3-15-1646/17 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask Määruse tegemise aeg ja koht

31. juuli 2015, Tallinn Haldusasja number 3-15-1646 Haldusasi K S K i, J H K i, E I R , B-P S i ja M I i kaebus Kuressaare Linnavolikogu 28. mai 2015 otsuse nr 34 tühistamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebaja – K S K Kaebaja – J H K Kaebaja – E I R Kaebaja – B-P S Kaebaja – M I Kaebajate volitatud esindajad v.adv Taivo Ruus, v.adv Ramil Pärdi ja adv Sandor Elias Vastustaja – Kuressaare linn, esindaja Vilma Kippak Kolmas isik – E A Kolmas isik – N S Kolmas isik – H J S Kolmas isik – S Õ Kolmas isik – J M Kolmas isik – K M Kolmas isik – OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN Kolmas isik – OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, volitatud esindaja v.adv Liisa Linna Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 6. juuli 2015. a määrus Menetluse alus ringkonnakohtus K S K i, J H K i, E I R , B-P S i ja M I i määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON Jätta K S K i, J H K i, E I R , B-P S i ja M I i määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 06.07.2015 määruse resolutsiooni punkt 5 haldusasjas nr 3-15-1646 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (HKMS § 252 lg 7).

3-15-1646 2(6)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsusega nr 34 „Kuressaare Linnavolikogu 23. märtsi 2006 otsusega nr 22 „XXXXX detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“ kehtestatud detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine XXXXXXXX kinnistu osas“ tunnistati osaliselt kehtetuks Kuressaare Linnavolikogu 23.03.2006 otsus nr 22 „XXXXX detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“. Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34 kohaselt asub XXXXXXX kinnistu (katastriüksuse tunnus 34901:006:0044) Kuressaare vanalinna muinsuskaitsealal ning kinnistule on ehitusõigus määratud Kuressaare Linnavolikogu 23.03.2006 otsusega nr 22 kehtestatud detailplaneeringus. XXXXX detailplaneering on ellu viidud – XXXXXXXXXja XXXXXXXXXkinnistute sihtotstarbeks on määratud 100% elamumaa. XXXXXXXXXkrundile on ehitatud kaks hoonet, millele on väljastatud kasutusluba ehitiste kasutamise otstarbega „muu kolme või enama korteriga elamu“. XXXXXXXXXkinnistu mõned kaasomanikud esitasid 24.10.2014 taotluse XXXXX detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks XXXXXXXXXkinnistu osas, kuna soovitakse XXXXX detailplaneeringu edasisest elluviimisest loobuda ning seeläbi luua võimalus XXXXX hoones asuvate korterite 2 ja 3 kasutusotstarbe muutmiseks eluruumidest bürooruumiks. XXXXX detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise järgselt XXXXXXXXXkinnistu osas oleks kooskõlas Kuressaare ja Kaarma ühisplaneeringu järgse juhtotstarbega võimalik väljastada projekteerimistingimused XXXXX hoones paikneva kahe korteri büroopinnaks ümber ehitamiseks ja muuta maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 5 alusel XXXXX/XXXXX kinnistu sihtotstarve elamumaast osaliselt ärimaaks ehitusseadustiku (EhS) kohases ehitusloas nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine XXXXXXXXXkinnistu osas ei riku avaldust mitte esitanud kaasomanike ega naaberkinnistute omanike õigusi, sest XXXXX detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei tekita iseenesest õiguslikke tagajärgi – sealjuures ei muutu kinnistu katastriüksuse sihtotstarve, krundi ehitusmaht ega võimalike servituutide seadmise võimalused.

2. K S K , J H K , E I R , B-P S ja M I esitasid 29.06.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse Kuressaare Linnavolikogu 28.05.2015 otsuse nr 34 tühistamiseks. Ühes kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus vaidlustatud haldusakti kehtivuse ja täitmise peatamiseks ning alternatiivselt keelata mistahes XXXXXXXXXpuudutavate kannete tegemine ja muutmine ehitisregistris ning maakatastris. Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt kaasnevad vaidlustatud otsusega kaebajatele kohtumenetluse ajal pöördumatud õiguslikud tagajärjed suureneva maksukoormuse, kinnisasja väärtuse vähenemise ja äripindadest nähtuvate häiringute näol, kui ehitisregistris ja maakatastris muudetakse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel ära ka ehitise kasutusotstarve ja katastriüksuse otstarve. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on teisi huve arvestades proportsionaalne. Kaebajate hinnangul ei ole näha, et avalik huvi, et piirkonnas oleks rohkem äripindu (kui selline huvi üldse esineb), või OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt huvi oma seni ebaseaduslikult tegutsenud büroo legaliseerimiseks saaks olla intensiivsem kui kaebajate huvi vältida kohtumenetluse ajal tekkivat materiaalset kahju.

3. Kuressaare linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Vaidlustatud otsus ei too vahetult kaasa õiguslikku võimalust kohalikule omavalitsusele XXXXX hoone või selle osa kasutusotstarbe muutmiseks. Kehtiv õigus ei anna selleks kohalikule omavalitsusele õigust enne, kui kasutusotstarbe muutmiseks on kõigi puudutatud

3-15-1646 3(6) kaasomanike nõusolek või nõusolekut asendav sellekohane kohtuotsus (vt EhS § 48 lg 5 p 3 ja MaaKatS § 18 lg 4). Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks puudub vajadus.

4. Tallinna Halduskohtu 06.07.2015 määruse resolutsiooni punktiga 5 jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kohus leidis, et kaebajatel puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlustatud otsusest ei tulene vahetult õigust teha Kuressaares XXXXXXXXXkinnistul või seal paiknevates ehitistes mistahes muudatusi. Kaebajate õigusi võib pöördumatult kahjustada mõne edaspidise haldusakti andmine, ent sel juhul on võimalik esialgse õiguskaitse korras peatada selle konkreetse haldusakti kehtivus või täitmine. Kaebajate maamaksukohustuse tõus eeldab maa sihtotstarbe muutmist, mille kohta tuleb anda eraldi haldusakt. Varasema detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine iseenesest maa sihtotstarvet ei muuda. Samuti ei anna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine alust muuta ehitise kasutusotstarvet ega anna luba ehitamiseks. Asjaolu, et kaebajad peavad oma huvide kaitseks edaspidi vaidlustama ka tulevikus antavaid haldusakte, ei ole käsitatav pöördumatu tagajärjena ega õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kui Kuressaare linn või muud haldusorganid annavad vaidlustatud otsusele tuginedes mingisuguseid täiendavaid haldusakte, on kaebajatel võimalik need seaduses ettenähtud korras vaidlustada ning seeläbi ei kujuta nende andmine endast pöördumatut tagajärge. Ühtki vahetut faktilist muutust kinnistul või seal paiknevate ehitiste juures ei ole vaidlustatud otsuse alusel võimalik teha. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

5. K. S. K , J. H. K , E. I. R, B.-P. S ja M. I paluvad määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 06.07.2015 määruse resolutsiooni punkti 5 ning rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Halduskohus on ekslikult leidnud, et kaebajatel puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Alates 01.07.2015 muutunud ehitusõiguse normistiku järgi puudub õigusselgus ja -kindlus, et Kuressaare linn peaks andma välja täiendavaid haldusakte ehitise kasutusja kinnistu sihtotstarbe muutmiseks. Seega puudub ka õigusselgus ja -kindlus, et kaebajad saaksid võimalikke täiendavaid haldusakte vaidlustades tagada, et kohtuvaidluse lõpuni kasutusja sihtotstarvet ei muudeta. Ehituslikud muudatused on XXXXX korteris juba tehtud ja tegelikkuses büroo seal ka tegutseb. Kehtiva kasutusloa alusel on ehitise, sh büroo, kasutusotstarve küll muu kolme või enama korteriga elamu, ent iseenesest on selle muutmine juriidiline, mitte enam ehituslik küsimus. Puudub õigusselgus, kas kasutusotstarbe muutmiseks oleks tingimata vaja uus haldusakt anda. On võimalik, et ehitise senise kasutusloa kehtivus ammendub või osaliselt ammendub kasutusotstarbe muutmisel kasutusloa väliselt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 järgi (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-63-10, p 19) ning varasem kasutusluba muutub kehtetuks uue kasutusotstarbe selgumisel kasutusteatise esitamisega (EhS § 48 ja § 50 lg 1). Sel juhul ei ole vaja kasutusloa kehtetuks tunnistamist haldusaktiga. Ühtlasi puudub garantii, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel ei võiks kohalik omavalitsus ametitoimingute raames kinnistu sihtotstarvet kas kasutusteatise esitamise järel või isegi eel muuta ilma haldusakti andmata (vt MaaKatS § 18 lg-d 4 ja 5). Kuigi hoonel puudub ehitisvõi kasutusluba, milles büroohoone kasutusotstarve sisalduks, ei selgu ehitusseadustiku rakendamise seaduse seletuskirjast, kas MaaKatS § 18 lg-d 4 ja 5 laienevad ka olukorrale, kus olemasolevas kasutusloas märgitud kasutusotstarvet muudetakse kasutusteatise esitamisega.

6. Kuressaare linn palub jätta määruskaebuse rahuldamata.

3-15-1646 4(6) Katastriüksuse sihtotstarvet saab muuta kasutusloa või, nagu praegusel juhul, kasutusteatise alusel MaaKatS § 18 lg 4 alusel. EhS § 48 lg 5 p 3 kohaselt otsustatakse see aga haldusaktiga menetluses, kuhu kaasatakse ka puudutatud isikud.

7. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt palub jätta määruskaebus rahuldamata. Esialgse õiguskaitse alternatiivsed taotlused ei vasta ühelegi HKMS § 251 lg-s 1 toodud esialgse õiguskaitse abinõule ning kujutavad endast pigem eraldi keelamiskaebuse nõudeid. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei ole õiguslikuks aluseks katastriüksuse sihtotstarbe muutmisele. Vaidlustatud otsus ei ole haldusakt, millele järgneks täitmine, mistõttu ei saa esialgse õiguskaitse korras peatada selle täitmist. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja vaidlustatud otsuse kehtivuse peatamiseks puudub alus.

Vaidlustatud otsus on õiguspärane ega riku kaebajate õigusi. 01.07.2015 jõustunud EhS ei ole muutnud asjaolu, et katastriüksuse sihtotstarvet saab muuta kasutusloa või kasutusteatise alusel MaaKatS § 18 lg 4 kohaselt. Ehitise kasutusotstarbe ja selle alusel katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks juhul, kui sellel ehitisel (kinnistul) on mitu kaasomanikku ja kasutusotstarbe muutmine väljub tavakasutuse piirest, on vajalik teiste kaasomanike nõusolek. Kaasomanike vaheline vaidlus seoses kasutusotstarbe muutmisega on eraõiguslik vaidlus ning seda ei vaielda haldusasjas.

Juhul, kui OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt esitab kasutusteatise oma reaalosa kasutusotstarbe muutmiseks ja kaebajad saavutavad tsiviilasjas nr 2-14-53324, kus vaieldakse korteriomandiseadusest tulenevate õiguste tuvastamise ja hoonega seotud tahteavalduse tegemiseks kohustamise nõuete üle, oma nõuete rahuldamise, on võimalik kasutamisotstarbe ja ka katastriüksuse sihtotstarbe muutmine tagasi pöörata. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on teadlik, et kasutusotstarbe muutmine enne tsiviilasjas nr 2-14-53324 otsuse jõustumist toimub riskiga hüvitada teistele kaasomanikele sellest tekkiv kahju.

Tsiviilasjas nr 2-14-53324 on OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt taotlenud kaebajate tahteavalduse asendamist kasutusotstarbe muutmiseks juhul, kui kohus jõuab seisukohani, et nende vastav tahteavaldus ei sisaldu juba kinnistu kasutuskorra kokkuleppes ning korteri bürooks muutmine väljub sealjuures tavakasutuse piiridest ja kui kaebajate õigus keelata vastav muudatus on tuvastatud. Kui maakohus asendab tsiviilasjas nr 2-14-53324 kaebajate tahteavaldused kasutusotstarbe ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks, siis langeb ära ka nende kaebeõigus käesolevas haldusasjas.

Kaebajate nõuete rahuldamata jätmine tsiviilasjas nr 2-14-53324 viib õigusliku olukorrani, kus ühel või teisel moel on OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt kuuluva korteri kasutusotstarvet võimalik muuta. Praeguses haldusasjas seatav esialgne õiguskaitse takistaks kaasomanike õigust seda muudatust läbi viia kõige ökonoomsemal moel. Seega riivaks esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendamatult OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt ja kõigi teiste kaasomanike omandiõigust ega oleks proportsionaalne.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Kaebajad on selliseks oma kaitstavaks õiguseks märkinud omandiõiguse ning oma olukorra halvenemisena märkinud suureneva maamaksukohustuse, kinnisasja väärtuse vähenemise ja äripindadest nähtuvad häiringud, kui ehitisregistris ja maakatastris muudetakse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel ära ehitise kasutamisotstarve ja katastriüksuse

3-15-1646 5(6) sihtotstarve. Seega on kaebajad sidunud neile negatiivsete tagajärgede tekkimise maa sihtotstarbe muutmisega. 10. PlanS § 75 lg 1 p 26 kohaselt määratakse detailplaneeringu kohustusega maa-alad üldplaneeringuga. Üldplaneeringust ei nähtu, et vaidlusalune kinnistu paikneks detailplaneeringu kohustusega maa-alal. MaaKatS § 18 lg 4 kohaselt ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisel, kui see ei too kaasa ehitusteatise kohustusega või ehitusloakohustuslikku ehitamist, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed ehitusseadustiku kohases kasutusloas nimetatud ehitise või selle osa kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe (PlanS § 126 lg 5 ls 2). Krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada (PlanS § 126 lg 5 ls 1). Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 4 p 3 ja § 5 kohaselt määratakse katastriüksuse sihtotstarve kohaliku omavalitsuse otsusega. Seda otsust tuleb pidada haldusaktiks, mis on vaidlustatav. Sama määruse § 2 lg 3 kohaselt tuleb vaidlusalusele katastriüksusele määrata ehitise kasutusotstarbest tulenev sihtotstarve. 11. Ehitise kasutusotstarbe muutmine on EhS lisa 2 § 47 lg 4 kohaselt võimalik praegusel juhul kasutusteatisega. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 20 lg-st

3 ei saa järeldada, et vajalik on kasutusloa muutmine. Kasutusteatise esitamise järel ja ehitise uuel otstarbel kasutama asumisel kaotab kasutusluba kasutusotstarvet puudutavas osas kehtivuse. EhS § 48 lg 5 p 3 ja lg 6 kohaselt tuleb vajaduse korral kohalikul omavalitsusel kontrollida ehitise kasutusotstarbe muutmist menetluses, milles tuleb järgida kasutusloa andmise menetluse nõudeid, ning mille tulemusel esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina. Ehitise kasutusotstarvet ei ole muudetud. Olukorras, kus kasutusteatis puudutab teiste kinnistu omanike õigusi (sh maamaksukohustuse muutumist), saab ringkonnakohtu arvates teiste omanike kaasamise vajadust eeldada ning selline menetlus – mis lõpeb haldusakti andmisega – läbi viia, kuigi menetluse tulemuseks võib olla ka selle lõpetamine ilma nõudeid esitamata.

Kui praegu kasutuses olev (kasutusloaga) ehitis tuleb enne bürooruumide kasutusse võtmist ümber ehitada, tuleb, nagu vaidlustatud haldusakti seletuskirjas õigesti on selgitatud, eelnevalt väljastada ka projekteerimistingimused. Projekteerimistingimused on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus (EhS § 26 lg 1).

12. Järelikult on kaebajatel võimalik oma subjektiivseid õigusi kaitsta edaspidi antavate haldusaktide vaidlustamisega. Selliste haldusaktide sisu – sh nendega kaebajate õiguste rikkumine – ei ole ette teada. Vastavas haldusmenetluses osalemist ei saa pidada kaebajate jaoks sedavõrd koormavaks, et see annaks alust pidada kohtuotsuse hilisemat täitmist esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral oluliselt raskendatuks.

13. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on seisukohal, et esialgse õiguskaitse kohaldamine riivaks põhjendamatult kolmanda isiku omandiõigust. Üldjuhul puudub vajadus analüüsida puudutatud isiku huvide olemasolu, kui eelnevalt on kohus jõudnud järeldusele, et esialgse õiguskaitse vajadust ei esine. Siiski märgib ringkonnakohus lähtudes HKMS § 249 lg-st 3, et peab OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt huve kaebajate kaitstavate õigustega võrreldes kaalukamaks, sest kaebajad saavad oma eluruume sihipäraselt kasutada ning kahju – mis ei saa olla väga suur – tekkimise korral on võimalik nõuda selle hüvitamist, kui teiste omanike tegevuse tulemusel on asja väärtus vähenenud (tsiviilõiguslik vastutus korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p 1 rikkumise korral). Kaasomanike vaheline tsiviilõiguslik vaidlus (tsiviilasi nr 2- 14-53324) ei mõjuta määruskaebuse lahendamist, kuivõrd esialgse õiguskaitse taotluse

3-15-1646 6(6) lahendamiseks puudub vajadus anda hinnang küsimusele, kas kinnistu sihtotstarbe muutmiseks on alust tingituna kaasomanike nõusoleku olemasolust.

/allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks