2-15-1521/13 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Tuvastada Oru, Vikerkaare 6 asuva mitteeluruumi (sauna) rentimiseks 01.05.1994.a sõlmitud rendilepingu ülesütlemise tühisus.

3. Poolte menetluskulud jätta kostja OÜ Oru Kodu kanda.

Kohus määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS §

177 lg 2 sätestatud korras.

Kohtuasja number 2-15-1521 Otsuse tegemise aeg ja koht

08. mai 2015 a, Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Piret Raik Kohtuasi Natalia Kirillova Äri hagi OÜ Oru Kodu vastu rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes Hagihind 3500 eurot Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Hageja :

Hageja lepinguline esindaja:

Kostja:

Natalia Kirillova Äri (RK xxx, xxx, 31221 Oru linnaosa, Kohtla-Järve)

Irina Kuzmina (Keskväljak 1 a, 41531 Jõhvi; epost: oigusburoo@hotmail.com)

OÜ Oru Kodu (RK xxx, Kase 2-32, 31221 Kohtla-Järve; orukoduou@gmail.com; orukodu@hot.ee)

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

HAGEJA NÕUDE ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.05.1994.a mitteeluruumi (sauna) asukohaga Vikerkaare tn 6, Kohtla-Järve (Oru linnaosa) rendilepingu. Leping sõlmiti tähtajalisena kuni sauna erastamiseni (lepingu p 1.2). Sauna ei ole erastatud käesoleva ajani. . Hageja pakub saunateenust käesoleva ajani ning täidab korrektselt endale lepinguga võetud kohustusi. 31.12.2014.a sai hageja kostjalt lepingu ülesütlemise teatise, mille kohaselt öeldakse leping üles alates 30.03.2015.a Kostja viitab lepingu ülesütlemise teates rendiseaduse § 17 lg 3, kuid hageja osundab, et rendiseadus kaotas kehtivuse VÕS-i vastuvõtmisega. Lepingu ülesütlemise avaldus/teatis ei sisalda andmeid ülesütlemise aluste kohta ning ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Kinnistu Vikerkaare 6 kuulub Kohtla-Järve linnale, mistõttu puudub kostjal pädevus ütleda üles kolmanda isiku omandis olevate kinnistute rendilepinguid. Hageja leiab, et ülesütlemine on tühine VÕS § 325 lg 1, 2 ja 5 alusel. Hageja palub hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

2. Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja ei vaidle vastu sellele, et kinnistu Vikerkaare 6, Orul omanik on Kohtla-Järve linn. 01.05.1994.a sõlmisid ME Oru Kodu (kostja õiguseellane) ja Natalia Kirillova Äri mitteeluruumide renilepingu nr 5, millega rendileandja andis rentnikule ajutiseks kasutamiseks hoone asukohaga Vikerkaare 6, Oru, Kohtla-Järve, saunateenuse osutamise eesmärgil. Kostja ei vaidle vastu hageja väitele, et lepingu p 1.2 tulenevalt sõlmiti leping tähtajalisena so kuni sauna erastamiseni. Samuti tunnistab kostja, et käesoleva ajani ei ole sauna erastatud. Kostja leiab, et kuna erastamist läbi viidud ei ole, tuleb lugeda lepingu tähtaeg saabunuks. Lepingu p 6.7 kohaselt, kui lepingu tähtaja möödumisel rentnik jätkab renditud vara tegelikku kasutamist ja rendileandja vastuväiteid pärast 40 päeva esitanud ei ole, loetakse leping uuendatuks samadel tingimustel üheks kalendriaastaks. Arvestades eelkirjeldatud asjaolusid ning VÕS § 310 lg 1, loeb kostja, et leping on käsitletav tähtajatu lepinguna. VÕS § 353 lg 1 järgi võib lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda teatades sellest teisele poolele ette vähemalt kuus kuud. Kostja tunnistab, et teatas hagejale ülesütlemisest ette kolm kuud, kuid märgib, et ülesütlemistähtaeg tuleb lugeda saabunuks 30.06.2015.a (VÕS § 311 lg 1) OÜ Oru Kodu asutaja ja osanik on Kohtla –Järve linn. OÜ Oru Kodu on nii lepingu sõlmimisel kui ülesütlemisel omaniku esindajana ning väljendanud omaniku tahet. Kohtla- Järve linnal on soov hoone Vikerkaare 6, enampakkumisel võõrandada. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning lugeda ülesütlemine kehtivaks ning rendileping lõppenuks alates 30.06.2015.a Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

4. Pooled ei vaidle selle üle, et

- Munitsipaalettevõte Kodu (hilisem AS Oru Kodu, OÜ Oru Kodu) ja Eraettevõte Diller (hilisem (ümberregistreeritud) Natalia Kirillova Äri) sõlmisid 01.05.1994.a mitteeluruumide rendilepingu (tl 10-17), millega rendileandja ME Kodu andis EE-le Diller rendile sauna asukohaga Oru, Vikerkaare tn 6. Leping sõlmiti tähtajalisena so kuni lepinguobjekti erastamiseni (lepingu p 1.2).

- Lepingu objekt käesoleva ajani erastatud ei ole;

- 30.12.2014.a saatis OÜ Oru Kodu kostjale lepingu ülesütlemise teatise, mille kohaselt öeldakse leping üles alates 30.03.2015.a (tl 18);

5. Hageja leiab, et ülesütlemine on tühine, sest ei vasta võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 1 -4 sätestatud nõuetele. Hageja on seisukohal, et kuna kinnistu omanik on Kohtla-Järve linn, ei ole hagejal üldse pädevust ütelda üles kolmanda isiku omandis olevate kinnistuste rendilepinguid.

Kostja on seisukohal, et leping oli muutunud tähtajatuks, sest rentnik /üürnik jätkas selle kasutamist ning juhindudes VÕS § 353 ja § 311 lg 1 ütles kostja lepingu korraliselt üles. Kostja lisab, et juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 35 tulenevalt võib valla –või linnavalitsus asutada ning olla osanik või aktsionär äriühingus. Äriregistri andmetel on Oru Kodu OÜ asutajaks ja osanikuks Kohtla-Järve linn ning Oru Kodu OÜ on tegutsenud omaniku esindajana ning väljendanud omaniku tahet.

Kohus ei nõustu hageja arvamusega, et kuna kinnistu omanik on Kohtla-Järve linn, ei ole kostjal pädevust lepingut üles öelda. Kohus juhib tähelepanu, et lepingupooleks ja rendileandjaks on ME Kodu (hilisem OÜ Oru Kodu), mitte Kohtla-Järve linn.

6. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada . Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).

Kostja on rendilepingu ülesütlemisavalduses viidanud rendiseaduse § 17 ja § 22. Hageja märgib, et rendiseadus kaotas oma kehtivuse võlaõigusseaduse vastuvõtmisega, mistõttu rendiseadusele tuginemine on asjakohatu ja väär.

7. Iseenesest on õige hageja väide, et rendiseadus, millele kostja ülesütlemisavalduses viitab, kaotas kehtivuse võlaõigusseaduse jõustumisega. Kohus juhib aga tähelepanu võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRakS) sätetele, mille § 7 lg 1 kohaselt võib enne 01. juulit 2002 tehtud tehingu pärast nimetatud kuupäeva tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust.

Vaidlusalune rendileping sõlmiti 05.05.1994.a so enne võlaõigusseaduse jõustumist. Seega tuleb käesoleval juhul lepingu ülesütlemiste aluste suhtes kohaldada kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseadust, lepingu lõpetamise osas kehtivat, so võlaõigusseadust.

8. Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused.

8.1 Esmalt kontrollib kohus, kas on täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused:

Rendilepingule kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut kui rendilepingut puudutavatest sätetest ei tulene teisiti (VÕS § 341). Rendilepingu ülesütlemise vormi osas sätestab VÕS § 354, et ruumide rendilepingu ülesütlemine on kehtuv üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemise kirjalikku vorminõuet on kostja käesoleval juhul järginud.

VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. Vaidlust ei ole selles, et hageja on kostja ülesütlemisavalduse (tahteavalduse) kätte saanud.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja on ülesütlemise formaalseid nõudeid järginud.

8.2 Kuna formaalsed nõuded on täidetud, tuleb kohtul kontrollida ka ülesütlemise materiaalseid eeldusi ja tuvastada, kas pooled vaidlevad ka ülesütlemise sisulise õiguspärasuse üle.

Lepingu ülesütlemiseks ei piisa üksnes vormikohasest avaldusest ja avalduse teisele lepingupoolele kättetoimetamisest, vaid kehtivaks ülesütlemiseks peab olema ka õiguslik alus.

Lepingu p 1.2 kohaselt sõlmiti leping tähtajalisena so kuni lepinguobjekti erastamiseni.

Rendiseaduse § 17 lg 1 kohaselt lõpeb leping, kui on möödunud selle tähtaeg, kui renditud vara on hävinenud või muutunud kasutamiskõlbmatuks, kui rentnik on selle välja ostnudvõi kui rendile antud kinnisasi on sundvõõrandatud. Pooled ei vaidle selle üle, et käesoleva ajani sauna erastamist toimunud ei ole.

Kostja leiab, et kuna erastamisprotsessi tähtaegselt läbi ei viidud, tuleb lugeda tähtaeg saabunuks. Kohus eeltooduga ei nõustu. Kohus on seisukohal, et erastamisprotsessi läbi viimata jätmist ei saa lugeda aluseks, millega seostada lepingu tähtaja saabumist (lugeda tähtaeg saabunuks). Põhjendamatu on sellest tulenevalt ka kostja seisukoht, et kuna hageja jätkas lepinguobjekti kasutamist, on leping käsitletav tähtajatuna.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 136 lg 1 kohaselt määratakse tähtpäeva saabumine kas tähtaja või kindlaksmääratud sündmusega. Pooltevahelises lepingus on see määratud sündamusega – erastamise toimumisega. Kui tähtpäeva saabumine on määratud teatud sündmuse toimumisega, saabub tähtpäev sündmuse toimumisel (TsÜS § 136 lg 7). Vaidlusalusel juhul määratud sündmus toimunud ei ole.

Rendiseaduse § 17 lg 2 tulenevalt toimub lepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte kokkuleppel. Ühe lepingupoole nõudmisel võis lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras.

Poolte vahel sõlmitud rendilepingu p 4.1.7 kohaselt võib rendileandja ühepoolselt lõpetada rendilepingu juhul kui maja elanikelt on saabunud põhjendatud kaebus rentniku kohta ning viimane ei ole sellele reageerinud Lpingu p 6.5 tulenevalt toimub lepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte kirjalikul kokkuleppel. P 6.6 järgi võib lepingu lõpetada ühepoolselt vastavalt rendiseadusele ja lepingus fikseeritud juhtudel.

Rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist rendileandja algatusel reguleerib rendiseause § 18. Ühtegi rendiseaduse viidatud sätte loetelus toodud alustest kohus käesoleval juhul tuvastanud ei ole.

OÜ Oru Kodu esitatud lepingu ülesütlemisteade ei sisalda ühtegi viidet rendiseaduse § 18 või lepingus poolte vahel kokkulepitud lepingu ennetähtaegse lõpetamise alustele ja asjaoludele. Kohus möönab, et ülesütlemise õigusliku aluse osas ei pea viitama konkreetsele normile ja piisab sellest, kui viidatakse ülesütlemise tinginud elulistele asjaoludele, kuid käesoleval juhul ei ole ka seda nõuet täidetud. Ülesütlemisteade tugineb rendiseaduse § 17 so lepingu lõppemisele tähtaja möödumisel. Kuna lepingus kokkulepitud tähtaeg saabunud ei ole ning puuduvad muud alused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, on kohtu hinnnagul leping üles öeldud seadusliku aluseta ning seetõttu tühine.

Menetluskulude jaotus

9. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi. Menetluskulud jäävad seega kostja kanda.

Kui menetluskulude rahaline kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist, määrab maakohus kohtuotsuse kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse (TsMS § 174 lg 2). Kohus ei määra käesolevas otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Hageja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, kuid kohus peab vajalikuks nõuda hagejalt kulude osas täpsustusi (TsMS § 176 lg 6). Pärast täpsustuste saamist edastab kohus kulunimekirja kostjale seisukoha esitamiseks (TsMS § 176 lg 7 ja 8).

Vastavalt TsMS § 174 lg 4 kui maakohus kohtuotsuses menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud kohus kulud kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Piret Raik Kohtunik