3-13-385/53 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht

2. september 2015. a, Tallinn Haldusasja number 3-13-385 Haldusasi Risti 1 PRKT OÜ kaebus Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 sh kasutusloa nr 3792 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebuse esitaja: Risti 1 PRKT OÜ Volitatud esindaja: Tuulikki Laesson Vastustaja: Rapla Vallavalitsus Volitatud esindajad:Kalle Toomet, v.adv. Mikk Lõhmus Kolmas isik: Rappeli Keskus OÜ Volitatud esindajad: Kenneth Karpov ja Juhan Raudam Asja läbivaatamise vorm Kohtuistung, 20.04.2015, Tallinn Resolutsioon

1. Jätta rahuldamata kaebuse põhinõue Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusloa nr 3792 tühistamiseks.

2. Rahuldada kaebuse alternatiivne nõue ja tunnistada Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba nr 3792 õigusvastaseks.

3. Jätta rahuldamata vastustaja taotlus jätta rahuldamata kaebaja taotlus kaebuse muutmiseks ja tuvastamiskaebuse menetlusse võtmata jätmiseks ning vastustakja taotlus kaebuse menetluse lõpetamiseks.

4. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 2431 eurot ja 62 senti. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rapla Vallavalitsus andis 30.04.2012 korralduse nr 199, mille punktiga 1 otsustati väljastada ehitusluba ehitise (Rapla Kaubanduskeskuse juurdepääsuteed ja insenerivõrgud) püstitamiseks Rapla vallas Rapla linnas ja Uusküla külas asuvatele katastriüksustele 66904:001:0285, 66904:001:0202 ning 66904:001:0193. Korralduse punktiga 2 täpsustati, et ehitise koosseisu kuuluvad ehitise olulise osana rajatis, mille moodustavad sõiduteed pindalaga 6550m2 ja kõnniteed pindalaga 634m2 ning ehitise muud olulised andmed on joogiveetorustik 902m, olmekanalisatsiooni torustik 625m, sadevete kanalisatsioonitorustik 310m, valgustuspostid 32 tk, elektrikaablid 691m. Kaebaja ja Vastustaja vahel on käesolevas ja eelmises punktis nimetatud ehitiste ehituslubade osas menetluses liidetud kaebus (kohtuasja nr 3-12-213).

2. Rapla Vallavalitsus andis 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17, mille punktiga 1 otsustati väljastada ehitise kasutusluba Rappeli Keskus OÜ-le juurdepääsuteede ja insenervõrkude kasutamiseks aadressil Rapla vald, Rapla linn, Tallinna mnt 4. Sama korralduse punktis 2 on fikseeritud, et ehitise kasutusluba hõlmab Risti tn pikkusega 238m, Suve tn pikkusega 245 m, survekanalisatsiooni torustikku pikkusega 440m, tarbevee torustikku pikkusega 1240m, tänavavalgustust pikkusega 691m, reoveepumplat, Kagu tn osaliselt, Retke tänavat osaliselt. Korralduse osaks olev kasutusluba on registreeritud riiklikus ehitisregistris 23.01.2013.

Kasutusloa saanud teed ja tehnovõrgud on hõlmatud Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr

80 „Detailplaneeringu kehtestamine“ kehtestatud Põhjakeskuse detailplaneeringuga (edaspidi Põhjakeskuse detailplaneering).

3. Kaebajale kuulub hoonestusõigus aadressil Risti tn 1, Uusküla, Rapla vald, mis asub detailplaneeringuga hõlmatud alal. Detailplaneeringuga on kinnistule määratud ehitusõigus kahe kuni kolmekorruselise ärihoone ehitamiseks koos ärihoonete teenindamiseks vajaliku parkimise ja sisseja väljasõitudega.

Risti 1 PRKT OÜ esitas 19.02.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 tühistamist täies ulatuses ja Rapla Vallavalitsuse tegevuse 22.082011 halduslepingu täitmise tagamisel õigusvastaseks tunnistamist ning Rapla Vallavalitsuse kohustamist nõuda 22.08.2011 sõlmitud halduslepingu täitmist täies ulatuses (I tl 3-9).

4. Kohus võttis kaebuse tühistamisnõude osas menetlusse oma 25.03.2013 määrusega (I tl 61-66), kaasas menetlusse kolmanda isikuna Rappeli Keskus OÜ (reg. kood 11945040) ja tegi menetlusosalistele ettepaneku lahendada kaebus kompromissiga hiljemalt 14.05.2013. Menetlusosalised kompromissi tähtajaks ei saavutanud, kuid seoses menetlustega teistes käesoleva asja temaatikaga seotud kohtuasjades (3-11-2290, 311-2305, 3-12-213, 3-13-43 ja 3-13-2323) toimunud kompromissiläbirääkimistega (vt näiteks I tl 116-140) menetles kohus kaebust sisuliselt edasi 2015 aasta algusest ( I tl 141). Kaebaja täiendas oma 16.02.2015 esitatud kaebuse täienduses (I tl 158-159) kaebust alternatiivse nõudega tuvastada Rapla Vallavalitsuse korralduse nr 2.-1.1/17 õigusvastasus. Esimene kohtuistung asjas toimus 30.03.2015, kuid sellel asja arutamiseni ei jõutud, sest kohus rahuldas vastustaja taotluse kohtuistungi edasilükkamiseks seoses valla senise esindaja Ü. Reino töölepingu ülesütlemisega. Asja arutas kohus sisuliselt 20.04.2015 toimunud kohtuistungil (protokoll II tl 146-147).Kohus muutis seoses asja keerukusega kohtuotsuse kuulutamise aega.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

5. Kaebaja palub kohtul tühistada Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 ja sellega väljastatud kasutusloa nr 3792 või alternatiivselt tunnistada need õigusvastaseks järgnevatel põhjustel:

5.1. Kaebaja leiab, et Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba nr 3792 on õigusvastased ja need tuleb tühistada. Alternatiivselt taotleb kaebaja vaidlustatud haldusaktide õigusvastasuse tuvastamist.

HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega haldusakti tühistamiseks pöörduda halduskohtusse isik, kelle õigusi haldusakt rikub. Kaebaja leiab, et Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusloa nr 3792 (edaspidi kasutusluba) väljastamisega Rapla valda, Rapla linn Tallinna mnt 4 on rikutud kaebaja õigusi. Nimetatud maaüksusele juurdepääsuteed Kagu tänav, Risti põik ja Risti tänav ning nendega seotud sadeveekanalisatsioon, tänavavalgustus, reoveekanalisatsioon koos pumplaga, tarbeveetorustik piirnevad vahetult kaebajale kuuluva maaüksusega Risti tn 1, kusjuures teed on ettenähtud juurdepääsuks kaebaja kinnistule. Nimetatud tehnovõrgud on ette nähtud teenindama mh ka kaebajale kuuluvat kinnistut, so kaebaja peab liituma nimetatud tehnovõrkudega. Seega on kaebaja juurdepääsuõigus (sh asjakohase ehitamise õigus) oma kinnistule seotud tänavate maa kasutamise õigusega. Vastustaja on jätnud kaebajale väljastamata kaebaja kinnistule kaubanduskeskuse ja sellele juurdepääsuõiguse jaoks vajaliku ehitise ehitusloa, kuna tänavad ei ole antud üle Vastustajale, samuti tehnovõrkude ehitusload, kuna kasutusloa saanud tehnovõrgud ei arvesta Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud nõuet tagada ka Risti tn 1 kinnistu teenindamise võimalikkus.

Kaebaja märgib ka, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt kuulub rajamisele kõnniteede võrgustik, mida mööda on võimalik pääseda ka kaebaja kinnistule, kuid selliseid kergliiklusteid ei ole välja ehitatud ning seega ei pääse sealt ka kaebaja enda kinnistule.

Kaebaja märgib, et kasutusluba näitab ehitise valmimist ja selle nõuetekohasust, seega ka ohutust, sh keskkonnaohutust ja liiklusohutust. Kaebaja kinnistu asub kohas, kus nõuetele mittevastavad kaebaja kinnistu vahetus läheduses olevad ehitised põhjustavad kahju kaebaja kinnistule.

Kaebaja toob välja, et kasutusloaga tehakse kindlaks projekteeritud ehitise vastavus õigusnormidele. On oluline, et kasutusluba antakse vaid nõuetele vastavale ehitisele, so selline ehitis peab vastama ehitist hõlmavale detailplaneeringule ning kasutusloa andmine on diskretsiooniotsus, mille langetamisel tuleb muuhulgas arvestada naabri õigusi ja huve.

Kaebaja leiab, et Rapla Vallavalitsus ei ole kaasanud Risti 1 PRKT OÜ-d kasutusloa väljastamise menetlusse, samuti on jätnud täielikult käsitlemata kasutusloa alusel toimuva tegevuse mõjud kaebajale. Nimetatut kinnitab lisaks kasutusloa korraldusele, mis ei käsitle kaebajale tekkivaid mõjusid, ka Vastustaja 21.01.2013 toimunud istungi protokoll (I tl 53) , mille kohaselt tehti istungil ülevaade korralduse eelnõust ning anti täpsem ülevaade hoonetest ja rajatistest, mis valmivad väljastatava kasutusloa alusel, kuid ei käsitletud üldse kaebaja kinnistule tekkinud mõjusid ega ka mitte asjaolu, et kaebaja oli just kaasamise eesmärgil esitanud Vastustajale eelnevalt kaasamistaotluse.

Kaebaja toob välja, et Riigikohus on leidnud otsuses nr 3-3-1-15-01, et „Kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka isiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist, kusjuures tuleb arvestada nii sätte eesmärki, kui ka huvi kaalukust.“. Õigusnormid, mis sätestavad reeglid kasutusloa väljaandmisel, peavad tagama võrdse ja õiglase kohtlemise ning hea haldustava järgimise. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 14 ja kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 3 lg 1 p 3 kohustavad vastustajat tagama tema territooriumile isikute õigused ja vabadused. Eeltoodud sätetest tuleneb vastustaja kohustus otsustuste tegemisel välja selgitada otsustuste mõju isikute õigustele ja vabadustele. Kaebaja rõhutab, et nii nagu on nõuetekohane tänav vajalik kaebaja kinnistule juurdepääsuks, peab ka tehnovõrkude lahenduste puhul peab olema mh tagatud kaebaja võimaluse liituda nimetatud tehnovõrkudega, kuna tegemist on avalikes huvides vajalike tehnovõrkudega. On selge, et liitumispunktide asukohad on kaebajale olulised ja seega on ilmselge ka kaebaja otsene seos kasutuslubade väljaandmisega ning kaebaja poolt esitatud kaasamistaotlusega. Kaebaja rõhutab, et asjaolu, et vee-ettevõtja asemel on ehitusluba taotlenud kolmas isik, ei muuda nimetatud tehnovõrke veel ainult kaubanduskeskuse teenindamiseks vajalikeks rajatisteks.

5.2. Kaebaja toob välja, et vastustaja on teadlik, et Põhjakeskuse detailplaneeringu menetlemisel esitas Kaebaja informatsiooni, millest selgus, et Kaebaja juurdepääs oma kinnistule on takistatud, samuti on takistatud kaebaja kinnistu toimimiseks vajalike tehnovõrkude ehitamine. Eeltoodust tulenevalt palus kaebaja tagada Vastustajal Põhjakeskuse detailplaneeringu elluviimise käigus Kaebajale võimalus kasutada avalikult kasutatavaks määratud Kirikumaa maa-ala avaliku tee ehitamiseks juurdepääsu tagamise eesmärgil (nt servituudiga Rapla valla kasuks), samuti tehnovõrkude ehitamise võimalus (nt sundvalduse seadmisega).

Kaebaja esitas planeeringu menetluses vastavasisulise vastuväite ja avalikul arutelul vastavasisulise informatsiooni. Nimetatud kaebaja esitatust tulenevalt fikseeris Rapla vald Põhjakeskuse detailplaneeringus nõude, et juurdepääsuteed tuleb lahendada ühes etapis ning enne kaubanduskeskuse jms kasutusloa väljastamist peab olema väljastatud kasutusluba teedele ja tehnovõrkudele. Kaebaja rõhutab, et ilma nimetatud teede ja tehnovõrkudeta ei ole võimalik kaebajale kuuluva maaüksuse kasutamine. Kaebaja rõhutab, et vastavalt Põhjakeskuse detailplaneeringule kuuluvad juurdepääsuteed ja tehnovõrgud pärast nende ehitamist üleandmisele Rapla vallale avalikuks kasutamiseks, kusjuures Põhjakeskuse detailplaneeringus on ette nähtud nõuded nii tänavatele, kergliiklusteedele kui ka tehnovõrkudele.

Seega on kaebajal võimalik alles pärast nõuetekohast, sh Põhjakeskuse detailplaneeringu kohast, tehnovõrkude ja teede valmimist kasutada oma kinnisasja täies ulatuses. Kaebaja leiab, et vastustaja ei ole kasutusloa väljastamisel järginud Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud nõudeid. Kaebaja toob kaebuses välja, et ta on korduvalt teavitanud vastustajat soovist kasutada endale kuuluvat kinnistut Risti 1 ja ehitada nimetatud kinnistule vastavalt kehtivale detailplaneeringule kaubanduskeskus ning on ka esitanud sellekohaseid ehitusloa taotlusi, kuid vastustaja on keeldunud ehituslubade väljastamisest viitega, et kaebaja kinnistusisesed lahenduste osas on vajalik tagada ühilduvus tänavamaal paiknevate tehnovõrkudega, juurdepääsuteede ja kõnniteede osas peab olema olemas tänavamaa omaniku nõusolek nende ehitamiseks ning seni, kuni need puuduvad, ei väljasta vastustaja ehitusluba.

Seega on vastustaja väljastades Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud planeeringu nõuete vastaselt kasutusloa teede ja tehnovõrkude kasutamiseks tekitanud olukorra, kus kaebaja ei saa kasutada oma kinnistut ega liituda tehnovõrkudega, kuna nende paiknemine ei ole samane kaebajale ettenähtud tehnovõrkude ja teede paiknemisega. Samuti on oluline, et kaebaja kinnistu vahetus läheduses ei ole tagatud inimeste liiklusohutus (puuduvad liiklemiseks vajalikud kergliiklusteed), ei ole arvestatud sõiduohutusega ning võimaliku keskkonnaohu korral (nt mootorsõidukite õli vms) on saastatud kaebaja kinnistu.

5.3. Kaebaja toob välja, et HMS § 3 lg 2 kehtestab, et halduse õigusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Sellest tuleneb, et kõnesolev kasutusloa väljaantud korraldus peab olema mõistlik, proportsionaalne, kooskõlas seadustega ja õiglane. Proportsionaalsuse põhimõte tähendab, et otsuse vastuvõtmisel tuleb kõiki arvesse võetavaid kaalutlusi väärtustada, kusjuures väheolulised asjaolud ei või üles kaaluda olulisi asjaolusid. Proportsionaalsuse põhimõtet tuleb eelkõige rakendada siis, kui isikule võidakse tekitada mingi ebameeldiv tagajärg, millega võidakse kahjustada tema põhjendatud huvi.

Kaebaja märgib, et Põhjakeskuse detailplaneeringule mittevastavate teedele ja tehnovõrkudele kasutusloa väljastamine on vastuolus nii kaebaja subjektiivsete õigustega, mis tulenevad Põhjakeskuse detailplaneeringu planeeringulahendusest, kui ka õiguspärase ootusega, et avalik võim järgib enda poolt kehtestatud nõudeid. Kaebaja on esitanud taotluse enda kaasamiseks lubade väljastamise menetlusse Põhjakeskuse detailplaneeringu alal. Ei ole vaidlust, et antud juhul ei ole Rapla Vallavalitsus kaebajat menetlusse kaasanud. Kaebaja on seisukohal, et antud juhul ei nähtu korraldusest ega ka Vastustaja 21.01.2013 toimunud istungi protokollist kaalutlusõiguse aluseks olevad asjaolusid.

