2-10-41154/121 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. november 2015.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-10-41154

Tsiviilasi

A.K.i ja J.K. hagi I.K.i ja E.K.i vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes;

I.K.i ja E.K.i vastuhagi A.K.i ja J.K. vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 16. oktoober 2014.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I.K.i ja E.K.i (surnud XXX.a) apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): I.K. (isikukood: XXXX); E.K. (isikukood:

XXXX, surnud XXX.a);

Vastustajad (hagejad): A.K. (isikukood XXXX), J.K.

(sünniaeg XXXX.a), vastustajate lepinguline esindaja: Artur

Pärnoja

RESOLUTSIOON

Jätta Viru Maakohtu 16. oktoobri 2014.a otsus muutmata

ja I.K.i apellatsioonkaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta maakohtus kantud menetluskulud kummagi poole

enda kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätta I.K.i kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. A.K. esitas 26. augustil 2010.a hagi I.K.i vastu kaasomandi kasutamise korra

kindlaksmääramiseks. 11. märtsil 2014.a esitasid abikaasad A.K. ja J.K. haginõude muutmise

avalduse, mida täiendati 09. mail 2014.a, taotledes järgnevat:

1) lõpetada I.K.i ½ kaasomandis ja A.K.i ½ kaasomandis olev Narva-Jõesuu linnas Kiriku tn X

asuv kaasomand, kandes ühisomanikena sisse hagejad A.K.i ja J.K.;

2) arvestada välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel, pannes hagejatele

kohustuse tasuda kompensatsioon kostjatele 50 000 eurot;

3) lõpetada I.K.i ½ kaasomandis ja A.K.i ½ kaasomandis oleva kinnistu aadressiga Narva-

Jõesuu linn J.Poska X kaasomand ning anda kostjate I.K.i ja E.K.i ainuomandisse kinnistu

asukohaga J. Poska tn 21A Narva-Jõesuu;

4) tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning

asendada kohtuotsusega kostjate nõusolek hagejate kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistu

registriosa nr-ga XXXX, Narva-Jõesuu linn Kiriku tn X, ühisomanikena.

Alternatiivse nõudena taotlesid hagejad müüa poolte kaasomandis olevad kinnistud registriosa

nr-tega XXXX (Narva-Jõesuu linn. Kiriku tn X) ja XXX (Narva-Jõesuu linn, J.Poska X)

kaasomanike vahel korraldatud enampakkumise teel, jagades poolte vahel müügist saadava raha

vastavalt osade suurusele.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja Narva Jõesuus Kiriku X ja J.Poska X asuvate

kinnistute kaasomanikud. Poolte omandiõigus tuleneb 23. augusti 1979.a kinkelepingust.

Kummalegi kaasomanikule kuulub ½ kinnistust. Pooled ei ole kindlaks määranud kaasomandi

kasutamise korda. Kostja on hakanud oma tegevusega piirama hageja õigust kaasomandit

kasutada.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu.

Vastuväidete kohaselt on hageja väited väärad. Hageja ja kostja ainukasutuses on eraldi ruumid

ning kostja ei ole teinud hagejale takistusi kinnistu kasutamisel tema osa ulatuses.

3. I.K. esitas A.K.i vastu vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes, taotledes järgnevat:

1) lõpetada kaasomand Narva-Jõesuu linnas Kiriku tn X asuvale kinnistule selliselt, et kinnistu

läheb I.K.i ja E.K.i ühisomandisse;

2) lõpetada kaasomand Narva-Jõesuu linnas J.Poska X asuvale kinnistule selliselt, et kinnistu

läheb A.K.i ja J.K. ühisomandisse;

3) I.K. ja E.K. tasuvad solidaarselt A.K.ile ja J.K.le kinnistu mõttelise osade turuväärtuste vahe

eest hüvitise 21 000 eurot;

4) tuvastada A.K.i ja J.K. kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning

asendada kohtuotsusega A.K.i ja J.K. nõusolek I.K.i ja E.K.i kandmiseks Viru Maakohtu

kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud kinnistu, aadressiga

Ida-Virumaa Narva-Jõesuu linn Kiriku tn X, ühisomanikena;

5) tuvastada I.K.i ja E.K.i kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning

asendada kohtuotsusega I.K.i ja E.K.i nõusolek A.K.i ja J.K. kandmiseks Viru Maakohtu

kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr XXXX kantud kinnistu,

aadressiga Ida-Virumaa Narva-Jõesuu linn J.Poska X, ühisomanikena.

4. A.K. ja J.K. vastuhagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu, leides, et rahuldamise kuulub

hagiavaldus.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus rahuldas 16. oktoobri 2014.a otsusega A.K.i ja J.K. hagi I.K.i ja E.K.i vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt. Kohus määras, et mõlemad kaasomandis olevad

kinnistud tuleb müüa kaasomanike vahel korraldatud enampakkumise teel ning müügist saadud

tulu tuleb jagada poolte vahel vastavalt võõrandatavate kaasomandi osade suurusele.

Maakohus jättis vastuhagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud jäeti poolte endi kanda.

6. Maakohus asus seisukohale, et poolte kaasomand Narva-Jõesuu linnas asuvate kinnistute

Kiriku tn X ja J.Poska tn X suhtes tuleb lõpetada, kuna pooled ei suuda kaasomandis olevaid

kinnistuid ühiselt kasutada ega kasutuskorra seadmises kokku leppida. Tulenevalt AÕS § 76 lg-

test 1 ja 2 ei pea kohus tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks, vaid piisab poolte

kaasomandi lõpetamisele suunatud tahte kindlakstegemisest. Pooltel on selge ja ühene tahe

kaasomandi lõpetamiseks mõlema vaidlusaluse kaasomandis oleva kinnistu puhul.

Maakohus selgitas, et kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel,

mida on nõutud hagis või vastuhagis.

6.1. Maakohus lähtus poolte huvide hindamisel järgmistest asjaoludest:

1) hageja on Eesti Vabariigi kodanik, kes resideerub Moskvas, Vene Föderatsioonis. Kinnistu

Kiriku X Narva-Jõesuu on A.K.i lapsepõlvekodu ning ühtlasi tema ainukene paikne seos Eesti

Vabariigiga. A.K. on panustanud Narva-Jõesuu kultuurielu ajaloo jäädvustamisse, andes välja

raamatud Narva ja Narva-Jõesuu ajaloost, ning raamatute müügist saadud raha on läinud Narva-

Jõesuu ajaloomuuseumi fondi. Raamat on aluseks ajaloolisele dokumentaalfilmile Narva-

Jõesuust, filmi tootmisel on osalenud Aleksei ja J.K. perekonnaliikmed;

2) kostjate peamiseks argumendiks on, et Kiriku X kinnistul asuv elumaja on kostja peamiseks

elukohaks. Kostjad selgitavad, et hageja ei ole nende arvates piisavalt panustanud kaasomandis

oleva elumaja korrashoidmisse ega kandnud remondikulutusi, mida kostjad on teinud. I.K.ile

kuulub lisaks veel korteriomand Uusküla X-X Narva;

3) hagejad pakuvad kostjatele Kiriku X Narva-Jõesuu kinnistu eest hüvitiseks 50 000 eurot ja

ainuomandiõigust hoonestamata kinnistule asukohaga J.Poska X Narva-Jõesuu;

4) kostjad pakuvad hagejatele Kiriku X Narva-Jõesuu kinnistu eest hüvitiseks 21 000 eurot ja

ainuomandiõigust kinnistule asukohaga J.Poska X Narva-Jõesuu.

6.2. Maakohus leidis, et mõlemal poolel on olemas kaalukas huvi Kiriku X kinnistu saamiseks

enese omandisse. Samas on ilmne, et kumbki pooltest ei ole otseselt huvitatud J. Poska X

kinnistu omandamisest ainuomandisse, kuna tegemist on hoonestamata kinnistuga.

Vaidlusalusel eluruumil asukohaga Kiriku X on mõlema poole jaoks oluline väärtus.

6.3. Maakohtu hinnangul on Narva-Jõesuus Kiriku X asuv elamu halvas seisukorras ning vajab

normaalsete elamistingimuste (soojustus, küttesüsteem, vundament, veevärk) saavutamiseks

korralikku remonti. Kuigi kostjad väidavad, et tegemist on nende alalise elukohaga, on

maakohus tulenevalt esitatud ekspertiisiaktidest ja tunnistaja A.K. ütlustest lähtudes arvamusel,

et arvestades kinnistu seisukorda sobib elamu ilma remontimata käesoleval ajal pigem

suvemajaks kui alaliselt kasutatavaks elamuks.

Kostja E.K. väitis, et tema tervis on väga halb, ning tema tervisele on kasulik elada just

vaidlusalustes tingimustes. Maakohus pidas ilmseks, et kostja tervis on halb just nendes

elamistingimustes käesoleval ajal elades. Eluruumi seisukord ja ahikütte käigus hoidmine

pigem põhjustavad eakal inimesel tervisehäireid kui neid ära hoiavad. Maakohus jättis kõrvale

eluruumi kui kostjate jaoks ainumõeldava tervisliku elukoha argumendi kui ilmselt ebakohase.

Hagejad oma põhinõudes pakuvad kostjatele hüvitist, millest piisaks maja ehitamiseks teisele

vaidlusalusele kinnistule J. Poska X Narva-Jõesuu, mille omandiõigusest hagejad on kostjate

kasuks nõus loobuma. Samas selle nõude rahuldamisega kaotaksid kostjad oma elukoha. Poolte

huve vaagides ei saa jätta tähelepanuta ka asjaolu, et kostjal I.K.il on olemas võimaliku

elukohana kasutatav kinnisasi - korteriomand Narva linnas. Hagejatel muu viibimise koht Eesti

Vabariigis puudub.

6.4. Maakohus asus seisukohale, et kostjate eluruumi omamise faktist ei ole sugugi väiksema

kaaluga hagejate ja nende perekonnaliikmete seotus Eesti Vabariigiga ning hagejate väga

oluline panus Eesti kultuuriloo ja ajaloo uurimisse. Hagejate ainuke ja otsene seos Eesti

Vabariigiga on vaidlusalune Kiriku X kinnistu Narva-Jõesuus, mida hagejad on kuni poolte

vahel vaidluse tekkimiseni igal aastal suvepuhkuse veetmiseks kasutanud.

6.5. Maakohus hindas ka poolte käitumist menetluses ning nende valmidust leida kompromisse.

Hagejad on teinud ettepanekuid, mis võimaldaksid säilitada kostjatele elamisvõimaluse Narva-

Jõesuus. Kostjate käitumise tõttu aga ei ole elamu ühiskasutuse jätkamine (kasutuskorra

sisseseadmine, asja reaalosadeks jagamine) võimalikuks osutunud. Kostjad keeldusid hageja

põhinõudes pakutud hüvitisest summas 50 000 eurot, millega neil eelduslikult, arvestades

poolte poolt hindamisaktides toodud elamute turuväärtusi, on võimalik tagada kaasaegsed ja

mugavad elamistingimused sealsamas, tervisliku kliimaga Narva-Jõesuus kas teise maja või

korteriomandi omandamise teel. Lisaks omandaks kostja teise vaidlusaluse kinnistu, asukohaga

J. Poska tn X Narva-Jõesuu.

6.6. Maakohus leidis, et kostjate poolt vastuhagis pakutav kompensatsioon summas 21 000

eurot ja omandiõigus hoonestamata kinnistule J.Poska tn X ei ole ega piisav hüvitis, mis

õiglaselt kompenseeriks hagejale omandi kaotuse ja tagaks võimaluse samaväärse asja

soetamiseks Narva-Jõesuus.

6.7. Maakohus leidis, et eeltoodud olukorras on poolte vahel kõige õiglasem ja mõistlikum

lahendus hageja alternatiivse nõude rahuldamine, mille tulemusel mõlemad kinnistud tuleb

tulenevalt AÕS § 77 lg 2 jagada poolte vahelise enampakkumise korraldamise teel, et tagada

kinnistute eest õiglase hüvitise saamine (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-110-09 p 17). Sellisel

juhul on mõlemal poolel võimalus enampakkumisel osaledes hinnata oma võimalusi elamu

omandamiseks, remontimiseks ja sellega seonduva emotsionaalse väärtuse eest vastaspoolelt

õiglase hüvitise saamiseks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. I.K. ja E.K. esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Viru Maakohtu 16. oktoobri 2014.a

otsuse tühistamist osas, millega rahuldati A.K.i ja J.K. alternatiivnõue ning jäeti rahuldamata

I.K.i ja E.K.i vastuhagi.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohtu otsus hagejate huvide hindamisel vastuoluline osas, milles kohus leidis, et

Kiriku tn X kinnistu on küll A.K.i lapsepõlvekodu ning kinnistu näol on tegemist tema ainsa

paikse seosega Eesti Vabariigiga, kuid samas on A.K. oma alternatiivnõudes nõustunud

kinnistu müümisega enampakkumisel, mille tulemusena võib ta kinnistutest ilma jääda.

Seega ei ole hingeline seos kinnistuga ainumäärav;

2) on A.K. lisaks Eesti kodakondsusele ka Venemaa kodanik ja ta ei vaja paikset seost Eestiga;

3) ei selgita maakohus, mille alusel maakohus hindab hagejate olulist panust Eesti kultuuriloo

ja ajaloo uurimisse hindamatuks väärtuseks ja kuidas mõjutab see panus hagejate varalisi

õigusi käesolevas asjas;

4) ei põhjendanud maakohus, miks ta arvab, et raamatu avaldamine A.K.i poolt on käesolevas

vaidluses kõrvutatav I. ja E.K.i elumaja alalise elukohana kasutamise faktiga. Apellandi

seisukohalt ei oma see argument tähtsust, kuna hageja varasem tegevus raamatute

avaldamisel ei mõjuta mingil viisil tema varalisi õigusi ega pea olema maakohtu tähelepanu

objekt;

5) on A.K.i jaoks huvi ja väärtus kinnistu omandamiseks võimalus vahetevahel kasutada

lühiajaliselt elamut Kiriku X Narva-Jõesuu suvepuhkuseks. Suviseks puhkuseks saavad A.

ja J. Kruglovid kasutada oma tütre L.K. maja Nurme X Narva-Jõesuus. Viimastel aastatel

on A. ja J.K. puhanud nimetatud majas ega ole seda vaidlustanud. Seega ei rikuks Kiriku X

elamu omandi kaotamine oluliselt A. ja J. K. huve;

6) ei pannud maakohus Irina ja E.K.i huvi ja väärtuse hindamisel tähele asjaolu, et I. ja E.K.id

kaotavad omandi kaotamisel oma alalise elukoha. Apellant leiab, et I.K.i huvi ja väärtuse

hindamisel ei peaks maakohus tähele panema mitte ainult asjaõigusseaduse sätteid

kaasomandi lõpetamise kohta, vaid ka Põhiseaduse § 33. Igal inimesel on õigus valida

endale eluaseme ja elamistingimused. I. ja E.K. elavad alaliselt selles majas aastaid, on

harjunud kujunenud olmega ning neid rahuldavad sealsed elamistingimused;

7) on otsuse punktides 8.5., 9.2., ja 9.3. maakohtu poolt tehtud järeldused põhjendamata ega

oma seost asjaga ning väljuvad haginõuete raamest. Kumbki pool ei palunud maakohtul

hinnata elamu seisundit, selle kasutuskõlblikkust alaliseks elamiseks ega mõju elanike

tervisele. Samuti ei kogunud maakohus informatsiooni nende asjaolude väljaselgitamiseks

ega tellinud meditsiinilisi hinnanguid. Hageja arvamus, mille kohaselt ei sobi maja talvisel

ajal elamiseks, ega maakohtu poolne hinnang elamistingimustele ei tühista fakti ja

apellantide õigust elada Kiriku tn X majas. Omandiõiguse kaotuse korral elumajale tekitab

elukoha muutmine I. ja E.K.ile nende kõrges vanuses reaalseid probleeme;

8) ei arvesta maakohus põhjendamatult ega märgi otsuses, et kompromissiettepanekuid tuli ka

I. ja E.K.i poolt (nt tl 30), mille A.K. tagasi lükkas. Osutamine vaid ühe poole püüdlustele

kompromissi sõlmimiseks on maakohtu poolt põhjendamatu ja erapoolik;

9) on maakohtu järeldus, et I. ja E.K.i poolt pakutav summa 21 000 eurot ja omandiõigus J.

Poska X asuvale hoonestamata kinnistule ei ole õiglane ega piisav hüvitis, selges vastuolus

asja materjalide ja kohtupraktikaga. Toimikus on kinnistute hindamise aktid: Kiriku X

väärtus 72 100 eurot ja J. Poska X väärtus 30 100 eurot. Otsuse punktis 2 on maakohus

märkinud, et pooled on selle hinnanguga nõus. I. ja E.K.i arvutused on tehtud lähtudes

kinnistute väärtusest ning sellest, et Poska X kinnistu läheb üle A. ja J.K. omandisse ning

Kiriku X kinnistu I. ja E.S. omandisse. A.K.ile ja J.K.le välja makstav summa 21 000 eurot

hüvitab kinnistute maksumuse vahe ja võrdsustab poolte osad;

10) tuleb kaasomandi osa kaotamise rahalise hüvitamise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda

tavamaksumusest. Seega on maakohtu seisukoht, et hüvitis A.K.ile ja J.K.le peab tagama

võimaluse samaväärse asja soetamiseks Narva-Jõesuu linnas, vastuolus Riigikohtu

seisukohaga (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-102-05);

11) ei järgi maakohus enda poolt osundatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 punkti 21.

Maakohus tegi otsuse kaasomandi lõpetamise kohta kinnistute müügi teel enampakkumisel

kaasomanike vahel, arvestamata I.K.i huve ning arvestades üksnes A.K.i huvi. A.K. kui

rahaliselt enam kindlustatud pool võidab enampakkumise I.K.i vastu, mille tulemusena ei

jää I.K. mitte ainult ilma omandiõigusest, vaid ka eluasemest;

12) suri 10. oktoobril 2014. a E.K.. E.K. ei jätnud testamenti, tema pärijateks on seaduse järgi

tema abikaasa I.K., poeg RS ning tütar IS. I.K. lapsed kinkisid oma pärandiosad I.K.ile.

Seoses sellega ei ole kaasomanike ring laienenud;

13) on I.K.i jaoks suurema tähendusega võimalus jätkata elamist majas, kus ta pikki aastaid elas

oma abikaasaga kuni viimase surmani. Elumaja Kiriku X Narva-Jõesuu, ei ole enam

tavaline elukoht, see on nüüd I.K.i jaoks oma abikaasa mälestus. Maakohtu otsuse jõusse

jätmise ning tema osa ostmise korral enampakkumisel on I.K.ile uuele elukohale kolimine

ja sisseelamine ilma abikaasata kordades keerulisem;

14) on maakohtu otsuse sissejuhatavas osas I.K. ja E.K. nimetatud asjast huvitatud isikuteks,

ehkki nad on kostjad põhihagis ja hagejad vastuhagis. Otsuses on märgitud tunnistaja

perekonnanimi valesti: kohtuistungi 12. märtsi 2014. a protokollis on märgitud, et tunnistaja

nimi on A.S., aga otsuses A.K.;

15) on eksperthinnangu kohaselt 2015. a septembris Kiriku X kinnistu väärtus 87 700 eurot

ning J. Poska X kinnistu väärtus 50 000 eurot;

16) tuleb vaidlus lahendada korraga kogu vara suhtes, sellest on huvitatud mõlemad pooled. Kui

jätta kinnistu J. Poska X kaasomandi lõpetamine väljapoole kohtumenetlust, siis on

tõenäoline, et selles osas tekib varem või hiljem uus vaidlus. Uue kohtuasja algatamine toob

kaasa suuremad menetluskulud võrreldes vaidluse lahendamisega kinnistu J. Poska X suhtes

käesoleva asja raames;

17) kui rahuldatakse I.K.i haginõuded, saab ta võimaluse välja maksta A. ja J. K. rahalise

hüvitise ning elada rahulikult oma alles jäänud elupäevad südamelähedases majas, hoides

omaste mälestust. A. ja J. K. saavad võimaluse hüvitise arvelt ning kinnistu J. Poska X

müügist saadava raha eest osta Narva-Jõesuus kaasaegse eluaseme, mis ei nõua pidevat

hooldust ega remonti ning vastab nende huvile suvila vastu;

18) korrigeerib I.K. hüvitise suurust seoses kinnistute maksumuse uute hinnangutega. Kinnistu

Kiriku X Narva-Jõesuu maksumus on 87 700 eurot ja jääb I.K.i omandisse ning kinnistu J.

Poska X Narva-Jõesuu maksumus on 50 000 eurot ja see läheb üle K. omandisse, on I.K.i

poolt A. ja J. K. kasuks välja makstava hüvitise suurus 18 850 eurot.

5. A.K. ja J.K. vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta apellatsioonkaebuse

rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Vastutaja jääb kõigi esimeses astmes esile

toodud faktiliste asjaolude ning õiguslike väidete juurde;

2) tuleb kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-12). Levinud ja lihtsaimaks kaasomandi lõpetamise viisiks

on ühe kaasomaniku poolt teise kaasomaniku osa ära ostmine;

3) on kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks Riigikohus lahendis nr 3-2-1-102-05

andnud reegli: AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja

ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikele kohustus maksta

teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilma

jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise

eest. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline

hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust

tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse

alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.

Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvituse maksmise tagamiseks tuleb võimalikult

täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama

rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega;

4) kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku

leppida asja hinnas, on võimalik asi müüa kaasomanike vahelisel või avalikul

enampakkumisel. Kaasomanike vahelist enampakkumist tuleks eelistada olukorras, kus

kaasomandis olev asi on ühe või mõlema kaasomaniku elukohaks;

5) on vastustaja ja tema esindaja korduvalt, seahulgas ka peale 12. märtsil 2014.a. toimunud

kohtuistungit, teinud apellandile kompromissettepanekuid. Apellant ei soovi saavutada

kompromissi, seetõttu pidas vastutaja võimalikuks TsMS § 370 lg 2 alusel esitada

alternatiivse nõude: kaasomanike vahel enampakkumisel kaasomandi asukohaga Kiriku tn

X ja J.Poska tn X Narva-Jõesuu müümist;

6) on majaga aadressil Kiriku X Narva-Jõesuus nii apellandil kui ka vastutajatel ühesugused

hingelised kui ka elulised sidemed kümnete aastate vältel. Tuvastada, kes neist armastab

rohkem seda kohta ja kellel on suurem hingeline seos selle kohaga, on ebaeetiline ja

ebakorrektne. Seda ei saa määratleda juriidiliselt. Vastutaja ei ole võrreldes apellandiga

vähem emotsionaalselt seotud vaidlusaluse varaga, kuna see on tema vanemate kodu, kus ta

on üles kasvanud ning millega on tal seotud mälestused vanematest ja koos nendega elatud

aastatest;

7) on asjakohatu viide, et 2013. aastal ostis A.K.i ja J.K. tütar L.K. hoonestatud kinnistu

asukohaga Narva-Jõesuu linn Nurme X ning 2013. aastal suve veetsid K. juba eelmainitud

aadressil. Nimetatud kinnisvara kuulub vastutaja tütre perele. Vastustajad ei ole nimetatud

kinnisvara omanikud ja nad ei saa kasutada seda oma äranägemise järgi;

8) on apellandil võimalus elada korteris aadressil Uusküla X-X Narva linn. Apellandi väide, et

Kiriku X Narva-Jõesuu on I.K.i alaliseks elukohaks, ei ole usutav. I.K. on alates 2003.

aastast korteri aadressil Uusküla X-X omanik;

9) pakkusid A. ja J. K. I.K.ile suuremat hüvitist, kui on nende kaasomandi väärtus I.K.i poolt

esitatud hindamisakti järgi. Vastutajate ettepanek annab I.K.ile võimaluse lühikese aja

jooksul soetada kõigi mugavustega korteri Narva-Jõesuus või väike mugavustega maja.

Analoogne ettepanek tehti ka novembris 2011.a. Apellandi poolne ettepanek sellist

võimalust vastutajatele ei paku. Apellandi pakkumine ei anna vastustajatele tegelikku

võimalust omandada head korterit või ehitada võrdväärset väiksemat kõigi mugavustega

maja Narva-Jõesuus;

10) ei nähtu AÕS § 77 lg-st 2 üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või

mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse panemine "maksta teistele kaasomanikele

välja nende osad rahas". Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust

tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse

alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi

mõttelise osa, harilikust väärtusest (Riigikohtu 21. detsembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-145-04);

11) on I.K.il märkimisväärne huvi A.K.i kaasomandi osa ära osta, mille tulemusel jääks kogu

Kiriku X kinnistu I.K.i ainuomandisse. Sellega lõppeksid edaspidised võimalikud konfliktid

elamu ja hoovi ühisel valdamisel ja kasutamisel. See ei õigusta I.K.i nõuet jätta

kaasomandis olev elamu tema ainuomandisse ilma enampakkumist korraldamata. On õige

jätta mõlemale kaasomanikule võimalus saada kogu kaasomandi eseme omanikuks,

pakkudes teisele poolele omandi kaotamise eest õiglast hinda (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16 ja 17);

12) on Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 alusel igaühe omand puutumatu ja võrdselt

kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel

ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Omandi puutumatus tähendab ka

kaasomandi puutumatust. Kaasomandi lõpetamine, jättes kogu kaasomandi ese ühele

kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kui

kaasomandit ei ole võimalik jagada;

13) tuleb lähtuda sellest, kumma poole esitatud hagi on põhjendatum, mis on õiglasem,

kasulikum ja koormab kaasomanikke kõige vähem. Vastutaja ettepanek annab võimaluse

I.K.il vähemate kulutuste ja raskusteta omandada võrdväärne kinnisvara samas paikkonnas

Narva-Jõesuus. Kohtu poolt apellandi kasuks otsuse tegemisel, lähtudes apellandi

ettepanekust, kannatab oluliselt vastutajate A.K.i ja J.K. õigus saada kaotatud kinnisvara

eest võrdväärset ja õiglast kompensatsiooni.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust maakohtu

otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning

maakohtu otsus muutmata.

7. Poolte kaasomandisse kuuluvad võrdsetes mõttelistes osades kaks kinnistut Narva-Jõesuus.

Hagis ja vastuhagis esitasid mõlemad pooled oma esmase eelistusena jätta Kiriku tn X kinnistu

tema ainuomandisse ning kohustada teda hüvitama kaasomandi osa kaotanud kaasomanikule

tema osa väärtus rahas. Hagejate alternatiivnõudeks oli müüa kinnistu kaasomanike vahelisel

enampakkumisel. J. Poska tn X (hoonestamata) kinnistu ainuomandist ei olnud kumbki pool

otseselt huvitatud – taotleti nimetatud kinnistu jätmist vastaspoole ainuomandisse või

alternatiivselt kinnistu müümist kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kohus saab valida

üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

8. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes

õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus

sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (RKTKo nr 3-2-1-45-06 p 20).

Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole maakohus ületanud kaasomandi lõpetamise

viisi valikul diskretsioonipiire. Maakohtu otsus on nõuetekohaselt põhjendatud ja diskretsiooni

teostamine põhineb ringkonnakohtu hinnangul asjakohastel argumentidel. Muuhulgas nõustub

ringkonnakohus maakohtu põhjendustega selles, et lisaks kinnistu (elamu) faktilise kasutamise

ulatusele kummagi kaasomaniku poolt on kaasomandi jagamise viisi valikul alust arvestada ka

muid kaalutlusi, sh A.K.i panust kohaliku kultuuriloo uurimisse.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt kumbki pooltest ei ole

Kiriku tn X kinnistut puudutavas osas toonud menetluses esile ülekaalukat huvi, mis ilmselgelt

kaaluks üles teise kaasomaniku huvi jääda vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks. Poolte

mõttelised osad ühises asjas on võrdsed. Maakohus on põhjendatult leidnud, et mõlemal poolel

on väga kaalukas huvi saada Kiriku tn kinnistu omanikuks (kohtuotsuse p 9.1-9.6). Samuti on

mõlemal poolel kinnistuga tugev emotsionaalne side. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi

seisukohaga, nagu oleks maakohus hinnanud poolte huvisid ebaõigesti. Muuhulgas on kohus

käsitlenud küsimust sellest, kas Kiriku tn X elamu puhul on tegemist I. ja E.K.ite poolt alaliselt

kasutatud eluruumiga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et elamut ei ole alust pidada I.K.i

ainsaks elukohaks, kuivõrd talle kuulub ka korteriomand Narva linnas. Kohus analüüsis esitatud

tõendite põhjal ka elamu sobivust aastaringseks kasutamiseks. Kaasomandi jagamine ei riiva

seega intensiivselt apellandi õigust eluaseme puutumatusele (Põhiseaduse § 33). Kolleegiumi

hinnangul ei ole asjaolu, et perekond S. on viibinud Kiriku tn X kinnistul võrreldes perekond K.

sagedamini, ainumääravaks kaalutluseks jätta kinnistu apellandi ainuomandisse.

Seevastu ei ole asjakohased apellandi seisukohad, mille kohaselt on perekond K. tagatud

puhkevõimalus nende tütrele kuuluvas majas Narva-Jõesuus ning et vastustajate parem varaline

seisund võimaldaks neil endil soetada endale meelepärase kinnistu, sõltumata kaasomandis

olevate kinnistute jagamisest.

Maakohus ei ole rikkunud menetlusnorme, käsitledes otsuses (p 9.2-9.3) kohtule esitatud

tõenditest lähtudes muuhulgas Kiriku tn X maja tehnilist seisukorda ja kasutuskõlblikkust.

10. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kaasomanikel on ligilähedaselt võrdväärse kaaluga

huvid saada kaasomandi eseme ainuomanikuks, on üldjuhul põhjendatud eelistada lahendust,

kus omandi kaotavale poolele tagatakse võimalikult suures ulatuses hüvitis. See võimaldab

tasakaalustada poolte vastandlikke huve majanduslikult efektiivsel viisil, kuna puuduvad muud

määrava tähtsusega kriteeriumid, mis annaksid aluse eelistada ühe kaasomaniku huve teisele.

Käesoleval juhul on A. ja J. K. nõustunud tasuma I. ja E.K.itele hüvitisena Kiriku tn X

kaasomandiosa kaotuse eest 50 000 eurot ning lisaks sellele jätma apellantide ainuomandisse ka

J. Poska tn X kinnistu (koguväärtus maakohtu menetluse toimumise aja seisuga 30 100 eurot).

I. ja E.K. seevastu soovisid lähtuda üksnes mõlema kinnistu turuväärtusest ja tasuda

vastaspoolele hüvitisena 21 000 eurot.

Ehkki vastustajad avaldasid valmidust tasuda suuremat hüvitist kui neil seda kaasomandi

esemete väärtuse täpse jaotamise korral teha tuleks, valis maakohus siiski alternatiivina esitatud

kaasomandi jagamise viisi, mis võimaldab kaasomanike vahelise enampakkumise käigus

kinnistute omanikuks saada ka apellandil. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on seega kõigiti

arvestanud kummagi poole tähelepanu väärivaid huve ja ka majanduslikke kaalutlusi

kaasomandi jagamisel. Kohtu poolt määratud kaasomandi jagamise viis koormab kaasomanikke

kõige vähem ja võimaldab tagada kaasomandi kaotavale poolele õiglase hüvitise.

11. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu otsuse ülejäänud põhjendustega ega korda neid

TsMS § 654 lg 6 alusel.

Maakohtu otsuse muutmise ega tühistamise aluseks ei ole I. ja E.K.ite nimetamine asjast

puudutatud isikuteks kohtuotsuse sissejuhatavas osas ega ka tunnistaja nime ebaõige märkimine

kohtuotsuse põhjendavas osas.

Kuna mõlemad kaasomandis olevad kinnistud kuuluvad müümisele kaasomanike vahelise

enampakkumise käigus, puudub vajadus täpsustada käesolevas otsuses kummagi kinnistu

turuväärtust (harilikku väärtust) ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga.

Ringkonnakohus möönab, et kuna kumbki pool ei ole avaldanud soovi omandada J. Poska tn X

kinnistut, ei pruugi selle kinnistu müümine kaasomanike vahelisel enampakkumisel osutuda

tulemuslikuks. Samas ei avaldanud pooled menetluses soovi lõpetada selle kinnistu osas

kaasomand mõnel muul seaduses sätestatud viisil. Seega puudus kohtul alus jätta hagi kõnealust

kinnistut puudutavas osas rahuldamata.

12. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ringkonnakohtu menetluses

kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Alates 1. jaanuarist 2015. a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna

käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015. a, ilma et selles menetluskulud

oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus

pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja

menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning

kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-147-14, p

22). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või

ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt

kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel (eelkõige

riigilõiv).

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/