3-14-50435/35 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht

2. juuli 2015, Tallinn Haldusasja number 3-14-50435 Haldusasi JP kaebus Kuusalu Vallavalitsuse 27. veebruari 2014. a korralduse nr 109 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 19. septembri 2014. a otsus Menetlusosalised Kaebaja – JP (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja adv Artur Sanglepp Vastustaja – Kuusalu vald, esindaja v.adv Rivo Kaldvee Kolmas isik – MÜ (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja Mihkel Leesment Menetluse alus ringkonnakohtus JP apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine

10. juuni 2015

RESOLUTSIOON 1. Jätta JP apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19. septembri 2014. a otsus haldusasjas nr 3-14-50435 muutmata. 2. JP ja Kuusalu valla menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda. 3. Mõista JP-ilt MÜ kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud 450 (nelisada viiskümmend) eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 3. augustil 2015 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

3-14-50435 2(9) kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Harju maakonnakomisjon tunnistas 25.01.1995 otsusega omandireformi objektiks Xxxxx vallas asuva endise Xxxxxxxx x-xx talumaa, mis koosneb 5,12 ha suurusest Xxxxx saarest ja 1,49 ha suurusest mandril asuvast lahustükist. Omandireformi õigustatud subjektideks selle maa suhtes tunnistati võrdsetes 1/4 suurustes mõttelistes osades LIK, KAV, EP ja MÜ. EP loovutas oma nõudeõiguse 1995. aastal OP, kes loovutas selle 2005. aastal TA, kes omakorda loovutas selle 2010. aastal JP-ile. Xxxxx saarel asub kaks elamut, millest üks kuulub MÜ ja teine JP-ile, kes omandas selle 2003. aastal kinkelepinguga OP. MÜ ja OP sõlmisid 02.09.1999 kokkuleppe Xxxxx saare jagamiseks.

2. Kuusalu Vallavalitsus lõpetas 25.03.2010 korraldusega nr 263 LIK ja KAV tagastamise menetluse. Kuusalu Vallavalitsus otsustas 17.11.2011 korraldusega nr 861 tagastada Xxxxxxxx x-xxmaa 1/4 ulatuses MÜ ja 3/4 ulatuses JP. Tallinna Halduskohus tühistas viimatinimetatud korralduse 27.03.2012 otsusega nr 3-11-2941 (jõustus 20.02.2013), kohustades Kuusalu Vallavalitsust otsustama Xxxxxxxx x-xx maa tagastamise küsimus uuesti, lähtudes MÜ ja OP 02.09.1999 kokkuleppest. Kuusalu Vallavalitsus kinnitas 04.09.2013 korraldusega nr 594 (muudetud 26.09.2013 korraldusega nr 664) MÜ ja OP 02.09.1999 kokkuleppe lähteülesandeks Xxxxxxxx x-xx maa tagastamisel Xxxxx saare osas katastriüksuste mõõdistamisele ning kohustas õigustatud subjekte esitama kolme kuu jooksul tagastatava maa katastriüksuste moodustamise toimikud. MÜ tellis katastriüksuse moodustamise tööd OÜ-lt Xxxxxx xxxxxxx, kes esitas toimiku Kuusalu Vallavalitsusele 06.01.2014. JP katastriüksuse moodustamise töid ei tellinud ega vaidlustanud ka eelnimetatud korraldusi.

3. Kuusalu Vallavalitsus otsustas 27.02.2014 korraldusega nr 109 lõpetada Kuusalu valla maakasutusõiguse 3,85 ha suurusel maa-alal ja tagastada Xxxxxxxx külas Xxxxx saarel asuvast endisest Xxxxxxxx x-xx õigusvastaselt võõrandatud maast 3,85 ha suuruse Xxxxx saare maaüksuse (100% elamumaa) MÜ. Korralduse põhjenduste kohaselt kohustas Tallinna Halduskohus 27.03.2012 otsusega nr 3-11-2941 valda tegema õigusvastaselt võõrandatud Xxxxxxxx x-xx maa tagastamise küsimuses uue otsuse, lähtudes MÜ ja OP 02.09.1999 kokkuleppest. Moodustatava Xxxxx saare katastriüksuse suurus ületab nõudeõigust 2,1975 ha võrra (3,85 ha –1,6525 ha = 2,1975 ha). Kuusalu Vallavalitsus kinnitas 09.01.2014 korraldusega nr 9 nõudeõiguse osast suurema pindalaga õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise korral riigile tasutava võla suuruseks 508,50 eurot, mis on MÜ poolt tasutud.

4. JP esitas 04.04.2014 Tallinna Halduskohtule kaebuse Kuusalu Vallavalitsuse 27.02.2014 korralduse nr 109 tühistamiseks. Kuivõrd Xxxxxxxx x-xx maa koosneb kahest lahustükist, tulnuks tagastamisel lähtuda maareformi seaduse (MaaRS) § 12 lg-st 13 (millest ei saanud 02.09.1999 kokkuleppega kõrvale kalduda ja tegemist ei olnud ka siduva piirikokkuleppega), kuid vaidlustatud korraldus muudab maa selliselt tagastamise võimatuks. Xxxxxxxx x-xx maa peaks kuuluma tagastamisele selliselt, et MÜ tagastatakse ehitise juurde

3-14-50435 3(9) kuuluv maa vastavalt tema nõudeõiguse osale (1/4), JP tagastatakse samuti ehitiste juurde kuuluv maa vastavalt tema nõudeõiguse osale (1/4) ning kogu ülejäänud maa tagastatakse MÜ. Vald on tagastamise tulemusena moodustatavate kinnistute piiri määramisel jätnud põhjendamatult arvestamata ja kaalumata kaebaja huvid ja maakorralduse nõuded ning Xxxxx saare väljakujunenud kasutuse. Vaidlusaluse korraldusega tagastataks MÜ üle poole kaebaja väljakujunenud hoovist, sellele maale jääks ka kaebaja rajatud kalasuitsutamise ahi, korvpalliplats, tema istutatud ploomija õunapuud ning sarapuud, erilise emotsionaalse tähtsusega puud, võrkude puhastamise plats ja puude kuivatamise varjualune. Piir sulgeb ka ainsa tee saarel, mida saab kasutada talvel septiku tühjendamiseks. Kaebaja ei pidanud vaidlustama Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 ja 26.09.2013 korraldusi, sest nendega ei ole piiri kindlaks määratud. Nimetatud korraldused võivad ebaselguse tõttu olla haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 p 5 järgi tühised. 5. Kuusalu vald vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Kuivõrd JP ei ole vaidlustanud Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 korraldust (muudetud 26.09.2013 korraldusega), millega kinnitati tagastatava maa katastriüksuste moodustamise aluseks olev asendiplaan (02.09.1999 kokkuleppe osaks olev kaart), siis ei ole kaebusega võimalik saavutada kaebaja eesmärki ning ka vaidlustatud korralduse tühistamise korral tuleks maa tagastada samades piirides. MaaRS § 12 lg 13 ei kuulu praegusel juhul kohaldamisele, sest MaaRS § 14 lg 3 kohase õigustatud subjektide vahelise kokkuleppe olemasolu korral tuleb lähtuda just sellest. Lisaks on MaaRS § 12 lg 13 kehtestatud pärast 02.09.1999 kokkuleppe sõlmimist ja seda ei saa tagasiulatuvalt rakendada. Kohustus lähtuda 02.09.1999 kokkuleppest tulenes selgesõnaliselt jõustunud kohtuotsustest haldusasjas nr 3-11- 2941. MaaRS § 12 lg 13 mittekohaldatavust on lisaks selgitatud Maa-ameti 20.06.2013 kirjas nr 6.2-2/8272. Kaebaja soovib sisuliselt oma harjumuspärases kasutuses oleva maa tagastamist, kuid tema nõudel puudub õiguslik alus. Kaebaja huvidega ja MaaRS § 12 lg-ga

13 on sisuliselt siiski arvestatud, sest piir on määratud selliselt, et faktiliselt jääb kaebajale tema elamu alune ning selle teenindamiseks vajalik ja piisav kogus maad (maale jäävad elamu, kuur koos puude kuivatamise varjualusega, imbväljak ja kuivkäimla). Tegelikkuses on kaebajale jäänud 02.09.1999 kokkuleppega võrreldes isegi rohkem maad. Moodustatava kinnisasja otstarbekohast kasutamist ei takista see, et kaebajale tagastatavale maale ei jää korvpallirõngast, kalasuitsetamise ahju, puude kuivatamise varjualust ning mõningaid puid. 6. Kolmas isik MÜ palus jätta kaebus rahuldamata. Kohtuotsustest haldusasjas nr 3-11- 2941 tuleneb üheselt, et lähtuma peab MaaRS § 14 lg-st 3, mitte MaaRS § 12 lg-st 13. Viimatinimetatud norm reguleerib olukordi, mida ei ole lahendatud õigustatud subjektide kokkuleppega. Tagastatava maa piiride määramisel ei saa võtta arvesse kaebaja plaane ja kavatsusi seoses eluga saarel (tuulegeneraatori ja/või vaateplatvormi rajamine, lambakasvatus jne). 7. Tallinna Halduskohus jättis 19.09.2014 otsusega JP kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 630 eurot. Ülejäänud osas jättis halduskohus menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et MRS § 12 lg 13 kohaselt tuleks kogu tema nõudeõigusele vastav maa tagastada talle ehitise juurde Xxxxx saarel. Kuusalu vald on MÜ maa tagastamisel õigustatult lähtunud 02.09.1999 sõlmitud kokkuleppest Xxxxx saare maa jagamise kohta. Vaidlustatud korralduses määratud piirides MÜ maa tagastamine ei muuda võimatuks kaebajale tagastataval maal maakorraldusnõuetele vastava ja sihtotstarbeliselt kasutatava kinnistu moodustamist. Asjaolu, et JP on mingit osa mitmele õigustatud subjektile tagastamisele kuuluvast maast enne maareformi lõpuleviimist kasutanud kui isiklikku maad, ei anna alust eirata õigustatud subjektide vahel sõlmitud kokkulepet tagastatava maa jagamiseks. Seadusest ei tulene kaebajale õigust nõuda, et tema istutatud puud või tema poolt rajatud muud objektid, mis ei

3-14-50435 4(9) ole käsitatavad õiguslikul alusel püstitatud ehitistena MaaRS ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) tähenduses (nt korvpalliväljak, suitsuahi), jääksid temale tagastatavale maale. Asjassepuutumatud on ka kaebaja argumendid, mis seonduvad tema poolt Xxxxx saarel elukeskkonna kujundamiseks tehtud kulutustega (nt elamu väljaehitamine püsivaks elamiseks) ning edasisi plaane (nt saarele püsivalt elama asumine, tuulegeneraatorvaateplatvormi püstitamine) või kaebaja tegevusest tulenevaid erilisi vajadusi saarel olevat maad teatud viisil kasutada.

Vastustaja kohustus lähtuda Xxxxxxxx x-xx maa tagastamisel 02.09.1999 kokkuleppest tulenes MaaRS § 14 lg-st 3 ja jõustunud kohtuotsustest haldusasjas nr 3-11-2941. Tähtsust ei oma, et kohtuotsustes pole MaaRS § 12 lg 13 kohaldamise küsimust analüüsitud. Vaidlustatud korraldus ei ole nimetatud õigusnormiga ka sisuliselt vastuolus. MaaRS § 12 lg 13 ei keela maa tagastamist lähtudes õigustatud subjektide vahel sõlmitud kokkuleppest. Vastupidine tõlgendus oleks vastuolus maareformi üldise loogikaga, mille järgi eelistatakse olukorra lahendamist huvitatud isikute vahelise kokkuleppega (vt ka 27.11.2005 jõustunud MaaRS muutmise seaduse eelnõu 681 SE seletuskiri).

MaaRS § 12 lg-t 13 ja § 14 lg-t 3 tuleb nende koosmõjus tõlgendada selliselt, et ka juhul, kui tagastatava maa lahustükil paikneb ühe õigustatud subjekti omandis olev ehitis, võivad õigustatud subjektid leppida kokku maa tagastamises MaaRS § 12 lg-st 13 erineval viisil ning maa tagastamise otsustamisel tuleb lähtuda sellest kokkuleppest. Lisaks tuleb arvestada, et MaaRS § 12 lg 13 jõustus 27.11.2005, kuid kokkulepe Xxxxx saare jagamise kohta sõlmiti 02.09.1999. Õigustatud subjektidel on õiguspärane ootus, et sellest kokkuleppest lähtutakse, sõltumata õigusliku regulatsiooni muutumisest tulevikus.

Seega tuleks Xxxxx saare tagastamisel juhinduda 02.09.1999 kokkuleppest ka siis, kui MaaRS § 12 lg 13 keelaks maa tagastamise selles sätestatust lahkneva kokkuleppe alusel. Käesolev olukord ei lange seejuures üldse MaaRS § 12 lg 13 kohaldamisalasse, sest selles peetakse silmas olukordi, kus maa tagastamise õigustatud subjektide hulgas on isik(ud), kelle omandis on lahustükil paiknev ehitis, ja isik(ud), kelle omandis olevaid ehitisi sellel lahustükil ei paikne. Praegusel juhul on Xxxxxxxx x-xx maa tagastamise õigustatud subjekte kaks ning neil mõlemal on elamud Xxxxx saarel.

Ekslik on ka seisukoht, et MaaRS § 12 lg 13 kohaldamisel tuleks MÜ nõudeõiguse osaks arvestada 1/4, sest lähtuda tuleb ikkagi 02.09.1999 kokkuleppest. Tagastatava maa piir määratakse lõplikult kindlaks maa tagastamise korralduses pärast katastriüksuse moodustamist, ent kui õigustatud subjektid on piiri kulgemises kokku leppinud, siis saab katastrimõõdistamisel see piir kokkuleppest hälbida vaid ulatuses, mis on maakorralduslikult vältimatult vajalik. Vaidlust ei ole selles, et 02.09.1999 kokkuleppes märgitud piir läbistanuks käesoleval ajal JP elamu terrassi.

Seda asjaolu on katastriüksuse moodustamisel arvestatud ning kokkuleppe järgset piiri vastavalt korrigeeritud. Asjaolu, et kokkuleppes märgitud piiri täpne järgimine ei ole võimalik, ei tähenda, et kaebaja saaks nõuda, et maa tagastamisel kokkulepitust põhimõtteliselt mööda vaadataks. OP ja MÜ 02.09.1999 kokkulepe on väga konkreetne ning kokkuleppe kehtivust ei mõjuta see, kas OP tegelikult adus, kus märgitud piir looduses täpselt kulgema hakkaks. JP ei saanud nõudeõiguse omandamisel tekkida mingisuguseid täiendavaid õigusi, mida temale nõudeõiguse loovutanud isikul ei olnud.

OP sai oma nõudeõiguse loovutada vaid 02.09.1999 kokkuleppes märgitud ulatuses. Kaebajale on Xxxxx saarel asuva elamu juurde võimalik tagastada terviklik maatükk ja tema elamu jääb tervikuna sellele maale. Samuti jääb kaebajale piisav hulk maad ehitise korrashoiu tagamiseks. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 p 7 tähenduses muude rajatistena ei saa käsitada kaebaja rajatud korvpalliväljakut, puude kuivatamise varjualust, võrkude puhastamise platsi ega suitsuahju, sest need ei ole maa otstarbekohaseks kasutamiseks vältimatud (erinevalt nt teedest ja tehnorajatistest).

Kaebaja elukorraldus, tehtud investeeringud ega tulevikuplaanid ei anna talle õigust nõuda maa

3-14-50435 5(9) tagastamist ettenähtust suuremas ulatuses. MÜ on tagastatud maa, mille suurus ja piirid vastavad 02.09.1999 kokkuleppele niivõrd, kuivõrd see on maakorralduslikult olnud võimalik. Vaidluse lahendamise seisukohast ei ole iseenesest tähtsust sellel, et JP ei ole vaidlustanud Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 korraldust nr 594 (muudetud 26.09.2013 korraldusega nr 664), kuid vastustajal on siiski õigus, et nende korralduste vaidlustamata jätmise tõttu ei saavutaks kaebaja Kuusalu Vallavalitsuse 27.02.2014 korralduse nr 109 vaidlustamisega oma tegelikku eesmärki (s.o kogu tema nõudeõigusele vastava osa tagastamine Xxxxx saarel asuvast maast). Tagastatava maa asendiplaani koostamist tuleb käsitada eelhaldusaktina, millega ei otsustada maa tagastamist lõplikult, kuid mis on aluseks maa tagastamist taotlevate isikute poolt katastrimõõdistamise tööde teostamisel. Käesoleval juhul määras vald 26.09.2013 korraldusega tagastatava maa asendiplaaniks 02.09.1999 kokkuleppe. Isegi juhul, kui 27.02.2014 korraldus tühistada, tuleks õigustatud subjektidel tellida katastrimõõdistamine ikkagi 02.09.1999 kokkuleppe alusel, sest 04.09.2013 ja 26.09.2013 korraldusi pole kumbki õigustatud subjekt vaidlustanud. Nimetatud korraldused ei ole ka tühised, sest need on arusaadavad ja täidetavad.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 8. JP palub apellatsioonkaebuses (ja selle täiendustes) halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. Halduskohus sisustas OP ja MÜ 02.09.1999 kokkulepet ebaõigesti. Haldusasjas nr 3-11-2941 ei ole tuvastatud, et 02.09.1999 kokkuleppega oli üheselt kindlaks määratud Xxxxx saarel moodustatavate kinnistute vaheline piir. Käesolevas asjas on küsimus eelkõige selles, kas saare jagamise kokkuleppe määratles üksnes kinnistute paiknemise või üheselt ka tulevikus moodustatavate kinnistute piiri. Halduskohus ei ole võtnud seisukohta JP väite osas, et saare jagamise skemaatilist kokkulepet ei sõlmitud kinnistute vahelise piiri üheseks kindlaksmääramiseks, vaid saar jagati üksnes üldjoontes (eesmärgiga n-ö seadustada saarel asuvad ehitised). Ühegi mõistliku isiku seisukohalt ei saanud olla tegemist selge piirikokkuleppega, sest kaardile tõmmatud sirgete joonte looduses kulgemisest ei saanud pooltel olla mingit aimu (mh läbistab üks joontest apellandi eluhoonet). OP tegelik tahe 02.09.1999 kokkuleppe sõlmimisel sai olla suunatud üksnes sellele, et hiljem määratakse piir, mis arvestab saarel väljakujunenud elukeskkonnaga. Sellele viitab ka vastustaja ja kolmanda isiku varasem käitumine, sest vald kiitis heaks apellandi elamu laiendamise (mille tulemusel ületab see nüüd 02.09.1999 kokkuleppe järgset piiri) ning MÜ ei ole seda vaidlustanud. Asjas kuulub kohaldamisele ka MaaRS § 12 lg 13. MÜ õiguspärane ootus, et temale tagastatakse 3/4 Xxxxx saarest, sai kesta kuni 20.03.2009 (s.o haldusasjas nr 3-07-2011 otsuse jõustumine, millega tuvastati, et mõlema subjekti nõudeõiguste suurused on 1/4). Pooled on vahekorras 3/4 ja 1/4 jaganud kogu Xxxxxxxx x-xx maaüksuse, kuid olukorras, kus poolte nõudeõiguste tegelikeks suurusteks osutusid 1/4 ja 1/4, ei saa saare ja lahustüki jagamise kokkulepete õiguslik mõju olla endine (kokkuleppeid tuleb nõudeõiguste ulatuse osas käsitada tingimuslikena). Seega kaotas MÜ enda nõudeõiguse tegeliku suuruse tuvastamisel õiguse tugineda kokkulepetele ulatuses, milles need välistasid 27.11.2005 jõustunud MaaRS § 12 lg

13 kohaldamise maa tagastamise menetluses. Seda küsimust ei ole lahendatud haldusasjas nr 3-11-2941 (otsuse resolutsioonis on üksnes märgitud, et lähtuda tuleb saare jagamise kokkuleppest, ühegi kohtuotsuse resolutsioonis ei ole tuvastatud kokkulepetest tulenevate õiguste ja kohustuste mahtu ning sisu). Pooltel on MaaRS § 12 lg 13 tulenev võrdne õigus, mis vastab nende nõudeõiguste tegelikule suurusele ning sätte kohaldamise eeldused on

3-14-50435 6(9) täidetud mõlema subjekti suhtes. Halduskohtu tõlgendus nimetatud sättele on põhjendamatult kitsendav. Vaidlustatud korralduse andmisel ei ole järgitud MaaKS § 5 lg 2 p 1, 4 ja 7, sest JP rajatised jäävad MÜ tagastatavale maale. Halduskohus on andnud sättes kasutatud määratlemata õigusmõistele „muud ehitised“ üllatusliku ja meelevaldse sisu. Kõik apellandi püstitatud rajatised (korvpallirõngas, suitsuahi koos tuulemüüri ja varjualusega, puude kuivatamise alus) on ehitised nii MaaRS § 6 lg 3 kui ka AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses ning seetõttu on need MaaKS § 5 lg 2 p-ga 7 hõlmatud.

Tagastatava maa majandamisel ja kasutamisel on selle korrastamine ja parendamine täiesti normaalne. Pole tuvastatud, et apellant oleks rajatised püstitanud pahauskselt eesmärgiga saavutada endale maa tagastamise menetluses parem positsioon. Rajatiste asukoht on valitud vastavalt nende otstarbele (suitsuahju puhul tagatud tuleohutus ja elamust jälgitavus; puude kuivatamise alus paikneb kuuri läheduses). Kui kolmas isik peaks piiri tarastama, blokeeriks see apellandi kuuri mõlemad sissepääsud. Kolmas isik ei ole esitanud pretensioone ehitiste püstitamisele ning maakorralduse teostamisel tuleb arvestada ka pika aja jooksul kujundatud hoovimaad ja rajatiste kompleksi ning apellandi funktsionaalselt terviklikku elukeskkonda, mis olulisel määral lõhutakse.

Saarele rajatiste püstitamine on olnud logilistiliselt keeruline ja ressursimahukas, kuid nüüd muutuvad need kolmanda isiku kinnistu oluliseks osaks. Sisuliselt on tegemist kaasomandi reaalosadeks jagamisele sarnaneva olukorraga, kus võimalikult suures ulatuses tuleb arvestada mõlema poole huve, kuid seda pole antud juhul tehtud. Vaidlustatava korraldusega kindlaks määratud piir sulgeb ligi 20 meetri ulatuses apellandile vajaliku teeraja (ainus võimalus imbkaevu tühjendamiseks) ning kolmanda isiku maale jääb ka apellandi paigaldatud elektrikaabel elamu elektriga varustamiseks (mille hooldamine võib muutuda võimatuks).

See on vastuolus ka 02.09.1999 kokkuleppega, mille järgse sirge joone kohaselt peaksid teerada ja elektrikaabel jääma täielikult apellandile tagastatavale maale. Arvestades, et kolmas isik on keeldunud tulevikus tekkivatele kinnistutele juurdepääsude ja kasutusõiguste seadmisest, puudub kindlus, et elu saarel on üldse võimalik normaalselt jätkata. Vastustaja ei ole püüdnudki analüüsida, kuidas kolmanda isiku mõõdistatud piir apellandi elu saarel reaalselt mõjutab. Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 korralduse nr 594 ja 26.09.2013 korralduse nr 664 vaidlustamata jätmine ei mõjuta asja lahendamist.

Halduskohtu käsitlus rajaneb ebaõigel eeldusel, et 02.09.1999 kokkulepe on käsitatav piirikokkuleppena. Samas ei saa valla korraldustel sellisel juhul olla mingit täiendavat regulatiivsust. Halduskohus on jätnud seejuures tuvastamata vastustaja poolt katastriüksuse moodustamise menetlusnõuete fundamentaalse eiramise (seaduses sätestatud nõuetele vastava asendiplaani koostamata jätmine, milleta ei ole katastriüksuse piira võimalik maastikul tähistada). Vastustaja lähtus põhjendamatult üksnes kolmanda isiku esitatud piiriettepanekust ning jättis piiri määramisel kaalutlusõiguse teostamata.

9. Kuusalu vald vaidleb kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Apellatsioonkaebuses ei ole toodud välja ühtegi halduskohtu poolset materiaalvõi menetlusõigusnormi rikkumist, mis saanuks tuua kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise. Apellant ei ole mõistlikult põhjendanud, miks ta ei saanud apellatsioonkaebuses sisalduvaid uusi asjaolusid ja lisatud tõendeid esitada juba halduskohtus. Viide halduskohtu otsuse üllatuslikkusele ei ole põhjendatud. Uued asjaolud ja tõendid ei saa ka mõjutada Kuusalu Vallavalitsuse 17.02.2014 korralduse nr 109 õiguspärasust, sest vastustaja oli haldusasjas nr 3-11-2941 tehtud jõustunud kohtuotsustest tulenevalt kohustatud lähtuma 02.09.1999 kokkuleppest ning tegemist on piirikokkuleppega. Halduskohtumenetluses ei ole kaebaja väitnud, et 02.09.1999 kokkulepe oleks ebaselge või mitmeti tõlgendatav. Sellekohased väited tulnuks esitada juba haldusasjas nr 3-11-2941. Halduskohus on tõlgendanud MaaRS § 12 lg-t 13 õiguspäraselt ja see ei välista õigustatud

3-14-50435 7(9) subjektide vahelise kokkuleppe sõlmimist. Apellant ei ole vaidlustanud Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 korraldust 594 ja 26.09.2013 korraldust nr 664. Vastustaja sai 02.09.1999 kokkuleppest kõrvale kalduda üksnes vältimatult vajalikus ulatuses. Halduskohus leidis õigesti, et maakorralduse nõudeid on järgitud ning MaaKS § 5 lg 2 p-le 7 antud tõlgendus ei saanud apellanti üllatada. Vaidlusaluste rajatiste ehitamisel oli apellant 02.09.1999 kokkuleppest teadlik ning pidi selles ettenähtud piiridega arvestama. Apellandi elukorralduse kirjeldusest ei ilmne maa tagastamise menetluses olulisi asjaolusid, mis võiksid tingida vaidlustatud korralduse õigusvastasuse. Vastustaja ei saa meelevaldselt lähtuda sellest, kuidas oleks apellandil mugavam maad kasutada. Tähtsust ei oma, kelle piiriettepanekut arvestati, kui järgitud oli 02.09.1999 kokkulepet ja maakorralduse nõudeid. 10. Kolmas isik MÜ palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Halduskohus on sisustanud OP ja MÜ 02.09.1999 kokkulepet õigesti. Kohus ei ole asunud seisukohale, et kokkuleppes kajastatud piirist peab rangelt kinni pidama ja seda ei oleks võimalik maakorralduslikest vajadustest tulenevalt korrigeerida. Apellatsioonkaebuses viidatud väike skeem kanti 02.09.1999 kokkuleppele üksnes võrdluseks ega moodusta selle osa. Kokkuleppe järgselt kaardilt on näha, et piir ei läbista apellandi hoonet. Halduskohus on põhjalikult selgitanud, miks ei kuulu MaaRS § 12 lg 13 antud juhul kohaldamisele. Maa jagamisel tuleb lähtuda 02.09.1999 kokkuleppest, mis tuleneb jõustunud kohtuotsustest haldusasjas nr 3-11-2941. MaaKS § 5 lg 2 p 7 nõudeid on piisavalt järgitud ning suvalise rajatise olemasolu ei anna alust piirikokkuleppe kõrvalejätmiseks. MÜ piiriettepanek arvestas võimalikult suures ulatuses ühelt poolt sellega, et JP elamu ja selle juures olevad rajatised jääksid võimalikul suures osas apellandi maale ning samas oleks mõlemal maaomanikul võimalik kasutada idakaldal olevat maabumiskohta ja võimalikult suurel määral oleks tagatud ka 02.09.1999 kokkuleppega määratud maa jagamise proportsioon.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata. 12. Apellant loobus ringkonnakohtu istungil halduskohtu otsuse vaidlustamisest osas, mis puudutas MaaRS § 12 lg 13 tõlgendamist (vt apellatsioonkaebuse p-d 23-34). Seetõttu ringkonnakohus nimetatud küsimusel pikemalt ei peatu, märkides üksnes, et nõustub täielikult halduskohtu seisukohaga, et MaaRS § 12 lg 13 saaks olla asjakohane üksnes juhul, kui Xxxxx saarel asuks vaid ühe õigustatud subjekti elamu. Olukorras, kus saarel asuvad mõlema subjekti omandis olevad ehitised ning mandril asuv lahustükk on hoonestamata, puudub alus eelistada ühele subjektile maa tagastamist tervikuna ehitise juurde. 13. MaaRS § 14 lg-st 3 tulenevalt juhul, kui õigustatud subjektid lepivad kokku maa jagamises, tagastatakse maa vastavalt õigustatud subjektide kokkuleppele. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et 20.02.2013 jõustunud Tallinna Halduskohtu 27.03.2012 otsuse nr 3-11-2941 resolutsiooni p-st 2 tulenes Kuusalu vallale üheselt mõistetav kohustus lähtuda endise Xxxxxxxx x-xx maaüksuse tagastamise küsimuse otsustamisel õigustatud subjektide MÜ ja OP02.09.1999 kokkuleppest Xxxxx saare jagamise kohta. Halduskohus märkis lisaks õigesti, et Kuusalu Vallavalitsuse 04.09.2013 korraldust nr 594 (IV kd, tl 72-74p), mida on muudetud 26.09.2013 korraldusega nr 664 (IV kd, tl 76 ja pöördel) ja mille resolutsiooni p 2 kehtiva redaktsiooni järgi on katastriüksuse mõõdistamise

3-14-50435 8(9) lähteülesandeks 02.09.1999 kokkulepe, tuleb pidada eelhaldusaktiks HMS § 52 lg 1 p 2 tähenduses, sest see on aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindaks hilisema maa tagastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud (sarnaselt nt ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepanekuga – vt Riigikohtu 16.11.2006 otsus nr 3-3-1-78-06, p 12). Seega, kuivõrd viidatud korraldused kehtivad, tuli edasises maa tagastamise menetluses igal juhul lähtuda 02.09.1999 kokkuleppest (mille alusel on vald koostanud ka Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrusega nr 264 sätestatud katastrimõõdistamise korra § 3 nõuetele põhiosas vastava asendiplaani) ning seda isegi olenemata sellest, kuidas sisustada haldusasjas nr 3-11-2941 tehtud kohtuotsuse ettekirjutust.

14. Olenemata sellest, et 02.09.1999 kokkuleppe (IV kd, tl 20 ja pöördel) sõlmimise üheks eesmärgiks võis olla senise maakasutuse või püstitatud ehitiste n-ö seadustamine ning lisatud plaanilt nähtuvalt toimus jagamine selliselt, et täisnurkset kolmnurka meenutav saar jaotati neljaks võrdse suurusega sektoriks, millest kolme hõlmav maavaldus kuulus tagastamisele MÜ ja ühte sektorit hõlmav maavaldus OP-ile, ei ole alust asuda seisukohale, et kokkulepe ei reguleeri tagastatavate maaüksuste piire. Teistsugust järeldust ei võimalda teha ka 02.09.1999 kokkuleppe sõnastus, mis viitab selgelt konkreetse asukoha ja suurusega maaüksuste moodustamises kokkuleppe saavutamisele.

Kokkuleppe kehtivust ei mõjuta see, kas õigustatud subjektid selle sõlmimisel tegelikult mõistsid, kust nimetatud piir looduses kulgeb või mitte. Sõlmitud kokkuleppe tagantjärele sisustamist selle tekstist hälbival viisil ei saa kuidagi õigustada ka JP elamu laiendusele Xxxxx valla poolt kasutusloa andmine (V kd, tl 18- 20) ja selle MÜ poolt vaidlustamata jätmine. Olukorras, kus õigustatud subjektid ei ole varasemat kokkulepet hiljem muutnud ega seeläbi moodustatavate katastriüksuste piire täpsustanud, on maa tagastamise otsustamisel nimetatud kokkuleppest kõrvalekaldumine lubatud üksnes minimaalses ulatuses, mis on vajalik maakorraldusnõuete täitmiseks.

15. Apellant leiab, et olukorras, kus osa JP kuuluvatest rajatistest jäävad MÜ tagastatavale maale, ei ole MaaKS § 5 lg 2 p-de 1, 4 ja 7 nõudeid järgitud. MaaKS § 5 lg-st 1 tulenevalt on maakorraldusnõuete ülesanne tagada kinnisasja otstarbekas kasutamine ja majandamine. MaaKS § 5 lg 2 sätestab, et maakorralduse läbiviimisel lähtutakse muu hulgas eelkõige omaniku taotlusest kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks (p 1), kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamisest (p 4) ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekast rajamisest ja kasutamisest (p 7).

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et Xxxxx saare katastriüksuste moodustamisel on maakorralduse nõudeid järgitud ning apellandile ei ole tehtud takistusi oma kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks ja majandamiseks. MaaKS § 5 lg 2 p-s 7 viidatud „muude ehitiste“ sisustamist halduskohtu poolt ei saa pidada meelevaldseks ega üllatuslikuks. Sätte tõlgendamisel tuleb juhinduda MaaKS § 5 lg-s 1 toodud maakorraldusnõuete kehtestamise eesmärgist – tagada kinnisasja otstarbekas kasutamine ja majandamine. Halduskohus ei ole leidnud, et tegemist poleks ehitistega, vaid on hoopis õigesti rõhutanud, et korvpalliväljak, puude kuivatamise varjualus, võrkude puhastamise plats ega suitsuahi ei ole sellised ehitised, mis oleksid maa otstarbekohaseks kasutamiseks vältimatult vajalikud, millest tulenevalt ei saa need anda apellandile ka õigust saada maad tagasi suuremas ulatuses, kui see oli 02.09.1999 kokkuleppes ette nähtud.

Ühegi apellandi viidatud ehitise puhul ei ole mõistlikku alust eeldada, et nendeta ei saaks elamumaad sihtotstarbele vastavalt kasutada ja neid poleks objektiivselt kuidagi võimalik mujale paigutada. JP oli 02.09.1999 kokkuleppest teadlik ja pidi sellega oma elukorralduse kujundamisel arvestama. Nimetatud kokkuleppe olemasolu tõttu ei saa maakorraldusnõuete rikkumiseks antud juhul pidada ka olukorda, kus elamut elektriga varustav elektrikaabel ja imbkaevu talviseks tühjendamiseks väidetavalt hädavajalik teerada jäävad kolmanda isiku maatükile.

Tekkinud

3-14-50435 9(9) olukord on ka suuresti paratamatu, sest maa jagamise ¼ : ¾ proportsiooni säilitades tekiks saare ühel küljel piiri nihutamise korral vajadus korrigeerida piiri ka saare teisel küljel, kus asuvad apellandi elamu ja muud ehitised ning idapoolne randumiskoht. Asendiplaanist nähtuvalt kaasneks sellega maakorralduslikult veelgi ebasoovitavam olukord. JP on asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 tulenevalt õigus nõuda naaberkinnistu omanikult temale vajaliku juurdepääsu kasutamise võimaldamist ning kui kinnistuomanikud kokkulepet ei saavuta, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Samuti on naaberkinnistu omanik AÕS § 158 lg 1 järgi kohustatud taluma muu hulgas tema kinnisasja maapõues asuvaid tehnovõrke (sh elektrikaablit), mis on vajalikud teise kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks, ning AÕS § 158 lg-d 2 ja 3 annavad JP õiguse nõuda naaberkinnisasja koormamist vastava reaalservituudiga.

16. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb JP apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 19.09.2014 otsus muutmata.

17. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et JP on tasunud esimese ja teise astme kohtus riigilõivu kokku 45 eurot (IV kd, tl 41; IV kd, tl 162; V kd, tl 29) ning kandnud õigusabikulusid kokku 5584,80 eurot (IV kd, tl 160-176). Kuna JP apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning ringkonnakohus jätab muutmata halduskohtu otsuse, millega jäeti JP kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel apellandi enda kanda.

Kuusalu vald on kandnud esimese astme kohtus õigusabikulusid 6050,40 eurot (IV kd, tl 177- 182; IV kd, tl 201-203). Halduskohus jättis vastustaja menetluskulud tema enda kanda, sest puuduvad erandlikud asjaolud, mis oleksid tinginud haldusorgani poolt kantud advokaadikulude kaebajalt väljamõistmist. Vald ei ole halduskohtu otsust vaidlustanud. Apellatsioonimenetlusega seonduvate õigusabikulude kohta pole vastustaja ringkonnakohtule andmeid esitanud. Seega jäävad Kuusalu valla võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

MÜ on kandnud õigusabikulusid kahes kohtuastmes kokku 1080 eurot (IV kd, tl 184-188; IV kd, tl 195-197), neist apellatsioonimenetluses 450 eurot. Kulude kandmine ja nende seos käesoleva asja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Õigusabikulud on vajalikud ja põhjendatud ning need tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks tervikuna välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/

Villem Lapimaa /allkirjastatud digitaalselt/

Kaire Pikamäe /allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets