3-11-1822/113 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht

17. september 2015. a, Tallinn Haldusasja number 3-11-1822 Haldusasi OÜ Favorte ja OÜ Urban Management kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7. tühisuse tuvastamiseks ja 31 955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7. tühistamiseks ja 31955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7. õigusvastasuse tuvastamiseks ja tekitatud kahju 31955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks Menetlusosalised Kaebuse esitaja 1: OÜ Favorte Kaebuse esitaja 2: OÜ Urban Management Kaebuse esitajate lepinguline esindaja: V.adv Kristina Uuetoa- Tepper Vastustaja: Jõelähtme Vallavalitsus Esindaja: V.adv Karl Haavasalu Asja läbivaatamise vorm Kirjalik menetlus ja kohtuistungid 03.02.2015 ja 02.03.2015 Resolutsioon

1. Jätta kaebus kõigis nõuetes rahuldamata.

2. Mõista kummaltki kaebajalt vastustaja kasuks välja 7 eurot ja 20 senti kantud menetluskulusid. Jätta poolte muud menetluskulud nende endi kanda.

3. Sekretäril edastada käesolev kohtuotsus menetlusosalistele seaduses ettenähtud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 10.10.2005 esitas OÜ Urban Management Jõelähtme Vallavalitsusele taotluse Jõelähtme vallas, Liivamäe külas asuva Uue-Suurekivi maa-alale detailplaneeringu koostamiseks. 24.10.2005 detailplaneering algatati ja 22.08.2007 võeti vastu Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II maaüksuse osas.

2. 17.12.2007 sõlmisid Jõelähtme Vallavalitsus, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamise kohustuste üleandmise lepingu nr DP-351/07. Lepingus võtsid kaebajad endale kohustuse Uue-Suurekivi planeeringus nimetatud maa-ala osas projekteerida ja välja ehitada teed, veetrassid, tuletõrjevee süsteemid, elektrija sideliinid, sadeveeja kanalisatsioonitrassid ning kruntide piiridest välja jäävad trassid vallale üle andma.

3. 17.023.2008 otsustas Jõelähtme Vallavolikogu arenguja planeerimiskomisjon, et detailplaneering esitatakse Jõelähtme Vallavolikogule kehtestamiseks. 21.05.2008 otsustas Jõelähtme Vallavolikogu keskkonnaja muinsuskaitsekomisjon, et ei toeta planeeringu kehtestamist ja 26.05.2008 otsustas arenguja planeerimiskomisjon esitada planeeringu kehtestamiseks vallavolikogule.

4. 23.07.2008 sõlmisid kaebajad Jõelähtme Vallavalitsusega 23.07.32008 Tallinna notari Liivi Laose notaribüroos Kohustuste üleandmise lepingu muutmise kokkuleppe (notari ametitoimingute registri nr. 2317), millega kaebajad võtsid endale kohustuse tasuda Jõelähtme Vallavalitsuse eelarvesse „seoses detailplaneeringu kehtestamise ja realiseerimisega (48 eluaset) põhjustava lisakoormusega Jõelähtme valla infrastruktuuridele, viimaste arendamiseks“ kumbki 250 000 krooni. Seejärel kehtestas Jõelähtme Vallavolikogu kehtestas oma 29.07.2008 otsusega nr 380 Uue-Suurekivi planeeringu.

5. 22.12.2010 esitasid kaebajad Jõelähtme Vallavalitsusele avalduse 23.07.2008 sõlmitud lepingu muutmise kokkuleppe punktis 4.1.7 sisalduva tehingu tühistamiseks või alternatiivselt tehingu tühisuse tunnistamiseks ja 500 000 krooni neile viivitamatult tagastamise nõudes.

23.03.2011 teatas Jõelähtme Vallavalitsus, et ei nõustu kaebajate avaldusega ja vald ei ole nõus 31955,82 eurot tagastama.

6. 14.04.2011 esitasid kaebajad hagiavalduse Harju Maakohtule, mille viimane 20.04.2011 menetlusse võttis. 21.06.2011 jättis Harju Maakohus määrusega hagi läbi vaatamata kohtu pädevuse puudumise põhjusel. 22.07.2011 esitasid kaebajad kaebuse Tallinna Halduskohtule. Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuse esmaseks nõudeks oli mõista Jõelähtmne Vallavalitsuselt kaebajatele välja alusetult avalik õiguslikus suhtes saadud 31955,82 eurot koos lisanduvate viivistega. Kaebuse alternatiivseks nõudeks oli tühistada 23.07.2008 tehingu punkti 4.1.7. tühisus ja kohustada Jõelähtme valda selle alusel saadu tagastama koos viivistega.

7. Tallinna Halduskohus edastas oma 28.09.2011 määrusega kaebuse HKMS § 11 lg 5 ja 6 alusel Riigikohtule asja lahendamiseks pädeva kohtu määramiseks Riigikohtu tsiviilja halduskolleegiumi vahelise erikogu poolt. Riigikohtu erikogu 6.12.2011 määrusega nr 3-3-4-2-11 tühistas Riigikohus Tallinna Halduskohtu 28.09.2011 määruse ja saatis asja Tallinna Halduskohtule ettevalmistava menetluse jätkamiseks.

8. Tallinna Halduskohus võttis 14.03.2011 määrusega kaebuse OÜ Favorte ja OÜ Urban Management nõuetes Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7 tühisuse tuvastamiseks ja 31955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7 tühistamiseks ja 31955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse, OÜ Favorte ja OÜ Urban Management vahel 23.07.2008 Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos sõlmitud lepingu punkti 4.1.7 õigusvastasuse tuvastamiseks ja tekitatud kahju 31955,82 euro ning lisanduvate viiviste väljamõistmiseks menetlusse ja viis läbi eelmenetlusemenetlusse. viis läbi kaebuse eelmenetluse

9. Kohtuistungid asjas toimusid 03.02.2015 ja 02.03.2015. Viimasel istungil mindi asja lahendamisel üle kirjalikule menetlusele ja kohus määras kohtuotsuse kuulutamise aja. Kohus pikendas asja keerukuse ja seoses ootamatute kiireloomuliste tööülesannetega ning puhkusega seoses kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aega.

KAEBUSE ESITAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

10. Kaebajad on seisukohal, et kaebajate ja Jõelähtme Vallavalitsuse (Vastustaja) vahel 23.07.2008. a sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu p 4.1.7 (Punkt 4.1.7) tuleb lugeda tühiseks ja vastustajalt tuleb välja mõista 31 955,82 eurot ning lisanduvad viivised või alternatiivselt tühistada ja välja mõista 31 955,82 eurot ning lisanduvad viivised või alternatiivselt tuvastada selle õigusvastasus ja mõista välja tekitatud kahju 31 955,82 eurot ning lisanduvad viivised.

10.1. Kaebajad leiavad asja kokku võttes, et kõigepealt puudub nende ja vastustaja vahel vaidlus Uue-Suurekivi planeeringu menetlemisega ja kehtestamisega seotud peamiste faktiliste asjaolude üle (algatamine, vallvolikogu komisjonide menetluslikud otsused, kehtestamine, selle täitmise tagamiseks sõlmitud halduslepingu ja selle muutmise lepingute sõlmimise aja ja sisu ning nende suhtes kaebaja poolt 22.12.2010. ja vastustaja poolt 23.03.2011 tehtud avaldusete suhtes ning kaebajate poolt lepingu alusel tasutud summade suhtes).

10.2. Seoses vaidlusaluste asjaoludega leiavad kaebajad kõigepealt, et neilt küsiti õigusliku aluseta “infrastruktuuride koormamise tasu”. Kaebajad väidavad, et tasu küsimine tuli neile halva üllatusena, sest nad olid juba lühema kui pooleaastase perioodi jooksul vastustajaga sõlminud kaks kokkulepet, mille sisuks oli valla infrastruktuuri arendamine. Nimelt sõlmiti 17.12.2007 Kohustuste üleandmise leping, mille sisuks oli teede, veetrasside, tuletõrjevee süsteemide, elektrija sideliinide, sadeveeja kanalisatsioonitrasside väljaehitamine ja kruntide piiridest välja jäävate trasside vallale üle andmine. 05.02.2008 sõlmiti eeltoodud lepingu lisa, millega kaebajad kohustusid projekteerima ja välja ehitama Erma tee lõigu ja korraldama detailplaneeringuga ettenähtud Kauri maaüksusest väljalõigatava transpordimaa katastrimõõdistamise, kinnistamise ning võõrandamise vastustajale.

Kaebajad väidavad, et neile esitati pärast 26.05.2008 arenguja planeerimiskomisjoni istungit täiendav rahaline nõue infrastruktuuride koormamise tasu näol - esmalt küsiti kaebajatelt 1,2 miljonit krooni, kuid pärast tasunõude üle toimunud läbirääkimisi nõustusid kaebajad kummalegi

250 000 kroonise ja kokku 500 000 kroonise tasuga. Esimesena esitas täiendava rahasumma maksmise nõude kaebajate väitel abivallavanem Ljudmilla Kaska. Tasu maksmise küsimuses suhtles J.K. oma väitel lisaks Ljudmilla Kaskale veel volikogu esimehe Art Kuuma, vallavanem Ardo Lassi ja vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbega.

10.3. Kaebajad leiavad, et tõendatud on, et vallal puudus õiguslik alus ja kord infrastruktuuri tasu küsida. Seda kinnitab praeguse vallasekretäri poolt küsimusele, kas vallal oli ja on ka täna välja töötatud selliste kokkulepete (nagu 23.07.2008. a sõlmitud Punkt 4.1.7) sõlmimise kord ja põhimõtted, antud selge ja ühene vastus: “Sellist õigusakti pole välja antud.”.

10.4. Kaebajad leiavad, et sisulist vaidlust ei saa kogutud tõendite valguses olla selle üle, et vastustaja nimel tegeles tasu küsimise ja summa üle läbirääkimisega põhiliselt abivallavanem Ljudmilla Kaska. Asjaolu, et tasu maksmise ja Punkti 4.1.7 sõlmimise võtmefiguuriks oli Vastustaja poolt abivallavanem Ljudmilla Kaska, on tõendatud tema enda, J.K.i ja teiste tunnistajate ütlustega. Ardo Lass: “[---] detailplaneeringuid – sellel ajal, see oli buumi aeg, -- neid oli väga palju menetlusprotsessis. [---] seetõttu saigi vastava valdkonna peale eraldi määratud abivallavanem Ljudmilla Kaska, kes siis seda tööd ja protsessi nö igapäevaselt kureeriks ja jälgiks ja tegeleks sellega.” Johann-Aksel Tarbe vastas kohtu küsimusele, kes valla ametnikest lepingu läbi rääkis, järgmiselt: “[---] tollel ajal siis Ardo Lass ja Ljudmilla Kaska”. Kohtu täpsustava küsimuse peale vastas ta: “[---] abivallavanem oli rohkem lepingu sisustamisega kursis”. Samas vallavanema Ardo Lassi ütluste kohaselt ei olnud vallavanem tegelikult Punkti 4.1.7 sõlmimise tingimuste kujunemise ja vormistamisega kursis: „[---] see protsess toimus abivallavanem Ljudmilla Kaska juhtimisel…“.

Ljudmilla Kaska aktiivsele osalusele tasu suuruse üle kujunemisel viitavad otseselt Ljudmilla Kaska enda ütlused: “ [---] siis ta ütles 500 tuhat [---]. Miljon, see tema jaoks kõlas ka kuidagi väga rängalt [---] lepime mõistliku raha kokku. Siis me [Vastustaja] kiiresti oma poolt viime kõik ellu.” Ljudmilla Kaska hilisemad väited, et tema ei teinud ettepanekut tasu maksta ega otsustanud Punktis 4.1.7 kokkulepitud tasu suurust, ei ole teiste vande all antud ütluste valguses usutavad.

10.5. Kaebajad on seisukohal, et detailplaneeringu kehtestamine sõltus üheselt 500 000 krooni maksmisest. See tuleneb ühemõtteliselt ka Punkti 4.1.7 sõnastusest. Vastavalt Punktile 4.1.7: “[-- -] Lepinguosalised on kokku leppinud, et notar edastab eelnimetatud summa [500 000 krooni] Valla arveldusarvele [---] hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul [---] detailplaneeringu kehtestamisest. [---] Juhul, kui eelnimetatud detailplaneeringut ei kehtestata hiljemalt esimesel septembril kahe tuhande kaheksandal (1.09.2008.a.) aastal, kannab notar Arendajate poolt tasutud summa viissada tuhat (500 000) krooni vastavalt Arendaja 1 ja Arendaja 2 arveldusarvetele.” Seega sõltus 500 000 krooni notari poolt vallale ülekandmine üksnes ja ainult sellest, et vald kehtestab Uue-Suurekivi planeeringu hiljemalt 01.09.2008. Ka tegelikkuses edastas notar deposiiti kantud raha vastustaja kontole vahetult pärast detailplaneeringu kehtestamist 29.08.2008. a.

Kaebaja ei nõustu vastustajaga selles, et kokkuleppe Punktis 4.1.7 kokku lepitud tasu maksmine oli põhiline vastutasu Punktis 4.1.2 sätestatud tähtaja pikendamise eest, mitte aga detailplaneeringu kehtestamise eeltingimus. Vastustaja märgib 24.04.2012. a vastuses: “[---] 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppega [on] muudetud aga ka 17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. sõnastust, mille tulemusena on kaebuse esitajad asetatud oluliselt paremasse olukorda seonduvalt projekteerimis- , ehitamisja üleandmise kohustuste täitmise tähtajaga.”. Kaebajad väidavad, et tegemist on paljasõnalise väite ja vastustaja poolt kokkuleppele tagasiulatuvalt antud meelevaldse tõlgendusega. Teiste vande all antud ütluste taustal ei ole usutav ega loogiline, et kaebajate peamine eesmärk oli Punktis 4.1.2 sätestatud tähtaegade pikendamine, mitte aga detailplaneeringu kehtestamine. J.K. selgitas, et üheks tähtaegade pikendamise põhjuseks oli see, et 17.12.2007. a sõlmitud lepingu kohase infrastruktuuri väljaehitamiseks arvestatud raha tuli Punkti 4.1.7 alusel maksta nüüd vallale: “Raha maksmisega oli see nii seotud, et kinnistu soetasime oma vahenditega, ilma pangata. Samamoodi oli olemas raha teedeja tehnovõrkude ehitamiseks. Arendamine oli plaanis koos pangalaenuga. Kuna vallalt tuli nõue, siis polnud enam raha kinnistuid arendama hakata.”

Kuigi ükski valla esindaja kaebajatele ootuspäraselt ühest ja selget raha maksmise ja detailplaneeringu kehtestamise vahelist vahetut seost kohtuistungil sõnaselgelt ei tunnistanud, järeldub ütlustest kaebajate arvates siiski seose olemasolu. Nt rääkides väidetava läbirääkimise käigust, ütles tunnistaja Ljudmilla Kaska: “[---] mina rääkisin telefoni teel temaga [---] Miljon, see tema jaoks kõlas ka kuidagi väga rängalt [---]siis lepime mõistliku raha kokku, [pärast mida] me kiiresti oma poolt viime kõik ellu.“ Vastates küsimusele, milles kompromiss seisneb, vastab Ljudmilla Kaska: „temale antakse eritingimused, detailplaneeringu menetlemisest ja elluviimisest. [---] meie omalt poolt detailplaneeringu kehtestamine, aja pikendamine ja mõned asjad seal olid veel.“

Lisaks lükkab Vastustaja väite, et Punkt 4.1.7 oli vastutasu valla väidetavale vastutulekule Punkt

4.1.2 näol, ümber fakt, et kaebajate ja vastustaja vahel allkirjastati 29.07.2010. a Kohustuste üleandmise lepingu muutmise kokkuleppe, millega pikendati eeskätt varasemalt võetud kohustuste täitmise tähtaegu. Vastutasu, ei rahalist ega mitterahalist, nimetatud kokkuleppe sõlmimise eest vald ei nõudnud. Seega oli Punktis 4.1.2 sisalduv kokkulepe Punkti 4.1.7 sõlmimise suhtes kui üldse, siis ainult sekundaarse tähendusega.

10.6. Kaebaja väidab, et detailplaneeringus ei tehtud enne kehtestamist muudatusi, mis kinnitab valla tegevuse õigusvastasust. Ükski komisjonides väidetud puudus detailplaneeringus ei olnud viimase asjassepuutuva vallavolikogu komisjoni (26.05.2008. a arenguja planeerimiskomisjoni) istungi ajaks kõrvaldamata, mistõttu vallavolikogul puudus õiguspärane alus lükata planeeringu kehtestamine edasi. Veelgi enam. Juba enne Uue-Suurekivi planeeringu komisjonides arutamist oli vallaarhitekt andnud sellele omapoolse heakskiidu: „[---] ei, minu arust, ei olnud sel detailplaneeringul viga. Seetõttu ma selle esitasingi volikokku kehtestamiseks.“

Uue-Suurekivi planeeringu sisulised küsimused ehk nö arendusest tulenev koormus infrastruktuurile ja väidatavad puudused olid üksnes ettekääne tasu küsimiseks. Sellele, et kahte teemat – “infrastruktuuride koormamise tasu” ja Uue-Suurekivi planeeringuga kaasnevat koormust valla infrastruktuurile – käsitleti tegelikult eraldiseisvatena, viitab juba fakt, et Punkti

4.1.7 ettevalmistamisesse ei kaasatud vallaarhitekti, Johann-Aksel Tarbet, kes tegeles vallas just nimelt detailplaneeringute sisuliste küsimustega. Valla arhitekt Johann-Aksel Tarbe kinnitas kaebajate väitel kohtuistungil, et ta esitas Uue-Suurekivi planeeringu komisjonidesse ja volikogule kehtestamiseks, sest tema puudujääke, mis võinuks saada takistuseks, ei tuvastanud.

Tasu küsimisega tegeles Ljudmilla Kaska, kes, tema enda sõnade kohaselt, oli tollal poliitiline abivallavanem, kes ei omanud mingit erialast ettevalmistust detailplaneeringu nõuetekohasuse hindamiseks. Kaebajad toovad välja, et samas oli just Ljudmilla Kaska see, kes 21.05.2008 ja 26.05.2008 vallavolikogu komisjonides tõi välja puudused detailplaneeringus. Vastavalt Jõelähtme Vallavolikogu keskkonnaja muinsuskaitse komisjoni 21.05.2008. a koosoleku, mis Uue-Suurekivi planeeringu kehtestamist ei toetanud, protokollile oli detailplaneeringu puudujääkidena välja toodud puudulikud juurdepääs ja parkimiskohad, sotsiaalmaa nõutust väiksem osakaal ja vastuolu üldplaneeringuga.

Kaebajad väidavad siinkohal, et vastuolu üldplaneeringuga ei olnud valla senise praktika kohaselt takistuseks detailplaneeringu kehtestamisele ning lisaks seisnes vastuolu üksnes selles, et Uue- Suurekivi planeering asus osaliselt hajaasustusalal (milline fakt oli teada juba detailplaneeringu algatamisel). Lisaks oli vald Uue-Suurekivi planeeringuala kõrval asuvate Käpa ja Erma arendustele juba väljastanud ehitusload samadel asjaoludel. Kaebajad märgivad, et samal ajal oli kehtestamisel uus üldplaneering, mis on kõnealuse vastuolu tänaseks kõrvaldanud. Täna näeb üldplaneering ette tiheasutusala kogu Uue-Suurekivi planeeringuala ulatuses. Mis puudutab juurdepääsu, parkimiskohti ja sotsiaalmaa osakaalu, siis kaebajate väitel faktiliselt sisulisi muudatusi kehtestatud detailplaneeringusse, võrreldes komisjonide toimumise ajal menetletud variandiga, ei tehtud. Täiendavalt tõsteti detailplaneeringu põhijoonisel üksnes parkimiskohad esile (parkimiskohtade arv jäi samaks, kuid need nö joonistati plaanile.). Kaebajad väidavad, et tavapäraselt on krundi piires parkimiskohtade täpne paiknemine küsimus, mis lahendatakse ehitusprojekti, mitte detailplaneeringuga).

Arvestades eelnevat ja seda, et Uue-Suurekivi planeering kehtestati 29.07.2008. a ehk vahetult pärast Punkti 4.1.7 sõlmimist ja selle alusel 500 000 krooni maksmist, ei saa olla mõistlikult kahtlust, et vallavolikogu keskkonnaja muinsuskaitse komisjoni 21.05.2008. a istungil väidetud puuduseid kasutati vaid ettekäändena kaebajate survestamiseks ning detailplaneeringu kehtestamisele heakskiidu andmine sõltus tegelikult üksnes kaebajate poolt vallale raha maksmisest, milleks vormistati Punkt 4.1.7.

10.7. Kaebajad leiavad, et kokkuleppe Punkt 4.1.7 on tühine Haldusmenetluse seaduse (HMS) §

103 lg 1 p 2 ja lg 2 ning Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 ja 2 alusel.

Oma seisukohta põhjendades viitavad kaebajad kõigepealt sellele, et Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-29-02 ja 3-2-1-47-06 märkinud, et lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke.

Kaebajad väidavad, et nad olid 23.07.2008. a kokkuleppe Punkti 4.1.7 sõlmides valla poolt tekitatud sundseisus. Arvestades seda, et kaebajad olid juba alates 2005. a tegutsenud Uue- Suurekivi planeeringu kehtestamise suunas, olid sõlminud vallaga 2007 aasta lõpus ja 05.02.2008. Kohustuste üleandmise lepingu ja selle lisa, millega kaebajad võtsid endale mitmeid kohustusi detailplaneeringuga seotud infrastruktuuri väljaehitamiseks, seadis vahetult enne planeeringu kehtestamist esitatud täiendav rahaline nõue kaebajad vaieldamatult sundseisu. J.K. selgitas kohtuistungil: „Kuna olen üksikarendaja, kõik rahad on mängus, siis ei olnud teist võimalust, kui kokku leppida raha maksmises.“. J.K. selgitas kohtuistungil vande all, et kaebajad püüdsid tasu maksmist vältida, milleks J.K. kohtus perioodil mai-juuli 2008. a vallaarhitekti, abivallavanema, vallavanema ja volikogu esimehega.

Kaebajad leiavad, et puudub vaidlus, et vald ei teinud pärast 26.05.2008 arenguja planeerimiskomisjoni istungi toimumist Uue-Suurekivi planeeringu kehtestamise suunas mitte ühtegi sammu. Detailplaneering kehtestati alles 29.07.2008, ehk ajal, mil kaebajad olid “infrastruktuuri koormamise tasu” 500 000 krooni kandnud notari deposiitkontole. Seega olid kaebajad selgelt sundseisus, kuivõrd valla käitumine oli loonud selge arusaamise, et detailplaneeringu kehtestamiseks pole muud teed, kui maksta nõutav tasu. J.K. selgitas kohtuistungil: „Nimetati ettevõtteid, omanikke, et neilt küsiti samamoodi. Pigem oli küsimus, millal raha maksta, kas kohe või hiljem, kui ehitama hakatakse. [---] Oli see, et kõik arendajad maksavad, seetõttu peate maksma.“

Kaebajate leiavad, et J.K.i väide, et tasu maksmist presenteeriti temale selliselt, et “kõik teised arendajad maksavad” on ka eluliselt usutav. Nimelt pole võimalik tõsimeelselt uskuda olukorda, kus vallajuht esitab arendajale nõude maksta 1,2 miljonit krooni, öeldes samaaegselt, et arendaja ei ole siiski selle maksmiseks kohustatud ning detailplaneeringu menetlemist see oluliselt ei mõjuta ehk teisisõnu – olenemata sellest, kas tasu makstakse või mitte, ei mõjuta see valla käitumist ja otsuseid ning mingeid olulisi tagajärgi arendajale kaasa ei too. Raha küsimisel viitega, et tegelikult maksta pole vaja, puudub elementaarne loogika. Arvestades Ljudmilla Kaska ütlusi on üheselt mõistetav, et raha ei küsitud kingituse või annetusena vmt vabatahtliku sooritusena, vaid seoti konkreetse detailplaneeringu ja selle kehtestamisega.

10.8. Kaebajad on seisukohal, et isegi kui eelnev kõrvale jätta, on vastustaja igal juhul oluliselt rikkunud haldusorgani selgitamiskohustust (HMS § 36). Vastustaja esindajate põhjendused selle kohta, et tasu maksmiseta oleks detailplaneering muudetud kujul siiski vastu võetud, on niivõrd üldsõnalised, et neil puudub tõendamisväärtus. Ükski vande all üle kuulatud isikutest ei osanud selgitada, milline oleks juhul, kui raha ei oleks makstud, olnud kehtestatava detailplaneeringu sisu. Veelgi enam. Mitte ükski vande all üle kuulatud isikutest ei väitnud, et antud võimalusest (detailplaneeringu kehtestamine mingil teisel kujul või mahus) kui alternatiivist raha maksmisele, oleks kaebajaid informeeritud. Vallaarhitekt vastas küsimusele „Kas oli mingit sellist juttu, et kui võetakse mahust ära kaks maja või kakskümmend maja, et siis ei ole vaja raha maksta?“ ühemõtteliselt: „Ei olnud.“.

Lisaks oli detailplaneeringu maht teada juba detailplaneeringu valla poolt vastuvõtmisel. Leho Kure kinnitas, et tegemist ei olnud vallas mingi erakordse mahuga planeeringuga: „Jah, nii selles piirkonnas kui ka mujal on samas suurusjärgus arendusi. Isegi suuremaid on.“ Sama on kinnitanud vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe: „[---] see oli keskmine arendus. Väike ta ei olnud. Väiksed olid 4-6 kinnistu planeeringud, ühe kinnistu planeeringud. Suured planeeringud olid nt Vaheranna, Jägala külas, kuhu pidi tulema kaitseväe nö osa, kuhu külje alla tehti päris suur küla [---] Vastaks, et antud detailplaneering oli keskmise suurusega…“ Vastusena küsimusele, kui sageli taolisi keskmise suurusega planeeringuid ette tuli, vastas Johann-Aksel Tarbe: „Suhteliselt sagedasti.“ Ljudmilla Kaska, kes toonase abivallavanemana infrastruktuuri koormamise tasude nõudmisega tegeles, selgitas, et tasu nõudega ei pöördutud arendajate poole, kelle planeeringualasse jäi kuni seitse krunti. Kui kaebajate lepinguline esindaja küsis sellise seisukoha tausta kohta, vastas Ljudmilla Kaska: “Võib-olla see oli analüüsitud ja kindlasti see ei olnud päris vastu võetud. Meil elanikke tuleb juurde. Aga kui nad on seitse krunti, valla või aleviku ääres, siis nad ei tekita meile suurt probleemi ja 7 nt koolilast või midagi, see ei muuda palju asju. Eks nad midagi ikka panustavad omalt poolt.“

Seega, kui valla seisukohast oleks olnud raha maksmise alternatiiviks Uue-Suurekivi planeeringu kehtestamine (48 eluaseme asemel) 7 eluaseme kohta, siis faktiliselt oleks kaebajate seisukohalt valikuvõimalus ikkagi puudunud ehk kaebajad olid sundolukorras (arvestades arenduse tegelikku kavandatud mahtu, samuti detailplaneeringu koostamiseks ja selle realiseerimiseks kantud ajalist ja rahalist kulu).

10.9. Kaebajad on seisukohal, et vande all antud ütlustega leidis üheselt tõendamist, et vallal puudus tasunõude aluseks olev analüüs ja analüüsi teostamise metoodika. Vastustaja on viidanud küll Rae valla näitele, kuid vastavaid dokumente pole kohtule ega kaebajatele esitatud, mis tähendab, et mistahes kirjalike analüüside teostamine on tõendamata. Menetlusosaliste esindajate ja tunnistajate ütluste kohaselt põhines valla poolt väljapakutud summa Ljudmilla Kaska suvaotsusel. Siinkohal on ilmekas vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe ütlus: “[---] seda ajajärku peab vaatama progressiivselt, et vallad õppisid, jagasid omavahel informatsiooni, kuidas arendajatega ja arendustega toime tulla.” Eelnev annab tunnistust asjaolust, et tegelikult puudus vallas järjepidev ja läbipaistev praktika kõnealuste kokkulepete sõlmimiseks. Nt vallavolikogu esimees selgitas hoopis, et maksma ei pidanud: „Alla 10 eluasemekohaga arendused – kindlasti mitte.“ Seega piiras vastustaja vaieldamatult kaebajate õigust enda arendushuvi ellu viia, mis riivas oluliselt ja õigustamatult kaebajate PS §-s 31 sätestatud ettevõtlusvabadust.

10.10. Kaebajad väidavad, et nad olid tasu maksmise kohustuse suhtes eksimuses, sest vastustaja Punkti 4.1.7 sõlmimise aegsete esindajate poolt avaldatu tekitas kaebajatel selge ettekujutuse, et detailplaneeringu kehtestamine sõltub infrastruktuuri tasu maksmisest. Ettekujutuse õigsust kinnitas fakt, et tasu maksmisest paari päeva möödumisel detailplaneering kehtestati ning seda muutmata kujul. Vaidlust ei saa olla selles, et 500 000 krooni maksmise kohustuse kokku leppimine ei toimunud kaebajate initsiatiivil. Kaebajad leiavad, et on tõendatud, et neile loodi vastustaja poolt selge kujutelm, et tasu maksmisest sõltub detailplaneeringu kehtestamine. Jõelähtme valla esindajad ei informeerinud kaebajaid, et täiendava tasu maksmine infrastruktuuride arendamiseks ei ole faktiliselt kõikidele arendajatele detailplaneeringu kehtestamiseks seatud eeldus. Seega ei saa olla vaidlust ka selles, et Jõelähtme valla esindajad pidid olema ja ka olid teadlikud kaebajate eksimusest ning kaebajate eksitamine ning eksitusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

Vande all antud ütlustega on üheselt tõendatud, et infrastruktuuri koormamise tasu maksmise nõude esitas vastustaja. Isegi kui raha maksmisest sõltus üksnes detailplaneeringu kehtestamine kaebajate poolt taotletud mahus, ei täitnud vastustaja esindajad haldusorgani selgitamiskohustust (HMS § 36). Menetlusosaliste poolt antud selgituste ja tunnistajate ütluste põhjal on üheselt selge, et haldusorgani esindajad ei teinud midagi selleks, et kaebajad eksimusest nö välja tuua.

Vastustaja Punkti 4.1.7 sõlmimise aegsed esindajad on kõnealuse küsimuse kohta andnud järgnevaid ütlusi. Leho Kure: „[---] Rae vald üritas propageerida nende poolt välja töötatud süsteemi, millega panna arendaja kanda täiendavat valla infrastruktuuri koormust.[---] Pärast seda toimus mitmel vallavolikogu istungil poliitikute vahel agar arutelu teemal, et arendajatelt tuleb küsida nende poolset panust valla sotsiaalsesse infrastruktuuri. Ei olnud aga täpset seisukohta, millisel kujul seda tehakse. [---] Planeering iseenesest on pikk protsess ja see, kui nö võeti eesmärk, et hakatakse sotsiaalse infrastruktuuri tasusid nõudma arendajatelt, siis see oli aeg, kui palju planeeringuid oli pikka aega menetluses olnud. Seega valla soov sai tulla üksnes üllatusena. Raha maksmine saab põhineda vabal kokkuleppel. Üldakti, mille alusel raha küsitakse, ei ole olemas olnud.“ “Miks ma J.K.i käest ei küsinud, kas sa tõepoolest tahad raha maksta… Sellepärast et, esiteks, nähes seda kokkulepet, mul tekkis selge ettekujutus, et ilmselt sellise sooviga raha saada arendaja poole pöörduti. Ilmselt milleski kokku lepiti. See, et teha selgeks, kas J.K. saab aru, millele ta alla kirjutab, oli, minu arust, notari ülesanne. Minu asi ei olnud küsida üle, et millistel lähtetingimustel notar lepingu ette valmistas. [---] Ma ei teadnud seda kindlalt, aga ma olin suhteliselt veendunud, et järelikult selle lepingu ettevalmistamise sooviga pöördus arendaja notari poole ja ju ta siis teadis, mis sinna kokku pandi. Minu ülesanne selles olukorras oli teha selgeks see, et kas valla esindaja rikub mingit seadust, kui ta sellele alla kirjutab, ja, minu arvates, ta ei rikkunud.” Ljudmilla Kaska: “J.K. oli haritud inimene ja ta peensusteni uuris kõik asjad välja

– absoluutselt. Ma ei usu, et see oli temale teadmata.”

10.11. Kaebajad leiavad, et TsÜS § 92 lg 3 p 1 kohaselt on tehingu teine pool kohustatud eksimuses olevale poolele teatavaks tegema kõik tehingu tegemisega seonduvad asjaolud, mis on hea usu põhimõttest tulenevalt nõutavad. Haldusorgani selgitamiskohustus on sätestatud HMS §-s 36. Selgitamiskohustuses väljendub hea halduse põhimõte, mis põhineb PS §-l 14. TsÜS § 95 kohaselt tuleb selleks, et kindlaks teha, kas TsÜS §-des 92 ja 94 nimetatud juhtudel asjaolu teisele poolele teatavaks teha, eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.

Enne sedavõrd suure kohustuse võtmist, milleks 500 000 krooni suuruse summa tasumine kahtlemata on, tulnuks vastustajal luua olukord, kus kaebajatel on olemas informatsioon, mis võimaldab saada ees seisvatest valikuvariantidest aru ning nende vahel valides teha kaalutletud otsus. Kaebajad on seisukohal, et eelnevat arvestades on vastustaja rikkunud TsÜS § 92 lg 3 p 1 ja § 95, HMS § 36 ja PS §-s 14 sätestatud kohustusi. Vastustaja kohustuste rikkumise tõttu olid kaebajad 23.07.2007. a Punkti 4.1.7 sõlmides eksimuses.

Vaatamata sellele, et vallaga suhtles OÜ Urban Management seaduslik esindaja J.K., oli eksimuses ka OÜ Favorte. Küsimusele, milline oli OÜ Favorte positsioon planeeringu menetlemisel ja kuidas ta reageeris raha küsimisele, vastas J.K.: „Favorte oli 50% kaasomanik. Meil oli omavaheline kokkulepe, et mina olen arenduse juht. Kõikide käikudega oli Favorte kursis. Enne iga lepingu sõlmimist sain ma volituse. Põhimõtteliselt selle info põhjal otsustas Favorte, et maksame selle raha. Me olime mõlemad samas seisus.“

10.12. Kaebajad toovad välja, et nad olid eksimuses kuni 29.07.2010, mil menetlusosalised allkirjastasid Kohustuste üleandmise lepingu muutmise kokkuleppe, millega pikendati varasemalt võetud kohustuste täitmise tähtaegu. Kokkuleppe allkirjastamise käigus tundsid kaebajad huvi, kui palju on Jõelähtme vallale erinevate arendajate poolt infrastruktuuri tasusid kokku makstud. Vastusena sai kaebajatele teatavaks, et tegelikkuses ei ole detailplaneeringute kehtestamise eeldusena Jõelähtme valla infrastruktuuride koormamise eest tasu nõudmine üldse mingi Jõelähtme valla üldine ja järjekindel praktika ning valdavalt enamuselt arendajatelt ei ole taolise tasu maksmist mitte kunagi nõutud ega arendajate poolt ka vallale tasutud. Kaebajad said seega alles 29.07.2010. a teada, et vastustaja andis neile 23.07.2008. a sõlmitud tehingu eel ebaõiget infot.

10.13. Kaebajad leiavad, et nad on kokkuleppe punkti 4.1.7 kehtivalt tühistanud. Nad toovad välja, et HMS § 102 lg 1 kohaselt haldusleping muudetakse ja see lõpetatakse tsiviilseadustes sätestatud korras, arvestades käesolevas paragrahvis kehtestatud erisusi. HMS § 105 lg 1 järgi kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades käesoleva seadusega kehtestatud erisusi.

HMS-s sisalduv halduslepingu regulatsioon ei käsitle eksimuse mõjul tehtud lepingu tühistamist eraisiku poolt. HMS § 104 sätestab vaid haldusorgani sarnase õiguse. TsÜS § 99 lg 1 p 2 sätestab, et isik võib eksimuse tõttu tehtud tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Vastavalt TsÜS § 98 lg-le 1 toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Kaebajad said eksimusest teada 29.07.2010. a ja esitasid 22.12.2010. a vastustajale avalduse 23.07.2008. a sõlmitud Kohustuste üleandmise lepingu Punkti 4.1.7 tühistamiseks. Seega on Punkt 4.1.7 tühistatud seaduses sätestatud korda ja tähtaegu järgides.

10.14. Kaebajad on seisukohal, et vastustaja on rikkunud halduslepingu sõlmimisel vormija menetlusnõudeid, mistõttu Punkt 4.1.7 on õigusvastane. Vastavalt HMS § 105 lg-le 1 kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid sätteid, arvestades HMS-ga kehtestatud erisusi. HMS § 105 lg 2 sätestab, et lisaks HMS § 105 lg-s 1 sätestatule kohaldatakse riigi või kohaliku omavalitsuse haldusülesannete täitmiseks volitamise halduslepingutele halduskoostöö seaduse (HKTS) nõudeid.

Kaebajad märgivad, et HKTS § 5 lg-st 2 tulenevalt HKTS § 5 lg-s 1 sätestatud tingimuste täitmise tagamiseks korraldab enne haldusülesande täitmiseks volitamise otsustamist haldusülesande täitmist volitama õigustatud ametiisik või organ analüüsi koostamise, mis sisaldab täitmiseks volitamise tingimuste majanduslikke arvestusi ja riigile või kohalikule omavalitsusele kaasnevate kulutuste suurust, haldusülesande täitmise järjepidevuse ja kvaliteedi tagamise abinõusid ning haldusülesande täitmiseks volitamisest tingitud õiguslikku ja faktilist mõju isikutele, kelle suhtes täitmiseks volitatavat haldusülesannet täidetakse. Analüüs vormistatakse kirjalikult ning selle järeldused lisatakse haldusülesande täitmiseks volitamise otsusele. Analüüs avalikustatakse avaliku teabe seaduses sätestatud korras (HKTS § 5 lg 3).

Kaebajad toovad välja, et vastustaja ei ole koostanud Kaebajatelt küsitud infrastruktuuride koormamise tasu kohta analüüsi, mis on vastuolus HKTS § 5 lg-tega 2 ja 3. Vastustaja pole esitanud analüüsi kirjalikult, samamoodi kinnitavad analüüsi puudumist menetlusosaliste esindaja ja tunnistajate ütlused.

Volikogu esimees Art Kuum: “[---] See, mida selle analüüsi käigus läbi analüüsiti, teavad ikkagi kõige täpsemalt ametnikud, kes seda analüüsi tegid.[---]”. Küsimusele, kes vallas analüüsi tegid, vastas Art Kuum: “Peamiselt vallaarhitekt [---]”. Samas vallaarhitekt ise selgitas: „Mis puutub sellesse lisalepingusse, mida te mainisite, siis nende tingimuste väljatöötamises mina ei osalenud. Need lepiti… arutati varasemalt valla juhtkonna juures kokku [---]“. Vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe on arvutuste puudumist põhjendanud nii: “[---] seda ajajärku peab vaatama progressiivselt, et vallad õppisid, jagasid omavahel informatsiooni, kuidas arendajatega ja arendustega toime tulla.” Leho Kure kinnitas: “Eraldi analüüsi läbi ei viidud. Ettekujutus oli, mis maksab lasteaiavõi koolikoht.” Ardo Lass vastas: “Seda ma ei mäleta, et kas olid mingisugused analüüsid, et tavaliselt ikkagi kohalikud omavalitsused suhtlesid ka omavahel.”

Kaebajad leiavad, et abivallavanem Ljudmilla Kaska sissejuhatavas osas antud selgitus, et J.K.ile presenteeriti tasunõude suuruse üle käinud läbirääkimistel analüüsi, on ebausutav ja vastuolus hiljem antud vastuste ning teiste tunnistajate poolt antud ütlustega. Küsimusele, kes tegi analüüsi, vastab Ljudmilla Kaska: “Juristid ja ametnikud.” Kui kaebajate lepinguline esindaja küsis analüüsi koostanud ametnike nimesid, vastas Ljudmilla Kaska: “Ma nime teile praegu ei ütle” ja “Seal olid mitmed inimesed. Signe, perekonnanime ei tea, tema tegi konspekti meile ja siis tutvustati, see, mis otsustati, puudused, kui on leitud, siis tema J.K.ile üksinda esindas seda [---] ja siis temaga arutati see alati läbi. J.K.ile ei tehtud liiga või eemaldada teda arutluselt, ei, see oli tõesti läbirääkimised.” Samas ei maininud J.K., Leho Kure ega tunnistajad kordagi, nagu oleks osutatud isik (Signe) vastustaja poolelt koostanud vallas mingi üldise või kaebajate detailplaneeringuga seotud analüüsi. J.K.i küsimusele analüüsi kohta vastas Ljudmilla Kaska: “Põhimõte oli 32 tuhat ja siis räägiti läbi. Katz maksis meile miljon krooni ja ta ei tahtnud midagi meile panustada, ta tahtis ise arendada oma projekti ja oligi kogu lugu. Ta võttis seda mõistlikult [---]”.

10.15. Kaebajad märgivad, et HKTS § 5 lg-tes 2 ja 3 sätestatud analüüsi teostamise kohustuse abil täpsustab seadusandja HMS § 4 lg-s 2 sätestatud kaalutlusõiguse teostamist. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Mida suurem on kaalutlusõiguse teostamise ruum ja mida olulisemad diskretsiooni rakendamise tagajärjed, seda põhjalikumad peavad olema kaalutlusõiguse teostamise põhjendused. Praegusel juhul pole vastustaja esindajad vaieldamatult analüüsi läbi viinud, veel vähem vormistanud analüüsi HKTS

§ 5 lg-t 3 järgides kirjalikult. Analüüsi kohta valla poolt antud selgitused on üldsõnalised ja baseeruvad tõdemusel, et Rae vallas oli analoogne praktika. Samas ollakse veendumusel, et Rae ja Jõelähtme vald ei ole võrreldavad. Kuivõrd taolise HKTS § 5 lg-ga 2 selgelt vastuolus oleva analüüsi pinnalt langetati otsus küsida kaebajatelt 500 000 krooni, on vastustaja poolne tegevus õigusvastane. J.K. selgitas, et tasu suuruse üle käinud läbirääkimiste käigus pakkus Ljudmilla Kaska välja väga erinevaid summasid. Vastusena vastustaja lepingulise esindaja küsimusele, kas Ljudmilla Kaska viskas rahasummasid huupi üles, vastas J.K.: „Jah!“

10.16. Kaebajad toovad välja, et vastustaja on käesolevas vaidluses väitnud, et raha küsiti kaebajatelt ja/või makstud raha kasutati Liivakandi tee renoveerimiseks. Seetõttu on oluline lisada, et vande all antud ütluste kohaselt oli raha vaja seoses juurdepääsuteedega Liivakandi teelt mitte tulenevalt kaebajate detailplaneeringust, vaid põhjusel, et naaberarenduse Käpa arendaja oli enda infrastruktuuri väljaehitamise kohustused jätnud täitmata, st sisuliselt lahendas vald kaebajate arvel teiste arendajate tõttu tekkinud probleeme. Eelnevale osutavad Leho Kure antud ütlused: „Jah, selle planeeringuga seoses oli probleem. Kui Loo poolt vaadata, siis eelneval territooriumil, Käpa detailplaneeringualal, kus oli ilmnenud probleem, et arendaja oli moodustanud krundid, saanud ehitusload erinevate hoonete ehitamiseks – seal oli ühepereelamuid kui ridaelamuid – kus olid kogu arendusala teenindavad teed lõpuni välja ehitamata ja oli ka välja ehitamata ühisveevärk ja kanalisatsioon. [---] Ja need teed me ehitasime ise valla rahast välja. Teemaad ostsime kohtutäiturilt välja, et need ei läheks kolmandate või neljandate isikute kätte.“ Samuti vastas vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe küsimusele, kas vald teadis, et Käpa arendusega seoses tekivad vallal kohustused, kuna teed ja tehnovõrgud jäävad välja ehitamata, sest arendaja läheb pankrotti, järgmiselt: „Jah, teadis.“ Täpsustavale küsimusele „Kas sellest oli ka komisjonides juttu?“ vastas arhitekt: „Jah, oli ikka.“.

10.17. Kaebajad leiavad, ka , et kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks volitamise otsustab volikogu, kes volitab halduslepingut sõlmima vallavõi linnavalitsuse (HKTS § 9). Ljudmilla Kaska vastas küsimusele, kas ta küsis volitust Punkti 4.1.7 sõlmimiseks, kõigepealt jaatavalt. Kui küsiti isiku nime, kellelt ta volitust küsis, vastas Ljudmilla Kaska: “Ma konkreetselt ei mäleta, mõelge, see on kaheksa aastat tagasi.”. Seejärel aga selgitas, et tema ei otsusta raha küsimise üle, ning kui tunnistajalt küsiti täpsustavalt, et kes siis otsustab, vastas Ljudmilla Kaska: “Seal on terve töögrupp. Komisjoni esimehed, volikogu esimees kindlasti tol ajal, siis oli [---] Igal instantsil oli arutamiseks.” Samas volikogu esimehe ütluste kohaselt tema midagi lepingu sõlmimisest ei teadnud: „Lepingu lisa ettevalmistamisel ma mingil moel ei osalenud“. Vastusena küsimusele, kas volikogu esimees viibis juures, kui J.K.ile tehti ettepanek maksta raha, vastas Art Kuum: „Kindlasti, kindlasti mitte, sest seda volikogu ja komisjoni saalis ei tehtud, et see ilmselt toimus mingite muude kohtumiste käigus“.

Volikogu esimehe ütlustest järelduvalt ei andnud volikogu ka mingeid volitusi Punkti 4.1.7 sõlmimiseks. Vastusena küsimusele, kas volikogu oli seadnud detailplaneeringu kehtestamise eeltingimuseks raha maksmise, vastas volikogu esimees Art Kuum: „Ei [---] volikogu tavaliselt selliseid tingimusi ei seadnud. Volikogu jaoks üks põhiline argument on see, kuidas vallavalitsus seda volikogus esitab. Kas ta esitab, et selle detailplaneeringu kehtestamisel on kõik avalikud huvid kaitstud või ei ole kaitstud. Kui volikogu liige hääletab, siis ta 90% juhindub vallaametniku esitatust. Volikogu liikmed, mina sh, ei vii ennast detailidega kurssi. Detailidest teadsid kõige rohkem Ljudmilla Kaska ja vallaarhitekt.“

10.18. Kaebajad paluvad kokkuvõtteks pöörata kindlasti tähelepanu asjaolule, et kui volikogu esimees Art Kuum, vallavanem Ardo Lass, abivallavanem Ljudmilla Kaska ja vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe mäletasid ühtemoodi (justkui kooskõlastatult) seda, millised olid probleemid konkreetse detailplaneeringuga (üldplaneeringut muutev (nii nagu ka mitmed teised), eluasemete arv (vallaarhitekti kinnitusel keskmise suurusega), väidetav probleem parkimisega, siis „infrastruktuuride koormamise tasu“ detailides tekkisid kõigi ütlustes vastuolud. Art Kuum nt väitis, et ta J.K.i ei mäletanud ja läbirääkimistel ei osalenud, kuigi Ljudmilla Kaska ütlustest järeldub, et volikogu esimees Art Kuum osales. Ardo Lass väitis, et tegelikult ta ei mäletanud, millele ja miks ta alla kirjutas, samuti, et ta raha küsimise protsessis ei osalenud, kuigi Ljudmilla Kaska ütlused viitavad vastupidisele. Ljudmilla Kaska väitis, et esialgu küsiti arendajalt 1,2 miljonit krooni, tuginedes planeerimisosakonna analüüsile, seevastu planeerimisosakonna ametnik, vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe, kinnitas, et mingit analüüsi pole tehtud. Ka väitis Ljudmilla Kaska, et kõik „infrastruktuuri koormamise tasu“ summad on kooskõlastatud vallavalitsusega, mida vallavanema Ardo Lassi ütlused ei kinnita jne.

Kaebajad leiavad, et sisuliselt ei vastanud ükski valla võtmeisikutest (volikogu esimees, vallavanem ega abivallavanem) küsimusele, kes ja millal otsustas kaebajatelt raha küsida, kes otsustas küsitavate summade üle, kes andis vallavanemale volitused Punkti 4.1.7 sõlmimiseks jne. Arvestades asjaolu, et taolisi lepinguid nagu kaebajatega oli antud ajaperioodil sõlmitud täiendavalt veel ainult 1, on täiesti ebausutav, et faktiliselt ei oleks taolist erakorralist sissetulekut valla eelarvesse vallajuhtide vahel arutatud või et seda ei mäletataks. Küsimus on lihtsalt vastutuses kaebajatele valeinformatsiooni andmise eest, eesmärgiga saada vallale arendaja sõltuvust vallast ära kasutades lisaraha, mida soovitakse vältida. Vastustaja ei ole tõendanud, et ta oleks kaebajatele selgitanud või pakkunud mistahes (väidetavaid) alternatiive jne.

10.19. Kaebajad paluvad kaebuse rahuldada ning mõista Jõelähtme Vallavalitsuselt välja menetluskulud vastavalt lisatud menetluskulude nimekirjale kokku summas 13980,69 eurot, millest riigilõiv moodustab 1597,78 eurot ja kaebajatele osutatud õigusabi kokku 12 382,90 eurot (kummalegi kokku menetluskulud 6990,34 eurot).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

11. Vastustaja ei nõustu kaebuses toodud väidetega ning vaidleb nendele vastu ning märgib kokkuvõtlikult järgmist:

11.1. Vastustaja ei ole kaebuse esitajale kunagi väitnud, nagu maksaksid kõik arendajad Jõelähtme vallale infrastruktuuri arendamise tasu ning nagu oleks sellise tasu maksmine detailplaneeringu kehtestamise eeltingimuseks. Kaebuse esitaja vastupidised väited ei ole vastustaja arvates usaldusväärselt tõendamist leidnud. Nii väitis 02.03.2015 toimunud kohtuistungil J.K., et vastavasisulist teavet – kõik arendajad maksavad Jõelähtme vallale infrastruktuuri tasu ning sellise tasu maksmine on detailplaneeringu kehtestamise eelduseks – olevat temale andnud A. Kuum, L. Kaska ja A. Lass. A. Kuum, L. Kaska ja A. Lass kinnitasid aga 02.03.2015 kohtuistungil tunnistajatena ütlusi andes, et sellesisulisi väiteid ei ole A. Kuum, L. Kaska ja A. Lass kunagi esitanud.

11.2. Vastustaja leiab, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe on selle lepingumuudatuse poolte kompromissiks, mis oli kasulik igale osapoolele. Ühelt poolt muudeti 23.07.2008 kokkuleppega 17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. kaebuse esitajate jaoks soodsamaks, kuna 17.12.2007 lepingu (vt. 22.07.2011 kaebuse lisa nr. 2) punktis 3.1. sätestatud kaebuse esitajate kohustuste täitmise tähtaeg seati sõltuvusse ehituslubade väljastamisest kaebuse esitajatele. See, millal kaebuse esitajad esitavad taotluse(d) ehituslubade väljastamiseks, on kaebuse esitajate otsustada. Teisalt lepiti 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppes kokku, et kaebuse esitajad tasuvad vastustaja eelarvesse seoses detailplaneeringu kehtestamise ja realiseerimisega põhjustatava lisakoormusega Jõelähtme valla infrastruktuurile Jõelähtme valla infrastruktuuri arendamiseks kokku 500 000 Eesti krooni.

Asjaolu, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe on poolte kompromissiks, kinnitavad muuhulgas järgmised tõigad: 1.) 02.03.2015 kohtuistungil selgitas L. Kure vande all ütlusi andes, et viibis 23.07.2008 notaribüroos lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimise juures ning kui ta juhtis notaribüroos ajaliselt enne lepingu muutmise kokkuleppe allkirjastamist vallavanem A. Lassi tähelepanu sellele, et lepingu muutmise kokkuleppega muudetav lepingupunkt 4.1.2. ei pruugi vastata kõige paremal viisil Jõelähtme valla huvidele, vastas vallavanem A. Lass, et asjad on kokku lepitud ja lepingu muutmise kokkuleppe teksti muutmisel ei ole võimalik lepingu muutmise kokkulepet sõlmida. Seda juttu kuulis ka J.K., kes noogutas vallavanem

A. Lassi sõnade peale. Samuti viitas L. Kure vande all selgitusi andes sellele, et Jõelähtme vald rääkis läbi kõikide suuremate kinnisvaraarenduste arendajatega selle, kas ja kuidas saab iga konkreetne arendaja aidata kaasa Jõelähtme valla taristu arendamisele. Kokkuleppeid, mida selles osas erinevate suuremate kinnisvaraarenduste arendajatega sõlmiti oli mitmesuguseid: näiteks lasteaia mänguväljaku välja ehitamine, silla ehitamine Kostivere mõisa mõisaparki, rahaline panustamine jne; 2.) 02.03.2015 kohtuistungil selgitas tunnistaja L. Kaska, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe sündis poolte läbirääkimiste tulemusena. Seejuures oli vastustaja algseks pakkumiseks kaebuse esitajatele, et kaebuse esitajad tasuvad vastustajale seonduvalt Jõelähtme valla taristu arendamisega 1 200 000 Eesti krooni, kuid läbirääkimiste käigus jõuti 500 000 Eesti kroonini. Samuti selgitas tunnistaja L. Kaska, et kõikide suuremate kinnisvaraarenduste puhul rääkis ta abivallavanemana kinnisvaraarendajatega läbi, kas ja kuidas iga konkreetne suurema kinnisvaraarenduse arendaja saab panustada Jõelähtme valla taristu arendamisesse. Kokkuleppeid sõlmiti erinevate suuremate kinnisvaraarenduste arendajatega erinevaid: mõni arendaja oli nõus teostama konkreetsed ehitustööd, mõni arendaja oli nõus pantima või võõrandama vallale kinnistuid, mõni arendaja oli nõus tasuma vallale rahasummasid. Ühtlasi märkis tunnistaja L. Kaska, et kui kaebuse esitajatega ei oleks saavutatud kokkulepet selles osas, kuidas kaebuse esitajad panustavad Jõelähtme valla taristu arendamisesse, siis ei oleks see asjaolu kindlasti põhjustanud Uue- Suurekivi I ja II detailplaneeringu kehtestamata jätmist, kuid võimalik, et see detailplaneering oleks kehtestatud teistsuguses mahus ja teistsugustel tingimustel; 3.) tõigale, et Jõelähtme vald pidas paljude kinnisvaraarendajatega läbirääkimisi, viitasid ka tunnistajad A. Lass ning J.-A. Tarbe 02.03.2015 kohtuistungil antud ütlustes; 4.) samuti viitas 02.03.2015 kohtuistungil J.K. vande all ütlusi andes sellele, et 18.06.2008 sai ta Jõelähtme vallast kirja, kus kaebuse esitajaid kutsuti seonduvalt Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringutega vallaga täiendavatele läbirääkimistele.

11.3. Vastustaja leiab, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punktiga 3.1. muudetud 17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. redaktsioon ei olnud kindlasti talle soodne. Seda muuhulgas põhjustel, et punkti 4.1.2. uue redaktsiooni kohaselt kaotas vastutaja igasuguse kontrolli selle üle, millal ehitavad kaebuse esitajad välja tolmuvabad kõvakattega teed ja juurdepääsuteed, veetrassid ja tuletõrjevee süsteemid, elektrija sideliinid ning sadeveeja kanalisatsioonitrassid. Samas on vastustaja huvides, et eelnevalt loetletud objektid saaksid välja ehitatud. Samuti selgitas L. Kure 02.03.2015 kohtuistungil vande all selgitusi andes, et olukorras, kus kaebuse esitajad oleksid ehitanud Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kohase taristu välja 17.12.2007 sõlmitud tehnovõrkude ja –rajatiste lepingu punktides 3.1.1.-3.1.4. näidatud mahus hiljemalt 31.12.2011 ning ei oleks muus osas kõnealust detailplaneeringut asunud ellu viima, ei oleks seetõttu nimetamisväärselt suurenenud Jõelähtme valla kulutused. Küll oleks aga Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kohaste teede välja ehitamine hiljemalt 31.12.2011 loonud suuremad eeldused Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu naabruses paiknevate maa-alade arendamiseks. Seega on

17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. muutmine 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punktiga

3.1. vaadeldav ilmselge vastutulekuna kaebuse esitajatele.

Tõika, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe vastab kõigi selle osapoolte tahtele, kinnitab kõnealuse kokkuleppe punkt 5.5., milles 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe tõestanud notar on märkinud, et „kokkuleppe tekst on kokkuleppeosalistele enne notari juuresolekul allakirjutamist notari poolt ette loetud, antud kokkuleppeosalistele enne heakskiitmist läbivaatamiseks, kokkuleppe sisu ja õiguslikud tagajärjed selgitatud ning kokkuleppeosalised kinnitavad käesolevale kokkuleppele alla kirjutades, et kokkulepe, selle tekst ja sisu vastavad nende tahtele.“

11.4. Vastustaja arvates puuduvad 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe osaliseks tühistamiseks TsÜS §-ile 92 tuginedes alused. Vastavalt TsÜS § 92 lg-le 2 on tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Vastustaja märgib, et talle jääb arusaamatuks, milles pidi seisnema kaebuse esitajate eksimus 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimisel. Nimetatud kokkulepe oli kaebuse esitajate ja vastustaja vaheliste läbirääkimiste tulemuseks ning vastas kõigi selle kokkuleppe osapoolte tahtele. Vastustaja rõhutab, et vastustaja ei ole kunagi kaebuse esitajatele väitnud, nagu maksaksid kõik arendajad Jõelähtme vallale infrastruktuuri arendamise tasu ning nagu oleks sellise tasu maksmine detailplaneeringu kehtestamise eeltingimuseks.

11.5. Vastustaja viitab täiendavalt sellele, et TsÜS § 92 lg 2 abstraktse faktilise koosseisu kohaselt on nimetatud õigusnormi kohaldamiseks tarvilik ka see, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Vastustaja arvates oleks kaebuse esitajatega sarnane mõistlik isik samuti sõlminud 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe just selliselt, nagu seda tegid kaebuse esitajad. Siinjuures omavad vastustaja arvates tähtsust järgmised tõigad: 1.) 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe läbi vabanesid kaebuse esitajad 17.12.2007 lepingu punktid 4.1.2. sätestatud kohustusest täita 17.12.2007 lepingu punktides 3.1.1.-

3.1.5. sätestatud ülesanded hiljemalt 31.12.2011. Siinjuures on oluline, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punktiga 3.1. muudeti 17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. selliselt, et 17.12.2007 lepingu punktides 3.1.1.-3.1.5. sätestatud kohustuste täitmise tähtaeg hakkas sõltuma ainult kaebuse esitajatest. Nimelt kohustusid kaebuse esitajad 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punkti 3.1. kohaselt täitma 17.12.2007 lepingu punktides 3.1.1.-3.1.5. sätestatud kohustused 5 aasta jooksul peale ehituslubade väljastamist. Vastustaja saab ehitusload väljastada peale seda, kui kaebuse esitajad on esitanud vastustajale taotlused ehituslubade väljastamiseks. See, millal kaebuse esitajad esitavad vastustajale taotlused ehituslubade väljastamiseks, on kaebuse esitajate otsustada. Vastustaja rõhutab, et mitte ühegi teise arendajaga ei ole vastustaja samasisulist kokkulepet, millega taristu väljaehitamise tähtaja kulgemise algusaeg jäetakse üksnes arendaja otsustada, sõlminud. Ainsaks kokkuleppeks on 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe kaebuse esitajatega: 2.) lisaks sellele on märkimisväärne ka 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punktis

3.1. sätestatud aeg – 5 aastat – mille kestel peavad kaebuse esitajad alates ehituslubade väljastamisest täitma 17.12.2007 lepingu punktides 3.1.1.-3.1.5. sätestatud kohustused. Nagu nähtub kaebuse esitajate 19.01.2015 protsessidokumendi lisast nr. 1, on reeglina vastustaja soostunud taristu valmis ehitamise tähtaega pikendama kuni 1 aasta võrra.

Vastustaja leiab, et seetõttu ei ole 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe osaline tühistamine õiguslikult võimalik, kuna täidetud ei ole TsÜS § 92 lg-s 2 sätestatud eeldused.

11.6. Vastustaja märgib lisaks, et täidetud ei ole ka TsÜS § 92 lg-s 3 sätestatud eeldused. Vastustaja rõhutab veelkordselt, et kaebuse esitaja ei ole kunagi kaebuse esitajatele väitnud, nagu maksaksid kõik arendajad Jõelähtme vallale infrastruktuuri arendamise tasu ning nagu oleks sellise tasu maksmine detailplaneeringu kehtestamise eeltingimuseks.

Lisaks sellele on vastustaja jätkuvalt seisukohal, et seonduvalt 500 000 Eesti krooni suuruse rahasumma tasumisega kandsid eksimuse riisikot TsÜS § 92 lg-le 5 vastavalt kaebuse esitajad.

11.7. Vastustaja leiab, et isegi juhul, kui eelnevaga mitte nõustuda, ei oleks kaebuse esitajatel õiguslikult võimalik tühistada 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepet osaliselt, see on üksnes osas, millega täiendati 17.12.2007 lepingut punktiga 4.1.7.

Nimelt nähtub TsÜS § 90 lg-st 3, et tehingu osa võib tühistada, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata. Vastustaja selgitab, et ilma kokkuleppeta selle kohta, et kaebuse esitajad maksavad vastustajale 500 000 Eesti krooni Jõelähtme valla infrastruktuuride arendamiseks, ei oleks vastustaja kindlasti nõustunud 17.12.2007 lepingu punkti

4.1.2. muutmisega viisil, nagu see nähtub 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppest. Arusaamatuste vältimiseks märgib vastustaja, et käesolevas punktis sätestatud seisukoht on vaadeldav vastustaja alternatiivse seisukohana juhuks, kui kohus ei peaks nõustuma käesoleva eelnevate punktidega.

11.8. Vastustaja leiab, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe ei ole osas, mis puudutab 500

000 Eesti krooni tasumist, tühine vastuolu tõttu heade kommetega või seadusega.

Vastustaja toob välja, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimisel ajal puudus tal igasugune alus arvamaks, et kaebuse esitajad väidetavalt sõlmivad 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust tulenevalt. Ka käesoleval ajal on vastustaja seisukohal, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimisel on asjakohatu rääkida kaebuse esitajate väidetavast erakorralisest vajadusest või sõltuvussuhtest või kogenematusest või muust sellisest asjaolust.

Kaebuse esitajate näol on tegemist pikaajaliste ja kogenud kinnisvaraarendajatega. On kohatu rääkida sellest, nagu oleks kaebuse esitajatel seonduvalt Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringuga olnud mingi erakorraline vajadus või sõltuvussuhe või oleks kaebuse esitajad olnud kogenematud või esineksid muud erakorralised asjaolud, mille tõttu olid kaebuse esitajad sunnitud 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmima.

Samuti puudub alus väiteks, nagu oleks 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe olnud sõlmitud kaebuse esitajate jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või nagu oleks 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppes vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Vastustaja leiab, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe oli kasulik nii kaebuse esitajatele kui vastustajale.

Sellele, et kaebuse esitajatel ei esinenud seonduvalt Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu menetlemisega ning 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe ettevalmistamisel mingisugust hädaolukorda, on viidanud 02.03.2015 kohtuistungil ka L. Kure vande all selgitusi andes ning tunnistajad L. Kaska ja J.-A. Tarbe.

11.9. Vastustaja märgib, et vastavalt TsÜS §-ile 87 on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Vastutajale teadaolevalt ei ole 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe vastuolus ühegi seadusest tuleneva keeluga.

11.10. Vastustaja leiab, et tähtsust omab ka TsÜS § 85, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

Vastustaja selgitab, et ilma kokkuleppeta selle kohta, et kaebuse esitajad maksavad vastustajale

500 000 Eesti krooni Jõelähtme valla infrastruktuuride arendamiseks, ei oleks vastustaja kindlasti nõustunud 17.12.2007 lepingu punkti 4.1.2. muutmisega viisil, nagu see nähtub 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppest. Seetõttu ei saaks tühine olla vaid 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe osas, mis näeb ette kaebuse esitajate poolt 500 000 Eesti krooni maksmist Jõelähtme valla infrastruktuuri arendamiseks.

11.11. Vastustaja leiab, et puuduvad alused 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punkti 3.1. selle osa, millega 17.12.2007 lepingut täiendati punktiga 4.1.7., tühistamiseks seonduvalt väidetavate HKTS-i ja HMS-i sätete rikkumisega ning tagasi täitmiseks ettekirjutuse tegemiseks.

Vastustaja toob välja, et vaidlus puudub selles, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe omab halduslepingulist iseloomu ning on vaadeldav 17.12.2007 lepingu kui halduslepingu osana. Sellisele seisukohale on asunud Riigikohtu erikogu käesoleva kohtuasjaga seonduvalt 06.12.2011 kohtuasjas nr. 3-3-4-2-11 tehtud kohtumääruses.

Vaidlus puudub ka selles, et halduslepingute sõlmimisele kohaldatakse lisaks HMS-i ja tsiviilõiguse sätetele HKTS-i sätteid.

Nähtuvalt HKTS §-ist 9 otsustab kohaliku omavalitsuse haldusülesande täitmiseks volitamise volikogu, kes volitab halduslepingut sõlmima vallavõi linnavalitsuse. Vastustaja leiab, et käesoleval juhul on Jõelähtme Vallavolikogu volitanud Jõelähtme Vallavalitsust 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste sõlmimiseks.

Vastustaja toob välja, et siinkohal omab esmalt tähtsust Jõelähtme Vallavolikogu 17.06.2003 määrusega nr 20 kehtestatud Jõelähtme valla ehitusmäärus (kättesaadav Riigi Teatajast internetiaadressilt https://www.riigiteataja.ee/akt/415112012004). Kõnealuse ehitusmääruse § 18 lg-st 1 nähtub, et Jõelähtme valla vallavanem sõlmib valla nimel detailplaneeringu taotlejaga kokkuleppe detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise kohta.

Samuti ilmneb 17.12.2007 lepingu punktist 6.1., et see leping jõustub Uue-Suurekivi I ja Uue- Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamisega Jõelähtme Vallavolikogu poolt. Samuti on 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punktis 3.1. seonduvalt kaebuse esitajate poolt 500 000 Eesti krooni tasumisega sätestatud, et nimetatud rahasumma kuulus tasumisele notari deposiiti ning notar võis rahasumma Jõelähtme vallale üle kanda peale Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamist. Juhul, kui detailplaneeringut ei oleks kehtestatud hiljemalt 01.09.2008 oleks notar pidanud 500 000 Eesti krooni kaebuse esitajatele tagastama.

Jõelähtme Vallavolikogu kehtestas Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu 29.07.2008 otsusega nr. 380. Selle viimatinimetatud otsuse punktist 2 ilmneb, et Jõelähtme Vallavolikogu on olnud 17.12.2007 lepingust ning selle lisadest ja muudatustest teadlik. Asjaolu, et Jõelähtme Vallavolikogu oli teadlik ka 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppest, kinnitab muuhulgas ka Jõelähtme valla ehitusmääruse § 18 lg 2, millest nähtub, et vallavalitsus esitab valmistatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu vallavolikogule, lisades sellele detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamist käsitlevad lepingud.

Vastustaja leiab, et olukorras, kus a.) Jõelähtme valla ehitusmääruse § 18 lg-de 1 ja 2 kohaselt oli Jõelähtme valla vallavanem pädev sõlmima 17.12.2007 lepingut ning selle lepingu muudatusi ja täiendusi ning 17.12.2007 leping ja selle muudatused ja täiendused esitati Jõelähtme Vallavolikogule Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kehtestamise üle otsustamise menetluses ja b.) 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste jõustumine on seatud sõltuvusse Uue- Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamisest ja c.) Jõelähtme Vallavolikogu on ajaliselt enne Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamist olnud teadlik 17.12.2007 lepingust ning selle lisadest ja muudatustest ja d.) Jõelähtme Vallavolikogu on Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kehtestanud, on Jõelähtme Vallavolikogu volitanud HKTS §-i 9 tähenduses Jõelähtme Vallavalitsust 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste sõlmimiseks.

11.12. Seoses HKTS §-is 5 sätestatud analüüsiga märgib vastustaja, et Jõelähtme Vallavolikogu on vaaginud ajaliselt enne Uue-Suurekivi I ja Uue-suurekivi II detailplaneeringu kehtestamise otsustamist HKTS § 5 lg-s 1 sätestatud küsimusi. Kuivõrd Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kohaselt peaks Jõelähtme valla elanikkond märkimisväärselt suurenema, siis kasvab elanikkonna suurenemisest johtuv koormus valla infrastruktuurile. Paraku on Jõelähtme valla rahalised võimalused oma infrastruktuuri arendamiseks piiratud. Seetõttu oli Jõelähtme Vallavolikogu arvates põhjendatud 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste sõlmimine. Leiame, et eraldi kirjalikult vormistatud analüüsi koostamata jätmine ei saa tuua kaasa 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste tühistamist.

Lisaks jääb vastustaja jaoks mõistetamatuks, miks peaks tühistamisele kuuluma kaebuse esitajate arvates üksnes 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppega 17.12.2007 lepingusse sisse viidud punkt 4.1.7. Nagu Riigikohus 06.12.2011 kohtuasjas nr. 3-3-4-2-11 tehtud kohtumääruse motiveeriva osa punktis 11 selgitanud on, on punkt 4.1.7. üheks osaks 17.12.2007 lepingust. Seetõttu jääb vastustajale mõistetamatuks, kuidas saaks HKTS § 5 lg-s 3 sätestatud kirjaliku analüüsi koostamata jätmine tuua kaasa 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe ühe osa, millega täiendati 17.12.2007 lepingut punktiga 4.1.7., tühistamise vajaduse.

Vastustaja leiab, et meelevaldsed on kaebuse esitajate väited selle kohta, nagu oleks pidanud tegema ettepaneku 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimiseks kaebuse esitajatele Jõelähtme Vallavolikogu ning nagu oleks ettepanek 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimiseks vaadeldav haldusaktina.

Kaebuse esitajate viimatised seisukohad ei tugine vastustaja arvates mitte ühelegi õigusaktile.

11.13. Vastustaja leiab, et puuduvad alused 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe õigusvastasuse tuvastamiseks ning vastustajalt kaebuse esitajate kasuks kahjuhüvitise välja mõistmiseks.

Vastustaja on seisukohal, et 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppega ei ole kaebuse esitajatele tekitatud kahju. 23.07.2008 lepingu muutmise kokkulepe sõlmiti selle kokkuleppe osaliste läbirääkimiste tulemusena ning see kokkulepe oli kasulik nii vastustajale kui ka kaebuse esitajatele.

11.14. Vastustaja toob välja, et ta on kasutanud 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe alusel kaebuse esitajate poolt vastustajale makstud 500 000 Eesti krooni suurust rahasummat Jõelähtme valla infrastruktuuri arendamiseks.

Vastustaja on investeerinud Liivakandi tee renoveerimiseks rohkem kui 670 000 Eesti krooni ning selles rahasummas sisaldub ka kaebuse esitajate poolt 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe alusel makstud 500 000 Eesti krooni.

Siinjuures ei nõustu vastustaja kaebaja väitega, nagu puuduks Liivakandi teel puutumus Uue- Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringuga. Nähtuvalt Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu seletuskirja punktist 6.2., on sissepääsud kruntidele lahendatud Uue-Suurekivi ja Erma teelt. Samuti ilmneb Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu põhijooniselt, et selle detailplaneeringuga haaratud maa-ala sisse jäävad ka Erma tee positsioonid 17A, 17B ja 17C. Viimatinimetatud positsioonid omavad tähtsust seonduvalt 17.12.2007 lepingu punktis 3.1.1. sätestatud kaebuse esitajate kohustusega ehitada positsioonidel 17A, 17B ja 17C välja tolmuvabad kõvakattega teed. Siinjuures omab tähtsust vastustaja maanõuniku Ü.Laanemetsa poolt 16.09.2013 koostatud selgitustega kaart (vt. vastustaja 20.09.2013 protsessidokumendi lisa nr. 15), millelt nähtub, et Uue-Suurekivi I ning Uue-Suurekivi II detailplaneeringu alale saab mööda Liivakandi teed, Suurekivi teed ning Erma teed. Seega on Liivakandi tee tarvilik Uue-Suurekivi I ning Uue- Suurekivi II detailplaneeringuga hõlmatud alale juurdepääsuks, kuivõrd mööda Liivakandi teed liigeldes on võimalik jõuda Suurekivi teele ning mööda Suurekivi teed liigeldes on võimalik jõuda Erma teele. Vastustaja arvates on oluline silmas pidada, et Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu puhul on lähtutud põhimõttest, et nii-öelda kohalikuks tõmbekeskuseks on Loo alevik. Nii nähtub Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu seletuskirja punktist 5.2.: „Planeering arvestab, et piirkonda võiksid omale kodu soetada perekonnad, kellest vähemalt üks pereliige töötab lähipiirkonnas ning igapäevaselt kasutatakse kohalikke teenuseid Loo asumis.“ Loo asumisse on võimalik Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringuga hõlmatud alalt saada vaid mööda Erma teed, Suurekivi teed ning Liivakandi teed liigeldes.

11.15. Juhul, kui kohus siiski peaks leidma, nagu oleks kaebuse esitajatele tekkinud mingi kahju seonduvalt 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppega, siis palub vastustaja kahjuhüvitise välja mõistmisel võtta arvesse kaebuse esitajate endi osa nendel kahju tekkimisel ning palub kahjuhüvitist vähendada kohtu poolt õiglaseks peetavas ulatuses.

Juhul, kui kohus peaks siiski mõistma kaebuse esitajate kasuks välja viivise, siis palub vastustaja viivise suurust kohtul vähendada kohtu poolt õiglaseks peetavas ulatuses.

11.16. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata ja kaebuse esitajate ja vastustaja menetluskulud kaebuse esitajate kanda. Vastustaja esitas kohtule taotluse mõista kaebajatelt välja kantud menetluskulud kokku summas 10364 eurot ja 80 senti, mis koosnevad paljundusteenuse kuludest summas 14 eurot ja 40 senti, riigilõivu ja kautsjoni kuludest summas 40 eurot ja õigusabi kuludest summas 10 310, 40 eurot.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

12. Kohus leiab, et kaebus on põhjendamata kõigis oma nõuetes ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus lahendab kaebuses järjekorras kõik esitatud nõuded, kuid alustab kõigepealt käesolevas asjas tuvastatud ja kõigi nõuete suhtes tähtsustust omavatest asjaoludest.

13. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole vaidlust ja on tuvastatud järgmised faktilised asjaolud:

13.1. OÜ Urban Management esitas 10.10.2005 vastustajale taotluse Jõelähtme vallas, Liivamäe külas asuva Uue-Suurekivi maa-alale detailplaneeringu (Uue-Suurekivi planeering) koostamise algatamiseks.

13.2. 24.10.2005 algatati Jõelähtme Vallavalitsuse korraldusega nr 836 Uue-Suurekivi planeering ja kinnitati planeeringu lähteülesanne.

13.3. 22.08.2007 võeti vastustaja korraldusega nr 520 vastu Uue-Suurekivi planeering Uue- Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II maaüksuse osas.

13.4. 17.12.2007 sõlmisid vastustaja ja kaebajad detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja –rajatiste väljaehitamise kohustuste üleandmise lepingu nr DP-351/07 (Kohustuste üleandmise leping). Kohustuste üleandmise lepinguga võtsid kaebajad kohustuse Uue-Suurekivi planeeringus nimetatud maa-ala osas projekteerida ja välja ehitada teed, veetrassid, tuletõrjevee süsteemid, elektrija sideliinid, sadeveeja kanalisatsioonitrassid ning kruntide piiridest välja jäävad trassid vallale üle anda.

13.5. 05.02.2008 sõlmisid vastustaja ja kaebajad Kohustuste üleandmise lepingu lisa 1, millega Kaebajad kohustusid vastavalt Liivamäe küla Uue-Suurekivi maa-ala detailplaneeringule projekteerima ja välja ehitama Erma tee lõigu hiljemalt 31.12.2011 ja korraldama detailplaneeringuga ettenähtud Kauri maaüksusest väljalõigatava transpordimaa katastrimõõdistamise, kinnistamise ning võõrandamise vastustajale.

13.6. 17.03.2008. a otsustati Jõelähtme Vallavolikogu arenguja planeerimiskomisjoni koosolekul, et Uue-Suurekivi planeering esitatakse Jõelähtme Vallavalikogule kehtestamiseks.

13.7. 21.05.2008. a otsustas Jõelähtme Vallavolikogu keskkonnaja muinsuskaitse komisjon, et komisjon ei toeta detailplaneeringu kehtestamist.

13.8. 26.05.2008 võttis arenguja planeerimiskomisjon uuesti vastu otsuse edastada Uue- Suurekivi planeering Jõelähtme Vallavolikogule kehtestamiseks.

13.9. Detailplaneeringut ei esitatud kehtestamiseks 27.05.2008 Jõelähtme Vallavolikogu istungile.

13.10. 23.07.2008 sõlmisid kaebajad ja vastustaja Tallinna notari Liivi Laose juuresolekul Lepingu muutmise kokkuleppe (edaspidi kohtu põhjenduste osas viidatud kui kokkulepe). Nimetatud kokkuleppega muutsid ja täiendasid menetlusosalised nende vahel 17.12.2007 sõlmitud Kohustuste üleandmise lepingut nr DP-351/07 ja selle 05.02.2008 täiendust. Nimetatud muudatusega (p 3.1.) leppisid kaebajad ja vastustaja kokku Kohustuste üleandmise lepingu p-des

3.1.1 – 3.1.5 loetletud kohustuste täitmise tähtaja pikendamises (lepingu punkt 4.1.2 osas) ja täiendasid lepingut punktiga 4.1.7, millega kaebajad (lepingus arendajad) võtsid endale kohustuse tasuda vastustaja eelarvesse „seoses detailplaneeringu kehtestamise ja realiseerimisega (48 eluaset) põhjustatava lisakoormusega Jõelähtme valla infrastruktuuridele, viimaste arendamiseks“ kumbki 250 000 krooni (kokku 500 000 krooni) ning vald kohustus saadud summa tagastama, kui detailplaneering tunnistatakse osaliselt või täielikult kehtetuks 10 aasta jooksul peale selle kehtestamist. Samuti nägi lepingu muutmise kokkulepe ette, et kui detailplaneeringut ei ole kehtestatud 01.09.2008, loetakse see kehtetuks ilma täiendavate avalduste tegemiseta.

13.11. Kaebajad kandsid nimetatud 500 000 krooni notari deposiitkontole ja pärast valla poolt Uue-Suurekivi planeeringu kehtestamist 29.07.2008. a, edastas notar kõnesoleva summa Jõelähtme Vallavalitsusele.

13.12. 29.07.2008. a otsusega nr 380 kehtestas Jõelähtme Vallavolikogu Uue-Suurekivi planeeringu.

13.13. 29.07.2010. a sõlmisid Kaebajad ja Vastustaja Kohustuste üleandmise lepingu muutmise kokkuleppe, millega pikendati eeskätt varasemalt võetud kohustuste täitmise tähtaegu.

13.14. 22.12.2010. a esitasid kaebajad vastustajale avalduse 23.07.2008. a Tallinna notari Liivi Laos poolt sõlmitud Kohustuste üleandmise lepingu muutmise kokkuleppe punktis 4.1.7 sisalduva tehingu tühistamiseks (alternatiivselt tehingu tühisuse tunnustamiseks) ja 500 000 krooni (s.o 31 955,82 euro) viivitamatult tagastamiseks.

13.15. 23.03.2011. a teatas vastustaja kaebajatele, et ei nõustu kaebajate avaldusega ega 31 955,82 euro tagastamisega.

14. Kaebajate põhinõue on nõue tuvastada 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe punkti 3.1. tühisus varasema lepingule lisatud punkti 4.1.7. osas ja 31955,82 euro ja lisanduvate viiviste väljamõistmiseks vastustajalt.

14.1. Kohus leiab seoses kaebuse põhinõudega, et sisulist vaidlust ei ole asjaolu üle, et vaidlusalune lepingu muutmise kokkulepe sõlmiti 23.07.2008 notari juuresolekul ja et notar tutvustas enne lepingu allkirjastamist menetlusosalistele selle sisu ning nimetatud kokkuleppest tulenevaid õigusi ja kohustusi ning seejärel allkirjastasid menetlusosalised lepingu ilma välise sunnita.

Kohus leiab, et sisulist vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et kokkuleppe sõlmimisele eelnesid selle poolte vahelised läbirääkimised, mille käigus töötati välja kokkuleppe olulised tingimused. Menetlusosaliste vahel ei ole sisuliselt erimeelsusi selles, et esialgu küsis vastustaja kompensatsioonisummaks ilmselt 1,2 miljonit Eesti krooni, kuid lõplikus kokkuleppes jäi mõlema kaebaja osaks läbirääkimiste tulemusena 250 000 eesti krooni.

Kohus leiab, et seoses kokkuleppega ei ole vaidlust ka asjaolu üle, et kokkuleppe alusel esialgsesse halduslepingu punkti 4.1.2 tehtud muudatused on kaebajatele detailplaneeringu realiseerimise seisukohalt soodsamad varasema halduslepingu vastavatest tingimusest seades detailplaneeringu realiseerimise alustamise aja ja esialgse halduslepingu punktides 3.1.1-3.1.5 loetletud kohustuste täitmisega alustamise aja sisuliselt täielikult sõltuvusse kaebajate tahtest ja kaudselt ka võimalustest.

14.2. Halduslepingu tühisust reguleerib HMS § 103, mille lõike 1 p 2 sätestab, et haldusleping on tühine, kui esinevad asjaolud, mis tingivad tsiviilõigusliku lepingu tühisuse. Tsiviilõiguslik lepingu tühisust reguleerivad põhiosas tsiviilseadustiku üldosa seaduse 5. peatüki tehingu kehtetus

1. jao Tühine tehing paragrahvid 84-89.

14.3. Kaebaja väidab oma kokkuleppe punkt 4.1.7 tühisuse tuvastamise nõudes, et see on tühine kõigepealt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 103 lg 1 p 2 ja lg 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 ja 2 alusel. Kaebaja leiab, et kõigepealt olid nad kokkuleppe punkti

4.1.7 sõlmides valla poolt tekitatud sundseisus. Arvestades seda, et kaebajad olid juba alates 2005. a tegutsenud Uue-Suurekivi planeeringu kehtestamise suunas ning vahetult enne planeeringu kehtestamist nõuti kaebajatelt ootamatult planeeringu kehtestamise otsuse vastuvõtmise eest nö lisaraha, seati kaebajad nende väitel vaieldamatult sundseisu. Kaebajad leiavad, et vallaametnike käitumine lõi kaebajatele arusaamise, et detailplaneeringu kehtestamiseks pole muud teed, kui maksta nõutav tasu.

14.4. Kohus leiab, et kaebajad ei ole vaatamata kõigile esitatud väidetele suutnud kohut veenda selles, et käesoleval juhul oleks kaebajad olnud lisaraha maksmisega nõustumisel sundseisus või et lisaraha nõudmine infrastruktuurile põhjustatava täiendava koormuse tõttu vastustaja poolt oleks detailplaneeringu menetlemisel vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 mõttes.

Kohus märgib oma seisukoha selgituseks kõigepealt, et vaidlust ei ole käesolevas asjas selles, et kõnealuse detailplaneeringuga kehtestatud kujul on ette nähtud elamukruntide moodustamine ja ehitustingimuste määratlemine koos infrastruktuuriga detailplaneeringu alal. Kohus märgib, et detailplaneeringu kinnitatud lähteülesandes (24.10.2005 Jõelähtme vallvalitsuse korraldus nr 836, II tl 93-94) ei ole täpselt fikseeritud lubatud elamukruntide või elamisüksuste arvu ja 29.07.2008 Jõelähtme vallavolikogu otsusega nr 380 kehtestatud Uue-Suurekivi detailplaneeringu realiseerimisel lisanduks valda 48 eluaset-perekonda (ca 130 elanikku), kes kasutaksid kuni 96 autot. Vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et kehtestatud detailplaneering oli kaebajate ärihuve ehitusõiguse osas soodustavalt, mitte kitsendavalt, vastuolus sel hetkel kehtinud valla üldplaneeringuga.

14.5. Käsitledes küsimust, kas kaebajad olid 23.07.2008 kokkuleppe sõlmimisel sundseisus soovides tagada planeeringu kiiret vastuvõtmist, leiab kohus, et nimetatud argument on pigem otsistud, kui tõsiseltvõetav. Kohus märgib, et kokkuleppe sõlmimise ajal ei täpsustanud TSÜS §

86 tekst, mida tuleb mõista heade kommetega vastuolus oleva tehingu all. Vastavasisuline muudatus – TSÜS § 86 lg 2 ja ka lg 3 jõustus alles 01.05.2009. Sellele vaatamata on kohus seisukohal, et nö. sundseisus olemine eeldas ka kokkuleppe sõlmimise ajal seaduse mõttest tulenevalt hiljem seadustatud olukorda, kus isikul sisuliselt puudub võimalus nii objektiivselt kui subjektiivsetest teguritest tulenevalt käituda teistmoodi ja mõjutada tehingu sisu, kui ta soovib realiseerida mingit oma huvi, ja ta teeb tehingu seetõttu endale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole mingit kahtlust, et sisuliselt kogu vallaga seotud asjaajamise eest kaebajate poolt vastutanud J.K. ning ka 23.07.2008 lepingule AS Favorte nimel alla kirjutanud R.H. ei olnud antud valdkonnas (kinnisvaraarendus) esimesi samme tegevad isikud ja R.H. oli ka varasemalt teostanud kinnisvara arendusprojekte (I tl 162-168). Sellest tulenevalt pidi neil kohtu veendumusel olema nii 23.07.2008 lepingu muutmise kokkuleppe ettevalmistamisel kui sõlmimisel arusaamine, kuidas toimub planeerimismenetlus ja millised on võimalused selle raames oma õiguste kaitsemiseks. Sellised isikud ei saanud olukorras, kus nende detailplaneering on tunnistatud haldusmenetluse käigus erinevate komisjonide poolt kõlbulikuks volikogule kehtestamiseks esitamiseks, oli sõlmitud ja täiendatud haldusleping arendusega seotud infrastruktuuri väljaehitamiskohustuse ülevõtmiseks, ja vallaametnikud pöördusid ikkagi veel täiendavate rahaliste nõuetega nende poole, asuda seisukohale, et ainus võimalus detailplaneeringu kehtestamise tagamiseks on nõutud täiendava tasu maksmine. Kohus leiab, et isikud ei teinud sellist otsust kindlasti kogenematusest.

14.6. Kohus toob siinkohal ära, et nähtuvalt vastustaja esitatud finantsandmetest, ei ole õige ka kaebajate väide, et nende kõik rahad olid nimetatud arenduse all ja seetõttu ei olnud neil võimalik pärast ümmarguselt 15 000 euro suuruse summa maksmist arendusega enam edasi minna.

Nähtuvalt OÜ Urban Management 2007-2009 aasta aastaaruannete koondist oli ettevõtja puhaskasum neil aastatel kokku 127 939 eurot, so ligikaudu 8,5 korda rohkem vallale makstud summast ja omakapital ületas kogu perioodi jooksul 200 000 eurot, jõudes 2009 aastal 289 181 euroni (I tl 169). OÜ Favortel oli küll aastal 2009 tegevuskahjum 47 346 eurot, kuid 2008 oli puhaskasum 725 277 eurot ja 2007 aastal 1 216 351 eurot ning omakapital oli 2008 aastal

18 397 145 eurot ja 2009 aastal 18 173 979 eurot. Kohus leiab, et eelnenud majandustegevuse põhinäitajatest tulenevalt, ei ole usutav kaebajate väide, et nende firmade edasine eksistents sõltus täielikult Uue-Suurekivi detailplaneeringu kiirest elluviimisest. Kohus märgib, et mõlemad firmad eksisteerivad ka täna, kuigi vaidlusalust detailplaneeringut ei ole sisuliselt ellu viima asutud. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et üldiselt ei saa lugeda kogu arenduse rahastamisega seotud finantsriski võtmist enda peale arendaja poolt enne vajaliku detailplaneeringu kehtestamist ka majandustegevuses vajalikku hoolsust ülesnäitava isiku tavakäitumiseks ehk isegi juhul, kui vastav risk oli kaebajate poolt enne detailplaneeringu kehtestamist enda kanda võetud, ei saaks nad seda tulenevalt usalduse kaitse põhimõtte mitterakendatavusest käesoleval juhul üle kanda detailplaneeringu kehtestajale ja õigustada sellega enda väidetavat sundseisu. Seega ei olnud kohtu hinnangul kaebajatel ka erakordset vajadust vaidlustatud kokkuleppe sõlmimiseks.

Kohus möönab siinkohal siiski seda, et detailplaneeringu võimalikult kiire kehtestamine (aga ka sellega ette nähtud ehitusõiguse realiseerimine) oli kaheldamatult kaebajate huvides, kuid kohtu hinnangul, ei ole kaebajad suutnud veenvalt näidata, et neil oli selle järgi erakordne vajadus, mis sundis neid tegema läbirääkimistel vastustajaga neile kahjulikke otsuseid.

14.7. Kolmandaks märgib kohus ära ka asjaolu, et läbirääkimised 23.07.2008 kokkuleppe üle toimusid küllalt pika aja jooksul ja nende toimumise jooksul ei olnud kaebajatel kohtu arvates mingit otsest sõltuvussuhet vastustajast. Samuti ei olnud kaebajatel mitte mingil moel takistatud paluda õigusabi või muud abi vastava ala asjatundjate poolt. Nähtuvalt J.K.i tunnistustest kohtuistungil (2.03.2015 kohtuistungi lindistus 12:22:22 ja edasi), arutasid nad valla poolt esitatud uusi nõudmisi oma partneri R.H.ga, kelle firma tegeles pikemalt kinnisvaraarendusega, ja leidsid siis, et ega neil muud üle ei jää, kui maksta. Juristide poole pöördumist nõu saamiseks nad ise seejuures vajalikuks ei pidanud. Samuti tunnistas J.K., et ta ise nõudis kokkuleppe vormistamist notari juures ja valis ise notari, kelle juures see vormistada. Tema pidas seda eelkõige tehniliseks asjaks kokkuleppe vormistamisel (2.03.2015 kohtuistungi lindistus 12:21:00 ja edasi).

Kohus ei näe siinkohal ühtegi asjaolu, mis oleks kaebajaid takistanud pöördumast halduskohtusse kaebusega nende arvates detailplaneeringu menetlemisel tekkinud ebaseadusliku viivituse lõpetamiseks.

14.8. Kohus leiab eelnevat kokkuvõttes, et kuigi vallavalitsus esitas kaebajatele täiendava rahalise sissemakse nõude, ei olnud kaebajad selle nõudega nõustumise üle otsustamisel sundseisus TSÜS § 86 mõttes, sest neil oli olemas vajalik tegevusja otsustamisautonoomia.

14.9. Kohus leiab samuti, et käesoleval juhul ei ole võimalik väita, et 23.07.2008 kokkuleppe puhul oleks pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus möönab, et kaebajatel on õigus selles, et vabatahtlikult ei tule tavaolukorras ükski arendaja valda ja paku suuri summasid, et vallal oleks võimalik arendada infrastruktuuri. Samas on üldteada asjaolu, et enne eriti detailplaneeringute algatamist või kehtestamist sõlmitakse enamikel juhtudel tulenevalt kehtiva planeerimiseseaduse § 131 (kokkuleppe sõlmimise ajal jõus olnud EhS § 13) sätestatust infrastruktuuri väljaehitamiseks vajalikud halduslepingud. Riigikohus leidis oma 19.05.2010 otsuses nr 3-3-1-26-10, et kui näiteks detailplaneeringu taotleja ei ole nõus vastavate tööde eest tasuma ja kohalikul omavalitsusel tasumise võimalus puudub, siis võib kohalik omavalitsus põhjendatult keelduda detailplaneeringu algatamisest. Kohus leiab, et on üldteada asjaolu, et üldiselt oli vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimise ajal vähemalt Tallinna ümbritsevates Harjumaa valdades suure ja kiire laialdasest elamuarendusest tingitud sisserändega kaasnevate vältimatult vajalike sotsiaalsete kulutuste tegemisel muutunud tavaks, et kohalikud omavalitsused nõudsid erinevate halduslepingute raames suuremate elamuarenduste kehtestamise eeldusena teatud sotsiaalkulutuste täiendavat kandmist arendajatelt. Asjaolu, et arendustest rohkem puudutatud vallad nimetatud küsimustega sel ajal aktiivselt tegelesid selgitasid oma ütlustes kohtuistungil kõik vastustaja ametiisikutest tunnistajad viidates eelkõige Rae ja Viimsi valla kogemuste ülevõtmisele. Arvestades, et infrastruktuuri väljaehitamine jäi uute arenduspiirkondade puhul kohaliku omavalitsuse rahalise võimekuse puudumise tõttu enamasti arendaja kohustuseks, ei saa kohus pidada kõigepealt varasema põhilise halduslepinguga ette nähtud teede ja trasside väljaehitamise kohustust heade kommetega vastuolus olevalt tasakaalust väljas olevaks.

Kohus leiab ka, et 23.07.2008 kokkuleppega ettenähtud täiendavad kohustused ei viinud seda halduslepingut kohustuste osas tasakaalust välja. Kõigepealt ei ole nimetatud summa, arvestades, et tegu oli selle kahe arenduse vahel jagamisega ja et esialgu nõuti kaebajatelt 1,2 miljonit EEK, kohtu arvates arvestades arenduse mahtu ülemäära suur. Isegi kui võtta ühe elamise hinnaks tagasihoidlik 500 000 EEK ja arendaja kasumimarginaaliks 10%, siis ei saa kuidagi väita, et umbes 1/5 kasumimarginaalist elamise kohta tasumise kohustus infrastruktuuri arendamiseks väljaspool detailplaneeringuala, juhul, kui seda oli võimatu lisada hinnale) viiks poolte kohustused oluliselt tasakaalust välja. Kohus märgib siinkohal veel eraldi, et vaidlust ei ole käesoleval juhul selle üle, et vastustaja võimaldas detailplaneeringuga kaebajatele suuremas mahus ehitusõigust, kui detailplaneeringu vastuvõtmise hetkel nägi ette üldplaneering. Sellega kaasneb paratamatult arenduse kavandatud mahus realiseerimisel ka suurem koormus vastustaja üldisele infraja sotsiaalasutuste struktuurile. Sellises olukorras ei saa pidada valeks või õigsvastaseks kohaliku omavalitsuse soovi arendajatelt selle väljaarendamiseks proportsionaalse panuse nõudmist arendajalt.

Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et ka 02.03.2015 kohtuistungil tunnistajatena esinenud vallaametnikud selgitasid, et arendajatelt valla sotsiaalja infrastruktuuride väljaehitamiseks toetuse saamine oli vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemise lõppjärgus kohalikel omavalitsustel tõsine teema ja ühe lahendusena nähti detailplaneeringute kehtestamise sidumist vastavate maksetega kohaliku omavalitsuse eelarvesse. Kohus leiab, et vaatamata sellele, et vaidlusaluse halduslepingu täienduse sõlmimise hetkeks ei olnud vastustaja kehtestanud sisemisi haldusakte vastavate summade määratlemiseks, mida kohus loeb tõendatuks tunnistajate ütklustega, ei saa pidada läbirääkimiste pidamist ja vastavate lepete sõlmimist õigusvastaseks. Vastustaja töötajad selgitasid, et nad võtsid oma summade määramisel eeskujuks Rae valla poolt välja arvutatud sotsiaalja infrastruktuuri väljaehitamiseks vajalikud summad perekonna kohta ja lähtusid nendest läbirääkimistel. Kohus märgib, et käesoleval juhul jäi läbirääkimiste tulemusel kokkulepitud summa 3-4 korda väiksemaks, kui Rae valla poolt väidetavalt esialgu arvutatud summa. Ka seetõttu ei saa kohus asuda seisukohale, et tegemist oleks väga tasakaalust väljas kohustuste ja õigustega.

Lisaks sellele nägi kokkulepe kaebajatele ette olulise muudatuse ehitustähtaegade osas, seades muuhulgas ehituse alustamise täielikult sõltuvusse kaebajate endi soovist (ja võimalustest). Kohus nõustub siinkohal vastustajaga, et selline võimalus oli vähemalt kohtule esitatud halduslepingute osas erandlik. Sisuliselt ei vaidle sellele vastu ka kaebaja, kuigi märgib õigesti, et mitmete neis kajastatud arenduste puhul tuli vastustaja hiljem arendajale vastu ja pikendas halduslepingutes ettenähtud tähtaegu infrastruktuuri jms väljaehitamiseks.

14.10. Kohus leiab samuti, et sisuliselt alusetu on kaebajate väide, nagu polnuks vallavalitsusel volitusi vaidlustatud kokkuleppe läbirääkimiseks ja sõlmimiseks. Vastustaja selgitas kohtu arvates arusaadavalt ja kohastele õigusaktidele ja asjaoludele tuginedes, et olukorras, kus Jõelähtme valla ehitusmääruse § 18 lg-de 1 ja 2 kohaselt oli Jõelähtme valla vallavanem pädev sõlmima 17.12.2007 lepingut ning selle lepingu muudatusi ja täiendusi ning 17.12.2007 leping ja selle muudatused ja täiendused esitati Jõelähtme Vallavolikogule Uue-Suurekivi I ja II detailplaneeringu kehtestamise üle otsustamise menetluses ja 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste jõustumine oli seatud sõltuvusse Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamisest ja Jõelähtme Vallavolikogu oli ajaliselt enne Uue-Suurekivi I ja Uue-Suurekivi II detailplaneeringu kehtestamist teadlik 17.12.2007 lepingust ning selle lisadest ja muudatustest ja kehtestas Uue- Suurekivi I ja II detailplaneeringu, on Jõelähtme Vallavolikogu sisuliselt volitanud HKTS §-i 9 tähenduses Jõelähtme Vallavalitsust 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste sõlmimiseks ning need ka heaks kiitnud.

14.11. Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et ainuüksi asjaolu, et 23.07.2008 kokkuleppe sõlmimisel puudus HKTS §-is 5 sätestatud eraldi kirjalikult vormistatud analüüs, ei saa tuua kaasa 17.12.2007 lepingu ning selle lisade ja muudatuste tühisuse tuvastamist või tühistamist. Kõigepealt märgib kohus, et käesoleval juhul ei saa rääkida, et analüüside esitamise kohustusest HKTS § 5 mõttes, sest sõlmitud kokkulepe ei vasta HKTS § 1 lg 1 määratletud HKTS rakendusalale. Kohus leiab, et kokkuleppega ei toimunud kaebajate volitamist haldusülesande iseseisvaks täitmiseks HKTS § 3 lg 3 mõttes. Nimetatud kokkuleppe punktiga 4.1.7 ei volitatud kaebajat täitma ühtegi haldusülesannet, vaid ta kohustus tasuma konkreetne summa infrastruktuuri arendamiseks valla poolt.

Kohus märgib, et HKTS § 5 nimetatud analüüsi puudumine ei ole ka asjaolu, mida on silmas peetud TSÜS § 87 sätestatud keeluna, mis tooks kaasa tehingu tühisuse. Kohus leiab, et nimetatud norm on sätestatud eelkõige selleks, et tagada halduslepingu pooltele halduslepingu sõlmimisel arusaamine, et halduslepinguga üle antavate ja eraõiguslikul lepingupoolel tavaliselt pikemaajaliselt reaalselt täita tulevate ülesannete täitmine oleks võimalik ja tagatud. Vaidlusaluse kokkuleppe p 4.1.7 puhul aga ei ole sisuliselt kaebajatele haldustoimingute (ülesannete) sooritamise leping, vaid tegemist on ühekordse kindla suurusega maksega, mille suuruse üle pooled läbi rääkisid ja omavahel kokku leppisid. Seejuures tuleb eraldi märkida, et kaebajad said makse vastu sisuliselt vabad käed oma arendustegevuse aja määramiseks ehk nad said võimaluse realiseerida arendustegevus nende arvates tulu teenimiseks parimal ajal. Kuna kaebajad ise nõustusid pärast läbirääkimisi ja esialgse makse vähendamist selle summaga ning maksid reaalselt selle ka ära, ei saa käesoleval juhul ka analüüsi puudumine kuidagi rikkuda nende õigusi ja põhjustada sõlmitud kokkuleppe tühisust. Kohus märgib ka, et kaebajad ei nõudnud vastava analüüsi lisamist halduslepingu muutmisel kokkuleppele, mistõttu on selle argumendi esitamine kohtu arvates käesoleval juhul ilmselgelt otsitud ning sisuliselt asjakohatu.

14.12. Kohus märgib kokkuleppes toodud p 4.1.7 osas veel seda, et nõustub vastustaja seisukohaga, et nimetatud kokkuleppe punkti ei saa vaadata lahus kokkuleppe muudest punktidest ja tunnistada eraldi tühiseks. Nii kaebajad esindaja J.K., kui vastustaja tunnistajad märkisid kohtuistungil tunnistusi andes, et halduslepingu muutmise kokkuleppe üle toimusid läbirääkimised ja nende tulemusena sündis 23.07.2008 kokkulepe. Kohtule jääb arusaamatuks, miks oleks pidanud vastustaja ilma kokkuleppe punktide kooskäsitlemiseta üldse muutma varasemas halduslepingus ettenähtud infrastruktuuri väljaehitamise tähtaegu. Sisuliselt tunnistas asjade omavahelist seotust ka J.K., kui selgitas, et tulenevalt asjaolust, et makstav täiendav tasu oli ette nähtud infrastruktuuri ehitamiseks ja pärast selle maksmist kohe kaebajatel projekti teostamiseks raha ei olnud. Sellest tulenes ka vajadus projekti teostamisega seotud tähtaegu muuta. Samale asjaolule kokkuleppe eri punktide seostest viitab selgelt ka L. Kure tunnistus kohtuistungil, milles ta selgitas, et sai lepingu alles notari juures ja tal tekkis probleem tähtaegade suhtes, mis tema arvates ei olnud kooskõlas valla huvidega. L. Kure selgitas, et vallavanem vastas, et summa tekkis poolte läbirääkimiste tulemusel ja see oli seotud arendajale lepingus soodsamateks tehtud tingimustega (12:04:02 ja edasi) ja tegemist oli võta-või-jäta kokkuleppega.

14.13. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-29-02 ja 3-2-1-47-06 märkinud, et lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke.

Kohus leiab, et kõike eeltoodut arvesse võttes ei ole kohtul ei sisulist ega õiguslikku põhjust asuda seisukohale, et 23.07.2008 kaebajate ja vastustaja vahel sõlmitud kokkuleppe p 4.1.7. on tühine ja kohus jätab kaebajate kaebuse selles osas rahuldamata. Kohus jätab sellest tulenevalt rahuldamata tühisuse tuvastamise nõudega koos esitatud kaebajate taotluse mõista vastustajalt kaebajate kasuks välja kokku 31955,82 eurot ja lisandunud viivised.

15. Kaebajate esimene alternatiivne nõue on tühistada 23.07.2008 kokkuleppe punkt 4.1.7. ja mõista kaebajate kasuks välja 31955,82 eurot ning lisanduvad viivised.

Kaebajad põhjendavad oma tühistamisnõuet eelkõige väitega, et nad tegid tehingu ainult seetõttu, et vastaspool oli neid viinud eksimusse seoses sellega, et esitas neile infrastruktuuri arendamise rahastamisnõude esitamisel väite, et „kõik arendajad maksavad vallale nn infrastruktuuri arendamise tasu“, kuigi see nii ei ole. Lisaks väidavad kaebajad, et valla esindajad seadsid nende detailplaneeringu kehtestamise otseselt sõltuvusse nõutud makse tasumisest. Kaebajad leiavad, et TsÜS § 92 lg 3 p 1 kohaselt on tehingu teine pool kohustatud eksimuses olevale poolele teatavaks tegema kõik tehingu tegemisega seonduvad asjaolud, mis on hea usu põhimõttest tulenevalt nõutavad. Lisaks on haldusorgani selgitamiskohustus sätestatud HMS §-s 36. Selgitamiskohustuses väljendub hea halduse põhimõte, mis põhineb PS §-l 14. TsÜS § 95 kohaselt tuleb selleks, et kindlaks teha, kas TsÜS §-des 92 ja 94 nimetatud juhtudel asjaolu teisele poolele teatavaks teha, eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.

Kaebajad leiavad, et enne sedavõrd suure kohustuse võtmist, milleks 500 000 krooni suuruse summa tasumine kahtlemata on, tulnuks vastustajal luua olukord, kus kaebajatel on olemas informatsioon, mis võimaldab saada nende ees seisvatest valikuvariantidest aru ning nende vahel valides teha kaalutletud otsus. Kaebajad on seisukohal, et eelnevat arvestades on vastustaja rikkunud TsÜS § 92 lg 3 p 1 ja § 95, HMS § 36 ja PS §-s 14 sätestatud kohustusi ja vastustaja kohustuste rikkumise tõttu olid kaebajad 23.07.2007. a Punkti 4.1.7 sõlmides eksimuses ja selle tõttu tuleb tehing tühistada.

15.1. Kohus märgib esimest alternatiivset nõuet lahendama asudes kõigepealt seda, et kokkuleppe sõlmimise ajal reguleeris eksimusega seotud küsimusi tehingute tegemisel eelkõige TSÜS § 92, mille lg 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama §-i lg 2 annab muuhulgas võimaluse olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistamiseks, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav või teine pool teadis või pidi teadma eksimusest ka eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega.

15.2. Kohus leiab, et kaebajad ei ole suutnud kohtule veenvalt tõendada, et vastustaja üldse esitas kaebajatele väite, et „kõik arendajad maksavad“ ja et vastustaja eesmärgiks oli läbirääkimiste ajal kaebajate viimine eksimusse ja nende sundimine vastavat kohustust võtma. Kohutistungil antud ütlustes eitasid sellise väite esitamist omalt poolt kõik vastustaja tunnistusi andnud ametnikud ja selgitasid, et läbirääkimisi peeti erinevate isikutega ja osalemist valla infrastruktuuri ja sotsiaalvajaduste katmises käsitleti iga kord lähtuvalt arendusest (vt näit. 2.03.2015 istungi lindistused – 12:46:00 ja edasi Kuum ütlused, 14:27:00 ja edasi Lass ütlused, 15:30:20 ja edasi Tarbe ütlused). Kohus leiab, et ei saa siinjuurest pidada neid ütlusi vähemusutavateks, kui kaebaja vande all antud vastupidiseid ütlusi.

Kohus toob siinkohal eraldi välja, et J.K. ise tunnistas, et talle toodi ka näiteid, kellega olevat samamoodi käitutud ehk nõutud maksmist (2.03.2015 kohtuistungi lindistus 10:38:00 ja edasi, K.i ütlused). Veidi hiljem (10:42:30) seletas J.K., et toodi näiteid teistest ettevõtjatest, kes maksavad kohe või kui ehitama hakkavad. On väheusutav, et sellises olukorras oleks vastustaja esindajad esitanud kaebajale teadlikult ja tahtlikult valeinformatsiooni, kuna ilmselgelt võis eeldada, et kaebajal on lihtne võimalus edastatava teabe kontrollimiseks vastavatelt arendajatelt seda küsides või esitades vastav teabenõude vastustajatele. Kohus peab arvestades tunnistajate ütlusi tõenäoliseks, et valla esindajatega oli juttu tõesti rahade maksmisest, kuid ilmselt mitte kaebaja väidetud kujul, mille eesmärgiks oleks olnud kaebaja eksitamine ja eksimuses hoidmine. Pigem oli vallaametnike eesmärk rääkida läbi võimalik kaebajate osalemine vallale detailplaneeringuga kaasnevate täiendavate elanikega seotud sotsiaalse taristu kulutuste hüvitamiseks, mille vallapoolselt väljakäidud võimaluseks oli rahasumma maksmine.

Kohus ei pea kaebajate väiteid usutavaks ka sellel põhjusel, et poolte vahel ei ole sisuliselt vaidlust küsimuses, et väiksemate arenduste puhul vald vastavat osalust ei nõudnud. Kohus leiab, et siinkohal ei oma erilist tähtsust, kas väiksema arenduse puhul oli selleks suuruseks 7 või 10 eluaset, sest kaebajate kavandatud arendus ei olnud selline arendus. Kohus märgib, et vastustaja viitab kaebaja arendusest, mis ei olnud kindlasti väike arendus, rääkides siinjuures õigustatult ka sellele, et tegemist oli üldplaneeringut muutva arendusega ja seetõttu ei olnud selle arendusega seotud kulutused tavapärased ja need ei kajastanud valla arengukavas. Asjaolu, et hiljem vastu võetud üldplaneering muutis varasema ja viis kaebaja väitel olukorra kooskõlla detailplaneeringus sätestatuga, ei oma siinkohal tähtsust, sest tegelikult muutis varasema üldplaneeringu kaebajate detailplaneering, mis tähendab, et sellega kaasnevad kulutuste katmine tuli ette näha juba detailplaneeringu vastuvõtmisel, mitte alles uue üldplaneeringu kehtestamise järel.

15.3. Kohus märgib veel , et kohtule esitatud erinevatest sel ajal kehtestatud detailplaneeringutest nähtub selgesti, et vald rääkis tõesti arendajatega läbi teatud arendustega kaasnevate täiendavate kulutuste katmisest, kuid nägi ette mitmesuguseid mooduseid nende katmiseks või tagamiseks – rahalist makset, eralasteaia väljaehitamist, laste mänguväljakute ehitamine, teemaade 1 krooni eest tasuta üleandmist vallale (vt lepingud I 173-180, 182-185, 188-189, 191; II tl 160-161, 173). On ilmne, et vastavate otsuste tegemisel räägiti arendajatega läbi eraldi ja võttes arvesse vastava detailplaneeringuga ja arendajaga seotut.

15.4. Kohus märgib, et ka kaebajate poolt viidatud vallaarhitekt Johann-Aksel Tarbe ütlus: “[---] seda ajajärku peab vaatama progressiivselt, et vallad õppisid, jagasid omavahel informatsiooni, kuidas arendajatega ja arendustega toime tulla.” ning Leho Kure, Ljudmilla Kaska ja Art Kuuma ütlused, näitavad selgesti, et vastustajal ei olnud kindlat ja lõplikult fikseerunud õiguslikku raamistikku ja lõplikult väljakujunenud praktikat suuremate elanike hulkade lisandumisega seotud planeeringute realiseerimisega seotud sotsiaalkulutuste katmiseks ja sellises olukorras õpiti teiste omavalitsuste ja oma kogemustest ning üritati arendajatega läbirääkimisi pidades jõuda kõiki osapooli rahuldavate lahendusteni. Kohus märgib, et nimetatud perioodil oli tavaline, et vastavad läbirääkimised toimusid enne planeeringute kehtestamist nende menetlemise ajal, mitte enne planeeringute algatamist. Seetõttu oli kuni 2010 aastani kohtutes ka mitmeid kohtuasju, mis puudutasid just nn. sotsiaalkulutuste katmise ja infrastruktuuri väljaehitamise nõuetest tekkinud vaidlusi. Vastav halduspraktika muutus oluliselt pärast Riigikohtu otsust haldusasjas nr 3-3-1-26- 10, mis oma punktis 14 sätestas sisuliselt kohalikule omavalitsusele kohustuse leppida infrastruktuuri seotud kulutuste katmine kokku enne planeeringu algatamist. Kohus möönab, et nimetatud punkt ja EhS § 13 ei käsitle küll otseselt käesoleva seadusega seotud nn. sotsiaalsele infrastruktuurile vajalikke kulutusi, kuid praktikas on ka nende panemisel arendajatele hiljem lähtutud eelpoolmainitud Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-26-10 antud raamidest.

15.5. Eeltoodut kokku punktides toodut võttes leiab kohus, et on väheusutav, et kaebajad ei olnud sellisest praktikast teadlikud ja oleksid lasknud end isegi vallaesindaja väitest „Kõik arendajad maksavad!“ eksitada. Kohus loeb siinkohal siiski ka tuginedes vallaametnike ütlustele tõendatuks, et vastustaja esindajad ei ole vastavat väidet kaebajate esitatud kontekstis ja nende eksitamiseks esitanud.

15.5. Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et vastustajal puudus eraldi kohustus läbirääkimiste ajal kaebajale täiendavalt selgitada (HMS § 36), et ta ei pea, kui ta ei taha, läbirääkimiste objektiks olnud tasu maksma ja et see ei ole detailplaneeringu kehtestamise eeltingimus.

Kohus on seisukohal, et vastustaja pidi olukorras, kus ta väidab, et tema arvates oli detailplaneering kehtestamiseks valmis ja vallavalitsus asus talle esitame täiendavaid nõudmisi, aru saama, et nende tingimustele allumine ei ole talle kohustuslik. Kohus on seisukohal, et asudes pidama sellises olukorras läbirääkimisi ja saavutades nende käigus võrreldes algselt pakutuga endale sobiva lahenduse ja detailplaneeringu kiire kehtestamise kaebajatelke soovitud kujul, ei ole võimalik rääkida sellest, et vastustaja jättis kaebajat teavitamata mingitest asjaoludest, mille teatavakstegemine oli vastustajale vastavalt hea usu põhimõtetele nõutav. Kohus on seisukohal, et kaebajad ei olnud eksimuses läbirääkimiste sisu ja tagajärgede suhtes, vaid valisid teadlikult ja oma võimalusi hinnates läbirääkimistel positsiooni, mis nende arvates andis neile kõiki asjaolusid arvestades parima tulemuse.

15.6. Kohus on juba eelnevalt tuvastanud, et vastustaja ei viinud kaebajaid eksitusse, varjates nende eest informatsiooni teistest analoogses olukorras olnud arendajatest. Seda on tunnistanud ka kaebajate esindaja J.K.. Kaebajatel oli võimalik seda informatsiooni kontrollida ja ise välja kujundada oma positsioon läbirääkimiste pidamiseks või nendest keeldumiseks. Nähtuvalt sõlmitud kokkuleppest, ei olnud need läbirääkimised kaebajatele mitte edutud – nad saavutasid vallavalitsuse poolt esialgu nõutud summa vähendamise rohkem kui poole võrra, detailplaneeringu kiire vastuvõtmise nende poolt soovitud kujul ja võimaluse ise otsustada, millal nad oma arendusprojekti teostavad. Kokkuleppega nõustumisele pidi ilmselgelt eelnema oma võimaluste ja vahendite hindamine, sest vastasel juhul ei oleks kaebajad endale kahjuliku kokkuleppega nõustunud ja oleks ilmselt pöördunud kohtusse vastustaja kohustamiseks detailplaneeringu kehtestamise üle otsustamiseks.

Kohus märgib siinkohal, et J.K. tunnistas kohtuistungil, et kaebajad ei pidanud ise vajalikuks tekkinud olukorras juristi käest nõu küsida. Kohus leiab, et selline seisukoht on väga kummaline arvestades kaebajate väiteid, et neile oli saavutatud kokkulepe talumatult kahjulik. Kohtu hinnangul oleks vajaliku hoolt üles näitav ärimees tekkinud olukorras, mida ta ise pidas ebaseaduslikuks, väljapääsu otsides kindlasti juriidilist nõuannet otsinud. Samuti on ilmne, et sellises olukorras olevad isikud oleks esitanud vähemalt notari juures kokkulepet sõlmides notarile täiendavaid küsimusi. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et notari juures seletati neile sõlmitava kokkuleppe olemust ja selle tagajärgi ning et pooled kinnitasid oma vaba tahet nimetatud leping sõlmida.

Kohus nõustub siinkohal vastustajaga, et tulenevalt nendest asjaoludest kuulub rakendamisele TSÜS § 92 lg 5 ka juhul, kui asuda seisukohale, et kaebajad olid kokkuleppe sõlmimise ajal tõesti eksimuses.

15.7. Kohus märgib, et kuigi vastavate kordade ja kuluhüvituste arvestamise aluste sätestamine arendustega seotud sotsiaalsete kulutuste katmiseks kohaliku omavalitsuste poolt oleks kaheldamatult soovitav ja arendajate seisukohalt ka asjaajamist ja oma majandustegevuse kavandamist lihtsustav, ei muuda nende puudumine kohaliku omavalitsuse poolt planeeringute menetlemisel vastate läbirääkimiste pidamist õigusvastaseks. Planeeringumenetluses põrkuvad eraja avalik huvi ning kohalikul omavalitsusel planeerimise korraldajana on kohustus esindada oma tegevuses eelkõige avalikku huvi ja tagada, et seda võetakse tasakaalustatult arvesse koos planeerimismenetlusest huvitatud eraisikute erahuviga. Erahuvi esindamise ja kaitsmise kohustus planeerimismenetluses lasub eelkõige vastavast menetlusest huvitatud eraisikul. Arvestades, et Eesti planeerimismenetlus ei erista selgelt üksiku eraõigusliku isiku isiklikes huvides toimuvat arendust (eesmärk arendatavat objekti eelkõige enda või oma perekonna kasuks kasutada) nö. kommertsarendusest (mille esmane eesmärk on arendustegevusest selle lõpp-produkti teistele isikutele müümise või tasu eest kasutusse andmise näol ärilist tulu teenida), võib pidada ka arusaadavaks ning usutavaks ja erinevaid arendajaid mittediskrimineerivaks vastustaja esindajate väiteid, et väiksemate arenduste puhul (7-10 elamisüksust) ei peetud vaidlusaluse planeeringu menetlemise ajal vajalikuks sotsiaalkulutuste hüvitamist nõuda nende väikese mõju tõttu. Suuremate arenduste puhul, ja eriti selliste puhul, mis väljusid valla üldplaneeringuga ja arengukavaga ettenähtud raamidest, on selge ja arusaadav ning ka õiguslikult lubatav (ei ole keelatud), et vald peab arendajatega läbirääkimisi arendusega kaasnevate kulutuste katmiseks. Kohus ei nõustu siinkohas kaebajatega, et selleks puudus õiguslik alus. Kohtu arvates oli vastavate läbirääkimiste pidamise selgeks õiguslikuks aluseks sel ajal kehtinud PlanS § 1, § 3 ja § 4 lg 2 ja ka valla ehitusmääruse § 18.

15.8. Kohus märgib siinkohal veel kord ära ka asjaolu, et sisuliselt võimatu oleks ainult kaebajat kohustava kokkuleppe punkti 4.1.7. tühistamine. On ilmselge, et selle sõlmimine oli otseselt seotud ka teiste kokkuleppega esialgsesse halduslepingusse viidud parandustega. Kohus märgib siinkohal ainult ära, et esialgses halduslepingus selle täitmise oluliseks osaks olnud tähtajad, mis sellisel juhul peaksid jõustuma ja tagama valla huvide kaitse, on käesoleval hetkel juba lõppenud ja nende täitmine ei oleks võimalik. Seetõttu on ka ilmne, et kokkulepe oli tema sõlmimise ajal üks tervik ja selle eraldi osasid ei oleks üksikuna sõlmitud.

15.9. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et käesoleval juhul ei ole kaebajad suutnud kohut veenda ja tõendada, et esinevad seaduses sätestatud alused kokkuleppe p 4.1.7 tühistamiseks.

Koos kokkuleppe tühistamise nõudega esitasid kaebajad ka lepingu p 4.1.7. alusel saadud 31955,82 euro koos viivistega tagasitäitmiseks kohustamise nõude. Kohus jättis eelnevalt rahuldamata lepingu tühistamise nõude ja seetõttu on õigusliku aluseta ka lepingu tagasitäitmise nõue ja kohus jätab selle rahuldamata.

16. Kolmanda nõudena (teise alternatiivse nõudena) esitasid kaebajad nõude kokkuleppe p 4.1.7 õigusvastasuse kindlakstegemiseks ning sellega tekitatud kahju hüvitamiseks.

16.1. Kohus märgib, et kohus on eelnevalt kaebuse põhinõuet ja 1. alternatiivnõuet käsitledes tuvastanud, et puuduvad alused kokkuleppe ja selle p 4.1.7 lepingu tühisuse tuvastamiseks ning ka selle tühistamiseks. Kohus on leidnud, et lepingu sõlmis ja selle kiitis heaks selleks volitatud organ, kes ei rikkunud halduslepingu sõlmimisel rakendatavaid õigusnorme. Kaebajad ei ole kohtu arvates välja toonud lisaks eelnevalt käsitletud õigusnormidele muid õigusnorme, millega sõlmitud kokkulepe ja selle punkt 4.1.7 oleks vastuolus. Ühestki seadusest ega muust õigusaktist ei tulene ka keeldu sõlmitud kokkuleppe ja selle p 4.1.7. taoliste halduslepingute (või nende lisade) sõlmimiseks planeerimismenetluses. Teisisõnu ei ole keelatud seostada detailplaneeringu kehtestamist huvitatud isikute ja planeerimismenetlust korraldava kohaliku omavalitsuse vahel vabatahtlikult sõlmitava kokkuleppe alusel tasutava summa tasumisega kohaliku omavalitsuse sotsiaalse infrastruktuuri arendamiseks. Kohus märgib, et kui selline kokkulepe on saavutatud, siis on see sisuliselt osa detailplaneeringust (käesoleval juhul sisuliselt haldusakti kõrvaltingimus – HMS § 53 lg 1 p 2 ja 3 ja lg 2 p 3 lähtudes).

16.2. Kohus peab vajalikuks märkida, et asjaolu, et detailplaneeringu kehtestamise otsuses ei mainitud eraldi 17.12.2007 sõlmitud halduslepingu hiljem sõlmitud lisasid (kaasa arvatud 28.07.2008 kokkulepe ja selle p 4.1.7), ei saa kohtu arvates kuidagi tähendada, et vallavolikogu kiitis sisuliselt heaks ainult halduslepingu esialgse variandi. Kohus märgib, et tulenevalt kokkuleppe punktist 3.2. avaldasid ja kinnitasid kokkuleppe osalised, et nad loevad selle kokkuleppe Lepingu (17.12.2007 halduslepingu) lahutamatuks lisaks. Kohus on seisukohal, et selle tõttu ei olnud ka vallavolikogul detailplaneeringut kehtestades vajadust selle kehtestamise otsuses eraldi mainida halduslepingu lisasid, sest need olid loetud lepingu osaks.

16.3. Kohus leiab eeltoodu tõttu, et tal puudub alus rahuldada kaebaja taotlust tunnistada kokkuleppe p 4.1.7. õigusvastaseks ja ta jätab kaebuse selles osas rahuldamata. Kuna kohus jättis rahuldamata kaebajate õigusvastasuse tuvastamise nõude on sisuliselt alusetu ka kaebajate kahjunõue. Riigivastutuse seaduse § 7 toodud vastutuse alustest on käesoleval juhul täitmata avaliku võimu kandja tegevuse õigusvastasuse nõue ja seetõttu on ka kahjunõu ilmselgelt alusetu. Kohus jätab kaebaja kahjunõude täies ulatuses rahuldamata.

17. HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas tehti otsus kaebajate kahjuks. Vastustaja on kasutanud käesolevas menetluses advokaadibüroo abi ja esitanud taotluse mõista kaebajatelt välja kantud menetluskulud kokku summas 10364 eurot ja 80 senti, mis koosnevad paljundusteenuse kuludest summas 14 eurot ja 40 senti, riigilõivu ja kautsjoni kuludest summas 40 eurot ja õigusabi kuludest summas 10 310, 40 eurot.

Kohus leiab, et käesoleval juhul on õigustatud kaebajatelt välja mõista põhjendatud menetluskuludena (HKMS § 109 lg 6 ja § 102 p 2) välja paljundusteenuse eest kantud kulud summas 14 eurot ja 40 senti jagades summa võrdselt kaebajate vahel (7 eurot ja 20 senti kummalgi). Kohus märgib, et tulenevalt HKMS § 107 lg 8 ei saa kautsjoni hüvitamist nõuda menetlust lõpetavast kohtulahendist sõltumata teistelt menetlusosalistelt (vt. Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-26-12 p 20). Põhjendamatu on ka vastustajale välja mõista määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv, kuna määruskaebus jäi rahuldamata.

Kohus ei pea arvestades asjaolu, et planeerimisalane tegevus on vastustaja põhitegevust puudutav tegevus, vastustaja enda juristidest ametnike kvalifikatsiooni ning et kogu teave vaidlusaluse lepingupunkti 4.1.7. sõlmimisel toimunust oli vastustajal endal olemas, põhjendatuks vastustajale välja mõista välise õigusabi teenuse kasutamisest tekkinud kulusid.

/Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik