3-14-186/43 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Agu Timmi, Tiina Pappel ja Madis Ernits

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

10.11.2015, Tartu

Haldusasja number

3-14-186

Haldusasi

MTÜ Põltsamaa Hooldekodu kaebus Põltsamaa

Linnavalitsuse 27.01.2014. a korralduse nr 30

tühistamiseks ja asja uueks otsustamiseks ettekirjutuse

tegemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 08.09.2014. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

MTÜ Põltsamaa Hooldekodu apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja MTÜ Põltsamaa Hooldekodu

Esindaja v.-adv. Merle Järvala

Vastustaja Põltsamaa linn

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus ja tühistada Tartu Halduskohtu 08.09.2014. a otsus.

2. Teha uus otsus, millega rahuldada kaebus, tühistada Põltsamaa Linnavalitsuse

27.01.2014. a korraldus nr 30 ja kohustada vastustajat kaebaja 14.01.2014. a taotlust

uuesti läbi vaatama.

3. Mõista Põltsamaa linnalt MTÜ Põltsamaa Hooldekodu kasuks välja 2652 eurot

menetluskulu.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast, s.o hiljemalt 10.12.2015 (HKMS § 212 lg 1).

Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui

kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt

avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ehitisregistri andmetel asub Põltsamaal Tartu mnt 1a kinnistul 1990. aastal valminud

kahekorruseline hoone, mille nimetuseks on telefonikeskus ja peamiseks kasutamisotstarbeks

„Muu sidehoone, nagu näiteks taksofoni kabiin“.

2. Põltsamaa Linnavolikogu kehtestas 22.08.2005. a määrusega nr 136 „Põltsamaa jõe, Silla

tänava, Tartu maantee ja Kingu vahelise ala detailplaneeringu“ (edaspidi detailplaneering)

(tl 105-130), mis hõlmab ka Tartu mnt 1a asuva kinnistu. Detailplaneeringu eesmärkideks on

planeeringuala maakasutus- ja hoonestustingimuste määramine. Tartu mnt 1a kinnistu

sihtotstarve on 100% ärimaa. Detailplaneeringu kohaselt on Tartu mnt 1a hoone suurim

lubatud korruselisus 2, määratletud on hoone katusekallete vahemik, katusekatte materjalid,

välisviimistluse materjalid, kohustuslik ehitusjoon, piirdeaiad. Tartu mnt 1a kinnistu asub

väljaspool planeeringuga kehtestatud Põltsamaa kesklinna miljööväärtuslikku ala.

3. Kaebaja esitas 14.01.2014 Põltsamaa Linnavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse

(tl 6-6p) Tartu mnt 1a kinnistul asuva hoone ümber projekteerimiseks osaliselt ärilisel

eesmärgil tervishoiuehitise (eakatele suunatud üldhooldekodu) hooneks, säilitades hoone

paremas tiivas hambaarstide teenusruumid ja Elioni serveriruumid. Taotluse kohaselt jääb

hoone väliselt kujult samaks, lisatakse avasid, olemasolevad avatäited uuendatakse osaliselt,

rekonstrueeritakse küte, elekter, ventilatsioon, tulekahju teatesüsteem. Muudetakse hoone

sisemist planeeringut kergete vaheseintega. Kandvad seinad, laed, ja konstruktsioon jäävad

samaks. Kaasajastatakse haljastus ja aiapiirded. Ratastooliga liikumiseks lisatakse kaldteed.

4. Põltsamaa Linnavalitsus keeldus 27.01.2014. a korraldusega nr 30 (tl 7-7p)

projekteerimistingimuste väljastamisest, kohustas koostama detailplaneeringu Tartu mnt 1a

hoone ümberprojekteerimiseks ning esitama linnavalitsusele avalduse detailplaneeringu

algatamiseks.

Korralduse kohaselt tingis kaebaja taotluse rahuldamata jätmise kehtiv detailplaneering, mille

kohaselt on Tartu mnt 1a 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistu. Detailplaneeringust ei nähtu, et

oleks kaalutud võimalust leida hooldekodule asukoht Põltsamaa kesklinnas. Ajaloolise Vana-

Põltsamaa lossiansambli detailplaneeringuga (tl 131-151) on hooldekodule määratud asukoht

Põltsamaa linnapargi lääneküljele. Põltsamaa Linnavalitsuse hinnangul tuleb selleks, et

selgitada välja, kas 3200 m2 suurusel kinnistul on võimalik täita kavandatavale

hoolekandeasutusele esitatavaid nõudeid (nt parkimiskohtade arv, tuleohutusnõuded,

liikluskorraldus jne) koostada detailplaneering.

5. Kaebaja esitas Tartu Halduskohtule 21.02.2014 kaebuse (tl 2-4) Põltsamaa Linnavalitsuse

27.01.2014. a korralduse nr 30 tühistamiseks ja asja uueks otsustamiseks ettekirjutuse

tegemiseks.

Kaebaja arvates on korraldus ebaproportsionaalne, nii faktiliselt kui õiguslikult

motiveerimata, koostatud diskretsioonireegleid eirates ja rikub kaebaja õigusi.

Taotletud projekteerimistingimused ei ole detailplaneeringuga vastuolus ega välju

planeeringuga kokkulepitud põhimõtetest. Korraldusest ei nähtu ühtki õiguslikku ega faktilist

alust, millele tuginedes nõuab linn uue planeeringumenetluse algatamist.

Mitte ühestki korraldusest esitatud väitest ei nähtu, et linn oleks üldse kaalunud võimalust, et

asja saaks nii faktiliselt kui õiguslikult lahendada ilma aega ja raha nõudva

planeerimismenetluseta.

Korralduse ühe õigusliku alusena on märgitud ehitusseaduse (EhS) § 19 lg 3, kuid ei ole

sisuliselt põhjendatud, miks keeldutakse kaebajale projekteerimistingimuste väljastamisest.

Kaebaja hinnangul ei eksisteeri mingeid täiendavaid nõudeid (ülemäärane parkimiskohtade

lisandumine või liikluskorraldus), mida tuleks üldse kaaluda hoolekandeasutuse

projekteerimiseks.

Põltsamaa linn menetleb Viljandi mnt 2b ning lähiala detailplaneeringut, millega

kavandatakse 150-kohalise hooldekeskuse rajamist Põltsamaale. Kaebajale

projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumine võib olla teadlik ja tahtlik

konkurentsieelise andmine ühele linna poolt mingil põhjusel soositud ettevõtjale.

Kinnistu sihtotstarve 100% ärimaa, ei ole takistuseks projekteerimistingimuste väljastamiseks

eraõiguslikul alusel tegutsevale ettevõtjale. Korraldusest ei nähtu, mida linn sellest korralduse

andmisel järeldas või millist asjaolu põhjendata soovis.

Ka praegusel ajal kasutatakse kinnistul asuvat hoonet tervishoiuteenuse (hambaravi)

osutamiseks. Sellekohase kasutusloa on linn väljastanud.

6. Põltsamaa Linnavalitsus palus hiljem täiendatud vastuses (tl 14-16) kaebuse rahuldamata

jätta.

Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral on ehitusprojekti aluseks

projekteerimistingimused. Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse

ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras, kuna

detailplaneeringus sisaldub juba ehitusõigus ning detailplaneering on maakasutuse ja

ehitustegevuse aluseks. Projekteerimistingimuste väljastamisel võtab kohalik omavalitsus

aluseks planeeringutes või muul viisil maakasutust korraldavates dokumentides sisalduvaid

ehituslikke tingimusi (EhS § 19 lg 3).

Põltsamaa Linnavolikogu 27.11.2007. a määruse nr 59 „Põltsamaa linna ehitusmäärus“

(ehitusmäärus) § 24 lg 1 sätestab, et projekteerimistingimused määrab linnavalitsus

detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral või vajadusel enne 01.01.2003

kehtestatud detailplaneeringute nõuete täpsustamiseks. Pärast 01.01.2003 algatatud

detailplaneeringuid võib linnavalitsus täpsustada arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste

andmisega.

Detailplaneeringu seletuskirja tabelis nr 3 on toodud lubatud ehitise kasutamise otstarbed,

milleks on 11000 Elamud; 12200 Büroo- ja administratiivhooned; 12300 Kaubandus- ja

teenindushooned ning 21120 Tänavad ja teed. Tartu mnt 1a kinnistu ehitise lubatud otstarbena

on võimalik sihtotstarve Büroo- ja administratiivhooned või Kaubandus- ja teenindushooned.

Ükski eelpool nimetatud ehitise kasutamise otstarve pole mõeldud üldhooldekoduks. Kaebaja

esitas projekteerimistingimuste taotluse just hoone rekonstrueerimiseks üldhooldekoduks.

Juhul kui detailplaneeringuga oleks ehitise kasutamise sihtotstarbeks ette nähtud ka

üldhooldekodu, siis oleks kasutatud koodi 11310 Hoolekandeasutuste hooned, mille alakood

on 11316 Üldhooldekodu, tulenevalt määrusest nr 78. Seega nähtub detailplaneeringu

seletuskirjast, et detailplaneeringuga pole Tartu mnt 1a kinnistule ette nähtud

hoolekandeteenuse osutamist ega hooldekodu rajamist. Tulenevalt asjaolust, et Tartu mnt 1a

kinnistul kehtiv detailplaneering on kehtestatud pärast 2003. aastat, on Põltsamaa

Linnavalitsusel õigus täpsustada detailplaneeringut arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste

andmisega. Kuna projekteerimistingimusi taotleti hoone rekonstrueerimiseks

üldhooldekoduks, siis pole Põltsamaa Linnavalitsusel võimalik väljastada ei

projekteerimistingimusi ega ka ehitusluba, kuna see on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga.

Põltsamaa Linnavalitsus kohaliku omavalitsusena on kohustatud järgima detailplaneeringus

sätestatut ega saa sellest kokkuleppeliselt kõrvale kalduda. Planeerimisseadus ei näe ette

detailplaneeringu muutmise menetlust, seega tuleb detailplaneeringus ette nähtud

sihtotstarbest erineva sihtotstarbe määramiseks koostada maa-alale uus detailplaneering, mis

muudab kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud detailplaneeringu.

Planeerimismenetluse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja

huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks,

ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. Planeerimismenetlusega on

tagatud huvitatud isikutele ettepanekute ja vastuväidete esitamise võimalus.

Naaberkinnisasjade omanike kaasamine detailplaneeringu menetlusse on äärmiselt vajalik,

kuna see annab detailplaneeringu menetlusega õiguse selles protsessis kaasa rääkida ning

omapoolseid seisukohti, ettepanekuid ja vastuväiteid esitada. Lisaks aitab detailplaneeringu

menetlemine kaasata protsessi ka teised huvitatud isikud, kes pole küll naaberkinnisasjade

omanikud, kuid keda planeeringulahendus ikkagi mõjutab või võib mõjutada. Planeeringu

koostamisega tagatakse avalike huvide kaitstus.

Kaebaja kohustus koostada detailplaneering Tartu mnt 1a kinnistu ümberprojekteerimiseks

üldhooldekoduks tuleneb veel lisaks planeerimisseaduse (PlanS) § 22 lõikest 2, kuna antud

juhul muutuks Tartu mnt 1a kinnistu hoonete kasutamise senine otstarve.

Põltsamaa linnal puudub õiguslik alus jätta nõudmata detailplaneeringu koostamist, kuna

esiteks on Tartu mnt 1a kinnistu puhul tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga, teiseks

on planeerimisseaduses välja toodud ammendav loetelu, millistel juhtudel on võimalik

lihtsustatud olukorras detailplaneeringut koostada ning kolmandaks on kohaliku omavalitsuse

ülesanne tagada avaliku huvi kaitstus ning tasakaalustatult arvestada kõikide asjast huvitatud

isikute huve eelistamata ühtegi isikut teisele. Seega ei vasta kaebaja väide tõele, et mitte

ühestki korraldusest esitatud väitest ei nähtu, et linn oleks üldse kaalunud võimalust, et asja

saaks nii faktiliselt kui õiguslikult lahendada ilma aega ja raha nõudva

planeerimismenetluseta.

Põltsamaa Linnavolikogu ei ole teinud otsust selle kohta, kas ja mil viisil toimub Viljandi

mnt 2b kinnistule hooldekeskuse rajamine.

Vabariigi Valitsuse 23.10.2008. a määrus nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende

määramise kord“ (määrus nr 155) § 6 p 2 kohaselt on ärimaa ärilisel eesmärgil kasutatav maa.

Äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa sh

ärieesmärgil kasutatavate tervishoiuehitiste maa. Määruses nr 155 on tervishoiuehitiste maana

silmas peetud haiglate, ambulatoorse arstiabi osutamise hoonete, perearstikeskuste,

veterinaarkliinikute, sanatooriumite ja muude selliste tervishoiuasutuste maad, mitte aga

üldhooldekodu e hoolekandeasutuste maad. Määruse nr 155 § 6 p 13 sätestab, et sotsiaalmaa

on maa, millelt ei taotleta kasumit ning mis jaguneb ühiskondlike ehitiste maa ja

üldkasutatava maa sihtotstarbe alaliigiks. Ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise

eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sh äriotstarbeta

meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste

maa. Seega näeb määrus nr 155 ette, et hoolekandeehitiste maa puhul peab maa sihtotstarbeks

olema määratud sotsiaalmaa, mitte aga ärimaa. Eestis on hoolekandeasutuste maa

sihtotstarbeks sotsiaalmaa, kuna eeldatakse, et nende teenustega ei teenita kasumit, vaid

tagatakse teenuse järjepidevus ja kulutuste katmine omahinnapõhiselt. Määrusega nr 155 ei

ole kooskõlas ärimaa sihtotstarbega maale üldhooldekodu rajamine. Kinnistu sihtotstarbe

muutmine toimub läbi detailplaneeringu menetlemise protsessi.

7. Kaebaja esitas 07.04.2014 ja 25.06.2014 halduskohtule täiendavad seisukohad (tl 30-32,

89-91p), milles märkis, et vastustaja on oma vastuses halduskohtule esmakordselt tuginenud

väitele, et projekteerimistingimuste väljastamist takistab hoonealuse maa ebaõige sihtotstarve.

Sellist põhjendust ei ole esitatud vaidlustatud korralduses. Kaebaja vaidles vastu linna väitele,

et Põltsamaa Linnavalitsusel pole võimalik väljastada ei projekteerimistingimusi ega ka

ehitusluba, kuna see on vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Korralduses ei tuginenud linn

kordagi asjaolule, et maa sihtotstarve on vale ja see tuleks muuta sotsiaalmaaks. Kaebajale jäi

arusaamatuks, miks ei või teenustega kasumit teenida ning miks on kõik hoolekandasutuste

maa sihtotstarbeline sotsiaalmaa.

MTÜS § 1 lg 2 alusel võib mittetulundusühingu tulu kasutada üksnes põhikirjaliste

eesmärkide saavutamiseks. MTÜ Põltsamaa Hooldekodu põhikirja alusel on kaebaja

põhitegevuseks ja eesmärgiks eakatele ja igapäevast hooldust vajavatele inimestele lühi- ja

pikaajalise ööpäevaringse hooldusteenuse pakkumine. Selline tegevus kvalifitseerub

eraõigusliku juriidilise isiku poolt teenuse osutamisena ning kaebaja arvates on väär vastustaja

väide, et detailplaneering on takistuseks projekteerimistingimuste väljastamisel.

Kaebaja jääb arvamusele, et linna ja AS Lõuna-Eesti Hooldekeskuse vahel on

hoonestusõiguse seadmise näol tehtud maatehing, mis peab olema mõlemale poolele vajalik ja

kasulik.

Vastustaja on esitanud tõenditeks, et Eestis on enamiku hoolekandeasutuste puhul maa

sihtotstarbeks sotsiaalmaa, väljavõtted kinnistusraamatust ja Maa-ameti seisukoha. Kaebaja

arvates ei tõenda kinnistusraamatu väljavõtted seda, et teistsuguse sihtotstarbega maa-alal ei

tohiks üldhooldekodu tegutseda. Maa-ameti vastuses on selgelt väljendatud seisukoht, et

sotsiaalmaa antakse kohalikule omavalitsusele avalike ülesannete täitmiseks, sotsiaalmaa on

selline maa, millelt ei taotleta kasumit ning sotsiaalmaa sihtotstarbe määramisel tuleb määrata

la sihtotstarbe alaliik.

Kehtiva detailplaneeringu järgi on kinnistu sihtotstarve 100% ärimaa ning see ei ole

takistuseks projekteerimistingimuste väljastamiseks eraõiguslikul alusel tegutsevale

mittetulundusühingule. Ka praegusel ajal kasutatakse kinnistul asuvat hoonet

tervishoiuteenuse (hambaravi) osutamiseks, selles vaidlus puudub. Sellekohase kasutusloa on

linn väljastanud ning kasutusloa väljastamisel ei ole kordagi tõusetunud küsimust hoone

kasutusotstarbest. Ka Maa-amet on väljendanud seisukohta, et hoone kasutusotstarbe

küsimuse lahendamiseks ei ole vajalik planeerimismenetlus. Võimalikud tuleohutuse ja

tervisekaitse nõuded on võimalik täita ja koostada juba vastava haldusmenetluse käigus,

selleks ei ole vaja koostada uut planeeringut.

8. Vastustaja esitas halduskohtule samuti täiendava seisukoha (tl 73-75), milles möönis, et

viide majandus- ja kommunikatsiooniministri 04.12.2012. a määrusele nr 78 „Ehitise

kasutamise otstarvete loetelu“ (määrus nr 78) oli ekslik. Vastustaja täpsustas, et 2005. aastal

kehtis majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002. a määrus nr 10 „Ehitise

kasutamise otstarvete loetelu“ (määrus nr 10), mille lisas 1 toodud ehitise kasutamise

otstarvete loetelu on oma sisult identne määruse nr 78 lisaga 1. Detailplaneeringu koostamise

käigus määratakse ehitise lubatud kasutamise otstarbed just vastavalt majandus- ja

kommunikatsiooniministri sellekohasele määrusele.

Kaebaja on mittetulundusühing. Vastustaja viitas mittetulundusühingute seaduse § 1 lg-le 1.

Kaebaja taotluse järgi soovitakse projekteerida hoone osaliselt ärilisel eesmärgil

tervishoiuehitiseks (eakatele suunatud üldhooldekodu). Äriline eesmärk on alati aga suunatud

tulu teenimisele ja saamisele.

Vastustaja viitas PlanS § 9 lg-le 1, mis sätestab, et detailplaneering koostatakse valla või linna

territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks.

Põhjendatud on uue detailplaneeringu algatamine, kuna planeerimismenetluses on vajalik

kaasata kõikide ühiskonnagruppide huve selleks, et saavutada detailplaneeringuga lahendus,

mis vastaks Põltsamaa linna ruumilise arengu eesmärkidele.

9. Tartu Halduskohus jättis 08.09.2014. a otsusega (tl 163-167) kaebuse rahuldamata.

Korralduse andmisel on vastustaja tuginenud ehitusõigusliku alusena EhS § 9 lõikele 3 ja

ehitusmääruse § 24 lõikele 1 ning detailplaneeringule.

Vaidlustatud korralduses vastustaja poolt toodud kaalutlused ei ühti täiel määral

kohtumenetluses esitatud põhjendustega, millega veendakse kaebajat ja kohut vaidlusaluse

korralduse õiguspärasusest. Samas ei saa nimetatud asjaolu olla aluseks vaidlustatud

korralduse tühistamisele.

Kuigi ehitisregistril on informeeriv iseloom osundab kohus, et ehitisregistri andmetel on

Põltsamaal Tartu mnt 1a asuv telefonikeskuse nimetusega hoone kasutusel 1990. aastast

kasutamisotstarbega – muu sidehoone, nagu näiteks taksofoni kabiin (kasutamise otstarvete

loetelu muutunud 01.01.2013), muu tervishoiuhoone, nagu näiteks vereülekandejaam

(kasutamise otstarvete loetelu muutunud 01.01.2013). Ehitisregistris on vaidlusaluse ehitise

kasutusotstarbe kood toodud jätkuvalt määruse nr 10 lisas 1 toodud koodiga ehk 12429 (muu

sidehoone) ja 12649 (muu tervishoiuhoone), millest esimest, ehk koodi 12429 enam määruse

nr 78 lisas 1 välja toodud ei ole. Samas on vastustaja õigesti märkinud, et mõlema määruse

kohaselt on üldhooldekodu koodiks 11316.

Vastustajale ei saa ette heita kaalutluste puudumist vaidlustatud haldusaktis seoses

põhikaalutlusi toetavate kõrval argumentide esitamisega kohtumenetluses (vrd RKHKo

nr 331-28-12 p 19 ja nr 3-3-1-39-14 p 11).

Kui isegi nõustuda kaebajaga vaidlustatud haldusakti ebapiisavast motiveerimisest, siis on

kohus veendunud, et vastustaja peaks asja uuel otsustamisel tegema samasisulise otsustuse.

Kohtupraktikas on tunnustatud isegi kaalutlusveaga haldusakti kehtima jätmist olukorras, kus

kaalutlusnormi alusel on haldusorganil juhtumi eripära arvestades võimalik kaalutlusreegleid

rikkumata teha vaid üks kindel valik (vt Riigikohtu 22.10.2009. a otsuse nr 3-3-1-66-09 p 13).

Kohus leiab, et käesoleval juhul on vastustaja diskretsioon ahenenud määrani, mis tingiks

vaid ühe võimaliku otsuse, ehk taotluse rahuldamata jätmise.

Ehitusmääruse § 24 lg 1 ls 2 kohaselt ei saanud vastustaja kaebaja taotlust

projekteerimistingimuste väljastamiseks enam detailplaneeringu täpsustamiseks rahuldada,

sest detailplaneering on väljastatud pärast 01.01.2003. Kuna planeerimisseadus ei näe ette

detailplaneeringu muutmise menetlust, tuleb seega detailplaneeringus ette nähtud

sihtotstarbest erineva sihtotstarbe määramiseks koostada maa-alale uus detailplaneering, mis

muudab PlanS § 26 lg 6 järgi kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud

detailplaneeringu. Käesoleval juhul ei ole tegemist ka EhS § 23 lg 81 nimetatud olukorraga,

kus muudetakse juba väljastatud ehitusprojekti ja kaebaja taotluse saaks rahuldada uue

ehitusloa väljastamise menetlusega. Seega on kaebaja poolt taotletud

projekteerimistingimused kehtiva detailplaneeringuga vastuolus ja väljuvad planeeringuga

kokkulepitud põhimõtetest.

Halduskohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et vastustaja ehk KOV oleks

detailplaneeringu alusel määranud maakatastriseaduse § 18 lg 2 alusel vaidlusaluse

katastriüksuse sihtotstarbe. Ning selle alusel omakorda vaidlusaluse ehitise kasutamise

sihtotstarbe. Kuna detailplaneeringu punktis 5.3 on aga ehitiste lubatud kasutamise otstarbed

määratud ehitise kasutamise otstarvete loetelus toodud koodi täpsusega, siis ei saa kehtivast

detailplaneeringust tuleneva keelu tõttu vastustaja teha teistsugust otsustust kui see on tehtud

vaidlustatud korralduses.

Halduskohus ei jaga kaebaja seisukohta, et vastustaja poolt detailplaneeringu menetluse

kasuks otsustamist saab seetõttu pidada ebaratsionaalseks, mis oleks omakorda vastuolus

proportsionaalsuse maksiimiga. Halduskohus kahtleb kaebaja käsituses, kas

proportsionaalsuse printsiibiga on hõlmatud olukord, kus kehtivast õigusest tulenevalt on

teatud taotluse lahendamiseks ette nähtud teatud menetluskord. Käesoleval juhul

detailplaneeringu menetlus, mitte aga tavapärane haldusmenetlus HMS mõttes.

Halduskohus ei tähelda võrdsusõiguse eiramist või ausa konkurentsi moonutamist motiivil, et

linn on erinevatel kaalutlustel pidanud otstarbekamaks vanadekodu rajada ajaloolise Vana-

Põltsamaa lossiansambli detailplaneeringus käsitlemist leidnud alale (tl 133). Samas ei saa

halduskohus nõustuda vastustajaga, et viimati nimetatud planeeringule ja kahtlusele on

kaebaja osundanud alusetult, kuna see kaalutlus on vastustaja poolt käsitlemist leidnud

vaidlustatud korralduses.

Planeeringumenetlusse huvitatud isikute kaasamise kohustus on erineva intensiivsuse ja

kvalitatiivsusega võrreldes tavalises haldusmenetluses kolmandate isikute kaasamisega,

mistõttu ei saa ka vastavad kaalutlused vaidlusaluses korralduses rikkuda kaebaja õigusi.

Kuna seadus kohustab vastustajat otsustama planeeringumenetluse kasuks, ei saa isikute

intensiivsem kaasamise vorm eraldiseisvalt riivata kuidagi kaebaja õigusi.

Maa-amet ei ole käsitlenud selgitustaotlustes ehitiste kasutusotstarbega seonduvad, vaid

selgitanud, et detailplaneeringu ülesandeks ei ole katastriüksuse sihtotstarbe määramine.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

10. 08.10.2014 esitas kaebaja ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse (tl 175179p) Tartu

Halduskohtu 08.09.2014. a otsusele, milles ta palub halduskohtu otsuse tühistada, kaebuse

rahuldada ning teha uue otsuse, millega tühistada 27.01.2014. a korraldus ja teha vastustajale

ettekirjutus asja uueks otsustamiseks.

Ehitisregistri andmetest ei saa lähtuda projekteerimistingimuste väljastamise või sellest

keeldumise otsustamisel.

Halduskohus tegi 06.08.2014 toimunud istungil ettepaneku kompromissi kaalumiseks ja

kaebuse õigeksvõtuks, kuna vaidlustatud korraldus on vastu võetud kaalutlusvigadega. Kuid

otsuses jõudis halduskohus üllatuslikult vastupidisele järeldusele.

Halduskohus ei tugine ühelegi tõendile ega õigusnormile, mis kinnitaks diskretsiooni

ahenemist määrani, mis tingiks taotluse rahuldamata jätmise. Kaebaja arvates on kohtuotsus

vastuolus HKMS § 158 lg-s 3 sätestatuga.

HMS § 6 järgi on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise

tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid omal algatusel. Kui see

jäetakse õigel ajal haldusmenetluses tegemata, ei saa tõendite puudumisega ennast õigustada

hilisemas kohtumenetluses. Halduskohus on õigustamatult aktsepteerinud olukorda, kus linn

on asunud puudustega korraldust põhistama kohtumenetluses. „Lahendamist vajavaid”

täiendavaid probleeme nii väikese mahuga teenuse osutamise korral ei eksisteeri ning needki

küsimused on lahendatud kehtiva detailplaneeringuga.

Kaebaja arvates on kohtuotsus vasturääkiv, selles ei ole viiteid õigusnormile ega tõenditele,

mille alusel halduskohus leidis, et kaebaja poolt taotletavad projekteerimistingimused on

vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Maa sihtotstarbe muutmiseks ei ole vaja koostada uut

detailplaneerigut, seda kinnitavad ka tõendina asja juurde võetud Maa-Ameti kirjalikud

seisukohad, millele tugineb otsuses ka halduskohus (p 38). Kohtuotsus on vastuoluline ja ei

ole kooskõlas HKMS § 157 sätestatuga.

Kaebaja tugineb PlanS §-le 9 ja Maa-Ameti 02.06.2014. a vastuses väljendatud seisukohale,

mille kohaselt võib KOV detailplaneeringuga näidata krundi kasutamise otstarbed, näiteks

haridusasutuste maa, tervishoiuasutuste maa, büroohoonete maa jne; sellisel juhul määrab

planeering maa kasutusotstarbe ja lubatud ehitiste liigi, aga mitte selle, kas tegevus on

äriotstarbeline või ühiskondlik või on tegemist avaliku võimu ülesannete täitmisega. Samuti

viitab kaebaja seisukohale, mille kohaselt sihtotstarbe määramisel ei lähtuta ainuüksi sellest,

kas ehitis kuulub äriühingule, kohalikule omavalitsusele või kellelegi teisele, ning lähtudes

konkreetse ehitise kasutamise eesmärgist on võimalik näiteks ka olukord, kus ehitise juurde

kuuluva krundi sihtotstarbeks määratakse osaliselt ärimaa ja osaliselt ühiskondlike ehitiste

maa sihtotstarve.

Kaebaja tugineb ka Maa-Ameti 31.03.2014. a vastuses väljendatud seisukohale, et

sotsiaalmaa antakse kohalikule omavalitsusele avalike ülesannete täitmiseks, sotsiaalmaa on

selline maa, millelt ei taotleta kasumit ning sotsiaalmaa sihtotstarbe määramisel tuleb määrata

ka sihtotstarbe alaliik. Kui sotsiaalmaa sihtotstarbega maale seatakse hoonestusõigus, kuid

nimetatud hoonestusõiguse alusel ehitatava hoone kasutusotstarve ei vasta sotsiaalmaa

sihtotstarbele, peab kohalik omavalitsus taotlema keskkonnaministrilt luba ka sihtotstarbe

muutmiseks. See kinnitab, et kaebaja kui eraõigusliku juriidilise isiku poolt esitatud

projekteerimistingimuste taotlus on kooskõlas kehtiva planeeringuga. Kaebaja poolt taotletud

toiminguid ei oleks õige teostada sotsiaalmaal. Halduskohus on Maa-ameti 31.03.2014. a kirja

jätnud üldse hindamata ja arvestamata ning ei ole seda ka põhjendanud.

Kasutamise otstarvete koodid ei tähenda automaatselt planeeringust tulenevat keeldu, kuna

hoone kasutusotstarvet on võimalik muuta ka planeeringut muutmata.

Haldusorgan peab valima võimalikult proportsionaalsed vahendid ja viisid taotletud eesmärgi

saavutamiseks. Olemasolevatel faktilistel asjaoludel ei ole vajalik kuluka ja aeganõudva

planeeringumenetluse läbiviimine, vaid piisab tavapärasest menetlusest HMS mõttes.

Kaebaja tugineb HMS § 3 lg-le 2, § 4 lg-le 2 ja §-le 54 ja KOKS § 6 lg-le 2 ja leiab, et teistel

alustel toimivate hooldekodude rajamiseks on vastavad õigused ja kohustused ettevõtjatel

ning selleks ei ole vajalik maa sihtotstarbe muutmine sotsiaalmaaks ning seda ei takista ka

teise (konkureeriva) hooldekodu rajamine.

Korraldusest ei nähtu ühtki õiguslikku ega faktilist alust, millele tuginedes nõuab linn uue

planeeringumenetluse algatamist. Selliseid aluseid ei nähtu ka kohtuotsusest. Lisaks faktilisele

alusele tuleb haldusaktis näidata ka selle andmise õiguslik alus. Korralduses märgitud

õiguslikud alused ei ole korrektsed ja haldusaktist sisuliselt ei nähtu õiguslikku alust, mis

antud faktilistel asjaoludel võimaldaks keelduva haldusakti välja anda.

Korraldus on ilmses vastuolus kõigi HMS §-s 56 sätestatud nõuetega. Kaebaja kahtleb

korralduse ratsionaalsuses.

Korralduse ühe õigusliku alusena on märgitud EhS § 19 lg. Kehtiv planeering ei sisalda

ehituslikke tingimusi, mis välistaksid hoone ümberprojekteerimist üldhooldekoduks.

Tavapärase suurusega hoolekandeasutuse rajamine ei too kaasa mingit märkimisväärset

liikluskoormuse suurenemist või vajadust täiendavate parkimiskohtade järele. Sellised

asjaolud on kõik võimalik välja selgitada haldusmenetluse käigus, mida aga sisuliselt ei

toimunud.

Kaebaja ettevõtmine kvalifitseerub ärilisel eesmärgil teenuse osutamiseks ning on kooskõlas

määruse nr 155 § 6 punktis 2 sätestatuga. Kaebaja põhikirja eesmärgiks ja põhitegevuseks on

eakatele ja igapäevast hooldust vajavatele inimestele lühi- ja pikaajalise ööpäevaringse

hooldusteenuse pakkumine. Selline tegevus kvalifitseerub eraõigusliku juriidilise isiku poolt

teenuse osutamisena.

Kaebaja leiab, et temale projekteerimistingimuste väljastamisest otsitud põhjustel keeldumine

võib oma olemuselt olla isegi teadlik ja tahtlik konkurentsi eelise andmine ühele linna poolt

mingil põhjusel soositud ettevõtjale.

Ajaloolise Vana-Põltsamaa lossiansambli detailplaneering ei takista ega välista kuidagi Tartu

mnt 1a hoone ümberprojekteerimist hooldekoduks. Ka sellest planeeringudokumendist

nähtub, et planeeritav vanadekodu (planeeringus ei ole kasutatud sõnastust hooldekodu)

tegelikkuses mingisuguseid erinõudeid kaasa ei too. Lisaks kavatseb linn seda planeeringut

muuta uue, praegu menetletava Viljandi mnt 2b ja lähiala detailplaneeringuga, millega

võõrandatakse linnale kuuluv maa.

Konkreetse ehitise asukohast ja hoone liigist tulenevalt on määratud

normatiivparkimiskohtade arv hoone brutopinna kohta. Küsimust reguleerib Eesti Standard

EVS norm 843:2003. Olemasoleval hoonel on ca 2100 m2 brutopinda ja sellest tulenevalt

oleks hooldekodu nõutav parkimiskohtade arv 6. Kuna tavasõidukitele ja puuetega inimeste

sõidukitele on ette nähtud erinevad suurused, siis soovituslikult mahuks praegustele

parkimiskohtadele 5 tavasõidukit ja 1-2 parkimiskohta puuetega inimeste sõidukitele. Olemas

on kergliikluse võimalused.

Võimalikud tuleohutuse ja tervisekaitse nõuded on võimalik täita ja koostada juba vastava

haldusmenetluse käigus, selleks ei ole vaja koostada uut planeeringut.

11. Vastustaja palub apellatsioonkaebusele esitatud vastuses (tl 187-189p) jätta see

rahuldamata.

Halduskohus viitas Riigikohtu lahendile, et suunata pooli kompromissile mitte aga vastustaja

poolt kaebuse õigeks võtmisele. Lisaks on Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-39-14 punktis 11

korratud seisukohta, et põhikaalutlusi toetavaid kõrvalargumente saab vastustaja lisada ka

kohtumenetluses, mida antud juhul vastustaja on ka teinud. Lisaks on Riigikohus samas

lahendi punktis 11.2 väljendanud seisukohta, et põhjendamisviga ei saa kaasa tuua haldusakti

tühistamist olukorras, kuna see tekitaks olukorras, kus haldusorgan on sunnitud vaidlustatud

haldusakti uuesti välja andma nagu antud juhul Põltsamaa Linnavalitsuse poolt

projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise korralduses.

Vastustaja on keeldumise alused esitanud vaidlustatud korralduses, selgitanud suuliselt

apellandile keeldumise põhjuseid ning korduvalt selgitanud ka esimese astme

kohtumenetluses. Vastustaja tugineb EhS § 19 lg-tele 1 ja 3. Detailplaneeringu koostamise

kohustuse puudumise korral on ehitusprojekti aluseks projekteerimistingimused.

Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt kehtestatud

detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras, kuna detailplaneeringus sisaldub

juba ehitusõigus ning detailplaneering on maakasutuse ja ehitustegevuse aluseks.

Vastustaja ei oleks saanud väljastada projekteerimistingimusi kaebajale vastavalt Põltsamaa

ehitusmääruse § 24 lg-le 1. Põltsamaa Jõe, Silla tänava, Tartu maantee ja Kingu tänava

vahelise ala detailplaneering hõlmab ka vaidlusalust Tartu mnt 1a asuva ehitist. Kuna tegemist

on pärast 01.01.2003 algatatud detailplaneeringuga, siis linnavalitsus võib täpsustada

arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste andmisega, kuid tegemist pole kohustusega

väljastada projekteerimistingimusi, kuna ehitusõigus on määratud juba detailplaneeringus

ning ehitusprojekt koostatakse detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras.

Kaebaja taotles projekteerimistingimusi hoone rekonstrueerimiseks üldhooldekoduks.

Detailplaneeringu seletuskirja tabelis nr 3 on toodud lubatud ehitise kasutamise otstarbed,

milleks on 11000 Elamud; 12200 Büroo- ja administratiivhooned; 12300 Kaubandus- ja

teenindushooned ning 21120 Tänavad ja teed. Tartu mnt 1a kinnistu ehitise lubatud otstarbena

on võimalik sihtotstarve Büroo- ja administratiivhooned või Kaubandus- ja teenindushooned.

Ükski eelpool nimetatud ehitise kasutamise otstarve pole mõeldud üldhooldekoduks. Juhul

kui detailplaneeringuga oleks ehitise kasutamise sihtotstarbeks ette nähtud ka üldhooldekodu,

siis oleks kasutatud koodi 11310 Hoolekandeasutuste hooned, mille alakood on 11316

Üldhooldekodu, tulenevalt 2005. aastal kehtinud määrusest nr 10. Seega nähtub

detailplaneeringu seletuskirjast, et detailplaneeringuga pole Tartu mnt 1a kinnistule ette

nähtud hoolekandeteenuse osutamist ega hooldekodu rajamist. Ehitise kasutamise otstarbe

määramine lepitakse kokku planeeringumenetluse käigus ning ehitise kasutamise otstarve on

üks olulisemaid planeeringuga määratavaid aspekte, millest kõrvalekaldumine vajab uue

detailplaneeringu algatamist. Detailplaneeringu järgimine (sh seletuskirjas toodud ehitise

kasutamise otstarvete järgmine) tagab inimestele õiguskindluse, et nimetatud maa-ala ja

hooneid kasutatakse selliselt nagu on ette nähtud detailplaneeringus.

Apellandi väidete kohaselt on vastustaja käitunud hea halduse tava vastaselt. Vastustaja

vaidleb antud väitele vastu, kuna Põltsamaa Linnavalitsuse ehitusnõunik telefonivestluse

käigus tutvustas apellandile nii Tartu mnt 1a alal kehtivat detailplaneeringut kui ka asjaolu, et

apellandil puudub vajadus ja kohustus taotleda projekteerimistingimuste väljastamist, kuna

ehitusõigus on määratletud juba kehtivas detailplaneeringus ning detailplaneering on

maakasutuse ja ehitustegevuse aluseks. Samuti seda, et Tartu mnt 1a hoonesse üldhooldekodu

rajamiseks on vajalik algatada detailplaneering, kuna hoone on detailplaneeringu järgi ette

nähtud büroo- ja administratiivhoonetena või kaubandus- ja teenindushoonetena

kasutamisena.

Nendest

selgitustest

hoolimata

otsustas

apellant

esitada

projekteerimistingimuste taotluse. Eelpool nimetatud ehitusnõuniku poolt esitatud selgitusi

korrati apellandile veel 10.03.2014 toimunud kohtumisel apellandi ja Põltsamaa

Linnavalitsuse ametnikega.

Ehitise kasutamise sihtotstarbe määramise eesmärk on tagada ehitise kasutamine seesuguseks

tegevuseks, mis on linnaruumi sobiv. Tartu mnt 1a maa-alal kehtiva detailplaneeringu

seletuskirjas on väga selgelt välja toodud Tartu mnt 1a ehitise kasutamise otstarbed, milleni on

jõutud planeerimismenetluse protsessis. Uue planeeringu algatamine ongi vajalik olemasoleva

detailplaneeringu muutmiseks, et saaks rääkida sellest, et hoone üheks lubatud kasutamise

otstarbeks on hoolekandeasutuste hooned.

Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega nagu tegemist oleks planeeringu muutmise puhul

menetluse liigi valik haldusorgani kaalutlusotsus. Detailplaneeringu menetlemise protsess on

reguleeritud planeerimisseaduses. Planeerimisprotsessi käigus selguvad erinevad huvid,

tagamaks avalike huvide kaitstus. Kulude ja aja kokkuhoidu ei saa ega tohi eelistada

planeerimismenetluse eesmärgile – tagada kõikide puudutatud isikute võrdne võimalus kaasa

rääkida linnaruumi kujundamises.

PlanS § 9 lg 2 p 4 kohaselt on detailplaneeringu üheks ülesandeks tänavate maa-alade ja

liikluskorralduse määramine. Vastustajal puudub teadmine ja kindel veendumus, et kaebaja

kinnistul on võimalik hooldekodu rajamisel täita hoolekandeasutustele esitatavaid nõudeid

parkimise, liikluskorralduse jms osas. Planeerimisseadusest ega ehitusseadusest ei tulene aga

kohalikule omavalitsusele õigust määrata projekteerimistingimustega liikluskorraldust, vaid

need küsimused tuleb lahendada planeerimismenetluses.

Kaebaja puhul on tegemist mittetulundusühinguga, mille põhitegevuseks ega eesmärgiks ei

või seadusest tulenevalt olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. Äriline eesmärk on

suunatud alati tulu teenimisele ja saamisele, seega puudub asjas vaidlus, et kaebaja tegelik

eesmärk on teenuse osutamise kaudu tulu saamine, mis on aga mittetulundusühingutele

keelatud ning ilmestab selgelt kaebaja vastuolulist käitumist oma väidetes ja taotlustes.

Vastustaja kavatseb Ajaloolise Vana-Põltsamaa lossiansambli detailplaneeringut muuta uue

detailplaneeringuga, millega võõrandatakse linnale kuuluv maa. Korralduse andmise hetkel

viitas vastustaja Ajaloolise Vana-Põltsamaa lossiansambli detailplaneeringule, kuna terves

Põltsamaa linnas on ette nähtud just selle konkreetse detailplaneeringuga hooldekodu asukoht

Põltsamaa linnapargi lääneküljel ning mitte ühegi muu Põltsamaa linnas vastu võetud ega

algatatud detailplaneeringuga pole ette nähtud mujale hooldekodu rajamist.

Põltsamaa Linnavalitsuse hinnangul on määruses nr 155 tervishoiuehitiste maana silmas

peetud haiglate, ambulatoorse arstiabi osutamise hoonete, perearstikeskuste,

veterinaarkliinikute, sanatooriumite ja muude selliste tervishoiuasutuste maad, mitte aga

üldhooldekodu ehk hoolekandeasutuste maad. Määruse nr 155 § 6 p 13 sätestab, et

sotsiaalmaa on maa, millelt ei taotleta kasumit ning mis jaguneb ühiskondlike ehitiste maa ja

üldkasutatava maa sihtotstarbe alaliigiks. Ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise

eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sh äriotstarbeta

meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste

maa. Seega näeb määrus nr 155 ette, et hoolekandeehitiste maa puhul peab maa sihtotstarbeks

olema määratud sotsiaalmaa, mitte aga ärimaa. Eestis on enamiku hoolekandeasutuste puhul

maa sihtotstarbeks sotsiaalmaa ehk ühiskondlike ehitiste maa, mida vastustaja on tõendanud

väljavõtetega kinnistusraamatust. Eelnevast tulenevalt pole vastustaja hinnangul ärimaa

sihtotstarbega maale mittetulundusühingu poolt üldhooldekodu rajamine kooskõlas

katastriüksuste sihtostarvete määramise põhimõtetega. Vastustaja soovib rõhutada, et vajadus

uue detailplaneeringu algatamiseks tuleneb ehitise kasutamise otstarbest, mitte aga ainult maa

sihtotstarbest nagu apellant on püüdnud väita.

Maa-amet on sõnaselgelt asunud seisukohale, et kui hooldekodu puhul on tegemist

äriotstarbeta ehk kasumi saamise eesmärgita ehitisega, on vastavalt määruse nr 155 § 6

punktile 13 tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mis on üks sotsiaalmaa alaliikidest. Maa-

amet on selgitanud, et valiku tegemisel, milline sihtotstarve hooldekodu juurde kuuluvale

maale määrata, tuleb lähtuda sellest, kas ehitist kasutatakse ärilisel eesmärgil või on tegemist

kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitise kompleksi aluse maaga.

Detailplaneeringuga määratakse maa kasutusotstarve ja lubatud ehitise liik ning peale

planeeringu kehtestamist määratakse katastriüksuse sihtotstarve. Põltsamaa linn on

seisukohal, et kuna hooldekodu rajamist taotleb mittetulundusühing ning mittetulundusühing

on vabatahtlik ühendus, mille eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse

kaudu tulu saamine, oleks õige peale detailplaneeringu kehtestamist määrata Tartu mnt 1a

kinnistu maakasutamise sihtotstarbeks sotsiaalmaa. Käesoleval ajal ongi oluline uue

algatatava planeeringuga määrata Tartu mnt 1a krundi kasutamise sihtotstarbeks

hoolekandeasutuste maa ja määrata lubatud ehitise liik/liigid, et hiljem vastavalt olukorrale

määrata katastriüksuse sihtotstarve.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja halduskohtu otsus tuleb

tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse, tühistab Põltsamaa

Linnavalitsuse 27.01.2014. a korralduse nr 30 ja kohustab vastustajat kaebaja taotlust uuesti

läbi vaatama.

13. Kaebaja on esitanud tühistamis- ja kohustamiskaebuse. Mõlemad nõuded kuuluvad

rahuldamisele siis, kui vaidlustatud korraldus on õigusvastane ja rikub kaebaja õigusi. Need

eeldused on käesoleval juhul täidetud.

14. Vastustaja on 27.01.2014. a korralduse nr 30 õiguslikeks alusteks märkinud KOKS § 30

lg 1 p 2, HMS § 4, § 6 ja § 56 lg 3, EhS § 19 lg 3, ehitusmääruse § 24 lg 1 ja

detailplaneeringu. Ühestki nimetatud õigusaktist ei tulene alust kaebaja taotluse rahuldamata

jätmiseks. Materiaalsete alustena tulevad nimetatutest kõne alla vaid EhS § 19 lg 3,

ehitusmääruse § 24 lg 1 ja detailplaneering. Kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 19 lg 3 sätestas:

„Projekteerimistingimused on kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele

kohaldatavad arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Projekteerimistingimuste väljastamisel

võtab kohalik omavalitsus aluseks planeeringutes või muul viisil maakasutust korraldavates

dokumentides sisalduvaid ehituslikke tingimusi. Projekteerimistingimused koostatakse ja

väljastatakse huvitatud isiku taotluse alusel hiljemalt 30 päeva jooksul sellekohase taotluse

esitamise päevast arvates.“ Ehitusmääruse § 24 lg 1 sätestab: „Projekteerimistingimused

määrab linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral või vajadusel

enne 1. jaanuari 2003. a kehtestatud detailplaneeringute nõuete täpsustamiseks. Pärast 1.

jaanuari 2003. a algatatud detailplaneeringuid võib linnavalitsus täpsustada arhitektuursete ja

ehituslike lisatingimuste andmisega.“ Detailplaneeringu osas tugineb vastustaja sellele, et

Tartu mnt 1a kinnistu sihtotstarve on 100% ärimaa. Ringkonnakohus leiab, et EhS § 19 lg 3

ega ehitusmääruse § 24 lg 1 ei saa olla aluseks kaebaja taotluse rahuldamata jätmisel. EhS §

19 lg 3 sätestab vaid projekteerimistingimuste definitsiooni ning ehitusmääruse § 24 lg 1 teeb

vahet projekteerimistingimustel ning arhitektuursetel ja ehituslikel lisatingimustel.

Ringkonnakohus juhib vastustaja tähelepanu sellele, et HMS § 36 kohaselt on haldusorganil

selgitamiskohustus ja kui vastustaja leiab, et kaebaja peaks projekteerimistingimuste asemel

taotlema arhitektuurseid ja ehituslikke lisatingimusi, siis tuleb vastustajal seda kaebajale HMS

§-st 36 ja hea halduse põhimõttest tulenevalt selgitada. Riigikohus on selgitanud, et taotluse

lahendamisel ei ole haldusorgan seotud taotleja õiguslike seisukohtadega, vaid taotluse

eesmärgiga – sellega, milliseks tegevuseks taotleja luba soovib; tegevuse õiguslik

kvalifitseerimine haldusmenetluses on haldusorgani ülesanne (RKHKo 04.03.2015, 3-3-1-74-

14, p 13). Ärimaale tuginemise osas on vastustaja 27.01.2014. a korraldus kaalutlusvigane

juba sellepärast, et vastustaja viitab selles kontekstis ühtlasi Põltsamaa linnapargi lääneküljele

kui hooldekodule määratud asukohale. See, et Põltsamaa linn planeerib kusagile mujale

hooldekodu, ei mõjuta kuidagi kaebaja kinnistu kasutuse kooskõla kinnistu sihtotstarbega.

Kuna ühestki õigusaktist ei tulene, et Põltsamaal võib olla ainult üks hooldekodu, ei ole sel

kaalutlusel mingisugust pistmist kaebaja taotlusega. Ringkonnakohus leiab, et ka

argumendiga, et kehtiva planeeringu menetlemisel ei oldud kaalutud võimalust leida

hooldekodule asukoht Põltsamaa kesklinnas, ei saa õigustada kaebaja taotluse rahuldamata

jätmist. Planeeringuga ei saagi kõiki võimalikke tulevikustsenaariume ette näha ning ühe või

teise konkreetse kasutuse mittekaalumine ei välista veel seda kasutust tulevikus. Küsimus on

selles, kas kehtiv detailplaneering välistab kaebaja poolt kavandatud kasutuse või mitte, ent

selle kohta ei ole vastustaja 27.01.2014. a korralduses seisukohta kujundanud. Peale selle on

asjakohatu vastustaja väide, et selleks, et selgitada välja, kas 3200 m2 suurusel kinnistul on

võimalik täita kavandatavale hoolekandeasutusele esitatavaid nõudeid, tuleb koostada

detailplaneering. Nõuded hoolekandeasutusele on sätestatud sotsiaalhoolekande seaduses

(SHS). Sotsiaalteenuse osutaja tegevusloa taotluse lahendab SHS § 212 lg 1 järgi kas

maavanem või Sotsiaalkindlustusamet. Seega ei kontrolli hoolekandeasutusele esitatavaid

nõudeid kohalik omavalitsus ja vastustaja on sellele tuginedes oma pädevust ületanud. Ka

viide tuleohutusnõuetele on detailplaneeringu koostamise kohustuse põhjendamiseks

asjakohatu. Tuleohutusnõudeid kontrollis ehitiste puhul vastavalt kuni 30.06.2015 kehtinud

EhS § 62 lgle 5 koosmõjus § 3 lg-ga 11 ja selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse

27.10.2004. a määrusele nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“

Päästeamet. Samuti kontrollitakse tuleohutusnõudeid vastavalt SHS § 213 p-le 4

hoolekandeasutusele tegevusloa väljastamise menetluses. Kummalgi juhul ei ole selleks

pädev kohalik omavalitsus. Mis puutub vastustaja poolt mainitud parkimiskohtade arvu ja

liikluskorraldust, siis jääb ringkonnakohtule arusaamatuks, mis osas peaks üldhooldekodu

mõjutama neid küsimusi. Kaebaja on viidanud parkimiskohtade osas Eesti Standardile EVS

norm 843:2003. Ringkonnakohus leiab, et kuna tegemist ei ole õigusaktiga ega ka avalikult

kättesaadava infoga, siis ei ole vajalik selles osas seisukohta kujundada. Määrav on, et ükski

õigusakt ei näe hooldekodule ette tavapärasest enam parkimiskohti ega kehtesta erinõudeid

liikluskorraldusele. Vastustaja tuginemine neile aspektidele on järelikult asjakohatu.

Kokkuvõttes on vastustaja 27.01.2014. a korraldus niisiis kaalutlusvigane ega sisalda seetõttu

põhjendust, mis õigustaks kaebaja taotluse rahuldamata jätmist.

15. Kohtumenetluses on vastustaja oma seisukohtade põhjendamiseks viidanud lisaks PlanS

§ 9 lg-le 1 ja lg 2 p-le 4 ning § 22 lgle 2. Samuti on vastustaja tuginenud määrusele nr 78

ja/või määrusele nr 10 ja leidnud, et detailplaneeringu koostamise käigus määratakse ehitise

lubatud kasutamise otstarbed just vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri

sellekohasele määrusele. PlanS kuni 30.06.2015 kehtinud redaktsiooni § 9 lg 1 sätestas, et

detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja

lähiaastate ehitustegevuse aluseks. PlanS § 9 lg 2 p 4 nägi detailplaneeringu ülesandena ette

tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramise ning vajaduse korral eraõigusliku isiku

maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramise

teeseaduses sätestatud korras. PlanS § 22 lg 2 sätestas: „Kohalik omavalitsus võib

detailplaneeringu puhul, mis koostatakse olemasolevatele hoonetele ja rajatistele krundi

suuruse määramiseks aladel, kuhu ei rajata detailplaneeringu koostamise kohustust tingivaid

uusi hooneid ning kus säilib hoonete kasutamise senine otstarve, loobuda käesoleva seaduse

§ 12 lõikes 1 ja §-des 18–21 sätestatud planeeringu vastuvõtmise ja avalikustamise nõuete

täitmisest, asendades need planeeritava maa-ala ja naaberkinnisasjade omanike kirjalike

nõusolekutega, mille puudumisel langetab otsuse kohalik omavalitsus, arvestades

naaberkinnisasja omanike seisukohtadega.“ Ükski viidatud normidest ei saa olla kaebaja

taotluse rahuldamata jätmise aluseks. Määrus nr 10 ja hilisem määrus nr 78 olid mõlemad

kehtestatud kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 26 lg 5 alusel, mille kohaselt kehtestas ehitise

kasutamise otstarvete loetelu valdkonna eest vastutav minister. Ehitusloa kasutamise otstarve

tuli vastavalt EhS § 27 p-le 6 kanda ehitusloale. Ringkonnakohus ei nõustu vastustajaga, et

ehitise kasutamise otstarve tuli määrata kindlaks juba detailplaneeringuga. Ringkonnakohus

selgitab, et detailplaneeringuga tuli määrata muuhulgas krundi ehitusõigus (PlanS § 9 lg 2 p

2), mis määratles muuhulgas krundi kasutamise sihtotstarbe või sihtotstarbed (PlanS § 9 lg 3 p

1). Krundi sihtotstarve on laiem kui ehitise kasutusotstarve – see küll mõjutab (tulevase)

ehitise kasutusotstarvet, nähes ette raami, kuid peab ühtlasi jätma piisava mänguruumi

konkreetsete kasutuste jaoks ja vajadusel ka kasutusotstarbe muutmiseks. Ringkonnakohus

leiab seega, et kuna ükski vastustaja poolt kohtumenetluses viidatud sätetest ei keela eraldi

ega koosmõjus teiste normidega rahuldada kaebaja taotlust, ei tulene neist ka vastavat alust.

16. Ringkonnakohus leiab, et ka määruse nr 155 § 6 pd 2 ja 13 ei võimalda kaebaja taotlust

rahuldamata jätta. Vastustaja on kohtumenetluses asunud väitma, et detailplaneering ei luba

kaebajal 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistule rajada üldhooldekodu. Ringkonnakohus

sellega ei nõustu. Määruse nr 155 § 6 p 2 sätestab, et ärimaa (002; Ä) on ärilisel eesmärgil

kasutatav maa; äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav

maa: jaekaubandusehitiste maa, hulgikaubandusehitiste maa, toitlustusehitiste maa,

teenindusehitiste maa, majutusehitiste maa, reisijate teenindamisega seotud transpordiehitiste,

sh lennu-, raudtee, bussijaama, sadamahoonete maa, büroo- ja administratiivehitiste maa,

ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sh parklate maa, sideehitiste maa, sh

telekommunikatsioonirajatiste maa, ärieesmärgil kasutatavate meelelahutus-, haridus-, teadus,

tervishoiu-, puhke- või spordiehitiste maa ning muu äriotstarbel kasutatav maa. Seega piirab

määruse nr 155 § 6 p 2 ärimaa sihtotstarbe vaid kasumi teenimise eesmärgiga.

Ringkonnakohus leiab, et kasumi teenimise eesmärk määruse nr 155 § 6 p 2 mõttes ei välista,

et 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistul tegutseb MTÜ. Kuigi MTÜS § 1 lg 1 järgi ei või

MTÜ eesmärgiks ega põhitegevuseks olla majandustegevuse kaudu tulu saamine, näeb § 1 lg

2 otsesõnu ette, et MTÜ võib tulu teenida, kehtestades täpsemad reeglid kasumi jaotamisele.

Seega ei välista määruse nr 155 § 6 p-s 2 sätestatud sihtotstarve, et MTÜ rajab 100% ärimaale

üldhooldekodu. Samuti ei välista seda määruse nr 155 § 6 p 13, mille kohaselt on sotsiaalmaa

maa, millelt ei taotleta kasumit; sotsiaalmaa jaguneb ühiskondlike ehitiste maa ja

üldkasutatava maa sihtotstarbe alaliigiks. Käesoleval juhul ei tule kõne alla üldkasutatav maa.

Määruse nr 155 § 6 p 13 alap 1 järgi on ühiskondlike ehitiste maa (016; Üh) kasumi saamise

eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sh riigi ja

kohaliku omavalitsuse ametiasutuste (välja arvatud määruse nr 155 § 6 p-s 7 nimetatud

ehitised) büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja

konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-,

hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja

raamatukoguehitiste maa, loomaaia ja botaanikaaia maa. Ringkonnakohus leiab, et kuigi see

määruse nr 155 § 6 p 13 alap 1 sõnastusest otseselt ei tulene, on siin silmas peetud eelkõige

avaliku võimu poolset teenuseosutamist. Seda kinnitavad kaudselt maareformi seaduse § 28 lg

1 p 4 ja § 31 lg 1 p 4, mille kohaselt jäetakse sotsiaalmaa kas riigi omandisse või antakse

munitsipaalomandisse. Eraisiku poolne teenuseosutamine on ringkonnakohtu hinnangul

ärimaa sihtotstarbega ühildatav isegi siis, kui kasumi teenimine ei ole teenuse osutamise

esmane eesmärk.

17. Ringkonnakohus märgib, et ka ükski muu vastustaja esitatud kaalutlus ei muuda

27.01.2014. a korraldust õiguspäraseks. Järelikult ei ole ühtegi alust, mis oleks võimaldanud

vastustajal nõuda kaebajalt detailplaneeringu algatamise avaldust. Seetõttu ei olnud ka alust

projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks. Kui vastustaja leiab ehitusmääruse §

24 lg 1 alusel, et kaebajale tuleb projekteerimistingimuste asemel väljastada arhitektuursed ja

ehituslikud lisatingimused, siis peab vastustaja seda HMS §-st 36 ja hea halduse põhimõttest

tulenevalt kaebajale selgitama ja andma talle võimaluse oma taotluse täpsustamiseks.

Kokkuvõttes on Põltsamaa Linnavalitsuse 27.01.2014. a korraldus nr 30 õigusvastane ja rikub

ka kaebaja subjektiivseid õigusi, kuna omandipõhiõigusest tulenevalt (põhiseaduse § 32)

lasub kinnistu kasutamisele seatavate piirangute põhjendamiskohustus avalikul võimul.

Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja halduskohtu otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus

teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse, tühistab Põltsamaa Linnavalitsuse 27.01.2014. a

korralduse nr 30 ja kohustab vastustajat kaebaja taotlust uuesti läbi vaatama.

18. Ringkonnakohus peab vajalikuks lisada järgmist. Riigikohus on seisukohal, et isikul on

õigus menetluse lõpuleviimisele avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel (RKHKo

05.04.2006, 3-3-1-15-06, p 9). Sellegipoolest tuleb silmas pidada, et 01.07.2015 jõustus

ehitusseadustik (uus EhS), mille § 26 lg 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud

ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks,

kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Vastavalt 01.07.2015 jõustunud

planeerimisseaduse (uus PlanS) § 125 lg-le 1 on detailplaneeringu koostamine nõutav

linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku

1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu

kavandatud mahust, 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku,

laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks, 4) olulise

ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud

üldplaneeringuga. Uue PlanS § 125 lg 2 kohaselt on lisaks § 125 lg-s 1 sätestatule

detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu

koostamise kohustusega alal või juhul. Käesoleval juhul on detailplaneering olemas. Vastavalt

uue EhS § 27 lg-le 1 võib detailplaneeringu olemasolu korral pädev asutus põhjendatud juhul

anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks

projekteerimistingimusi, kui 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta, 2)

detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt

muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud

õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu

elluviimist.

19. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 ls-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna otsus tehti vastustaja kahjuks, siis jäävad menetluskulud Põltsamaa linna kanda. HKMS

§ 109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb

lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust. Esimeses astmes

taotles kaebaja 15 euro riigilõivu ja 2052 euro õigusabikulude väljamõistmist, teises astmes

taotleb 15 euro riigilõivu ja 570 euro õigusabikulude väljamõistmist, kokku seega 2652 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et taotletud 2652 eurot on käesoleva menetluse keerukuse astet

arvesse võttes vajalikud ja põhjendatud kulud, mistõttu tuleb taotletud summa vastustajalt

kaebaja kasuks välja mõista.

Agu Timmi

Tiina Pappel

Madis Ernits

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/