3-15-1646/51 · Tallinna Halduskohus Pärnu kohtumaja

K O H T U O T S U S

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse teatavakstegemine

03. november 2015, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1646

Haldusasi

K Ki, J. K, E R, B. S ja M. I kaebus Kuressaare Linnavolikogu

28. mai 2015 otsuse nr 34 tühistamise nõudes.

Menetlusosalised

Kaebaja: K. K

Kaebaja: J. K

Kaebaja: E. R

Kaebaja: B. S

Kaebaja: M. I

Kaebajate esindajad: v.adv Taivo Ruus, v.adv Ramil

Pärdi, adv. Sandor Elias

Vastustaja: Kuressaare linn

Esindaja: Vilma Kippak

Kolmas isik: E. A

Kolmas isik: N. S

Kolmas isik: H S

Kolmas isik: S Õ

Kolmas isik: OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt

Esindaja: v.adv Liisa Linna, V. M

Kolmas isik: J. M

Kolmas isik: K. M

Kolmas isik: OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN

Esindaja: V. M

RESOLUTSIOON

1. Jätta K Ki, J. K, E R, B. S ja M. Ii kaebus rahuldamata.

2. Mõista K Ki, J. K, E R, B. S ja M. Ii'lt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt

kasuks välja menetluskulu 1300 (üks tuhat kolmsada) eurot. Muus osas jätta

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord: Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule hiljemalt 03. detsembril 2015.

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD OTSUS

1. K K, J. K, E. R, B. S ja M. I on Kuressaares Tiigi 2 // Tolli 12 asuva korteriomanditeks jaotatud kinnistu

korteriomanikud. Kuressaare Linnavolikogu 23. märtsi 2006 otsusega kehtestatud detailplaneeringu

muudatusega nähti nimetatud kinnistule ette elamumaa sihtotstarve. Pärast nimetatud

detailplaneeringu kehtestamist on kinnistule ehitatud kaks korterelamut.

2. 1. aprilli 2014 korraldusega nr 211 andis Kuressaare Linnavalitsus OÜ-le Kuressaare

Kommunaalprojekt, kes on samuti üks Tiigi 2 // Tolli 12 kinnistu korteriomanikest, ehitusloa Tiigi 2-2 ja

Tiigi 2-3 rekonstrueerimiseks ja liitmiseks. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt tegi ehitusloas nimetatud

ehitustööd ning 16. detsembri 2014 korraldusega nr 877 andis Kuressaare Linnavalitsus välja

kasutusloa. Nimetatud ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ja kasutusloa tühistamise nõuded on

Tallinna Halduskohtus haldusasja nr 3-14-50437 esemeks. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on

eelnimetatud ruumid reaalselt kasutusse võtnud bürooruumidena.

3. Kuressaare Linnavolikogu 28. mai 2015 otsusega nr 34 tunnistati Tiigi 2/Tolli 12 osas kehtetuks

Kuressaare Linnavolikogu 23. märtsi 2006 otsusega nr 22 kehtestatud detailplaneeringu muudatused.

KAEBAJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

4. K K, J. K, E. R, B. S ja M. I esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlevad Kuressaare

Linnavolikogu 28. mai 2015 otsuse nr 34 tühistamist. Kaebajad leiavad, et otsuses viidatud

planeerimisseaduse (PlanS) § 27 lg 1 ei saanud olla detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise aluseks,

samas ei ole vastustaja nõuetekohaselt teostanud kaalutlusõigust. Kaebajad heidavad ette, et üldse on

arvestamata jäetud asjaolu, et kõik korteriomanikud ei ole andnud nõusolekut Tiigi 2-2 ja 2-3 korterite

ümber ehitamiseks bürooruumideks. Kaebajad selgitavad, et detailplaneeringu osaline kehtetuks

tunnistamine annab OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt võimaluse juba reaalselt Tiigi tn 2-2

korteriomandis valmis ehitatud büroo kasutusloal nõuda kasutamise sihtotstarbe muutmist ja

ehitisregistris ehitise kasutamise sihtotstarbe muutmist, mis omakorda toob maakatastriseaduse § 18

lõikest 4 tulenevalt kaasa vajaduse muuta ka katastriüksuse sihtotstarvet, mis aga mõjutaks oluliselt ka

teiste korteriomanike õigusi. Siinkohal toovad kaebajad esmalt välja selle, et maa sihtotstarbe

muutmisega seoses suureneks kõigi korteriomanike maamaksukoormus. Kaebajad rõhutavad, et kuigi

OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on lubanud teistele korteriomanikele kaasneva maksutõusu

kompenseerida, tekib maksukohustus siiski igal korteriomanikul, ent mistahes garantiid, et OÜ

Kuressaare Kommunaalhooldus oma hüvitamiskohustust täidaks, tegelikult pole. Teiseks leiavad

kaebajad, et kinnistule segaotstarbe määramisega kaasnevad oma kortereid eluruumidena

kasutavatele elanikele mitmed negatiivsed järelmid – müra, parkimisprobleemide, korterite

turuväärtuse vähenemise, rahu häirituse (võõraste isikute kinnistul liikumine) näol. Kaebajad

selgitavad, et büroopinnad tekitavad eluruumiga võrreldes täiendavat müra, kuna büroos viibib rohkem

inimesi, samuti tekitavad lisamüra tehnilised seadmed ja videokoosolekute pidamine, täiendava

sissepääsu rajamine vähendab naabrite turvatunnet ning halvendab helipidavust veelgi. Ka toovad

kaebajad välja, et kõrvaliste ja tundmatute isikute viibimine kinnistul häirib nende rahu ja vähendab

turvatunnet, arvestades, et Tiigi 2-2 korterbüroost on võimalik nii töötajatel kui klientidel otse pääseda

kaasomandis olevasse koridori, sisehoovi, garaaži jne.

5. Ka leiavad kaebajad, et eeltoodud asjaoludest tingituna väheneb ka nende korteriomandite

turuväärtus, samuti tekib nii korteriomanikele kui nende külalistele parkimisprobleeme. Viimaks

märgivad kaebajad, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik, et sarnaseid äripindu

tekib kinnistule veelgi, samuti peavad kaebajad vajalikuks arvestada sellega, et Tiigi 2-2 korteri

äriruumidena kasutamise puhul on võimalik, et seal asub tulevikus tegutsema mõni teine isik, kes ei

käita seal mitte arhitektuuribürood, vaid näiteks kohvikut või baari. Kaebajad rõhutavad, et ostsid

korterid korterelamusse ning neil on õiguspärane ootus sellele, et detailplaneeringu muutmisel ei

muudetaks seda otseselt nende maju puudutavas osas. Kaebajad märgivad ka, et vaidlusaluses otsuses

ei ole tegelikult välja toodud, milline on ülekaalukas avalik huvi kaebajate õiguste intensiivseks

rikkumiseks ilma nende nõusoleku ja mõjude piisava analüüsimiseta. Viimaks selgitavad kaebajad, et

vastustaja on planeerimisdiskretsiooni kuritarvitanud, sest linn on ise õigusvastasel või vähemalt

vaieldaval õiguslikul alusel ise loonud olukorra, kus faktiliselt valmis ehitatud büroo kasutusotstarbe

muutmiseks on vaja detailplaneering kehtetuks tunnistada.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

6. Kuressaare linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Esiteks märgib

vastustaja, et kaebajad on ebaõigesti sidunud ehitise kasutusotstarbe ja maa sihtotstarbe võimaliku

muutmise tagajärjel tekkida võivad negatiivsed tagajärjed detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise

otsusega. Selles osas viitab vastustaja ka käesolevas asjas esialgse õiguskaitse küsimuses tehtud Tallinna

Ringkonnakohtu määrusele ning leiab, et kaebaja esitatud põhjendused seoses maa sihtotstarbe

muutmise negatiivsete mõjudega ei ole asjakohased detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise üle

toimuvas vaidluses.

7. Vastustaja ei nõustu ka kaebajate väitega, nagu oleks vastustaja detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisega asunud seadustama varasemate õigusvastaste haldusaktide tõttu tekkinud olukorda.

Vastustaja peab meelevaldseks väidet, nagu aktsepteeriks kohalik omavalitsus eluruumide kasutamist

büroona.

8. Vastustaja viitab Riigikohtu otsustele kohtuasjades nr 3-3-1-63-10 ja 3-3-1-9-14 ja leiab, et PlanS § 27

lg

võimaldab

detailplaneeringu

kehtetuks

tunnistamist,

kui

kohalik

omavalitsus

või

detailplaneeringualale jääva kinnistu omaniku soovid planeeringu ellu viimise osas muutuvad, ilma et

see oleks seotud ühegi konkreetse objektiivse tingimusega. Samuti rõhutab vastustaja, viidates ka

Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-9-14, et detailplaneering on ehitustegevuse ja maakasutuse

aluseks lähiaastatel ning PlanS § 29 lg 1 kohustab kohalikku omavalitsust muu hulgas

detailplaneeringuid üle vaatama ning kaaluma vajadust neid muuta või kehtetuks tunnistada.

9. Mis puudutab avaliku huvi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu, siis viitab vastustaja

vaidlustatud otsuse seletuskirjale ning toob välja, et Tolli tn 12//Tiigi tn 2 kinnistu asub linnasüdamest

230 meetri kaugusel, selle läheduses paikneb mitmeid sotsiaalobjekte, elamuid, ärihooneid ning elu- ja

ärihooneid. Samuti selgitab vastustaja, et 2012. aastal kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla

kontaktvööndi ühisplaneeringu seletuskirjas on muuhulgas rõhutatud, et väheneva rahvaarvu

tingimustes planeeringualal ekstensiivset uute alade kasutuselevõttu eeldada ei saa ning seega on

ühisplaneeringu ülesehitus maade reserveerimisel konservatiivne, lähtudes pigem olemasolevate

ressursside paremast kasutamisest. Vastustaja toob välja, et sellest tulenevalt on kohaliku omavalitsuse

üks tähtsamatest ülesanne on muuhulgas see, et hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi

atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena, milleks on otstarbekas kasutada juba olemasolevaid hooneid

ja taristuid ning mitte soodustada äride lahkumist linnakeskusest (ega võtta kasutusele muid uusi

alasid). Vastustaja märgib, et erinevate kasutustega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal

päevast - see on kahtlemata säästlikum maakasutus. Vastustaja selgitab, et detailplaneeringu osaliselt

kehtetuks tunnistamise järgselt saab kohalik omavalitsus järgnevate avalduste põhjal analüüsida ja

hinnata, milline on kõige otstarbekam käitumisviis, samas kui detailplaneeringu kehtetuks tunnistamata

jätmine välistaks teatud võimalused ning võib pikendada vaidluste kulgu. Mis puudutab usalduse kaitse

detailplaneeringu kehtima jäämise vastu, siis arvestati vastustaja sõnul sellega, et detailplaneeringu

kehtestamisest oli möödunud kaheksa aastat ning detailplaneering on realiseeritud.

10. Vastustaja peab põhjendamatuks kaebajate kartust, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise

tagajärjel võidaks selliseid äripindu rajada kinnistule veelgi. Vastustaja hinnangul on kaebajate õigused

selles osas kaitstud korteriomandiseaduse § 11 lg 1 punktis 1 sätestatuga ning võimalusega sõlmida

korteriomanike vahelisi kokkuleppeid, mis korterite teatud eesmärgil kasutamise välistavad.

OÜ KURESSAARE KOMMUNAALPROJEKT SEISUKOHT

11. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vaidleb kaebusele vastu.

Esiteks toob kolmas isik välja, et vaidlustatud otsusele eelnev haldusmenetlus oli avalik, kaebajatele

tagati õigus olla ära kuulatud. Teiseks peab kolmas isik asjakohatuks kaebajate viiteid usalduse kaitsele,

kuna vaidlustatud otsus ei too kaasa seda, et kaebajad kaotavad õiguse ehitada kinnistule hooned ega

too kaasa ka seda, et katastriüksuse sihtotstarve ja korterite kasutusotstarve elamumaast ärimaaks

automaatselt muutuks. Kolmanda isiku hinnangul on otsus piisavalt põhjendatud. Kolmas isik toob välja,

et PlanS § 29 lg 3 kohaselt oli kohalikul omavalitsusel kohustus iga nelja aasta tagant üle vaadata

üldplaneeringud, millest tulenevalt võttis Kuressaare Linnavolikogu 19. juunil 2014 otsuse viia läbi

detailplaneeringute registri korrastamine ja 2014 aasta jooksul esitada volikogule ettepanekud

realiseeritud ja aegunud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamiseks. Kolmas isik viitab eelnimetatud

otsuse lisaks olevale kaardile ning selgitab, et selle kohaselt jääb Tolli tn 12//Tiigi tn 2 kinnistu vanalinna

segahoonestusalasse mitte aga rida- ja korterelamualasse. Kolmanda isiku hinnangul tuleneb see ka

Kuressaare Linnavolikogu 26. jaanuaril 2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla

kontaktvööndi ühisplaneeringust.

12. Kolmas isik leiab, et vaidlustatud otsus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei ole õiguslikuks aluseks katastriüksuse sihtotstarbe

muutmisele. Veel leiab kolmas isik, et selle üle, kas tema soovitud kasutusotstarbe muudatus väljub

tema reaalosa tavakasutusest või seda, kas tal on olemas kaasomanike nõusolek selliseks muudatuseks

või kas kaebajatel on õigus sellist muudatust keelata, ei vaielda haldusasjas, vaid tegu on eraõigusliku

vaidlusega.

13. Kaebajate väidetud kahjulike mõjude osas märgib kolmas isik, et ainsana asub M. Iile kuuluv korter

samas hoones, teiste kaebajate korterid asuvad samal kinnistul asuvas teises hoones. Kolmas isik peab

meelevaldseks väidet müra suurenemisest, arvestades, et senini ei ole kaebajad tõendanud ühtegi

situatsiooni, mil OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korterist oleks levinud nende reaalosadesse liigset

müra. Kolmas isik selgitab ka, et alates 16.12.2014, mil korterile 2 väljastati kasutusluba, on kolmas isik

kasutanud seda korter-ateljeena, kus arhitektid on koostanud igapäevaselt arhitektuuriteoseid ning

tegelikkuses ei erine tänane kasutus seega suuresti sellest, mida tooks kaasa ametlikult bürooruumi

kasutusotstarbel korteri kasutuselevõtt. Ka toob kolmas isik välja, et ümberehitus on teostatud selliselt,

et korteri heliisolatsioon vastaks korterelamus paiknevale bürooruumile esitatavatele nõuetele. Samuti

leiab kolmas isik, et muu rahuhäirimine on samuti arhitektuuribüroo kasutusotstarbe puhul välistatud

ning selgitab, et eraldi sissepääs tänavalt tagab selle, et kolmanda isiku töötajad ega kliendid ei puutuks

kokku muu majarahvaga, põhjust sisehoovi minna ühelgi kliendil ei teki. Mis puudutab

kinnisvarahindasid, siis leiab kolmas isik esiteks, et selle languse kohta pole kaebajad ühtki tõendit

esitanud, samas kolmas isik on veendunud, et kaebajate korterite hind on tõusnud seoses sellega, et

Tiigi tn 2 hoone tänavapoolne kolmandale isikule kuuluv korter on võetud kasutusse, on köetud ja ei

seisa enam tühjalt. Kolmas isik selgitab, et on korduvalt nõustunud maamaksu suurenemise kõigile

kaasomanikele hüvitama. Kolmas isik toob siinkohal välja, et jutt on 3,3 eurost aastas kõigi kolme

kaebajate omandis oleva korteri kohta.

14. Kolmas isik selgitab veel, et kõik kinnistu kaasomanikud on omavahel leppinud kokku notariaalselt

kinnistu kaasomandi kasutamise ja valdamise korras 28.05.2010 ja 05.07.2013 ning sellest tulenevalt ei

olnud kolmandal isikul vajalik enda korterites tehtud ümberehitustöid, sh. täiendava sissepääsu

rajamist, vaja teiste korteriomanikega täiendavalt kooskõlastada. Kolmas isik toob ka välja, et

eelnimetatud kokkuleppest lähtudes on oma korterites ümberehitustöid teinud ka kaebajad, sealhulgas

ka M. I.

J. M SEISUKOHT

15. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud J. M peab samuti kaebust põhjendamatuks. Võimaliku

maamaksutõusu osas viitab ta sellele, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on pakkunud kõigile

korteriomanikele kinnistusraamatusse kantava asjaõigusega tagatud võimaluse hüvitada maamaksu

tõus. Müra osas selgitab J. M, et tema korter paikneb osaliselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt

korteri peal ning seni pole sealt kostnud mingit müra, ei töötajate liikumisest ega tehnilistest

seadmetest. Ta toob ka välja, et projekteerimisbüroo töövahendid on kompuutrid ja printerid, mis

tekitavad vähem müra kui näiteks televiisorid ja erinevad muusikaseadmed, samuti ei mahu büroosse

lõpmatu arv töötajaid, kes mürataset oma intensiivse liikumisega ja suhtlemisega rohkem tõstaks kui

korterites elavad pered. Ka ei pea kolmas isik põhjendatuks väidet, nagu kaasneks bürooga suurem hulk

võõraid inimesi, kuna büroo töötajad ja kliendid saavad kasutada eraldi sissepääsu tänavalt ning neil ei

ole asja kinnistu hoovi, samuti pole neile ette nähtud garaažis parkimiskohti. Samuti selgitab J. M, et

büroo töötab tööpäevadel kella 8-17 ning nädalavahetustel, pühade ajal ja õhtuti ei ole büroos üldjuhul

töötajaid, samuti suvisel puhkuste ajal. Veel toob ta välja, et kõigi korteriomanike vahelise notariaalse

kokkulepe kohaselt on omanikel õigus sõlmida nende ainukasutusse jäävate osade suhtes üüri-, rendi-

ja muid kasutuslepinguid ning seega pole välistatud ka näiteks korteris külaliskorteri pidamine. Ka

tänaval parkimise osas selgitab J. M, et reaalselt pole tänaval mingeid parkimisprobleeme olnud. Samas

toob ta välja, et kaebajatel on parkimiskohad garaažis ning külalised käivad inimestel üldjuhul õhtuti,

kui büroos tööd ei toimu ega inimesi pole. Kolmas isik peab ebausutavaks kaebajate väidet

kinnisvarahindade vähenemise kohta. Samuti peab kolmas isik alusetuteks kaebajate oletusi, et

arhitektuuribüroo ruumide võidakse võtta kasutusele kohviku, ööklubi või baarina.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

16. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses,

leian, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Esiteks ei riku Kuresaare Linnavolikogu

otsus detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise kohta kaebajate omandiõigust, mille kaitseks

kaebus esitatud on; teiseks ei saa linnavolikogule selle otsuse tegemisel ette heita kaalutlusõiguse

rikkumist – detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei ole väljutud kaalutlusõiguste piiridest ning

erinevate isikute huve on vajalikul määral kaalutud.

17. Vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 27 lg 1 kohaselt võis

kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui kohalik omavalitsus või

planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Riigikohus on

kohtuasjas nr 3-3-1-9-14 tehtud otsuses selgitanud, et eelnimetatud norm avardab oluliselt

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise võimalusi võrreldes üldise haldusaktide kehtetuks

tunnistamise regulatsiooniga haldusmenetluse seaduse §-des 64–70 ega sea detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist sõltuvusse ühestki objektiivsest tingimusest, vaid viitab üksnes kohaliku

omavalitsuse või omaniku soovimuutusele. Siinkohal ei saa põhjendatuks pidada kaebajate seisukohta,

nagu välistanuks PlanS § 27 lõike 1 kohaldamise see, et kõnealune detailplaneering oli realiseeritud.

Asjaolu, et detailplaneeringu kohane ehitusmaht krundil on saavutatud, ei välista detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist PlanS § 27 lg 1 alusel. Muuhulgas võib sellise detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine olla tingitud soovist muuta edaspidi detailplaneeringus kindlaks määratud krundi

kasutamise sihtotstarvet, nagu see käesoleval juhul oligi. Samuti ei ole õige kaebajate seisukoht, nagu

eeldanuks PlanS § 27 lg 1 kohaldamine kõigi kehtetuks tunnistatava planeeringuosaga hõlmatud

korteriomanditeks jaotatud kinnistu korteriomanike nõusolekut. PlanS § 27 lg 1 annab

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise pädevusega organile võimaluse kaalutlusõiguse alusel

otsustada detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, kui seda peab oluliseks kas kohalik omavalitsus

või mitme omanikuga kinnistu puhul mõni kinnistu omanik. See ei tähenda seda, et iga kinnistu

kaasomanik või korteriomanik saaks nõuda detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, küll aga võib

sellise soovi korral detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse läbi viia ning kui

kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas detailplaneering (vastavas) osas kehtima jätta või kehtetuks

tunnistada.

18. Kaebajad on esitanud kaebuse enda omandiõiguse kaitseks. Leian, et vaidlusaluse detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamine kaebajate omandiõigust tegelikult ei piira. Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise järgselt saavad kaebajad enda omandis olevat kinnistust ja selle osaks olevat ehitist

kasutada täpselt samadel tingimustel ja samamoodi nagu detailplaneeringu kehtivuse ajal. Isegi kui

möönda, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine kaebajate omandiõigust piiraks, tuleb tähele panna,

et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral tuleb kohalikul omavalitsusel maakatastriseaduse §-st

18 ning Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 "Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja

nende määramise kord" sätetest tulenevalt sihtotstarve eraldi haldusaktiga määrata. Nagu Tallinna

Ringkonnakohus käesolevas asjas 31. juulil 2015 esialgse õiguskaitse küsimuses tehtud määruses

märkis, on selline otsus haldusakt, mida on võimalik vaidlustada. Lisaks sellele, kuivõrd hoonestatud

maa puhul tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb kohalikul

omavalitsusel kohases menetluses anda omapoolne heakskiit ka hoone kasutusotstarbe muutmisele –

juhul kui kasutusotstarbe muutmiseks ei ole vaja teostada ehitamist, tuleb kohalikul omavalitsusel

omaniku poolt esitatud kasutusteatise alusel läbi viia ehitusseadustiku (EhS) § 48 lõigetes 5 ja 6

nimetatud kontrollimenetlus, mille tulemusena antavat haldusakti või otsust menetluse lõpetamise

kohta ilma kasutusteatise esitanud isikule täiendavaid nõudeid esitamata, on võimalik samuti isikutel,

kelle õigusi kasutusotstarbe muutmine rikub, vaidlustada. Kui aga ehitise kasutusotstarbe muutmine

eeldab ehitamist, on vajalik eraldi projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamine, mida samuti

isikud, kes leiavad oma õigusi sellega rikutavad, saavad vaidlustada. Eeltoodust tulenevalt ei mõjuta

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vahetult kaebajate õigusi – nemad saavad enda

omandiõigust teostada samamoodi ja samas ulatuses nagu detailplaneeringu kehtivuse ajal, sest

detailplaneeringus ette nähtud ehitusmaht on vaidlusaluse krundi puhul ammendatud ning

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei takista mistahes moel kaebajatel kasutamast kinnistut

vastavalt senisele otstarbele.

19. Nõustuda ei saa ka kaebajate seisukohaga Kuressaare Linnavolikogu poolt kaalutlusõiguse

rikkumise kohta. Esiteks maksab siinkohal märkida, et kuivõrd detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine ei too vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud linnavolikogu

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamisel tegelikult kaaluma mitte seda, kas kõnealusel

maatükil võiks olla (osaliselt) ärimaa sihtotstarve ega seda, kas ehitise kasutusotstarbe muutmine on

võimalik ja õigustatud, vaid piisas põhjendatud seisukohast, et senises detailplaneeringus ette nähtud

elamumaa sihtotstarve ei ole ainuvõimalik. Vaidlusaluse otsuse seletuskirjas on asjakohaselt välja

toodud kaalutlus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik asuda kaaluma

erinevaid alternatiivseid variante, samas kui detailplaneeringu kehtima jäämine selle välistaks. Kohaliku

omavalitsuse planeerimisdiskretsioon on avar. Kohaliku omavalitsuse otsus detailplaneering kehtetuks

tunnustada peab lähtuma siiski asjakohastest kaalutlustest ega saa olla meelevaldne. Kohtuasjas nr 3-

3-1-9-14 selgitas Riigikohus, et haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 lõigetes 2 ja 3 sätestatuga tuleb

arvestada ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel ning kaalumisel on olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud

eesmärgid, huvid ja põhimõtted. Riigikohus selgitas, et kohalik omavalitsus peab ka PlanS § 27 lg 1

kohaldamisel kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute, ennekõike

kinnistuomaniku õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamise eesmärke.

20. Esiteks ei saa väita, et kohalik omavalitsus ei oleks kaalunud erinevate asjassepuutuvate isikute

huve. Vaidlusaluse otsuse seletuskirjast nähtuvalt esitasid taotluse detailplaneeringu osaliseks

kehtetuks tunnistamiseks kaheksa korteri omanikud. Menetluse käigus on detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise vastu vaielnud kolme korteri omanikud. Otsuses on neil asjaoludel põhjendatult leitud, et

korteriomanike enamus pidas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kuna

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda ega õigusta

mistahes tingimustel ja ehitise kasutusotstarbe (osalist) muutmist, ei olnud detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise otsustamiseks vaja, et seda toetaksid kõik planeeritava kinnistu korteriomanikud. Samuti

on otsuses õigesti leitud, et kaebajate omandiõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

tegelikult ei piira. Seetõttu ei pidanud sellise otsuse tegemisel tehtust põhjalikult hindama ja kaaluma

kaebajate poolt esitatud vastuväiteid. Möönan siiski, et vaidlusaluses otsuse seletuskirjas on

korteriomanike enamuse huve liialdatult käsitletud ülekaaluka avaliku huvina. See eksimus polnud aga

ilmselgelt oluline. Avalikke huve on otsuses samuti käsitletud, viidates Kuressaare linna ja Kaarma valla

kontaktivööndi ühisplaneeringule ja sealt tulenevale vajadusele hoida olemasolevaid linnakeskuse

piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena. Seletuskirjas on loogiliselt ja usutavalt välja toodud,

et erineva kasutusotstarbega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on

säästlikum maakasutus üksnes elamispindadega võrreldes. Planeeringute kehtestamise ja ka kehtetuks

tunnistamise kaudu saabki kohalik omavalitsus suunata oma territooriumil elukorraldust ning teha

valikuid, mis tema hinnangul tagavad parema ja elujõulisema keskkonna. Asjakohatuks ei saa pidada ka

tõdemust, et vahetult tänava ääres paiknemise ja suurte madalate akende tõttu sobivad OÜ Kuressaare

Kommunaalprojekt korteriomandi reaalosaks olevad ruumid hästi äripindadeks. Eeltoodud asjaolud on

piisavad, õigustamaks tõdemust, et vaidlusaluse krundi puhul ei ole ainsa mõeldava sihtotstarbena

võimalik 100% elamumaa sihtotstarve, vaid tõsiselt kaalumist väärib ka sellele maale näiteks

(üldplaneeringu kohaselt selles piirkonnas võimaliku) osalise ärimaa sihtotstarbe andmine ning Tiigi 2

hoones büroopinna olemasolu.

21. Õige ei ole ka kaebajate väide, et otsuse tegemisel ei ole arvestatud Tiigi 2-2 korteri büroona

kasutusele võtmisest tingitud negatiivseid mõjutusi teistele Tiigi 2 // Tolli 12 korteriomanikele.

Vaidlustaud otsuses on selle tagajärgi arvestades piisava põhjalikkusega käsitletud nii müra

suurenemise kui turuväärtuse vähenemisega seotud kaebajate väiteid. Kuigi detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamine iseenesest ei muuda ei ehitise kasutusotstarvet ega katastriüksuse

sihtotstarvet, tuleb mõistlikuks ja usutavaks pidada vastustaja hinnangut, et bürooruumides

kasutamisest tulenev müra ei saa olla suurem samade ruumide eluruumidena kasutatava müraga

võrreldes. Ka kaebajad ei ole omalt poolt esitanud põhjendatud väiteid, mis lubaksid arvata vastupidist.

Isegi kui neid ruume soovitakse tulevikus hakata kasutama mingisuguseks intensiivsemaks

äritegevuseks, kui seda on büroo pidamine, on võimalik kohalikul omavalitsusel kasutusteatise

kontrollimise menetluses esitada omanikule nõudeid, mille täitmine tagaks muuhulgas naabrite huvide

kaitse, samuti on naabritel võimalik esitada eraõiguslikke nõudeid lubamatutest mõjutustest

hoidumiseks. Mis puudutab büroo tegutsemisega seoses võõraste isikute kinnistul viibimist ja sellega

seotud turvatunde vähenemist, siis on vaidlusaluses otsuses asjakohaselt viidatud sellele, et Tiigi 2-2

korteril on eraldi sissepääs otse tänavalt. Kaebajad ei ole esitanud mistahes tõsiseltvõetavaid

vastuväiteid OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt väidetele, et büroo klientidel ei ole asja ei sisehoovi ega

garaaži, samuti mitte ühiskasutatavasse trepikotta. Samal ajal on kolmanda isikuna kaasatud J. M

põhjendatult viidanud sellele, et tegelikult puudub ka 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuvas

elamus teistel korteriomanikel mistahes võimalus kontrollida või ka teada seda, kes tegelikult kasutavad

korterelamus asuvaid kortereid, samuti pole alust piirata kellelgi külaliste kutsumist ega oma korteris

normaalse müra tekitamist igapäevase elutegevuse raames. Vastustaja on põhjendatult viidanud ka

sellele, et büroopinnana kasutatavad ruumid on üldjuhul kasutuses tööpäevadel tööajal, mitte õhtuti.

Selle pinnalt on pigem usutav, et müra ja muud mõjutused naabritele on pigem väiksemad kui sarnase

pinna kasutamisel eluruumina. Selle tõdemuse pinnalt ei pidanud vastustaja ei müra ega muude

mõjutuste võimalikkust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamisel põhjalikumalt hindama.

Teadaolevate andmete pinnalt ei saanud eluliselt usutavaks pidada seda, et mistahes äritegevusega

seotud kasutusotstarve oleks Tiigi 2 hoone puhul välistatud või et ainumõeldav oleks sellel kasutamine

täies ulatuses elamuna. Kasutusotstarbe muutmisest tingitud täiendavad mõjutused võivad kõne alla

tulla ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel või katastriüksuse sihtotstarbe määramisel.

22. Eeltoodu tõttu ei saa vastustajale ei saa ette heita seda, et enne otsuse tegemist pole tehtud müra-

uuringuid. Selliste uuringute tegemise võimalikkusele on vaidlusaluses otsuses viidatud ühelt poolt

seoses sellega, et juhul, kui mõnest korterist (isegi kui seda kasutatakse äri-eesmärkidel) lähtub häirivat

müra, on see võimalik mõõtmistega tuvastada ning nõuda müra põhjustajalt lubamatute mõjutuste

tekitamisest hoidumist vastavalt korteriomandiseaduse §-le 11. Teiseks on sellele vaidlustatud otsuses

viidatud selles kontekstis, et ehitise (või selle osa) kasutusotstarbe muutmise korral on kohalikul

omavalitsusel EhS § 48 lõikest 6 tulenevalt õigus esitada omanikule nõudeid, muuhulgas võib selliseks

nõudeks olla nõue viia läbi mürataseme mõõtmised ning tagada mürataseme hoidmine normeeritud

tasemel.

23. On tõsi, et krundi kasutusotstarbe muutmisest tingitud kinnisvara hindade langust ei ole põhjalikult

analüüsitud. Samas ei ole ka kaebajad esitanud ühtki tõsiseltvõetavat väidet, veel vähem tõendit selle

kohta, et nende korterite turuväärtus langeks seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega.

Selleks, et vältida teiste korteriomanike omandiõiguse kahjustamist nende omandi turuväärtuste

langemise tõttu, saab edaspidi, hoone kasutusotstarbe muutmise kontrollimenetluses seada teatud

nõuded ja piirangud äripinna kasutamiseks nii, et sellest tingitud mõju oleks võimalikult väike.

Kaebajate väide, et 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuva korteri turuväärtus on igal juhul suurem

kui osaliselt ärimaa sihtotstarbega maal asuva korteri puhul, ei ole usutav. Mis puudutab maamaksu

tõusu, siis esiteks ei ole võimalik maamaksu tõus katastriüksuse sihtotstarbe osalisest muutusest

tingituna kaebajate jaoks sedavõrd olulise suurusega, et välistaks iseenesest katastriüksuse sihtotstarbe

muutmise. Samas ei ole vaidlust selles, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, kes detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamisest ning perspektiivis katastriüksuse sihtotstarbe muutmisest kõige enam

huvitatud on, on teinud ettepaneku hüvitada teistele korteriomanikele maamaksutõus ning tagada see

ka asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusega. Selline nõue on kohalikul omavalitsusel võimalik

kolmandale isikule panna ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel. Maamaksu võimalik tõus

katastriüksus sihtotstarbe muutmisel võiks käesoleval juhul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise

välistada vaid juhul, kui oleks ilmne, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine on sellest tulenevalt

välistatud. Käesoleval juhul see nii ei ole. Asjaolu, et Tiigi 2 hoone rajati täielikult elamuna ning

korteriomanikud on oma korterid ostnud sinna hoonesse kui elamusse, ei välista seda, et aja möödudes

on otstarbekam nii ruumide omaniku kui linna ruumilise planeerimise huvides võtta mõned ruumid

kasutusele mingil muul otstarbel. Korteriomanditeks jagatud kinnistu korteriomanikul ei ole piiramatut

õiguspärast ootust sellele, et kõiki teisi korteriomandite reaalosi kasutataks igavesti samal otstarbel,

mis neile anti hoone püstitamisel. Korteriomanik saab nõuda teistest korterist tulenevate ülemääraste

mõjutuste tekitamisest hoidmist, samuti seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks teistes

korterites sellist tegevust, mis selliseid mõjutusi ilmselgelt kaasa toob, ent käesoleval juhul ei saa väita,

et ainus mõistlik võimalus ja kaebajate õigusi tagav oleks see, kui maale jääb edaspidigi 100% elamumaa

sihtotstarve.

24. Käesoleva vaidluse lahendamiseks ei ole vaja hinnata Kuressaare Linnavalitusse poolt 1. aprillil 2014

antud ehitusloa ja 16. detsembril 2014 antud kasutusloa õiguspärasust, samuti pole vaja võtta

seisukohta korteriomanike vaheliste notariaalsete kasutuskokkulepete sisu ega Pärnu Maakohtu

tsiviilasjas nr 2-14-51980 vaidluse all olevate küsimuste osas. Seetõttu pole neid küsimusi vaja

puudutada. Möönan, et kaebuses välja toodud sündmuste kronoloogiat arvestades (mille osas

menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole) näib detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olevat suuresti

ajendatud tõsiasjast, et reaalselt on muudatus (korteri ümber ehitamine bürooks) juba aset leidnud.

See pole aga antud juhul oluline, sest otsuses on adekvaatselt põhjendatud, miks oleks Kuressaare linna

ruumilise planeerimise eesmärke arvestades otstarbekam mitte piirduda vaidlusaluse maatüki puhul

üksnes elamumaa sihtotstarbega. Tegemist ei ole pelgalt otsitud põhjendustega, kuivõrd ka

üldplaneeringus sätestatu toetab vastustaja seisukohti ja põhjendusi. Asjaoluga, et mingi muudatus on

juba tehtud, ei saa muudatust iseenesest õigustada, ent seda pole vaidlustatud otsuses ka tehtud.

25. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi 8. lõike kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema

poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud

kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole nõudnud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist. Küll on aga

seda teinud kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt. Kuna kolmas

isik vaidles kaebusele vastu, tuleb ta lugeda osalenuks menetluses vastustaja poolel. Seega on tal õigus

kaebuse rahuldamata jätmise korral nõuda kaebajalt enda menetluskulude hüvitamist. Kolmas isik on

taotlenud kokku 2080 euro suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Õigusabikulu kandmine on tõendatud,

kolmanda isiku esitatud arvete spetsifikatsioonide kohaselt seotud õigusabikulu kokku 16 tunni

advokaadi tööga, millest 4 tundi on seotud kohtuistungiks ette valmistamise ja kohtuistungil

osalemisega. Juhindudes HkMS § 109 lõikest 6, leian, et kolmanda isiku kasuks välja mõistetavat

õigusabikulu tuleb mõnevõrra vähendada. Vaidluse faktilist ja õiguslikku keerukust ja mahukust

arvestades on põhjendatud kolmanda isiku kasuks kokku 1300 euro välja mõistmine, mis vastab umbes

kümne advokaadi töötunniga seotud kulule.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 08.12.2016 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

1. Jätta K. S, J. K, E. R ja B S apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.11.2015 otsus haldusasjas nr 3-15-1646 muutmata osas, millega

jäeti K. S, J. K, E R ja B S kaebus rahuldamata, mõisteti K-Kilt, J. Klt, E. Rlt ja B Slt solidaarselt OÜ

Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu 1040 (üks tuhat nelikümmend) eurot ning

jäeti K. S, J K, E. R, B S, Kuressaare linna, E. A, N. S, H S, S. Õ, J. M, K. M ja OÜ Inseneribüroo

TeknoPLAN menetluskulud nende endi kanda.

3. Mõista K. Slt, J. Klt, E Rlt ja B Slt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt (registrikood

10250459) kasuks välja apellatsioonimenetluse kulu 1196 (üks tuhat ükssada üheksakümmend

kuus) eurot.

4. Jätta K. S, J. K, E. R, B S, Kuressaare linna, E. A, N. S, H S, S. Õ, J. M, K. M ja OÜ Inseneribüroo

TeknoPLAN apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

Riigikohtu 17.04.2017 kohtumääruse

RESOLUTSIOON

Jätta E. R, K. S, J. K ja B. S kassatsioonkaebused halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS)

§ 219 lg 6 alusel menetlusse võtmata. Tasutud kautsjon arvata HKMS § 107 lg 4 alusel

riigituludesse.