Eeltoodust tulenevalt on kaebaja kokkuvõtvalt seisukohal, et asjaoluga, et vastustaja on väljastanud õigusvastaselt kasutusloa, kusjuures sellise kasutusloa väljastamisega on vastustaja tekitanud olukorra, kus isikul (Põhjakeskuse detailplaneeringu arendajal), kellel on kohustus välja ehitada asjakohane taristu ning anda see järgnevalt vastustajale üle, on võimalik 22.08.2011 sõlmitud halduslepingu vastaselt jätta välja ehitamata Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud avalik infrastruktuur (vastavalt sõlmitud lepingule on tänavamaa üleandmise ja seega lepingus ettenähtud kohustuste täidetuks lugemise tingimuseks väljastatud kasutusluba). Selline Vastustaja käitumine (Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud nõuetele mittevastavatele ehitistele kasutusloa andmine) toob endaga kaasa olukorra, kus kaebaja kinnistu vahetus läheduses ohutust ja toimivust tagava taristu (nt Kagu tn, Risti põik ja Risti tn kergliiklustee koos asjakohase tänavavalgustuse ja sadevee lahenduse, sõidutee asjakohased lahendused) peab eeldatavalt välja ehitama kaebaja, kuna nimetatud taristu võimaldab mh ohutu juurdepääsu kaebaja kinnistule. Seega on vastustaja ilmselgelt eelistanud halduslepingu pooleks oleva kohustatud isiku huve nii kaebaja kui ka muu avalikkuse huvidele.

5.4. Kaebaja on seisukohal, et üheks Kaebaja õigustest, milliseid kaevatav haldusakt rikub on eelkõige õiguspärane ootus kehtestatud detailplaneeringu järgmiseks kaebaja naaberkinnistul mistahes tegevuse läbiviimisel ning kasutusloa väljastamisel ehitise vastavus õigusaktides esitatud nõuetega, sh detailplaneeringule. Vastavalt valitsevale praktikale on õiguskindlus (õiguspärane ootus) kohtulikult kaitstav õigus.

5.5. Oma 16.02.2015 esitatud Kaebuse täienduses esitas kaebaja taotluse tuvastada tühistamiskaebuse alternatiivnõudena Rapla Vallavalitsuse 21.01.2013 korralduse nr 2-1.1/17 Kasutusloa väljastamine tervikuna koos selle alusel antud kasutusloaga õigusvastasus. Kaebaja leidis, et ei ole vaidlust asjaolus, et tulenevalt Vastustaja tegevusetusest ei ole saanud kaebaja tegeleda ettevõtlusega endale kuuluval kinnistul, kuna puudub juurdepääsuks vajalik nn mahasõit Risti tänavalt. Vastustaja on keeldunud väljastamast kaebajale asjakohast ehitusluba, samas ei ole täitnud Põhjakeskuse detailplaneeringust tulenevat kohustust tagada esimeses etapis asjakohaste avalike teede, sh Risti tänava ja selle mahasõidu olemasolu. Vastustaja on nii kaebaja poolt esitatud Risti tn mahasõidu ehitusloa taotluse menetluses kui ka kasutusloa menetluses ning ka kohtumenetluses leidnud, et vastustajal ei ole kohustust tagada Põhjakeskuse detailplaneeringus fikseeritud avalike teede, sh nendelt mahasõitude väljaehitamist esimeses etapis, kuna tegemist on olukorraga, mis peaks leidma lahenduse Risti tänava maa-ala omanike ja kaebaja kokkuleppes.

Kaebaja on aga seisukohal, et kuna Põhjakeskuse detailplaneeringus fikseeriti keeld väljastada kasutuslube enne avaliku taristu väljaehitamist kaebaja vastuväite alusel ning vastuväite põhjuseks oli asjaolu, et oli teada, et vastavat Risti tänavalt kaebaja kinnistule (Risti 1) mahasõidu rajamise nõusolekut enne Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamist Risti tänava maa-ala omanikud ei andnud, kaebaja ja Risti tänava maa-ala omanikuks olev kolmas isik on ärikonkurendid ja seega Risti tänavalt mahasõitu kaebajale ei võimaldata, siis järelikult oli vastustajal kohustus tagada kaebajale juurdepääsuvõimalus oma kinnistule (Risti 1) täites Põhjakeskuse detailplaneeringus fikseeritud nõudeid. Kaebaja märgib, et tuvastamiskaebuse esitamisel on tema põhjendatud huvina käsitatav kõigepealt preventiivne huvi, vältimaks haldusorgani jätkuvat või korduvat õigusvastast tegevust. Kaebaja, kui Risti 1 hoonestusõiguse omaja ning arendus-ehitustegevusest Rapla vallas huvitatud isiku jaoks on oluline, et vastustaja käituks edaspidi sarnases olukorras õiguspäraselt, so et ta täidaks detailplaneeringus fikseeritud nõudeid. Riigikohus on oma otsustes korduvalt leidnud, et kaebaja sellist huvi saab käsitleda tuvastamiskaebuse esitamise eelduseks oleva põhjendatud huvina. Antud juhul on kaebaja olukorras, kus kaebaja on täitnud kõik vastustaja õiguspärased nõuded tagamaks kaebajale kuuluvale maale kaubanduskeskuse koos seda teenindavate rajatistega ehitamist, kuid endiselt puudub Risti 1 kinnistule juurdepääsuks vajalik mahasõit Risti tänavalt, kuigi Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on avaliku tee väljaehitamine koos selle üleandmisega omavalitsusele vajalik enne teistele ehitistele, sh Põhjakeskuse kaubanduskeskusele, kasutusloa andmist.

Kaebaja märgib, et Risti tn 1 kinnistu kasutamine on seotud suuremahulise investeeringuga ja seetõttu tekib Kaebajal kinnistu sihipärase kasutamise võimaluse viivitusega arvestatav materiaalne kahju nii intresside, tagasimaksetähtaegade pikendamise kui ka saamata jäänud tulu näol. Kaebaja rõhutab, et on Risti tn 1 kinnistu osas majandusotsuste tegemisel lähtunud Rapla Vallavolikogu poolt juba 2008.a kehtestatud detailplaneeringust. Kuna Risti 1 kinnistule juurdepääsu rajamiseks ehituslube ei ole väljastatud, samuti ei ole nimetatud mahasõite rajatud Põhjakeskuse detailplaneeringu huvitatud isikuks oleva kolmanda isiku poolt, siis ei ole olnud kaebajal olnud võimalust tegeleda endale kuuluval maal ettevõtlusega, mistõttu on kaebuse esitajal õigus nõuda vastustajalt õigusvastase tegevusetusega põhjustatud kahju hüvitamist riigivastutuse seaduse § 7 lg 2 alusel ja § 12 g 1 alusel.

Kaebaja toob välja, et kohtupraktika kohaselt võib õigusvastasuse tuvastamise põhjendatud huviks olla nii halduse poolt tekitatud kahju hüvitamise soov kui ka preventiivne huvi. Kavatsust tulevikus esitada kahju hüvitamise kaebus on kohtupraktikas aktsepteeritud põhjendatud huvina tuvastamiskaebuse esitamisel. Haldusasjas nr 3-3-1-11-02 leidis Riigikohus, et „…õigusvastasuse kindlakstegemise kaebuse läbivaatamisel tuleb küll kontrollida põhjendatud huvi haldusakti õigusvastasuse kindlakstegemise vastu, kuid selle küsimuse raames ei saa kohus anda hinnangut võimaliku kahju hüvitamise nõude põhjendatuse kohta. Seda saab kontrollida vaid kahju hüvitamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel.“. Riigikohus on oma seisukohta kinnitanud haldusasjades nr 3-3-1-88-09, 3-3-1-32- 10, 3-3-1-8-11. VÕS § 1045 lg 1 p 7 järgi on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei ole seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega kahju tekitamine õigusvastane, kui kahju tekitaja poolt rikutud sätte eesmärk ei olnud kannatanu kaitsmine sellise kahju tekkimise eest. Ka RVS § 7 lg 1 annab nõudeõiguse kahju hüvitamiseks vaid isikule, kelle õigusi on rikutud. Riigikohus on haldusasjas nr 3- 3-1-13-06 leidnud, et „…ehitusloa väljastamist reguleerivate normide eesmärk oli antud juhul muuhulgas ka X AS-i kaitsmine kahju eest, mis tekiks juhul, kui ta õigeaegselt tanklat ehitada ja järelikult ka kasutusele võtta ei saaks. Seega käitus Paldiski Linnavalitsus X AS-i ehitusloa menetlemisel õigusvastaselt VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja lg 3 tähenduses, mis toob endaga kaasa kahju hüvitamise kohustuse.“ Kaebuse esitaja märgib, et ta ei pea käesoleva vaidluse raames tõendama kahju hüvitamise aluseks olevaid asjaolusid, kuid samas puudub vaidlus, et kaebaja on välja toonud õigusliku aluse kahju hüvitamiseks. Seega on kaebuse esitajal põhjendatud huvi esitatud tuvastamiskaebuse, sh kasutusloa osas, rahuldamise vastu.

5.6. Kaebaja toob kaebuse täienduses välja, et ta ei nõustu vastustaja poolt esitatuga, mille kohaselt peab kaebaja vaidlustatud kasutusloa saanud avalike teede kasutamise osas saavutama oma krundile avalikult teelt mahasõidu rajamiseks kokkuleppe kolmanda isikuga. Kaebaja on seisukohal, et kasutusloa saanud teede osas on tegemist terviklike ehitistega, mis peavad vastama Põhjakeskuse detailplaneeringus märgitule, so teedelahenduses peavad kajastuma nii nn mahasõidud, sh Risti tn 1 kinnistule kui ka kergliiklusteed, sh Risti tn 1 kinnistu vahetusse lähedusse ettenähtud juurdepääsu tagavad kergliiklusteed. Antud juhul on kasutusloa saanud teed vastuolus nii Põhjakeskuse detailplaneeringuga kui ka osaliselt vastuolus ehitusprojektiga, mille kohaselt liiklusskeemil (esitatud vastustaja poolt Arhitektuurinurk OÜ joonisel A-1.4, toodud ka lisas 1) on märgitud mahasõidud Risti

1 kinnistule.

Kaebaja märgib, et asjaolu, et avalike teede väljaehitamine on kolmanda isiku ülesanne, sh see, et vastustaja on väljastanud kolmandale isikule ehitusloa vastavate mahasõitude rajamiseks, käsitleti haldusasja nr 3-13-43 raames toimunud kohtuistungil 15.12.2014. Samuti märgib kaebaja, et on seisukohal, et asjaolu, et vastustaja ja kolmas isik on 18.06.2012 sõlminud koostöölepingu nr 22-3.5/8, mille kohaselt Risti tänav tuleb välja ehitada kolmanda isiku poolt, kusjuures vastustaja nõustub Põhjakeskuse detailplaneeringuga vastuolus olevate teedelahenduse muudatustega, ei anna õigust minna vastuollu Põhjakeskuse detailplaneeringuga, sh selle seletuskirjas toodud nõudega, mille kohaselt planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb ühes etapis välja ehitada kõik kavandatud juurdepääsuteed.

Tõendamaks, et Risti tänav on vajalik kolmandale isikule kuuluva Põhjakeskuse kasutamiseks esitas kaebaja Põhjakeskuse detailplaneeringu liikluslahenduse aluseks oleva uuringu koos eskiislahendusega.

5.7. Kaebaja on kaebuse täienduses ka seisukohal, et kolmanda isiku seisukoht, mille kohaselt võib kolmas isik nõuda kaebajalt hüvitist avalikult teelt nn mahasõidu rajamise ja samuti tehnovõrkude rajamise osas on vastuolus detailplaneeringus kajastatud avalike tänavate, sh Risti tänava ning avaliku infrastruktuuri olemusega. Kolmas isik ei ole piirkonna vee-ettevõtja ja seega ei saa kolmas isik nõuda kaebajalt liitumistasusid, samuti ei saa kolmas isik nõuda kaebajalt nn liitumistasusid Risti tänavaga liitumise eest, so nn mahasõidu rajamise eest. Kaebaja märgib, et Põhjakeskuse detailplaneering näeb ette kõikide juurdepääsuteede väljaehitamise esimeses etapis ja seega ei ole kooskõlas ehitusseadusega väljastada kasutusluba ehitisele, mis ei vasta Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud nõuetele.

5.8. Kaebaja palub mõista vastustajalt välja kaebuse esitaja menetluskulud vastavalt kaebuse esitaja poolt esitatavatele menetluskulude nimekirjale. VASTUSTAJA SEISUKOHT

6. Vastustaja ei nõustu kaebuses toodud väidetega ning vaidleb nendele vastu. Vastustaja hinnangul on kaebus kokkuvõtlikult täielikult põhjendamatu. Kaebaja ajab vastustaja arvates segamini detailplaneeringu seletuskirja ja EhS § 13 alusel sõlmitava finantseerimislepingu reguleerimiseseme. Detailplaneeringu seletuskirjaga ei saa seada kinnisasjale kitsendusi või panna arendajale rahalisi kohustusi infrastruktuuri väljaarendamiseks. Kaebaja sisuline soov on vaidlustada vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud finantseerimislepinguid (kuna ta leiab, et kolmas isik peab välja arendama peale ulatusliku teedevõrgu ka kaebaja kasutuses olevale kinnistule viivad juurdepääsud), milles ta aga ei ole osapool ja mille vaidlustamiseks puudub tal kaebeõigus (kohus tagastas vastava kohustamisnõude 25.03.2013 kohtumäärusega, samuti haldusasjas nr 3-13-43 04.11.2013 kohtumäärusega). Põhjakeskuse detailplaneeringuga ei ole muudetud Risti tn 1 ega seda puudutavate juurdepääsude ja tehnorajatiste ehitusõigust, mistõttu ei riku ega saagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda teise isiku ehitisele väljastatud kasutusluba. Vastustaja põhjendab oma eeltoodud väiteid järgnevalt:

6.1. Vastustaja leiab, et Põhjakeskuse detailplaneeringus ei pandud kolmandale isikule kohustust välja ehitada kaebaja juurdepääsuteed

6.1. 1. Põhjakeskuse detailplaneering ei näinud ette ehitusõigust ega juurdepääse Risti 1 kinnistule

Kaebaja kinnistut reguleeriv Koguduse detailplaneering näeb Risti 1 kinnistule ette 100% ärimaa sihtotstarbe ning kaks juurdepääsu Risti tänavalt Risti 1 kinnistule.

Kaebaja poolt vaidlustatud kasutusluba on antud kaubanduskeskusele, mis on hõlmatud Põhjakeskuse detailplaneeringuga, mis nägi selguse huvides (tulenevalt kaebaja vastuväitest planeeringule) ette samad juurdepääsud Risti 1 kinnistule, mis Koguduse detailplaneeringus.

Vastustaja leiab, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga Risti tn 1 tehnovõrkude ja juurdepääsude loomiseks ettenähtud lahendused ei erine Koguduse detailplaneeringu lahendustest. Vastustaja selgitas oma 02.08.2011 vastuskirja p 2 ja 3 kaebajale, et kaubanduskeskuse detailplaneeringuga ei soovita muuta juurdepääsu Risti tn 1 kinnistule, mis asub väljaspool planeeringuala, ega jätta ära Risti tn 1 tehnovõrkudega varustatust. Mitmetimõistetavuse kaotamiseks kanname põhijoonisele Risti tn 1 juurdepääsud vastavalt kehtivale Koguduse detailplaneeringule ja näitame ära tehnovõrkude ühendused Risti tn 1 kinnistule vastavalt Koguduse detailplaneeringule.

Seega on vastustaja seisukohal, et mitte Põhjakeskuse, vaid Koguduse planeering, nägi ette tehnovõrgud ja juurdepääsud Risti 1 kinnistule, mis lisati Kaubanduskeskuse planeeringu plaanile mitmetimõistetavuse vältimiseks. Nii Põhjakeskuse detailplaneeringu koostamisel kui ka selle elluviimisel on arvestatud Koguduse detailplaneeringus kavandatud tehnovõrkude asukohtadega veevarustuse, kanalisatsiooni ja sajuvee ning soojavarustuse osas.

Vaasatustaja rõhutab, et nii Koguduse detailplaneeringu kui Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on Kaebaja kinnistule juurdepääsude ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks eraomandis olev Risti tänav L1 (Koguduse kinnistu), mis kuulub Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Kogudusele (edaspidi Kogudus) 95/100 kaasomandi osas ja Rappeli Keskus OÜ-le 5/100 kaasomandi osas. Vastustaja hinnangul on eeltoodud asjaolu määrav, kuna detailplaneeringuga ei ole võimalik seada tsiviilõiguslikke kinnisasja kitsendus sh juurdepääsutee kohustust vms teise isiku kinnistule või lahendada tsiviilvaidlusi. See tähendab vastustaja arvates, et sõltumata Põhjakeskuse planeeringu lahendusest, puudub kaebajal formaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele, so Põhjakeskuse planeeringu kehtestamiseta või ka realiseerimata ei piirdu kaebaja kinnistu ikkagi vahetult avalikult kasutatava teega ja kaebaja peab juurdepääsu rajamiseks saama maaomaniku nõusoleku vahepealset ala kasutada või seal ehitustegevust teostada. Siinjuures nõuab ka EhS § 23 lg 11 ja § 33 lg 8, et nii ehitus-kui kasutusloa taotluse (nt juurdepääsuteele) esitaks maaüksuse omanik.

Kuna vastustaja on soovinud olukorda lihtsustada (sh eesmärgiga tagada kaebajale vahetu juurdepääs avalikult kasutatavale teele), on vastustaja sõlminud kolmanda isikuga infrastruktuuri väljaehitamise lepingud ja 22.08.2011 notariaalse kinnistute võõrandamise eellepingu, millest nähtub, et tasuta vastustajale võõrandamise objektiks on ka Risti tänav. Käesoleva hetkeni ei ole lõplikku lepingust siiski veel sõlmitud, kuna kolmas isik ei ole teostanud 10.07.2014 kirjas toodud vaegtöid.

Vastustaja rõhutab, et antud juhul ei ole omavalitsusel (vastustajal) võimalik ehitada ise teid ja tehnovõrke, kuna eramaa omanik (kolmandad isikud) ei ole andnud Vastustajale õigust oma maal ehitada ning kinnisasja üleandmise kohustus on seotud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega kolmanda isiku poolt. Vastustaja on seega teinud ja teeb jõupingutusi avalike teede ülevõtmiseks ja olukorra lahendamiseks. Kolmas isik on siinkohal juba andnud tema poolt rajatud vee-, ja kanalisatsioonitrassid tasuta üle piirkonna vee-ettevõtjale Rapla Vesi AS-ile.

6.1.2. Vastustaja on seisukohal, et kolmas isik pidi välja ehitama ainult tema ehituskruntidele viivad tehnovõrgud ja juurdepääsuteed.

Vastustaja toob välja, et Rapla Vallavolikogu 25.08.2011. a. otsusega nr 80 kehtestatud detailplaneeringu (Põhjakeskuse detailplaneering) seletuskirja p 2.14 kohaselt „Krundile jäävate ja väljaspool krundipiire olevate krunti teenindavate vajalike juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamisekohustus on krundi valdajal. Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt kruntide valdajate ja võrguvaldajate kokkulepetele./---/ „Enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele ehitusloa saamist peab olema väljastatud neid teenindavate tänavate ja tehnovõrkude ehitusluba ning enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele (sh hooned koos parkimisplatside, kõnniteede jms) kasutusloa saamist peab olema tänavate ja tehnovõrkude kasutusluba.“ Eeltoodust tuleneb on planeeringus teede ja juurdepääsude rajamise kohustus seotud planeeringuga ehitusõigust andvate kruntidega (Pos 3 ja Pos 1), so kolmas isik pidi planeeringu kohaselt välja ehitama tema ehituskrunti teenindavad juurdepääsuteed.

Vastustaja toob välja, et täiendavalt on seletuskirja sama punkti teises lõigus öeldud, et pos 6 väljaehitamisel ei ole vajalik rajada pos 7 põhjapoolset (pos 3-ga piirnevat) lõiku. Viimane viitab samuti sellele, et Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 on juurdepääsuteede all silmas peetud tänavaid ja teedevõrku planeeringualal, ehk planeeringuga ettenähtud ehitistele juurdepääsuteed. Kaebaja käsitlus, et kolmandal isikul oli kohustust projekteerida ja välja ehitada Risti 1 kinnistut teenindavaid juurdepääsuteid avalikult kasutatavalt tänavalt/teelt, on üheselt väär.

Vastustaja selgitab, et Rappeli kaubanduskeskusele on kasutusluba väljastatud käesoleval juhul 10.12.2012 kaubandushoonele ja seda teenindavatele rajatistele, mille moodustavad kaubanduskeskuse krundisisesed teed ja platsid. Täiendava kasutusloa kaubanduskeskust teenindavatele tänavatele ja tehnovõrkudele on vastustaja väljastanud kõigest 40 päeva hiljem, so 21.01.2013. a. Seega on kolmas isik detailplaneeringu nõude täitnud.

Detailplaneeringu seletuskirjas märgitakse samuti, et „Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistute omanike poolt.“ Seega ei saa detailplaneeringust tuleneda kaebuse esitajale (Risti tn 1 kinnistu omanikule) mistahes vormist õiguspärast ootust, et need tehnovõrgud, mida tema soovib kasutama hakata, ehitataks välja vastustaja, kolmanda isiku või veel kellegi teise poolt ja kulul. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale on selline kohustus tema poolt soovitavate tehnovõrkude osas kaebuse esitajal endal.

Vastustaja leiab, et kaebuse esitaja arusaam nagu peaks kolmas isik hakkama rajama kaebuse esitaja krundile juurdepääse ja kõnniteid, on väär, vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ja see oleks ka ebaproportsionaalne kolmanda isiku suhtes. Vastustaja hinnangul ei ole põhjendatud olukord, kus kolmas isik peaks välja ehitama juurdepääsu teed ja kandma kulutusi kinnistute osas, mis ei puuduta tema planeeringulahendust. Samuti puudus vastustajal mistahes kohustus või vajadus kohustada arendajat realiseerima kruntidevahelisi rajatisi sisuliselt põllu peale, teadmata, kas ja kuna nende kruntide ehitusõigust üldse realiseeritakse. Nimelt on Rapla valla halduspiirkonnas märgatav kogus detailplaneeringujärgseid arendusi, mis jäävadki realiseerimata. Kolmas isik on täitnud detailplaneeringut ja finantseerimislepinguid ning ehitanud selle alusel välja oma tegevuseks vajaliku infrastruktuuri.

Eeltoodust tulenevalt puudus kolmandal isikul kohustus rajada välja ning taotleda ehitusja kasutusluba kõigile planeeringus kajastatud ehitistele. Kolmas isik on realiseerinud planeeringu kõigest osaliselt (välja on ehitamata täielikult Positsioon 3) ja kolmandal isikul puudub ka kohustus realiseerida kogu ehitusõigus, mida planeering võimaldab. Siinkohal sätestab ka EhS § 33 lg 5, et kasutusluba väljastatakse valminud ehitisele kui tervikule ning et ehitise osale väljastatud kasutusluba kehtib kuni ehitisele kui tervikule väljastatud kasutusloa väljastamiseni. Põhjendamatu on väide, et kolmandale isikule väljastatud kasutusloa peaks tühistama seetõttu, et pole valmis ehitatud rajatisi, mida kaebuse esitaja soovib ise kasutama hakata.

6.1.3. Vastustaja leiab, et detailplaneeringutes märgitud mahasõidud ei ole tsiviilõiguslikud kinnisasja kitsendused, mistõttu nende teistkordne kajastamine (uues) detailplaneeringus ei pane ka teoreetiliselt kolmandale isikule kohustust need valmis rajada.

Vastustaja selgitab, et PlanS § 9 lg 2 p 4 ja p 13 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine, samuti servituudi vajaduse määramine. Siinkohal tuleb rõhutada – tehnovõrkude või tee rajaja/omanik on täpselt samasugune teenuse pakkuja kui näiteks kaupluse omanik. Servituudi tasu, hooldamiskohustus jms tingimused määratakse kokkuleppel. Riigikohus on leidnud asjas nr 3-2-1-5-06, et detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asjavõi võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Vastustaja toob välja, et Riigikohus selgitas oma 15.05.13 otsusest nr 3-3-1-78-12 (p 11 ja 12) veelgi, et „Kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostajana ei anna lõplikku hinnangut, kas teeservituudi seadmine planeeringuala kinnistutele on asjaõigusseaduse järgi võimalik ja põhjendatud. Seda saab otsustada üksnes kohus hagita menetluses. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kaaluda erinevate planeerimismenetluses osalejate huvisid, kas ja milliste kinnistute kaudu on juurdepääsu võimaldamine mõistlik ja otstarbekas ning riivab kõigi osalejate huvisid kõige vähem. /---/ Kolleegium leiab, et kohalik omavalitsus võib juurdepääsu küsimuse lahendamisel lähtuda servituudi seadmisega sarnastest kriteeriumitest olukorras, kus juurdepääsu soovival isikul on olemas teine juurdepääs avalikult kasutatavale teele või teise juurdepääsu kasutamine oleks odavam või muid isikud vähem koormav. Käesolevas asjas on vastustaja leidnud, et detailplaneeringu lahendus ei ole realiseeritav, kuna Nafta 6 kinnistu omanikud ei ole andnud servituudi seadmiseks nõusolekut ja seega ei ole servituudi seadmine võimalik. Kolleegium leiab, et selline põhjendus ei ole veenev ega piisav, kuna servituudi võib seada ka kohus sõltumata koormatava kinnisasja omaniku nõusolekust.“

Vastustaja leiab, et eeltoodust tulenevalt ja vastavalt sõnaselgelt PlanS § 9 lg 2 p 13 sätestatule, ei ole mahasõidu märkimine planeeringus kinnisasja kitsendus vms, mille nõudmist saaks kaebaja vastustajalt või kolmandalt isikult haldusmenetluses või halduskohtus nõuda. See, kuidas kaebaja pääseb oma kinnistule üle võõra kinnisasja on tsiviilõiguslik küsimus. Vastustajal ei ole kohustust lahendada planeeringuga tsiviilõiguslikke vaidlusi, sh puudub tal selleks ka pädevus.

Vastustaja leiab täiendavalt, et eeltoodut on kinnitanud ka Tallinna Ringkonnakohus asjas nr 3- 08-2172 (p 18), kus kohus pidas üheselt õiguspäraseks olukorda, kus detailplaneeringusse oli märgitud juurdepääs erateelt, märkides, et tee kasutamise osas peavad asjaosalised saavutama ise kokkuleppe. Kohus selgitas, et „Selline lahendus on seaduslik, sest PlanS § 9 lg 2 p 13 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks ka servituutide vajaduse määramine. Krundile avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse juurdepääsu küsimus eratee kasutamise asjavõi võlaõiguslike kokkulepetega, mida detailplaneering ei asenda (Tallinna Ringkonnakohtu 31.03.2009 otsus nr 3-07-1218). Detailplaneeringuga pole võimalik saavutada kõiki osapooli täielikult rahuldavat tulemust ja käesoleval juhul on kõikvõimalikke lahendusvariante kaaludes leitud optimaalseim lahendus.“

Põhjakeskuse ja ka Koguduse detailplaneering näevad ette kaks mahasõitu kaebaja kinnistule üle teise kinnisasja. Koguduse maaüksuse kaudu Risti tn 1 kinnistule juurdepääsu saamine ja tehnovõrkude väljaehitamine on kaebajale olnud tagatud läbi asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS), milline nõue oleks olnud kaebaja eesmärgi suhtes asjakohane. Vastustaja ei saa eeltoodud kokkulepet sõlmida. AÕS §-st 156 tulenevat juurdepääsuõigust ei omandata detailplaneeringuga, vaid seaduse alusel kokkulepetega või kokkuleppe mittesaavutamisel kohtu määramisel. Kohtulahendiga tunnustatakse seadusjärgse kitsenduse olemasolu ja täpsustatakse selle tingimusi ja/või kohustatakse omanikku seadusjärgse kohustuse järgi kitsendust taluma või lepingut sõlmima. Asjaolu, et kaebaja pole soovinud eeltoodud seadusjärgseid õigusi kasutada, ei muuda Põhjakeskuse detailplaneeringut või selle alusel väljastatud kasutuslubasid õigusvastaseks.

Vastustaja leiab, et juhul, kui kaebuse esitajal on mistahes pretensioonid seoses kinnistule juurdepääsu mittevõimaldamisega, võib kaebuse esitaja pöörduda otse Koguduse (kes on teemaa kinnistu 95% omanik) ja kolmandja isiku poole sooviga servituudi seadmiseks ning kokkuleppele mittejõudmise korral lahendaks nendevahelise vaidluse tsiviilkohus. Siinkohal on vastustaja arvates oluline ka märkida, et faktiliselt on kaebuse esitajal juurdepääs ka tagatud nii Kagu kui Risti tänavalt, mida kinnitavad vastustaja poolt tõenditena esitatud 13.04.2015 tehtud fotod.

Vastustaja leiab, et seetõttu on asjakohatu kaebuse esitaja väide, et tal ei ole võimalik saada juurdepääsu talle hoonestusõiguse alusel kuuluvale kinnistule. Kaubanduskeskust teenitavatele juurdepääsuteedele kasutusloa väljastamisega ei anta juurde ega võeta ära mitte ühtegi juurdepääsu kaebuse esitajale kuuluvale kinnistule, sest antud küsimuse lahendamine pole ühelgi juhul kasutusloa ega ka detailplaneeringu funktsiooniks

6.1.4. Vastustaja leiab, et planeeringu seletuskirjas toodud laused, isegi kui need kohustaks kolmandat isikut rajama välja kõik detailplaneeringujärgsed rajatised, ei oma haldusakti iseloomu, mille täitmist saaks vastustaja iseseisvalt kolmandalt isikult nõuda.

Vastustaja hinnangul ajab kaebaja segamini detailplaneeringu seletuskirja ja EhS § 13 alusel sõlmitava finantseerimislepingu reguleerimiseseme, kuivõrd detailplaneeringu seletuskirjas ei saa ka teoreetiliselt kohustada arendajat konkreetseid objekte välja ehitama. Vastustaja seletab, et EhS § 13 kohaselt detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Eeltoodud kokkulepet ei ole võimalik sõlmida detailplaneeringu seletuskirjas vms vaid selle peab sõlmima reeglina juba detailplaneeringu algatamisel (vt nt RKHK nr 3-3-1-26-10). Kohustus, millised teed ja rajatised ning millises järjekorras peab kolmas isik rajama, sätestati vastustaja ja kolmanda isiku vahel EhS § 13 alusel sõlmitud järgmistes lepingutes: 1) 21.03.2011 detailplaneeringu finantseerimise leping, mille p 1.12 kohaselt „Pooled on ehitusseaduse § 13 järgi kokku leppinud, et vallavalitsus ei rahastada ega ehita välja maa-alal avalikult kasutavat teed, välisvalgustust, tehnovõrke ja haljastust. Eelpoolnimetatud rajatised ja tehnovõrgud rajab kehtestatud detailplaneeringuga alal asjast huvitatud isik.“ 2) 20.03.2011 detailplaneeringu infrastruktuuri rahastamise lepingu lisa 1 p 6 kohaselt kohustub arendaja vastavalt lepingule ehitama välja Rapla Põhjakeskuse rajamiseks vajaliku infrastruktuuri, sh Risti tänavalõigu – Suve tänavast kuni Uusküla ringristmikuni ca 246 m.

3) 18.06.2012 koostöölepingu p 1.6 kohaselt arendaja ehitab välja Rapla Põhjakeskuse rajamiseks vajalikud taristud järgnevalt: Risti tänavalõigu – Suve tänavast kuni Uusküla ringristmikuni vastavalt põhiprojektile „Rapla linn, Tallinn mnt 4 kaubanduskeskust teenindavate teedevõrgu projekt“ (Töö nr 02/12 insener Raivo Saks). Punkt 1.6.1 Risti põik tänava väljaehitamine vastavalt detailplaneeringule toimub koos POS 3-le ehitatava hoonega. Viidatud lepingu p 1.8 sätestab, et arendaja ei ole kohustatud välja rajama rohkem rajatisi ja et vald ei pea põhjendatuks Risti põik tänava kohest väljaehitamist, vald peab põhjendatuks selle asemele hoopis pikema tänavalõigu rajamist, so Suve tänavalõigu väljaehitamist Kagu tänavast Risti tänavani.

Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitajal ei ole subjektiivset õigust nõuda viidatud lepingute täitmist. Viidatud lepingutega ei ole pandud kaebajale õiguseid ega kohustusi, mistõttu ei riku need kaebaja õiguseid ja kohus on põhjendatult kaebaja vastavasisulise nõude tagastanud.

Detailplaneeringu realiseerimiseks vajalikud tehnosüsteemide väljaehitamise kohustuse saanuks teoreetiliselt sätestada ka detailplaneeringu kehtestamise otsuses, kuna HMS § 60 lg 2 kohaselt ainult kehtiva haldusakti resolutiivosa on kohustuslik igaühele. Viitatud sätte teise ja kolmanda lause kohaselt haldusakti resolutiivosa on haldusaktiga kindlaksmääratavaid õigusi ja kohustusi sisaldav osa. Haldusakti muudel osadel, sealhulgas haldusakti põhjenduses tuvastatud asjaoludel on iseseisev õiguslik tähendus ainult seaduses sätestatud juhtudel.

Vastustaja rõhutab ka, et vaidlusalused planeeringus toodud laused ei reguleeri ühtegi planeeringu ülesandeks olevat ehitusõiguslikku asjaolu (vt PlanS § 9 lg 2). Kohtupraktikas on nimelt kinnitatud, et detailplaneeringu seletuskirjas toodud laused ei ole automaatselt planeeringu siduvaks resolutiivosaks. Tallinna Ringkonnakohus leidis haldusasja nr 3-12-382 (p 18 jj), et „PlanS § 2 lg 2 näeb ette, et planeeringu tekstis esitatakse planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Neist sätetest ei saa aga teha järeldust, et kogu detailplaneeringu seletuskirja tekst on planeeringu elluviimisel siduva tähendusega, moodustades planeeringu resolutiivosa HMS §

60 lg 2 teise lause tähenduses. /---/ Siduvat, detailplaneeringu resolutiivosana vaadeldavat tähendust ei oma ka detailplaneeringu kehtestamise korralduse seletuskirjas sisalduv sarnane lause, sest see seletuskiri ei moodusta esiteks planeeringu dokumentatsiooni, teiseks, nagu eespool selgitatud, saavad aga planeeringu resolutiivosasse kuuluda need küsimused, mis on kas planeeringu kehtestamisel selgelt määratletud planeeringu resolutiivosana või mis kuuluvad planeeringu resolutiivossa planeerimisseaduse kohaselt.“ Eeltoodust tulenevalt ei ole planeeringus toodud üldise sisuga lause, et ühes etapis tuleb välja ehitada kõik juurdepääsuteed, haldusakti resolutiivosana, mis paneks nii kolmandale isikule või vastustajale siduvaid kohustusi. Vastustaja kordab, et tema ja kolmanda isiku vahelised suhted on reguleeritud lepingutes, kus sätestati, millised teed ja rajatised peab kolmas isik välja ehitama.

6.2. Vastustaja leiab, et ta ei ole rikkunud ärakuulamisõigust.

Vastustaja on seisukohal, et käesoleval juhul saanuks kaebajat kasutusloa menetluses äärmisel juhul käsitleda kui puudutatud isikut HMS § 11 lg 2 tähenduses, kelle huve haldusakt võib puudutada. Puudutatud isikute puhul on haldusorganil diskretsioon otsustamaks, kas isiku kaasamine on põhjendatud või mitte.

Vastustaja rõhutab, et kaebaja kaasamist menetlusprotsessi kolmanda osapoolena ei nõudnud ükski kehtiv seadus. Kaebaja ei ole ka kinnistu omanik, kes ei ole ehitusloa/kasutusloa taotleja või naaberkinnistu omanik, kelle õigusi ehitustegevus võib riivata (nt päikesevalguse piiramine vms). Käesoleval juhul reguleerib kinnistu ehitusõigust Koguduse planeering, millist lahendust kinnitas selguse huvides üle ka Põhjakeskuse detailplaneering. Olukorras, kus puuduks Põhjakeskuse detailplaneering või kolmanda isiku ehitustegevus, oleks kaebaja täpselt sarnases või isegi halvemas õiguslikus kui ka faktilises olukorras, kuna juurdepääsutee rajamine eeldab eramaa omaniku nõusolekut. Kaebuse esitaja õigusi, kohustusi ega ehitusõigust ei ole kasutusloaga muudetud. Vastustaja leiab, et kaebuse esitaja on kogu planeerimisja ehitusprotsessi vältel olnud kõigisse menetlustesse piisavalt kaasatud, menetluskäiguga igati kursis ning küllaldaselt informeeritud, mida tõendavad ka tema poolt esitatud arvukad kaebused.

Kaebaja on ära kuulatud detailplaneeringu menetluses, tagamaks puudutatud ja huvitatud isikute kaasamise, õigeaegse informeerimise ning andes talle võimaluse kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Põhjakeskuse planeerimisprotsess oli avalik ning sellesse kaasati kõik planeeringuala kinnisasjade ja naaberkinnistute omanikud, sh Risti 1 PRKT OÜ, kes kasutas ka oma „Planeerimisseaduse“ § 20 lg 1 kohast õigust esitada planeeringu avaliku väljapaneku käigus ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta. Tehnovõrkude ehitamise võimalusega seonduva kaebaja vastuväitega on aga Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestatud, detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 on kirjas, et detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu ja teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ka enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. Eeltoodud planeeringu punkt ei välista vajadusel sundvalduse või servituudi seadmist.

Eeltoodust tulenevalt leiab vastustaja, et põhjendamatu on kaebaja väide ärakuulamisõiguse rikkumisest, mis saanuks mõjutada kasutusloa väljastamist HMS § 58 kohaselt.

6.3. Vastustaja vaidles vastu ka kaebaja taotlusele täiendada kaebust alternatiivse nõudega vaidlustatud haldusaktide õigusvastaseks tunnistamiseks ja palub selle nõude menetlusse võtmata jätta. Vastustaja selgitab, et kaebaja on selle nõude esitamisel kaebeõiguse alusena välja toonud preventiivse huvi ja kahju hüvitamise soovi seoses viivitusega, mis väidetavalt on tal tekkinud tema poolt loodetud ehitusprotsessis.

Vastustaja toob välja, et HKMS § 45 lg 2 kohaselt võib tuvastamiskaebuse esitada üksnes juhul, kui õiguse kaitseks ei leidu tõhusamaid vahendeid. Võimalus esitada hüvitamiskaebus ei välista õigust esitada tuvastamiskaebus sellise haldusakti või toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks, millega võidi kahju tekitada. Hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus ei anna õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks, kui hüvitamiskaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu. Oluline on rõhutada, et alates 01.01.2012 jõustunud HKMS-is piirati tuvastamiskaebuse esitamise alused ja kaebeõigus tuvastamiskaebuse esitamiseks on isikul, kelle õigusi haldusakti rikub ja rikutud õiguste kaitseks ei leidu tõhusamaid vahendeid. Käesoleval juhul on kaebaja esitanud tühistamiskaebuse ja ei esine ka tühistamiskaebuse esitamist takistavaid asjaolusid (nt kaebetähtaja möödumine). Kasutusloa tühistamise eelduseks on selle õigusvastasus (mille kohus tuvastab kohtuotsuses), mistõttu jääb kaebaja tuvastusnõude esitamise vajadus arusaamatuks. Kui kohus jätab kaebuse rahuldamata (kuna kasutusluba on õiguspärane), ei saa kohus (alternatiivselt) tuvastada taaskord kasutusloa õigusvastasust.

Kohus peab enne tuvastamisekaebuse rahuldamist olema veendunud, et tuvastamiskaebuse esitamine on isiku õiguste kaitseks vajalik ja et tema õiguste kaitseks tõepoolest tõhusamad vahendid puuduvad.2 Kaebajal väidetavata õiguste kaitseks esineb käesoleval juhul tõhusamaid vahendeid (tühistamiskaebus), millise nõude kaebaja on ka esitanud.

Täiendavalt jääb vastustajale ka arusaamatuks kaebaja viide kahju hüvitamise nõudele seoses viivitusega ehitusprotsessis, kuna käesolevas menetluses ei lahenda kohus kaebaja nõuet tuvastada ehituslubade väljastamise õigusvastane viivitus vms, millele kaebaja oma dokumendis ja

Riigikohtu lahendiga viitab. Siinkohal on vastustajale ka arusaamatu, kuidas sai alates 2008. aastast kaebaja ehitustegevus olla takistatud alles 2011. aasta augustis kehtestatud Põhjakeskuse planeeringu lahenduste tõttu. Kaubanduskeskuse juurdepääsuteede kasutusluba (isegi kui eeldada, et see oleks õigusvastane) ei ole põhjuslikult seotud väidetava viivitusega ehitusprotsessis - juurdepääsutee või Risti 1 kaubanduskeskuse ehitusloa väljastamise väidetav viivitusi ei ole käesoleva kaebuse esemeks.

Vastustaja rõhutab, et ka preventiivsetel eesmärkidel esitatud kaebus peab olema seotud isiku subjektiivsete õiguste kaitsega, mida vastustaja hinnangul käesoleval juhul ei ole rikutud, kuna Põhjakeskuse detailplaneeringu ega kasutusloaga ei ole muudetud Risti tn 1 ega seda puudutavate juurdepääsude ja tehnorajatiste ehitusõigust. Kaebuse esitajal ei ole ka subjektiivset õigust nõuda vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingute täitmist vms, kuna need ei reguleeri kaebaja õiguseid.

6.4. Vastustaja esitas oma 15.04.2015 ka taotluse taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks. Vastustaja leiab, et halduskohtumenetluse seaduse (HKMS) § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. HKMS § 121 lg 2 p 1 sätestab, et kohus võib tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus, eeldades, et tema faktilised väiteid on tõendatud. Sama paragrahvi sama lõike p 2 kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebusega ei ole võimalik saavutada kaebuse eesmärki.

Vastustaja poolt väljastatud haldusakt ei pane kaebajale mitte mingisuguseid kohustusi, ei kehtesta ka keelde ega reguleeri muud viisi kaebaja subjektiivseid õiguseid. Vastustaja leiab, et kolmandale isikule väljastatud kasutusloa tühistamine ei kiirendaks ega lihtsustaks kaebuse esitaja jaoks juurdepääsude rajamise ja ehitusõiguse protsessi, mistõttu esitatud kaebusega ei ole võimalik saavutada kaebuse eesmärki HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 2 tähenduses. Samuti ei riku vaidlustatud kasutusluba kaebuse esitaja õiguseid § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 1 kohaselt.

Vastustaja leiab, et nii Koguduse detailplaneeringu kui Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt Kaebaja kinnistule juurdepääsude ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude paiknemise asukohaks Koguduse maaüksus, mis on 95% Koguduse ja 5% kolmanda isiku eraomandis. See tähendab, et sõltumata Põhjakeskuse planeeringu lahendusest, puudub kaebajal formaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele, so Põhjakeskuse planeeringu kehtestamiseta või ka realiseerimata ei piirdu kaebaja kinnistu ikkagi vahetult avalikult kasutatava teega ja kaebaja peab juurdepääsu rajamiseks saama maaomaniku nõusoleku vahepealset ala kasutada või seal ehitustegevust teostada.

Eeltoodud on asjaolu määrav, kuna detailplaneeringuga ei ole võimalik seada tsiviilõiguslikke kitsendusi, sh juurdepääsutee kohustust vms teise isiku kinnistule. Põhjakeskuse kasutusloast ei sõltu juurdepääsu rajamine kaebaja kinnistule. Oluline on ka rõhutada, et kaebaja on hoonestusõiguse lepingu sõlminud teades, et kinnisasjal puudub avalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kaebajal on võimalik nõuda tsiviilkohtust servituudi seadmist, mis ei sõltu sellest, kas naaberkinnistul paiknevale kaubanduskeskust teenindavatele teedele on väljastatud kasutusluba.

Vastustaja nõustub ka kolmanda isikuga, et vaidlust selle üle, kas lisaks 21.01.2013. a. kasutusloa saanud ehitistele oleks tulnud ehitada veel mingeid ehitisi või nende osi (ning kas ka neile oleks samuti tulnud väljastada kasutusluba), ei ole võimalik lahendada käesoleva kaebuse raames. Olukorras, kus tee on valminud, faktilises kasutuses ja sellele on väljastatud ka tee kasutusluba, ei ole kaebuse esitaja poolt tõstatatud küsimus sellest, kas lisaks eelnimetatud teele oleks tulnud ehitada näiteks ka mahasõit kaebuse esitaja kinnistule (või kes oleks pidanud seda tegema), asjakohane Põhjakeskuse kasutusloa vaidlustamisel. Põhjakeskuse detailplaneeringuga ei ole muudetud Risti tn 1 ega seda puudutavate juurdepääsude ja tehnorajatiste ehitusõigust, mistõttu ei riku ega saagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda teise isiku hoonel väljastatud kasutusluba.

Vastustaja peab vajalikuks ka rõhutada, et kaebaja väide, et juurdepääs tema kinnistule on faktiliselt takistatud, on üheselt väär. Risti tn 1 kinnistu asub samal tasapinnal Risti tänavaga, mida tõendavad vastustaja poolt 13.04.15 tehtud fotod. Kaebajal on võimalik autoga oma kinnistule pääseda, sh ei ole välistatud ka ajutise pinnasekatte paigaldamine juurdepääsude kohtadele (nt killustik), mille paigaldamine ei ole kehtiva ehitusseaduse kohaselt ehitamine. Vastav tegevus eeldaks aga muidugi kinnistuomanike nõusolekut. Vastustaja peab vajalikuks rõhutada, et Risti tn kaugus Risti tn 1 kinnistust on minimaalne, mistõttu on arusaamatu, miks ei ole kaebaja saavutanud kokkulepet Kogudusega maa kasutamiseks.

Eeltoodust tulenevalt ei muutuks kaebaja nii faktiline kui õiguslik olukord, kui Põhjakeskuse detailplaneeringu, keskuse ehitusluba või kasutusluba ei eksisteeriks, kuna kaebaja juurdepääs oma kinnistule on reguleeritud vana Koguduse detailplaneeringuga, mis näeb ette sama lahenduse. Põhjakeskuse detailplaneeringuga ei ole muudetud Risti tn 1 ega seda puudutavate juurdepääsude ja tehnorajatiste ehitusõigust, mistõttu ei riku ega saagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda teise isiku hoonel väljastatud kasutusluba. Kaebaja olukord ei ole detailplaneeringu, ehitusvõi kasutusloa väljastamisega nii faktiliselt ega õiguslikult muutunud. Vaidlustatud kasutusluba ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ja esitatud kaebusega ei ole vastustaja hinnangul võimalik saavutada kaebuse eesmärki, mistõttu kuulub kaebus läbi vaatamata jätmisele § 151 lg 2 p 1 kohaselt.

6.5. Vastustaja palub kaebajalt välja mõista menetluskulud õigusabi eest summas 2066 eurot ja 40 senti (II tl 154-158). Vastustaja palub jätta menetluskulud kaebaja kanda.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

7. Kolmas isik osaleb menetluses vastustaja poolel, vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kolmas isik põhjendab oma seisukohta järgnevalt:

7.1. Kaebuse esitaja käesolev kaebus on kõigest üks osa kaebuse esitaja märksa mastaapsemast viimaste aastate tegevusest, mille käigus on kaebuse esitaja üritanud järjekindlalt vaidlustada kõikvõimalikke Rapla valla haldusakte. Nii on kaebuse esitaja varasemalt esitanud kaebuse Rapla Vallavolikogu 25.08.2011. a. otsuse nr 80 tühistamiseks (haldusasi nr 3-11-2305), kaebuse Rapla Vallavalitsuse 02.01.2012. a. korralduse nr 2 tühistamiseks (haldusasi nr 3-12-213) ja kaebuse Rapla Vallavalitsuse 30.04.2012. a. korralduse nr 199 tühistamiseks (haldusasi nr 3-12-1116; hiljem liidetud eelnevalt teisena nimetatud haldusasjaga). Osa sellistest kaebustest on päädinud juba (kaebust rahuldamata jätva) kohtuotsusega, osa on veel jätkuvalt kohtu menetluses. Kolmandale isikule teadaolevalt on kaebuse esitaja poolt analoogseid asju Tallinna Halduskohtu menetlusse antud veel rohkemgi, kuid kolmandat isikut ei ole ülejäänud asjade menetlustesse kaasatud. Kõiki kaebuse esitaja kaebusi (sh käesolevat kaebust) iseloomustavad kaks põhilist, paradoksaalset tunnust: a . kaebus on esitatud mingite kaebuse esitaja (väidetavate) subjektiivsete õiguste kaitseks, mille võimalik riive ei ole vähimalgi määral seotud kaebuse esemeks oleva nõudega (s.t. kaebus ei ole eesmärgipärane, isegi tema rahuldamine ei võimaldaks tagada kaebuse esitaja väidetavate õiguste kaitset); b. kaebuses esitatud nõudeks on enamjaolt mingite kolmanda isiku suhtes soodustava toimega haldusaktide (nt detailplaneering, ehitusluba, kasutusluba) tühistamine (s.t. kaebuse esitaja peamiseks eesmärgiks ei ole mitte niivõrd kaitsta enda õigusi, kuivõrd kahjustada kolmandat isikut).

Eelnimetatud, esmapilgul paradoksaalsed tunnused on seletatavad asjaoluga, et kaebuse esitaja ja kolmas isik on üksteise konkurendid ning et neile kuuluvad naabruses asuvad kinnistud, mida kehtiv detailplaneering lubab kasutada sarnasel otstarbel (s.t. kaubanduspindadega hoone rajamiseks). Rapla kui väikelinna elanike arvu silmas pidades on mõlema projekti üheaegne edukas realiseerimine vähetõenäoline. Seega on kaebuse esitajal võimalus oma arendusprojekt äriliselt edukalt läbi viia üksnes juhul kui tal õnnestub samaaegselt väärata kolmanda isiku tunduvalt kaugemale jõudnud arendusprojekti käiku (nt kolmandale isikule kaubanduskeskuse kasutamiseks takistuste tegemine, mingite kolmandale isikule kuuluvate ehitiste lammutamine vms).

7.2. Kolmas isik leiab, et isikute õiguste all, mille kaitse on halduskohtumenetluse seadustiku § 2 lg 1 kohaselt halduskohtumenetluse ülesandeks, ei ole silmas peetud isikute selliseid ärihuve, mille edendamiseks võiks kaebuse esitaja (oma subjektiivsete õiguste kaitse halvasti varjatud ettekäändel) otsida abi kohtult. Ühe või teise arendusprojekti edu määrab vaba äriline konkurents, mitte kohus, ja oma vastupidise eesmärgiga kaebustega raiskab kaebuse esitaja üksnes kõigi menetlusosaliste (ja kohtu) ressurssi ning aega. Ka käesolevas kaebuses loetletud kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste väidetavaid rikkumisi ei ole võimalik kaebust rahuldades isegi mitte teoreetiliselt kõrvaldada. Näiteks heidab kaebuse esitaja vastustajale ette, et viimane pole väljastanud talle tema arendusprojekti jaoks vajalikke ehituslube (nt kaebuse punktid 7 ja 11). Kolmas isik selgitab, et on väheusutav, et talle kasutusloa väljastamine oleks vähimaski põhjuslikus seoses kaebuse esitajale ehituslubade mitteväljastamisega. Isegi kui kohus kolmandale isikule väljastatud kasutusloa teoreetiliselt tühistaks, ei kaasneks sellega kaebuse esitajale automaatset ehituslubade väljastamist, sest ehituslubade väljastamise saavutamiseks tuleb kaebuse esitajal ikkagi koostada ja vastustajale esitada nõuetekohane ehitusprojekt, aga mitte nõuda kolmandale isikule väljastatud kasutusloa tühistamist.

Samuti on käesoleva vaidluse eset silmas pidades kolmanda isiku arvates täiesti asjassepuutumatud kaebuse esitaja väited selle kohta, et tal ei ole võimalik saada juurdepääsu talle hoonestusõiguse alusel kuuluvale kinnistule (nt kaebuse punktid 7, 10 ja 11). Kolmandale isikule kasutusloa väljastamisega ei anta juurde ega võeta ära mitte ühtegi juurdepääsu kaebuse esitajale kuuluvale kinnistule, sest antud küsimuse lahendamine pole ühelgi juhul kasutusloa funktsiooniks. Juhul, kui kaebuse esitajal oleksid mistahes pretensioonid kolmanda isiku suhtes seoses kaebuse esitaja kinnistule juurdepääsu mittevõimaldamisega, võiks kaebuse esitaja pöörduda otse kolmanda isiku poole sooviga servituudi saamiseks ning kokkuleppele mittejõudmise korral lahendaks nendevahelise vaidluse tsiviilkohus.1 Juhul, kui kaebuse esitaja tahaks juurdepääsu oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt, peaks ta aga pöörduma vastava nõudega otse vastustaja poole, mitte nõudma seejuures kolmandale isikule väljastatud kasutusloa tühistamist. Isegi kui vastustaja on seejuures mõnd kaebuse esitaja õigust rikkunud (mida kolmas isik ei pea tõenäoliseks), on vastav rikkumine võimalik kõrvaldada mingis muus menetluses (nt kaebuse esitaja nõue, et vastustaja võtaks kolmandalt isikult üle avalikuks kasutamiseks mõeldud teed; kohustamiskaebus sundvalduse ja/või servituutide seadmiseks vms), mitte ühelgi juhul aga kolmandalt isikult kasutusloa äravõtmise abil.

7.3. Kolmas isik leiab, et antud juhul on kõik tööd teostatud vastavalt kehtivale detailplaneeringule ja ehitusloale. Kaebuse esitaja on nii detailplaneeringu kui ka ehitusloa juba varasemalt vaidlustanud; praeguse vaidluse ese ei saa seisneda varasemates menetlustes esitatud väidete uuesti esitamises, sest kohtu menetluses ei saa olla kaks samasisulist haldusasja. Samuti ei saa kaebuse esitaja vaidlustada kasutusloa vastavust detailplaneeringule ja ehitusloale, kuivõrd vastasel juhul oleks ta pidanud oma vastavad vastuväited esitama juba detailplaneeringu või ehitusloa tühistamiseks esitatud kaebuses, mitte aga kasutusloa väljastamise staadiumis. Ka pole kaebuse esitaja oma kaebuses suutnud välja tuua mitte ühtki konkreetset erinevust kasutusloa ja detailplaneeringu/ehitusloa vahel, vaid on piirdunud üldsõnaliste väidetega, nagu polevat kasutusloa väljastamisel selle mõjusid hinnatud, vastavust õigusnormidele kontrollitud ega kaebuse esitajat menetlusse kaasatud (nt kaebuse punktid 8 ja 11).

7.4. Kolmas isik toob välja, et Rapla Vallavolikogu 25.08.2011. a. otsusega nr 80 kehtestatud detailplaneeringu seletuskirjas märgitakse2 selgesõnaliselt: „Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike poolt.“ Seega ei saa detailplaneeringust tuleneda kaebuse esitajale (Risti tn 1 kinnistu omanikule) mistahes vormist õiguspärast ootust, et need tehnovõrgud, mida tema soovib kasutama hakata, ehitataks välja vastustaja, kolmanda isiku või veel kellegi teise poolt ja kulul. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale on selline kohustus tema poolt soovitavate tehnovõrkude osas kaebuse esitajal endal. Seega pole kolmandale isikule väljastatud kasutusloa tühistamine vaid seetõttu, et pole valmis ehitatud mingeid selliseid rajatisi, mida kaebuse esitaja soovib kasutama hakata, õiguspärane ega isegi mitte formaalselt põhjendatud. Jällegi: juhul, kui kaebuse esitaja ise seda teha soovib, siis tuleb tal endal astuda läbirääkimistesse võrguettevõtjatega, taotleda neilt projekteerimiseks tehnilised tingimused, sõlmida nendega lepingud jne. Kolmandale isikule väljastatud kasutusloa tühistamine seejuures ei kiirendaks ega lihtsustaks kaebuse esitaja jaoks eelnimetatud protsessi. Kaebuse esitaja vastupidine seisukoht, mille kohaselt olevat avalikes huvides see, et kolmas isik ehitaks välja ka kaebuse esitaja poolt kasutatavad tehnovõrgud (kaebuse punkt 13) on põhjendamatu ja jääb kolmandale isikule täiesti arusaamatuks; pigem on just toimivalt ning suure hulga isikute reaalses kasutuses olevalt taristult kasutusloa põhjendamatu äravõtmine, nagu seda soovib kaebuse esitaja, avalike huvide vastane.

7.5. Kaebuse esitaja poolt kaebuses toodud väited tema õiguste haldusmenetlusliku rikkumise kohta (nt kaebuse esitaja väidetav mittekaasamine kolmandale isikule ehitusloa väljastamise menetlusse) on parimal juhul üksnes formaalset laadi ega too endaga mitte ühelgi juhul kaasa (ilma, et kaebuse esitaja suudaks selgitada, milles tema õiguste materiaalne rikkumine konkreetselt seisnes) kõnealuse haldusakti kehtetuks tunnistamist. Kolmas isik leiab, et kaebuse esitaja on kogu planeerimisja ehitusprotsessi vältel olnud kõigisse menetlustesse piisavalt kaasatud, menetluskäiguga igati kursis ning küllaldaselt informeeritud, mida tõendavad ka tema poolt esitatud arvukad kaebused.

7.6. Kolmas isik leiab, et kõik kaebuse esitaja väited mistahes võimalikust kahjust (liiklusoht, keskkonnareostus) on paljasõnalised ning täielikult tõendamata.

7.7. Oma 02.03.2015 esitatud täiendavates seisukohtades haldusasjas nr 3-13-385 leidis kolmas isik kõigepealt, et Ehitusseaduse (ES) § 33 lg 5 sätestab, et kasutusluba väljastatakse valminud ehitisele kui tervikule, kuid et seda võib väljastada ka ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. Vaidlust selle üle, et 21.01.2013. a. kasutusloa saanud ehitisi on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada, käesolevas haldusasjas eeldatavalt ei ole ning seda on alates 2013. aastast ka juba enam kui kahe aasta vältel ka ilma mingite probleemideta tehtud. Järelikult oli neile ehitistele vastustaja poolt kasutusloa väljastamine iseenesest õiguspärane ja põhjendatud. Vaidlust selle üle, kas lisaks 21.01.2013. a. kasutusloa saanud ehitistele oleks tulnud ehitada veel mingeid ehitisi või nende osi (ning kas ka neile oleks samuti tulnud väljastada kasutusluba), ei ole võimalik lahendada, esitades tühistamiskaebuse juba väljastatud (ja õiguspärase) kasutusloa vastu. Olukorras, kus näiteks tee on valminud, faktilises kasutuses ja sellele on väljastatud ka tee kasutusluba, ei ole kaebuse esitaja poolt tõstatatud küsimus sellest, kas lisaks eelnimetatud teele oleks tulnud ehitada näiteks ka mahasõit kaebuse esitaja kinnistule (või kes oleks pidanud seda tegema), lahendatav tee kasutusloa tühistamisega, sest kaebuse rahuldamine ja tee kasutusloa tühistamine muudaks mahasõidu rajamise juba täiesti võimatuks (s.t. kui enam ei ole teed, siis ei saa sellelt [isegi mitte teoreetiliselt] rajada ka mitte mingit mahasõitu). Faktiliselt on tee muidugi kasutatav niihästi koos ühe konkreetse mahasõiduga kui ka ilma selleta, mistõttu oli teele kasutusloa väljastamine täiesti õiguspärane ja põhjendatud; kaebuse esitaja poolt esitatud nõue teenib aga tegelikkuses tema väidetavatele põhjendatud huvidele hoopis vastupidist eesmärki.

Kolmas isik tõi ka välja, et kaebuse esitaja pole suutnud ei oma algses kaebuses ega ka selle 16.02.2015. a. täienduses näidata mitte ainsatki õigusnormi, millega vastustaja poolt 21.01.2013. a. väljastatud kasutusluba oleks vastuolus, s.t. millisel alusel oleks vastustaja pidanud jätma ta väljastamata või mille alusel tuleks ta nüüd tühistada. Selguse huvides märgib kolmas isik, et kasutusloa väidetav vastuolu detailplaneeringuga ei saa vastavalt ES § 34 lg-le 1 olla kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseks, ning et antud juhul ei olnud 21.01.2013. a. väljastatud kasutusluba sellega ka vastuolus. Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirjas märgitakse üheselt: „Enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele ehitusloa saamist peab olema väljastatud neid teenindavate tänavate ja tehnovõrkude ehitusluba ning enne ehituskruntidele kavandatud ehitistele (sh hooned koos parkimisplatside, kõnniteede jms) kasutusloa saamist peab olema tänavate ja tehnovõrkude kasutusluba.“ Ilmselt ei saa vaidlust olla selle üle, et (ajaliselt järgnevat) kasutusluba ei saa väljastada suuremas ulatuses kui (ajaliselt eelnevat) ehitusluba. Praegusel juhul on vastustaja väljastanud aga mõlemad: kasutusluba kaubanduskeskusele on väljastatud 10.12.2012. a. ja kasutusluba kaubanduskeskust teenindavatele tänavatele ja tehnovõrkudele 21.01.2013. a. Kuigi kasutusload on väljastatud detailplaneeringus sätestatuga võrreldes vastupidises järjekorras, oli selline rikkumine üksnes formaalne, lühiajaline ja väheoluline ega saa tekitada mitte kellelegi vähimatki kahju. Kehtiv õigus ei sätesta, nagu oleks varemväljastatud kasutusloal mingeidki eeliseid (nt suurem õigusjõud vms) võrreldes hiljemväljastatud kasutusloaga, seega ei saa kasutuslubade väljastamise kronoloogiline järjekord mitte kellegi õigusi kahjustada ja üksnes kasutuslubade väljastamise nn ebaõige järjekorra pärast ei saa neid veel tühistada. Detailplaneeringu mõtteks oli vaieldamatult see, et selle rakendamisel ei tekiks olukorda, kus kaubanduskeskus ehitatakse valmis ja antakse kasutusse ilma seda teenindavaid tänavaid ja tehnovõrke valmis ehitamata ja kasutusse andmata (s.t. et lõpptulemusena väljastataks mõlemad kasutusload) ning nimetatud tingimus on ka täidetud.

7.8. Kolmas isik toob välja, et käesolevas haldusasjas 25.03.2013. a. tehtud määruse punktis 7 märgib kohus (kolmanda isiku hinnangul õigesti): „Kohus leiab, et viidatud 22.08.2011 lepingust ei tulene kaebuse esitajale subjektiivset õigust nõuda vastava lepingu pooltelt selle täitmist. Kaebuse esitaja ei ole selle lepingu osapooleks. Vastava lepinguga ei ole kaebuse esitajale pandud mingeid õigusi ega kohustusi, samuti ei tulene sellest lepingust kaebuse esitajale õiguslikke tagajärgi. Viidatud lepingu täitmist saavad nõuda üksnes selle pooled ning kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda ka mõnelt poolelt, et see lepingu rikkumise või mittekohase täitmise korral nõuaks teiselt poolelt lepingu täitmist. [...] Järelikult ei saa sellest 22.08.2011 sõlmitud lepingu mittetäitmisest tuleneda ka kaebajale õigusvastaseid negatiivseid tagajärgi.“ Kolmas isik ei käsitle seetõttu käesolevaga põhjalikumalt ka küsimusi detailplaneeringus ettenähtud infrastruktuuri väljaehitamisest või selle üleandmisest.

Kaebuse esitaja arusaam, nagu peaks kolmas isik hakkama rajama kaebuse esitaja krundile juurdepääse, mahasõite vms, on ekslik ning vastuolus kehtiva detailplaneeringuga, mis sätestab üheselt: „Krundile jäävate ja väljaspool krundipiire olevate krunti teenindavate vajalike juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamise kohustus on krundi valdajal. Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt kruntide valdajate ja võrguvaldajate kokkulepetele.“ Kolmas isik on vaieldamatult ise täitnud detailplaneeringut, st ehitanud selle alusel välja kogu oma tegevuseks vajaliku infrastruktuuri (millele väljastatud kasutusluba kaebuse esitaja nüüd vaidlustab) ning on lisaks täitnud ka veel kõiki vastustajaga sõlmitud lepinguid ja nendega endale võetud lisakohustusi.

Kuid isegi kui ta (teoreetiliselt) ei olekski seda teinud, saaks tema ja vastustaja vahel sõlmitud lepingute alusel esitada mingeid nõudeid ikkagi üksnes vastustaja, aga mitte kaebuse esitaja. Samuti pole küsimus juba väljaehitatud infrastruktuuri üleandmise ajast käesolevas vaidluses iseenesest oluline. Kolmas isik märgib vaid, et käesoleva menetluse vältel on üleandmine osaliselt juba toimunud ning ülejäänud osas on kolmas isik avaldanud korduvalt valmisolekut seda teha, kuid et kaebuse esitaja ei ole sellest hoolimata astunud mitte mingeid reaalseid samme ka juba üleantud infrastruktuuriga liitumiseks.

Nimetatust võib järeldada üksnes seda, et tegelikult puudub kaebuse esitajal selleks (käesoleva haldusakti vaidlustamise väliselt) huvi.

7.9. Kolmas isik juhib oma täiendavates seisukohtades tähelepanu sellele, et 21.01.2013. a. väljastatud kasutusloa tühistamine ilmselgelt eesmärgipäratu kaebuse alusel ja sellise isiku (väidetavates) huvides, kes tegelikult ei ole ise eelnimetatud infrastruktuuri kasutamisest huvitatud, oleks põhjendamatu ja täiesti ebaproportsionaalne lahendus isegi siis, kui vastustaja olekski pannud nimetatud kasutusloa väljastamisel toime mingeid rikkumisi. Kolmas isik selgitab, et kasutusloa tühistamine riivaks mitte üksnes tema, vaid ka avalikkuse ja arvukate teiste isikute huve, kelleks on Rapla kaubanduskeskuse rentnikud, nende töötajad ja keskust külastama harjunud kohalikud elanikud. Keskust teenindava infrastruktuuri kasutusloa tühistamine tooks endaga kaasa keskuse enda sulgemise, sest ilma vastava infrastruktuurita ei saa ka keskus toimida. Keskuse sulgemise mõjud väikelinnale oleksid aga tunduvalt ulatuslikumad kui mistahes 21.01.2013. a. kasutusloa (väidetavad) negatiivsed mõjud kaebuse esitajale.

7.10. Seonduvalt kaebuse esitaja poolt 16.02.2015. a. esitatud kaebuse täiendusega märgib kolmas isik, et teedeprojektis, mille alusel kolmas isik infrastruktuuri välja ehitas (ning mille vastavust kasutusloa väljastamisel vastustaja kontrollis) ei olnud kajastatud kaebuse esitaja poolt nimetatud mahasõite Risti tänavalt kaebuse esitajale kuuluvale kinnistule, mistõttu ei oleks kolmas isik saanud neid (kaebuse esitaja enda asemel) ka välja ehitada. Samuti puudub kaebuse esitajale kuuluvale kinnistule üldse igasugune juurdepääs kergliiklusteelt, millega seonduv ei saa seetõttu mitte ühelgi juhul kaebuse esitaja õigusi riivata. Kaebuse esitaja on oma vastupidiste väidete kinnituseks esitanud 16.02.2015. a. kaebuse täienduse lisana nr 1 küll Arhitektuurinurk OÜ joonise, kuid ei pööra tähelepanu sellele, et eelnimetatud joonis ei kuulu teedeprojekti koosseisu, mille alusel anti välja ehitusluba ning mille vastavust saaks kasutusloa väljastamisel kontrollida.

7.11. Kolmas isik palub kohtul jätta kõik menetluskulud kaebuse esitaja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kohus märgib käesolevat asja lahendama asudes, et kaebaja on sisuliselt esitanud alternatiivsete nõuetena sama haldusakti tühistamisja õigusvastasuse tuvastamise nõude. Arvestades asjaolu, et kaebajal on põhjendatud huvi (preventiivne ja ka soov esitada hilisem kahju hüvitamise nõue) tuvastamisnõude menetlemiseks ka esitatud tühistamisnõude võimalikul rahuldamata jätmisel, pidas kohus tulenevalt HKMS § 45 lg 2 võimalikuks alternatiivselt tühistamisnõudega, mille edulootus on tulenevalt asja ajaliselt pikast menetlusest ja selle käigus muutunud asjaoludest ning suurest avalikust huvist haldusakti kehtimajäämiseks suhteliselt madal, menetleda ka alternatiivsena tuvastusnõuet. Kohus märgib, et tuvastusnõue on käesolevat asja lahendades sisuliselt hõlmatud tühistamisnõudega ja on viimase põhjendatuse väljaselgitamise üheks osaks ning sisuliselt eelneb tuvastamisnõude lahendamine tühistamisnõude suhtes otsuse langetamisele.

Sellest tulenevalt lahendab kohus kaebust lahendades kõigepealt küsimuse vaidlustatud haldusakti õiguspärasusest (tuvastamisnõude) ja alles seejärel tühistamisnõude tervikuna.

9. Kaebaja on käesolevas haldusasjas vaidlustanud vastustaja poolt antud kasutusloa õiguspärasuse ja palub selle tühistada. Kasutusloa väljastamisel esitatavaid nõudeid reguleerisid põhiosas selle väljastamise ajal kehtinud ehitusseaduse §-d 33 ja 34. Riigikohus on kasutusloa õiguspärasuse kohtuliku kontrolli ulatust käsitledes oma otsuses haldusasjas nr 3-3-1-63-10 selgitanud, et haldusorganil tuleb kasutusloa menetluses kontrollida valminud ehitise nõuetelevastavust, k.a seda, kas ehitusluba on välja antud õiguspäraselt. Kui ehitusluba on antud õigusvastaselt, tuleb kaaluda selle kehtetuks tunnistamist või muutmist. Üksnes juhul, kui see pole võimalik, saab ehitisele õiguspäraselt kasutusloa anda. Sellest tulenevalt tuleb kohtul kasutusloa õiguspärasuse kontrollimisel kontrollida muuhulgas asjaolusid, mis olid seotud selle väljastamise aluseks olnud ehitusloaga.

Seega tuli ka vastustajal kasutamisloa väljastamisel muuhulgas kontrollida ka ehitusloa õiguspärasust. Sellise kontrolli vajadusele kasutusloa väljaandmisel viitab muuhulgas ka EhS § 34 lg 1 p 8.

10. Kohus on käesoleva menetluse käigus tuvastanud järgmised asjaolud:

10.1. Vaidlust ei ole, et käesolevas menetluses käsitletavate ehitusja kasutuslubade väljastamise üheks põhiliseks aluseks on Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr 80 „Detailplaneeringu kehtestamine“ kehtestatud nn. Põhjakeskuse detailplaneering.

10.2. Vaidlust ei ole, et enne nimetatud detailplaneeringu kehtestamist reguleeris Risti 1 krundile ligipääsuteid Rapla Vallavolikogu 26.06.2006 otsusega nr 41 kehtestatud Rapla valla Uusküla külas asuva Koguduse kinnistu, Väljamäe, Jaanilda ja Kopli kinnistute, nendega piirnevate reformimata riigimaade ning T-15 Tallinn-Rapla-Türi ja T-20141 Rapla-Varbola maantee vahelise ala detailplaneering, millega määrati kindlaks ala sihtotstarbed ja ehitustingimused. Juurdepääsud planeeringu alusel moodustatud Risti tn 1 kinnistule (katastritunnus 66904:001:0194, sihtotstarve 100% ärimaa) olid ette nähtud kinnistu kirdepiiri idapoolse otsa lähedalt Kirikumaa maaüksuselt ning avaliku infrastruktuuri (kaasa arvatud teed) olemasolu (väljaehitamise) tagamise kohustus oli Rapla vallal, kuna detailplaneeringus ei olnud teisiti märgitud.

10.3. Vaidlust ei ole, et Põhjakeskuse detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitas kaebaja 01.08.2011 Rapla Põhjakeskuse detailplaneeringule oma vastuväited ja ettepanekud (II tl 148 - 153). Nimetatud kirja p. 2 esitas kaebaja vastustajale vastuväite, mis oli seotud Koguduse detailplaneeringu kohaste liikluslahenduste ja muuhulgas eriti juurdepääsude kaotamisega Rapla põhjakeskuse detailplaneeringus Risti 1 maatükile ringtee mahasõidult (pos 8). Kaebaja märkis, et selline juurdepääsuteede kaotamine mõjutab oluliselt Risti 1 kinnistu kasutamist ja ka kinnisaja väärtust ning ei nõustunud detailplaneeringus toodud teede lahendusega pos 8 osas. Koos detailplaneeringu lahendusega mittenõustumisega, esitas kaebaja oma ettepanekud detailplaneeringu täiendamiseks, mille eesmärk oli tagada avalike tänavate (k.a. Risti tn) kasutamise võimalikkus tema poolt. Oma vastuväidete punktis 2 märkis kaebaja muuhulgas allajoonitult järgmist: „Arvestades juurdepääsuvõimalusi Tallinn-Rapla-Türi maanteelt ning lähtudes teede ehitamise võimalikkusest eraisikule kuuluvatele kinnistutele, sh asjaolust, et detailplaneeringus ei ole ettenähtud enne detailplaneeringu kehtestamist teemaade tasuta üleandmist Rapla vallale ning seega ei ole tagatud juurdepääsutee kasutamise võimalikkus avalikkusele, sh Risti 1 kinnistule, teeb OÜ Risti 1 PRKT ettepaneku muuta mahasõitu Tallinn- Rapla-Türi maanteelt pos 5 osas selliselt, et mahasõit paikneks osaliselt (nt üks sõidurada) Risti 1 kinnistul. Samuti teeb OÜ Risti 1 PRKT ettepaneku näha ette teemaade (pos 4-8) osas enne detailplaneeringu kehtestamist nende tasuta üleandmine Rapla vallale, et oleks tagatud avalike tänavate kasutamise võimalikkus.“ (II tl 149).

Oma vastuväidete punktis 4 esitas kaebaja vastuväite, mis oli seotud sellega, et menetletavas planeeringus tuleb vastavalt PlanS § 2 lg 4 p 3 esitada planeeringu elluviimise tegevuskava ja palus planeeringu elluviimise ja avalike huvide tagamiseks fikseerida detailplaneeringus esimese etapina avalikes huvides toimiva infrastruktuuri (tänavate ja tehnovõrkude) väljaehitamine ja kolmandas etapis ärihoonestuse ehitamine, kusjuures täiendavaks tingimuseks soovis kaebaja, et vajalike krundil asuvate parkimisplatside jms olemasoluta ei tohi omavalitsus väljastada ärihoonestusele kasutusluba. Kirja punktis 5 palus kaebaja täpsustada detailplaneeringus teede ja muu avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustust ja lisada juurde vastavad elluviimiseks vajalikud kokkulepped.

Vaidlust ei ole siinkohal asjaolu üle, et vastustaja vastas kaebajale oma 02.08.2011 kirjaga nr 7- 1.3/2369-2. Selles kirjas lahendas vastustaja üldises plaanis kõik kaebaja esitatud vastuväited ja lubas viia planeeringusse sisse vajalikud muudatused. Kohus toob siinkohal eraldi välja, et kirja punktis 2, mis käis kaebaja kirja punktis 2 tehtud ettepanekute kohta, märkis vastustaja, et ta arvestab kaebaja ettepanekutega ning muuhulgas kannab põhijoonisele Risti 1 juurdepääsud vastavalt kehtivale Koguduse detailplaneeringule. Samuti vastas vastustaja, et detailplaneeringu seletuskirjas nähakse ette, et peale tänavate ja taristu väljaehitamist, tuleb need tasuta üle anda Rapla vallale. Samuti lubati seletuskirja lisada nõue, et detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanikud on kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele. Vastustaja selgitas, et nimetatud nõuetega tagatakse juurdepääs Risti tn 1 kinnistule ning langeb ära Pos 5 nihutamiseks osaliselt Risti tn 1 kinnistule olukorras, kus teekoridor kinnistute Tallinna mnt 2 D ja 2E näol on juba olemas. Lisaks eeltoodule nõustus vastustaja ka kaebaja ettepanekuga planeeringu realiseerimise etapilisusega ja lubas fikseerida selle seletuskirjas.

Vaidlust ei ole, et nimetatud lubadused realiseeriti vähemalt kaebaja arvates vastustaja poolt detailplaneeringu täpsustamiseganii täpsustati kaebaja huvides eelkõige põhijoonist Risti tn 1 juurdepääsude lisamisega. Samuti täpsustati planeeringu seletuskirja p 2.14. sõnastust. Vaidlust ei ole, et tulenevalt vastustaja vastuskirjast ja detailplaneeringu täpsustustest ning nende tagajärjel kaebaja poolt vastustajale väljendatud seisukohast, et tema huvisid, ettepanekuid ja vastuväiteid on seetõttu detailplaneeringus arvestatud, oli võimalik detailplaneering vastavalt tol ajal kehtinud planeerimisseaduse redaktsioonile kehtestada ilma seda maavanema järelevalveks esitamata.

10.4. Kohus leiab, et Rapla Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p 2.14. sisalduv määrab üheselt ära, et teede ja juurdepääsude väljaehitamise kohustus on vastavat krunti valdaval huvitatud isikul, kellega tuli vastustajal sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist vastavasisuline leping. Kohus märgib, et huvitatud isikutena on Rapla Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirjas märgitud OÜ Fausto Minerals, Osaühing H ja H ja EELK Rapla Maarja Magdaleena Kogudus.

Vaidlust ei ole, et detailplaneeringualal infrastruktuuri/taristu väljaehitamist puudutavate lepingute sõlmimist alustas vastustaja juba enne kaebaja poolt esitatud vastuväiteid. Nii sõlmiti huvitatud isikuga Rappeli Keskus OÜ 21.03.2011 planeeringu finantseerimise leping, mille punkt 1.12. nägi ette, et EhS § 13 järgi on pooled kokku leppinud selles, et „…vallavalitsus ei rahastada ega ehita välja maa-alal avalikult kasutatavat teed, välisvalgustust, tehnovõrke ja haljastust. Eelpoolmainitud rajatised ja tehnovõrgud rajab kehtestatud detailplaneeringuga alal asjast huvitatud isik.“ (II tl 134 pöördel). 10.03.2011 samade poolte vahel sõlmitud Lepinguga võttis huvitatud isik Rappeli Keskus OÜ endale lepingu p 4 .1.1) kohustuse „pärast planeeringu kehtestamist ja ehitusloa väljastamist – ehitama omal kulul välja Planeeringule vastava Infrastruktuuri/taristu rajatised vastavalt kehtestatud ehitusstandarditele“. (II tl 136 pöördel).

Kohus on seisukohal, et nähtuvalt nendest lepingutest on kolmas isik võtnud endale kohustuse kogu detailplaneeringuga ettenähtud infrastruktuuri väljaehitamiseks vähemalt oma kinnistutel.

Vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et 18.juunil 2012 sõlmisid vastustaja ja kolmas isik kootöölepingu nr 22-3.5/8, millega sätestati täiendavalt ja kõiki varasemaid leppeid lõppenuks lugevalt uued koostöö alused seoses Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud taristu väljaehitamisega. (I tl 171-172). Kohus märgib, et nimetatud lepingus määratleti erinevalt varasematest ja detailplaneeringuga ettenähtust läbivalt kolmanda isiku ehituskohustuse aluseks Rapla Põhjakeskuse (kaubanduskeskus) rajamiseks vajalik taristu. Nimetatud muudatus on ilmselges vastuolus detailplaneeringu seletuskirjas 2.14 ja varasemates lepingutes sätestatuga.

10.5. Kohus märgib, et loeb pärast poolte seisukohtadega ja esitatud tõenditega tutvumist tõendatuks, et kolmanda isiku ja vastustaja tõlgendus detailplaneeringu seletuskirja p 2.14. osas, mille kohaselt detailplaneeringust tuleneb, et temal oli kohustus välja ehitada ainult tema enda krundi teenindamiseks vajalikud juurdepääsuteed, ei ole vastavuses detailplaneeringu seletuskirjas p 2.14. tooduga ei grammatilises, loogilisel, ajaloolisel ega ka vastava sätte eesmärgipärasel tõlgendamisel.

Kohus märgib siinkohal kõigepealt, et detailplaneeringu seletuskirja p. 2.14 esimese lõike teine lause „Krundile jäävate ja väljaspool krundipiire olevate krunti teenindavate vajalike juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamise kohustus on krundi valdajal.“ on kohtu arvates sõnastatud küll veidi ebaõnnestunult, mistõttu selles kriitikavabal ja ainult grammatiliselt tõlgendamisel ei ole võimalik lõplikult aru saada, kellele mingeid kohustusi pannakse. Sõnastust grammatiliselt ülitäpselt järgides võiks sellest aru saada nii, et iga krundi valdajal on kohustus välja ehitada nii krundil asuvate, kui ka sellest väljapoole jäävate, kuid krunti teenindavate vajalike juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamise kohustus on esimesena maininutud krundi valdajal. Kuna samasugune kohustus oleks loogiliselt võttes kõigil krundi valdajatel DP alal, siis oleks sellise tõlgenduse aktsepteerimise korral üldse arusaamatu kes ja mida ehitama peab. Kohus on seisukohal, et lause sõnastus on selles mõttes vigane ja arvestades kogu p 2.14 mõtet ja tema eesmärki ning saamislugu, saab seda tõlgendada ainult nii, et kõigi krundil asuvate ehitiste (ka nende, mis sisuliselt teenindavad teisi krunte) väljaehitamise kohustus oma krundi piires on krundi valdajal.

Kohus ei nõustu siinkohal vastustaja tõlgendusega detailplaneeringu seletuskirjale ja märgib, et kõigepealt on vastustaja oma 15.04.2015 täiendavate õiguslike seisukohtade punktis 12 (II tl 107 pöördel) üritanud erinevate planeeringu seletuskirja punkti 2.14 lõikude eksitava kokkuliitmisega luua muljet nagu oleks teede ja juurdepääsuteede rajamise kohustus olnud seotud planeeringus ehitusõigust andvate kruntidega (pos 1 ja 3) ja kolmas isik pidi planeeringu kohaselt välja ehitama ainult tema ehituskrunti teenindavad juurdepääsuteed. Kohus märgib, et lisaks eksitavale lõikude kokkuliitmisele on see seisukoht vale ka põhjusel, et sellisel juhul on vastustaja kogu detailplaneeringu menetluse jooksul viinud teadlikult kaebajat eksiteele seoses tema krundile juurepääsuteede rajamisega ja seoses kaebaja poolt esitatud vastuväidete rahuldamisega detailplaneeringu menetluses. Teiseks ütleb seletuskirja punkti 2.14. viimane lõik ühemõtteliselt, et taristu väljaehitamise kohustus on huvitatud isikul, kellega sõlmitakse enne detailplaneeringu kehtestamist vastavasisuline leping. Detailplaneeringuga määratud huvitatud isikud on toodud seletuskirja avalehel ja nendeks on detailplaneeringuala kinnistute omanikud. Seega on kohtu veendumusel üheselt ümber lükatud vastustaja väide, et huvitatud isikuna saab ja tuleb käsitleda ka juurdepääsuteid vajavaid naaberkruntide omanikke ka kaebajat.

Kohus märgib ära ka, et ka tulenevalt p 2.14 sõnastusest ja mõttest, on arusaadav, et tänavate väljaehitamine oma krundil koos nende osaks olevate väljasõitude (juurdepääsudega) on krundiomaniku kohustus. Nimetatud lõike sisust võib järeldada, et kuni tänavate valmimiseni oli kolmandal isikul (pos 1 arendaja) täiendav kohustus tagada teelt juurdepääs nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ka enne tee väljaehitamist ja üleandmist omavalitsusele.

Kohus loeb eelpooltooduga tuvastatuks, et Põhjakeskuse detailplaneeringu järgselt oli detailplaneeringuga hõlmatud (detailplaneeringualasse jäävate kruntide) kinnistutel asuvate ja detailplaneeringualast väljajäävate teistele kruntidele vajalike juurdepääsuteede väljaehitamise kohustus detailplaneeringu alal kruntide piirini pandud detailplaneeringu ala kruntide omanikele ehk käesoleval juhul kolmandale isikule vastavalt kohaliku omavalitsusega sõlmitud lepingutele. Kohus loeb tuvastatuks, et vastustajal lasus tulenevalt detailplaneeringu seletuskirja punktist 2.14 kohustus sõlmida taristu väljaehitamiseks vajalikud lepingud detailplaneeringuala vastavate kinnistute omanikega (huvitatud isikud). Lisaks loeb kohus tuvastatuks, et ei detailplaneeringus ega üheski vastustaja poolt kolmanda isikuga sõlmitud ja kohtule esitatud halduslepingus ei olnud määratud taristu väljaehitamise konkreetseid tähtaegu. Kohus märgib siinkohal ka seda, et kuna Põhjakeskuse detailplaneering võeti vastu pärast Kogudusse detailplaneeringut, siis kehtib kokkulangeval alal ja on täitmiseks kohustuslik planeerimisseadusest tulenevalt hilisem, so Põhjakesksuse detailplaneering.

10.6. Käesolevas asjas ei ole poolte vahel sisulist vaidlust asjaolu üle, et Rapla Vallavalitsuse poolt 30.04.2012 korralduse nr 199 alusel väljastatud ja 04.05.2012 ehitusluba nr 3087 ei näinud tulenevalt selle väljastamisel aluseks olnud põhiprojektist „Rapla linn, Tallinna mnt 4 kaubanduskeskust teenindava teedevõrgu projekt“ (töö nr 02/12, insener Raivo Sauks, teede asendiplaan I tl 198) ette detailplaneeringuga (vt põhijoonis II tl 160) ettenähtud juurdepääsuteid Risti tn 1 krundile ja kõnniteid (jalakäijate liikumistee). Seda on tuvastanud ka Tallinna Ringkonnakohus oma 11.07.2012 määruses haldusasjas nr 3-12-213 (ehitusloa nr 3087 tühistamiseks esitatud kaebus). Kohus loeb seetõttu kaebaja teistsuguse seisukoha lihtsalt ekslikuks. Vaidlust ei ole ka selle üle, et nimetatud juurdepääsuteede ja kõnniteede ehitamiseks ei ole käesoleva otsuse tegemiseni kolmas isik esitanud ei ehitusprojekti ega ehitusloa taotlust ning vastustaja nõudnud kolmandalt isikult nende ehitamist. Vaidlust ei ole ka asjaolus, et vastustaja oli käesolevas asjas vaidlustatud kasutusloa väljastamise ajal teadlik asjaolust, et kaebaja on haldusasja nr 3-12-213 raames vaidlustanud ehitusloa nr 3087 õiguspärasuse ning Tallinna Ringkonnakohtu 11.07.2012 määruses selle vaidluse ja ehitusloa seaduspärasuse kohta väljendatud seisukohtadest.

10.7. Käesolevas asjas ei ole vaidlust asjaolu üle, et vastustaja väljastas vaidlustatud kasutusloa olukorras, kus isegi detailplaneeringule mittevastava ehitusprojekti järgi ei olnud ettenähtud tööd vajalikul määral ja kvaliteediga teostatud. Sellele viitab muuhulgas näiteks asjaolu, et vastustaja on teinud rohkem kui aasta peale vaidlustatud kasutusloa väljastamist oma 10.07.2014 kirjas nr 7- 2.9/2179 kolmandale isikule vaegtööde tegemise nimekirja koos ettepanekuga anda Suve ja Risti tänavate korrastatud kinnistud vallale üle hiljemalt 21.09.2014 (II tl 128). Samuti möönas vastustaja vastates kaebaja küsimustele 20.04.2015 kohtuistungil, et väljaehitatud teel puuduvad projektijärgsed äärekivid (istungi lindistus 14:39 ja edasi) ja seda kinnitavad ka vastustaja enda poolt kohtule esitatud fotod (II tl 131-133). Nimetatud fotod kinnitavad ka asjaolu, et käesoleva otsuse tegemise ajal puuduvad detailplaneeringus ette nähtud väljasõiduteed Risti tänavalt kaebaja kinnistule Risti tn 1.

Kohus loeb siinkohal tuvastatuks asjaolu, et tulenevalt valmisehitatud tee profiilist ja seda ümbritseva maapinna kujust ning kõrguste vahest, ei ole käesoleval hetkel terve mõistuse seisukohalt võimalik valmisehitatud teed kahjustamata sooritada sellelt mahaja eriti pealesõitu ehitamiseks vajalike raskete transpordivahenditega (suured veoautod ehitusmaterjali transpordiks) kaebaja kinnistule Risti tänavalt. Kohus loeb vastustaja ja kolmanda isiku vastupidiseid seisukohti eksitavaks ja ennastõigustavaks. Lisaks selle märgib kohus, et sellist mahasõituja pealesõitu ei ole võimalik hetke õiguslikus olustikus (teed on vallale üle andmata) sooritada ilma kolmanda isiku (eratee omaniku) vastava loata.

10.8. Kohus loeb tuvastatuks, ka asjaolu, et valmisehitatud teed (ka Risti tn) on valmisehitatud kujul kasulikud eelkõige kolmandale isikule, sest aitavad võimalikel tarbijatel lahendada ligipääsu viimase arendatud Põhjakeskusele ja ei võimalda ligipääsu oma võimaliku ärialase konkurendi, mida kolmas isik vastuses kaebusele tunnistas, kinnistule selle arendamiseks.

10.9. Kohus märgib eraldi ära, et sisuliselt ei ka vaidlust asjaolu üle, et vastustaja rikkus detailplaneeringu nõudeid (seletuskirja p 2.14), väljastades kasutusloa Põhjakeskuse hoonetele enne käesolevas asjas vaidlustatud kasutusloa nr 3792 väljastamist.

10.10. Vaidlust ei ole, et kompromissiläbirääkimiste käigus on kaebaja teinud korduvalt ettepaneku, et ta võtab ise üle ligipääsuteede finantseerimise ja ehitamise ja et vastustaja on keeldunud ehitusloa väljastamisest põhjendades seda asjaoluga, et puudub maaomaniku nõusolek. Vastava nõusoleku andmisega on kolmas isik sisuliselt nõustunud alles 15.12.2014 toimunud kohtuistungil haldusasjas nr 3-13-43 (I tl 169 pöördel) ja sisuliselt väitega, et neil ei ole kohustust seda ise valmis ehitada.

11. Kohus leiab asja sisuliselt lahendama asudes kõigepealt, et käesoleva vaidluse esimene suurem õiguslik küsimus seisneb selles, kas kaebajal on üldse avalik-õiguslik kaebus vastustaja vastu, või taandub kogu probleemistik tsiviilõiguslikule juurdepääsuõigusele asjaõigusseaduse § 156 alusel nagu leiab vastustaja oma 15.04.2015 kohtule esitatud täiendavates õiguslikes seisukohtades.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole kaebaja tõstatanud juurdepääsuõiguse küsimust asjaõiguslikust aspektist. Vastustaja seisukohtade asjakohatuse selles küsimuses on sisuliselt välja toonud Tallinna Ringkonnakohus seoses vaidlusega ehitusloa õiguspärasuse üle haldusasjas nr 3- 12-213 11.07.2012 tehtud määruse punktis 18, milles ringkonnakohus leidis muuhulgas järgmist: „…Juurdepääsu puudumine (st selle väljaehitamata jätmine) kaebaja kasuks hoonestusõigusega koormatud kinnistule riivab vaieldamatult hoonestusõiguse omaniku (kaebaja) subjektiivseid õigusi. Põhjendamatu on kolmanda isiku lähenemine, et kuivõrd kaebaja ei ole Rappeli Keskus OÜ-lt taotlenud AÕS § 156 alusel juurdepääsu oma kinnistule üle võõra kinnisasja ning sellist juurdepääsu ei tekita ka ainuüksi detailplaneering (vt Riigikohtu 22.03.2006 otsus nr 3-2-1-5-06, p 22; 03.06.2010 otsus nr 3-2-1-48-10, p 28), siis ei saa vaidlusalune ehitusluba rikkuda kaebaja juurdepääsuõigust ja juurdepääsuteedega seonduvad väited tuleb seetõttu jätta tähelepanuta. Kolmas isik jätab arvestamata, et Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 kohaselt tuleb tänavad ja taristu nende väljaehitamise järel tasuta üle anda Rapla vallale ning need jäävad seega avalikku kasutusse. Sellises olukorras ei saa eeldada, et kaebaja oleks pidanud juba praeguses etapis püüdma saavutada kolmanda isikuga kokkulepet tema kinnistu kasutamiseks juurdepääsuks Risti tn 1 kinnistule. Detailplaneeringujärgse teedevõrgu väljaehitamise ja Rapla vallale üleandmise järel puuduks igasugune vajadus sarnase kokkuleppe saavutamiseks kinnistuomanike vahel. Kaebaja ei ole väitnud, et ta sooviks tegelikkuses kasutada detailplaneeringus ettenähtutest erinevaid juurdepääsuteid.“.

Kohus jagab seda seisukohta ja lisab veel täiendavalt, et Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja punkt 2.14 saamislugu näitab üheselt, et see punkt ja ka vastavad muudatused Põhjakeskuse detailplaneeringu joonisel tehti detailplaneeringusse just lähtuvalt vajadusest tagada kaebaja ligipääs oma kinnistule Risti tänavalt ja nende muudatuste aluseks võeti muuhulgas sel hetkel veel kehtinud Koguduse detailplaneeringu vastav lahendus. Kuna viimase lahenduse puhul oleks tulnud tee ja ligipääsud valmis ehitada Rapla vallal, sest teisiti ei olnud detailplaneeringu algatamisel ja Koguduse detailplaneeringus ette nähtud, siis on ka arusaadav, et vald oli huvitatud sellise kohustuse ülekandmisest kolmandale isikule. Kohus märgib, et vastava avalikõiguliku kohustusena tuleb käesoleval juhul otseselt kõne alla PlanS § 4 lg 3 sätestatud kohaliku omavalitsuse kohustus tagada kehtestatud planeeringute täitmine. Kohus märgib ka, et tulenevalt punkti 2.14 sisust, on kohus seisukohal, et tegu on detailplaneeringu sisulise ja täitmiseks kohustusliku resolutiivosaga ja jätab vastustaja vastupidise seisukoha seetõttu tähelepanuta.

12. Kohus märgib, et ta juba tuvastas eelnevalt, et teede ja juurdepääsude väljaehitamine oli erinevalt vastustaja 15.04.2015 täiendavate õiguslike seisukohtade I osas toodud argumentidele üheselt detailplaneeringuga kolmandale isikule, kui detailplaneeringujärgsele huvitatud isikule, pandud kohustus. Kohus märgib, et Tallinna Ringkonnakohtu poolt eraldi märgitud ja detailplaneeringu seletuskirjas p 2.14 toodud krundiomanikust huvitatud isiku kohustus hiljem väljaehitatud teed ja tänavad tasuta üle anda Rapla vallale ja nende jätmine avalikku kasutusse, näitab selgelt, et vastavate detailplaneeringute täienduste-paranduste sisuks oli kolmandale isikule detailplaneeringuga ettenähtud teede väljaehitamiskohustuse panemine. Seda seisukohta toetasid kohtu arvates üheselt muuhulgas ka enne detailplaneeringu kehtestamist 20.03.2011 ja 21.03.2011 sõlmitud halduslepingud kolmanda isikuga. Kohus märgib, et just selline oli ka nähtuvalt detailplaneeringutele esitatud vastuväidetest ja nende lahendamisest vastustaja poolt, nii vastustaja kui kaebaja seisukoht detailplaneeringu kehtestamisel.

Kohus märgib, et nii kehtestatud detailplaneeringus, kui ka 20.03.2011 ja 21.03.2011 sõlmitud halduslepingutes, käsitleti kohtu arvates üheselt huvitatud isikuna Põhjakeskuse arendajat ehk kolmandat isikut käesolevas asjas, kellel lasus kohustus välja ehitada kõik tema kinnistutel asuvad taristu ehitised. Vaielda võib siinkohal kohtu arvates ainult naaberkrunte teenindavate tehnovõrkude väljaehitamise kohustuse üle tulenevalt p 2.14. eelviimase lõike sõnastusest. Ei detailplaneeringus ega ka nimetatud halduslepingutes ei piiratud seda teede ja juurdepääsude väljaehitamise kohustust kaebaja või teiste väljaspool detailplaneeringu ala asuvate, kuid ligipääsust huvitatud isikute kohustusega ise kolmanda isiku krundil juurdepääsuteed rajatavatelt teedelt oma krundile üle kolmanda isiku krundi välja ehitada. Alles tekkinud kohtuvaidluste käigus ja varasemalt 18.06.2012 koostöölepingus sõnastati kõiki muid lepinguid ja detailplaneeringut eiravalt vastustaja ja kolmanda isiku kokkuleppel ilma huvitatud isikuid (ka kaebaja) kaasamata sisuliselt lähenemine, et kolmanda isiku kohustus on välja ehitada ainult Rapla Põhjakeskust teenindav osa tema kinnistutele ettenähtud infrastruktuurist.

Kohus märgib, et sisuliselt toetab kolmanda isiku kohustust juurdepääsude väljaehitamiseks oma krundi piirini ka sel ajal kehtinud teeseaduse § 2, lg 2 p 1, mis nägi ette, et tee koosseisu kuuluvad ka liiklemiseks kasutatavate rajatistena sõidutee ning sellega külgnevale alale sissesõidu ja sealt väljasõidu tee ning kõnnitee. Kohtu arvates näitab see üheselt, et juurdepääsuteede väljaehitamise kohustuse ülekandmine vastustaja väidetul viisil kaebajale ja teistele detailplaneeringu alaga piirnevatele isikutele, oleks nõudnud eraldi vastavat sätestamist detailplaneeringus ja servituutide seadmist. Ka oleks olnud see selgelt vastuolus kaebaja poolt detailplaneeringule esitatud vastuväidete ja nende arvesse võtmisega detailplaneeringu kehtestamisel.

13. Kohus märgib eraldi, et õiguslikus plaanis ei oma kohtu arvates siinkohal mingit tähendust asjaolu, et kaebaja Põhjakeskuse detailplaneeringu ja selle realiseerimisega seotud kohtuasjade menetlemise käigus kompromissi otsides nõustus sisuliselt ise projekteerima ja välja ehitama tema kinnistule ligipääsuks vajalikud juurdepääsuteed. Kohtu arvates on ilmselge, et selle põhjuseks oli soov olukorras, kus kolmas isik projekteeris ja ehitas vastustaja võimaldamisel detailplaneeringuga ettenähtud Risti tänava välja ainult osaliselt ja kaebaja detailplaneeringuga kaitstud huve ja õigusi ilmselgelt eirates ning sai ka neile ainut enda (kolmanda isiku) huve arvestades ehitusja kasutusload, saada võimalikult kiiresti juurdepääs oma kinnistule.

14. Kohus jagab ka Tallinna Ringkonnakohtu 11.07.2012 haldusasjas nr 3-12-213 tehtud määruse punktis 18 väljendatud seisukohta, et „…vaidlusalused juurdepääsuteed ja kõnniteed on nähtud ette Põhjakeskuse detailplaneeringus ja vastavate ehitusprojektide koostamisel saavad ja peavad sellest lähtuma nii kaebaja kui ka kolmas isik sisuliselt“. Ringkonnakohus märkis määruse p. 20 eraldi ära, et „Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud esmajoones kolmanda isiku poolt viidatud põhjusel, et ka vaidlustatud ehitusloa alusel ehitustegevuse lõpuleviimise korral ei saaks kaebaja õigused veel pöördumatult kahjustatud ega osutuks kohtulahendi hilisem täitmine võimatuks. Käesolev vaidlus seisneb üksnes ehitusprojekti osalises väidetavas puudulikkuses. Kahtlust ei ole selles, et teedevõrgu väljaehitamine iseenesest on ka kaebaja huvides, küsimus on vaid Risti tn 1 kinnistuga seotud konkreetsete üksiklahenduste sobivuses (s.o nende puudumises). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas esitatud selliseid andmeid, mis annaksid alust järeldada, et vaidlustatud ehitusloa alusel toimuva ehitustegevuse lõpuleviimise korral poleks kaebaja soovitud täienduste tegemine (st ehitusprojekti osaline muutmine ja sellele uue ehitusloa väljastamine) hiljem enam kuidagi tehniliselt võimalik. Ka on õige, et ehitisi ei saa ekspluatatsiooni võtta ilma neile väljastatud kasutusloata (EhS § 32, TeeS § 22), mistõttu puudub kaebajal käesoleval ajahetkel õiguskaitsevajadus, sest kaebaja õiguste esialgne kaitse on vajaduse korral võimalik ennetavate meetmetega piisavalt tõhusalt tagada võimaliku kasutusloa üle peetavas vaidluses (kui kasutusluba väljastatakse), milliseks ajaks peaksid olema märksa selgemad ka kaebuse perspektiivid.

Kuigi iseenesest saab ja tuleb esialgse õiguskaitse kohaldamise põhjendatuse üle otsustamisel muu hulgas arvestada asjaoluga, kas esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine tooks kaasa täiendava kohtuvaidluse (vt Riigikohtu 10.06.2009 määrus nr 3-3-1-44-09, p 13), ning sellega, et ehitusloa õiguslik toime ammendub ehitisele kasutusloa väljastamisega ja pärast kasutusloa andmist ei ole ehitusloa tühistamine enam võimalik (vt Riigikohtu 30.11.2010 otsus nr 3-3-1-63-10, p 19), kuid seegi ei anna alust asjas esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, sest vajaduse korral saab kaebaja oma võimalikud nõuded antava kasutusloa suhtes esitada juba käimasolevas kohtumenetluses kaebuse muutmise kaudu.“. Sellest ringkonnakohtu seisukohast nähtub kohtu arvates üheselt, et ringkonnakohus pidas selgelt võimalikuks, et käesolevas kaebuses vaidlustatud kasutusloa aluseks olev ehitusluba on osaliselt õigusvastane.

Kohus märgib, et kaebaja ei esitanud kaebuse muutmise nõuet kasutusloa väljaandmise järel haldusasjas nr 3-12-213, vaid iseseisva kaebuse, mida kohus käesoleval juhul menetleb haldusasjana nr 3-13-385. Seetõttu tuleb kohtul käesolevas menetluses kontrollida ka kasutusloa aluseks olnud ehitusloa õiguspärasust.

15. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb muuhulgas arvestada, et tulenevalt ehitusloa väljastamise ajal kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg-st 9 tuli detailplaneeringu koostamise kohustuse korral ehitusprojekt koostada kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras. Kohus on juba tuvastanud, et ehitusprojekt, mille alusel väljastati Rapla Vallavalitsuse 30.04.2012 korraldusega nr 199 04.05.2012 registreeritud ehitusluba nr 3087, ei vastanud detailplaneeringu lahendusele. Ringkonnakohus on leidnud sama oma 11.07.2012 määruses, kuid on pidanud võimalikuks, et ehitusprojekti osaliselt muudetakse ja sellele väljastatakse uus ehitusluba arvestades kaebaja huvisid.

Käesoleval ajal on olukord selline, et kolmas isik seda taotlenud ja vastustaja seda teinud ei ole. Lisaks on vastustaja väljastanud sellise detailplaneeringule mittevastava ehitusloa alusel osaliselt valminud ehitisele kasutusloa ning ka kasutusloa Põhjakeskuse detailplaneeringuga ettenähtud hoonetele. Käesoleval juhul ei saa olla vaidlust selles, et vastustaja on selliselt tegutsedes eelistanud selgelt Põhjakeskuse detailplaneeringu arendaja ärihuvisid ja teinud seda detailplaneeringu p 2.14 sätestatud detailplaneeringus erinevate ehitusjärkude komplekse lõpuleviimise (muuhulgas seletuskirja p 2.14 2. lõikest tulenev kohustus kõik kavandatud juurdepääsuteed ühes etapis välja ehitada) ja järjestikkuse põhimõtteid (kasutusluba kaubanduskeskuse hoonetele anti isegi enne teedele osalise kasutusloa väljaandmist!), mis olid detailplaneeringusse nimetatud punktiga vastustaja enda poolt sisse viidud, selgelt eirates.

Kohus märgib, et haldusorgani tegevuse õiguspärasuse hindamisel tuleb lisaks formaalsele küljele hinnata ka selle tegevuse sisulist külge ja tulemusi. Käesoleval juhul on just vastustaja teadliku tegevuse ja tegevusetuse tõttu jäänud kaebaja Põhjakeskuse detailplaneeringuga kaitstud huvid kaitseta ja neid on oluliselt kahjustatud, kuna vastustaja on kaebaja detailplaneeringuga kaitstud õiguste realiseerimise selles sätestatud korras sisuliselt võimatuks teinud. Kohus leiab, et detailplaneeringu lahendusele mittevastavate ehituslubade väljastamine ja nende korrigeerimata jätmine, mille tegelikuks tagajärjeks oli selgelt õigusvastane kaebaja detailplaneeringuga kaitstud huvide (eelkõige juurdepääs tema Risti 1 kinnistule) oluline kahjustamine.

Kohus leiab, et seetõttu tuleb ehitusluba nr 3087 lugeda sisuliselt õigusvastaseks.

16. Kohus leiab, et tulenevalt eelmises punktis tuvastatud ehitusloa õigusvastasusest on üheselt õigusvastane ka sellise ehitusloa alusel välja antud kasutusluba sõltumata sellest, kas ehitise osale oleks saanud selle teoreetiliselt tulenevalt EhS § 33 lg 5 väljastada, sest vastustajal oleks tulnud kasutusloa väljastamisest EhS § 33 lg 3 ja § 34 lg 1 p 8 alusel keelduda. Kohus märgib, et käesoleval juhul on selge, et ehitise osa tegelikult ei vastanud ka EhS § 33 lg 5 nõudele, et seda peab olema võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. Kohus leiab, et kõigepealt ei olnud valmisehitatud teed võimalik funktsionaalselt kasutada, sest sellelt ei olnud võimalik sooritada detailplaneeringus ette nähtud ja ohutuid mahaja pealesõite kaebaja kinnistule Risti tn 1. Samuti puudusid teel detailplaneeringus ettenähtud jalakäijate osa, mis muutis selle võimaliku kasutamise jalakäijate poolt vähemalt ohtlikuks. Lisaks nende nõuete rikkumisele rikkus kasutusloa väljaandja otseselt detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsuteede ühes ehitusjärgus valmisehitamise nõuet.

Kohus nõustub kaebajaga ka selles, et nii ehitusloa nr 3087, kui käesolevas kaebuses vaidlustatud kasutusloa menetlusse oleks kaebaja tulnud kaasata. Nähtuvalt Põhjakeskuse detailplaneeringu punktist 2.14, oli kaebaja vaieldamatult nendega hõlmatud ehitustööde suhtes isik, kelle õigusi haldusakt puudutab. Kohus on eelnevalt juba tuvastanud, et detailplaneeringu vastav säte sai sõnastatud ja põhijoonisele parandused sisse viidud just kaebaja (aga ka teiste juurdepääsust huvitatud isikute) huvides. Kohtule jääb sellises olukorras ja arvestades vaidlustamata asjaolu, et kaebaja pöördus ise Rapla Vallavalitsuse poole taotlusega enda kaasamiseks Põhjakeskuse detailplaneeringu alusel väljastatavate lubade menetlusse (I tl 51), arusaamatuks, miks ei kaasanud vastustaja kaebajat vastavalt HMS § 11 lg 3 menetlusse kolmanda isikuna. Kohus märgib, et käesoleval juhul ei ole kohtul võimalik lugeda ehitusluba nr 3087 ja käesolevas kaebuses vaidlustatud kasutusluba õiguspäraseks tulenevalt HMS § 58 sisust. Kohus leiab vastupidiselt kolmandale isikule, et kaebaja kolmanda isikuna haldusaktide (ehitusloa ja kasutusloa) menetlusse kaasamata jätmine mõjutas ilmselgelt asja otsustamist, sest kaebajal ei olnud võimalik oma detailplaneeringust tulenevaid huvisid kaitsta. See on ka põhjus miks kaebajal tuli enda huve kaitsta mitmete kohtumenetluste algatamisega. Kohus märgib siinkohal, et talle jäävad täiesti arusaamatuks vastustaja väited, et kaebaja on saanud oma huve kaitsta detailplaneeringu menetluses ja seetõttu ei tulnud teda ehituslubade ja kasutamislubade väljastamise menetlusse kaasata ja kohus jätab need tähelepanuta..

Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et Rapla vallavalitsuse 21.01.2013 korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel kolmandale isikule väljastatud kasutusluba nr 3792 on õigusvastased. Ühtlasi loeb kohus sellega rahuldatuks kaebaja alternatiivse nõude nende õigusvastasuse tuvastamiseks.

17. Käsitledes kaebuse põhinõuet vaidlustatud korralduse ja väljastatud kasutusloa tühistamiseks leiab kohus, et see nõue tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib, vaatamata väljastatud haldusaktide õigusvastasuse tuvastamisele, tuleb käesoleval juhul arvestada HMS § 67 toodud usalduse kaitse nõudeid. Käesoleval juhul on kolmas isik haldusakti kehtima jäämist uskudes teinud olulisi kulutusi ja ehitanud osaliselt välja detailplaneeringus ette nähtud vastustajale üleandmiseks ja selle järel avalikuks kasutamiseks ette nähtud taristu detailplaneeringu alal. Samuti on osaliselt valmisehitatud taristu kasutamine vähemalt osaliselt olnud ka avalikkuse huvides ning ratsionaalselt võttes puudub põhjus selle kasutamise keelamiseks või koguni lammutamiseks. Kohus leiab, et käesoleval juhul kaalub avalikuhuviga kombineerituna kolmanda isiku usalduse kaitsega haldusakti kehtima jäämiseks ja valmisehitatud taristu kasutamiseks üles kaebaja ja ka avaliku huvi (range seaduslikkuse tagamine planeeringute realiseerimisel) selle tühistamiseks ja kaebuse põhinõue tuleb jätta rahuldamata. Ühtlasi märgib kohus siinkohal,. et kuna kohus on juba tuvastanud varasemalt kaebuse esitamise õiguspärasuse ja kaebaja kaebeõiguse, jäi rahuldamata ka vastustaja taotlus menetluse lõpetamiseks.

18. Seoses vastustaja taotlusega jätta läbi vaatamata kaebaja tuvastamiskaebus HKMS § 45 lg 2 alusel, sest kaebaja on esitanud oma õiguste kaitseks tõhusama kaebuse – tühistamiskaebuse – märgib kohus järgmist. Käeoleval juhul ei ole tulenevalt asjaga seotud asjaoludest ja valminud ehitistest ning selle avalikkuse poolt igapäevasest kasutamisest, kohtul võimalik asuda seisukohale, et kaebaja õiguste kaitse on tegelikult tõhusam tühistamiskaebuse läbi. On ilmselge, et kaebaja tegelikes huvides ei ole mitte juba osaliselt valminud ja kasutusele võetud Risti tn teelõigu kasutamiseks sulgemine, vaid kaebaja tegelikuks huviks detailplaneeringule vastavate juurdepääsude ja kõnniteede valmisehitamine Risti tänavalt oma kinnistule ligipääsu tagamiseks. Tulenevalt asjaoludest, et selle eesmärgi saavutamiseks on mitmeid võimalusi (kaasa arvatud nende teede valmisehitamine kaebaja enda poolt) ei saa kohus pidada reaalsuses väljakujunenud situatsioonis tühistamiskaebust tõhusamaks vahendiks kaebaja huvide ja õiguste kaitsmisel. Kohus leiab, et kaebaja on õigustatult viidanud sellises olukorras ka kahjunõude esitamise soovile valla vastu ja kohtul ei ole seda käesoleval juhul mingit alust pidada perspektiivituks HKMS § 45 lg 2 lause 3 mõttes. Lisaks leiab kohus, et kaebajal on ka põhjendatud huvi vaidlustatud haldusaktide õigusvastasuse tuvastamiseks preventiivsel eesmärgil, sest vastustaja ei ole senini suutnud ja ilmselt ka soovinud tagada detailplaneeringus sätestatut järgides kaebaja huvisid ja ei ole välistatud, et selline tegevus jätkub. Kohus võttis tuvastamisnõude menetlusse ja jätab käesolevaga rahuldamata vastustaja taotluse jätta rahuldamata kaebaja taotlus kaebuse muutmiseks ja tuvastamiskaebuse menetlusse võtmiseks.

19. Käesolev kaebus lahendati alternatiivnõude osas kaebaja kasuks. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on esitanud kohtule 30.03.2015 (II tl 45c)-45 f ja 144-145) menetluskulude hüvitamise taotluse kokku summas 1482 eurot ja eraldi seoses 20.04.2015 kohtuistungiga kantud kulutused summas 949,62 eurot (II tl 164). Kohus märgib, et taotlustes on kaebaja küll ekslikult viidanud taotluse pealkirjas kohtuasjale 3-13-43 ja viimases taotluses alt teises lõikes summale 1482 eurot, kuid kohus leiab, et tegemist on selgelt kirjavigadega ja kaebaja tegelikku tahet esitada menetluskulude väljamõistmise nõue selles osas summale 949,62 eurot, kinnitavad ka lisatud arve, õigusabikulude nimekiri ja maksmist kinnitav konto väljavõte (II tl 1651-165). Kokku palub kaebaja enda kasuks välja mõista menetluskulud summas 2 431,62 eurot. Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud, menetluskulude suurus on asja mahuga vastavuses (HKMS § 190 lg 6) ja menetluskulude kandmine on tõendatud (HKMS § 109 lg 1) ja mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 2431eurot ja 62 senti.

Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud väljamõistmisele ei kuulu ning need jäävad tema enda kanda (HKMS 108 lg 8).

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv Kohtunik

OSALISELT TÜHISTATUD TALLINNA RINGKONNAKOHTU 26.08.2019 OTSUSEGA.