3-13-70067/50 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht

4. juuni 2015, Tallinn Haldusasja number 3-13-70067 Haldusasi Julian Philip Easti ja OÜ Northinger kaebus Saku Vallavolikogu 17. oktoobri 2013. a otsuse nr 76 tühistamiseks ja Saku valla kohustamiseks otsustada detailplaneeringu algatamine uuesti Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 1. juuli 2014. a otsus Menetlusosalised Kaebajad – Julian Philip East ja OÜ Northinger, esindajad adv Kristo Kallas ja adv Raiko Paas Vastustaja – Saku vald, esindajad Ülo Lohk ja Maire Laur Menetluse alus ringkonnakohtus Julian Philip Easti ja OÜ Northinger apellatsioonkaebused Asja läbivaatamine

29. aprill 2015

RESOLUTSIOON

1. Jätta Julian Philip Easti ja OÜ Northinger apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 1. juuli 2014. a otsus haldusasjas nr 3-13-70067 muutmata. 2. Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. juulil 2015 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

3-13-70067 2(8) kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Julian Philip East ja OÜ Northinger esitasid 10.06.2013 Saku vallale avalduse detailplaneeringu algatamiseks neile kuuluvatel Uus-Kopli (katastritunnus 71801:006:0722, pindala

20 367 m2, sihtotstarve 100% maatulundusmaa), Liina (katastritunnus 71801:006:0121, pindala 21 653 m2, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) ja Liana (katastritunnus 71801:006:0152, pindala 25 400 m2, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) kinnistutel Kasemetsa külas. Detailplaneeringu eesmärk on muuta katastriüksuste maakasutuse sihtotstarvet ja määrata seni hoonestamata kinnistutele ehitusõigus kahe paariselamu, kolme ridaelamu ning kokku 12 kaheja kolmekordse korterelamu ehitamiseks.

2. Saku Vallavolikogu keeldus 17.10.2013 otsusega nr 76 J. P. Easti ja OÜ Northinger taotletud detailplaneeringut algatamast. Detailplaneeringu eesmärk ei ole kooskõlas Saku valla üldplaneeringu ning Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu lahendusega: Uus-Kopli, Liina ja Liana kinnistute juhtotstarve on üldplaneeringus poollooduslik haljasmaa. Saku alevikku on kavandatud täiendav korterelamumaa aleviku lõunaossa ja osaliselt Kasemetsa külla ning pereja ridaelamumaad aleviku põhjaossa, millest tulenevalt puudub Saku vallas vajadus uute tiheasustusalade moodustamiseks pereja ridaelamute ning korterelamute kavandamise eesmärgil. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamiseks puudub avalik huvi ning üldplaneeringu lahenduses väljenduv avalik huvi kaalub üles detailplaneeringust huvitatud isikute erahuvi. Taotlusega hõlmatud kinnistutele on võimalik ilma detailplaneeringut koostamata ehitada üksikelamu ja abihooned. Kinnistute omandamisel pidid huvitatud isikud pöörama tähelepanu maakasutuse sihtotstarbele (maatulundusmaa) ega saanud eeldada, et vald tuleb vastu nende soovile muuta kinnistute sihtotstarvet. Üldplaneeringu koostamisel on vald lähtunud kompaktlinna mudelist, mille kohaselt laiendatakse eelkõige olemasolevaid tiheasumeid ning välditakse hajaasustuses uute väikeste tiheasumite teket, ega pea mõistlikuks sellest taganeda. Uute väikeste tiheasumite teke toob kaasa planeerimata kulusid trasside ehitamiseks, et varustada asumit ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kaugküttega. Mõistlik ei ole algatada detailplaneeringut, mis on vastuolus üldplaneeringuga ja mis ei jõuaks kehtestamiseni, lastes huvitatud isikul teha asjatud kulutusi.

3. Julian Philip East ja OÜ Northinger esitasid 19.11.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saku Vallavolikogu 17.10.2013 otsuse nr 76 tühistamiseks ning Saku valla kohustamiseks otsustada detailplaneeringu algatamine uuesti mõistliku aja (kahe kuu) jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. Vaidlustatud otsus on ebapiisavalt põhjendatud ja oluliste kaalutlusvigadega, sest arvestatud ei ole kaebajate huve ega detailplaneeringu kasuks esitatud argumente, piirdudes üksnes viitega vastuolule üldplaneeringuga. Saku aleviku ja selle lähiümbruse areng ei saa pidurduda põhjusel, et mõnda tänaseks kehtestatud planeeringut ei ole asutud realiseerima, välistades seeläbi kõikide teiste arendajate võimaluse oma kinnisasjade arendamiseks. Varasemad planeeringud, mida ei ole seni ellu viidud, tuleks vallal üle vaadata. Ainuüksi vastuolust senise üldplaneeringuga ei saa automaatselt tuletada

3-13-70067 3(8) vastuolu avalike huvidega, vaid avalikud huvid tuleb välja selgitada planeerimismenetluse käigus, kaasajastades vajaduse korral ka üldplaneeringut selle muutmise kaudu. Arusaamatuks jääb, millisest planeerimisdokumendist tuleneb nõue lähtuda kompaktlinna mudelist. Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu seletuskirja p 2.2 kohaselt säilib ja areneb Saku aleviku lõunaosas (sh Kasemetsa külas) põhiliselt elamupiirkond. Kaebajate kinnistutest üle tee asuval kinnistul on juba kehtestatud planeering korruselamute ehitamiseks. Seega ei oleks kaebajate soovitud planeeringulahendus vastuolus üldplaneeringu eesmärkidega. Veeja kanalisatsioonitrasside ning kaugküttetorustike rajamise vajaduse ja sellega seotud täiendavate kulude kandmise küsimuse saab lahendada planeerimismenetluse käigus, jättes need sõlmitava kokkuleppega detailplaneeringu elluviija kanda. Ka lõplik planeeringulahendus (sh hoonestuse maht) saab selguda alles planeerimismenetluse käigus ning valmib koostöös kohaliku kogukonnaga ja nende vajadusi arvestavalt.

4. Saku vald vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Kaebajate kinnistute sihtotstarve on maatulundusmaa ja see asjaolu pidi olema neile kinnistute omandamisel teada. Saku Vallavolikogu 09.04.2009 otsusega nr 22 kehtestatud Saku valla üldplaneeringu kohaselt asuvad kõnealused kinnistud väärtusliku haritava maa juhtotstarbega maal. Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarvete kohaselt asuvad kaebajate kinnistud poolloodusliku haljasmaa juhtotstarbega maal. Kummaski üldplaneeringus ei ole kinnistutele kavandatud pereja ridaelamumaa või korterelamumaa juhtotstarvet. Vaidlustatud otsus on igakülgselt kaalutletud. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine oleks vastuolus valla ruumilise arengu põhimõtetega. Arendamine ei seisne üksnes elamuehituses, vaid selle juurde kuuluvad lahutamatult ka lasteaed, kool, arstiabi, kaubanduslik ja kultuuriline teenindamine, sportimisvõimalused, ühistransport, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni lahendused jms, mida kõike on arvestatud üldplaneeringute koostamisel ning maa-alade maakasutuse juhtotstarvete määramisel. Üldplaneeringute muutmiseks puudub põhjendatud vajadus. Aleviku üldplaneeringu seletuskirja p 2.2 viimase lause kohaselt jäävad kaebajate kinnistud, mis asuvad Saku-Tõdva maantee ääres väljaspool tiheasustusala piiri, puhvertsooni, mis säilitatakse haljasalana. Kumbki üldplaneering ei määratle kaebajate kinnistuid elamuarenduse piirkonnana. Põhjendamatu oleks algatada uusi laiaulatuslikke korterelamute alasid kavandavaid detailplaneeringuid, millega kaasneks Saku aleviku elanike arvu plahvatuslik kasv, kuid samas puudub elukeskkonna toimimiseks vajalik sotsiaalne ja tehniline infrastruktuur ning pole arvestatud võimalike lisanduvate keskkonnamõjudega (nt suurenev autoliiklus). Kaebajate taotletud detailplaneering ei arvesta piirkonna üldisi arengusuundumusi (sh esineb vastuolu üldplaneeringus aluseks võetud kompaktlinna mudeliga) ega lahenda piirkonna vajadusi terviklikult ja tasakaalustatult. Kõrval asuv tiheasustusala ei anna kinnistuomanikule õigustatud ootust, et tiheasustusala laieneb ka tema kinnistule.

5. Tallinna Halduskohus jättis 01.07.2014 otsusega J. P. Easti ja OÜ Northinger kaebuse rahuldamata ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vaidlust ei ole selles, et kaebajatele kuuluvad kinnistud on hoonestamata ja 100% maatulundusmaa sihtotstarbega ning asuvad hajaasustusega alal. Saku valla ja aleviku üldplaneeringute kohaselt on tegemist vastavalt väärtusliku haritava maa ja poolloodusliku haljasmaa juhtotstarbega maa-alaga. Planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lg 2 p-st 3 ja § 8 lg-st 7 ning maakatastriseaduse § 18 lg-st 2 tulenevalt eeldab kaebajate kinnistutele korteri-, ridaja pereelamute ehitamine üldplaneeringute muutmist. PlanS § 4 lg 2 ning § 10 lg-te 1, 5 ja 7 kohaselt on detailplaneeringu algatamine kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus (nt Riigikohtu 27.10.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p 13). Saku Vallavolikogu on taotletud detailplaneeringu algatamisest keeldumisel tuginenud vallas kehtivatele üldplaneeringutele, millega on määratud maa-ala

3-13-70067 4(8) üldised kasutusja ehitustingimused (PlanS § 8 lg 3 p 3). Kohalikul omavalitsusel on kohustus põhjalikult kaaluda ja motiveerida sellise detailplaneeringulahenduse vajalikkust, millega kaasneb üldplaneeringu muutmine (vt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 20; 27.10.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p 14; 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22; 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07, p 10-11). Sellise kohustuse näevad ette ka Saku Vallavolikogu poolt 14.05.2009 vastu võetud Saku valla ehitusmääruse § 9 lg 3 ning § 12 lg-d 1 ja 2. Seega õigustab üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamist eelkõige piisav avalik huvi detailplaneeringu vastu.

Kaebajate taotlusest ei nähtu avalikku huvi üldplaneeringu muutmiseks viisil, et võtta kaebajate kinnistud kasutusele elamumaana. Vastustaja märgib õigesti, et üldplaneering ongi üldjuhul dokumendiks, mis kajastab avalikke huve, arvestades selle kehtestamisele eelnenud avatud menetlust ning asjaolu, et üldplaneeringus lähtutakse piirkonna arengust tervikuna (s.o pikaajalise perspektiiviga ühiskondlik kokkulepe piirkonna ruumilise ja sotsiaalse arengu suunamiseks ja tagamiseks). Saku valla üldplaneeringud on kehtestatud 2009. ja 2012. aastal ega ole vananenud (kaebajad ei ole sellekohaseid selgitusi esitanud ning Saku Vallavolikogu 17.05.2014 otsusega nr 23 on kehtivad üldplaneeringud üle vaadatud, pidamata vajalikuks neid uuendada). Vallal ei ole õigust kehtivaid planeeringulahendusi kergekäeliselt muuta ning vastustaja on lähtunud vallaelanike õigustatud huvidest, arvestades seda, millised alad on eelkõige nähtud ette elamuarenduseks ja millised mitte. Vastustaja viitamine nn kompaktlinna mudelile tähendab, et arvestada tuleb eelkõige olemasolevaid tiheasumeid ning nende arendamise vajadust, mis tagab keskkonna-, energiaja ajasäästliku elukeskkonna loomise. Kuna kaebajate kinnistud jäävad piirkonda, kuhu üldplaneeringud elamuehitust ette ei näe, puudub neile elamute rajamiseks avalik huvi (mh ei ole kaebajad näidanud, et asjaolud oleksid üldplaneeringu kehtestamise ajaga võrreldes muutunud või oleks ette näha vallaelanike arvu plahvatuslikku kasvu). Asjaolu, et mõnedel Saku vallas asuvatel kinnistutel on senine sihtotstarve muudetud elamumaaks, ei tähenda, et seda peaks tingimata võimaldama ka kaebajate kinnistutel, kuna iga olukord on unikaalne. Kaebajatel ei ole takistatud oma kinnistute kasutamine vastavalt olemasolevale sihtotstarbele, mistõttu ei ole nende õiguste riive kuigi intensiivne, ning neil puudub ülekaalukas erahuvi ja ka õigustatud ootus üldplaneeringuga kujundatud olukorra muutmiseks. Eksitav on väide, et detailplaneeringu kaudu toimuks maa väärtustamine, sest tegemist ei ole väärtustamata kinnistutega, vaid neil on olemas üldplaneeringukohane väärtus, mis ei vaja avalikes huvides muutmist. Kinnistu paiknemine tiheasustusala naabruses ei anna alust eeldada, et tiheasustusala laieneb ka kõrvalkinnistule.

Vaidlustatud haldusakti andmisel ei ole tehtud kaalutlusvigu ning otsusest selgub arusaadavalt, miks kaalub avalik huvi üles kaebajate erahuvi. Kui kehtivate üldplaneeringute muutmine oleks vastuolus jätkuvalt esineva avaliku huviga, saabki see olla peamiseks põhjenduseks detailplaneeringu koostamise algatamata jätmisel. Planeeringumenetlusega kaasneks ressursikulu nii taotlejale kui ka vallale, mistõttu ei ole detailplaneeringu menetlust otstarbekas algatada olukorras, kus kohalik omavalitsus selgelt leiab, et detailplaneeringut ei oleks võimalik taotlejate soovitaval või sellele lähedasel kujul kehtestada (nt Tallinna Ringkonnakohtu 07.05.2009 otsus nr 3-08-1296, p 17). Praegusel juhul on vastustaja välistanud igasugust tüüpi elamutega tiheasustuse rajamise, mistõttu ei ole vastustaja pidanud mõistlikuks anda huvitatud isikule asjatut ootust detailplaneeringu kehtestamise osas, vältides tarbetute kulutuste tekkimist. Pole välistatud, et kaugemas tulevikus olukord muutub ning kohalik omavalitsus võib hiljem pidada vajalikuks üldplaneeringuga määratud alade juhtotstarbeid muuta, ent antud hetkel on selgelt äratuntav, et soovitakse arendada elamuehitust seal, kus see on üldplaneeringute kohaselt võimalik ja vastab valla arengueesmärkidele. Kaebajad on jätnud tähelepanuta valla etapiviisilise arengu põhimõtte.

3-13-70067 5(8) Vallal ei ole kohustust alustada elamuehitusega koheselt ja kõikjal, vaid ta võib seada prioriteete. Asjassepuutumatuks ei saa pidada vaidlustatud otsuses märgitut, et Saku alevikus on mitmeid realiseerimata planeeringuid, sest see võib viidata asjaolule, et hetkel puudub vajadus täiendavate elamupiirkondade väljaarendamiseks. Tegemist ei ole ka olnud vastustaja keeldumise peamise motiiviga. Kaebajate õigust nõuda huvide õiglast kaalumist ei ole rikutud ning vastustaja on järginud ka muid menetlusreegleid.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

6. Julian Philip East ja OÜ Northinger paluvad apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega nende kaebus rahuldada. Halduskohus on vastuolus HKMS § 158 lg-ga 3 asunud haldusorgani eest ise kaalutlusõigust teostama, esitades otsuses põhjendusi, mida vaidlustatud haldusaktist ei nähtu. Erinevalt halduskohtu otsuse lk-l 11 märgitust (sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri täiendava väljaarendamise vajadus; elanike arvu kahanemine ja sellest tulenev vajaduse puudumine uute eluasemete järele) on haldusaktis peamiselt tuginetud üksnes formalistlikule seisukohale, et avaliku huviga on automaatselt vastuolus juba ainuüksi lahendus, mis erineb üldplaneeringust. Selline käsitlus on ebaõige, sest üldplaneering ise ei saa olla avaliku huvi väljenduseks. Ulatusliku kaalutlusõiguse (nt planeerimisdiskretsiooni) alusel antud haldusaktid peavad olema eriti põhjalikult motiveeritud (vt Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13, p 19). Põhimõtteliselt on võimalik, et haldusorgan võib asja teistkordsel otsustamisel uuesti ja õiguspäraselt keelduda detailplaneeringu algatamisest (määratledes konkreetse avaliku huvi, mis välistab elamuarenduse apellantide kinnistutel), kuid sellist sisulist otsustust ei saa haldusorgani eest teha halduskohus. Halduskohus ei ole lisaks märkinud, millistele andmetele või dokumentidele on ta omapoolsete hinnangute andmisel toetunud ning kohtu järeldused on seega tõendamata (vt ka Riigikohtu 25.09.2008 otsus nr 3-3-1-15-08, p 18).

Halduskohus tuvastas ebaõigesti detailplaneeringu vastuolu Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu eesmärkidega. Elamute rajamine kavandatavale planeeringualale ei ole vastuolus üldplaneeringu eesmärkidega (planeeringu seletuskirja kohaselt Saku aleviku lõunaosas (sh Kasemetsa külas) säilib ja areneb elamupiirkond). Kuna hajaasustuses paiknevatele kinnistutele on lubatud üksikelamute ja kõrvalhoonete püstitamine, ei saa olla vaidlust, et kinnistud sobivad põhimõtteliselt elamualaks. Küsimus saab olla vaid hoonestuse tüübis ja mahus. Apellantide kinnistute naabruses on kehtestatud detailplaneering, mis võimaldab korterelamute ehitamist. Kinnistute paiknemist tiheasustusala kõrval tuleb kaaluda ühe planeeringulahendust soodustava ja apellantide huvi toetava argumendina. Vaidlustatud otsusest ei nähtu kaalumist erinevate alternatiivselt pakutud elamuehituslike võimaluste vahel (paarismajad, ridaelamud või kortermajad). Erinevalt Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2013 otsuses nr 3-11-2798 kajastatud olukorrast soovivad apellandid praegusel juhul sisuliselt üksnes jätkata valla loogilist arengut. PlanS § 9 lg 7 võimaldab detailplaneeringuga vajaduse korral ka üldplaneeringut muuta.

Halduskohus on ebaõigesti leidnud, et detailplaneeringu algatamisest keeldumisel on arvestatud apellantide huve ning vaidlustatud otsus on õiguspärane ja proportsionaalne. Pole võimalik mõista, millist avalikku huvi vastustaja kaitseb. Keeldumise põhjendamiseks ei piisa üksnes konstateeringust, et taotletav detailplaneering on vastuolus üldplaneeringuga, või valla soovimatusest taganeda kompaktlinna mudelist (vt ka Riigikohtu 27.10.2010 otsus nr 3-3-1- 79-09, p 13). Väidetav sobimatus kompaktlinna mudeliga jääb arusaamatuks, sest elamuarendust planeeritakse vahetult korterelamute püstitamiseks üldplaneeringus kavandatud maa-ala kõrvale, samuti pole trassidega seotud kulud märkimisväärsed ning need

3-13-70067 6(8) on võimalik anda lepinguga üle arendajale või realiseerida planeeringut mitmes etapis. AS Saku Maja on teatanud põhimõttelisest valmisolekust uute kinnistute liitmiseks piirkondliku ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. Läheduses on ka Saku valla gaasijaotuspunkt ning olemas on korralikud juurdepääsuteed planeeringualale. Ainuüksi mitmete varasemate planeeringute ellu viimata jätmine ei anna alust piirata apellantide õigusi ega tähenda vajaduse puudumist uute elamuehitusalade järele. See viitab küll vajadusele vaadata nimetatud planeeringud üle, kuid ei õigusta keeldumist uute ja jätkusuutlike planeeringute algatamisest.

PlanS § 10 lg 1 järgi tuleks detailplaneeringu koostamine üldjuhul algatada, kui ei esine mõjuvat põhjust selle algatamata jätmiseks. Vajaduse üldplaneeringu muutmiseks võib tekitada ka erahuvi sfääri jääv asjaolu. Üksikud elamud enam kui 60 000 m2 suurusel maa-alal korterelamute naabruses ei taga ilmselgelt piirkonna tasakaalustatud arengut ega moodustuks väikeelamurajooni. Sobimatuks perspektiiviks on ka põlluharimine elamurajooni kõrval. Täpsemad uuringud ja põhjendused üldplaneeringu muutmiseks saavad apellandid esitada alles detailplaneeringu koostamise käigus, kujundades koostöös valla ja kohalike elanikega sobivaima planeeringulahenduse.

7. Saku vald vaidleb kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Kohus ei ole asunud teostama haldusorgani eest kaalutlusõigust, vaid on otsuses esitanud üksnes põhjaliku motivatsiooni, mis tugineb asjas kogutud tõenditele. Kõik kohtu põhjendused tulenevad vaidlustatud haldusaktis sisalduvatest põhjendustest ja seal esitatud viidetest üldplaneeringutele. Ehitustegevuse arendamisel väljendabki kehtiv üldplaneering avalikku huvi, kaitstes valla tasakaalustatud arengut. Vaidlustatud otsus on asjakohaselt kaalutletud ning piisavalt ja jälgitavalt motiveeritud.

Taotletav detailplaneering oleks ilmselgelt vastuolus Saku valla üldplaneeringu ning Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu eesmärkidega (vastaval maa-alal pole nähtud ette tiheasustust ega elamurajooni püstitamist, vaid hajaasustus ja haljasalana säilitatav puhvertsoon), mida vallal ei ole õigust kergekäeliselt muuta. Apellantide kinnistute lähedusse kergliiklustee ja kaubanduskeskuse rajamine ei ole asjassepuutuv. Kui üldplaneeringu muutmiseks ei esine kaalukaid põhjuseid ja kavandatav detailplaneering ei lähe kokku valla arengusuundadega, ei ole sellise detailplaneeringu algatamiseks alust. See on juba piisav argument keelduda detailplaneeringu algatamisest. Kehtiva üldplaneeringu järgi on Saku vallas piisavalt elamumaa juhtotstarbega maa-alasid, kus on võimalik ehitada üksikelamuid, ridaelamuid ja korterelamuid. Samuti on apellandid jätnud tähelepanuta etapiviisilise arengu põhimõtte, millest tulenevalt ei ole vallal kohustust alustada elamuehitusega koheselt ja kõikjal. Detailplaneeringu algatamisest keeldumisel on arvestatud apellantide huve. Keeldumine on õiguspärane ja proportsionaalne, samuti ei ole rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet. Apellandid saavad nende poolt 2008. ja 2010. aastal omandatud kinnistuid takistusteta kasutada kooskõlas nende senise maatulundusmaa sihtotstarbega. Maaomanik peab maakasutust kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga (vt Riigikohtu 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus,

3-13-70067 7(8) et nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.

9. Apellantidega ei saa nõustuda, et halduskohus oleks asunud Saku Vallavolikogu 17.10.2013 otsust nr 76 (tl 13-17) ise täiendama uute põhjendustega, mida vaidlusalune haldusakt ei sisalda. Saku vald on toonud otsuses (lk 5 teine lõik) muu hulgas välja põhjendused, et apellantide kinnistutele uue tiheasustusala moodustamise järele puudub vajadus ning see tooks kaasa planeerimata kulud kütte-, veeja kanalisatsioonitrasside väljaehitamiseks. Täpsustused, miks puudub uute tiheasustusalade järele sisuline vajadus, ei välju haldusaktis sisalduva argumentatsiooni piiridest. Samuti on vastustaja ja halduskohus asunud õigesti seisukohale, et üldplaneering väljendab laiapõhjalist kogukondlikku kokkulepet ja peab tagama valla tasakaalustatud arengu. Muu hulgas näeb kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 37 lg 4 ette, et valla üldplaneeringuga tuleb arvestada ka valla arengukava koostamisel ehk tegemist on ühe alusdokumendiga, millel põhinevad kohaliku omavalitsuse üksuse strateegilised otsused. Seetõttu saab detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine olla vaid erandlik (nt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p

20 ja seal viidatud varasem praktika). Selle vastu, et detailplaneeringud koostatakse vastavuses üldplaneeringuga ja üldplaneeringus kavandatu elluviimiseks, esineb kaalukas avalik huvi. Detailplaneeringu koostamise algatamisest keeldumise kaalutlemisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii avalikke huve (sh valla üldplaneeringuid) kui ka taotleja põhjendatud huve (nt Riigikohtu 27.01.2010 otsus nr 3-3-1-79-09, p-d 13-14). Samas peab ka eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga ning asjaoluga, et üldplaneeringut mõjuva põhjuseta ei muudeta (vt Riigikohtu 15.01.2009 otsus nr 3-3-1-87-08, p 22). Saku vald on vaidlustatud haldusaktis selgelt hinnanud, et kavandatav detailplaneeringulahendus (s.o tiheasustusala laiendamine) oleks vastuolus valla arengueesmärkidega ja üldplaneeringu muutmiseks puuduvad mõjuvad põhjused. Olukorras, kus haldusorgan leiab juba detailplaneeringu algatamise taotluse läbivaatamisel, et taotletud detailplaneeringut ei kehtestataks selle vastuolu tõttu üldplaneeringuga, ei ole alust algatada ka detailplaneeringu koostamise menetlust. Eesmärgipäratu planeerimismenetlus koormaks oluliselt nii haldusorganit ennast kui ka teisi menetlusosalisi (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 23.01.2013 otsus nr 3-11-2300, p-d 11, 13; 10.01.2013 otsus nr 3-11-1318, p 10). Vastustaja kaalutlusvea puudumist kinnitab täiendavalt asjaolu, et Saku Vallavolikogu vaatas 17.04.2014 otsusega nr 23 kehtivad üldplaneeringud üle ning leidis, et need on asjakohased ning Saku valla arengu suunamisel ja maakasutuse kavandamisel ei ole muudatuste tegemine vajalik (tl 90-98).

10. Ekslik on apellantide väide, et kavandatav detailplaneering ei ole vastuolus Saku valla üldplaneeringutega (vt http://www.sakuvald.ee/uldplaneering). Nii Saku Vallavolikogu 09.04.2009 otsusega nr 22 kehtestatud „Saku valla üldplaneeringu“ kui ka Saku Vallavolikogu 16.08.2012 otsusega nr 60 kehtestatud „Saku aleviku ja lähiala üldplaneeringu“ kaartide (tl 55 ja pöördel) kohaselt on kõnealuste kinnistute maakasutuse otstarbeks põllumaa. Saku valla üldplaneeringu põhijooniselt (tl 54 ja pöördel) nähtub täiendavalt, et tegemist on väärtusliku haritava maaga (viljelusväärtusega üle 40 hp). Asjaolu, et üldplaneeringutes on olemasoleva tiheasustusala piire apellantide kinnistute suunas samuti varasema põllumaa arvelt mõnevõrra laiendatud, ei tähenda, et selle loogiliseks jätkuks peaks tingimata olema tiheasustusala nihutamine veelgi kaugemale, hõlmates ka apellantide kinnistud. Kinnistute paiknemisest üldplaneeringus ettenähtud tiheasustusala kõrval ning vajalike kommunikatsioonide lähedusest (tl 80; tl 107), ei tulene apellantidele õiguspärast ootust, et tiheasustusala laiendatakse ka nende kinnistutele, olenemata sellest, et kehtiv üldplaneering seda ette ei näe. Ebavõrdset kohtlemist ei ole toimunud, sest tiheasustusala laiendamise kõrvalkinnistutele nägi ette just üldplaneering. Arusaamatuks jääb apellantide seisukoht, et

3-13-70067 8(8) elamurajooni kõrval põlluharimine on sobimatu perspektiiv, sest tiheja hajaasustuse piiril oleks selle näol tegemist täiesti tavapärase olukorraga ning seda eriti maa-asulate puhul.

11. Olukord, kus hajaasustusega alal paiknevatele 100% maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistutele on lubatud ehitada üksikelamud koos kõrvalhoonetega, erineb oluliselt sellest, kui tegemist on elamumaa sihtotstarbega tiheasustusalaga, kuhu on muu hulgas kavandatud korterelamute püstitamine. Seetõttu ei saa apellantidega nõustuda, et küsimus saab antud juhul olla vaid hoonestuse mahus, mis selgub lõplikult detailplaneeringu menetlemise käigus arendaja, valla ja kohalike elanike koostöös. Tuleb rõhutada, et vald sai planeeringu koostamise algatamise otsustamisel lähtuda üksnes sellest, millise planeeringulahenduse olid apellandid välja pakkunud (s.o sisuliselt tiheasustusala laiendamine ning 2 paariselamu, 3 ridaelamu ja 12 korterelamu püstitamine – vt J. P. Easti ja OÜ Northinger 18.06.2013 avaldus detailplaneeringu algatamiseks koos sellele lisatud eskiisiga – tl 41-43). Lisaks on asjas esitatud seisukohtade põhjal ilmne, et apellandid ei ole huvitatud pelgalt mõne hajali paikneva üksikelamu püstitamisest, vaid soovivad ehitada uut või laiendada olemasolevat elamurajooni. Kuivõrd taotlejate ja valla visioon kõnealuse piirkonna arendamise võimalustest lahknevad väga olulisel määral, ei oleks apellantide eesmärgi saavutamine võimalik pelgalt esialgse planeeringulahenduse menetluse käigus täpsustamise või korrigeerimise kaudu. Ühtegi mõjuvat põhjust, mis võiks tingida üldplaneeringu muutmise vajaduse apellantide põhiõiguste kaitseks, ei ole asjas välja toodud. Halduskohus leidis põhjendatult, et vastustaja otsus on õiguspärane ega riiva apellantide õigusi ebaproportsionaalselt, samuti ei ole selle andmisel rikutud menetlusnorme (mh on apellantidele olnud tagatud ärakuulamisõigus – tl 45-53).

12. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb J. P. Easti ja OÜ Northinger apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 01.07.2014 otsus muutmata.

13. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et J. P. East ja OÜ Northinger on tasunud asjas riigilõivu kaebuse esitamisel kokku 30 eurot (tl 18, tl 23) ning apellatsioonkaebuse esitamisel samuti kokku 30 eurot (tl 171). Muude menetluskulude kandmise kohta esimese ega teise astme kohtus andmeid esitatud ei ole. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja muutmata halduskohtu otsuse, millega jäeti kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad apellantide menetluskulud HKMS § 108 lg

1 alusel nende endi kanda. Saku vald ei ole esimese ega teise astme kohtus menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Villem Lapimaa /allkirjastatud digitaalselt/

Kaire Pikamäe /allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Saarmets