2-14-9988/75 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. juuni 2015, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-9988

Tsiviilasi

U.U. ja E.U. hagi M.T. vastu kaasomandi lõpetamiseks

M.T. vastuhagi U.U. ja E.U. vastu pärimisõiguse

puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse

tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks

M.T.

vastuhagi

U.U.

ja

E.U.

vastu

kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

11 182 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 25. veebruari 2015 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

M.T. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja/vastuhagis hageja): M.T. (ik: XXXX),

esindaja advokaat Heiki Kuningas

Vastustajad (hagejad/vastuhagis kostjad): U.U. (ik: XXXXX)

ja E.U. (ik: XXXXXX), esindaja vandeadvokaat Sirje Must

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 25. veebruari 2015 otsus osas, millega maakohus:

- rahuldas U.U.i ja E.U.i hagi M.T.i vastu kaasomandi lõpetamiseks ning lõpetas

kaasomandi Tartus XXX X asuvale kinnistule selliselt, et andis M.T.i 5/28 suuruse

kaasomandi osa E.U.i omandisse ja pani E.U.ile kohustuse maksta M.T.ile kaasomandi

üle andmise eest 23 214 eurot;

- asendas M.T.i tahteavalduse M.T.ile kuuluva 5/28 mõttelise osa XXX X kinnistust

E.U.ile üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna

registriosa nr XXXXXXX II jaos senise kande M.T.i kohta kustutamiseks ning

registriossa nr XXXXXXX kaasomanikena 13/28 mõttelises osas E.U.i ja 15/28 mõttelises

osas U.U.i sissekandmiseks kohtuotsusega;

- luges tahteavalduse antuks alates E.U.i poolt hüvitise 23 214 eurot tasumisest M.T.ile;

- kohustas M.T.i andma tema valduses oleva kinnistu kaasomandiosa valduse üle E.U.ile

30 päeva jooksul E.U.i kandmisest kinnistusraamatusse vastava kaasomandi osa

omanikuna;

- otsustas tõsta M.T.i valduse üleandmata jätmise korral koos talle kuuluva varaga XXX

X asuvalt kinnistult välja (kohtuotsuse resolutsiooni p-d 3-8);

- jättis rahuldamata M.T.i vastuhagi Urmas Ufferrti ja E.U.i vastu kaasomandi

lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel (kohtuotsuse resolutsiooni p 2);

- jättis menetluskulu poolte endi kanda.

2. Saata U.U.i ja E.U.i hagi M.T.i vastu kaasomandi lõpetamiseks ning M.T.i vastuhagi

U.U.i ja E.U.i vastu kaasomandi lõpetamiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Maakohtu otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata M.T.i vastuhagi U.U.i ja

E.U.i vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse

tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks (kohtuotsuse resolutsiooni p 1),

tuleb jätta muutmata ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjendustel.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. U.U. ja E.U. (hagejad) esitasid 05.03.2014 maakohtule M.T.i (kostja) vastu hagiavalduse,

milles palusid lõpetada Tartus XXX X asuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa

nr XXXXXXX) kaasomandi selliselt, et kostja kaasomandiosa antakse teise kaasomaniku E.U.i

omandisse, pannes E.U.ile kohustuse hüvitada kostjale tema kaasomandiosa väärtus rahas.

Hagejad palusid tuvastada kostja kohustuse anda tahteavaldus omandiõiguse 5/28 mõttelisele

osale üleandmiseks ning kinnistusraamatu II jaos senise omanikukande kustutamiseks ja uue

omanikuna E.U.i sissekandmiseks, lugedes tahteavalduse antuks alates E.U.i poolt hüvitise

23 214 eurot tasumisest kostjale. Samuti palusid hagejad tuvastada kostja kohustuse anda

kinnistuosa valdus üle E.U.ile 30 päeva jooksul arvates E.U.i kandmisest kinnistusraamatusse

vastava kaasomandiosa omanikuna ning valduse üleandmata jätmise korral tõsta kostja koos

talle kuuluva varaga kinnistult välja.

Hagiavalduse kohaselt on U.U., E.U. ja M.T. XXX X kinnistu kaasomanikud. U.U.ile kuulub

15/28, E.U.ile 8/28 ja M.T.ile 5/28 kaasomandist. Kinnistul asuvad 1930-ndatel ehitatud

kahekorruseline elamu ja kõrvalhoone. Kaasomandi kasutuskord on kujunenud välja selliselt,

et hagejate kasutuses on elamu alumisel korrusel kaks tuba, koridor, veranda, köök ja pesuruum

ning terve ülemine korrus ja kõrvalhoone. Kostja kasutuses on elamu alumisel korrusel kaks

tuba, köök ja koridor ning kõrvalhoones puukuur. Kõik kaasomanikud kasutavad elamut

alaliselt elamiseks.

Kuna maja on vana, vajab see pidevalt hooldust ja põhjalikku remonti. Samuti on omanikud

kohustatud hoidma korras kinnistu ja sellega piirneva kõnnitee. Kostja ei tee käesolevalt midagi

elamu ja kinnistu korrashoiuks ning on keeldunud kompenseerimast teiste kaasomanike tehtud

töid proportsionaalselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kostja on aastaid teinud

aktiivselt takistusi maja remondile, keeldudes kooskõlastamast projekte, saates kaebekirju

erinevatesse asutustesse ning karjudes töövõtjate ja kaasomanike peale. Lahkhelide tõttu olid

hagejad sunnitud taastama enda majaosale eraldi sissekäigu tänavale. Võttes arvesse kostja

isikuomadusi ja tema suhtumist hagejatesse kui sissetungijatesse, ei ole kinnistu

heaperemehelik haldamine ühiselt võimalik. Hagejad tegid juba 2002. a kostjale ettepaneku

kaasomand lõpetada tema osa väljaostmise teel, kuid kostja ei nõustunud. Kostja teatas, et ei

tunnista hagejate omandiõigust kinnistule ning on järgnevate aastate jooksul vastavalt ka

käitunud, kirjutades üles kaasomanike külaliste autonumbreid, segades perekondlikke

koosviibimisi aias ning rünnates füüsiliselt kaasomanikke ja nende pereliikmeid.

2. M.T. esitas 19.06.2014 (täiendatud 25.07.2014) maakohtule vastuhagi, milles palus tuvastada

CCi pärimisõiguse puudumine AAi pärandvara suhtes, tuvastada 28.04.1994 kinkelepingu

tühisus osas, millega CC kinkis U.U.ile oma mõttelise osa, tuvastada XXX X kinnistust kostja

mõttelise osa suurus 20/84, MMi mõttelise osa suurus 5/84, TTi mõttelise osa suurus 5/84,

U.U.i osa suurus 36/84 ja E.U.i mõttelise osa suurus 18/84 ning kanda nimetatud isikud

kinnistusraamatu II jakku omanikena vastavalt märgitud osade suurusele.

Vastuhagiavalduse kohaselt kinkis VV 1955. a talle kuulunud XXX X majavaldusest 5/7 oma

tütrele, kostja emale AAile, ja 2/7 kostja vennale TTile. AA suri 06.09.1957. 02.12.1957

avaldusega loobus CC oma abikaasa AAi pärandist. Sellele vaatamata on 05.03.1992

vormistatud seadusjärgse pärimisõiguse tunnistus, mille järgi CC, M.T., TT ja MM võtsid vastu

AAi pärandi 5/7 majavaldusest XXX X. Seoses pärandist loobumisega puudus CCil õigus

pärandit vastu võtta. 28.04.1994 vormistati kinkeleping, millega CC kinkis oma mõttelise osa,

s.o 5/28 majavaldusest, oma teisest abielust pojale U.U.ile. Kinkeleping on selles osas tühine,

kuna CCil ei olnud õigust majavalduse mõttelist osa käsutada. U.U. oli õigustatud omandama

TTi 13/28 ja MMi 5/28 osa, kokku 18/28 mõttelist osa. Kuivõrd CC ei saanud kinkelepingus

kinkijaks olla, jääb see 5/28 (15/84) osa üle ning jaguneb kolme pärija vahel. 5/84 läheb kostjale

kui ühele omanikule ning TT ja MM jäävad kumbki 5/84 osa omanikeks. U.U. sai seega

kinkelepingu järgselt omandada 54/84 osa, millest poole on ta loovutanud E.U.ile. Tartu

Linnavalitsuse 03.06.1999 korraldusega nr 1703 tagastati XXX X maa vastavalt majavalduse

kaasomandiosade suurustele: U.U.ile 23/28 osa ja kostjale 5/28 osa. Arvestades, et majavalduse

mõtteliste osade suurused ei vastanud tegelikkusele, kanti linnavalitsuse korraldusele ebaõiged

andmed ning sellest tulenevalt on ebaõiged ka kinnistusraamatu II jao kanded kaasomandiosade

suuruse kohta. Kinnistusraamatu kande vastavusse viimisel tegeliku olukorraga suureneb kostja

mõttelise osa suurus.

05.01.2015 esitatud vastuhagi täienduses märkis kostja, et hagejate viidatud MM ja TTi

avaldused, milles kumbki loovutas U.U.ile 1/3 osas nõudeõiguse XXX X kinnistule, on tühised,

kuivõrd loovutamine pidi olema notariaalselt tõestatud ning samuti ei võimaldanud seadus

nõudeõigust loovutada poolvennale. Seetõttu ei oleks Tartu Linnavalitsus tohtinud 03.06.1999

väljastada korraldust nr 1703 maa tagastamiseks U.U.ile. Eeltoodust lähtuvalt palus kostja

tuvastada kinnistust kostja mõttelise osa suurus 33/99, MMi mõttelise osa suuruse 33/99 ja TTi

mõttelise osa suuruse 33/99 ning kanda nimetatud isikud kinnistusraamatu II jakku omanikena

vastavalt märgitud osade suurusele.

3. 11.08.2014 esitas M.T. maakohtule vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand selle

reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel.

Kostja ei olnud nõus kaasomandit lõpetama hagejate taotletud viisil. Tulenevalt Riigikohtu

seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 (p 20) võib kohus jätta kaasomandi lõpetamata põhjusel,

et hagejate pakutud viis ei ole õiglane. Analoogselt viidatud lahendiga on kostja eakas ja elanud

XXX X majas suurema osa oma elust. Kostjale pakutav hüvitis ei võimalda omandada isegi

ühetoalist korterit. Ainuüksi nendele asjaoludele tuginedes ei ole kaasomandi lõpetamine

kooskõlas hea usu põhimõttega ning sellega seoses saavad olulisel määral kahjustada kostja

huvid. Kostja ei nõustunud ka väidetega nagu takistaks ta kinnistu hooldamist ja korrashoidu.

Hagejate väited on paljasõnalised ja tõendamata. Kostja on oma töö ja rahaliste vahenditega

aidanud kinnistut ja elamut korras hoida ning remontida. Kaasomandi lõpetamine reaalosadeks

jagamisega läbi korteriomandite seadmise on kooskõlas kõigi kaasomanike huvidega.

4. U.U. ja E.U. vaidlesid vastuhagidele vastu.

Hagejate vastuväidete kohaselt võttis CC AAi pärandi vastu tegudega, asudes pärandi

avanemisel 1957. a septembris pärandvaraks olnud XXX X majavaldust omanikuna valdama,

kasutama ja käsutama. CCi avaldus AAi pärandist loobumiseks oli näiline ning esitatud

kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Avaldus esitati kartusest võimalike repressioonide

(nt vara sundvõõrandamine) ees. Sellest olid teadlikud ka teised pärijad. 05.03.1992 anti välja

seadusjärgse pärimisõiguse tunnistus, mis fikseeris faktilise olukorra, mis kujunes pärandi

vastuvõtmise järgselt. Pärimisõiguse tunnistuse väljastamise menetluse aluseks oli kostja

14.02.1992 avaldus, millest tulenevalt väljastas Tartu Riiklik Notariaalkontor 17.02.1992 CCile

kui isiku abikaasale, kes võttis pärandvara vastu, teatise, milles palus esitada avalduse pärandi

vastuvõtmise kohta. Seega oli kostja 1992. a teadlik pärandi vastuvõtmise asjaoludest ning tal

ei olnud vastuväiteid CCi poolt pärandi vastuvõtmisele. Kuigi kostja on oma nõude

vormistanud tuvastushagina, vaidlustab ta sisuliselt CCi pärimisõigust. Kuivõrd AAi pärandi

avanemisest on möödunud üle 30 aasta, on tema pärandi vastuvõtmisega seotud nõuete

aegumistähtajad möödunud. 28.04.1994 kinkeleping on täies ulatuses kehtiv, mistõttu puudub

alus kinnistusraamatu kannete muutmiseks. 28.04.1994 kinkelepinguga kinkisid TT, MM ja CC

neile kuulunud mõttelised osad XXX X majavaldusest U.U.ile. Kostja oli kinkelepingu

sõlmimisest teadlik, kuid ka siis ei olnud tal pretensioone majavalduse mõtteliste osade

omandiõiguse ja osade suuruse kohta. Majavalduse juurde kuuluva maa tagastamine otsustati

03.06.1999 ning U.U. ja M.T. kanti 08.12.1999 kinnistusraamatusse vastavalt kinnistu 23/28 ja

5/28 kaasomandiosa omanikena. Kostja oli teadlik kinnistusraamatu kannetest, kuid ei

vaidlustanud kandeid. Isegi juhul, kui CCil puudus õiguslik alus majavalduse 5/28 suuruse

mõttelise osa käsutamiseks, omandas U.U. heauskse omanikuna nimetatud kinnistuosa

asjaõigusseaduse (AÕS) § 123 lg 1 alusel kinnistusraamatu kande igamisega. MM ja TT

loovutasid 1994. a kumbki nõudeõiguse 1/3 mõttelisele osale XXX X krundist U.U.ile. Kuivõrd

kinnistu tagastati U.U.ile ja M.T.ile ning ehitis vallasasjana muutus maa tagastamisel kinnistu

oluliseks osaks, ei saa pärijate vahel ehitise kui vallasasja mõtteliste osade suuruse

ümberarvestamisel muuta kinnisasja omanikeringi.

Kaasomandi lõpetamisel kinnistu reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel ei

ole mõistlik ega põhjendatud, kuna ei arvesta kõigi kaasomanike huve võimalikult suures

ulatuses ega kõrvalda probleeme, mis tingisid kaasomandi lõpetamise hagi esitamise, s.o poolte

vastuolusid ning koostöö puudumist kinnistu korrashoiu ja elamu renoveerimisega seotud

küsimustes. Kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisil ei ole heade kommete vastane ega

kahjusta kostja huvisid, sest kostja saab oma kaasomandiosa eest kompensatsiooni, mis vastab

osa turuväärtusele. Kinnisvaraportaalides leidub mitmeid pakkumisi, kus vähem kui

23 000 euro eest on võimalik soetada Tartus heas korras eluase.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus otsustas 25. veebruari 2015 otsusega:

1) jätta rahuldamata M.T.i vastuhagi U.U.i ja E.U.i vastu pärimisõiguse puudumise

tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande

muutmiseks;

2) jätta rahuldamata M.T.i vastuhagi U.U.i ja E.U.i vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja

korteriomanditeks jagamise teel;

3) rahuldada U.U.i ja E.U.i hagi M.T.i vastu kaasomandi lõpetamiseks;

4) lõpetada kaasomand Tartus XXX X asuvale kinnistule selliselt, et anda M.T.i 5/28 suurune

kaasomandiosa E.U.i omandisse, pannes E.U.ile kohustuse maksta M.T.ile kaasomandiosa üle

andmise eest 23 214 eurot;

5) asendada M.T.i tahteavaldus M.T.ile kuuluva 5/28 mõttelise osa XXX X kinnistust E.U.ile

üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosa

nr XXXXXXX II jaos senise kande M.T.i kohta kustutamiseks ja registriossa kaasomanikena

13/28 mõttelises osas E.U.i ja 15/28 mõttelises osas U.U.i sissekandmiseks kohtuotsusega;

6) lugeda tahteavaldus antuks alates E.U.i poolt hüvitise 23 214 eurot tasumisest M.T.ile;

7) kohustada M.T.i andma tema valduses oleva XXX X kinnistu kaasomandiosa valdus üle

E.U.ile 30 päeva jooksul E.U.i kandmisest kinnistusraamatusse vastava kaasomandiosa

omanikuna;

8) valduse üleandmata jätmise korral tõsta M.T. koos talle kuuluva varaga XXX X kinnistult

välja.

Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on M.T. oma nõude formuleerinud tuvastushagina, kuigi

sisuliselt vaidlustab ta CCi pärimisõigust. Tartu Maakohtu menetluses on olnud M.T.i hagi

U.U.i vastu testamendijärgse pärimisõiguse tunnistuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

(tsiviilasi nr 2-01-22). Kohus asus tsiviilasjas nr 2-01-22 seisukohale, et CCi 02.12.1957 AAi

pärandiosast loobumise avaldust ei saa käsitleda õiguslikult kehtivana põhjusel, et pärandamise

ja pärandist loobumise hetkel, aastal 1957, oli AAi vaidlusalune vara natsionaliseeritud. Sellest

tulenevalt asus kohus seisukohale, et CCi tehtud pärandist loobumise avaldus ei oma vaidluse

lahendamisel õiguslikku tähendust ega välista tema õigust AAile kuulunud varaosale

omandireformi käigus. Sellest tulenevalt jättis kohus tsiviilasjas nr 2-01-22 rahuldamata M.T.i

taotluse tunnistada tema pärimisõigust kogu AAile kuulunud varale. Kuivõrd CCi pärandist

loobumise avaldus ei oma õiguslikku tähendust, päris CC 5/28 suuruse mõttelise osa AAi

pärandvarast, sh 5/28 XXX X majavaldusest, ning oli õigustatud kinkima talle kuuluvat osa

(5/28) majavaldusest U.U.ile. Kuna eelnevast tulenevalt on 28.04.1994 sõlmitud kinkeleping

täies ulatuses kehtiv, puudub alus ka kinnistusraamatu kannete muutmiseks.

Lisaks tuleneb hagejate avaldatust, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud, et 05.03.1992

seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse väljastamise menetluse aluseks oli kostja 14.02.1992

avaldus, millest tulenevalt oli kostja juba 1992. a teadlik pärandi vastuvõtmise asjaoludest ja

tal ei olnud sel ajal vastuväiteid CCi poolt pärandi vastuvõtmisele. Samuti oli kostja teadlik

kinkelepingu sõlmimisest, kuid ka siis ei avaldanud ta pretensioone majavalduse mõtteliste

osade omandiõiguse ja osade suuruse kohta. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatud kostja

väited, et ta sai olukorrast teadlikuks alles kinnistusraamatusse kannete tegemise järgselt.

Järgnevalt on kostja taotlenud Tartu Linnavalitsuse 03.06.1999 korralduse nr 1703 tühisuse

tuvastamist, kuna maa tagastamise nõudeõiguse loovutamine ei ole õiguslikult kehtiv.

TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras

kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Hagejad leidsid, et

kostjal puudub õigus vaidlustada maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise avaldusi ning

avalduste tühisuse motiivil taotleda linnavalitsuse 03.06.1999 korralduse tühisuse tuvastamist,

kuna maa tagastamise nõudeõiguse loovutamine ei riku tema õigusi – Taivo ja MMi poolt maa

tagastamise nõudeõiguse loovutamata jätmisel ei oleks kostjale tagastatud XXX X elamu juurde

maad suuremas ulatuses. Riigikohus on leidnud (3-2-1-161-04), et kohtusse pöördumiseks peab

isik leidma ja tõendama, et tema õigust või vabadust on rikutud. Tehingu tühisuse tuvastamiseks

peab isik, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool, tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu

tühisuse tuvastamiseks. Maakohus oli seisukohal, et kuivõrd nõudeõiguste loovutamise

õiguslik kehtivus ei mõjuta kostja huve, ei ole tal ka selles osas kaebeõigust. Kuivõrd kostjal

puudub kaebeõigus nõudeõiguste loovutamise osas, siis on kinnistusraamatu kanded kehtivad

ning kaasomand jaguneb järgnevalt: U.U.ile kuulub 15/28, E.U.ile 8/28 ja M.T.ile

5/28 kaasomandist.

Riigikohus on leidnud (3-2-1-61-12), et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte

huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust

ja maakorralduse nõudeid. Kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada

reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise

võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Kuigi

kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi

valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole

saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik

ja kaasomanike huvide vastane. Kostja ei ole esitanud kohtule eksperdiarvamust XXX X ehitise

reaalosadeks jagamise kohta. Seega puudub kohtul võimalus hinnata, kas reaalosadeks

jagamine korteriomandite moodustamise teel on ehitustehniliselt võimalik. Lisaks nähtub nii

tsiviilasja materjalidest kui kohtuistungil väljendatust, et pooled ei ole saavutanud kinnisasja

kasutamise kokkulepet, mistõttu asja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise

teel on ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Kaasomanikud ei ole saavutanud

kokkuleppeid erinevate remonttööde teostamiseks. Samuti on pooltel olnud pidevad tülid ja

vaidlused kinnisasja kasutamise ja käsutamise üle. Arvestades kaasomanike vahel pikka aega

kestnud pingelisi suhteid, milles veendus ka kohus vahetult kohtuistungil, ei ole mõistlik ega

põhjendatud kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise

teel, kuna see ei aita kaasa olukorra lahendamisele. Seetõttu lõpetas kohus kaasomandi hagejate

taotletud viisil selliselt, et kostja kaasomandiosa antakse üle E.U.i omandisse, pannes E.U.ile

kohustuse hüvitada kostjale tema kaasomandiosa väärtus rahas.

Riigikohus on leidnud (3-2-1-102-05), et tagamaks kaasomandi osast ilma jäävatele

kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata

kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas

tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku

harilikust väärtusest. Nähtuvalt hagejate esitatud hindaja arvamusest, on kinnistu väärtus

120 000–140 000 eurot. Kohus lähtus hagejate esitatud hindaja arvamusest, kuna kostja ei ole

sellele vastu vaielnud ega esitanud omapoolseid tõendeid kinnisasja hinna osas. Korrutades

kostjale kuuluva osa suuruse kinnisasja keskmise hinnaga, saame (130 000×5/28) 23 214 eurot.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. M.T. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 25. veebruari 2015 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

Menetluskulud palub apellant jätta vastustajate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on kohus viidanud tsiviilasjale nr 2-01-22, kus käsitleti Võru XX hoonetega seonduvat.

Võru XX hoone ja maa olid natsionaliseeritud ning nii hoone kui ka maa olid omandireformi

objektiks. XXX X hooned ei olnud natsionaliseeritud ja järeldus nagu oleks CC loobunud

pärandist, mis ei olnud pärandaja omandis, ei ole tõenditega kooskõlas;

2) ei saanud CC pärandit teoga ehk vara valdama asumisega vastu võtta. XXX X majaraamatu

kande nr 44 järgi asus CC XXX X elamusse 1961. a. AA suri XX.XX.1957. Avalduse

pärimisõigusest loobumise kohta esitas CC XX.XX.1957, s.o ajal, kui ta XXX X majas ei

elanud. Olles kord pärimisõigusest loobunud, ei saanud CC enam pärandit vastu võtta;

3) ei tõenda apellandi avaldus pärimismenetluse algatamiseks teadmist CCi poolt

pärimisõigusest loobumise avalduse koostamisest. Seda avaldust apellandile ei esitatud;

4) jättis kohus alusetult hinnangu andmata väidetele seonduvalt 28.04.1994 kinkelepinguga,

millega CC kinkis oma õigustühise mõttelise osa majavaldusest XXX X U.U.ile, kingisaaja

heausksuse puudumisega ning Tartu Linnavalitsuse 03.06.1999 korraldusega nr 1703, millega

tagastati XXX X maa vastavalt majavalduse kaasomandiosade suurustele: U.U.ile 23/28 osa ja

apellandile 5/28 osa;

5) esitas apellant CCil pärimisõiguse puudumise ja kinkelepingu tühisuse tuvastamiseks

tuvastushagi. TsMS § 368 lg 1 järgi peab tehingu tühisuse tuvastamiseks esinema põhjendatud

huvi. Apellandi huvi väljendub talle kuuluva kinnisasja mõttelise osa suuruse tuvastamises.

Apellandi väitel kuulub talle vähem kui kuuluma peaks. Põhjuseks on asjaolu, et CC päris

ebaseaduslikult osa AAi majavaldusest ning kinkis selle õigustühiselt U.U.ile. Selleks, et oleks

võimalik muuta kinnistusraamatu kannet, on vaja tuvastada selle aluseks olevate asjaolude

ebaõigsus;

6) ei saanud U.U. olla maa tagastamise õigustatud subjektiks, kuna ta ei ole pärijate põlvlane.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 12 lg 1 järgi on apellandil õigus saada maa tagasi vastavalt

oma mõttelise osa suurusele ning see asjaolu annab õiguse muu hulgas vaidlusaluse

kinkelepingu tühisuse tuvastamiseks. Seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse järgi pärivad

pärijad võrdsetes osades. Kui kohus tuvastab, et CCil puudus pärimisõigus, jaguneb see

15/84 osa teiste pärijate vahel võrdsetes mõttelistes osades. Elamust peab apellandile kuuluma

20/84 ja hagejatele 54/84. MM kuuluv osa on 5/84 ja TTile kuuluv osa 5/84. Vastavalt nendele

osadele oleks tulnud tagastada ka maa.

7) on apellandil huvi maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise avalduste tühisuse

tuvastamiseks. Kui apellandil puudub õigus nõudeõiguse loovutamise avaldusi vaidlustada, siis

ei saa mööda minna apellandi väitest, et Mati ja TT on kumbki 5/84 osas maja omanikud.

MaaRS § 12 lg 14 näeb sel juhul ette hoonestusõiguse seadmise kõigi kaasomanike kasuks

tagastamise nõudeta maa osas. Seetõttu on nõudeõiguse loovutamise avalduste tühisuse

tuvastamine ainus võimalus, et korrastada omandisuhted. Nõudeõiguse loovutamise avalduste

tühisuse korral on võimalik tagastamise õigustatud subjektid MM ja TT kanda

kinnistusraamatusse. Pärast seda on võimalik igal kaasomanikul oma osaga tehinguid teostada.

Hoonestusõiguse seadmine ei võimalda selliseid tehinguid teostada;

8) ei ole kohtu järeldus korteriomandite seadmise tehnilise võimatuse kohta põhjendatud ega

kooskõlas korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg-ga 1. Apellant esitas kohtule Tartu

Linnavalitsuse seisukoha, et korteriomandite seadmine XXX X elamus ei ole keelatud. Kohus

uuris 13.11.2014 kohtuistungil elamu plaani ning tuvastas, et apellandile kuuluvad ruumid nr 9

tuba, nr 10 tuba, nr 8 köök ja nr 3 tuulekoda. Plaanilt oli ka näha, et apellant kasutab omaette

sissepääsu. Nimetatud tõenditest nähtuvalt on apellandi eluruumid sellise asetusega, mis

võimaldavad nende eraldi kasutamist. Eksperdiarvamus ei saaks selles osas midagi juurde anda;

9) on kohus kaasomandi lõpetamisel eelistanud vastustajate huve ja toonud põhjusena poolte

halvad suhted. Kohtuotsus ei ole kaalutletud. Kinnistu kasutamine on toimunud ilma igasuguse

kokkuleppeta. Kuivõrd vastustajad pole teinud ettepanekut kasutuskorra määramiseks, siis on

arusaamatu kohtu seisukoht, et selles osas pole kokkulepet saavutatud. Apellant on tõenditele

tuginedes

selgitanud,

et

U.U.

taotles

veranda

laiendamist

ja

selleks

väljastati

projekteerimistingimused. Muude tööde teostamiseks luba ei väljastatud ning sellest tekkisid

apellandil küsimused. Apellandile ei saa ette heita, kui ta soovib ehitus- ja remonttööde

teostamist vastavalt projektile, sest omavoliline ehitamine on õigusvastane tegevus. Apellant

esitas ka kirjavahetuse Tartu Linnavalitsusega, millest nähtuvalt ei ole apellant takistanud

vastustajal elamu juures ehitus- või remonttööde teostamist, vaid on andnud töödeks nõusoleku.

Apellant on soovinud, et majavalduse kasutamisel ka tema õigusi ja huve arvestatakse ning sel

põhjusel kaasomandi lõpetamise nõudmine apellandi omandi võõrandamise teel ei ole apellandi

huvide kohane ega heade kommetega kooskõlas. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06

käsitlenud eaka kaasomaniku osa võõrandamist kaasomandi lõpetamise viisina. Apellant on

elanud XXX X majas pea kogu elu ja kõrges eas olles kodu mahajätmine on talle

emotsionaalselt rusuv. Eakalt inimeselt kodu äravõtmine peab olema väga tõsiste põhjustega ja

kaalutletud. Apellandile ei saa ette heita, et ta püüab oma huve kaitsta, järgib, et kaasomandi

eset kasutatakse, sh remonditakse, renoveeritakse vastavalt seadusele. Kui apellant avastab

selles valdkonnas minetuse, siis sellekohast märkust ei saa käsitleda pahatahtlikkusena.

Kaasomandi lõpetamine korteriomandite seadmise teel on kooskõlas kõigi kaasomanike

huvidega. Korteriomandi puhul reguleerib korteriomanike suhteid seadus, mis näeb ette

konkreetsed õigused ja kohustused. Näiteks KOS § 15 lg 2 järgi on korteriomanikul õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning

ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi

kulude kandmise suhte alusel. Selle sätte alusel on vastustajatel võimalik teostada vajalikke

töid. See võimalus oli vastustajatel ka AÕS § 72 lg 4 alusel, mistõttu ei ole põhjendatud heita

apellandile ette nagu takistaks ta elamu kasutamist. Samas ei saa nõustuda vastustajate

tegevusega kaasomandi apellandi seljataga muutmisega, sest AÕS § 74 lg 1 sätestab, et

kaasomandis olevat asja võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

7. U.U. ja E.U. vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata ja

menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on ekslik apellandi väide, et kohus on käsitlenud Võru 134 hooneid ja kinnistut. Kohus on

põhjendanud, miks ei oma CCi pärandist loobumise avaldus õiguslikku tähendust, tsiteerides

seejuures jõustunud kohtulahendit. Kohtu põhjendused on asjakohased ja piisavad;

2) ei koosnenud AAi pärandvara üksnes XXX X elamust, vaid sinna hulka kuulusid ka muud

perekonna ühises kasutuses olnud esemed, mida CC kasutas AAiga ühiselt enne ja mille

kasutamist ta jätkas ka pärast AAi surma. Seega sai CC AAi pärandvara teoga vastu võtta ka

enne XXX X elamusse alaliselt elama asumist;

3) kinnitas apellant 13.11.2014 maakohtu istungil, et on saanud 1992. a vormistatud

pärimisõiguse tunnistuse, mille järgi on CC AAi pärija. Samuti on apellant kinnitanud, et

notaris otsiti CCi pärandist loobumise avaldust, kuid ei leitud, ning et dokument leiti 1994. a,

aga seda ta ei vaidlustanud, sest ei tahtnud hakata vana inimesega maid jagama. Seega oli

apellant 05.03.1992 pärimisõiguse tunnistuse väljastamisel ja 28.04.1994 kinkelepingu

sõlmimisel teadlik asjaoludest, mis võisid mõjutada talle XXX X elamust kuuluva

kaasomandiosa suurust, ning tema enda kinnituste kohaselt ta ei soovinud kujunenud õiguslikku

olukorda muuta. Apellandi poolt tuvastushagi esitamist CCil pärimisõiguse puudumise ja

kinkelepingu tühisuse tuvastamiseks rohkem kui 30 aastat pärast pärandi avanemist ja 20 aastat

pärast kinkelepingu sõlmimist ning võimalikust tehingute tühisuse alusest teadasaamist, kui

pärimise ja tehingute vaidlustamise tähtajad on möödunud, võib lugeda pahatahtlikuks ja hea

usu põhimõtetega vastuolus olevaks;

4) puudub apellandil õigus vaidlustada maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise avaldusi

nende tühisuse motiivil. Kuivõrd Tartu Linnavalitsuse 03.06.1999 korraldusega nr 1703

tagastati apellandile ja U.U.ile XXX X majavalduse juurde kuuluv maa mitte vastavalt neile

kuulunud maa tagastamise nõudeõiguse osa suurusele, vaid proportsionaalselt neile

majavaldusest kuulunud mõtteliste osadega, ei eelda kinnistusraamatu kande muutmine maa

tagastamise nõudeõiguse loovutamise avalduste tühisuse tuvastamist. Ebaõige on apellandi

väide, et MM ja TT ei saanud nõudeõigust U.U.ile loovutada. Seadus (MaaRS § 19¹ lg 1 p 1)

ei välista nõudeõiguse loovutamist poolvennale või- õele. Apellandi viidatud MaaRS § 12 lg 1

ja lg 14 ei ole kohaldatavad juhul, kui kohus tuvastab, et nõudeõiguse loovutamise avaldused

on tühised, kuna vastustajatel puuduks sel juhul õigus taotleda maa tagastamist neile kuuluva

ehitise osa juurde;

5) kaalus kohus kaasomandi lõpetamisel igakülgselt poolte huvisid ja lõpetas kaasomandi

kaasomanikke kõige vähem koormaval viisil. Riigikohus ei ole otsuses nr 3-2-1-45-06

kaasomaniku kõrget iga välja toonud asjaoluna, mis automaatselt välistaks ebaõigluse tõttu

eaka kaasomaniku osa võõrandamise kaasomandi lõpetamisel. Riigikohus on märkinud, et

kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes

õiglusest, ning et selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus

saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Maakohus ei ole

diskretsioonipiire ületanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, millega

maakohus lõpetas kaasomandi U.U.i ja E.U.i taotletud viisil, s.o selliselt, et andis Tartus

XXX X kinnistust M.T.ile kuuluva 5/28 suuruse kaasomandi osa E.U.i omandisse ja pani

E.U.ile kohustuse maksta M.T.ile 5/28 kaasomandi osa eest hüvitise 23 214 eurot. Samuti tuleb

tühistada maakohtu otsus osas, millega asendati M.T.i tahteavaldus talle kuuluva 5/28

kaasomandi osa üleandmiseks E.U.ile ja kinnistusosakonna registriosas nr XXXXXXX II jaos

M.T.i kohta kande kustutamiseks ning kaasomanikena E.U.i 13/28 osas ja U.U.i 15/28

osas sissekandmiseks; millega loeti tahteavaldus antuks alates E.U.i poolt M.T.ile hüvitise

23 214 eurot maksmisest; millega kohustati M.T.i andma tema valduses oleva kinnistu

kaasomandiosa üle E.U.ile 30 päeva jooksul alates E.U.i kandmisest kinnistusraamatusse

kaasomandi vastava osa omanikuna ning millega valduse üleandmata jätmise korral tuleb M.T.

tõsta koos talle kuuluva varaga XXX X asuvalt kinnistult välja (kohtuotsuse resolutsiooni p-d

3-8).

Maakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, millega jäeti rahuldamata M.T.i vastuhagi U. U. ja E.U.

vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel (maakohtu otsuse

resolutsiooni p 2).

Ringkonnakohus saadab U.U.i ja E.U.i hagi M.T.i vastu kaasomandi lõpetamiseks ning M.T.i

vastuhagi U.U.i ja E.U.i vastu kaasomandi lõpetamiseks maakohtusse uueks läbivaatamiseks.

Selles osas on apellatsioonkaebus põhjendatud.

9. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti rahuldamata M.T.i vastuhagi U.U.i

ja E.U.i vastu pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse

tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).

Ringkonnakohus muudab nimetatud vastuhagi nõuete osas osaliselt maakohtu otsuse

põhjendusi.

Selles osas tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

10. Kaasomandi lõpetamise nõue.

10.1. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on M.T.i kaasomandi lõpetamise ja kinnisasja

jagamise nõude läbivaatamisel rikkunud oluliselt TsMS §-s 351 ja § 392 lg 1 p-des 1-4

sätestatud selgitamiskohustust ning seetõttu tuleb hagi ja vastuhagi kinnisasja jagamiseks saata

TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kaasomandi lõpetamine kohtus on muuhulgas materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel

kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse asendamine ning seega asendab

kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise

kohta.

M.T. soovis lõpetada kaasomandit selliselt, et kaasomand jagatakse korteriomanditeks. Seega

soovis M.T. kinnistusraamatu kande parandamist AÕS § 65 järgi ning teiste kaasomanike

nõusolekut selleks. Kande tegemiseks KRS § 341 järgi on nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Seega tahteavalduseks, mille U.U. ja E.U. peaksid andma selleks, et kaasomand jagatakse

korteriomanditeks, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks (kokkulepe kinnisasja

jagamiseks korteriomanditeks) ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks.

TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja

tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

Antud juhul on M.T. soovinud vastuhagis vaid kaasomandi jagamist, kuid ei ole esitanud nõuet

U.U.i ja E.U.i vastu nende tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega.

Maakohus oleks pidanud eelmenetluses M.T.ile selgitama, et ilma kinnistusraamatu kande

parandamiseta ei saavuta M.T. taotletud eesmärki (kinnisasja jagamist korteriomanditeks) ning

tegema ettepaneku nõude täiendamiseks.

Tahteavalduse asendamine kaasomandi lõpetamiseks selle korteriomanditeks jagamise teel on

iseseisev materiaalõiguslik nõue, mis tuleb esitada esimese astme kohtus. Riigikohus on

analoogses olukorras selgitanud, et selline menetlusõiguse normi rikkumine toob kaasa

kohtuotsuse tühistamise ja asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise (vt Riigikohtu otsus

nr 3-2-1-61-12, p 15).

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama vastuhagi esitajale õiguslikku olukorda ning

andma võimaluse nõuet täiendada. Samuti tuleb anda hagejatele võimalus esitada omapoolne

seisukoht vastuhagi täienduse kohta.

Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohus ei ole poolte nõudeid seoses kinnisasja jagamisega

kaalunud, sh jätnud esitamata kaalutlused vastuhagi osas ning seetõttu ei ole kohaldanud

diskretsiooni vajalikkus ulatuses (vt käesoleva otsuse p 10.2), tuleb saata nii hagi kui vastuhagi

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida veel seda, et kohtuotsus ei saa olla hageja omandi

tekkimise aluseks (omand tekkib kinnistusraamatu kande tegemisel) ning seetõttu on ebatäpne

maakohtu otsuse resolutsiooni p 4 osas, millega maakohus andis M.T.i kaasomandi osa E.U.i

omandisse.

10.2. Maakohus on õigesti leidnud, et AÕS § 77 lg 2 alusel saab kohus valida kaasomandi

lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.

U.U.i ja E.U. on taotlenud kohtult lõpetada kaasomand nii, et anda M.T.i 5/28 kaasomandi osa

üle E.U.ile, pannes E.U.ile kohustuse maksta M.T.ile välja tema osa rahas. M.T. on taotlenud

kaasomandi lõpetamist selliselt, et jagada kinnisasi korteriomanditeks (I kd, t.l 78, 132).

Ringkonnakohus märgib, et kaasomandis oleva kinnisasja jagamine korteriomanditeks on

kinnisasja reaalosadeks jagamise üheks viisiks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04,

p 18).

Riigikohus on mitmes lahendis (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20;

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12) rõhutanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil,

mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab nõude lahendama poolte huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema

astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire.

Hagejad on tuginenud hagiavalduses sellele, hagejate kasutuses on elamu alumisel korrusel

paiknevad kaks tuba, koridor, veranda, köök, pesuruum ning terve ülemine korrus ning

kõrvalhoone. M.T.i kasutuses on elamu alumisel korrusel kaks tuba, köök ja koridor ning

kõrvalhoones puukuur. M.T.i ruumidel on eraldi sissepääs ning kõik kaasomanikud kasutavad

elamut alaliselt elamiseks.

M.T. on kinnitanud, et tema kasutuses on elamus kaks tuba, köök ja esik (I kd, t.l 179 pöördel,

II kd, t.l 27). Seega on ruumide kasutamine elamus kaasomanike vahel välja kujunenud ning

M.T. soovib kinnisasja jagamist korteriomanditeks selliselt, et kehtima jääks senine ruumide

kasutuskord.

Hagejad on põhjendanud kaasomandi jagamist nende poolt taotletud viisil sellega, et pooled on

erineval arusaamisel kinnistu korrashoiu ja elamu renoveerimisega seotud küsimuste

lahendamisel. Vastuses apellatsioonkaebusele on hagejad seisukohal, et kaasomandi lõpetamise

nõude lahendamisel tuleb kaaluda poolte huve ning kohus peab lähtuma õiglusest.

M.T. on apellatsioonkaebuses seisukohal, et maakohus on jätnud poolte huvid kaalumata ning

lähtunud üksnes hagejate poolt esile toodud kaasomanike vahelistest pingelistest suhetest.

Maakohus ei ole arvestanud tema kõrge eaga ning sellega, et ta on elanud XXX X elamus pea

kogu oma elu. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, miks kinnisasja jagamine

korteriomanditeks ei ole õiglane ja poolte huvidega kooskõlas.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kinnisasja jagamisel selliselt, et M.T.i 5/28 suurune osa

tuleb anda üle E.U.ile ja E.U.il tuleb hüvitada M.T.ile kaasomandi osa väärtus, ületanud

diskretsiooni piire ning apellatsioonkaebus on selles osas põhjendatud.

Maakohus on kinnisasja jagamisel hagejate taotletud viisil viidanud Riigikohtu otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12 väljendatud seisukohale, mille kohaselt kaasomandis olevat

kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Maakohus on

jätnud aga tähelepanuta, et nimetatud otsuses käsitleti kinnistu koos sellele asuvate hoonete

jagamist reaalosadeks ning vaidluse all ei olnud kinnisasja jagamist korteriomanditeks.

Samas puuduvad maakohtu otsuses põhjendused selle kohta, miks ei ole kinnisasja jagamine

korteriomanditeks võimalik ning kas sellisel juhul oleksid poolte huvid vähem tagatud

võrreldes olukorraga, kus eakas kaasomanik kaotab jagamise tulemusel eluruumi. Seega on

maakohus jätnud poolte huvid sisuliselt kaalumata ning rikkunud sellega AÕS § 77 lg-t 2.

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust tühistada

maakohtu otsust, millega maakohus jättis rahuldamata M.T.i vastuhagi U.U.i ja E.U.i vastu

pärimisõiguse puudumise tuvastamiseks, kinkelepingu osalise tühisuse tuvastamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Apellatsioonkaebusest ei nähtu aluseid TsMS § 656 lg 1 p-i 5 kohaldamiseks ja eelmärgitud

vastuhagi nõuete maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmiseks.

11.1. TsÜS § 138 lg-te 1 ja 2 kohaselt peavad isikud õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel

toimima heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil või teisele isikule

kahju tekitamise eesmärgil. Vastavalt VÕS § 6 lg-le 2 ei kohaldata seadusest, tavast või

tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu.

AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike

huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest,

eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Seega seondub AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud kohustus järgida hea usu põhimõtet nii TsÜS §-s 138

või VÕS §-s 6 määratletud hea usu põhimõtte üldreegliga.

Hea usu põhimõtte funktsiooniks on piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste

kuritarvitamist. Õiguste piiramine tähendab seda, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise

juhul seaduses või lepingus tulenevat. Seejuures on hea usu põhimõtte kohaldamine õiguse

kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-28-15, p 13).

M.T.i vastuhagis esitatud nõuded (I kd, t.l 55-56, p 3) põhinevad sellel, et CC loobus 02.12.1957

avaldusega oma abikaasa AAi pärandist ning sellest tulenevalt ei olnud tal enam edasiselt õigus

pärandit vastu võtta.

Samas nähtub Tartu Linnaarhiivi teatisest (I kd, t.l 70), et TT sai loobumisavaldusest teada

09.01.1985. 05.03.1992 pärimisõiguse tunnistuse (I kd, t.l 71) kohaselt on AAi vara (5/7

mõttelist osa XXX X asuvast ehitistest) pärijateks võrdsetes mõttelistes osades abikaasa CC,

tütar M.T., poeg TTi ja poeg MM. Seejuures oli pärimisõiguse tunnistuse väljaandmise

menetluse aluseks M.T.i 14.02.1992 avaldus (I kd, t.l 116) ning notari teatises on märgitud, et

CC kui AAi abikaasa on pärandvara vastu võtnud.

28.04.1994 kinkelepinguga kinkisid CC, TT ja MM neile kuuluvad mõttelised osad (kokku

23/28 mõttelist osa) XXX X ehitistest U.U.ile. Tartu Linnavalitsuse 03.06.1999 korraldusega

nr 1703 tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa XXX X 23/28 mõttelises osas U.U.ile ja 5/28

mõttelises osas M.T.ile.

Eelnimetatud tõenditest nähtuvalt oli M.T. juba 1985. a jaanuaris teadlik CCi 02.12.1957

loobumisavaldusest. M.T. ei tuginenud loobumisavaldusele 1992. a pärimisõiguse tunnistuse

väljaandmise menetluses ega ka 1999. a õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

menetluses ning nõustus sellega, et U.U. on CCi pärija, kellele kuulub 23/28 mõttelist osa XXX

X asuvatest ehitistest. U.U. ja M.T. kanti kinnistusraamatusse XXX X mõtteliste osade

(vastavalt 23/28 ja 5/28) omanikena 08.12.1999 (I kd, t.l 7). Seega talus M.T.

kinnistusraamatujärgset olukorda pikema aja vältel ning lõi U.U.is ja E.U.is mulje kande

õigsusest.

Ringkonnakohus leiab, et M.T.i tuginemine 2014. a CCi pärimisõiguse puudumisele ning

vastuhagi nõuete esitamine U.U. ja E.U.i vastu on vastuolus hea usu põhimõttega. Ülaltoodud

asjaolud annavad aluse kohaldada hea usu põhimõtet ning jätta seetõttu rahuldamata M.T.i

vastuhagis esitatud nõuded, mis tooksid kaasa kinnistusraamatu kande parandamise.

Maakohus on sisuliselt tuvastanud M.T.i hea usu põhimõtte vastase käitumise vaidlustatud

otsuse p-s 16.2.

Kinnistusraamatu kande parandamise nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 155 lg 2 järgi 30 aastat

alates nõude sissenõutavaks muutumisest.

11.2. Iseenesest õige on apellandi see seisukoht, et tsiviilasjas nr 2-01-22 käsitleti CCi pärandist

loobumist seoses Tartus Võru XX kinnistuga. Kuna nimetatud kinnistu oli natsionaliseeritud,

ei olnud CC 02.12.1957 selle omanik ja loobumisavaldusel ei olnud tsiviilasja nr 2-01-22

lahendamisel õiguslikku tähendust.

Sellest tulenevalt on ebaõige maakohtu see järeldus, et tsiviilasjas nr 2-01-22 tuvastatud

loobumisavalduse õiguslik tähendus kehtib ka antud vaidluses. Samas ei anna nimetatud

maakohtu ebaõige järeldus alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuna maakohtu lõppjäreldus

vastuhagi rahuldamata jätmise kohta on õige.

11.3. MaaRS § 19 lg 4 kohaselt maa tagastamise või asendamise nõudeõiguse loovutamise

korra kehtestab Vabariigi Valitsus.

Vabariigi Valitsuse 29.01.1992 määrusega nr 42 kehtestatud Maa tagastamise või asendamise

nõudeõiguse loovutamise korra p-st 2 tuleneb, et õigustatud isikud, kes soovivad loovutada maa

tagastamise või asendamise nõudeõigust, esitavad käesolevale määrusele lisatud vormi kohase

avalduse samale maakonna- või linnakomisjonile, kellele on esitatud õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise või asendamise avaldus või kohaliku omavalitsuse täitevorganile.

Nimetatud korra p-st 3 tulenes, et üksnes posti teel saadetud või esindaja poolt üleantud

nõudeõiguse loovutamise avaldus pidi olema tõestatud notariaalselt või sellega võrdsustatud

korras.

TT ja MM on avaldustega (II kd, t.l 7, 9) loobunud Tartus XXX X nendele tagastamisele

kuuluva maa nõudeõigusest U.U.i (venna) kasuks ja need avaldused olid aluseks maa

tagastamisel U.U.ile ja M.T.ile. Asja materjalidest ei nähtu, et TTi ja MMi avaldused oleksid

saadetud posti teel või üle antud esindaja poolt.

Samas on maakohus õigesti leidnud, et maa tagastamise nõudeõiguse loovutamine ei riku

M.T.i õigusi, kuna maa tagastamise nõudeõiguse loovutamata jätmisel ei oleks M.T.ile

tagastatud XXX X elamu juurde maad suuremas ulatuses. TT ja MM ei ole vaidlustanud maa

tagastamist U.U.ile.

Apellandi tuginemine MaaRS § 12 lg-le 14 (kehtib alates 30.03.2013) ei ole asjakohane ning

M.T. ei saa nõuda TTi ja MMi kinnistusraamatusse omanikena kandmist.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et kinnistusraamatu kannete kohaselt kuulub U.U.ile 15/28

osa, E.U.ile 8/28 osa ja M.T.ile 5/28 osa kaasomandist.

12. TsMS § 173 lg 3 alusel otsustab menetluskulude jaotuse maakohus asja uuel läbivaatamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja