3-14-51224/26 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (eesistuja), Ruth Plaks ja Villem Lapimaa Otsuse tegemise aeg ja koht

27. august 2015, Tallinn Haldusasja number 3-14-51224 Haldusasi AK kaebus keskkonnaministri 10. juuni 2014. a käskkirja nr 453 tühistamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebaja – AK Vastustaja – keskkonnaminister, esindajad Toomas Kutti ja Anne Toom Kolmas isik – OÜ AmEst Invest Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 10. novembri 2014. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus AK apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise viis Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada AK apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 10. novembri 2014. a otsus haldusasjas nr 3-14- 51224. Teha asjas uus otsus.

3. Tühistada keskkonnaministri 10. juuni 2014. a käskkiri nr 453.

4. Mõista Keskkonnaministeeriumilt AK kasuks välja menetluskulud summas 45 (nelikümmend viis) €. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 28. septembril 2015 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-14-51224 2(6) Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keskkonnaministri 11.07.2013 käskkirjaga nr 726 „Riigivara tasu eest võõrandamine“ otsustati võõrandada tasu eest avalikul kirjalikul enampakkumisel muu hulgas Harju maakonnas Kose vallas Rava külas asuv Tilga kinnisasi (katastritunnus 36302:002:0410, pindala 42,89 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) alghinnaga 77 200 €. Tilga kinnistul on 41,37 ha metsamaad. Riigivara võõrandamise korraldajaks määratud Maa-amet viis 19.03.2014 läbi selle kinnistu müümiseks avaliku kirjaliku enampakkumise. Enampakkumisel osales 6 pakkujat ja kõrgeima pakkumise tegi OÜ AmEst Invest. Paremuselt kuuendaks jäi AK pakkumine.

2. AK esitas 28.03.2014 Maa-ametile avalduse Tilga kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 6 nimetatud eelisõiguse alusel. AK omandis on Tilga kinnisasjaga piirnev Ottihansu kinnistu, mis koosneb neljast maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusest Rava, Kukepala ja Nõmmeri külades (katastritunnused 36302:002:0150, 36302:002:0149, 36302:002:0548 ja 36302:003:0063), millest Tilga maaüksusega on ühine piir Otihansu põld katastriüksusel (17,04 ha), mis metsamaa kõlvikut ei sisalda, ning ülejäänud katastriüksused, millest üks koosneb metsamaast ja üks osaliselt metsamaast, Tilga kinnistuga ei piirne.

3. Keskkonnaministri 10.06.2014 käskkirjaga nr 453 kinnitati Tilga kinnisasja avaliku enampakkumise tulemused ning otsustati, et Tilga kinnisasja omandamise õigus on enampakkumisel kõrgeima pakkumise teinud OÜ-l AmEst Invest (p 3.2), kellega sõlmitakse müügija asjaõigusleping 6 nädala jooksul enampakkumise tulemuste kinnitamise käskkirja andmisest arvates (p 3.3).

Käskkirjas käsitleti ka AK esitatud eelisõiguse kasutamise taotlust. RVS § 66 lõike 6 kohaldamisel on olulise tähtsusega, kas eelisõigust andvaks kinnisasjaks RVS § 66 lõike 6 mõttes saab lugeda ühte registriossa kantud kinnisasjade kogumit, kui selles kogumis on müüdava kinnisasjaga piirnev katastriüksus, mis ei sisalda metsamaa kõlvikut, kuid samasse registriossa kantud teised metsamaa kõlvikut sisaldavad katastriüksused müüdava kinnisasjaga ei piirne. RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisõiguse eesmärgiks on luua eeldused metsamassiivide efektiivsemaks majandamiseks, sest terviklike ja suuremate metsamassiivide majandamine on oluliselt efektiivsem kui killustunud metsaomandite puhul. Eelisõiguse kohaldamise eesmärki rõhutab ka sätte sõnastus, mis ütleb, et kinnisasja omandamise eelisõigus on antud võõrandatava kinnisasjaga piirneva, mitte selle läheduses või samas piirkonnas asuva kinnisasja omanikule, samuti kajastub eelisõiguse eesmärk sõnastuses, et nii võõrandatav kinnisasi kui ka sellega piirnev kinnisasi peavad mõlemad sisaldama metsamaa kõlvikut. Ühtse metsamassiivi tekkimise eesmärk on täidetud juhul, kui eelisõigus riigimaa omandamiseks on isikul, kes omab müüdava metsamaaga piirnevat metsamaad, s.t võõrandatava kinnisasjaga piirnevat maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldavat kinnisasja.

RVS § 66 lõike 6 kohaldamisel ei ole õige käsitada nimetatud sätte mõttes kinnisasjana ühte registriossa kantud katastriüksuste kogumit, vaid tuleb lähtuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lõikes 1 sätestatud kinnisasja mõistest, s.o kinnisasjast kui maapinna piiritletud osast ehk maaüksusest. Seega saab riigile kuuluva ja metsamaad sisaldava kinnisasja

3-14-51224 3(6) omandamiseks tekkida eelisõigus vaid isikul, kellele kuulub müüdava maaüksusega vahetult piirnev maaüksus, mis vastab RVS § 66 lõikes 6 sätestatud tingimustele ehk sisaldab metsamaa kõlvikut.

4. AK esitas 20.06.2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri 10.06.2014 käskkirja nr 453 tühistamiseks.

Kaebaja leidis, et vastustaja on ekslikult tõlgendanud RVS § 66 lõiget 6. Ühe kinnisasja hulka kuuluvaid katastriüksuseid ei saa pidada erinevateks kinnisasjadeks. Vastupidine tõlgendus on vastuolus kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-ga 51, TsÜS § 50 lg-ga 1 ja maakatastriseaduse (MaaKatS) § 2 p-ga 8. Metsamaa kõlvikut sisaldav Otihansu katastriüksus on Tilga kinnistust eraldatud vaid teega, mistõttu piirneb seegi Tilga kinnistuga.

5. Keskkonnaminister palus jätta kaebuse rahuldamata.

KRS § 5¹ p 1 ütleb, et kinnistu on mh ka iseseisva üksusena kinnistusraamatusse kantud kinnisasi (maatükk) ning KRS § 8 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, ja iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number). TsÜS kommenteeritud väljaande autorid on seisukohal, et üks kinnisasi võib koosneda ühest või mitmest katastriüksusest. TsÜS § 50 lõike 1 ja TsÜS kommenteeritud väljaande, MaaKatS § 2 punktide 7 ja 8 ning KRS § 5¹ punkti 1 ja § 8 lõike 1 põhjal saab asuda seisukohale, et kinnistu on iseseisva üksusena kinnistusraamatusse kantud kinnisasi, mis võib koosneda ühest või mitmest katastriüksusest ning mille kohta on avatud iseseisev registriosa ja millele on antud kinnistu number. Kuigi TsÜS kommenteeritud väljaande autorid on seisukohal, et üks kinnisasi võib koosneda ühest või mitmest katastriüksusest, ei viita ühegi seaduse säte kinnisasjale kui maatükkide kogumile.

RVS varasema redaktsiooni § 341 sätestas sarnase eesõiguse metsamaa müümisel. Viitega selle seadusetäienduse seletuskirjale leidis vastustaja, et ostueesõiguse eesmärk on luua võimalused suuremate ja seetõttu paremini majandatavate metsamassiivide tekkeks. Sama säte on võetud üle RVS § 66 lõikesse 6, mida RVS eelnõu seletuskirjas täiendavalt ei selgitatud. Seega tuleb ka RVS § 66 lõike 6 mõtte ja eesmärgi selgitamisel lähtuda Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas RVS täiendamise seaduse eelnõu (436 SE) juurde välja toodud motiividest ja põhjendustest. Seadusandja tahe on, et metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel tuleb eelistada võõrandatava kinnisasjaga vahetult piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikku, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks. Seadusandja eesmärki rõhutab veelgi nii vana RVS § 34¹ lõige 3 kui ka RVS § 66 lõike 6 kuni 15.04.2013 kehtinud teise lause sõnastus, mille kohaselt tuli mitme õigustatud isiku puhul eelistada pikemat ühist metsapiiri omava kinnisasja omanikku.

Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2012 otsuse haldusasjas nr 3-11-1488 p-dest 14 ja 15 nähtub, et RVS § 66 lg 6 eesmärgiks on, et väikesed metsamassiivid ei jääks majandamata ning tekiksid terviklikud ja võimalikult suured metsamassiivid, mille majandamine on oluliselt efektiivsem ning vaid üks ühine piiripunkt kahe kinnistu vahel ei loo eeldusi tervikliku ja suure metsamassiivi tekkeks. Omandamise eelisõigus on antud nimelt piirneva, mitte läheduses või samas piirkonnas asuva kinnisasja omanikule.

6. Kolmas isik AmEst Invest OÜ kohtule seisukohta kaebuse suhtes ei esitanud.

3-14-51224 4(6)

7. Tallinna Halduskohus jättis 10.11.2014 otsusega kaebuse rahuldamata.

7.1. RVS § 66 lg 6 sätestab, et riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel on võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Kui käesolevas lõikes nimetatud õigustatud isikuid on mitu, eelistatakse nendest kõrgema pakkumise teinud kinnisasja omanikku.

7.2. Kohus nõustus vaidlustatud käskkirja põhjendustega ega korranud neid. Vastustaja kohtumenetluses esitatud põhjalikud seisukohad on veenvad.

7.3. RVS § 66 lg 6 ls 2 muudatus ei muutnud eelisostuõiguse eesmärki ja ulatust, vaid täpsustas, nagu seaduseelnõu seletuskirjast nähtub, üksnes küsimust, millist piirinaabrit tuleb eelistada. Muudatus oli tingitud praktilistest muudatustest. Riigikogu stenogrammidest, eelnõu muudatusettepanekutest ja seletuskirjade versioonidest, mida halduskohus refereeris, ei olnud halduskohtu arvates võimalik teha teistsugust järeldust. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. AK palub apellatsioonkaebuses halduskohtu 10.11.2014 otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. Halduskohus on RVS § 66 lg-t 6 ebaõigesti tõlgendanud. Vastustaja viidatud seaduse varasemad sõnastused, seaduseelnõu seletuskiri ja muudatusettepanekud ei oma siduvat jõudu. Suuri metsamassiive ei teki ka Tilga maaüksuse võõrandamisel kolmandale isikule.

9. Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustub halduskohtu otsusega. Lisaks seniste seisukohtade kordamisele märgib vastustaja, et Riigikogus on läbinud esimese lugemise riigivaraseaduse, kaitseväeteenistuse seaduse, kinnistusraamatuseaduse ja välisteenistuse seaduse muutmise seaduse eelnõu (797 SE), millega muudetakse RVS § 66 lg 6 sõnastust muu hulgas nii, et see näeb ette, et kui õigustatud isiku kinnisasi koosneb mitmest katastriüksusest, peab võõrandatava kinnisasjaga piirnema vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldav katastriüksus. Eelnõu seletuskirjas on märgitud: „Praktikas on tekitanud vaidlusi eelisõiguse kohaldatavus juhul, kui riigimaaga piirnev katastriüksus ei sisalda metsamaa kõlvikut, kuid riigimaa kõrval asuva üksuse omanikule kuulub mõni teine katastriüksus, mis sisaldab metsamaad ja mis on kantud riigimaaga piirneva üksusega samasse kinnistusregistriossa. KRS § 5¹ esimene lause sätestab, et kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand ja korterihoonestusõigus. Sellest tulenevalt on eelisõiguse taotlejad leidnud, et ühte registriossa kantud katastriüksused on kokku üks ja sama kinnisasi ning seetõttu peaks eelisõigus kohalduma kõikide samasse registriossa kantud katastriüksuste osas. Selline tõlgendus ei ole aga kooskõlas RVS § 66 lõike 6 eesmärgiga luua eeldused metsamassiivide efektiivsemaks majandamiseks. Tulenevalt KRS § 58 lõikest 3 võib ühte kinnistusraamatu registriossa ühendada mitu kinnistut, mis asuvad ühes kinnistuspiirkonnas või kinnistusjaoskondade olemasolul ühes kinnistusjaoskonnas. Seega võib kinnistu ehk kinnistusraamatu registriosa sisaldada erinevaid katastriüksusi, mis võivad paikneda väga erinevates asukohtades, isegi

3-14-51224 5(6) erinevates maakondades. Teineteisest eemal asuvate metsamaa kõlvikute koondamine ühe isiku omandisse eelisõiguse rakendamise kaudu ei täidaks aga eelisõiguse kohaldamise eesmärki, kuna selliselt ei moodustu ühtselt majandatavaid terviklikke metsamassiive ning eelisõiguse kohaldamine ei täidaks selle sätte eesmärki. Ühtse metsamassiivi tekkimise eesmärk on täidetud juhul, kui eelisõigus riigimaa omandamiseks on isikul, kellele kuuluva kinnisasja koosseisus on katastriüksus, mis piirneb võõrandatava kinnisasjaga ja sisaldab vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut.“

10. AmEst Invest OÜ seisukohta apellatsioonkaebuse suhtes ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. RVS § 66 lg 6 tõlgendamisel on määrava tähtsusega, et sätte tekst on selge ega võimalda seda mitmeti mõista. Eelisostuõigus on võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks. Tingimuseks ei ole seatud, et metsamaa kõlvik peab piirnema võõrandataval kinnistul paikneva metsamaa kõlvikuga ega ka seda, et metsamaa kõlvik peab paiknema katastriüksusel, mis piirneb võõrandataval kinnistul metsamaad sisaldava katastriüksusega.

12. Olukorras, kus sätte sõnastus on selge, kahjustaks enampakkumisel eelisostuõigust kasutada sooviva isiku õiguspärast ootust sätte tõlgendamine vastuolus selle tekstiga. Võõrandatava kinnistuga piirneva kinnisasja omaniku poolt esitatud pakkumus võib olla teadlikult väiksem eesmärgiga soetada kinnisasi eelisostuõigust kasutades. Sellisel juhul peab eelisostuõiguse kasutamise võimalus olema tema jaoks piisava selgusega ettenähtav.

13. Selline tõlgendus ei kahjusta ka RVS varasema redaktsiooni seletuskirjas näidatud eesmärki luua võimalused suuremate metsamassiivide tekkimiseks ja metsa paremaks majandamiseks, sest eelisostuõiguse kasutamine seda eesmärki küll ei toeta, aga ka ei kahjusta.

14. Pole alust kahelda, et ka RVS v.r. § 341 kehtestamise ajal olid praktikas levinud mitmest katastriüksusest koosnevad kinnistud. Seda kinnitab ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommenteeritud väljaanne, nagu vastustaja õigesti märgib. Justiitsministri 30.06.2010 määrusega nr 24 vastu võetud kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 90, nagu ka varasem, 28.08.2002 määrusega nr 55 kinnitatud kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 103, reguleeris Tilga maaüksuse enampakkumise korraldamise ajal kehtinud sõnastuses mitmest katastriüksusest koosnevate kinnistute kinnistusraamatusse kandmist. Kinnisasja ei saa samastada katastriüksusega. Maapinna piiritletud osaks on ka mitu maatükki koos, sest need on piiritletud ülejäänud maa-alast.

15. Riigikogu menetluses olevas seaduseelnõu seletuskirjas, mille on koostanud Rahandusministeerium, esitatud väited seaduse senise tõlgendamise kohta ei ole siduvad. Siiski nähtub ka sellest seletuskirjast, et üks kinnisasi võib koosneda mitmest katastriüksusest, mis paiknevad üksteisest kaugel.

16. Ringkonnakohtu otsus asjas nr 3-11-1488 ei ole praeguse vaidluse lahendamisel oluline, sest selles vaieldi sama sätte tõlgendamise üle küsimuses, milles säte oli mitmeti mõistetav.

17. Eeltoodust tulenevalt tuleb apellatsioonkaebus rahuldada, halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega vaidlustatud käskkiri tühistada. HKMS § 108 lg-st 1 tulenevalt tuleb kaebaja menetluskulud – riigilõiv kaebuse, esialgse õiguskaitse taotluse ja apellatsioonkaebuse esitamisel kokku 45 € – vastustajalt välja mõista. Vastustaja võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda.

3-14-51224 6(6)

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Villem Lapimaa

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks