3-14-235/33 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht

24. september 2015, Tallinn Haldusasja number 3-14-235 Haldusasi VP kaebus Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr

138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu osaliseks tühistamiseks ja Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuse nr tühistamiseks ning Harku Vallavolikogu kohustamiseks lahendada kaebaja taotlus uuesti Menetlusosalised Kaebaja – VP, volitatud esindaja Indrek Kukner Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes Raudleht Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 12.03.2015 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus VP apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta uute tõenditena asja juurde VP 24.04.2015 taotlus Harku Vallavalitsusele, VP 24.04.2015 taotluse lisana esitatud kämpinguala visioon ning Harku Vallavalitsuse 04.05.2015 korraldus nr 323.

2. Jätta VP apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 12.03.2015 otsus haldusasjas nr 3-14-235 muutmata.

3. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 26.10.2015, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-14-235 2(12) Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. VP ostis 20.09.1995 Harku vallas Rannamõisa külas asuvad Rannamõisa kämpingukompleksi hooned, mille juurde Harku Vallavalitsus oli 28.02.1995 määranud teenindamiseks vajaliku maa suurusega 2,27 ha (kämpingukompleksi maa-ala).

VP taotles 1997. a kämpingukompleksi juurde teenindusmaa määramist ja maa ostueesõigusega erastamist. Harku Vallavalitsus väljendas nõusolekut teenindamiseks vajaliku maa määramiseks tingimusel, et VP taastab kämpingukompleksi hooned.

Harku Vallavalitsus jättis 04.09.2007 korraldusega nr 1404 rahuldamata VP taotluse kämpingukompleksi juurde maa ostueesõigusega erastamiseks 2,27 ha ulatuses, põhjendusel, et kämpingukompleksi hooned on sellisel määral lagunenud, et ei vasta ehitusseaduses sätestatud hoone põhilistele tunnustele. Erandina peeti võimalikuks ca 1100 m2 suuruse maa (katastritunnus 19801:002:2208) erastamist garaaži juurde. Haldusasjas nr 3-08-1810 tühistas Tallinna Halduskohus 04.09.2007 korralduse nr 1404 osas, milles otsustati maa ostueesõigusega erastamise taotlus jätta rahuldamata, ning kohustas Harku Vallavalitsust vaatama VP erastamis avaldus uuesti läbi.

Harku Vallavalitsuse 25.01.2011 korraldusega nr 48 määrati VP-le kämpingukompleksi hoonete kordategemiseks tähtaeg 01.09.2012 ning tehti ettepanek kämpingu juurde ca 18 600 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. VP esitas korraldusele nr 48 vaide ning Harku Vallavalitsuse 05.04.2011 korraldusega nr 339 muudeti vaidlustatud korraldust selliselt, et hoonete kordategemise tähtpäevaks määrati 01.01.2014. Harku Vallavalitsuse 04.05.2015 korraldusega nr 323 pikendati viidatud tähtaega kuni 01.09.2016.

VP esitas kaebuse 25.01.2011 korralduse nr 48 tühistamiseks osas, mis seab maa ostueesõigusega erastamise edasiste eeltoimingute tegemise eelduseks hoonete kordategemise. Tallinna Halduskohus jättis 02.09.2011 otsusega haldusasjas nr 3-11-1119 kaebuse rahuldamata. Nimetatud otsus on jõustunud.

Harku Vallavalitsus määras 14.06.2011 korraldusega nr 573 kämpingukompleksi ehitiste teenindamiseks vajaliku maa pindalaga 18 828 m2.

Harku Vallavolikogu võttis 27.08.2009 otsusega nr 138 vastu Harku valla üldplaneeringu, mille järgselt korraldati üldplaneeringu avalik väljapanek. VP esitas üldplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 23.10.2009 kirjaga ettepaneku määrata kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbeks ärija elamumaa.

Harku Vallavolikogu kehtestas 17.10.2013 otsusega nr 138 Harku valla üldplaneeringu (üldplaneering), milles määrati kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa.

VP esitas 13.11.2013 vaide üldplaneeringu tühistamiseks osas, millega määrati kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa. Vaide põhjenduste

3-14-235 3(12) kohaselt on maa kasutusotstarve olnud ärimaa ja kämpingu maa-alast erastatud ala sihtotstarve on elamumaa. Puhkeja virgestusmaa juhtotstarve ei lange kokku maa tegeliku kasutuse otstarbega.

Harku Vallavolikogu jättis 30.01.2014 otsusega nr 2 VP vaide rahuldamata, täiendades 17.10.2013 otsuse nr 138 põhjendavat osa üksikasjalikuma selgitusega kämpingukompleksi maa-alale puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramise kohta.

2. VP palus kaebuses tühistada üldplaneering osas, millega määrati kämpingukompleksi maaala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa; tühistada Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsus nr 2; kohustada Harku Vallavolikogu uuesti läbi vaatama VP taotlust määrata kämpingukompleksi maa-alale ärija elamumaa juhtotstarve.

Üldplaneeringut on vastuoluliselt põhjendatud ning see on vastuolus materiaalõigusega. Pooled vaidlevad selle üle, kas maa sihtja juhtotstarve peavad seaduse mõtte kohaselt kandma sama sisu. Kui varasemalt on maa valdavaks sihtotstarbeks määratud ärimaa, siis see on ka maa kasutamise valdav otstarve, mistõttu tuleks sellisel juhul maa juhtotstarbeks määrata ärimaa. Puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramine oleks õiguspärane, kui oleks õigustatud omavalitsuse poolt senisesse maa kasutamisse sekkumine.

Maa juhtotstarbe määramine toimub maaomanikega ühise arutelu käigus ja kehtib printsiip, et maa senist kasutamist saab muuta omaniku huve arvestamata vaid erandlikel põhjustel. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p 10 kohaselt võib üldistes huvides sundvõõrandada kinnisasja kultuurija spordiväljakute, avalike supelrandade, turismimarsruutide, puhkeparkide rajamiseks või laiendamiseks. Asjaolu, et kaebaja ei ole üle kümne aasta saanud maad ärimaana kasutada ja täielikult erastada, tuleneb sellest, et Harku vald ei ole kaebaja 1997. a erastamisavaldust nõuetekohaselt menetlenud. Vastustaja kasutab pahauskselt ära asjaolu, et kaebaja ei ole erastamata maa omanik ja ei saa hüvitist nõuda.

Vastustaja täiendas vaideotsusega 17.10.2013 kehtestatud üldplaneeringut, kus selgitas lk-l 13 seda, miks tuleb kämpingukompleksi maa-alal eelistada puhkeja virgestusmaa juhtotstarvet, järgmiselt: „Samas on puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe puhul, kõrvutades seda ärimaa juhtotstarbega, tegemist (loodust)säästva juhtotstarbega, mis annab teatud tingimuste täitmisel maaomanikule võimalused endale kuuluvat maad majanduslikult kasulikult kasutada ja arendada. Seades konkreetsed piirangud ehitusja arendustegevusele, ei välista see viimast. Piirangud tulenevad vajadusest kaitsta looduskeskkonda. Looduskeskkonna kaitsmine kui üks ala osas esinev eesmärk ühtib ala osas kehtiva Rannamõisa maastikukaitseala kaitseeesmärgiga. Et puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe olemuses sisaldub avalikkuse teenindamine, ei tähenda ala absoluutset avalikku kasutust.“ Rannamõisa maastikukaitseala kaitse eeskiri kuulub kohustuslikule täitmisele sõltumata maa juhtotstarbest, mistõttu on tegemist otsitud põhjendusega.

Harku Vallavolikogu pidas vajalikuks täiendada üldplaneeringut selgitusega, et oluline on avalikkuse võimalus Rannamõisa kämpingu maa-alal viibimiseks, kuid millistel tingimustel viibimine on võimalik, otsustab kaebaja kui eeldatav maa erastaja. Harku Vallavolikogu poolt üldplaneeringusse eraldi täiendava selgituse lisamine ei vasta PlanS üldisele mõttele. Kui VP asjaõigusseaduse (AÕS) § 142 lg 1 alusel maal viibimise keelab, siis maa ei ole avalikkusele avatud ning puhkeja virgestusmaa tsoneeringul puuduks mõte. Eramaale puhkeja virgestusmaa määramine on nonsenss, kui see ei toimuks sundvõõrandamise eesmärgil.

3-14-235 4(12) Harku Vallavalitsuse 10.11.1998 kirjast nr 5-5/817 nähtuvalt käsitles valla varasem üldplaneering kämpingukompleksi maa-ala ärimaana. Harku Vallavolikogu 23.03.2000 otsusega nr 17 kehtestati Tabasalu põhjaosa üldplaneering ning selle kohaselt määratleti kämpingu maa-ala juhtotstarbeks ühiskondlike hoonete maa. Nimetatud otsuse kaebaja vaidlustas ning Tallinna Halduskohtu 09.03.2012 otsusega haldusasjas nr 3-11-1041 kohustati vastustajat vaie uuesti läbi vaatama. Kaebaja ja vallavalitsus sõlmisid kokkuleppe kohtumenetluse lõpetamiseks ning selle alusel määrati Harku Vallavalitsuse otsusega erastamisele kuuluva maa sihtotstarbeks 60% ärija 40% ühiskondlike ehitiste maa. Seega on Harku Vallavalitsus näinud ette, et maa valdav sihtotstarve on ärimaa. Kuna maa valdav kasutusotstarve on olnud ja on ka jätkuvalt ärimaa, siis PlanS § 8 lg 3¹ kohaselt tuleks juhtotstarveks samuti määrata ärimaa.

Kaebajale on osa maa-alast elamumaana erastatud ja seetõttu ei saa selle maatüki juhtotstarbeks olla puhkeja virgestusmaa. Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 otsusest nr 1404 nähtuvalt võimaldati 1100 m² suurusele maatükile ehitada aiamaja. Hiljem väita, et alale ei ole võimalik püstida elamiseks mõeldud hoonet, ei vasta hea halduse tavale. Väide, et Harku Vallavalitsus ei soovi looduspargi territooriumile täiendavate privaatsust nõudvate üksuste moodustumist, ei ole asjakohane, sest kämpingu maa-ala ei ole looduspargi osa. Harku Vallavalitsuse 14.06.2011 korralduses nr 573 on märgitud, et kämpingu territoorium oli eraldatud aiaga, mis tähendab seda, et maa-ala oli ka enne erastamisavalduse esitamist privaatne ala, et tagada majutust ostnud külastajatele privaatsus ja vara kaitse.

3. Harku Vallavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata.

Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuse nr 2 kohaselt on volikogu üldplaneeringus kämpingukompleksi maa-ala osas tähtsustanud tegevust, mis haakuks maastikukaitseala funktsioneerimisega.

Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuses nr 2 on puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe osas märgitud (lk 10), et see võimaldab alal asunud hoonete omanikul ja maa ostueesõigusega erastamise taotlejal omaaegset puhkeotstarbelist ja valdavalt puidust hoonestust taastada; on olemuselt loodust ja keskkonda säästev, ühitudes ümbritseva riigimetsamaaga ning luues eelduse kaitsealale sobiliku keskkonna säilimiseks; võimaldab tulevasel maa omanikul maad kasutada ja arendada (sh äriotstarbeliselt); loob ühe, aga samas olulise eelduse, et avalikkus, sealhulgas Tabasalu looduspargi ja Rannamõisa maastikukaitseala külastajad võiksid maaalal viibida ning seal pakutavaid teenuseid tarbida. Kokkuvõttes on üldplaneeringuga määratud juhtotstarve arenduse ja maakasutuse üldine suund, mida peab järgima. Arenduse ja maakasutuse üksikasjad selguvad edasiste menetluste käigus.

Kämpinguala oli 1996–2000 tsoneeritud üldplaneeringus ühiskondlike hoonete ja teenindusettevõtete maana ning 2000–2013 tsoneeritud üldplaneeringus ühiskondlike hoonete maana, mööndusega, et võimalik on ka osaline kämpingu funktsiooni jätkamine. Kaebaja on ise 1998. a käsitlenud senist hävinud kämpingut sotsiaalmaa sihtotstarvet omavana. Kämpingu hooneid saaks kasutada nii ärilisel kui ka äriotstarbeta eesmärgil.

Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 korraldusega nr 1404 jäeti rahuldamata kaebaja avaldus kämpingukompleksi maa-ala ostueesõigusega erastamiseks, kuid peeti erandina (kompromissina) võimalikuks kaebajale kuuluva garaaži juurde ca 1100 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist. Sellises suuruses teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek tehti olukorras, mil ülejäänud maa oleks jäänud ostueesõigusega erastamata. Korraldusega ei antud kaebajale õigust maaüksusele aiamaja ega

3-14-235 5(12) midagi muud ehitada ega määratud selleks ka ehituslikke või arhitektuurilisi tingimusi. Nimetatud korraldusega ei määratud ka edaspidiselt moodustatava katastriüksuse sihtotstarvet (elamumaa).

Käesolevaks ajaks ei ole määratud kämpingukompleksi maa-ala katastriüksuse sihtotstarvet ega ole kaebajale teada antud, et erastatava maa katastriüksuse sihtotstarbeks ei saaks määrata ärimaa 60%, ühiskondlike ehitiste maa 40%. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kämpinguala saaks käsitleda ärimaana (st alana, kus oleks toimunud äritegevus).

On ilmne, et looduskaitseseadusest (LKS) tulenevad, kaitsealas kehtivad maakasutuspiirangud kujundavad olulisel määral ala maakasutust. Olukorras, kus kämpinguala on alates 2000. aastast looduskaitse all, ei saa nimetatud asjaolu üldplaneeringu juhtotstarbe määramisel eirata.

Kaebaja seisukohta, et eramaale puhkeja virgestusmaa määramisel puudub mõte, kui see ei toimu sundvõõrandamise eesmärgil, on põhjendamatu. Üldplaneeringu seletuskirjas puhkeja virgestusmaa osas toodu vastavaks järelduseks alust ei anna ning vastustaja on puhkeja virgestusmaa määramist piisavalt põhjendatud

4. Tallinna Halduskohus jättis 12.03.2015 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste kanda.

Üldplaneering ei reguleeri katastriüksuse sihtotstarbe määramist, kuna üldplaneeringuga määratakse maakasutuse juhtotstarbed. Üldplaneeringu seletuskirja p 1.1.2 kohaselt on üldplaneeringu ülesandeks määrata maa-alade osas juhtotstarbed ja seniseid maakasutuse sihtotstarbeid ei muudeta. Maaomanik saab kasutada maa-ala senisel sihtotstarbel ja funktsioonil, kuni ta seda soovib, reaalne arendusja ehitustegevus toimub detailplaneeringu koostamisega kohustusega alal ja juhtudel. Üldplaneering on suunatud tulevikku. Ruumilise planeerimise seisukohalt on see kooskõlas planeerimise normide ja põhimõtetega ning kaebaja heidab vastustajale ilmaasjata ette, et see toetub nn visioonile. Tegelikult saabki ettenägevalt suundumusi kavandada üldplaneeringus.

Üldplaneeringu puuduseks ei saa olla see, et maakasutuse tingimuste määramisel ei ole katastriüksuse sihtotstarbeid nimetatud või määratud, sest see ei olegi üldplaneeringu ülesandeks. Vaidlusalune üldplaneering on vormistatud ja motiveeritud, arvestades sellele seadusega seatud ülesandeid, ning kaebaja ei ole suutnud täpsustada, missuguse õigusnormiga on üldplaneering vastuolus. Võimalik vastuolu vastustaja erinevatel aegadel kaebajale antud seletustes või kohtumenetluses kaebajale antud seletustes ei muuda üldplaneeringut õigusvastaseks ega vastuoluliseks.

Üldplaneeringust nähtub, et virgestusalana peetakse silmas sportlikuks puhkuseks mõeldavat ala, kus on selleks vajalikud rajad jms. Täpsemalt ei pea üldplaneeringus radade asukohti määrama ja piisab puhkeja virgestusala võimaliku asukoha määratlemisest. Üldplaneeringust tuleneb põhimõte, et puhkeja virgestusalad peaksid olema kättesaadavad ka igalt suuremalt elamualalt.

