3-13-1227/75 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiina Pappel, Agu Timmi, Madis Ernits Otsuse tegemise aeg ja koht 19.06.2015, Tartu Haldusasja number 3-13-1227 Haldusasi K.L. (L.) kaebus Tartu Linnavalitsuse 12.05.2013. a korralduse nr 280 ja 14.05.2013. a korralduse nr 536 tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 25.11.2013. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus K.L. apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine 27.05.2015 Menetlusosalised Kaebaja K.L. Vastustaja Tartu Linnavalitsus Kolmas isik AR Arendus OÜ Seaduslik esindaja Rait Allik Lepinguline esindaja v.-adv. Margo Lemetti RESOLUTSIOON 1. Rahuldada apellatsioonkaebus, tühistada Tartu Halduskohtu 25.11.2013. a otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ja tühistada Tartu Linnavalitsuse 12.05.2013. a korraldus nr 280 ja 14.05.2013. a korraldus nr 536. 2. Jätta kaebaja protokolli parandamise taotlus rahuldamata. 3. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja 30 eurot menetluskulu. Ülejäänud menetluskulu jätta menetlusosaliste enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 20.07.2015 (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebajale kuulub Tartus aadressil Kungla XX asuv kinnistu. Aadressil Suur kaar X asuva naaberkrundi omanik on kolmas isik.

2

2. 10.12.2012 esitas kolmas isik Tartu Linnavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse Suur kaar X krundil üksikelamu lammutamiseks ja uue üksikelamu püstitamiseks.

3. 02.01.2013. a kirjaga nr XXXXX teatas Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond Suur kaar X naaberkinnistute Kungla XX ja Suur kaar X omanikele, sh kaebajale, et Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale laekus projekteerimistingimuste taotlus Suur kaar X olemasoleva elamu lammutamiseks ja uue üksikelamu püstitamiseks. Kirjale oli lisatud projekteerimistingimuste kavand (tl 7-8). Kirjas palus Tartu Linnavalitsus Suur kaar X uue üksikelamu püstitamise projekteerimistingimuste kavand kooskõlastada või esitada hiljemalt 19.01.2013 Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale oma vastuväited.

4. 19.01.2013 edastas kaebaja oma kirjalikud vastuväited Suur kaar X kinnistule püstitatava uue üksikelamu projekteerimistingimuste kavandile (tl 46). Vastuväidete kohaselt soovib kaebaja, et Suur kaar X kinnistule ehitatava elamu ja Kungla XX elamu vahe oleks vähemalt 15 meetrit ning elamu ei tohi halvendada tema vaadet ja eluruumidele osaks saavat otsest päikesevalgust.

5. 15.02.2013 toimus Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnas naaberkinnistute omanike ja taotlejaga koosolek Suur kaar X uusehitise ehitamise võimalikkuse küsimuses. Sama päeva hommikul saatis kaebaja Tartu Linnavalitsusele e-kirja (tl 48), milles teatas, et ei saa tervislikel põhjustel koosolekul osaleda ja kordas oma 19.01.2013. a vastuväites esitatud seisukohti. Kaebaja uut koosoleku aja määramist ega suulist ärakuulamist ei taotlenud.

6. Tartu Linnavalitsus määras 12.03.2013. a korraldusega nr 280 (tl 13) kindlaks projekteerimistingimused PTH-12-338 üksikelamu püstitamiseks Suur kaar X krundile.

7. 10.04.2013 esitas Kungla XX kinnistu omanikust kaebaja lepinguline esindaja vaide (tl 49-50) Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013 korralduse nr 280 tühistamiseks, täpsustades seda 16.04.2013 (tl 52-53).

8. 14.05.2013. a korraldusega nr 536 (tl 9-11) jättis Tartu Linnavalitsus kaebaja vaide rahuldamata.

9. 06.06.2013 esitas kaebaja Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse (tl 2-4, 16-16p, 71-73), milles ta palus tühistada Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduse nr 280 ja 14.05.2013. a korralduse nr 536, rahuldada tema vaie Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduse nr 280 peale ning muuta Suur kaar X projekteerimistingimusi selliselt, et vahemaa Suur kaar X krundile planeeritava elamu ja kaebajale kuuluva Kungla XX maja vahel oleks vähemalt 15 meetrit. Kaebuse kohaselt on Tartu Linnavalitsus enne korralduse nr 280 väljaandmist rikkunud haldusmenetluses puudutatud isiku ärakuulamise kohustust. Vaidlustatud korraldus ei ole põhjendatud, sest selle põhjendustes pole sisuliselt märgitud neid faktilisi aluseid, millistele asjaoludele ning õigusaktidele vastav korraldus põhineb. Kaebaja on seisukohal, et vaidlustatud korraldustes on toodud ekslikud ja väärad faktilised asjaolud: arusaamatu on linnavalitsuse hinnang, mille kohaselt Suur kaar X planeeritav elamu sobib oma arhitektuurilt paremini Kungla tänava majadega; kohaliku omavalitsuse arusaam piirkonnas olevast hoonestuslaadist ning planeerimispõhimõtetest ei ühti tegelikkusega; asjakohatu on linnavalitsuse väide kõrghaljastuse puudumise kohta. Kaebaja soovib, et Suur kaar X kinnistule ehitatava elamu ja Kungla tn XX elamu vahe oleks vähemalt 15 meetrit ning ei väheneks kaebaja kinnistule osakssaav päikesevalgus.

3

10. Vastustaja palus kaebusele esitatud vastuses (tl 42-45) jätta kaebus rahuldamata., kuna vaidlustatud korralduste tühistamiseks puudub alus. Vastustaja vastuväidete kohaselt ei ole vastustaja rikkunud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg-s 1 sätestatud menetlusosaliste ärakuulamiskohustust, kuivõrd isikul on olnud võimalus esitada oma vastuväited kirjalikult ja talle on antud võimalus esitada oma seisukohad suuliselt. Vastustaja väidab, et ta kaalus kaebaja poolt kirjalikult esitatud vastuväiteid ja korralduses nr 280 põhjendas nendega mittearvestamist. Vastustaja väidab, et tellis enne korralduse väljaandmist valgusanalüüsi, et selgitada välja valgustingimused peale uue elamu ehitamist. Vastustaja arvates on korralduses nr 280 põhjendatud piisavalt selgelt, miks on jäetud kaebaja vastuväited arvestamata. Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud haldusaktid on välja antud pädeva haldusorgani poolt, need on kooskõlas kehtiva õigusega, vastavad vorminõuetele, on kaalutlusvigadeta ning proportsionaalsed. Vastustaja on seisukohal, et kaebaja on esitanud kaebuses väidetavalt ekslikud ja väärad asjaolud, mis puudutavad Suur kaar X planeeritava elamu ehitusjoone sobivust, kõrghaljastuse olemasolu, kaebaja eluruumide valgustingimuste halvenemist ja et tegemist on ümbruskonnas olevatest hoonetest suurimaga.

11. Kolmas isik palub kaebusele esitatud seisukohas (tl 61-62p) jätta kohtul kaebus rahuldamata. Kolmas isik on seisukohal, et vastustaja on korralduste vastuvõtmisel arvestanud kõiki kohaseid asjaolusid ning tasakaalustatult kõigi puudutavate isikute õigusi. Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013 korraldusega nr 20 määratud projekteerimistingimused on õiguspärased. Haldusakt on antud pädeva organi poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kolmas isik leiab, et kaebuse resolutsiooni punkt 1.3, milles palutakse kohtul muuta projekteerimistingimusi, ei ole võimalik kohtul rahuldada. Projekteerimistingimuste määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses ja kohtul ei ole võimalik ise määrata projekteerimistingimusi, sh kahe maja vahelist vahemaad.

12. Tartu Halduskohus jättis 25.11.2013. a otsusega (tl 83-85p) kaebuse rahuldamata. - Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldusega nr 280 määratud projekteerimistingimused on õiguspärased, vastustaja on korralduste vastuvõtmisel arvestanud kõiki kohaseid asjaolusid ning tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi. Haldusaktid on antud pädeva organi poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalsed, kaalutlusvigadeta ning vastavad vorminõuetele. - Kaebajat teavitati linnavalitsusele esitatud projekteerimistingimuste taotlusest, anti võimalus esitada vastuväiteid ning naaberkruntide omanike huve arvesse võtmiseks korraldati Tartu Linnavalitsuses koosolek. Kuigi kaebaja ei saanud tervislikel põhjustel koosolekul osaleda, osales koosolekul kaebaja tütar, kes esitas ka kaebaja seisukohad. Kaebaja uut koosoleku aja määramist ega suulist ärakuulamist ei taotlenud. Samuti oli tal võimalik esitada omapoolseid täiendavaid seisukohti. Seega oli kaebaja planeerimisseaduse (PlanS) § 40 lg 10 p 2 mõttes menetlusse kaasatud ning ära kuulatud. Asjaolu, et vastustaja ei nõustunud kaebuse esitaja seisukohtadega, ei tähenda seda, et ärakuulamist ei ole toimunud või et see oleks olnud ebapiisav. - Alusetud on kaebaja väited, et vastustaja ei ole haldusakti andes selgitanud välja asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Vastustaja on vaidlustatavas korralduses kaalunud kaebaja poolt kirjalikult esitatud vastuväiteid ning põhjendanud nendega mittearvestamist. Ka on kaebajale selgitatud, miks ei pea vastustaja põhjendatuks Kungla XX kinnistu omaniku nõuet, et Suur kaar X kinnistule ehitatava uue elamu ning Kungla XX elamu vahe oleks 15 meetrit. Naaberkinnisasja omanik ei saa keelata teisele kinnisasjale ehitamist ainuüksi seetõttu, et talle

4

ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks. Kaebaja ei saa eeldada, et olukord tema naaberkinnistutel jääb alatiseks samaks, küll aga peab hoonete vaheline kaugus arvestama head ehitustava. Kuigi Suur kaar X krundile planeeritav uusehitis on mõnevõrra suurem kui varasem sel kinnistul paiknev üksikelamu, ja nihkub 8 meetri võrra naaberkinnistu poole, on siiski tegemist piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid arvestava lahendusega. Kohtu arvates on usutav vastustaja väide, et ehitustegevus ei muuda kõrghaljastuse osakaalu ning selles osas olemasolev olukord ei halvene. Vastustaja on õigesti jätnud viljapuud kõrghaljastusena käsitlemata. - Vastustaja tellitud püstitatava hoone valguse ja varju analüüsiga (tl 56-58) on tõendatud, et eluruumide valgustingimused ei halvene. Analüüsist selgub, et insolatsioonikestuse nõuded on täidetud ning nii eluruumides kui ka aias on tagatud piisav valgus vastavalt Eesti Standardile EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“, mis näeb ette insolatsioonikestuse nõudena eluruumidesse 3 tundi otsese päikesekiirguse pääsemist päeva jooksul ajavahemikus 22.04.– 22.08. Ka ei mõjuta uus hoone oluliselt valgustingimusi aias. Vari tekib vaid oktoobrist märtsini ning seda vaid piiripoolses aia osas. Seega ei ole Suur kaar X uue ehitisega põhjustatav varjav mõjutus keelatud mõju asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 lg 1 mõttes. 10 meetrit hoonetevahelise kaugusena on piisav, sest see ei halvenda oluliselt Kungla XX krundil ega eluruumides valgustustingimusi ning senise vaate säilitamise nõue ei ole põhjendatud. Arusaamatu on kaebaja väide, et tal ei ole projekteerimistingimuste senisel kujul määramisega võimalik ehitada Suur kaar X külgnevasse serva terrassi. Nii kaebajal kui Suur kaar X omanikul on võrdsed õigused kasutada oma kinnistut hoone püstitamiseks, arvestades naabruskonnas levinud hoonete kaugust üksteisest ning tuleohutusnõudeid. - Vastustaja on hoone asukoha määramisel krundil arvestanud ka teisi analoogseid olukordi piirkonnas, kus 1,5-korruseliste viilkatustega hoonete vahele on projekteeritud 2-korruseline lamekatusega hoone. Antud juhul on Suur kaar X omanik soovinud lamekatusega maja. Vahetus naabruses piki Kungla tänavat (Kungla XX ja XX) ja valdav enamus Tedre tänava elamuid on ehitatud sarnastele linnaehituslikele printsiipidele tuginedes. Vastustaja on vaidlustatud korralduses põhjendatult leidnud, et püstitatava hoone ehitusjoon sobib Kungla tänava äärde paremini kui Suur kaare tänavale. Mingit sisulist vajadust ja põhjust senise ehitusjoone säilitamiseks ei ole. Samuti ei ole kavandatud ehitis suurem teistest lähiümbruses olevatest krundi täisehitusprotsentidest. Isegi, kui Suur kaar X kinnistul asuva hoone teatud ulatuses lähemale nihkumine mõjutaks kõrvalkinnistu kinnisvara hinda negatiivselt, on see paratamatu risk, mis tuleb omanikul linnades elades võtta ja sellega arvestada. - Kaebaja kanda jäävad kolmanda isiku kantud vajalikud ja põhjendatud õigusabikulud ilma käibemaksuta summas 533 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

13. 27.12.2013 esitas kaebaja Tartu Halduskohtu 25.11.2013. a otsuse peale apellatsioonkaebuse (tl 94-98), milles palub halduskohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega tühistatakse Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 ja 14.05.2013. a korraldus nr 536. - Vastustaja ei arvestanud projekteerimistingimuste määramisel Suur kaar X kinnistu naabritega ega järgitud piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid. Eelkõige on vastustaja jätnud arvestamata sellega, et planeeritava hoone ehitamisel ei ole kaebaja kinnistul asuvale elamule tagatud piisavalt loomulikku valgustust. Suur kaar X uue üksikelamu ehitisega põhjustatud varjav mõjutus on keelatud mõjutus. Antud juhul, arvestades Tammelinna individuaalelamute piirkonda, kruntide suurusi ja majade paigutust, on 10-meetrine vahe kaebajale kuuluva ja ehitatava kinnistu vahel ilmselgelt ebapiisav. Halduskohus ei ole arvestanud asjaoluga, et planeeritava eramu külje sein, mis jääb Kungla XX ainukeste akende taha, on planeeritud tumedat tooni. See tekitab pimendava efekti, mis halvendab elukeskkonda veelgi. Kuigi poolte

5

vahel on käinud läbirääkimised, ei ole kolmas isik maja tooni heledaks muutmise kohta oma kirjalikku nõusolekut andnud. Halduskohus ei ole analüüsinud, kas Suur kaar X krunti oleks võimalik hoonestada selliselt, et see ei kahjustaks Kungla XX krundil asuva maja kasutamist ega mõjutaks elukeskkonda ning maja väärtust. Kaebaja hinnangul saaks tema õiguste riivet oluliselt vähendada Kungla XX elamu ja Suur kaar X planeeritava hoone 10 meetrise vahemaa suurendamisega ja planeeritava eramu värvitooni heledamaks muutmisega. Samas märgib kaebaja, et ka Suur kaar X kinnistu omanik ei ole Suur kaar X kinnistu projekteerimistingimusele oma allkirja andnud. - Asja materjalide juures olevast valgussimulatsioonist nähtub, et talvekuudel, kui on külm ja viibitakse enamuse ajast eluruumides, ei paista kaebaja eluruumidesse (eriti esimesel korrusel asuvasse elutuppa) enam päikesevalgust. Praegusel hetkel on päikesevalgus tagatud ka talvekuudel. Vähe tähtis pole ka see, et päikesevalgus soojendab eluruume ja nii on vaja neid vähem kütta. - Arusaamatu on halduskohtu hinnang, mille kohaselt Suur kaar X planeeritav elamu sobib oma arhitektuurilt paremini Kungla tänava majadega. Uue hoone püstitamine läheb vastuollu avalike huvidega, sest antud aedlinnaosas ei järgita uue hoone ehitamisel varem väljakujunenud hoonestuslaadi ja ehitusjoont. Suur kaar X krundi suurus võimaldab samale joonele ehitades välistada naaberkinnistu elamutega niivõrd lähestikku ehitamise. Hoone tänavast kaugemale ehitamist ei õigusta ka halduskohtu poolt viidatud hallituse ja mädanike tekkimise oht. Kuigi praegune Suur kaar X asuv hoone on puitfassaadiga, pole märgata, et see hallitaks või mädaneks. Samuti on uue planeeritava hoone materjaliks kivi, millele päikesevalguse puudumine kahjulikult ei mõju. Planeerimistingimuste kohaselt suureneb Suur kaar X krundi täisehitus protsent 12,1%-lt 25%-ni. Planeeritava hoone näol ei ole küll tegemist suurima hoonega ümbruskonnas, kuid lähinaabrite hoonetest on see siiski suurem. Asendiplaanist tuleneb, et kui planeeritavat hoonet hakataks ehitama teiste hoonetega samalt ehitusjoonelt, mahuks Suur kaar X maja paremini ära ning ka kaebajale osaks saavale päikesevalgusele ja vaatele oleks sellest kasu. Kaebaja sõnul ei saanud ta ümbruskonnast olevatest hoonetest suurema hoone rajamist varasemalt ette näha ning sellisel juhul peab erilise hoolega kaaluma kaebaja huve ning nende riivamise ulatuse lubamist. Näiteks ei ole kaebajal enam võimalik ehitada oma kinnistule Suur kaar X-ga külgnevasse serva kinnist terrassi, kuna siis ei jääks ehitiste vahele vajalikku tulekuja 8 meetrit. Kui kaebaja oleks kinnistut ostes ette näinud, et nende eluruumidest avanev vaade piirdub vastasmaja musta massiivse seinaga, siis ei oleks ta kindlasti kinnistut soetanud. Kaebaja sõnul ei eelda ta, et tema krundilt avanev vaade üldse ei muutuks, kuid antud juhul on naaberkinnistul toimuvad muutused kaebaja kinnistut ebaproportsionaalselt koormavad. - Kaebajal ei võimaldatud esitada sisulisi vastuväiteid. Kuivõrd kaebaja ei saanud 15.02.2013 toimunud koosolekust osa võtta ning uut aega kokku ei lepitud, ei saanud ta oma seisukohti ja mõtteid selgitada ja kaitsta. - Halduskohus ei ole rakendanud uurimisprintsiipi ega ole arvestanud kaebaja esitatud väiteid ja põhjendusi vaidlustatud korralduste õigusvastasuse osas. Samuti on halduskohus rikkunud menetlusnorme sellega, et kaebajale ei võimaldatud tutvuda vastustaja seisukohtadega enne kaebaja poolt täiendavate seisukohtade esitamist. Kaebajal puudus enne kohtuotsust täpne ülevaade tehtud valgussimulatsioonist ja seepärast ei saanud ta esitada oma täiendatud seisukohta valguse ja vaate kohta. - Lisaks viitab kaebaja halduskohtu otsuses esinevatele vigadele.

14. Vastustaja palub kohtule edastatud vastuses kaebaja apellatsioonkaebusele (tl 106-108p) jätta apellatsioonkaebus täies ulatuses rahuldamata. - Suur kaar X projekteerimistingimuste määramise puhul ei ole tegemist planeerimismenetlusega ning kuna tegemist on üksikelamu püstitamisega, ei ole detailplaneeringu koostamise kohustust. Seega ei kohaldu ka PlanS § 26.

6

- Halduskohtu otsuses esinevad vead kuupäevades ei mõjuta otsuse sisu. Kuivõrd kohus ei ole tuginenud ärakuulamisõiguse rikkumise või mitte rikkumise tuvastamisel väärale faktiväitele selle kohta, et 15.02.2013 osales koosolekul kaebaja tütar, kuigi tegelikkuses osales koosolekul kinnistu Suur kaar X omaniku tütar, ei saanud see mõjutada otsuse sisu. Kohus ei ole rikkunud menetlusdokumentide kättetoimetamise menetlusnorme. Kuivõrd kaebaja esindajale olid menetlusdokumendid kätte toimetatud, ei olnud kohtul kohustust neid kaebajale eraldi kätte toimetada. - Kohtu pädevuses ei ole teostada vastustaja eest kaalutlusõigust ning hinnata hoone sobivust antud piirkonda lähtudes piirkonna hoonestuslaadist ning linnaehituslikest printsiipidest. Kohtu pädevuses on hinnata vaid, kas vastustaja on korraldust koostades ja välja andes järginud seadust, sealhulgas lähtunud kaalutlusreeglitest. Vastustaja selgitab, et hoonete arhitektuurset sobivust hinnatakse arvestades lähiümbrust. Nt Kungla XX /Kungla XX ja teiselt poolt Suur kaar X naabrusesse jäävad Tedre tänava elamud on ehitatud sarnastele linnaehituslikele printsiipidele (st hoone kõrgus, paigutus kinnistul, kinnistu täisehitus protsent, ehitusalune pindala jne) tuginedes. Tähelepanuta jätta kaebaja väide, et projekteeritav Suur kaar X elamu ei paikne 51% ulatuses ehitusjoonel, kuna kaebus on esitatud korralduse nr 280 (projekteerimistingimuste) tühistamiseks ning elamu eskiisprojekt ei ole korralduse nr 280 lisa. Ühestki õigusaktist ei tulene nõuet, et vaidlusalusel kinnistul peab säilima Suur kaare tänava järgne ehitusjoon, kuna kinnistu aadress on Suur kaare tänava järgne. Hoone ehitusjoone sobivuse hindamine on vastustaja diskretsiooniotsus, mille juures tuleb arvestada võimalikke naaberkinnistute omanike õiguste riivet. - Vastustaja ei ole rikkunud HMS §-s 40 sätestatud ärakuulamiskohustust. Kaebaja on esitanud oma kirjalikud seisukohad projekteerimistingimuste kohta 19.01.2013. Kaebaja jäi samade seisukohtade juurde ka hiljem esitatud kirjalikes vastuväidetes kui ka kohtus. Seega sai vastustaja kaebaja seisukohtadega korralduse andmisel arvestada. - Vastustaja leiab, et Kungla XX elamust avaneva vaate muutumine ei riiva ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi ning korralduses nr 280 on piisavalt ning arusaadavalt põhjendatud, miks vastustaja ei pea kaebaja nõuet elamu vaheliste kauguse suurendamiseks põhjendatuks. Kui isik on valinud endale sellise hoonestuslaadi ja -tihedusega elukeskkonna, peab ta arvestama sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Tammelinna puhul on tegemist linnalise keskkonna ning tiheasustusalaga. Kinnistute suurus ei võimalda ehitada nii, et vaade konkreetselt krundilt ei muutuks. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et projekteeritava hoone valmimise korral ei saa Kungla XX hoone eluruumid enam piisavalt loomulikku valgust. Suur kaar X elamu valguse ja varju analüüsist selgub, et Kungla XX elamule on tagatud piisav loomulik valgus ning et Kungla XX hoonele tekib osaline vari vaid hilissügisel ja talvekuudel. Seega ei ole Suur kaar X projekteeritava elamu poolt tekitatud varjav mõjutus keelatud mõju AÕS § 89 lg 1 mõttes. Kuivõrd Vabariigi Valitsuse 26.01.1999. a määrusega nr 38 kinnitatud „Eluruumidele esitatavate nõuete“ punktist 5 ei tulene, mida peetakse piisavaks loomulikus valguseks, siis on vastustaja tuginenud Eesti Standardile EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“, mis näeb insolatsioonikestuse nõudena ette eluruumidesse 3 tundi otsese päikesekiirguse pääsemist päeva jooksul ajavahemikus 22.04–22.08. Kungla XX suhtes mõjub valgustingimusi leevendavana asjaoluna see, et projekteeritava hoone eskiislahenduse kohaselt on Suur kaar X krundile kavandatud hoone Kungla XX poolne külg 1-korruseline, maksimaalse kõrgusega 4,3 m ja teine korrus algab naabripoolses küljes 2,1 m tagasiastega. Seega loob naaberkrundi suunas kavandatud madalam hooneosa paremad valgus- ja vaatetingimused Kungla XX hoonele. Asjakohatu on kaebaja väide, et Suur kaar X projekteeritava hoone värv on liiga tume ning tekitab pimendava efekti. Vastustaja ei ole projekteerimistingimustes määranud konkreetset elamu värvi. Samuti ei ole vastustajal võimalik kohustada kolmandat isikut mõnda maja kindlat värvi ehitama. Asjakohatu on ka kaebaja väide, et tal ei ole võimalik Suur kaar X projekteerimistingimuste kehtima jäämisel enam ehitada Suur kaar X külgnevasse serva terrassi/talveaeda on käesoleval juhul asjakohatu.

7

Vastustaja selgitab, et kui kaebaja sooviks ehitada Suur kaar X poolsele küljele talveaeda, siis peaks ta lisaks tuleohutusnõuetele arvestama ka sellega, kust kaudu pääseb tuletõrjeauto elamu õuepoolsele küljele. Kui inimene on valinud endale teatud suurusega kinnistu, kus tal on elamust kinnistute vahelise piirini ca 3,72 m, siis on ta pidanud arvestama asjaoluga, et tal ei pruugi olla võimalik ehitada elamu küljele terrassi/talveaeda.

15. Kolmas isik palub apellatsioonkaebusele esitatud seisukohtades (tl 112-114) jätta apellatsioonkaebus täies ulatuses rahuldamata. - Halduskohus ei saa astuda haldusorgani asemele ja teostada haldusorgani kaalutlusõigust, sealhulgas kahe hoone vahelise vahemaa määramise kaalutlusõigust projekteerimistingimuse väljastamisel, nagu kaebaja seda soovib. Projekteeritava hoone valmimisel ei halvene kaebaja kinnistu eluruumide valgustingimused, samuti ei halvene oluliselt valgustingimused aias. Seetõttu ei ole tegu AÕS § 89 lg 1 kohaldamise eelduseks olevate faktiliste asjaoludega. Tartu Linnavalitsus on kaalunud mõlema poole huve – kaebaja valgustingimused ei muutunud halvemaks ning samas arvestati ka Suur kaar X omaniku põhiseaduse §-s 32 sätestatud õigust omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Samuti on halduskohus otsuses analüüsinud projekteeritava hoonega muutuvaid valgustingimusi. - Tegemist ei ole ümbruskonnast suurema hoone rajamisega, kuivõrd linnavalitsus on võrrelnud lähemate hoonete ehitusalapinnaks 135–235 m2. Lisaks pole ümbruskondsete kruntide omast sugugi suurem ka krundi täisehitusprotsent 25%. Kaebaja sai ja pidi ette nägema, et tema kinnistu kõrvale võidakse kunagi ehitada nõuetekohaseid projekteerimistingimusi järgiv hoone, sest see on põhiseadusega tagatud õigus oma omandit vabalt kasutada. Kui naaberkinnistu omaniku õiguseid ülemäära võrreldes omanikuõiguse prioriteetsusastmega ei rikuta (selle otsustamisel on diskretsiooniõigus haldusorganil), ei ole alust ka kaebuse rahuldamiseks. Nii ka praeguses asjas. Kaebaja väited tema kavatsuste kohta võib-olla kunagi ehitatava terrassi kohta on käesolevas asjas asjakohatud, kuna selles küsimuses ei ole mingit menetlust alustatud ning see ei saa ka olla seotud Suur kaare X maja projekteerimistingimuste väljastamisega. - Vastustaja ning kolmanda isiku tegevus ei ole kaebajale kahju tekitav. Tegemist ei ole ka pahatahtliku käitumisega, vaid krundi kasutamisega nii, nagu omanik seda paremaks peab, järgides seaduses sätestatud nõudeid. Vastustaja on õiguspäraselt kaalunud mõlema poole omandiõigust oma krundi suhtes. Vastustaja ei ole rikkunud ka kaebaja ärakuulamise kohustust, sest kaebajal oli võimalus esitada oma seisukohti. Asjakohatud on kaebaja väited selle kohta, et Suur kaar X elanik ei ole projekteerimistingimustega nõustunud, kuna tegemist ei ole menetlusosalisega käesolevas asjas ning halduskohtusse võib pöörduda vaid iseenda subjektiivsete õiguste kaitseks. - Projekteerimistingimuste määramisel on muuhulgas arvestatud ka varem väljakujunenud hoonestuslaadi. Ka uute elamute suhtes tuleb järgida ehitusjoont ja hoonestuslaadi, sõltumata sellest, mis materjalist hoonega tegu on. Selgelt väljakujunenud ehitusjoont Suure kaare tänava paaritute numbritega majadel aga ei olegi. Ebaõige on kaebaja väide, et Tammelinna linnaosa on kujundatud aedlinnaks ja pole tiheasustusega kesklinn. Kehtiva Tartumaa maakonnaplaneeringu alusel on tiheasustusega alaks kogu Tartu linn. - Halduskohus ei ole rikkunud uurimispõhimõtet ning on välja selgitanud antud asjas olulise tähendusega asjaolud, põhjendanud nii insolatsioonikestusesse puutuvat, ehitusjoone sobivust ning sobivust ümbruskonna hoonestuslaadiga.

16. 08.03.2015 esitas kaebaja kohtule täiendavad seisukohad (tl 136-139), milles kordab oma eelnevalt esitatud seisukohti ning rõhutab järgmist. - Kui kolmas isik soovib oma kinnistul olemasoleva hoone lammutada ja uue asemele ehitada, siis oleks igati põhjendatud lähtuda ehitusjoone määramisel olemasolevast s.t. Suure kaare, mitte Kungla tänava järgsest ehitusjoonest. Vaadates Tammelinna planeeringut, on selgelt näha, et Suure kaare tänaval on olemas kohustuslik ehitusjoon. Ka praegune, 2000. aastal põhjalikult

8

ümber ehitatud Suur kaar X elamu asetseb Suure kaare järgsel kohustuslikul ehitusjoonel. Nii eskiisprojekti asendiplaanist kui projekteerimistingimustes esitatud tinglikust ehitusalast nähtuvalt ei ole Suure kaare tänava kohustusliku ehitusjoone nõue projekteeritava ehitise puhul täidetud. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks Suur kaar X ei pea Suure kaare tänava poolsel küljel ehitusjoont järgima. Õige ei ole kolmanda isiku seisukoht, et uus planeeritav elamu sobitub paremini Kungla tänava majadega ja et Suure kaare paaritu numbriga majad ei asu ühel ehitusjoonel. Käesoleval juhul on eiratud võrdse kohtlemise põhimõtet nii haldusakti vastuvõtmisel kui kohtuliku kontrolli teostamisel, kuivõrd puudub põhjus, miks tuleks Suure kaare kruntide omanikke kohelda erinevalt teiste tänavate kruntide omanikest ning miks ei peaks Suur kaar X kinnistule ehitatava hoone puhul olema järgitud Suur kaare tänava ehitusjoont. - Kolmanda isiku poolt hüvena saadav suurem elamispind ja valgustingimuste suurendamine ning parendamine tõstab märkimisväärselt uue planeeritava elamu elanike elukvaliteeti. Seda ei tohiks teha kaebaja heaolu arvelt ning halvendada tema elukvaliteeti võrreldes praeguse olukorraga. Kaebaja palub arvestada, et tegemist on eramajade rajooniga, mis on ajalooliselt välja kujunenud ning kohatu on hakata seda muutma ja selle tegevusega halvendada kaebaja vaadet, elukeskkonda ja valgust. Nn musta karbi ehitamine rikuks mansardkatustega elumajadega piirnevat miljööväärtuslikku hoonestusala. Kuigi vastustaja väitel ei piira senisel viisil ehitamine oluliselt kaebaja elamule langevat päiksevalgust, mõjutab see ikkagi kaebaja vaadet. Arvestades naaberkinnistu suurust, oleks seal võimalik ehitada nii, et arvestatakse maksimaalselt ka naaberkinnistu omaniku huve, s.t. tagada suurem kuja. Teise piirneva naabriga saadi projekteerimistingimustega vahemaad 10-lt meetrilt 12-le suurendada. Jääb ebaselgeks, miks kaebaja puhul seda teha ei saa. Planeeritava majakülje tumehall värvitoon, mis on planeeritud üksnes Kungla XX poolsele küljele, tekitab pimendava efekti ja ei lase päikesevalgusel peegelduda kaebaja eluruumidesse. Kaebaja leiab, et vastustaja poolt tellitud valgusanalüüs kajastab hilisemat olukorda ja ei arvesta eluruumidele praegu osaks saavaid valgustingimusi, kus olenemata aastaajast paistab päikesevalgus kõikidesse Suur kaar X-ga külgnevatesse eluruumidesse. Seega pole tõendatud, et kaebaja elutingimused võrreldes praegusega oluliselt ei halvene ja et haldusorgan oleks oma otsuse tegemisel arvestanud kõiki osapooli puudutavaid asjaolusid.

17. Ringkonnakohus vaatas asja läbi 27.05.2015 toimunud istungil (tl 160-163).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

18. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, halduskohtu otsus tuleb tühistada ning asjas tuleb teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ja tühistada Tartu Linnavalitsuse korraldused.

19. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha protsessuaalsete küsimuste osas (I), käsitleb seejärel Tartu Linnavalitsuse korralduse formaalset (II) ja materiaalset õiguspärasust (III) ning lahendab apellatsioonkaebuse ja otsustab menetluskulud (IV).

I

20. Kaebaja on kohtumenetluses tuginenud muuhulgas ka avalikule huvile. PlanS § 26 lg 1 kohaselt on planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Nimetatud sättes reguleeritud populaarkaebus kohaldub vaid planeeringutele, mitte aga projekteerimistingimustele.

9

Ringkonnakohus nõustub seetõttu vastustajaga selles, et käesoleval juhul ei kohaldu PlanS § 26. Kaebaja kaebust tuleb käsitada subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebusena.

21. 04.06.2015 esitas kaebaja 27.05.2015 toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse. Ringkonnakohus leiab, et see tuleb jätta rahuldamata. Esiteks ei ole taotlusest arusaadav, millise konkreetse isiku millist konkreetset teksti soovib kaebaja täiendada. Teiseks nõustub ringkonnakohus vastustajaga, et kaebaja soovib protokolli sisse viia parandused väidete osas, mida on menetluse käigus varem juba arutatud.

II

22. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 on formaalselt õiguspärane. See on antud pädeva haldusorgani poolt selleks ette nähtud vormis ja sisaldab põhjendusi. Kas need põhjendused on asjakohased on materiaalse õiguspärasuse küsimus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga selles osas, et Tartu Linnavalitsus ei ole toime pannud kaebaja ärakuulamisõiguse rikkumist. Kaebaja on saanud oma seisukohti väljendada kogu menetluse vältel ja on seda ka teinud.

III

23. PlanS § 9 lg 10 p 2 järgi võib kohalik omavalitsus lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti kultuurimälestise kaitsevööndis, loodusobjekti kaitsevööndis või miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning kohalik omavalitsus on saanud projekteerimistingimuste eelnõu kohta naaberkinnisasja omanike kirjaliku nõusoleku, mille puudumisel langetab otsuse kohalik omavalitsus, arvestades naaberkinnisasja omanike seisukohtadega. Tegemist on lihtsustatud menetlusega, mis võimaldab üksikelamu püstitamist ilma detailplaneeringut koostamata. Sellest tulenevalt võib kohalik omavalitsus lubada üksikelamu püstitamist, kui järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid. Kui projekti järgi piirkonna hoonestuslaadi järgida ei kavatseta või planeerimispõhimõtteid ei arvestata, siis kohalik omavalitsus projekteerimistingimusi kinnitada ei või, vaid võib ainult muuta olemasolevat detailplaneeringut või kehtestada uue. Detailplaneeringu koostamiseks on ette nähtud mitmeastmeline menetlus, mis tagab naaberkinnistute omanike ja teiste puudutatud isikute õiguste ulatuslikuma kaitse võrreldes haldusmenetluse seaduse üldise ärakuulamisõigusega. Näiteks sisaldab planeerimisseadus naaberkinnisasja omaniku õiguste täiendavaid garantiisid nagu planeerimismenetlusse kaasamine (PlanS § 16 lg 4 p 2). Seega peab kohus normi sõnastuse järgi vaidluse korral kõigepealt kontrollima, kas koostatud ehitusprojekt järgib piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid, ning seejärel, kas kohalik omavalitsus on kaalutlusõigust teostanud õiguspäraselt.

24. Esmalt peab esitatud ehitusprojekt niisiis arvestama sellega, mis piirkonnas juba eelnevalt olemas on. Ringkonnakohus leiab, et see, mida tuleb piirkonna all mõista, sõltub kontekstist. Asula sees hõlmab piirkond reeglina naaberkinnistud, kuid mitte ainult. Määravaks tuleb pidada, kas lähiümbruse ehitised moodustavad laiemas mõttes terviku. Tervik võib olla näiteks üks hoonete grupp, üks kvartal, üks tänav või üks linnaosa. Seevastu ei saa piirkonnana käsitleda ka ruumiliselt lähestikku asuvaid kinnistuid, mis on üksteisest selgelt eraldatud eraldusjoonega nagu näiteks raudtee vms, või mis asuvad küll ruumiliselt lähestikku, kuid avanevad erinevates suundades nii, et ei teki terviku muljet. Samuti võib piirkond olla erinevate kriteeriumite puhul erinev. Kuna vaidlusalune ehitis asub Suure kaare ja Kungla tänava

10

lõikekohas, siis tuleb piirkonnana käsitleda eelkõige mõlema tänava äärset Suur kaar X poole jäävat ala ja arvesse võtta nii Suure kaare kui Kungla tänava lähiümbruse hoonestuslaadi. Vastustaja ja halduskohus on käsitlenud piirkonnana ka Tedre tänava äärseid maju. Siiski on küsitav, kas Tedre tänava maju saab käsitleda piirkonnana, mis mõjutab Suure kaare ja Kungla tänava lõikumiskohta. Tedre tänav on suures osas Kungla tänavaga paralleelne ja lõikub Suure kaarega majade nr X ja X vahel. Tedre tänav on kõrvaline vaikne tänav, ulatub L-kujuliselt Suurest kaarest Raudtee tänavani ning selle Suure kaare poolsel sissesõidul paikneb õueala tähistav liiklusmärk (majandus- ja kommunikatsiooniministri 22.02.2011. a määruse nr 12 „Liiklusmärkide ja teemärgiste tähendused ning nõuded fooridele“ § 15 p 35). Suur kaar seevastu ulatub Raudtee tänavast Riia tänavani, see on Raudtee tänavast kuni Tamme puiesteeni mõlemalt poolt puudega ääristatud ning oluliselt laiem kui Tedre tänav. Ringkonnakohus leiab sellele tuginevalt, et Suur kaar on ümbruskonda märksa olulisemalt kujundav tänav kui Tedre tänav. Kinnistud, mis avanevad Tedre tänava poole ei mõjuta kuidagi Suure kaare tänavapilti, ning Tedre tänava majad ei kujunda kuidagi Suur kaare tänava muljet. Ringkonnakohus lisab, et Suur kaar on ka olulisem piirkonna mulje kujundaja kui Kungla tänav. Kuigi Kungla tänav on pikk, ulatudes Suurest kaarest Elva tänavani, on see kõnealuses piirkonnas siiski märksa kitsam kui Suur kaar. Eelnevast tulenevalt on vastustaja ja halduskohus ekslikult tuginenud piirkonna määratlemisel Tedre tänava ehitistele, kuna need ei moodusta kolmanda isiku kinnistuga üht piirkonda.

25. Hoonestuslaad hõlmab olemasolevate ehitiste olulised tunnused, nagu kasutusotstarbe, hoonete kõrguse ja mahu, kinnistute täisehitusprotsendi, ehitiste paiknemise kinnistutel, seda, kas tegemist on sidus- või hajali ehitistega, ehitiste vahelised vahemaad, aga ka katusekuju (lame- või viilkatus), värvi jms tunnused. Tunnuste olulisus sõltub kontekstist ja kõik tunnused ei pruugi olla ühesuguse kaaluga. Olulisena tuleb käsitleda neid tunnuseid, mis ümbruskonna muljet konkreetsel juhul kujundavad. See, mis hoonestuslaadi iseloomustab, sõltub ka piirkonna ulatusest. Aluseks tuleb võtta tegelikkuses eksisteeriv olukord. Ringkonnakohus leiab, et ka tänava äärne ehitusjoon on tunnus, mis võib sõltuvalt ümbruskonnast olla osa hoonestuslaadist, kuna see märgib ehitiste paiknemist kinnistutel. Kui tänava äärsed ehitised asuvad kõik või vähemalt valdavas enamuses tänavast ühe kaugusel, siis moodustub üks linnaehituslik tervik. Sellisest tervikust kõrvalekaldumine ei pruugi olla keelatud, kuid see ei pruugi olla võimalik ilma detailplaneeringut koostamata, mille käigus on võimalik läbi arutada ja esitada põhjendused senisest hoonestuslaadist kõrvalekaldumiseks. Kolmas isik ja vastustaja on käesoleval juhul väitnud, et Suure kaare ääres ei ole ühtset ehitusjoont, tuginedes sellele, et Suur kaar X ja Rästa tänav X ei järgi väidetavat Suure kaare ehitusjoont. Ringkonnakohus leiab, et mõni erand ei pruugi muuta veel üldmuljet; määravaks tuleb pidada, kas kõrvalekalle on piirkonda kujundava iseloomuga või mõjub erandina, tervikut märkimisväärselt kahjustamata. Esimesel juhul ei saaks enam rääkida piirkonna ühtsusest, teisel juhul tuleb kõrvalekallet käsitleda üksiku erandina, mis ei muuda üldmuljet. Ringkonnakohus vaatles istungil koos menetlusosalistega vastustaja esitatud piirkonna kaardi värvilist väljatrükki (tl 158), millest nähtuvalt on Raudtee ja Lõo tänava vahelisel alal kõik ülejäänud ehitised Suurest kaarest enam- vähem ühel kaugusel. Lisaks tuleb arvestada, et Rästa tänav 2A kannab Rästa tänava aadressi, kusjuures esitatud plaani järgi peaks krundil Suure kaare ehitusjoonega enam-vähem samal joonel paiknema abihoone, mida kohtule teadaolevalt tegelikkuses ei ole. Ringkonnakohus leiab kõiki asjaolusid arvesse võttes, et nimetatud kinnistute puhul on tegemist eranditega, mis ei muuda Suure kaare üldmuljet. Ka Suur kaar X asuv praegune ehitis järgib nii Kungla tänava kui Suure kaare ehitusjoont. Halduskohus on põhjendamatult asunud seisukohale, et püstitatava hoone ehitusjoon sobib Kungla tänava äärde paremini kui Suur kaare tänavale ning et mingit sisulist vajadust ja põhjust senise ehitusjoone säilitamiseks ei ole. See, kas esineb põhjus ehitusjoonest kõrvalekaldumiseks, tuleb vajadusel välja selgitada detailplaneeringu koostamise menetluses, esitades selleks piisavad põhjendused. Vastustaja viitas istungil veel Suur kaare

11

vastasküljel asuvatele kinnistutele, mis ei järgi ehitusjoont, nimetades hooneid Suur kaar 18, 17 ja 34, pidades küll silmas ilmselt maju Suur kaar 16, 28 ja 34. Viimatinimetatud kruntidel paiknevad hooned Suur kaare vastasküljel tõepoolest Raudtee tänava ja Lõo tänava vahelisel alal krundi sisemuses erineval kaugusel tänavast. Ringkonnakohus leiab, et kuna kõnealuses osas on Suur kaar suurte puudega ääristatud, siis ei pääse tänava vastaspool mõjule. Vaatleja saab haarata vaid tänavapoole, millel ta viibib. Ka tänav ise võib olla eraldav joon, mis katkestab piirkonna. Seetõttu asub ringkonnakohus seisukohale, et käesoleval katkestab Suur kaar piirkonna ja tänava vastaskülge ei saa ehitusjoone määramisel arvesse võtta. Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kaebajal on õigus, kui ta leiab, et vastustaja kinnitatud projekteerimistingimused ei arvesta piirkonna hoonestuslaadi Suur kaare äärse ehitusjoone osas.

26. Veel on kaebaja tõstatanud Suur kaar X krundi täisehitusprotsendi muutumise küsimuse. Ringkonnakohus leiab, et ka kruntide ehitisealune pind ja krundi täisehitusprotsent võivad olla hoonestuslaadi osad, kui lähiümbruses on selles osas täheldatav teatud ühtsus. Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduse nr 280 kohaselt jääb lähemate olemasolevate hoonete ehitusalune pind vahemikku 135–235 m2 ning kruntide täisehitusprotsent on 22–38%. Esitatud andmete puhul ei ole küll selge, milliseid ümbruskonna kinnistuid on seejuures arvestatud, kuid kaebaja ei ole neid andmeid vaidlustanud ning on tuginenud samadele andmetel halduskohtule esitatud kaebuses (tl 4). Kavandatava Suur kaar X hoone ehitisealune pind on vastavalt ehitusprojektile 233,6 m2 (tl 159), mis annab krundi täisehitusprotsendiks ca 21% (233,6 m2 1129 m2-st). Ringkonnakohus leiab, et esitatud andmeid aluseks võttes arvestab vastustaja korraldus nii ehitisealuse pinna kui ka täisehitusprotsendi osas piirkonna hoonestuslaadi.

27. Ringkonnakohus juhib eelneva täienduseks menetlusosaliste tähelepanu 01.07.2015 jõustuva uue planeerimisseaduse § 125 lg 5 p-le 1, mille kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral ka detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Selle järgi ei pea erinevalt kehtivast planeerimisseadusest enam asuma hoonestuslaadist kõrvale kaldudes koostama detailplaneeringut, kuid projekteerimistingimuste kehtestamise õiguspärasus sõltub muuhulgas ka sellest, kas kohalik omavalitsus järgib hoonestuslaadist kõrvalekalduva projekti alusel projekteerimistingimusi kehtestades kaalutluspõhimõtteid. Seejuures tuleb arvestada nii piirkonna hoonestuslaadi kui § 10 järgi ka naaberkinnisasja omaniku huvidega. Samuti juhib ringkonnakohus menetlusosaliste tähelepanu sellele, et uue planeerimisseaduse § 125 lg 5 p 1 ei näe enam ette naaberkinnisasja omaniku kirjalikku nõusolekut. Ringkonnakohus leiab, et kuigi seadus sellist nõusolekut sõnaselgelt ette ei näe, peab kohalik omavalitsus tulenevalt heast halduse tavast teavitama naaberkinnisasjade omanikke ning tasakaalustama uue projekteerimistingimuste taotleja ja naaberkinnistute omanike huve. Kõige paremini teeb seda eelnev nõusolek. Kui mõni naaberkinnistu omanik projektiga ei nõustu ja tema õiguste riive osutub ebaproportsionaalseks, võib projekteerimistingimuste kehtestamine osutuda kaalutluspõhimõtete rikkumise tõttu õigusvastaseks.

28. Projekteerimistingimused peavad PlanS § 9 lg 10 p 2 järgi arvestama ka planeerimispõhimõtteid. Planeerimispõhimõtteid väljendab eelkõige PlanS § 4 lg 2 ls 2 p 2, mille kohaselt kohalik omavalitsus tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Riigikohus on seda normi tõlgendades hiljuti leidnud: „Kohalik omavalitsus tagab seejuures avalike huvide ja väärtuste ning erahuvide tasakaalustatud arvestamise“ (RKHKo

12

03.03.2015, 3-3-1-82-14, p 16). Ringkonnakohus leiab, et kuigi normi sõnastuse kohaselt on tegemist normi eeldusega, tuleb seda tingimust tõlgendada kaalumisjuhisena kohalikule omavalitsusele. Halduskohtu ülesandeks on seejuures kontrollida, kas kohalik omavalitsus on planeerimispõhimõtteid kaaludes järginud kaalutluspõhimõtteid.

29. Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustaja on õigesti kaalunud kaebaja eluruumi valgustuse ja hoonete vahelise kauguse küsimust. Riigikohus on selgitanud piisava valgustuse mõistet: „Mõiste „piisav valgustus“ on määratlemata õigusmõiste, mida on pädev sisustama seda sätet rakendav haldusorgan. Seejuures peab haldusorgan juhinduma diskretsiooni teostamise põhimõtetest. Nende rikkumine võib tuua kaasa haldusakti õigusvastasuse. […] Eesti õiguskorras puuduvad normid, mis sätestaksid üheselt, kui kõrgeks ja kui kaugele naaberkinnisasjal asuva hoone akendest võib maatüki omanik ehitada oma hoone ning millises ulatuses peab pärast uue hoone ehitamist säilima vaade senise hoone akendest. Seega ei tohi kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel piirduda vaid formaalse kontrolliga, kas õigusaktidega kehtestatud kvantitatiivseid nõudeid on projekti koostamisel arvestatud. Milline vahekaugus senise akna ja ehitatava hoone seina vahel on piisav, peab ehitusloa andmisel otsustama kohalik omavalitsus igal üksikjuhtumil eraldi, kuid see otsustus ei või olla kontrollimatu. Ehitiste vahekauguse ja muude naabri kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega. […] Kohalik omavalitsus ei tohi uue hoone seina lubada ehitada olemasoleva hoone akendele liiga lähedale. Vastasel korral kaotaks aken oma otstarbe. Seejuures pole aken oluline mitte üksnes piisava valgustuse tagamiseks. Aknast avanev vaade on üks eluruumi väärtust mõjutavaid tegureid. Eluruumi omaniku huvi piisavale vaatele võib olla kaalukam kui seni tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi maatükk võimalikult suures ulatuses hoonestada. Samas ei saa linnas asuva eluruumi omanik eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata“ (RKHKo 14.05.2002, 3-3-1-25-02, p 18–21).

30. Kaebaja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et praegu paistab tema akendest päike aastaringselt sisse. Vastustaja tellis seoses valgustustingimusteega Suur kaar X kavandatava hoone valguse ja varju analüüsi Kungla tänav XX suhtes (tl 56-58). Sellelt nähtub, et 20. detsembril kl 13 ei paista päike Kungla tänav XX esimese ega teise korruse akendesse ning et 20. detsembril kl 15 paistab päike vaid osaliselt ühte teise korruse akendest, samal ajal kui kõik ülejäänud aknad on varjutatud. 20. märtsil kl 16 ja kl 18 varjutaks kavandatav Suur kaar X hoone täielikult või valdavalt kaebaja krundi ning vari ulatuks osaliselt ka esimese korruse akendesse. Vastustaja on pidanud sellist valgustust piisavaks ja tuginenud Eesti Standardile EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“. Halduskohus on asunud koguni seisukohale, et kaebajale kuuluvate eluruumide valgustingimused ei halvene. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus on ekslikult leidnud, et eluruumide valgustustingimused ei halvene, sest poolte vahel ei ole vaieldav, et projekteerimistingimustega lubatud ehitise püstitamisega halveneksid kaebaja eluruumide valgustustingimused võrreldes olemasoleva olukorraga. Vaieldav on, kas kaebaja peab seda halvenemist taluma või ei. Asudes seda vaagima, leiab ringkonnakohus, et vastustaja poolt on ekslik tugineda olemasolevate eluruumide halvenenud valgustustingimuste piisavuse hindamisel Eesti Standardile EVS 894:2008. Eesti Standard EVS 894:2008 ei ole õigusakt, see on täismahus kättesaadav vaid tasu eest. Tegemist on Eesti Standardikeskuse poolt 2008. aastal Briti standardikavandi prBS 8206-2 „Lighting for buildings – Part 2: Code of practice for daylighting“ põhjal koostatud ehitusstandardiga, mille eesmärgiks on selle sissejuhatuse ja p 1 kohaselt anda nõu arhitektidele, inseneridele, ehitajatele jt, kes tegelevad valguse ja valgustuse projekteerimisega, ning mis esitab soovitused päevavalguse projekteerimiseks elu- ja büroohoonetes. Tegemist on niisiis uusehitistesse planeeritavate elu- ja bürooruumide minimaalsete valgustustingimustega. Ringkonnakohus

13

leiab, et kui isiku eluruumidesse on aastaid paistnud päike aastaringselt, siis ei ole ilma ülekaalukate põhjusteta võimalik vähendada loomuliku valguse hulka standardiga ette nähtud miinimumini, milleks on kolm tundi päevas 22. aprillist – 22. augustini. Kuna oma eesmärgipüstituselt käsitleb Eesti Standard EVS 894:2008 vaid uusehitisi, ei ole see kohane kriteerium, et hinnata olemasolevas ehitises asuvate eluruumide valgustustingimuste halvenemist. Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 on seega kaalutlusvigane juba seetõttu, et lähtutud on valest valgustustingimuste piisavuse hindamise alusest. Ringkonnakohus lisab, et vastustaja poolt tellitud analüüs ei kujuta endast ammendavat insolatsioonitingimuste muutumise analüüsi, vaid üksnes pistelist simulatsiooni. Välja on jäetud selgitamata, mis kuupäevast mis kuupäevani eluruumide valgustus tegelikult halveneks.

31. Ringkonnakohus juhib vastustaja tähelepanu sellele, et olemasolevate eluruumide valgustustingimuste halvenemise korral tuleb aluseks võtta olemasolev olukord, selgitada välja, mil määral valgustustingimused uusehitise tõttu halvenevad, ja hinnata, kas naaber peab taluma uusehitisest tingitud valgustustingimuste halvenemist. Seda Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduses nr 280 tehtud ei ole. Selle asemel sisaldub seal lause: „Projekteeritav Kungla XX elamu asuks naabritevahelisest piirist 4,5 m kaugusel, st nihkuks võrreldes olemasoleva üksikelamuga krundi sügavusse ca 3 m tagamaks Suur kaare tänava poolsete ruumide piisava valgustuse.“ Ringkonnakohus palus vastustaja esindajal istungil selgitada, millise hoone eluruumide valgustust on selles lauses silmas peetud, kuid vastustaja esindaja jäi vastuse võlgu. Ringkonnakohus märgib, et kui silmas on peetud Kungla XX asuvaid eluruume, siis ei pea paika, et see hoone kusagile nihkub. Kui aga on silmas peetud Suur kaar X kavandatavaid eluruume, siis on kohtu jaoks arusaamatu, miks on vastustaja arvates kolmanda isiku eluruumide parem valgustatus olulisem kui kaebaja eluruumide valgustatus, sest esimest võtab ta korralduses arvesse, teist aga mitte. Kuna Suur kaar jääb Suur kaar X kinnistust edelasse ja seda ääristavad kõrged puud, siis need varjutavad olemasoleva Suur kaar X asuva hoone eluruumide päikesevalgust iseäranis suvisel perioodil, kui puud on lehtes. Kolmanda isiku soov nihutada uusehitis krundi sügavusse, et tagada eluruumide parem valgustatus võrreldes olemasoleva olukorraga, on niisiis mõistetav. Samas ei tohi kohalik omavalitsus jätta sellisel puhul kinnistu naabrit kaitseta, vaid peab kaalumisel arvestama ka tema huvidega. Seejuures on oluline silmas pidada, et mõlema isiku huvid ja õigused on võrdse kaaluga. Kui soovida parandada ühe kinnistu valgustustingimusi oluliselt teise kinnistu valgustustingimuste arvel, siis peab seda õigustama mingi ülekaalukas avalik huvi. Sellist huvi ei ole Tartu Linnavalitsus oma korralduses välja toonud ei ole ja kohus leiab, et sellist huvi käesoleval juhul ka ei esine. Halduskohtu seisukoht, et uuemad elamud püütakse rajada tänavast kaugemale, kuivõrd järgmiseks võib tekkida olukord, kus Suur kaare tänava äärsed majad ei saa piisavalt päikest ja majadel tekib hallituse ja mädanike oht, ei ole millegagi põhjendatud. Siin on halduskohus asunud kaalutlust teostama haldusorgani asemel. Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu sellele, et kavandatud hoone materjaliks on kivi, mis ei hallita ega mädane, ning üldteadaolevalt aitab hallituse ja mädanike ohu vastu kõige paremini hoone nõuetekohane soojustamine. Samuti tuleb arvestada seda, et kolmas isik on omandanud hoonestatud kinnistu teadmisega, kus hoone kinnistul paikneb. Ootusel, et hoone asukohta kinnistul võiks muuta, ei ole planeerimisõiguslikke piiranguid arvestades mingisugust alust. Ringkonnakohus lisab, et eeltoodud lause on mitmeti mõistetav ka hoonete vahelise vahemaa muutumise osas: kavandatava Suur kaar X hoone kaebaja poolne sein nihkuks võrreldes olemasoleva olukorraga 8 meetrit kaebajale lähemale, mistõttu nihkuks hoone kaebajale lähemale 8, mitte 3 meetrit. Kokkuvõttes on Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 kaalutlusvigane ja õigusvastane ka seetõttu, et see lähtub mitteasjakohastest arvandmetest, arvesse pole võetud kaebaja olemasolevaid valgustustingimusi, hinnatud ei ole nende halvenemise määra ning samuti ei ole kaalutud, kas kaebaja peab taluma valgustustingimuste halvenemist.

14

32. Vaidlus käib ka selle üle, kas hoonetevahelise kauguse vähenemine puudutab kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt. Vastustaja leidis Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduses nr 280, et 10 m on piisav tagamaks nõuetekohaseid valgustustingimusi ja täitmaks tuleohutusnõudeid. Ringkonnakohus leiab, et kui vähimat lubatavat hoonetevahelist kaugust tuleb hinnata seoses tuleohutusega, siis käesoleval juhul võib lubatavat hoonetevahelist kaugust mõjutada ka kaebaja valgustustingimuste halvenemine. Kolmanda isiku juhatuse liige selgitas ringkonnakohtu istungil, et ta tahab ehitada nii, et hoov oleks maja taga ja lõunane päike paistaks hoovi peale. Tema sooviks oli, et saaks minna maja taha, kus oleks veidike privaatsust ja kuhu paistaks päike. Ringkonnakohus väljendab nende soovide osas mõistvat suhtumist, kuid juhib kolmanda isiku ja vastustaja tähelepanu sellele, et samasugused õigused on ka kaebajal, kes juba praegu oma kinnistul elab. Kolmanda isiku soovi, et talle paistaks päike aeda, ei tohi realiseerida kaebaja õiguste arvelt selliselt, et kaebaja kaotab eluruumides ja kinnistul olulise osa olemasolevast päikesevalgusest. Seejuures tuleb arvesse võtta seda, et Suur kaar X kinnistu ei ole täis ehitamata, vaid sellel asub 1929. aastal ehitatud eluhoone. Kuigi ükski naaber ei saa kunagi eeldada, et olukord naaberkinnistutel jääb igaveseks muutumatuks, tuleb pikka aega kestnud olukorra muutmisel siiski rohkemal määral arvestada naaberkinnistu omaniku õigustega. Samuti tuleb arvesse võtta, et tegemist ei ole kesklinna, vaid aedlinnaga, kus asuvad ühepereelamud ja paarismajad. Sellise linnaosa suhteliselt kõrgemad kinnisvara hinnad ongi tingitud suuremast eraldatusest, rohkemast valgusest, kaunimast ümbrusest jne. Sellisel juhul ei saa asuda seisukohale, et kesklinna arendamise avalik huvi kaalub üles korteriomaniku valgustustingimuste halvenemise, vaid võrdväärselt tuleb arvesse võtta mõlema kinnistuomaniku õigusi. Ringkonnakohus märgib, et Suur kaar X kinnistu asub Kungla tänav XX kinnistust edelas ning Suur kaar X kinnistust omakorda edelas asub Suur kaare tänav. Ehitades Suur kaar X kinnistule uue eluhoone praeguse eluhoone asukohta, jääksid Suur kaar X kinnistu valgustustingimused muutumatuks võrreldes olemasoleva olukorraga. Küll aga võimaldaks selline lahendus vähendada kaebaja õiguste riivet. Samuti on vastustaja jätnud arvestamata Riigikohtu otsuses samuti oluliseks peetud aknast paistva vaate, mida mõjutab käesoleval juhul negatiivselt kaebaja kinnistu poole jääva Suur kaar X seina tume värv. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et tumedat värvi sein 10 m kaugusel aknast omab pimendavat efekti. Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korralduses nr 280 on seega valesti kaalutud poolte õigusi. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja peab uuesti kaaluma, kas kaebaja õigusi on võimalik piisavalt tagada hoonete vahelise kauguse suurendamise, projekti ümbertegemisega või mõnel muul moel.

33. Ringkonnakohus märgib, et kaebaja poolt osundatud kinnistu väärtuse vähenemine pole eraldiseisev kaalumisaspekt, vaid eelnevalt nimetatud argumentide mittearvestamise tagajärg. Kaunis naaberehitis võib kinnistu väärtust ka suurendada.

34. Veel on kaebaja tuginenud sellele, et soovib ehitada Suur kaar X-ga külgnevasse serva kinnist terrassi, mis ei oleks kavandatava ehitise püstitamisel enam võimalik. Ringkonnakohus märgib, et see kava ei ole piisavalt konkretiseeritud, sest kaebaja ei ole astunud samme vastava loa saamiseks. Teiseks ei pruugi see tuleohutusnõuetest tulenevalt osutuda võimalikuks ka ilma Suur kaar X kinnistule kavandatud ehitiseta, sest see paneks kinni võimaliku tuletõrjeauto ligipääsu. Seetõttu ei pea vastustaja selle argumendiga uuel kaalumisel arvestama.

35. Veel on kaebaja juhtinud tähelepanu sellele, et Suur kaar X kinnistu piirile ehitatud plank- aed on tema kinnistust kohati 2,05 m kõrge. Ringkonnakohus selgitab, et kokkuleppele mittejõudmise korral kuulub naabrite vaheline vaidlus lahendamisele tsiviilkohtus asjaõigusseaduse alusel.

15

36. Ringkonnakohus leiab niisiis, et Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 on materiaalselt õigusvastane. Vastustaja on vääralt tõlgendanud PlanS § 9 lg 10 p 2 eeldusi ja korraldus on ka kaalutlusvigane. Ringkonnakohus on seisukohal, et Tartu Linnavalitsuse korraldus rikub õigusvastases osas kaebaja subjektiivseid õigusi, sest kõik eelnevalt välja toodud aspektid mõjutavad lõppastmes kaebaja kinnistu valgustustingimusi.

IV

37. Kokkuvõttes on Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 õigusvastane, kuna vastustaja on ekslikult tuginenud piirkonna määratlemisel Tedre tänava ehitistele, mis ei moodusta kolmanda isiku kinnistuga üht piirkonda, vastustaja kinnitatud projekteerimistingimused ei arvesta piirkonna hoonestuslaadi Suur kaare äärse ehitusjoone osas. Samuti on Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 kaalutlusvigane, kuna lähtutud on valest valgustustingimuste piisavuse hindamise alusest ning mitteasjakohastest arvandmetest, arvesse pole võetud kaebaja olemasolevaid valgustustingimusi, hinnatud ei ole nende halvenemise määra ning samuti ei ole kaalutud, kas kaebaja peab taluma valgustustingimuste halvenemist. Vastustaja on seega valesti kaalunud poolte õigusi. Kuna Tartu Linnavalitsuse 12.03.2013. a korraldus nr 280 tuleb õigusvastasuse tõttu tühistada, siis tuleb tühistada ka 14.05.2013. a korraldus nr 536, millega Tartu Linnavalitsus jättis rahuldamata kaebaja vaide.

38. HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust. Kuna kohus rahuldab kaebaja kaebuse, siis kannab menetluskulud vastustaja. Kaebaja on tasunud esimeses ja teises astmes riigilõivu 15 eurot, kokku seega 30 eurot. Lisaks on kaebaja esitanud peale ringkonnakohtus toimunud istungit taotluse kohtukulude väljamõistmiseks (tl 165-165p) koos lisatud arvete ja maksekorraldustega. Nimetatud arvetest puudutab 19.03.2013 väljastatud Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid arve nr 113 (tl 167) vaidemenetlust ning 17.10.2013 väljastatud sama advokaadibüroo arve nr 274 (tl 168) halduskohtus aset leidnud menetlust. Ringkonnakohtus kaebajal esindajat ei olnud. Vaidemenetluse osas juhib ringkonnakohus kaebaja tähelepanu sellele, et menetluskulud on HKMS § 101 lg 1 järgi menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on lahti seletatud HKMS §-s 102 ja kohtuvälised kulud §-s 103. Kummagi alusel ei ole võimalik välja mõista vaidemenetluses kantud kulusid. Halduskohtus kantud kulude osas leiab ringkonnakohus, et need on esitatud kohtule hilinenult. Halduskohus andis 16.10.2013. a määrusega (tl 64-64p) pooltele võimalusi esitada täiendavaid taotlusi ja seisukohti kuni 25.10.2013. Selle peale esitas kolmas isik kohtule taotluse kohtukulude väljamõistmiseks (tl 66-66p) ja vastavad kuludokumendid, kaebaja esindaja esitas aga vaid täiendava taotluse ja seisukohad (tl 71-73), esitamata kuludokumente. Sellest tulenevalt on kuludokumendid esitatud hilinenult ja ringkonnakohtul ei ole enam võimalik mõista kaebajale välja halduskohtus kantud kohtuväliseid kulusid. Ringkonnakohus selgitab, et kuna kaebajat esindas halduskohtus advokaat, siis kehtib tema suhtes advokatuuriseadus (AdvS). AdvS § 40 lg 1 järgi on õigusteenus kutsetegevusena õigusnõustamine, isiku esindamine või kaitsmine kohtus, kohtueelses menetluses või mujal ning isikule dokumendi koostamine ja tema huvides muu õigustoimingu tegemine. AdvS § 40 lg 2 ls 1 kohaselt peab õigusteenus olema õigeaegne ja asjatundlik ning põhinema asjaolude, tõendite, õigusaktide ja kohtupraktika põhjalikul uurimisel. AdvS § 44 lg 1 p 1 järgi on advokaat kohustatud kasutama kliendi huvides kõiki seadusega kooskõlas olevaid vahendeid ja viise, säilitades kutseau ja väärikuse. Ringkonnakohus leiab, et halduskohtus kuludokumentide tähtaegse esitamata jätmisega võib advokaat olla eksinud advokatuuriseadusest tulenevate kohustuste vastu. AdvS § 15 lg 1 kohaselt arutab aukohus advokaatide distsiplinaarsüüteoasju ja muid seadusega

16

aukohtu pädevusse antud asju. AdvS § 16 lg 1 kohaselt võib aukohtumenetluse algatamiseks aukohtu või juhatuse poole pöörduda huvitatud isik; taotlus aukohtumenetluse algatamiseks tuleb esitada kuue kuu jooksul, arvates päevast, mil kaebuse esitaja sai teada või oleks pidanud teada saama taotluse aluseks olevatest asjaoludest. Kui advokaat tekitab kliendile õigusteenuse osutamisel kahju, siis selle hüvitamist on võimalik taotleda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel tsiviilkohtumenetluse korras, esitades hagi maakohtule.

39. Vastustajalt tuleb kaebaja kasuks välja mõista niisiis 30 eurot esimeses ja teises astmes kantud riigilõivude eest. Kolmanda isiku ja vastustaja menetluskulud jäävad menetlusosaliste enda kanda.

Tiina Pappel Agu Timmi Madis Ernits /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/