõude osas jään käesolevas asjas 1.

septembril 2015 tehtud määruses võetud seisukohale, et HkMS § 37 lg 2 p 6 kohase

tuvastusnõudega saab taotleda haldusakti tühisuse, haldusakti või toimingu õigusvastasuse või

muu avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemist. Hinnang, et

mingi haldusakt või selle tagajärjed on isiku jaoks eriliselt koormava iseloomuga, ei ole faktiline

asjaolu ning seetõttu ei saa sellist kaebust rahuldada. Kui kaebaja leiab jätkuvalt, et mälestiseks

tunnistamine koormab teda erakordselt, on tal võimalik esitada kahju hüvitamise nõue

riigivastutuse seaduse § 16 lg 1 lausel ning üksnes sellise hüvitamiskaebuse lahendamisel saab

hinnata, kas tegemist on erakordselt piirava meetmega või mitte. Õiguste erakordselt piiraval

iseloomul ei ole mistahes tähendust väljaspool sellist kahju hüvitamise nõuet (erinevalt näiteks

haldusakti õigusvastasusest). Antud juhul sõltub see, kas tegemist on omandiõigust erakordselt

piirava meetmega või mitte, konkreetselt sellest, kui suur on hoone mälestiseks tunnistamisega

seotud tegelik lisakulu kaebaja jaoks või kui palju väheneb kaebaja kinnistu väärtus pelgalt

seetõttu, et seal peal asuv ehitis on mälestiseks tunnistatud. Seega eeldab omandiõigust

erakordselt piirava iseloomu tuvastamine esmalt kahju tuvastamist ja selle suuruse kindlaks

määramist. Seda pole käesolevas asjas võimalik teha. Kui kaebaja seda soovib, tuleb esitada

kahju hüvitamise nõue. Seda, et üksnes mälestise staatusest tulenev täiendav halduskoormus

omanikule kujutaks endast erakordset omandiõiguse piirangut, ei saa ühelgi juhul väita. Samuti

ei saa olemasolevatel andmetel väita, et kinnistu väärtus väheneks või ehitusmaksumus

kallineks sel määral, et tegemist oleks omandiõiguse erakordse piiramisega.

34. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuivõrd vastustaja ei ole taotlenud

enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole

enda kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik