2-12-29475/82 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. oktoober 2015 Tartu

Tsiviilasja number

2-12-29475

Tsiviilasi

XXX korteriühistu hagi Ü.T. vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Ü.T. vastuhagi XXX korteriühistu vastu kulutuste

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

20 094,36 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ü.T. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

29. september 2015

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Ü.T. (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Rene Varul

Vastustaja (hageja): XXX korteriühistu (registrikood XXX),

seaduslik esindaja Kai Kuuspalu

RESOLUTSIOON

Jätta Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta Ü.T.

kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. XXX korteriühistu (hageja) esitas 25. juulil 2012 Tartu Maakohtule hagi H.T. (kostja) vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja perioodil 24.10.2009 –

30.06.2012 tasumata majandamiskulude eest võlgnevuse 2193,64 eurot, viivise 30.06.2012

seisuga 748,19 eurot ning viivise alates 01.07.2012 määraga 0,07% põhivõlalt kuni põhivõla

tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand aadressil XXX Tartu. Kostja tasub ühistu

majandamiskulude ning ühistu poolt vahendatud teenuste eest ainult osaliselt. Hageja viitas KÜS

5 lg-le 1, § 13 lg-le 4, § 15¹ lg-le 1, ühistu põhikirja p-dele 3.2.6 ja 3.2.7. Viivisemäär 0,07%

päevas tuleneb KÜS § 7 lg-st 4.

Kostja seisukoht arve nr 7/2008 sissenõutavaks muutumise osas on ekslik. 26.06.2008 ühistu

üldkoosoleku protokolli p 3c kohaselt jagati katuseparanduse tööde maksed korteriomanike vahel

igakuiste majandamiskulude maksetena. Ühistu juhatuse 22.08.2008 otsusega anti ühistu

liikmetele võimalus tasuda enda osa korraga, korteriomanik pidi oma soovist ühistut teavitama.

Kostja ei ole kunagi teavitanud, et soovib kogu arve ühe korraga tasuda. Sellisel kujul arve

väljastamine on käsitletav tingimusliku tehinguna, mis sisaldas edasilükkatavat tingimust. Antud

juhul tingimust ei saabunud ja nimetatud arve ei oma käesoleva hagi kontekstis tähendust.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Tartu Maakohtu 23.10.2009 määrusega kinnitati pooltevaheline

kohtulik kompromiss, mille p-s 6 kinnitasid pooled, et neil ei ole muid omavahelisi nõudeid

tsiviilasjas nr 2-08-54516. Sama määruse p-s 7 kinnitavad pooled, et neil puuduvad vastastikused

rahalised nõuded käesoleva kokkuleppe sõlmimise kuupäeva seisuga, sh XXX ja X osas. Selline

hageja ühepoolne kinnitus nõuete puudumisest kostja vastu on käsitletav VÕS § 207 lg 2

järgi võlausaldaja tunnistusena. Hageja soovib hagiavalduse kaudu sisse nõuda ka neid kohustusi,

mis on tekkinud enne 23.10.2009. Hageja tellis hoone katuse vahetuse, võttes selle

finantseerimiseks laenu. Hageja on esitanud kostjale arve nr 7/2008 summas 53 705 krooni, mis

on arvelt nähtuvalt muutunud sissenõutavaks alates 20.10.2008, st enne kohtuliku kompromissi

tegemist.

3. Tartu Maakohus peatas 12. märtsi 2013 määrusega menetluse kuni H.T. pärimisasja

lahendamiseni ja tema õigusjärglase protsessi astumiseks.

Tartu Maakohus uuendas 26. juuni 2013 määrusega menetluse ning luges, et kostja asemele on

menetlusse astunud H.T. üldõigusjärglane Ü.T. .

4. Kostja esitas 15. augustil 2013 hageja vastu vastuhagi kulutuste hüvitamiseks, milles palus

mõista hagejalt kostja kasuks välja 20 094,36 eurot.

Vastuhagi kohaselt tekkis korteri nr 7 puhul vajadus küttesüsteemi ümberpaigaldamiseks, samuti

on toimunud lammutustööde järgselt selgunud, et korteris on hädavajalik mh laetalade

tugevdamine ja väljavahetamine, seinte kandevõime taastamine, põranda valamine, vee- ja

kanalisatsiooni osaline ümberehitus, laevoodri ümbervahetus ja vahelaega seonduvad tööd.

Sellised tööd on käsitletavad eluruumi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide ja nende osade

paigaldamisena, eemaldamisena ja asendamisena, millised kulud peab hoolduskuludena kandma

korteriühistu (KÜS § 15¹ lg-d 1 ja 2). OÜ Livonia Ehitus on nimetatud tööd teostanud ja

väljastanud arve summas 16 336,80 eurot. Kostja on tellinud riiklikult tunnustatud ekspert Kaarel

Sahalt arvamuse, mille kohaselt on nimetatud tööd hädavajalikud ja kuuluvad ehitise üldise

seisukorra juurde. Kostja on tellinud korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride puhastamisega seotud

tööd OÜ-lt Livonia Ehitus, kes on väljastanud arve teostatud tööde kohta summas 2163,12 eurot.

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja nõue summas 2188,68 eurot tuleb jätta TsMS § 423

lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata. Kostja esitas vastava nõude Tartu Maakohtu menetluses olnud

tsiviilasja nr 2-11-59049 raames. Korteril nr 7 ei olnud elamu kaasomanike poolt antud luba

tsentraalsest küttesüsteemist lahkumiseks, korter nr 8 on korteriomaniku initsiatiivil üle viidud

gaasiküttele, mistõttu on talle üle läinud ka kohustus kanda küttesüsteemi (sh korstnate)

korrasolekuga seotud kulud. Tegemist on ehitustöödega, mille tegemiseks on vajalik ehitusluba.

Hagejale teadaolevalt pole sellist luba kostjale väljastatud. Hageja andmetel ei ole kaasomandit

puudutavaid ehitustöid teostatud.

MAAKOHTU LAHEND

6. Tartu Maakohus rahuldas 30. jaanuari 2015 otsusega põhihagi, mõistis Ü. T XXX korteriühistu

kasuks välja halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevuse summas 2193,64 eurot, 30. juuni

2012 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 748,19 eurot, alates 1. juulist 2012 viivise

0,07% põhivõlalt (s.o 2193,64 eurolt) kuni põhivõla tasumiseni, jättis vastuhagi rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu põhjenduste kohaselt nõustus kohus hagejaga selles, et kompromissis leppisid pooled

kokku, et seisuga 20.09.2009 ei ole pooltel vastastikuseid nõuded teineteise suhtes. Kompromissist

ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud, et pooltel puuduvad vastastikused rahalised nõuded ka

tulevikus sissenõutavaks muutunud summade osas. 20.09.2009, kui pooled sõlmisid kompromissi,

ei olnud osad katuseremondi maksegraafikust tulenevad nõuded sissenõutavaks muutunud,

mistõttu ei saa neid käsitleda tsiviilasja nr 2-08-54516 kompromissiga hõlmatud nõuetena. Hageja

nõue katuseremondi kulude osas on põhjendatud.

Maakohus viitas AÕS § 75 lg-le 1, KOS § 13 lg-tele 1 ja 2, KÜS § 15¹ lg-tele 1 j 2, § 4 lg-le 2,

§ 13 lg-le 4 ja MTÜS § 12 lg-le 4, hageja põhikirja p-dele 3.2.6 – 3.2.9. XXX krt 7 võlgnevuse

arvestusest nähtub, et kostja võlgnevus koosneb igakuiselt tasumata jäetud katuseremondi

osamaksetest ja vee ülekulust. Kuna kostja ei ole esitanud ühtegi sisulist vastuväidet hageja poolt

esitatud võlgnevuse arvestuse õigsuse osas, lähtus maakohtus hageja poolt esitatud arvestusest.

Hageja poolt on võlgnevuse arvestamisel arvesse võetud kõik kostja poolt vaidlusalusel perioodil

teostatud maksed, nimetatud asjaolu on kinnitanud ka kostja. Kuivõrd on tõendatud, et kostja tasus

arveid osaliselt, on kostja olnud maksetega viivituses. Viivise suuruse ja arvutamise korra üle

poolte vahel vaidlust ei ole.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud korteris remonttöid, mille käigus on tugevdatud

laetalasid ja neid osaliselt välja vahetatud ning taastatud aknasillused ning täis laotud seintes

olevad šahtid. Maakohus viitas KOS § 15 lg-le 2, § 13 lg-tele 1 ja 2, AÕS § 72 lg-le 4. Hinnata

tuleb, kas tegemist oli vajalike kulutustega TsÜS § 63 lg 1 mõttes. Tuginedes K. Saha poolt antud

arvamusele leidis maakohus, et kostja ei teinud kandvate konstruktsioonide suhtes remonttöid

seetõttu, et selleks oleks ilmnenud mingi hädavajadus (avariiohtlik olukord), vaid asudes

parendama oma korteriomandit (sanitaarremondi tegemise näol) ning lammutades korteri

vaheseinu, avati nende tööde käigus ehituskonstruktsioone ning tuvastati, et osad laetalad olid

läbijooksu tõttu halvas olukorras ning vajasid asendamist. Asja materjalidest ei nähtu, et tegemist

oleks kiireloomulist sekkumist vajavate töödega. Maakohus möönis, et ilmselt ei oleks

majanduslikult põhjendatud ja otstarbekas olnud laetalad jätta endisesse seisukorda, et hiljem neid

vahetama või toestama hakata. Kostja, avastades laetalade halva olukorra, oleks pidanud

pöörduma

teiste

kaasomanike/korteriomanike

poole

nõusoleku

saamiseks

vastavate

ehituskonstruktsioonide remonttööde teostamiseks ning kokku leppima kulutuste hüvitamise.

Käesoleval juhul on tuvastamist leidnud, et kostja puudus teiste korteriomanike nõusolek vastavate

remonttööde teostamiseks ja kulutuste hüvitamiseks.

Maakohus leidis, et vastuhagi on esitatud ebaõige isiku vastu. Tulenevalt AÕS § 74 lg-st 5 ja KOS

§ 15 lg-st 2 oleks kostjal tulnud vastav hagi esitada teiste korteriomanike vastu, mitte korteriühistu

vastu. Kostja on vastava nõude (kulutuste hüvitamiseks) esitanud ka Tartu Maakohtu menetluses

olnud tsiviilasja nr 2-11-59049 raames, nõudes antud summa osas tasaarvestuse teostamist.

Nimetatud asjas sõlmisid pooled kompromissi. Seega võib olla tegemist olukorraga, kus esitatud

nõude osas on kohus samade poolte vahel samadel asjaoludel juba seisukoha võtnud ning sellise

nõude uus esitamine on välistatud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Ü. T esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta põhihagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldada.

Apellant palus jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) on tsiviilasjas nr 2-08-54516 maakohus 23.10.2009 määrusega kinnitanud pooltevahelise

kompromissi. Hageja kinnitus nõuete puudumise kohta on käsitletav VÕS § 207 lg 2 kohaselt

võlausaldaja tunnistusena. Arve nr 7/2008 muutus sissenõutavaks juba 20.10.2008 ja on

kompromissiga hõlmatud;

2) on maakohus teinud otsuse puudulikult esitatud andmete alusel. Võlgnevuse tabelis ei ole

kajastatud võlgnevuse sisulist koosseisu ega viiviste arvestamise metoodikat. Kostja on tasunud

majanduskulude eest põhjendatud ulatuses, mille summa oli arvetel sihtotstarbe kohaselt välja

toodud ja maksmise alus selge (sh vee ülekulu). Kohus on jätnud tähelepanuta kostja sisulisi

vastuväiteid hagis nõutud põhivõla koosseisu ja viiviste arvestusmetoodika kujunemise kohta;

3) on põhjendamatu kohtu seisukoht, et kostja on vastava nõude esitanud tsiviilasja nr 2-11-59049

raames. Nimetatud kohtuasjas sõlmitud kompromissi ese ei olnud seotud tasaarvestusega

käesoleva tsiviilasja vastuhagi raames oleva nõudega;

4) oli üllatav maakohtu seisukoht selle kohta, et vastuhagi on esitatud ebaõige isiku vastu.

Maakohus oli vastuhagi menetlenud. Kohus rikkus selgitamiskohustust. Apellant leiab, et

vastuhagi on esitatud õige isiku vastu. Teostatud tööd on käsitletavad eluruumi

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide ja nende osade paigaldamisena, eemaldamisena ja

asendamisena, millised kulud peab hoolduskuludena kandma korteriühistu (KÜS § 15¹ lg-tele 1

ja 2). Vastavalt KÜS § 15¹ lg-le 2 on korteriühistu kohustuseks elamu hoolduse teostamine.

8. XXX korteriühistu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt:

1) on maakohus andnud õige õigusliku hinnangu poolte vahel tsiviilasjas nr 2-08-54516 sõlmitud

kompromissile ja selle sõlmimise ajal sissenõutavad olnud nõuetele. Arve nr 7/2008 ei muutunud

sissenõutavaks 20.10.2008. Arve oli korteriomanikele, sh apellandile, esitatud äramuutva

tingimusega ning eeldas sissenõutavaks muutumiseks ka korteriomanike aktiivset tegutsemist;

2) on maakohus piisava põhjalikkusega käsitlenud apellandi võla ja viiviste tekkimise metoodikat

ning nende suurust. Apellant ei esitanud taotlust viiviste vähendamiseks;

3) ei aktsepteeri vastustaja K. Sahki arvamust ekspertarvamusena. Apellant teostas kõik enda

märgitud tööd omaalgatuslikult ning ebaseaduslikult. Elamu seisukord ei olnud ehitustehniliselt

selline, mis oleks nõudnud nö vältimatu avariiremondi teostamist elamu kandekonstruktsioonide

osas. Ühistu üldkoosolek ei pidanud üldkoosolekul apellandi seisukohti põhjendatuks ning keeldus

otsusega apellandi taotlust rahuldamast;

4) on maakohus õigesti leidnud, et vastuhagi oli esitatud ebaõige kostja vastu. Põhjendamatu on

apellandi etteheide seoses selgitamiskohustuse rikkumisega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus tuleb jätta muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kuna Tartu Maakohtu 30. jaanuari 2015 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese

astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid

kõiki oma otsuses korrata.

10. Maakohus on õigesti rahuldanud XXX korteriühistu hagi Ü. T vastu ning välja mõistnud

võlgnevuse 2193,64 eurot. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust selles osas

maakohtu otsuse muutmiseks või tühistamiseks.

10.1. Apellandi väite kohaselt Tartu Maakohus 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitanud

pooltevaheline kompromiss tsiviilasjas nr 2-08-54516 hõlmas ka korterelamu katuse

renoveerimise laenu (XXX korteriühistu arve nr 7/2008), sest vastava arve alusel muutus

korteriühistu poolt nõutud sihtotstarbeline makse (makse katuse renoveerimistöödeks)

sissenõutavaks 20.10.2008 (I kd tl 162), s.o enne kompromissi sõlmimist.

Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitatud kompromissi p-i 7 kohaselt pooled

kinnitavad, et neil puuduvad vastastikused rahalised nõuded käesoleva kokkuleppe sõlmimise

kuupäeva seisuga, sealhulgas XXX korterite X ja X osas.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kompromissist ei nähtu poolte kokkulepe

tulevikus sissenõutavaks muutunud nõuete puudumise suhtes ning kuna kostja on valinud katuse

remondi eest tasumise maksegraafiku alusel (ei tasunud tähtpäevaks 20.10.2008 sihtotstarbelist

makset arve alusel), siis maksegraafiku alusel tasumisele kuuluvad summade osas, mis ei olnud

sissenõutavaks muutunud 23.10.2009, on hagejal õigus nõuda kostjalt täitmist. Maakohus on

vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 43, ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ning ei korda neid.

10.2. Alusetu on apellandi väide, et maakohus ei ole hagi arutamisel esitatud tõendeid piisavalt

analüüsinud

ning

on

põhjendamatult

jätnud

nõude

aluseks

olevate

dokumentide

arvestusmetoodika täpsustamata.

Maakohus on esitanud hagi rahuldamise osas põhjendused vaidlustatud otsuse p-s 44,

ringkonnakohus nõustub kõigi maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid täies mahus

korrata. Asjas on esitatud kostja võlgnevuse arvestus (I kd tl 6); kostjale esitatud arved perioodil

01.10.2009 – 30.06.2012 (I kd tl 58-79); kostja konto väljavõte (I kd tl 80-83); Tartu Veevärgi ja

AS Tartu Keskkatlamaja arved hagejale (I kd tl 84-145). Ringkonnakohus asus käesoleva otsuse

p-s 10.1. seisukohale, et Tartu Maakohus 23. oktoobri 2009 määrusega kinnitanud pooltevaheline

kompromiss tsiviilasjas nr 2-08-54516 ei hõlmanud korterelamu katuse renoveerimise

laenumakseid. Kuna kostja ei tasunud tähtpäevaks 20.10.2008 sihtotstarbelist makset arve alusel,

siis valis ta tasumise viisiks maksegraafiku alusel tasumise ning pooled ei ole kompromissi

sõlminud selle kohta, et kostja ei peaks tasuma maksegraafiku järgseid makseid.

Kostja ei ole esitanud vastuväiteid selles osas, et hageja ei oleks võlgnevuse arvestamisel arvesse

võtnud kõiki kostja poolt tehtud makseid. Võrreldes kostjale esitatud arveid, temapoolset tasumist

ning hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestust, nähtub, et kostja ei ole vaidlusalusel perioodil

üldse tasunud katuse renoveerimise laenu tagasimakseid ja selles osas on hageja nõue põhjendatud.

Kostja ei ole väitnud, et hageja võttis kohustuse seoses katuse renoveerimisega vastuolus seaduse

või põhikirjaga.

Lisaks eeltoodule on arvestusest nähtuvalt kostja tasunud veebruaris 733,14 kr (arve oli esitatud

1760,45 kr) ning tasumisel ei ole kostja täpsustanud, mille eest ta on tasunud; septembris 2011 on

kostja tasunud 21,52 eurot (arve 94,95 eurot) ning on tuvastatav, et lisaks katuse renoveerimise

laenu tagasimakse mittetasumisele on tasutud vähem hooldustasu; alates aprillist on kostja tasunud

pidevalt vähem hooldustasu. Korteriühistu 21.03.2012 üldkoosoleku protokollist (I kd tl 29-34)

nähtub, et otsustati tõsta igakuist põhihooldustasu ja märkida makseteatisel kõik majaga seotud

jooksvate kulude katmiseks kogutud summad ühtse nimetuse all „hooldustasud“ suuruses

1,87 eurot/m2. Kostja ei ole nõustunud põhihooldustasu tõstmisega ning on tasunud endise tariifi

alusel.

Kõige eeltoodu alusel on tuvastatav, et kostja võlgnevus hageja eest koosneb katuse renoveerimise

laenu tagasimaksetest ja vähemtasutud hooldustasust.

10.3. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et võlgnevuse tabelis ei ole kajastatud viiviste

arvestamise metoodikat. Võlgnevuse arvestusest on viivise suuruse kujunemine jälgitav ning

kostjal oli võimalik esitada vastuväiteid viivise arvutamisele, kuid kostja ei ole seda teinud.

11. Vastuseks apellatsioonkaebuses seoses vastuhagiga esitatud väidetele märgib ringkonnakohus

järgmist.

11.1. Vastuhagis on kostja nõudnud korteriühistult järgmiste kulutuste hüvitamist:

1) eluruumi nr 7 küttesüsteemi ümberpaigaldamisega seotud kulud 1538,88 eurot (II kd tl 22-23);

2) Livonia Ehitus OÜ Poolt teostatud ehitus- ja remonditööd 16 366,80 eurot (II kd tl 24-25);

3) OÜ Tartu Tuli 11.11.2010 väljastatud korstnapühkimise akt-arve ülevaatuse teostamise eest

25,56 eurot (II kd tl 37) ning Livonia Ehitus OÜ akt korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride

puhastamise kohta 2163,12 eurot (II kd tl 38).

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on teinud tema poolt vastuhagis nimetatud kulutusi. Küll

vaieldakse selle üle, kas tegu on vajalike kulutustega ning kas ja kelle vastu saab kostja võimaliku

hüvitusnõude esitada.

11.2. Kostja tegevus võib tema poolt esitatud asjaoludel olla esmalt hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2,

mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid

teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad

vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel, st võrdeliselt kaasomandiosade

suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72

g-st 4. Viidatud sätete kohaldamise eelduseks on see, et tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63

lg 1 mõttes.

Kui kostja poolt tehtud kulutused siiski ei ole vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste

korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS §-st 1018 ja

§ 1023 lg-st 1.

11.3. Kostja väitel taotleb ta hagejalt kulutuste hüvitamist korteriomandi kandekonstruktsioonide

ning tehnosüsteemide väljavahetamisega seotud hädavajalike remonttööde eest summas

20 094,36 eurot, pidades neid vajalikeks töödeks TsÜS § 63 lg 1 mõttes.

Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja on vastuhagi esitanud korteriühistu vastu (mitte ei ole

esitanud hagi korteriomanike vastu), siis tuleb korteriühistu vastutuse jaatamiseks eelkõige

tuvastada, kas hageja kui maja haldav korteriühistu on rikkunud oma kohustusi.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14 asunud seisukohale, et „Korteriomanik võib KOS § 15

lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse

korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike

huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15

lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi

kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja

ülesanded, seega ka kohustused. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme

korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline

koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest

maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti./…/ Riigikohus on leidnud, et

maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus,

sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti

selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine

(vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Samuti on Riigikohus

leidnud, et korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata

üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks (vt ka nt Riigikohtu 11. mai

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18; 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-

13, p 11). Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. VÕS § 115 lg 2 järgi tuleks kahju hüvitamise

nõudmiseks täitmise asemel anda ühistule üldjuhul täitmiseks täiendav tähtaeg.“

11.4. Antud juhul ei ole asjas tuvastatav selline korteriühistu kohustuste rikkumine, mis tooks

kaasa tema suhtes vastuhagi täieliku rahuldamise.

Kostja väitel on korteriühistu olnud tegevusetu korstna kütte- ja ventilatsioonilõõride puhastamisel

ning kuna nimetatud tööd kuuluvad majandamiskulude hulka, siis sellega on korteriühistu

rikkunud oma kohustusi ja peab hüvitama kostjale kantud kulutused summas 2188,68 eurot.

Hageja vastuväite kohaselt ei olnud korstnate puhastamine kõigi kaasomanike huvides, vaid

üksnes kostja huvides, sest XXX elamu on tsentraalsel keskküttel ning kostja on omavoliliselt

lahkunud keskküttesüsteemist.

KOS § 15 lg 5 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes.

Asja materjalidest nähtuvalt on OÜ Tartu Tuli 11.11.2010 väljastatud korstnapühkimise akt-arve

ülevaatuse teostamise eest 25,56 eurot ning Livonia Ehitus OÜ on teostanud vastavad tööd mais

2011 (II kd tl 39).

Asjaolu, et korteriühistul oleks olnud 2011. aastal kohustus puhastada korstnad, ei nähtu

2011. aasta majandustegevuse aastakavast (I kd tl 28). Kostja tegi korteriühistu üldkoosolekule

(toimus 21.03.2012) ettepaneku (tehtud 20.03.2012 kell 21.26 e-maili teel) lisada 2012. aasta

majandustegevuse aastakava projekti korteriomandi (korter nr 7) kandvate konstruktsioonide

remonttööde kulude kandmise summas 18 545,28 eurot ja korstnate puhastamise kulu

2188,68 eurot, kuid üldkoosolek otsustas ettepanekut mitte rahuldada ning mitte lisada 2012. aasta

majandustegevuse aastakavva korteriomandi (korter nr 7) kandvate konstruktsioonide

remonttööde kulude kandmist summas 18 545,28 eurot ja korstnate puhastamise kulu

2188,68 eurot (I kd tl 29-36).

Seega puudub asjas korteriomanike kokkulepe või otsus, mille kohaselt oleks olnud korteriühistu

kohustuseks puhastada korstnad, millede osas puhastamise kulud on kandnud kostja. Lähtudes

eeltoodust ei ole korteriühistu oma kohustusi rikkunud ja kostja nõue korstnate puhastamise kulu

2188,68 euro hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.

14.5. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata ka kostja nõude välja mõista hagejalt kandvate

konstruktsioonide remonttööde kulud (seoses korteriga nr 7) summas 18 545,28 eurot. Ka

nimetatud nõue on esitatud ebaõige kostja vastu, sest tuvastatav ei ole korteriühistu poolt

kohustuse rikkumine seoses esitatud nõudega. Asjas puudub korteriomanike kokkulepe või otsus,

millest tuleneks korteriühistule kohustus korteris 7 kandvate konstruktsioonide remonttöödeks.

Vastupidi, korteriomanikud 21.03.2012 üldkoosolekul ei ole olnud nõus kandma kulusid seoses

korteris 7 kandvate konstruktsioonide remonttöödega. Seega oleks asjas olnud vastavateks

kostjateks korteriomanikud, kes ei olnud nõus kulutuste kandmisega proportsionaalselt oma

korteriomandi suurusega.

14.6. Iseenesest õige on kostja (vastuhagis hageja) seisukoht, et ta ei ole vastavat nõuet (kulutuste

hüvitamise nõue) tsiviilasjas nr 2-11-59049 esitanud ning viidatud tsiviilasjas sõlmitud

kompromiss ei hõlma nõudeid, mis on esitatud vastuhagis. Samas aga ei oma see asjaolu vastuhagi

lahendamisel tähtsust, sest ringkonnakohus ei jäta eelnimetatud põhjusel vastuhagi rahuldamata.

Alusetu on kostja seisukoht, et maakohus on rikkunud menetlusnormi ja jätnud täitmata seadusest

tuleneva selgitamiskohustuse, kuna ei selgitanud kostjale, et vastuhagi on esitatud ebaõige kostja

vastu. TsMS sätete kohaselt valib isik ise, kelle vastu ta hagi esitab, samuti esitab ta hagi aluse ja

eseme. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, et teatud juhtudel võib olla korteriomanikul kulutuste

hüvitamise nõue korteriühistu vastu, seega ei saa üheselt antud asjas asuda seisukohale, et kostjal

ei saa üldse objektiivselt olla nõuet korteriühistu vastu.

15. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS

§ 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177

lõikes 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse

peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus

menetluskulude rahalist suurust ei määra.

Antud juhul ei ole maakohus menetluskulusid kindlaks määranud ning tulenevalt TsMS § 174

lg-st 4 ei määra ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson