2-14-57292/35 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTU M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Tiit

Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.05.2015, Tallinn

Kohtuasja number

2-14-57292

Kohtuasi

F.W hagi Swedbank AS ja F.Z-i vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks, lepingu tühisuse

tuvastamiseks,

keelumärke

ja

hüpoteegi

kustutamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.03.2015 määrus hagi menetlusse

võtmisest osaliselt keeldumiseks

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

F.W määruskaebus

Menetlusosalised, nende esindajad

Hageja: F.W (isikukood XXX, elukoht XXX )

Hageja seaduslik esindaja: Y (isikukood XXX, elukoht

XXX)

Hageja lepinguline esindaja: Sergei Razguljajev (Poiqwe

OÜ Õigusbüroo, e-post XXX)

Kostja I: Swedbank AS (registrikood 10060701, aadress

XXX)

Kostja II: F.Z (isikukood XXX, elukoht XXX või

teine elukoht XXX, e-post XXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 16.03.2015 määrus osas, milles maakohus ei võtnud

menetlusse nõuet Swedbank AS-i vastu hüpoteegi kustutamiseks ning saata selles

osas asi tagasi maakohtule hagi menetlusse võtmise edasiseks otsustamiseks.

2. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 15 päeva

jooksul määruse kättetoimetamisest alates.

Asjaolud

1. Hageja esitas 12.09.2014 Harju Maakohtule hagi, milles palub:

1) tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 022/2014/3617;

2) tuvastada 19.01.2006 notariaalse lepingu nr 542 tühisus;

3) kustutada korteriomandilt Tallinnas, XXX (registriosa nr XXXXXX) keelumärge

ja hüpoteegikanne.

2. Üheaegselt esitas hageja menetlusabi ja hagi tagamise taotluse.

3. Hagi kohaselt sõlmisid hageja ja F.Z 13.07.2004 korteriomandi Tallinnas, XXX

müügi- ja asjaõiguslepingu, mille alusel kanti 13.08.2004 F.Z kinnistusraamatusse

korteriomandi omanikuna.

4. Korteriomandile on seatud hüpoteek Swedbank AS kasuks igakordse omaniku

kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.

Hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud esmakordselt 12.11.2004 ja seda on

muudetud 21.02.2006. Hüpoteegiga on tagatud Swedbank AS nõuded, mis tulenevad

panga ja F.Z-i vahel 16.01.2006 sõlmitud laenulepingust 06-005690-EL ja selle

võimalikest lisadest ning panga ja F.Z-i vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest

võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest. Hüpoteegi seadmise leping sõlmiti

19.01.2006.

5. Harju Maakohtu 01.07.2011 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-11-16833 tunnustati

eelmärgitud 13.07.2004 notariaalse lepingu tühisust, tuvastati F.Z-i kohustus anda

nõusolek kinnisasja omanikukande muutmiseks selliselt, et kustutatakse omanikuna

F.Z ja kantakse omanikuna sisse hageja. Tagaseljaotsus on jõustunud.

6. 10.10.2013 esitatud kinnistamisavalduse alusel kanti 22.10.2013 korteri omanikuna

kinnistusraamatusse hageja.

7. Swedbank AS avalduse ja täitedokumendiks oleva 19.01.2006 notariaalse lepingu nr

542 alusel alustas kohtutäitur Elin Vilippus 24.07.2014 täitemenetlust hageja suhtes

hüpoteegiga tagatud nõude täitmiseks.

8. Hageja leiab, et sundtäitmine on lubamatu, kuna:

1) Hageja ei ole kunagi sõlminud kokkulepet hüpoteegi seadmiseks ega andnud

selleks nõusolekut.

2) Hüpoteegileping sõlmiti F.Z-iga, kes ei ole korteriomandi omanik ja seetõttu on

19.01.2006 leping tühine ja kehtetu vastuolu tõttu seadusega.

3) Kehtiva asjaõiguslepinguta ei saa toimuda heauskne omandamine.

4) F.Z omandas korteri pettusega, ta viis raha saamiseks eksitusse panga ja avaldas

ebaõigeid asjaolusid laenu saamiseks.

5) Swedbank AS tegutses pahatahtlikult hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel, sest

ei kontrollinud F.Z-i sissetulekuid ja teostanud riskianalüüsi.

6) Swedbank AS-il on õigus nõuda kahju hüvitamist F.Z-ilt .

Swendbank AS vastuväide

9. Swedbank AS palub jätta hagi menetlusse võtmata.

10. Swedbank AS nõustub kohtu seisukohaga, tsiviilasjas nr 2-11-33564 p-s 19, et

Swedbank AS ei ole käitunud täiemenetluse alustamisel hageja suhtes pahauskselt.

TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas

usus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud

seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju

tekitamine teisele isikule. Swedbank AS-i arvates ei saa enda poolt hüpoteegipidaja

õiguste realiseerimist pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks käitumiseks.

11. Asjas esitatu põhjal oli Swedbank AS kinnistusraamatu ebaõigete andmete suhtes

heauskne, st Swedbank AS ei teadnud ega pidanud teadma, et F.Z ei ole tegelikult

XXX korteriomandi omanik. Samuti ei olnud Swedbank AS täitemenetluse

alustamisel teadlik tsiviilasjas nr 2-11-16833 toimuvast menetlusest ja tehtavast

kohtulahendist. Täiemenetluse alustamise ajal ei olnud hageja tema enda väidetest

järelduvalt esitanud hagi F.Z-i vastu 13.07.2004 sõlmitud korteriomandi

müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühistuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu

kande parandamiseks.

12. Kohus on juba tsiviilasja nr 2-11-33564 menetluses tuvastanud, et Swedbank AS oli

kinnistusraamatu ebaõigete andmete suhtes heauskne. Järelikult on Swedbank AS

heauskne hüpoteegipidaja ning teostab õigustatult enda kui hüpoteegipidaja õiguste

realiseerimist, s.t Swedbank AS on põhjendatult algatanud täitemenetluse ning nõuab

põhjendatult täitemenetluses vaidlusaluse kinnisasja müüki.

13. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et F.Z oli XXX korteri omanikuna

kinnistusraamatusse kantud perioodil 13.08.2004 – 22.10.2013. Laenuleping

Swedbank AS ja F.Z vahel sõlmiti 16.01.2006 ning hüpoteegi seadmise leping

19.01.2006. Eeltoodust nähtub, et hüpoteek vaidlusalusele kinnisasjale seati Swedbank

AS kasuks ajal, mil vaidlusaluse vara omanikuna oli kinnistusraamatusse kantud F.Z.

Tsiviilasjas nr 2-11-33564 tuvastas kohus, et Swedbank AS ei teadnud ega pidanud

teadma, et F.Z ei ole vaidlusaluse korteri omanik. Samuti tuvastas kohus seda, et

Swedbank AS ei olnud esmase täitemenetluse alustamisel teadlik tsiviilasjas nr 2-11-

16833 (F.W hagi F.Z vastu müügilepingu tühisuse tuvastamiseks) toimuvast

menetlusest ja tehtavast kohtulahendist. Seega on ilmselge, et Swedbank AS on

heauskne hüpoteegipidaja, mistõttu puuduvad alused hüpoteegi seadmise lepingu

tühisuse tuvastamiseks ja seega ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.

Hagiavalduses toodud asjaolud ei võimalda hagi rahuldamist.

14. Kuna Swedbank AS-i heausksus hüpoteegi seadmisel on ilmne, siis ei ole võimalik

saavutada hageja taotletavat eesmärki, mistõttu tuleks esitatud hagi jätta menetlusse

võtmata. Esitatud hagi menetlemine tooks endaga kaasa üksnes põhjendamatu aja-

ning menetluskulu.

15. Hageja avaldatud asjaolude kohaselt saavad viimasel olla etteheited või nõuded üksnes

F.Z-i vastu, mitte aga Swedbanki vastu, s.t kui hageja on seisukohal, et F.Z on teda

petnud ja sellega tekitanud hagejale kahju, saab hageja nõuda kahju hüvitamist F.Z-

ilt .

Kohtu määrus

16. Maakohus määras:

1) Jätta menetlusse võtmata F.W hagi Swedbank AS-i ja F.Z-i vastu 19.01.2006

notariaalse lepingu nr 542 tühisuse tuvastamiseks.

2) Jätta menetlusse võtmata F.W kaebus kohtutäituri tegevuse peale vara arestist

vabastamiseks ja keelumärke kustutamiseks.

3) Jätta menetlusse võtmata F.W hagi Swedbank AS-i ja F.Z-i vastu vara arestist

vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks.

4) Jätta menetlusse võtmata F.W hagi F.Z vastu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2014/3617.

5) Kohus võtab menetlusse F.W hagi Swedbank AS vastu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2014/3617 ja teeb selle kohta eraldi määruse.

6) Hagejal tuleb 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates esitada kohtule

tõendid selle kohta, et Swedbank ASi oli hüpoteegilepingu sõlmimisel pahauskne.

17. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames hindab kohus, kas 19.01.2006

notariaalne hüpoteegi seadmise leping on tühine või mitte. Iseseisva nõudena kohus

seda nõuet ei menetle. Seega keeldub kohus iseseisva nõudena menetlusse võtmas

nõuet 19.01.2006 notariaalse lepingu tühisuse tuvastamiseks. Samuti menetleb kohus

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames hageja nõuet hüpoteegikande

kehtetuks tunnistamiseks. Hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks võtab kohus

menetlusse eraldi määrusega.

18. Kohus jätab menetlusse võtmata hageja taotluse, et kohtutäitur vabastaks vara arestist

ja registripidaja kustutaks keelumärke. Kohus selgitas hagejale, et hageja vaidlustab

täitetoiminguid, mida viib läbi kohtutäitur TMS kohaselt (§ 142). Kohus selgitas, et

kohtutäituri tegevuse peale täitemenetluse läbiviimisel on hagejal õigus esitada kaebus

esmalt täiturile ja alles peale kohtutäituri poolt kaebuse lahendamist kaebus, kohtule

(TMS § 218). Kaebuse vaatab kohus läbi hagita menetluse korras. Kohus ei hinda

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames kohtutäituri tegevust täitemenetluse

läbiviimisel.

19. Hageja ei ole isikuks, kes saaks esitada TMS § 222 järgset hagi vara arestist

vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks. Tegemis

saab olla kolmanda isiku hagiga, kes ei ole täitemenetluse osaline. Hagi esitatakse

sissenõudja ja võlgniku vastu. Praegusel juhul on hageja täitemenetluses võlgnik.

Võlgniku võimalus oma õiguste kaitseks tuleneb TMS § 221 sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagi kaudu.

20. Kohus ei võta menetlusse hagi F.Z-i vastu. Kohus selgitas, et sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise hagis saab kostjaks olla üksnes sissenõudja ehk Swedbank

AS. TMS § 222 järgset hagi ei saa hageja esitada, sest ta pole täitemenetluses kolmas

isik, vaid võlgnik.

21. Hageja on hagiavalduses selgitanud, et pank ei ole hüpoteeki omandanud heauskselt.

Kohus juhtis hageja tähelepanu Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-147-14, milles kohus on

mh andnud hinnangu hüpoteegi heauskse omandamise kohta. Lähtuvalt sellest

lahendist, peab hüpoteegi omandanud isiku pahauskust tõendama hageja. Hagejal

tuleb seega esitada kohtule tõendid selle kohta, et Swedbank AS oli hüpoteegilepingu

sõlmimisel pahauskne.

22. Tõendid selle kohta, et Swedbank AS oli hüpoteegilepingu sõlmimisel pahauskne,

tuleb esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates.

Määruskaebus

23. Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 16.03.2015 määrus osaliselt, nimelt tühistada

punktid 1,2,3,4, ja 6 ning kohustada Harju maakohut võtta menetlusse hagi Swedbank

AS-i ja F.Z-i vastu 19.01.2006 notariaalse lepingu nr 542 tühisuse tuvastamiseks;

kaebuse kohtutäituri tegevuse peale vara arestist vabastamiseks ja keelumärke

kustutamiseks; hagi Swedbank AS-i ja F.Z-i vastu vara arestist vabastamiseks või

sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks ja hagi F.Z vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2014/3617. Samuti palub hageja tühistada

kohtu nõude tõendite esitamiseks selle kohta, et Swedbank ASi oli hüpoteegilepingu

sõlmimisel pahauskne, sest see on võimalik tuvastada ainult tsiviilmenetluse raames,

sest kõik vajalikud tõendid ja dokumendid asuvad kostja I käes ja neid on vaja temalt

nõuda.

24. Hageja arvates on Tallinna notar Marika Rei 19.01.2006 sõlmitud kostjate I ja II vahel

korteriomandi hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping tühine ja kehtetu.

25. Harju Maakohtu 01.07.2011 otsusega tunnustati 13.07.2004 hageja ja F.Z-i vahel

sõlmitud korteriomandi, asukohaga XXX Tallinn, müügi ja asjaõiguslepingu tühisus.

Samuti kustutas Harju Maakohus kinnistusregistrist ebaõige kande F.Z-i kohta ning

kandis kinnistusraamatusse korteriomanikuna hageja F.W . Maakohus tunnistas F.Z-i

kohta tehtud kande kinnistusraamatus ebaõigeks, kuna asjaõiguslepingu tühisuse tõttu

langes ära kande alus.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 84 lg 1 ütleb, et tühisel tehingul ei ole algusest

peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu

rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 90 lg 1 kolmanda

lause kohaselt tühistatud tehing muutub algusest peale kehtetuks, seega tehingu

tühiseks tunnistamise tulemusel on tehing tagasiulatuvalt kehtetu algusest peale.

Seega ei ole F.Z olnud kunagi korteri omanik ja seda ka vaatamata kinnistusraamatu

kandele. Kinnistusraamatu kanne tema omanikuks olemise kohta oli AÕS 65 lg 1

mõttes ebaõige.

26. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks

asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või

selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud

kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui

seadus ei sätesta teisiti.

Antud juhul tekib asjaõigus üksnes juhul, kui asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud

kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing) ning kinnisasja koormanud (käsutustehingu

teinud) isik oli ka õigustatud kinnisasja käsutamiseks.

27. Swedbank AS on tegutsenud pahatahtlikult hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel.

Kostja I ei kontrollinud F.Z-i sissetulekuid ning ei ole teostanud riskianalüüsi.

28. Hageja ei ole hüpoteegi seadmiseks kokkulepet sõlminud ega andnud selle kohta

kinnisasja omanikuna oma nõusolekut. Kostja I on sõlminud hüpoteegilepingu isikuga,

kes ei ole korteri omanik ning seega on leping tühine olulise vastuolu tõttu seadusega.

29. Kohus ei olnud tsiviilhagi läbivaatamisel erapooletu.

30. Hageja on seisukohal, et Harju maakohus on kohaldanud TsMS § 371 lg 2 p 2

ennatlikult. Tegemist on keeruka õigusliku küsimustega, mis vajab menetlusse võtmist

ning keerukate õiguslike küsimuste täiendavat analüüsimist, hinnates kõiki tõendeid ja

poolte seisukohti ja seletusi.

TsMS § 232 lg 1 kohaselt kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas

menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte

kokkuleppeid tõendamise kohta. Ilma hagi vastu võtmata pole võimalik hinnata kõiki

tõendid.

Ringkonnakohtu põhjendused

31. Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu määrus tuleb TsMS §

667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus ei võtnud seisukohta hageja nõude

osas kustutada korteriomandilt Tallinnas, XXX (registriosa nr XXXXXX)

hüpoteegikanne. Põhjendavas osas on maakohus märkinud, et menetleb hageja nõuet

hüpoteegikande kehtetuks tunnistamiseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi

raames. Ringkonnakohtu arvates on tegu erinevate nõuetega, mille menetlusse

võtmine tuleb eraldi otsustada.

32. Hageja huvi kohtusse pöördumisel on eelkõige selles, et tema korterit Swedbank AS-i

avalduse alusel hüpoteegi realiseerimiseks maha ei müüdaks ja täitemenetlus lõppeks.

Selleks esitas hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi AS Swedbank vastu,

mille maakohus ka menetlusse võttis.

33. Lisaks sellele soovib hageja ka kinnistusraamatu kande parandamist selliselt, et tema

korteriomandit koormav AS Swedbank kasuks sisse kantud hüpoteek kustutakse. AÕS

§ 65 lg 1 alusel võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige

kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Tegemist

ei ole tuvastatava asjaoluga, vaid nõudega. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi

rahuldamine ei too iseenesest kaasa kinnistusraamatu kande parandamist.

34. Ülejäänud osas on maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks

puudub alus.

35. Maakohus jättis põhjendatult menetlusse võtmata hagi Swedbank AS-i ja F.Z-i vastu

19.01.2006 notariaalse lepingu nr 542 tühisuse tuvastamiseks. Maakohus selgitas

määruses, et hindab sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi raames 19.01.2006

notariaalse lepingu ja hüpoteegikande kehtivust. Tegemist on hagi aluseks oleva

asjaoluga. Hageja ei ole välja toonud, milles seisneb praegusel juhul tema õigustatud

huvi sellise tuvastusnõude iseseisva menetlemise suhtes.

36. Maakohus jättis põhjendatult menetlusse võtmata hageja kaebuse kohtutäituri tegevuse

peale vara arestist vabastamiseks ja keelumärke kustutamiseks. Kohtutäituri tegevuse

peale täitemenetluse läbiviimisel tuleb esitada esmalt kaebus kohtutäiturile ja alles

pärast kohtutäituri poolt kaebuse lahendamist, kaebus kohtule. Kohtutäituri otsuse või

tegevuse peale ilma eelnevalt kohtutäiturile kaebust esitamata kohtule kaevata ei saa.

37. Maakohus jättis põhjendatult menetlusse võtmata nõude Swedbank AS-i ja F.Z-i

vastu vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks

tunnistamiseks. Hageja ei ole isikuks, kes saaks esitada TMS § 222 järgset hagi vara

arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks.

Sellise hagi saab esitada kolmas isik, kes ei ole täitemenetluse osaline. Praegusel juhul

on hageja täitemenetluses võlgnik. Võlgniku võimalus oma õiguste kaitseks tuleneb

TMS §-st 221 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kaudu.

38. Maakohus jättis põhjendatult menetlusse võtmata sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise nõude F.Z vastu. TMS § 221 lg 1 sätestab, et võlgnik võib esitada

sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks,

eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. F.Z ei ole

täitemenetluses sissenõudja, seega ei saa hageja esitada sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise nõuet F.Z-i vastu.

39. Maakohtu resolutsiooni p 6, milles maakohus määras, et hagejal tuleb 15 päeva

jooksul määruse kättesaamisest arvates esitada kohtule tõendid selle kohta, et

Swedbank AS oli hüpoteegilepingu sõlmimisel pahauskne, ei ole kaevatav. Tegemist

ei ole menetlusse võtmisest keeldumisega, vaid menetlusse võetud hagi osas kohtu

selgitamiskohustuse täitmisega tõendamiskoormise jaotamise osas.

Gaida Kivinurm

Kaija Kaijanen

Tiit Kollom

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/