3-12-2683/132 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht

3. juuli 2015, Tallinn Haldusasja number 3-12-2683 Haldusasi OÜ Parem Kallas kaebus Pärnu Linnavalitsuse 03.12.2012 korralduse nr 529 punkti 1 tühistamiseks ja Pärnu Linnavalitsuse kohustamiseks tegema kahe kuu jooksul otsus Pärnu linnas Xxxxx xxx asuva kinnistu omandamise tasu suuruse osas Menetlusosalised Kaebaja – OÜ Parem Kallas, seaduslik esindaja Ago Kalmer, volitatud esindajad advokaadid Britta Pärk ja Allar Jõks Vastustaja – Pärnu Linnavalitsus, volitatud esindaja advokaat Arne Ots Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 23.01.2015 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine 16.06.2015 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus ning tühistada Tallinna Halduskohtu 23.01.2015 otsus haldusasjas nr 3-12-2683.

2. Rahuldada OÜ Parem Kallas kaebus. Tühistada Pärnu Linnavalitsuse 03.12.2012 korralduse nr 529 punkt 1 ning kohustada Pärnu Linnavalitsust tegema kahe kuu jooksul otsus Pärnu linnas Xxxxx xxx asuva kinnistu omandamise tasu osas.

3. Mõista Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja menetluskulud 7000 (seitse tuhat) eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 03.08.2015, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-12-2683 2(8) Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavalitsuse 27.08.2012 korralduse nr 386 p-ga 1 otsustati omandada Pärnus Xxxxx xxx kinnistu (pindala 2102 m2, sihtotstarve transpordimaa) OÜ-lt Parem Kallas hinnaga 12 900 eurot. Riigikohtu 29.05.2012 otsusega nr 3-3-1-19-12 leiti, et õiglaseks tasuks Xxxxx xxx kinnistu omandamisel on Xxxxx xxx kinnistu suurusele vastava osa väärtus tootmismaa sihtotstarbega endise Xxxxx xx tootmismaa turuväärtusest 28.06.2001 seisuga. Seejuures tuleb Xxxxx xxx kinnistu turuväärtuse määramiseks välja selgitada kogu endise Xxxxx xx tootmismaa kinnistu turuväärtus ning arvutada sellest praeguse Xxxxx xxx kinnistu suurusele (2102 m2) vastava osa väärtus.

Korralduse kohaselt on Xxxxx xxx kinnistu omandamise tasuks ARE AS hindajate EE-e ja KU 24.08.2012 eksperthinnangu (A eksperthinnang) järgi 12 900 eurot. AS PK hindajate SS-i ja VT-ga 27.07.2012 eksperthinnangu (P eksperthinnang) järgi on kinnistu väärtuseks

92 427,49 eurot. P eksperthinnang on kinnistu hoonestatuse osas ebaõigel seisukohal. Õige on asuda seisukohale, et hoonestus oli väärtuskuupäevaks lammutatud ja turuväärtuse väljaselgitamisel tuleb lähtuda hoonestamata tootmismaast. Hindamise standardiseeria EVS

875 osa 11 p 5.3.1 järgi tuleb võrdlustehingute valikul lähtuda sellest, et analüüsitav vara oleks erinevate võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane. A eksperthinnang vastab standardile. Isegi kui lähtuda hinnatava kinnistu turuväärtuse väljatoomisel hoonestatud kinnistutest, siis P eksperthinnangus toodud võrdlustehingud ei sobi, sest hoonestus on hinnataval ja võrreldavatel kinnistutel väga erinev.

Kahe eksperthinnangu oluliselt erinevate tulemuste tõttu pöördus Pärnu Linnavalitsus 03.09.2012 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) poole. EKHÜ 25.09.2012 vastuses leiti, et EKHÜ ei teosta hindamisaruannete läbivaatust ja ei kinnita nende vastavust hindamisstandarditele. Selleks on vajalik tellida kolmandalt osapoolelt mõlema eksperthinnangu läbivaatus, mille peaks teostama sõltumatu ja vajalikku pädevust omav kutseline hindaja. Samas pidas EKHÜ välja tuua järgmised asjaolud: 1) A eksperthinnangus on hoonete seisukord tuvastatud dokumentaalselt, P on lähtunud hindaja hinnangust. A ja P töödes esitatud hinnangud hoonete seisukorrale ja kasutusväärtusele on erinevad, s.t A hinnangul ei anna hooned kinnistule lisaväärtust. P kasutab turuväärtuse hindamisel hoonestatud kinnistute, A hoonestamata kinnistute näiteid; 2) A poolt valitud võrdlustehingud on ajaperioodist 2000-2001, P puhul 2002 ja 2006. Hindamisstandardi EVS 875 kohaselt väärtuse kuupäevast oluliselt hiljem toimunud võrdlustehinguid hindamisel ei kasutata. P toob hindamiskäigus välja kaks tehingunäidet, A26, millest kasutab kohaldamisel kolme näidet. EVS 875 järgi on optimaalne tehingute hulk 3-5;

3-12-2683 3(8) 3) P poolt kasutatud mõlemad tehingunäited on ärija tootmishoonete maa sihtotstarbega, A puhul on kaks tootmismaa ning üks ärija tootmishoonete maa sihtotstarbega. Riigikohtu otsuse alusel tuli lähtuda tootmismaa sihtotstarbest.

Pärnu Linnavalitsus tellis eksperthinnangute läbivaatamise OÜ DK hindajalt KH-lt. OÜ DK 08.10.2012 eksperthinnangute läbivaatuse aktis (D akt) leiti, et puudusi on mõlemas eksperthinnangus. Turuväärtusele olulisi mõjusid omavaid puudusi oli P eksperthinnangus rohkem. Samas on A eksperthinnangus ebapiisavalt käsitletud hooneid ja nende mõju turuväärtusele, mistõttu ei saa ka A tulemust pidada õigemaks.

Pärnu Linnavalitsus andis eksperthinnangute andjatele võimaluse oma seisukohtu korrigeerida. A jäi oma eksperthinnangu juurde. P esitas 16.11.2012 ja 20.11.2012 uued eksperthinnangud, mille kohaselt on kinnistu väärtus 1 434 993 krooni, s.o 91 712,77 eurot.

2. OÜ Parem Kallas palus halduskohtule esitatud kaebuses Pärnu Linnavalitsuse 03.12.2012 korralduse nr 529 p 1 tühistada ja teha Pärnu Linnavalitsusele ettekirjutus teha kahe kuu jooksul kinnistu omandamise tasu osas uus otsus. Kaebuses tugineti eelkõige asjaolule, et A eksperthinnang on pealiskaudne, vastuoluline ja selles esineb olulisi puudusi.

3. Pärnu Linnavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata.

4. Tallinna Halduskohus jättis 23.01.2015 otsusega kaebuse rahuldamata ja poolte menetluskulud nende endi kanda. Kohtuotsuse põhjendused: 1) nii A kui P eksperthinnangus on leitud, et 28.06.2001 seisuga oli eeldatavalt mõningane hoonestus Xxxxx xx kinnistul veel alles, aga hoonestuse maht oli väga väike ning selle seisukord oli halb või väga halb. Mõlemas eksperthinnangus leiti, et amortiseerunud hoonete lammutuskulud kinnistu turuväärtust ei mõjuta. A eksperthinnangus ja D aktis asuti seisukohale, et amortiseerunud hoonetega hoonestatud kinnistute turuväärtuse leidmisel leitakse reeglina hoonestamata kinnistu turuväärtus. Seda seisukoha toetas ka EKHÜ. A eksperthinnangus leiti seega, et hinnatava kinnistu turuväärtus on võrdne hoonestamata kinnistu turuväärtusega ning võrdlusobjektideks valiti hoonestamata Xxxx xx (tootmismaa, tehingu aeg 10.05.2000), Xxxx xx (50% ärimaa ja 50% tootmismaa, tehingu aeg 10.05.2000) ja Xxxxx xx (tootmismaa, tehingu aeg 17.07.2000) kinnistute müügitehingud. P eksperthinnangus leiti, et võrdlusobjektidena on sobilikum kasutada sarnase sihtotstarbega hoonestatud kinnistute müügitehinguid, kus ostjad kas lammutasid või plaanisid olemasoleva hoonestuse lammutada. P kasutas võrdlusobjektidena Xxxxxxxxxx xx xxx (40% ärimaa ja 60% tootmismaa, tehingu aeg 2002. a märts), Xxxxxxxxxx xx xxx (50% ärimaa ja 50% tootmismaa, tehingu aeg 2001. a veebruar) ja Xxxxx xxx (50% ärimaa ja 50% tootmismaa, tehingu aeg 2001. a aprill) kinnistute müügitehinguid; 2) vastustaja on oma korralduses õigesti leidnud, et P poolt valitud võrdlusobjektid ei sobi, sest hoonestus hinnataval ja võrreldavatel kinnistutel on väga erinev. Kui kaebaja kinnistul oli hoonestus väärtuskuupäevaks valdavas osas lammutatud, siis Xxxxxxxxxx xx xxx kinnistul asus laohoone (suletud netopind 41 m2), Xxxxx xx kinnistul tootmisja laohoone (suletud netopind 23 539 m2) ning Xxxxxxxxxx xx xxx kinnistul amortiseerunud tootmishoone (suletud netopind 6242 m2). Lisaks asusid Xxxxxxxxxx xx xxx ja xxx kinnistutel sadamateenuse osutamiseks vajalikud rajatised (kaid). Seda kinnitas ka kohtuistungil tunnistajana ütlusi andnud EE. Hinnatav kinnistu on küll jõe lähedal, kuid vahel on üldmaa ning kinnistud ei ole akvatooriumi ääres. Hinnatavale objektile laevad ligi ei pääse. Xxxxxxxxxx xx xxx müügitehing on teostatud 06.03.2002, väärtuse kuupäev on aga 28.06.2001. EKHÜ on märkinud, et võrdlusobjektide puhul peab analüüsitav vara

3-12-2683 4(8) olema hinnatava varaga võimalikult sarnane, seda ka väärtuse kuupäeva suhtes. Väärtuse kuupäevast oluliselt hiljem toimunud võrdlustehinguid hindamisel ei kasutata. Lisaks olid kõik kinnistud tootmisja ärimaa sihtotstarbega. Riigikohtu lahendist tulenevalt tuli leida tootmismaa turuväärtus. Üldjuhul on ärimaa sihtotstarbega kinnistu hinnatase tootmismaa sihtotstarbega kinnistu hinnatasemest kõrgem;

3) korralduses on õigesti leitud, et asjakohaseks ei saa pidada Peksperthinnangus maa korralise hindamise tulemustega arvestamist. Sellise asjaoluga arvestamist ei näe standard EVS 875 ette. EVS 875 kohaselt on turuväärtus hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta;

4) A eksperthinnang vastab Riigikohtu otsuses antud lähteülesandele, mistõttu on põhjendatud sellest lähtuda Xxxxx xxx kinnistu õiglase hinna leidmisel. Eksperthinnangus on leitud, et kinnistu turuväärtus on võrdne hoonestamata kinnistu turuväärtusega ning võrdlusobjektideks on valitud üks 50% tootmismaa ja 50% ärimaa ning kaks 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistut. Eksperthinnangus on märgitud, et hinnatava objekti asukoht on hea kesklinna läheduse tõttu. Kuid kuna tegemist on tootmismaa sihtotstarbega kinnistuga, siis tootmiseks on eelistatud tootmispiirkondades olevad kinnistud ja asukoht ei ole nii määrav.

Kesklinna ja elamispiirkondade naabrus pigem piirab erinevate tootmisvaldkondade kasutamisvõimalusi. Tunnistajana ütlusi andnud EE selgitas, et tootmispiirkonnas olev tootmismaa annab investorile tunduvalt suurema võimaluse seal erinevat tootmist teha kui kesklinna piirkonnas, kus arengukava ja ka tollel hetkel vastu võetud üldplaneering nägid ette seda, et tootmine tuleb jõe kallastelt välja viia. See võis tähendada seda, et Xxxxx xx kinnistut oleks saanud kasutada vaid vähese müraga tegevusteks, nt õmblustsehh, kõik muu (raskemetall, puidutööstus) oleks olnud välistatud.

Huvitatud isikute hulk oleks olnud väike ning see oleks viinud hinna alla. A eksperthinnangu võrdlustehingud mahuvad kaks ühe aasta sisse ning üks aasta ja ühe kuu sisse väärtuse kuupäevaga võrreldes. Seega ei ole ületatud standardile EVS 875 tuginevat perioodi (kuni 2 aastat). Tehnovõrkude osas on A eksperthinnangus märgitud, et need on olemas, kuid amortiseerunud. Tehnovõrkude osas on kasutatud kohandust 5% põhjendusega, et kinnistud, mis on varustatud tehnovõrkudega, on enam väärtustatud;

5) asja materjalidest nähtuvalt on vastustaja soovinud koostöös kaebajaga tellida uue eksperthinnangu mõlemale poolele aktsepteeritavast kinnisvarabüroost. Kaebaja sellega ei nõustunud. Kaebaja ei ole ka kohtumenetluses uut ekspertiisi taotlenud;

6) vastustaja ei ole rikkunud uurimispõhimõtet. Rikutud ei ole ka kaebaja õigust olla ära kuulatud. Korraldus on nõuetekohaselt põhjendatud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. OÜ Parem Kallas palub apellatsioonkaebuses halduskohtu 23.01.2015 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) A ei ole arvestanud kinnistu ehitusõigust ning turuväärtus on määratud valedele võrdlusobjektidele tuginedes. Võrdlusobjektidena on põhjendamatult kasutatud oluliselt madalama ruutumeetri hinnaga äärelinnas ja isegi mitte samas hinnatsoonis (kesklinnas või selles vahetus läheduses) asuvaid kinnistuid. Kohus ei ole sellele tähelepanu pööranud. Hindamisstandardite kohaselt on vara asukoht üks olulisemaid võrdlemisel kasutatavaid näitajaid; 2) A eksperthinnang ei ole arvestanud ehitusõigusega. Seisuga 28.06.2001 oli alale väljastatud lammutusluba tootmishoonete osaliseks lammutamiseks. Lammutamine ei

3-12-2683 5(8) tähendanud, et tegemist oli ehitusõiguseta ja hoonestamata kinnistuga. Kui kinnistule on ehitusõigus määratud, saab sellega ka hiljem arvestada. A eksperthinnangus on käsitletud hoonestamata võrdlusobjekte, millel ei ole olnud enne ega müügitehingu päeva seisuga hooneid ja ehitisi. Kohus on leidnud ebaõigesti, et kinnistu turuväärtus on võrdne hoonestamata kinnistu turuväärtusega. Hinda mõjutab ka kinnistuni ulatuvate tehnovõrkude ja kehtiva liitumise olemasolu;

3) kohus tugines otsuse tegemisel tunnistaja EE-e ütlustele, kes on üks A eksperthinnangu koostajatest. Tunnistajana ülekuulamise hetkel töötas ta nii Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnas kui ka A-s. Seega võttis kohus arvesse tunnistaja ütlusi, kelle erapooletuses on tõsised kahtlused. Lisaks andis EE hinnanguid teiste eksperthinnangute kohta, mis ei ole tunnistaja ülesanne;

4) A eksperthinnang on koostatud vale metoodika põhjal, sest kinni ei ole peetud lähteülesandest. Hindamisel ei saanud lähtuda EVS 875 nõuetest, mis 28.06.2001 seisuga ei kehtinud, vaid rahvusvahelistest hindamisstandarditest IVS 1-4. Samuti ei saa eksperthinnangu õiguspärasuse hindamisel tugineda EKHÜ ja D arvamusele. IVS 1-4 kohaselt tekib kinnisasja väärtus kasulikkuse läbi. A eksperthinnang on lähtunud hoonestatusest, mitte kinnistu väärtusest. Hinnates vara väärtust 2004. aastal, lähtus A samuti standardist IVS 1-4 ning sai selle järgi kinnistu väärtuseks tootmismaana 37 068,76 eurot. Seega ei ole käesoleval juhul turuväärtus kindlaks tehtud 28.06.2001 seisuga;

5) IVS 1-4 p 6.7 kohaselt on turuhinna määramise aluseks parima kasutuse põhimõte. Seetõttu oleks tulnud vaadelda andmeid vara iseloomu ja omaduste, tema tegelike ja potentsiaalsete kasutusalade kohta. Selliseid andmeid saab eelkõige erinevatest planeeringutest. Hindamise ajal kehtis Pärnu linna generaalplaan aastast 1974. Seisuga 28.06.2001 ei olnud veel kehtestatud Pärnu linna üldplaneeringut. See kehtestati 20.09.2001 korraldusega nr 26. Üldplaneering näeb alal ette segahoonestuse (ärija elamumaa). Sellega oli vastustajal võimalik maa hinna määramisel arvestada. Samuti sai vastustaja lähtuda aastateks 1999-2005 kinnitatud Pärnu linna arengukavast, mille asendiplaan näeb ette jõe kallaste elamumaaks muutmise. Pärnu Linnavolikogu 28.06.2001 otsusega nr 48 kehtestatud detailplaneeringuga määrati Xxxxx xx kinnistu senise 100% tootmismaa uueks sihtotstarbeks väikeelamumaa (85%) ja transpordimaa (15%). Tegemist on asjaoludega, mis mõjutavad kinnistu turuväärtuse kujunemist;

6) vastustaja ei selgitanud haldusmenetluses olulisi asjaolusid välja. Kaebaja taotles vastustajalt sõltumatult kolmandalt hindajalt eksperthinnangu tellimist. Ka juhtis kaebaja tähelepanu sellele, et A eksperthinnangus on võrdlusobjektid valesti valitud. Ka kohus ei ole vastuolusid kõrvaldanud.

6. Pärnu Linnavalitsus palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja seisukohad: 1) asjakohane ei ole kaebaja seisukoht, et kinnistu hindamisel on arvestamata jäetud planeeringud ja muud arengudokumendid. Riigikohtu juhiste järgi tuli hindamisel lähtuda 28.06.2001 seisust ning mitte arvestada asjaolusid, mis ilmnesid peale nn väärtuskuupäeva. Planeeringute ja arengudokumentidega arvestamine poleks ka saanud kinnistu väärtust kaebajale soodsamas suunas mõjutada, sest need nägid ette tootmise väljaviimist jõeäärsest piirkonnast. See oleks kahandanud kinnistu väärtust tootmismaana; 2) turuväärtuse kindlakstegemine toimus õigeid võrdlusobjekte kasutades. Vaidlust ei saa olla selles, et faktiliselt oli väärtuskuupäeva seisuga enamus hooneid kinnistul lammutatud ja varemetes. Turuhinna või õiglase väärtuse määramisel ei anna lammutatud ja varemetes hooned midagi juurde. Avalis võrdlusobjektideks hoonestamata tootmismaa Xxxx tänaval, 50% ärimaa ja 50% tootmismaa Xxxx tänaval ning tootmismaa Xxxxx tänaval. P eksperthinnangus ei ole ühtegi võrdlusobjekti, mille sihtotstarve oleks 100% tootmismaa, vaid suurem osakaal on ärimaa sihtotstarbel, mis on turuväärtust oluliselt mõjutav asjaolu. Ehitusõiguse temaatikat ei käsitle kumbki eksperthinnang ning ehitusõiguse käsitlemisega

3-12-2683 6(8) ei ole seostatav eksperthinnangute seitsmekordne hinnavahe. Ebaõige on kaebaja väide, et A välistas sihilikult võrdlusobjektid, mis asuvad kesklinnas või selle läheduses. A hinnangus lähtuti sarnastest kinnistutest, millel oli tootmismaa sihtotstarve ning leidnud, et kuna tootmiseks on eelistatud tootmispiirkondades olevad kinnistud, ei ole asukoht nii määrav. D aktis on leitud, et A poolt valitud võrdlusobjektid sobivad. Ka kohus on seda asjakohaselt põhjendanud; 3) kinnistu turuväärtus on kindlaks tehtud õiget metoodikat kasutades. Xxxxx xxx turuväärtus tuli kindlaks teha 28.06.2001 seisuga, mis aga ei tähenda, et hindamisel tulnuks kasutada tolleaegseid metoodikaid/standardeid. Seega oli õige lähtuda standardist EVS 875; 4) vastustaja ei ole ärakuulamisja uurimispõhimõtet rikkunud. Eksperthinnangute vastuolulisuse küsimusega on piisavalt tegeletud. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaksid ümber A eksperthinnangu, D akti ja kohtuistungil üle kuulatud isikute ütlused; 5) kohus ei ole tuginenud lubamatule tõendile. Ajal, mil EE koostas eksperthinnangu, ei töötanud ta vastustaja juures. Kaebaja pole välja toonud ühtegi asjaolu, mis näitaks, et eksperthinnangu koostamise ajal ei olnud EE sõltumatu. EE andis ütlusi peamisel tema enda poolt mitu aastat varem koostatud eksperthinnangu kohta, seega sai ta anda ütlusi eriteadmisi nõudvates küsimustes; 6) õige ei ole kaebaja väide, et ta on vastustajalt taotlenud uut eksperthinnangut. 06.09.2012 keeldus kaebaja uue ekspertiisi tellimisest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, halduskohtu 23.01.2015 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega OÜ Parem Kallas kaebus rahuldada. Ringkonnakohus lähtub seejuures alljärgnevastest seisukohtadest.

8. Asja lahendamisel ei ole oluline keskenduda P eksperthinnangu vigadele. Pärnu Linnavalitsuse 03.12.2012 korralduse nr 529 aluseks oli A eksperthinnang, mistõttu sõltub korralduse õiguspärasus sellest, kas A eksperthinnangus on Xxxxx xxx kinnistu turuväärtus leitud õigesti. Kaebaja leidis ringkonnakohtu istungil, et kinnistu väärtus võiks olla ca 45 000 eurot.

Kohtul endal puuduvad eriteadmised, et kinnistu turuväärtust määrata. Kohus saab hinnangu anda eelkõige ekspertiisi lähteandmete asjakohasusele, järelduste loogilisusele ja usutavusele. Asjas ei ole vaidlust kinnistu sihtotstarbe ja väärtuskuupäeva üle. Samuti on selge, et väärtuskuupäevaks olid kinnistul asunud hooned amortiseerunud ning teatud ulatuses ka juba lammutatud.

9. Ringkonnakohus ei nõustu A eksperthinnangu järeldusega, et kesklinna lähedus pigem vähendas kinnistu väärtust, sest kesklinna ja elamispiirkondade naabrus piirab erinevate tootmisvaldkondade kasutamisvõimalusi. Asjaolu, et Riigikohtu lahendi kohaselt tuli kinnistu väärtust hinnata tootmismaana, ei tähenda, et maa perspektiivne kasutus tuli jätta täiesti kõrvale. See, et 28.06.2001 seisuga nägid linna arengukava ning selleks ajaks vastu võetud üldplaneering ette kinnistult tootmise väljaviimise, ei viita sellele, et kinnistu turuväärtus langes. Vastupidine tõlgendus tooks kaasa olukorra, kus kaebaja kinnistu turuväärtus oleks peaaegu olematu, sest loomulikult ei ole kasumlikult võimalik võõrandada tootmismaad, millel tootmisega tegeleda ei tohi. Küll aga oleks kinnistu omandamisest olnud huvitatud investorid, kes nägid kinnistus perspektiivset elamumaad. Seega tuleb kaebaja kinnistu turuväärtuse määramisel lähtuda maa tootmismaa sihtotstarbest, arvestades seejuures, et suure tõenäosusega oleks maa saanud lähiajal kasutusse võtta nt elamumaana.

3-12-2683 7(8)

Lisaks märgib ringkonnakohus, et põhjendatud on kaebaja kriitika, mille kohaselt asusid A eksperthinnangus kasutatud võrdlusobjektid äärelinnas, samas kui kaebaja kinnistu asus kesklinnas. Üldteadaolevaks võib lugeda asjaolu, et linnakeskuses asuv maa on äärelinnas asuvast maast hinnalisem. A eksperthinnangus on jällegi liigselt rõhutatud maa tootmismaa sihtotstarvet ning leitud, et kesklinna lähedus on pigem väärtust vähendav näitaja.

Kuigi Xxxxx xxx kinnistul asuvad hooned olid lagunenud, kasutusest väljas ja suures osas lammutatud, nõustub ringkonnakohus kaebajaga, et kinnistu väärtust võib mõjutada ehitusõiguse olemasolu. Hoonete lammutamine ei tähenda, et krunt kaotab nt planeeringust tuleneva ehitusõiguse. A kasutas võrdlusobjekte, mille puhul ei ole kontrollitud, kas neil oli võõrandamise hetkel ehitusõigus või mitte.

10. Eeltoodut silmas pidades leiab ringkonnakohus, et vastustaja võttis korralduse andmisel põhjendamatult aluseks A eksperthinnangu. Juba oluline erinevus kahe ekspertiisi vahel oleks pidanud vastustajal tekitama kahtluse tulemuste õigsuse osas. Ka D aktis märgiti, et kummagi ekspertiisi tulemust ei saa pidada õigeks. D aktis on veel märgitud, et ekspertiisi lähteülesanne on selline, mille puhul on ka täiendavate eksperthinnangute tulemused suure ebatäpsusega. Samaks ei tohiks erinevus ringkonnakohtu hinnangul olla suisa 7-kordne, nagu on juhtunud P ja A eksperthinnangutega.

Ringkonnakohus on seisukohal, et vastustaja pole suutnud Xxxxx xxx kinnistu tegelikku turuväärtust välja selgitada. Seetõttu tuleb korraldus tühistada ning vastustaja peab haldusmenetlust jätkama. Arvestades suuri raskusi kinnistu väärtuse määramisel, on asja efektiivseks lahendamiseks soovitatav pooltel läbirääkimiste abil jõuda kinnistu väärtuse osas konsensusele.

11. Kuna ringkonnakohus rahuldab OÜ Parem Kallas kaebuse ja apellatsioonkaebuse, tuleb HKMS § 108 lg 1 alusel vastustajalt välja mõista kaebaja menetluskulud. Kaebaja esitas halduskohtus 14.11.2014 menetluskulude hüvitamise taotluse, mille kohaselt paluti vastustajalt välja mõista riigilõiv 15 eurot ning õigusabikulud 1800 eurot. Kulude kandmine on tõendatud. Kaebaja esitas 18.11.2014 täiendava menetluskulude nimekirja, kus taotleti kohtuistungil osalemisega seotud kulude hüvitamist summas 576 eurot. Kulude kandmine on tõendatud. Lisaks tasus kaebaja halduskohtus ette tunnistaja kohtuistungile kutsumise kulud summas 61,56 eurot. Kaebaja apellatsioonimenetluse kulud on 16.06.2015 menetluskulude taotluse kohaselt 10 035,29 eurot, millest 15 eurot moodustab riigilõiv. Eelnimetatud summast ei ole 3000 euro kohta tasumist tõendavat dokumenti esitatud, mistõttu saab ringkonnakohus otsustada vaid 7035,29 euro vastustajalt väljamõistmise üle. Lisaks esitas kaebaja 19.06.2015 taotluse kohtuistungiga seotud esindajakulude väljamõistmiseks summas 340 eurot. Kulude kandmine on tõendatud. Seega moodustavad kaebaja menetluskulud kahe kohtuastme peale kokku 9827,85 eurot, millest 30 eurot on riigilõiv. Ringkonnakohus loeb põhjendatud ja vajalikeks kuludeks 7000 eurot. Kaebaja menetluskulud esimeses kohtuastmes olid 2452,56 eurot. Reeglina ei saa apellatsiooniastme kulud olla halduskohtus kantud kuludest suuremad. Antud juhul toimus ringkonnakohtus esindajate vahetus, mistõttu on teatav kulude kasv põhjendatud. Samas ei ole õige panna kogu esindajate vahetamisega seotud kulu vastustaja kanda.

Vastustaja halduskohtus menetluskulude hüvitamist ei taotlenud. Ringkonnakohtus taotleb vastustaja esindajakulude hüvitamist summas 4716 eurot (16.06.2015 ja 19.06.2015 menetluskulude nimekirjad). HKMS § 108 lg 1 alusel jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda.

3-12-2683 8(8)

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets