2-15-8837/4 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom, Margo Klaar, Ulvi Loonurm Määruse tegemise aeg ja koht 25.08.2015 Tallinnas Tsiviilasja number 2-15-8837 Tsiviilasi AS avaldus märkuse kaasomandi lõpetamise kohta ja eelmärke omandiõiguse üleandmise kohta kandmiseks kinnistusraamatusse Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 29.05.2015 kandemäärus Kaebuse esitajad ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad AS määruskaebus Avaldaja AS (IK XXXXXXXXXX), esindaja notar Aivar Mesikäpp Menetluse liik Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

Tühistada Tartu Maakohtu 29.05.2015 kandemäärus eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks esitatud kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise osas ja saata tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Osas, milles keelduti märkust kinnistusraamatusse kandmast, jätta maakohtu kandemäärus jõusse, muutes määruse põhjendusi.

Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättetoimetamisest.

Asjaolud ja maakohtu määrus

21.01.2015 esitas AS maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, paludes kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu punktile 2.2 ja lepingu punkti 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja

2 omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P OÜ (registrikood XXXXXXXXX) kasuks.

20.02.2015 kandemäärusega kohustas kohus avaldajaid esitama kaasomanike nõusolekud märkuse kaasomandi lõpetamise kohta kinnistusraamatusse kandmiseks.

Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 29.05.2015 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata, kuna 20.02.2015 kandemääruses toodud puudusi ei kõrvaldatud. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõike 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistamisavaldusele ei ole lisatud kinnisasja XXXXXXX XXX X Tallinnas kaasomanike nõusolekuid.

Määruskaebus

09.06.2015 esitas avaldaja määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse avalduse rahuldamise kohta või saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Korteriomanik on õigustatud koormama iseseisvalt oma korteriomandi eset kui iseseisvat kinnisasja nii asjaõiguste kui võlaõiguslike kasutusõigustega ilma, et oleks vajalik kaasomanike sellekohane kokkulepe asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 kohaselt. Seega on võimalik nende korteriomanike, kes sõlmisid 19.11.2014 lepingu või ühinesid sellega, korteriomandite registriosadesse teha vastavad kanded kinnistusraamatusse ilma, et sellega kahjustataks teiste korteriomanike õigusi ja huve. Kui märkuse kandmine on võimalik ainult kõigi korteriomanike nõusolekul, tuleks kohtul analüüsida võimalust asendada märkus eelmärke kandmisega korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks 19.11.2014 lepinguga ühinenud korteriomanike korteriomandite registriossa.

Menetluse edasine käik

Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis vastavalt TsMS § 663 lg-tele 4 ja 5 selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Maakohus leidis, et avaldusega taotletud märkuse kandmine kinnistusraamatusse ei ole lubatud, küll aga on lubatud eelmärke kandmine kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohtu seisukoht

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti jätnud avalduse märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldamata ja selles osas tuleb maakohtu määruse lõppjäreldus jätta muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel tuleb muuta lahendi põhjendusi. TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus jättes rahuldamata avalduse eelmärke sissekandmiseks. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Kandeavalduse kohaselt palus avaldaja kanda kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu p-le 2.2, milles on kokku lepitud kaasomandi lõpetamises lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi suhtes selliselt, et lepingu p 2.1 kohaselt moodustatav uus korteriomand jääb P OÜ ainuomandisse, seejuures ainuomand lepingu p-s 2.1 nimetatud

3 uuele korteriomandile loetakse tekkinuks arvates asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest.

Maakohus leidis õigesti, et avaldusega taotletud märkuse kandmine kinnistusraamatusse ei ole lubatud. AÕS § 63 lg 1 p 4 järgi võib kanda kinnistusraamatusse märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 79 lg-te 1 ja 2 järgi kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes ja kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamise kohta saab märkuse kanda kinnistusraamatusse üksnes siis, kui kõik kaasomanikud on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises. Seega on märkuse sissekandmise eelduseks, et kõik kaasomanikud on kas esitanud kinnistamisavalduse või annavad kande tegemiseks oma nõusoleku.

Ekslik on määruskaebuse esitaja viide võimalusele asendada märkus kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppe kohta eelmärke kandmisega kinnistusraamatusse. Kandeavaldusest erineva sisuga eelmärke kande tegemine oleks vastuolus AÕS § 631 lõikega 1 ja KRS § 34 lõikega 6.

Ringkonnakohus leiab, et avaldusega taotletud eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on lubatud. AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke omandiõiguse omandamise nõude tagamiseks. Kandeavalduse kohaselt palusid avaldajad kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku 19.11.2014 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P OÜ kasuks. 19.11.2014 sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on lubatud, kuna tegemist on omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatava eelmärkega. Eelmärke saab kanda ka tulevikus tekkiva õiguse tagamiseks. Korteriomandi omaniku, kes on lepinguga ühinenud, kinnisasja registriossa eelmärke kandmine ei kahjusta teiste kaasomandi omanike õigusi. Eelmärke kinnistamist ei takista asjaolu, et võlaõiguslikku lepingut ei ole sõlminud kõik kaasomanikud.

Eelmärke kinnistusraamatusse kandmise avaldust ei ole võimalik tulenevalt KRS § 46 lg-st 1 ringkonnakohtul kandemäärusega lahendada, kuna see kuulub maakohtu pädevusse. Seega tuleb avaldus eelmärke osas saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

Margo Klaar Ulvi Loonurm Tiit Kollom