3-14-21/19 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Maili Lokk, Tiina Pappel ja Einar Vene Otsuse tegemise aeg ja koht 8. oktoober 2015, Tartu Haldusasja number 3-14-21 Haldusasi Ly Brikkeli kaebus Kambja Vallavalitsuse 5. detsembri 2013. a korralduse nr 35 tühistamiseks ja ehitusloa taotluse uuesti läbivaatamiseks kohustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 21. mai 2014. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Ly Brikkeli apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja Ly Brikkel Vastustaja Kambja vald RESOLUTSIOON 1. Jätta Ly Brikkeli apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 21. mai 2014. a otsus muutmata. 2. Ly Brikkeli apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta tema enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest (kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 9. november 2015).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XXXXX külas asuva XXXXX kinnistu omanikule Ly Brikkelile tehti 29. mail 2013 ettekirjutus nr XXXXXXX ehitusloata ehitamise eest. Ettekirjutuse täitmise tähtaega pikendati kinnistu omaniku soovil 1. septembrini 2014.

L. Brikkel esitas 25. novembril 2013 ehitusloa taotluse ehitise ehitusregistri koodiga nr XXXXXXX rekonstrueerimiseks.

Kambja Vallavalitsuse 5. detsembri 2013. a korraldusega nr 35 keelduti L. Brikkelile ehitusloa väljastamisest ehitusseaduse (EhS) § 24 lg 1 p-de 1, 2 ja 5 alusel, kuna ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid, ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja ehitusloa taotlus ei vasta nõuetele. Taotluse rahuldamata jätmise üheks põhjuseks oli asjaolu, et EhS § 23 lg 11 kohaselt esitab ehitusloa taotluse maaüksuse või ehitise omanik või

2

ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel. L. Brikkeli taotluses puudus kaasomaniku nimi ja allkiri.

2. L. Brikkel esitas Tartu Halduskohtule kaebuse eeltoodud korralduse tühistamiseks ja taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks. Kaebuse põhjendused: 2.1. Kaebaja kinnistul asuv hoone on ainult tema omandis. Naabrite ühiskasutuses on vaid kinnistu piiril olevate hoonete vahesein. 2.2. Ehitusprojekt on selgelt arusaadav. Rekonstrueeritav hoone ei ole elamu, tegemist on abihoonega. Ehitustööde teostamine ei too kaasa muudatusi kaebaja kinnistu territooriumil. Vaidlustatavas korralduses nõutava elektri-, kanalisatsiooni- ja veeprojekti esitamiseks puudub vajadus. Selle esitamist ei ole nõutud projekteerimistingimustes. Projekti eriosad tellitakse vajadusel täiendavalt. Lõuna-Eesti Päästekeskus on projekti heaks kiitnud, seega vastab see nõuetele.

3. Tartu Halduskohtu 21. mai 2014. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Otsuse põhjendused: 3.1. Kaebajale on ehitusloa väljastamisest keeldutud EhS § 24 lg 1 p-de 1, 2 ja 5 alusel. Kuna kaebaja jättis ehitusloa taotluses esinevad puudused tähtaegselt kõrvaldamata, ei olnud ehitusloa väljastajal otsustusruumi, mistõttu tuli taotlus jätta rahuldamata. Ehitusloa väljastamata jätmine on õiguspärane juba siis, kui esineb vähemalt üks korralduses nimetatud keeldumise alustest. 3.2. Kambja Vallavalitsuse 27. juuni 2013. a korraldusega nr 1034 väljastatud projekteerimistingimuste kohaselt tuleb ehitusprojekt muu hulgas kooskõlastada kaasomanikuga. Asjas ei ole vaidlust selles, et vaidlusalune hoone asub kaebajale kuuluval XXXXX ja kolmandale isikule kuuluval XXXXXXX kinnistute piiril selliselt, et pool hoonest jääb ühele ja pool teisele kinnistule. Vastustaja on keelduva otsuse tegemisel leidnud, et tegemist on kaasomandis oleva hoonega, mille ehitamiseks ehitusloa taotlemine toimub kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (EhS § 23 lg 11). Kaebaja hinnangul ei ole hoone ühiskasutuses, hoone on üksnes tema omandis. Halduskohus märkis, et tegemist on ühe tervikliku hoonega. Vaatamata sellele, et eri kinnistutel asuvad hoone osad on eraldi sissepääsuga, iseseisvalt kasutatavad ja hoonesiseselt ei ole ette nähtud läbipääsu teise hooneosasse, vastab hoone tervikuna hoone mõistele – sel on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruum. Hoonel on kahte hoone poolt eraldav kandev vahesein, ühine katusekonstruktsioon ja katus. Seetõttu ei ole kummalgi hooneosal eraldivõetuna iseseisva tervikliku hoone kvaliteeti ning ainuvõimalik on käsitada mõlemale kinnistule jäävat hooneosa EhS § 2 lg 2 tähenduses ühe tervikliku hoonena, sest kumbki hooneosa ei saa püsida teiseta. 3.3. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 kohaselt on ehitised kinnisasja olulised osad ja jagavad seega kinnisasja õiguslikku saatust, kui seadus ei sätesta teisiti ega see ei tulene asjaõiguslikus kokkuleppest. Kaebaja ei ole väitnud, et ta oleks XXXXXXX kinnistu omanikuga sõlminud kokkuleppe kinnistute piiril asuva hoone omandiõiguse või kasutamise korra kohta. Vastavat kannet ei ole tehtud ka kinnistusregistrisse. Ühtlasi puudub kehtivas õiguses eriregulatsioon, mis sätestaks omandisuhted olukorras, kus kahe kinnisasja piiril asub terviklik hoone, mida on võimalik kasutada iseseisvalt kummaltki kinnisasjalt. Halduskohus leidis, et kujunenud olukord on omandiõiguslikult lähedane korteriomandile, sest vaatamata erinevatel kinnistutel asuvate hooneosade kuulumisest selle kinnisasja omanikule, on kinnistute piiril hoonet läbiv vahesein kaasomandis. Lisaks on hoone hooldamiseks ja remondiks vajalik mõlema omaniku panus ja teise omaniku õigustega arvestamine enda õiguste teostamisel. Halduskohus leidis, et ebaõige on vaidlustatud korralduse järeldus, et vaidlusalune hoone on XXXXX ja XXXXXXX kinnistute omanike kaasomandis. Halduskohus nõustus kaebajaga selles, et kummagi kinnistu omaniku omandis on vastavalt talle kuuluvale kinnistule jääv hooneosa. Kaasomandis võib olla hoonet poolitav vahesein, mis kaebuse kohaselt asub kinnistu piiril. Sellele vaatamata leidis halduskohus, et naaberkinnistu omaniku õiguste kaitseks on vajalik ja põhjendatud kohaldada

3

ehitusloa taotlemisele ka käesoleval juhul EhS § 23 lg 11 nõuet. Nimelt puudutab hoone rekonstrueerimine ka XXXXXXX kinnistu omaniku õigusi. Näiteks muudetakse selle käigus hoone otstarvet ja välisilmet. Hoonet tuleb käsitada tervikliku hoonena ning ta on sellisena registreeritud ka ehitisregistris. Sarnases olukorras on piirirajatise kõrvaldamiseks või muutmiseks vajalik piirinaabri nõusolek. Kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe muutmine on võimalik üksnes kaasomanike kokkuleppel. 3.4. Vastustaja on naaberkinnisasja omaniku kooskõlastuse kohustuse ära märkinud juba projekteerimistingimustes ning juhtinud e-kirjas kaebaja tähelepanu vastavale puudusele ehitusloa taotluses. Halduskohus leidis, et kaebaja oli vastavast puudusest teadlik ning tal oli piisavalt aega selle kõrvaldamiseks. Seetõttu tuli kaebaja taotlus jätta rahuldamata.

4. L. Brikkel esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu otsuse tühistada ning apellatsioonkaebuse rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 4.1. Kuna hoone ei ole isikute kaasomandis, ei ole kaebajal vaja XXXXXXX kinnistu omanikult rekonstrueerimiseks nõusolekut küsida. Ka kinnistusraamatu kandest nähtub, et hoone ei ole kaasomandis. Halduskohus on omandisuhte käsitlemisel olnud ebajärjekindel. EhS § 23 lg 11 kohaldamine on põhjendamatu. 4.2. Hoonet ei muudeta sellisel määral, et selle jaoks oleks vaja kõrvalkinnistu omaniku nõusolekut. Muudetakse abihoone siseruumide otstarvet ning hoone soojustatakse, kuid seda kasutatakse ikkagi suvel. Hoone põhikonstruktsioonid jäävad endiseks. Hoone kaetakse väljast puitlaudisega ning hoonele ehitatakse terrass. Hoonete vahelist seina ainult soojustatakse.

5. Kambja valla vastuses palutakse apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Vastuse põhjendused: 5.1. Kaebaja eksib, et kinnistu piiri kulgemisega läbi hoone jaotub hoone kaheks iseseisvaks hooneks. 5.2. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et ehitusluba saab taotleda hoonele tervikuna, s.o ta taotleb ehitusluba ka XXXXXXX kinnistul asuvale hoone osale, mille omanik ta ei ole. Järelikult on ehitusloa taotlemiseks vaja kõigi omanike nõusolek või taotlus. 5.3. EhS § 3 lg 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud hea ehitustava kohaselt. Selle sätte mõtteks on kaitsta ka naaberkinnistute omanike omandiõigusi. 5.4. Kui Päästekeskus sai teada hoone teise poole omanikust, võttis ta kooskõlastuse tagasi ja nõudis tuletõkkeseina omanike hooneosade vahele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust.

7. Antud haldusasjas on vaidluse põhikese taandunud sellele, kuidas käsitada hoonet ja selle omandiõigust, mis asub XXXXX ja XXXXXXX kinnistu piiril. Sellest johtuvalt tuleb vastus anda ka küsimusele, kas ehitusloa taotluse rahuldamata jätmine oli põhjendatud motiivil, et kaebajal ei ole XXXXXXX kinnistu omaniku nõusolekut hoone rekonstrueerimiseks.

8. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu arusaamaga sellest, et XXXXX ja XXXXXXX kinnistute piiril asuv hoone on üks tervik. EhS § 22 lg 1 p 3 kohaselt saab ehitusloa anda ka ehitusloale märgitud ehitise osale. Seega ei saa väita, et kaebaja taotles ehitusluba ka hoone osale, mis jääb XXXXXXX kinnistule.

9. Samuti jagab ringkonnakohus halduskohtu seisukohta, et vaatamata hoone terviklikkusele ei ole tegemist hoonega, mis oleks nimetatud kinnistuomanike kaasomandis. Halduskohtule esitatud materjalidest (vt asendiplaan tl 18 ja põhikorruse plaan tl 19) nähtuvalt kulgeb kahe kinnistu piir läbi hoone, jagades selle kaheks eraldikasutatavaks hooneosaks. Seega kuulub ehitis

4

kinnistuomanikele reaalosadena. Kaasomandis olevaks võib lugeda vaheseina ja katusekonstruktsiooni ning näiteks ka korstnat. Seega ei ole tegemist olukorraga, mida kirjeldatakse EhS § 23 lg-s 11. Kuigi ka halduskohus jõudis vastavale järeldusele, leidis ta oma lahendis, et XXXXXXX kinnistu omaniku õiguste kaitseks on tarvilik EhS § 23 lg-s 11 sätestatud nõuet kohaldada ka antud juhul. Põhjendustena tõi halduskohus välja, et XXXXX kinnistule jäävat hooneosa muudetakse kasutusotstarbelt oluliselt seest, lisaks ehitatakse hoonele juurde ka terrass. Lisaks on hooneosadel ühine kandev sein ja katusekonstruktsioon. Analoogsel juhul on piirirajatise kõrvaldamiseks vajalik piirinaabri nõusolek ning kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe muutmine on võimalik üksnes kaasomanike kokkuleppel.

10. Selleks, et jaatada analoogia korras EhS § 23 lg 11 kohaldumist ka olukorras, mil hoonel on tegelikult kaks eri omanikku ning kaasomandist saab rääkida vaheseina ja katusekonstruktsiooni osas, tuleb nentida, et XXXXXXX kinnistu omaniku õigusi võib ehitusloa väljastamine XXXXX kinnistule jääva hooneosa rekonstrueerimine mõjutada. Ringkonnakohus nõustub, et plaanitava hooneosa rekonstrueerimise käigus teostatavate tööde tulemusel muutub XXXXX kinnistul oleva hooneosa sise- ja välisilme niivõrd, et XXXXXXX kinnistu omaniku õiguste kaitseks on põhjendatud tema nõusoleku küsimine. Näiteks võib eeldada, et võrreldes varasemaga, mil hoones olid ainult abiruumid ja kuur, toob hoonesse puhkeruumi, suvetoa, WC, vannitoa, hobiruumide ja kamina (vt tl 19 ja 20) ehitamine kaasa nimetatud ehitise osa suurema kasutuse ning selle tagajärjel ka varasemaga võrreldes teistsugused mõjutused naaberkinnistu omanikule.

11. Eelnevast tulenevalt jääb L. Brikkeli apellatsioonkaebus rahuldamata. Sellest tulenevalt kannab L. Brikkel halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 ls 1 alusel apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud ise.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maili Lokk /allkirjastatud digitaalselt/ Tiina Pappel /allkirjastatud digitaalselt/ Einar Vene