Kaebaja on ekslikult aru saanud, et üldplaneering välistab kaebajaga seotud kinnistu ja kämpinguala edasise planeerimise. Kaebaja omandis on kämpingualal kämpingu garaaži maaüksus, pindalaga 0,11 ha, mis endisest kämpingualast moodustab väikese osa (ca 5%) ja selles osas ei nähtu, et kaebajal oleks varasematest üldplaneeringutest tulenevalt tekkinud õigustatud ootus elamuarenduseks. Kaebaja ei ole veel kämpinguala (kinnistu) omanik ja tal tuleb hooned taastada. Kämpinguala puhul on tegemist erastatava maaga, millele on kaebajale

3-14-235 6(12) võimaldatud hoonete taastamine, st tal tekib maareformi seaduse kohane õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, kui ta hooned taastab. Väitlus teemal, kas maa erastamise viibimine on põhjustatud kaebaja tegevusest või valla tegevusetusest, ei oma üldplaneeringu seaduslikkuse seisukohast tähtsust.

Kaebaja õigusi ei riku vastustaja selgitus, et üldplaneeringus määratud juhtotstarve võib tuua kaasa senise maakasutuse muutuse. Kui on toimunud olulisi muutusi, mis tingivad teatud maaalade senisest teistsuguse kasutuse, siis nii see üldplaneeringus sätestatakse ja sellisel juhul tuleb seadusest kohustus omanikule kahjud korvata. Kaebaja suhtes ei ole veel tekkinud sundvõõrandamise olukorda. Üldplaneering ei välista ega takista omanikele kahjude korvamist või teiste seaduste rakendumist. Kaebajale ei ole varasemast üldplaneeringust ega muust haldusaktist tekkinud õiguspärast ootust nõuda ärimaa juhtfunktsiooni määramist kämpingu maa-alale.

Kui üldplaneering sätestab üksnes juhtotstarbed, ei saa see takistada kaebaja taotluste lahendamist, omandi kasutamist ega välistada kaebaja ettevõtlust. Üldplaneeringus puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramisega ei ole takistatud edasine äritegevus ning kui kaebaja seda kavandab valla soovitud viisil kämpingu maa-alal, siis puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe olemusest ei nähtu, et see välistaks äritegevuse. Ka üldplaneeringu seletuskirja p-st 2.6 tulenevalt on äriliste ehitiste rajamine lubatud. Kui praktikas on puhkekülade või kämpingute planeerimisel detailplaneeringutes maa sihtotstarbeid muudetud nt ärimaaks, ei kaota see nende avalikkusele suunatud funktsiooni. Omanik määrab kasutusja külastuskorra klientidele ise, kuid peab järgima muude seadustega ja planeeringutega seatud piire.

Kaebaja mõttekäik, justkui ei oleks klientide teenindamine võimalik, kui seal liiguvad turistid või loodusvaatlejad, ei ole arusaadav. Tegemist ongi klientidega, kes võivad kasutada teenust, mida kaebaja kavatseb pakkuda. Üldplaneering ei muuda kaebaja kui eramaa omaniku staatust. Asjaolu, kas ettevõtja tuleb ettevõtlusega toime, ei ole üldplaneeringu reguleerida.

Üldplaneeringus on juhtotstarvete määramisel looduskaitseliste aspektidega arvestatud. Üldplaneeringu menetluses on vastustaja piisavalt seletanud, miks väikesed majutusasutused on vajalikud ja et valla avalikuks huviks on kämpingu taastamine (parkimis-, majutusja toitlustusteenuse osutamine) ning sarnast tegevust soovitakse ka edasiselt. Asjaolu, et kämpinguala hoonete taastamine on veninud, ei tähenda valla avaliku huvi puudumist. Kaebaja suhtes muutuks üldplaneering piiravaks juhul, kui ta sooviks on kavandada oluliselt teistsugust tegevust, kui see on olemuslikult seotud MRS § 6 lg-st 31 tuleneva kohustusega. Ei nähtu, kuidas oleks võimalik kaebajale maa-ala korrastamiseks määratud kohustuste ja tähtaja suhtes saavutada läbi üldplaneeringu teistsugune olukord.

Põhimõtteliselt saab antud kohas ehitada elamuid, kuid vald ei lahenda seda küsimust ega peagi lähtuma kaebaja tahteavaldusest, mis ei arvesta valla huviga saavutada antud kohas puhkeotstarbelise äritegevuse taastamine. Need põhimõtted on universaalsed kõigile maakasutajatele antud piirkonnas. Seega asjaolu, et sinna on võimalik elamumaad juurde määrata, ei kohusta valda üldplaneeringut teistsugusena kehtestama.

Kuna üldplaneeringut on võimalik ellu viia, puuduvad HMS § 63 lg 2 p-st 5 tulenevad haldusakti tühisuse alused. Kaebaja ei vabane üldplaneeringu tõttu tähtajast, mis määrati hoonete taastamiseks, kuid see ei ole ka üldplaneeringu ülesandeks. Kaebaja on enne otsuse tegemist ära kuulatud.

3-14-235 7(12) Kohustamisnõue tuleb jätta rahuldamata, sest kaebaja ei saa nõuda kohtult ettekirjutust konkreetse üldplaneeringu juhtotstarbe määramiseks, kuna see on kohaliku omavalitsuse pädevuses.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. VP palub apellatsioonkaebuses (ja 04.06.2015 täiendustes) Tallinna Halduskohtu 12.03.2015 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada.

Vaidluses on keskne küsimus selles, mida tähendab puhkeja virgestusmaal avaliku juurdepääsu tagamise kohustus. Grammatilise tõlgenduse kohaselt kohustab üldplaneering kämpinguala omanikku tagama avaliku juurdepääsu ka neile, kes majutust osta ei soovi. Üheselt mõistetavat vastust, kas alale tuleb tagada juurdepääs ka majutust mittesoovivatele isikutele, vastustaja vaideega kohtumenetluses ei ole andnud ning ebaselgeks jääb ka kohtu arvamus.

Majutusteenus saab äritegevusena olla küll suunatud avalikkusele, kuid selline väide ei anna vastust küsimusele, kas üldplaneeringust tulenev piirang kohustab hoidma ala avatuna majutust mittesoovivatele isikutele. Vastustaja on soovinud 30.01.2014 otsuses nr 2 märgituga üldplaneeringut muuta, kuid on vältinud vastamast küsimusele, kas omanikul on õigus keelata maal viibimist majutust mittesoovijatel.

Vastustaja on kohtule selgitanud, et kui puhkeja virgestusmaa puhul tuleb tagada kõigile avalik juurdepääs, siis ärimaal vastav nõue puudub. Jääb ebaselgeks, milles eeltoodud erinevus seisneb. Kui võtta aluseks vastustaja seisukoht, et ka puhkeja virgestusmaa puhul otsustab maal viibimise õiguse üle maaomanik, siis erinevust ei tohiks olla. Kohtuistungil andsid vastustajate esindajad vastuolulisi selgitusi. Kui RM väite kohaselt asub kämping ühiskondlikus kasutuses oleval maal (protokolli lk 9), siis HR arvates maa ei ole avalikku kasutusse määratud (lk 8). Kohtu selgitus, et tema arusaamise järgi maa-alal viibivad turistid ja loodusvaatlejad ongi majutusettevõtte klientideks, ei ole loogiline vastus küsimusele, kas maaomanik kohustub tagama kämpingualale vaba juurdepääsu majutust mittesoovivatele isikutele.

Kaebaja ei ole väitnud, et klientide teenindamine ei ole ala avatuks lugemisel võimalik, vaid toonud esile selle, et ala avatud kasutamiseks lubamine rikub majutusteenust ostnud klientide privaatsust.

Et menetlusosalised vaidlevad selle üle, millist tähendust kandis 1996. a kehtestatud üldplaneeringus mõiste teenindusettevõtete maa, siis pidi kohus andma hinnangu mõiste tähendusele, mitte aga lugema tõendatuks asjaolu, mille üle ei vaielda. Vastustaja poolt ärimaa juhtfunktsiooni eitamine peaks tähendama vaidluses seda, et kämpinguala on ka varasemalt olnud sisult ühiskondlik maa. Kaebaja arvates tuleb mõistet käsitada äriettevõtete tähenduses ja selliselt on vastustaja seda varasemalt mõistnud, sest Harku Vallavalitsuse 10.11.1998 kirjas nr 5-5/817 selgitatakse, et ala juhtotstarve on ärimaa. Seda kordas vastustaja ka 24.09.2012 kirjas maavalitsusele. Puudub vaidlus selles, et maa-alalt arvestati maamaksu ärimaa kasutamise eest.

Kämpinguala valdavaks otstarbeks saab olla ärimaa, sest peamine tegevus on majutusteenuste osutamine. Kaebaja huvidele ei vasta kämpingualale ebaselge planeeringu kehtestamine. Kaebaja on viidanud Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 otsusele nr 1404, kus vastustaja pidas võimalikuks erastatavale maatükile aiamaja ehitamist. Kohus on jätnud tõendi tähelepanuta. Üldplaneeringu puhkeja virgestusmaa juhtotstarve ei võimalda alale elamut ehitada, mistõttu on see üheks asjaoluks, miks kaebaja üldplaneeringu vaidlustas. Kaebaja jääb endiselt selle

3-14-235 8(12) juurde, et juhtotstarve ja sihtotstarve peavad olema loogilises seoses ja seos tuleneb sellest, et sihtotstarbe määramisel lähtutakse üldplaneeringust. Kas kaebaja seisukoht on õige või mitte, asjas tähtsust ei oma, sest kaebuse esitamine on tingitud sellest, et vastustaja on üldplaneeringus puhkeja virgestusmaale andnud ühiskondliku maa tähenduse (valdav tegevus välisõhus, juurdepääsu kohustuse tagamine kõigile) ja kaebaja taotletud juhtotstarvete määramata jätmine ei olnud piisavalt põhjendatud.

Tallinna Ringkonnakohtu lahendis nr 3-11-1318 on märgitud, et maaüksuse tegelik kasutamine virgestusalana eeldab kinnistuomanikuga vastava kokkuleppe saamist või kinnisasja võõrandamist. See seisukoht on ka käesolevas asjas asjakohane, sest Harku valla üldplaneeringu puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe kirjeldus vastab maale, mis on ühiskondlikult üldkasutatav.

Kaebaja ei ole konkreetse juhtotstarbe määramist nõudnud, vaid taotles tema esitatud juhtotstarbe taotluse uuesti läbivaatamist.

6. Harku vald palub kirjalikus vastuses (ja 31.08.2015 täiendustes) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Üldplaneeringu sõnastusest (kõigile puhkeja virgestusmaa-aladele tuleb tagada avalik juurdepääs ning ohutu ligipääs kergeliiklejatele, võimalusel rajada eraldi kergliiklustee) ei tulene, et reguleeritakse maa-alal teenuse osutamise tingimusi või et see kohustab maaomanikku tagama ala avaliku kasutuse. Praktikas saab avaliku juurdepääsu puhkeja virgestusmaa juhtotstarbega alale tagada nii riik, kohaliku omavalitsuse üksus kui ka muu avalik-õiguslik või eraõiguslik isik. Avalik juurdepääs puhkeja virgestusmaa otstarbega kämpingumaale on käesoleval ajal läbi riigi omandis oleva juurdepääsutee tagatud, mistõttu on olukord kooskõlas üldplaneeringu seletuskirjas märgituga.

RM poolt konkreetsel ajahetkel antud selgitustest ei saa järeldada, et ala oleks üldplaneeringuga avalikku kasutusse määratud, RM öeldust nähtub muu hulgas, et puhkeja virgestusmaa juhtotstarve ei sisalda eneses keeldu kämpinguala territooriumi aiaga piirata ning et inimeste ligipääsu piiramine ja muu sarnane tegevus peaks toimuma läbimõeldult ja tasakaalustatult, arvestades ka LKS-st tulenevat.

Apellant püüab laiendada tulevase katastriüksuse sihtotstarbe osas esinenud poolte üksmeelt ala juhtotstarbe määramisele üldplaneeringus. Selline lähenemine ei ole põhjendatud. Apellant ei ole viidanud dokumendile, millest nähtub, et poolte vahel esineb või oleks esinenud üksmeel juhtotstarbe määramise osas.

Üldplaneeringu ülesandeks ei ole ehitustegevuse ja maakasutuse tingimusi üksikasjadeni määrata. Apellant ei ole selgelt välja toonud, kuidas takistab puhkeja virgestusmaa juhtotstarve apellandil kämpingut taastada või muud äritegevust arendada. Käsitledes enda tegevusvabaduse piirangute alusena üldplaneeringut, ei saa apellant mõtteliselt eemalduda asjaolust, et kämpinguala näol on tegemist maastikukaitsealaga, kus apellandi tegevus on LKS- ga ja selle alusel kitsendatud ning seda sõltumata üldplaneeringust.

Mitte ükski üldplaneering ei ole toetanud alale üksikelamu või aiamaja ehitamist. Garaaži teenindamiseks vajaliku maa sihtotstarbe määramisel lähtuti hoone kasutusotstarbest vastavalt Vabariigi Valitsuse 23.10.20018 määrusega nr 155 (määrus nr 155) kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise korra“ § 2 lg-st 3 ja § 6 p-st 1, mille kohaselt garaaži teenindamiseks vajaliku maa sihtotstarve on elamumaa. Garaaži juures oleva maaüksuse

3-14-235 9(12) pindala on 1100 m2. Seega ei vastaks sinna näiteks elamu kavandamine ka üldplaneeringuga määratud elamukrundi miinimumsuurusele, seda nii hajakui ka tiheasustusalas kehtivate tingimuste järgi.

Apellant ei ole esitanud vastustajale taotlust kämpingu garaaži maaüksusele näiteks aiamaja püstitamiseks projekteerimistingimuste väljastamiseks või ka selleks detailplaneeringu koostamise algatamiseks ning sellele järgnevalt taotlenud ehitusluba. Nimetatud menetluste edukal läbimisel saaks öelda, et aiamaja püstitamine kämpingu garaaži maaüksusele on lubatud (st vastustaja on selleks andnud oma nõusoleku). Apellandi poolt taotletavast keeldumisel nähtuksid vastavas otsuses esitatud põhjendustest keeldumise täpsed põhjused.

Asja juurde tuleb võtta VP 24.04.2015 taotlus Harku Vallavalitsusele, VP 24.04.2015 taotluse lisana esitatud kämpinguala visioon ning Harku Vallavalitsuse 04.05.2015 korraldus nr 323, millega pikendati kämpingu hoonete korrastamise tähtaega kuni 01.09.2016.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Tulenevalt HKMS § 198 lg-st 3 peab ringkonnakohus uute tõendite esitamist lubatavaks ja võtab kohtuasja juurde VP 24.04.2015 taotluse Harku Vallavalitsusele, VP 24.04.2015 taotluse lisana esitatud kämpinguala visiooni ning Harku Vallavalitsuse 04.05.2015 korralduse nr 323, millega pikendati kämpingu hoonete korrastamise tähtaega kuni 01.09.2016.

8. Kuna apellant on apellatsioonkaebuses valdavalt korranud juba halduskohtule esitatud väiteid, märgib ringkonnakohus HKMS § 201 lg-st 4 juhindudes, et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.

9. Lähtuvalt kaebuse nõudest, on VP näinud oma õiguste rikkumist selles, et üldplaneeringuga on kämpingu maa-ala juhtotstarbeks märgitud puhkeja virgestusmaa kaebaja poolt soovitud elamuja ärimaa asemel. Samuti on kaebaja hinnangul üldplaneeringu täiendamine Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsusega nr 2 olnud õigusvastane.

10. Üldplaneeringu koostamise algatab ja selle koostamist korraldab PlanS § 10 lg-st 5 tulenevalt kohalik omavalitsus (KOV). KOV-l on planeerimistegevuses, sh maakasutuse juhtotstarvete (PlanS § 8 lg 3 p 3) ning puhkeja virgestusalade (PlanS § 8 lg 3 p 11) määramisel ulatuslik kaalutlusruum. Kaalumisel peab KOV arvestama nii avalikke huve, kui ka asjassepuutuvate isikute põhjendatud huve. KOV peab piisavalt põhjendama, miks menetlusosaliste poolt esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja selle kohustuse täitnud.

11. Vastustaja on piisavalt põhendanud kämpingukompleksi maa-alale puhkeja virgestusala juhtotstarbe määramist. Üldplaneeringu kaartidelt nähtuvalt asub kämpingukompleksi maa-ala tervikuna Rannamõisa maastikukaitsealal. Vastustaja põhjenduste kohaselt oleks kämpingukompleksi maa-alal eelistatud tegevus, mis haakuks ka maastikukaitseala funktsioneerimisega (ala tutvustamine) ja Tabasalu looduspargis, mis samuti asub Rannamõisa maastikukaitsealal, toimuvaga. Vastustaja on pidanud oluliseks, et puhkeja looduspargi territooriumil ei moodustuks täiendavad privaatsust nõudvad üksused, vaid vastupidiselt pakutaks avalikkusele, sealhulgas Tabasalu looduspargi külastajatele erinevaid teenuseid. Kavandatav kämpinguala arendus tagaks vastustaja hinnangul looduspargi-rannaala külastajatele esmavajaliku infrastruktuuri olemasolu, arvestades, et suur osa külastajatest

3-14-235 10(12) saabub autotranspordiga. Ka annab see vastustaja hinnangul koos perega reisijatele või looduspargis toimuvate vabaõhuürituste külastajatele võimaluse ööpäevaringseks turvaliseks parkimiseks-telkimiseks koos kohapeal söömise ja tualeti-duši teenuse kasutamisega. Ringkonnakohtu hinnangul on vastustaja kämpingukompleksile puhkeja virgestusala juhtotstarbe määramise vajadust usutavalt ning piisavalt põhjendanud.

12. Üldplaneeringu seletuskirja p 2.6 kohaselt mõeldakse puhkeja virgestusmaa all haljasja metsaalasid, kuhu on ehitatud minimaalselt teenindavaid ehitisi (puhke-, spordija kogunemisehitisi, samuti vaba aja veetmisega seotud ärilisi ehitisi – kohvikuid jne koos parkimisvõimaluse lahendamisega), et võimaldada välisõhus sportimist ja lõõgastumist, kasutamist väljasõidukohtadena, vabaõhuürituste korraldamist jms. Puhkeja virgestusmaal on ehitiste (sh äriotstarbeliste) ehitusaluse pinna suhe maa-ala kogupinda maksimaalselt 10%. Üldplaneeringus fikseeritud puhkeja virgestusmaa juhtotstarve ei välista seega kämpingukompleksi maa-alale külastajate teenindamisele suunatud hoonete ehitamist ja nende käitamist ärilistel alustel ning katastriüksusele kaebaja soovitud sihtotstarbe määramist. Määruse nr 155 § 6 p 2 kohaselt on ärimaa ärilisel eesmärgil kasutatav maa, sh toitlustus-, majutusja teenindusehitiste maa ning ärieesmärgil kasutatavate meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, puhkevõi spordiehitiste maa. Nõndasamuti ei välista üldplaneering kämpingukompleksi käitamist kasumi saamise eesmärgita, millisel juhul võimaldab määrus nr

155 määrata katastriüksuse sihtotstarbeks sotsiaalmaa alaliigina ühiskondlike ehitiste maa (§ 6 p 13 alap. 1). Üldplaneeringu juhtotstarve ei ohusta ega piira seega kuidagi kaebaja võimalusi tulevikus kämpingukompleksi ärilistel eesmärkidel käitada.

13. Kaebaja näeb oma õiguste rikkumist selles, et puhkeja virgestusmaal tuleb kaebajal tagada avalikkuse juurdepääs oma kinnistule ning puudub selgus, milline on täpsemalt sellise kohustuse sisu, st kas tuleb juurdepääs tagada igaühele, kuidas tagatakse kaebaja klientide privaatsus, kaebaja vara kaitse jms. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu ja vastustajaga, et tegemist ei ole üldplaneeringut, vaid madalama tasandi planeerimist (detailplaneering või projekteerimistingimused) ning ehitamist (ehitusloa menetlus) puudutavate küsimustega. Ringkonnakohus märgib, et omandiõigus ega ettevõtlusvabadus ei ole piiramatud õigused, mistõttu ei saa kaebaja viidatud õiguste võimalikku riivamist a priori lugeda õigusvastaseks. Arvestades, et kämpingukompleks asub maastikukaitsealal ning on piirkonnas ainsaks sellelaadilise teenuse pakkumise kohaks, ei saa avalikust huvist lähtuvate piirangute ja kohustuste olemasolu välistada ning seda ei välistaks ka ärimaa juhtotstarbe määramine üldplaneeringus. Võimalike piirangute ja kohustuste kehtestamine ei elimineeri aga vastustaja kohustust avalikke ja erahuve edasises menetluses kaaluda. Üldplaneeringu menetluses on ennatlik väita, et kaebaja erahuvid jääksid edaspidi kaitseta.

14. Kaebaja viitab Tallinna Ringkonnakohtu 10.01.2013 otsusele haldusasjas nr 3-11-1318, milles kohus leidis, et maaüksuse tegelik kasutamine virgestusalana eeldab kinnistuomanikuga vastava kokkuleppe saamist või kinnisasja võõrandamist. Kohus märkis selles kohtuasjas, et maatulundusmaa sihtotstarbe säilitamist ei saa pidada iseenesest õigusvastaseks olukorras, kus vastava maa-ala eesmärgipärast kasutamist rekreatsioonialana on peetud võimalikuks samal alal metsa majandamist välistamata (otsuse p 17). Kohus juhtis tähelepanu, et kõnealuse maaüksuse tegelik avalik kasutamine virgestusalana eeldab kas kinnistuomanikuga vastava kokkuleppe saavutamist, kinnisasja võõrandamist KOV-i poolt PlanS § 30 alusel või sundvõõrandamist või sundvalduse seadmist, s.o kinnistu avaliku kasutuse tagamiseks ei piisa vastavast viitest detailplaneeringu ega üldplaneeringu seletuskirjas. Seega ei saa ka käesoleval juhul olla pelgalt üldplaneeringus maa-ala juhtotstarbe ettenägemisega määratud kindlaks maaala avalikku kasutamist virgestusalana. Võimalikku vastuolu ringkonnakohus üldplaneeringus fikseeritud juhtotstarbe ja kinnistu tegeliku kasutusotstarbe vahel ei näe, sest puhkeja

3-14-235 11(12) virgestusfunktsiooni täitmine kaebaja poolt toimukski läbi tema poolt pakutavate teenuste (nt majutusteenus, sportimisvõimaluste pakkumine). Klientide privaatsuse ja kaebaja vara kaitse küsimused nt võimaliku aia ehitamise näol tuleb lahendada edasistes menetlustes, silmas pidades õigusaktidest tulenevaid nõuded (nt LKS-s sätestatud kohustused) ja avalikke huve.

15. Õiguspärast ootust määrata kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbeks ärija elamumaa ei tulene ka varasematest planeerimisdokumentidest ega vastustaja väidetavatest lubadustest. Antud asjas ei oma tähtsust, kuidas tuleb tõlgendada Harku valla 1996–2013 kehtinud üldplaneeringus fikseeritud juhtotstarvet „ühiskondlike hoonete ja teenindusettevõtete maa“, sest puhkeja virgestusmaa juhtotstarve ei välista kaebaja poolt soovitud kujul katastriüksuse sihtotstarbe (ärimaa) määramist, nagu on osundatud juba ülal. Harku Vallavolikogu 03.03.2000 otsusega nr 17 kehtestatud Tabasalu põhjaosa üldplaneeringu seletuskirja kohaselt sobiks endine Rannamõisa kämpingu piirkond spordining mänguväljakute rajamiseks, kõne alla tuleks ka osaline kämpingu funktsiooni jätkamine (tl 107 pöördel), st esitatud visioon kämpingukompleksi maa-alast ei ole varasemaga võrreldes muutunud. Vastustaja mõnetine mõisteline ebajärjekindlus pika haldusmenetluse kestel ei väära üldplaneeringus fikseeritud juhtotstarbe õiguspärasust, sest üldplaneeringus on kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarve üheselt mõistetavalt fikseeritud ning selle määramist on põhjendatud. KOV-l oleks igal juhul õigus üldplaneeringu juhtotstarvet muuta, kui ka asuda seisukohale, et üldplaneeringus on seda tehtud.

Nõndasamuti ei anna asjaolu, et kaebajale on kämpingukompleksi maa-alal varasemas menetluses erastatud garaaži juurde elamumaad, õigust nõuda kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbeks mh elamumaa. Vastustaja on planeerimismenetluses selgelt väljendanud vastuseisu elamuarendusele vaidlusalusel maa-alal. Elamumaa lubamine ja selle võimalik laiendamine ei haakuks üldplaneeringu kontseptsiooniga ning kämpingukompleksi taastamise plaanidega. Vastustaja on selgitanud, et garaaži juurde maa erastamise näol oli tegemist kompromisslahendusega, mis aga ei realiseerunud. Ringkonnakohus leiab, et kaebajal ei ole tekkinud õigustatud ootust rajada kämpingukompleksi maa-alale elamise funktsiooniga ehitist ning nõuda üldplaneeringusse elamumaa juhtotstarbe määramist.

16. Harku Vallavolikogul oli üldplaneeringu kehtestajana õigus seda muuta. Kaebaja olukord ei läinud muudatustega halvemaks, sest kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarve jäi samaks. Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsusega nr 2 muudeti üldplaneeringu põhjendusi, mitte aga üldplaneeringu lahendust, mis võinuks endaga kaasa tuua vajaduse planeerimismenetluse toiminguid korrata (vt PlanS § 21 lg 5). Kaebaja ei ole näidanud, et vastustaja oleks üldplaneeringu täiendamisega rikkunud menetlusreegleid, sellist rikkumist ei nähtu ka ringkonnakohtu hinnangul. Harku Vallavolikogu on oma 30.01.2014 otsuses nr 2 väljendatud seisukohtadest kaebajat ka varasemalt teavitanud (vt 25.02.2010 Harku Vallavolikogu otsus nr

34 – kd I, tl 90 pöördel, Harku Vallavalitsuse 14.04.2010 kiri nr 5.1-5/1523 – kd I tl 93 ja pöördel, Harku Vallavalitsuse 25.01.2011 korraldus nr 48 –kd I tl 67–72, Harku Vallavalitsuse 13.04.2012 korraldus nr 346 – kd I tl 94–95 pöördel), mistõttu seal toodud põhjendused ei saanud kaebaja jaoks olla uudsed ega üllatavad. Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuse nr 2 tühistamine ei tooks endaga kaasa kämpingukompleksi maa-ala juhtotstarbe muutmist üldplaneeringus, mida kaebaja on taotlenud.

17. Kuna üldplaneering on õiguspärane, tuleb kaebaja kohustamisnõue jätta rahuldamata.

18. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb VP apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 12.03.2015 otsus muutmata.

3-14-235 12(12)

19. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg

1 alusel tema enda kanda. Harku vald ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud, seega jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets