2-12-54427/60 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. aprill 2015. a Tartu

Tsiviilasja number

2-12-54427

Tsiviilasi

Ehala Roosi hagi Eino Roosi, Age Roosi ja Eesti Vabariigi

(Tartu maavanema kaudu) vastu ostu-müügilepingu

käsutustehingu

osalise

tühisuse

tuvastamiseks,

omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu ebaõige

kande parandamiseks ning alternatiivnõudes poole elamu

väärtuse hüvitamiseks alusetu rikastumise või kahju

õigusvastase tekitamise sätete alusel; Ehala Roosi hagi

Eino Roosi vastu kinnistusraamatusse kantud isikliku

kasutusõiguse kande kustutamiseks nõusoleku andmiseks.

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

32 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 20. juuni 2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ehala Roosi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

07. aprill 2015

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Ehala

Roos

(isikukood:

XXXXXXXXXXX); esindaja advokaat Marko Paabumets;

Vastustajad (kostjad):

1. Eino Roos (kostja I) (isikukood: XXXXXXXXXXX);

2. Age Roos (kostja II) (isikukood: XXXXXXXXXXX);

vastustajate I ja II esindaja advokaat Karina Lõhmus-Ein;

3. Eesti Vabariik (Tartu maavanema kaudu), esindaja

maasekretär Tõnu Vesi

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Ehala Roosi loobumine hagist Eesti

Vabariigi (Tartu maavanema kaudu) vastu ja lõpetada

selles osas menetlus.

2.Tühistada Tartu Maakohtu 20. juuni 2014 otsuse

resolutsiooni p 1 osas, millega maakohus jättis Ehala Roos

hagi Eesti Vabariigi (Tartu maavanema kaudu) vastu ostu-

müügilepingu

käsutustehingu

osalise

tühisuse

tuvastamiseks,

omandiõiguse

tunnustamiseks

ja

kinnistusraamatu

ebaõige

kande

parandamiseks

rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas, millega

maakohus jättis Eesti Vabariigi menetluskulud Ehala

Roosi kanda.

3. Täiendada Tartu Maakohtu 20. juuni 2014 otsuse

resolutsiooni

ja

jätta

rahuldamata

Ehala

Roosi

alternatiivnõuded (hüvitise nõue) ning nõue Eino Roosi

vastu kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse

kande kustutamise nõusoleku andmiseks kohustamiseks.

3. Ülejäänud osas jätta Tartu Maakohtu 20. juuni 2014

otsuse resolutsioon muutmata.

5. Lugeda Tartu Maakohtu 20. juuni 2014 otsuse

resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

5.1. Lõpetada tsiviilasjas nr 2-11-9937 menetlus Eesti

Vabariigi (Tartu maavanema kaudu) vastu seoses hagist

loobumisega.

5.2. Jätta rahuldamata Ehala Roosi hagi Eino Roosi ja Age

Roosi

vastu

16. juuni

1999

ostu-müügilepingu

käsutustehingu

osalise

tühisuse

tuvastamiseks,

omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu ebaõige

kande parandamiseks ning alternatiivnõudes poole elamu

väärtuse hüvitamiseks alusetu rikastumise või kahju

õigusvastase tekitamise sätete alusel.

5.3. Jätta rahuldamata Ehala Roosi hagi Eino Roosi

kohustamiseks anda nõusolek kinnistule X-XX, XXX

(registriosa

nr

XXXXXXX)

kinnistusraamatu

kolmandasse jakku Eino Roosi kasuks kantud isikliku

kasutusõiguse kande kustutamiseks.

5.4. Tühistada kohtuotsuse jõustumisel 17. aprilli 2013

Tartu Ringkonnakohtu hagi tagamise määrus.

6. Jätta Ehala Roosi apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta

Eesti

Vabariigi

(Tartu

maavanema

kaudu)

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Eesti Vabariigi

(Tartu maavanema) kanda.

Jätta Eino Roosi ja Age Roosi maa- ja ringkonnakohtus

kantud menetluskulud Ehala Roosi kanda.

Jätta Ehala Roosi maa- ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulud tema enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ehala Roos (hageja) esitas 19. detsembril 2012 hagi Eino Roosi (kostja I), Age Roosi (kostja II) ja

Eesti Vabariigi (Tartu maavanema kaudu) (kostja III) vastu ostu-müügilepingu ja käsutustehingu

osalise tühisuse tuvastamiseks, omandiõiguse tunnustamiseks ½ osale kinnistust ning

kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks TsÜS § 66 lg 2, MaaRS § 221 lg 4, AÕS § 65 lg 1 ja

KRS § 65 lg 1 alusel või alternatiivselt ½ elamu väärtuse (32 000 eurot) hüvitamiseks õigusvastaselt

tekitatud kahjuna või alusetu rikastumise sätete alusel. 07. oktoobri 2013 täiendatud hagiavalduses

palus hageja muuhulgas kohustada kostjat I andma nõusoleku kinnistule X-XX, XXX

kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt lahutati hageja ja kostja I abielu Tartu Rajooni Rahvakohtu 21. detsembri 1984

otsusega tsiviilasjas nr 2-161. Poolte ühisvarasse kuulus elamu asukohaga X-XX, XXX, mis jagati

hageja ja kostja I vahel võrdsetes osades (I kd tl 44–47). Kostja I on X-XX, XXX maatüki koos selle

oluliste osadega ostueesõigusega erastanud Tartu maavanema 02. juuni 1999 korralduse nr 2145 ja

Eesti Vabariigiga 16. juunil 1999 sõlmitud ostu-müügilepingu (tl 23–24) alusel. Kostja I on 16. juuni

1999 kinnistamisavalduse alusel 07. septembril 1999 kantud kinnistusraamatusse X-XX, XXX

kinnistu omanikuna. Hageja sai kinnistu erastamisest kostja I poolt teada novembris 2010.

Elamualuse maa kinnistamisega muutus elamu kinnisasja oluliseks osaks ning hageja kaotas elamu

omandiõiguse. Hagejal elamu kaasomanikuna olnuks õigus erastada elamu juurde maad ning

kinnistada see enda nimele ½ ulatuses. 16. juuni 1999 sõlmitud ostu-müügilepingu käsutustehing on

tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 alusel osaliselt tühine. Kostja I on 16. juunil 1999

ostu-müügilepingu sõlmimisel pahatahtlikult varjanud X-XX, XXX elamu omandiõigusega seotud

küsimusi, saavutamaks maatüki erastamine enda nimele.

19. augustil 2011 on kostja I ja kostja II sõlminud kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingu (I kd tl 34–42), mille kohaselt kostja I on kinkinud kinnistu kostjale II ning pooled on

koormanud kinnistu tähtajatu tasuta isikliku kasutusõigusega kostja I kasuks. Kostja II on 26. augustil

2011 kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kostjal I puudus kinnistu käsutamise ajal

käsutusõigus ½ X-XX, XXX kinnistu osas. TsÜS § 114 lg 1 alusel ei ole käsutus osaliselt kehtiv.

Hageja esitas alternatiivselt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõude kostja I vastu ning

alusetust rikastumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude kostja II vastu. Kostja I õigusvastane tegevus

seisnes selles, et ta ei olnud õigustatud subjektiks maatüki erastamiseks ainuomandisse, ta ei

teavitanud hagejat õigeaegselt ostu-müügilepingu sõlmimisest, ta on pahatahtlikult ostu-

müügilepingu sõlmimisel varjanud elamu omandiõigusega seonduvaid tegelikke asjaolusid ning

esitanud teadlikult ebaõigeid andmeid ja tõendeid, mistõttu hageja kaotas maa ostueesõigusega

erastamise võimaluse ning elamu omandiõiguse. Kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev nõue

kostja II vastu tuleneb asjaolust, et kostja II oli kinkelepingu sõlmimise ajal hageja omandiõigusest

teadlik, kuid jätkas koos kostjaga I pahauskselt hageja kahjustamist, sõlmides kinnistu kinkelepingu

ja isikliku kasutusõiguse lepingu. Alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja II vastu põhineb

asjaolul, et kostja II sai 19. augustil 2011 sõlmitud kinkelepingu alusel X-XX, XXX kinnistu

omanikuks, millega rikuti hageja omandiõigust ½ osale elamust ning kostja II on rikkumise

tulemusena alusetult rikastunud. Nõuded ei ole aegunud. Aegumistähtaega tuleb hakata arvutama

alates kinnistusraamatus kande tegemisest, s.o 26. augustist 2011.

2. Kostjad I ja II hagi ei tunnistanud. Kostja I ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa ostu-

müügilepingu aluseks on Tartu Maavanema 02. juuni 1999 korraldus nr 2145 (I kd tl 155), millega

on otsustatud erastada kostjale I ostueesõigusega X-XX, XXX asuv maatükk üldpindalaga 0,2 ha.

Hageja ei ole korraldust vaidlustanud. Kui maa ostueesõigusega erastamise lepingu aluseks olev

maavanema korraldus on kehtiv, on kehtiv maa ostu-müügileping, sh asjaõigusleping. Kehtiv on ka

kostjate I ja II vahel sõlmitud kinkeleping ning kinnistu isikliku kasutusõigusega koormamiseks ei

pidanud olema hageja nõusolekut.

X-XX, XXX maatüki kostjale I erastamise otsustamise ja maa ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks

oli selge, et hageja ei soovi maad erastada. Avaldus maa ostueesõiguse esitamiseks tuli esitada

hiljemalt 01. jaanuariks 1998, hageja ei ole avaldust esitanud. Maa erastamiseks pidi kostja I tegema

projekti, millest hageja oli teadlik ning oli vajadusel nõus allkirja andma. Hageja oli juba 2000. aastal

seoses kostjale I maa erastamisega Rõngu vallavalitsuse poole pöördunud.

Nii alusetu rikastumise kui kahju hüvitamise nõuded on aegunud. Kinkelepinguga ei ole hagejale

kahju tekitatud, kinkelepingust ei saa tuleneda ka alusetu rikastumise nõuet. Omandiõiguse kaotuse

ning kinkelepingu sõlmimise vahel puudub põhjuslik seos.

3. Kostja III vaidles hagile vastu ning kinnitas, et maa erastamine toimus maareformi seaduse ja selle

alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud korras. Ostu-müügilepingu sõlmimisele eelnes

haldusmenetlus, mille tulemused vormistati Tartu maavanema 02. juuni 1999 korralduseega nr 2145

ja Rõngu Vallavalitsuse 23. novembri 1998 korraldusega nr 344 (I kd tl 123). Mõlemad haldusaktid

on kuni käesoleva ajani kehtivad ja kostjale III ei ole teada, et neid oleks vaidlustatud.

Rõngu vallal ega kostjal III ei olnud infot selle kohta, et hageja on X-XX, XXX asuvate hoonete

kaasomanik. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 7 seadis maa ostueesõigusega erastamise

menetluse alustamise tingimuseks maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise. Hageja ei ole

tähtaegselt esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks. Kostja I esitas hooneregistri

06. novembri 1998 tõendi nr 7807 (I kd tl 121), millest nähtub, et ta on X-XX, XXX majavalduse

ainuomanik. Ei maavanemal ega Rõngu vallal polnud alust arvata, et hooneregistri andmed ei vasta

tegelikkusele. Haldusorganid ei olnud teadlikud Tartu Rajooni Rahvakohtu 21. detsembri 1984

otsusest nr 2-161-1984. Maavanem ei ole maa erastamisel kohustatud kontrollima asjaolusid, mille

esinemise võimaluse kohta tal ei ole mingisugust informatsiooni.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus jättis E. Roosi hagi E. Roosi, A. Roosi ja Eesti Vabariigi (Tartu maavanema

kaudu) vastu ostu-müügilepingu käsutustehingu osalise tühisuse tuvastamiseks, omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks rahuldamata. Maakohus määras

tühistada kohtuotsuse jõustumisel 17. aprilli 2013 Tartu Ringkonnakohtu hagi tagamise määrus.

Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda.

4.1. Hageja on esitanud nõude omandiõiguse tunnustamiseks ½ X-XX, XXX kinnistu mõttelisele

osale ning alternatiivselt ½ elamu väärtuse hüvitamiseks.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolule või toimingule, mis

on tekkinud või tehtud enne 01. juulit 2002 asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud

seadust, kui seadusest ei tulene teisiti. 16. juunil 1999 kehtinud TsÜS § 66 lg 2 sätestas, et seadusega

vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Maakohus, leidis,

et kuivõrd käesoleval juhul on käsutustehing toimunud kehtiva haldusakti alusel, ei saa see olla TsÜS

§ 66 lg 2 alusel tühine.

Esmakinnistamise ajal 07. septembril 1999 kehtinud AÕS § 57 lg 1 kohaselt oli kinnistusraamatu

kanne ebaõige, kui see oli tehtud õigusliku aluseta, kui see alus on hiljem ära langenud või kanne on

valesti muudetud või kustutatud. AÕSRS § 11 lg 3 järgi kantakse pärast asjaõigusseaduse

rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumist erastatud maa kinnistusraamatuse

asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi, maakatastri andmete ja teiste

kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel. Asja materjalide kohaselt oli X-XX, XXX elamu hageja

ja kostja I kaasomandis, 16. juunil 1999 sõlmiti ostu-müügileping üksnes kostjaga I. Kinnistu ostu-

müügilepingu kohaselt on selle aluseks Tartu maavanema 02. juuni 1999 korraldus nr 2145. Maa

tagastamise ja erastamise üldistel juhtudel tuleb kinnistusraamatusse kantud kinnistu omandiõiguse

vaidlustamiseks esmalt vaidlustada ettenähtud korras kinnistamise aluseks olnud maa tagastamise või

erastamise haldusakt või erastamisleping. Kinnistamise aluseks olnud Tartu maavanema 02. juuni

1999 korraldust ei ole vaidlustatud ning see on kehtiv, mistõttu oli esmakinnistamine õiguspärane

ning kinnistu omanikuks sai kostja I. Sellest tulenevalt tuleb hageja omandiõiguse tunnustamisele

suunatud nõue jätta rahuldamata.

4.2. ½ elamu väärtuse hüvitamise nõudes on hageja nõude alusena välja toonud nii alusetu rikastumise

kui kahju õigusvastase tekitamise.

Maakohus leidis, et kuivõrd hageja kaotas omandiõiguse elamule seoses esmakinnistamisega

07. septembril 1999, sai kahju põhjustanud kostja I õigusvastane tegevus toimuda enne seda. Sellest

tulenevalt on nõue kostja I vastu TsÜS §-de 113, 116 ja § 150 lg-te 1 ja 3 järgi aegunud ka juhul, kui

hageja sai omandiõiguse kaotusest teada novembris 2010.

Hageja arvates põhineb alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja II vastu asjaolul, et kostja II sai

19. augustil 2011 sõlmitud kinkelepingu alusel X-XX, XXX kinnistu omanikuks, millega rikuti

hageja omandiõigust ½ osale elamust ning kostja II on rikkumise tulemusena alusetult rikastunud.

Kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev nõue kostja II vastu tuleneb asjaolust, et kostja II oli

kinkelepingu sõlmimise ajal hageja omandiõigusest teadlik, kuid jätkas koos kostjaga I pahauskselt

hageja kahjustamist, sõlmides kinnistu kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse lepingu. Kuivõrd

maakohus on jätnud rahuldamata hageja omandiõiguse tunnustamise nõude ning leidnud, et alates

07. septembrist 1999 oli kinnistu ainuomanikuks kostja I, ei saanud 19. augusti 2011 kinkelepingu

sõlmimine hageja õigusi rikkuda. Selleks oleks hageja pidanud olema kinnistu omanik. Sellest

tulenevalt tuleb nii alusetust rikastumisest kui ka kahju õigusvastasest tekitamisest VÕS § 1037 lg-st

1, §-st 1043 ja § 1045 lg 1 p-st 5 tulenevad nõuded kostja II vastu jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hageja E. Roos esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus täielikult ning teha uus otsus, millega tuvastada 16. juuni 1999 ostu-müügilepingu

käsutustehingu ½ osa tühisus, tunnustada Ehala Roosi omandiõigus ½ osale kinnistust, asukohaga X-

XX, XXX, kustutada Tartu Maakohtu Tartu maakonna kinnistusjaoskonnas registriosa nr

XXXXXXX II jaos omanikukanne Age Roosi (isikukood XXXXXXXXXXX) kohta, muuta Tartu

Maakohtu Tartu maakonna kinnistusjaoskonnas registriosa nr XXXXXXX II jakku tehtud kanne ning

märkida omanikena Age Roos (isikukood XXXXXXXXXXXX) ½ kaasomandist ja Ehala Roos (ik

XXXXXXXXXXX) ½ kaasomandist. Alternatiivselt palub apellant omandiõiguse tunnustamise

nõude rahuldamata jätmise korral rahuldada apellandi nõue ½ elamu väärtuse hüvitamiseks alusetust

rikastumisest või kahju õigusvastasest tekitamisest, millega mõista välja Age Roosilt Ehala Roosi

kasuks 32 000 eurot. Apellant palub kohustada Eino Roosi andma nõusolek kinnistu, asukohaga X-

XX, XXX, registriosa nr XXXXXXX III jakku vastavalt 19. augusti 2011 lepingu p-le 4.1. kantud

Eino Roosi isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. Apellant palub kohustada Age Roosi andma

nõusolek Tartu Maakohtu Tartu Maakonna kinnistusjaoskonnas registriosa nr XXXXXXX II jakku

tehtud omanikukande Age Roos (isikukood XXXXXXXXXXX) kohta kustutamiseks ja kande

muutmiseks, märkides omanikeks Age Roos (isikukood XXXXXXXXXXX) ½ kaasomandist ja

Ehala Roos (isikukood XXXXXXXXXXX) ½ kaasomandist. Apellant palub kõik menetluskulud

jätta vastustajate kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on maakohus vääralt leidnud, et kinnistamise aluseks on olnud Tartu maavanema 02. juuni 1999

korraldus nr 2145. Maakohus hindas vääralt 16. juuni 1999 ostu-müügilepingut, mille p 1.1. kohaselt

on maa erastamise õiguslikuks aluseks Tartumaa hooneregistri 06. novembri 1998 teatis nr 7807.

Tartu maavanema korraldusega on määratletud vaid lepingu objekt, mitte lepingu õiguslik alus, nagu

on seda otsuses märkinud maakohus. Nimetatud korralduse sai apellant 08. juulil 2014 kätte;

2) oli maa kinnistusraamatusse kandmise õiguslikuks aluseks 16. juuni 1999 ostu-müügileping. Seega

ei kuulu AÕSRS § 11 lg 5 kohaldamisele. AÕSRS § 11 lg 3 alusel kantakse erastatud maa

kinnistusraamatusse asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi, maakatastri

andmete ja teiste kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel. Kinnistusraamatusse kantud kinnistu

omandiõiguse vaidlustamiseks tuleb esmalt vaidlustada kinnistamise aluseks olnud maa tagastamise

või erastamise haldusakt või erastamisleping. Antud tsiviilasjas ei toimund maa tagastamist

haldusaktiga vaid maa erastati 16. juuni 1999 erastamislepinguga, mille osalise tühisuse tuvastamist

apellant taotleb. Maakohus on vääralt leidnud, et kuivõrd kinnistamise aluseks olnud maavanema

02. juuni 1999 korraldust ei ole vaidlustatud ning see on kehtiv, oli esmakinnistamine õiguspärane

ning kinnistu omanikuks sai vastustaja I;

3) on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta Riigikohtu lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-127-01, milles

kohtud on lahendanud omandiõiguse küsimuse haldusakti kehtivusest sõltumata, kuivõrd tegemist oli

maa erastamisega erastamislepingu alusel. Maakohus on vääralt kohaldanud AÕS § 65 lg 1, AÕS §

64 lg 1 ja 5, jättes need asja lahendamisel üldse kohaldamata;

4) ei ole maakohtu poolt alusetust rikastumisest ja kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude

vastustaja II vastu rahuldamata jätmine põhjendatud;

5) ei ole maakohus otsuses käsitlenud ega teinud otsust apellandi nõude kohta kohustada Eino Roosi

andma nõusolek kinnistule asukohaga, X-XX, XXX, registriosa nr XXXXXXX III jakku kantud

isikliku kasutusõiguse Eino Roos kasuks kustutamiseks.

6. Vastustajad Eino Roos ja Age Roos vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning leidsid, et Tartu

Maakohtu 20. juuni 2014 otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus.

Vastuse kohaselt:

1) ei sisalda apellandi poolt nimetatud ostu-müügilepingu punkt viidet Tartumaa hooneregistri

teatisele. Ostu-müügilepingu sätetest nähtuvalt tulenevad ostu-müügilepingu olulised tingimused, sh

lepingu objekt ja hind, Tartu Maavanema korraldusest nr 2145. Vastustajad I ja II, tuginedes

Riigikohtu seisukohtadele (tsiviilasjad nr 3-2-1-37-02 ja 3-2-1-57-12), AÕSRS § 11 lg-le 3, AÕS §

51 lg-tele 2 ja 5, on jätkuvalt seisukohal, et maa esmakinnistamise aluseks oli nii korraldus 2145 kui

ostu-müügileping. Kui maa ostueesõigusega erastamise lepingu aluseks olev maavanema korraldus

on kehtiv, on kehtiv ka maa ostu-müügileping, sh asjaõigusleping;

2) on apellandi seisukoht AÕSRS § 11 lg 5 kohaldamise kohta väär. AÕSRS § 11 lg-s 5 nimetatud

„erastamise aluseks olnud otsuse“ all ei peeta silmas maa kinnistusraamatusse (registriosa avamise)

korraldust, vaid otsust maa erastamiseks. Käesoleval juhul on vastavaks otsuseks Tartu Maavanema

korraldus nr 2145;

3) apellandi omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamiseks puudub alus, sest apellant ei ole olnud

ega ole X-XX, XXX kinnistu omanik. Apellandi omand kinnisasjale ei saa tekkida ega teki üksnes

seetõttu, et apellandile kuulus ½ mõttelist osas elamust kui vallasasjast enne X-XX, XXX maa

erastamist. Kinnisasja omanikuks saamine eeldas apellandilt teatud toimingute tegemist, mida ta ei

teinud. Maa kinnistamisel muutus X-XX, XXX elamu maa oluliseks osaks ja apellandi omandiõigus

½ mõttelisele osale elamule lõppes;

4) ei anna kinke vastuvõtmine vastustaja II poolt apellandile alust vastustaja II vastu nõude

esitamiseks. Vastustaja II ei ole apellandi õigusi rikkunud ega tema arvel rikastunud. Apellandi kahju

hüvitamise nõuded on aegunud;

5) oleks apellandil olnud võimalik vaidlustada korraldus nr 2145 halduskohtus, kuid tänaseks on

vaidlustamise tähtaeg möödunud. Tartu Maavalitsus on keeldunud apellandi avalduse alusel

menetluse uuendamisest ja korralduse nr 2145 kehtetuks tunnistamisest.

7. Eesti Vabariik (Tartu maavanema kaudu) vaidles apellatsioonkaebusele vastu, pidades seda

alusetuks osas, mis puudutab Tartu maavanema kui erastamise korraldaja tegevust X-XX, XXX maa

ostueesõigusega erastamisel. Vastustaja III on tegutsenud õiguspäraselt ja tema vastu nõuete

esitamiseks alust ei ole.

Tartu Ringkonnakohtus 07. aprillil 2015 toimunud kohtuistungil loobus apellant hagist Eesti

Vabariigi vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus ei kuulu rahuldamisele.

Apellant loobus 07. aprillil 2015 kohtuistungil hagist Eesti Vabariigi (Tartu maavanema kaudu)

vastu, kuna puuduvad vastavad nõuded. TsMS § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse

otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. Ringkonnakohus võtab hagist loobumise vastu ja

lõpetab Eesti Vabariigi vastu menetluse. Seoses selles osas menetluse lõpetamisega tuleb maakohtu

otsus tühistada osas, millega maakohus jättis hagi Eesti Vabariigi vastu rahuldamata. (TsMS § 431

lg 2).

Kuna maakohus on hagi rahuldamata jättes märkinud kohtuotsuse resolutsioonis üksnes osad hageja

nõuetest ja ei ole otsuse resolutsioonis võtnud seisukohta hageja alternatiivnõuete osas, samuti

apellandi nõudes vastustaja I vastu kohustamaks teda andma nõusolek kinnistule X-XX, XXX

(registriosa nr XXXXXXX) kinnistusraamatu kolmandasse jakku Eino Roosi kasuks kantud isikliku

kasutusõiguse kande kustutamiseks, siis tuleb selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni täiendada.

Nimetatud nõuete rahuldamata jätmine tuleb resolutsioonis selgelt märkida.

Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud

kahju õigusvastasest tekitamisest või alusetust rikastumisest tuleneva hageja alternatiivnõude

rahuldamata jätmist vastustaja I vastu, mistõttu ringkonnakohus maakohtu otsust selles osas ei

kontrolli.

9. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus on järginud asjassepuutuvat Riigikohtu

praktikat (eelkõige tsiviilasjas nr 3-2-1-57-12) ja vastupidine apellandi seisukoht ei ole millegagi

põhjendatud. Nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS

§ 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus jättis põhjendatult hagi kostjate I

ja II vastu nii omandiõiguse tunnustamises kui ka alternatiivselt kostjalt II rahalise hüvitise

väljamõistmise osas rahuldamata.

10. Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

10.1. Pooltevaheline vaidlus on apellatsioonimenetluses keskendunud küsimusele, kas maa

erastamise ning selle kinnistusraamatusse kandmise õiguslikuks aluseks oli Tartu maavanema

02. juuni 1999 korraldus nr 2145, Tartumaa hooneregistri 06. novembri 1998 teatis või 16. juuni

1999 ostu-müügileping.

Apellant ei ole selles osas oma seisukohtades olnud järjekindel. Nii märgib apellant kaebuse p-s 2.5.1,

et maa erastamise õiguslik alus on Tartumaa hooneregistri 06. novembri 1998 teatis nr 7807 ning p-

s 2.5.4., et selleks on asjaõigusleping, erastamistehing. 07. oktoobri 2013 menetlusdokumendis ei

nõustunud apellant hooneregistri õiendit pidama maa erastamise õiguslikuks aluseks (I kd tl 176).

10.2. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et maa erastamise õiguslikuks aluseks vastustajale I oli

Tartumaa hooneregistri 06. novembri 1998 teatis nr 7807.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-64-01 rõhutanud, et hooneregistrisse omaniku kohta tehtav kanne

ei tekita ega lõpeta iseenesest omandiõigust hoonele. Hooneregistri pidamise eesmärgiks on andmete

kogumine ja töötlemine usaldusväärse teabe saamiseks Eesti territooriumil asuvate hoonete kohta.

Seega on ringkonnakohtu arvates hooneregistri andmetel vaid informatiivne tähendus.

MaaRS § 23 lg 6 kohaselt erastatakse maa Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse

06. novembri 1996 määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ (edaspidi

kord) p 8 kohaselt algab maa ostueesõigusega erastamise menetlus avalduse esitamisega erastatava

maa asukohajärgsele kohalikule omavalitsusele. Korra p 11 (1) kohaselt pidi avalduse esitanud isik

lisama avaldusele muuhulgas ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis,

seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või

aiamaja üleandmis-vastuvõtmisakt, ostu-müügileping vms). Seega oli hooneregistri teatis maa

erastamise menetluse alustamise üks alusdokument.

Korra p 23 (4) kohaselt kontrollib erastamise korraldaja (s.o korra p 3 järgi maavanem) maa

ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning võtab maareformi

seaduses sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete

alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse. Seega tuli enne maa ostu-müügilepingu

sõlmimist läbida haldusmenetlus ning maa erastamise aluseks ei ole korra p 23 järgi mitte

hooneregistri teatis, vaid maa ostueesõigusega erastamise korra reeglite kohaselt väljastatud

erastamise korraldanud maavanema otsus, s.o antud vaidluses Tartu maavanema 02. juuni 1999

korraldus nr 2145.

Asjaolu, et 16. juuni 1999 ostu-müügilepingu (I kd lk 23) p. 1.2 viimases lauses on maa erastamise

õigusliku alusena märgitud Tartumaa hooneregistri 06. novembri 1998 teatist nr 7807, ei omista

hooneregistri teatisele õigusaktides sätestatust erinevat õiguslikku tähendust.

10.3. Esmakinnistamise ajal, 07. septembril 1999 kehtinud AÕS § 57 lg 1 kohaselt oli

kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud

või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-57-12, et maa

tagastamise ja erastamise üldistel juhtudel tuleb kinnistusraamatusse kantud kinnistu omandiõiguse

vaidlustamiseks esmalt vaidlustada ettenähtud korras kinnistamise aluseks olnud maa tagastamise või

erastamise haldusakt või erastamisleping.

Ringkonnakohtus toimunud kohtuistungil kinnitas apellant, et Tartu maavanema 02. juuni 1999

korraldus kehtib ja seda ei ole võimalik vaidlustada. Korraldus on ka maakohtule esitatud (I kd lk

155) ja vastupidised väited apellatsioonkaebuses ei ole õiged.

Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd 16. juuni 1999 ostueesõigusega erastamise müügilepingu aluseks

olnud Tartu maavanema 02. juuni 1999 korraldus nr 2145 on kehtiv, kehtib ka selle alusel sõlmitud

maa ostu- müügileping. Kuna maavanema korraldus kehtis esmakinnistamise ajal ning on kehtiv ka

praegu, on selle ja ostu-müügilepingu alusel tehtud kinnistusraamatu 07. septembri 1999 kanne õige

ning kinnistu omanikuks oli selle võõrandamise hetkel vastustajale II üksnes vastustaja I. Sellest

tulenevalt jättis maakohus õigustatult apellandi nõude omandiõiguse tunnustamiseks vastustajate I ja

II vastu rahuldamata. Kuivõrd maa ostu-müügileping ning selle alusel tehtud kanne kinnistusraamatus

on õiged, puudub apellandil ka AÕS § 65 lg-st 1 tulenev kinnistusraamatus ebaõige kande

parandamise nõue. Apellant ei ole saanud vaidlusaluse kinnisasja kaasomanikuks.

Ebaõige on apellandi viide Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-127-01. Viidatud tsiviilasjas

vaidlustas maad erastama õigustatud isik õigeaegselt hooneregistri teatise veel enne maa

esmakinnistamist ning palus tunnustada tema omandiõigust elamu suhtes. Käesolevas vaidluses ei

ole apellant maavanema korraldust õigeaegselt vaidlustanud.

11. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et maakohtu poolt alusetust rikastumisest ja kahju

õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude vastustaja II vastu rahuldamata jätmine ei ole

põhjendatud. Apellandi poolt vastustaja II vastu esitatud alusetust rikastumisest ja /või kahju

õigusvastasest tekitamisest tulenev hüvise nõue põhineb asjaolul, et vastustaja II omandas

vaidlusaluse kinnistu 19. augusti 2011 kinkelepingu alusel. Seega kohaldas maakohus asja

lahendamiseks õigesti võlaõigusseaduse sätteid (VÕSRS §-d 22 ja 23). Ringkonnakohus on

seisukohal, et VÕS § 1037 ja / või §-de 1043 ja 1045 lg 1 p 5 kohaldamise eeldused ei ole täidetud.

Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et kinnistu kinkimine vastustajalt I vastustajale II ei saanud

apellandile kahju tekitada ega anda temale alusetust rikastumisest tulenevat nõudeõigust vastustaja II

vastu. Selliste nõuete esitamiseks oleks apellant pidanud olema kinnistu omanik. Apellant oli kuni

erastatud maa kinnistamiseni 07. septembril 1999 X-XX, XXX asuva elamu (vallasasja) üks

kaasomanikke, kuid alates 09. septembrist 1999 oli kinnistu omanikuks vastustaja I. Vastustaja I

kinnistu omanikuna võis seda käsutada, sh kinkida vastustajale II. Sellest tulenevalt jättis maakohus

põhjendatult apellandi hüvise nõude vastustaja II vastu rahuldamata.

12. Kuna apellandi nõue omandiõiguse tunnustamiseks jääb rahuldamata, siis puudub hagejal ka

õigus nõuda vastustajalt I nõusolekut kustutamaks kinnistusraamatust vastustaja I kasuks seatud

isiklik kasutusõigus ja hagi tuleb ka selles osas jätta rahuldamata.

13. Kuivõrd apellant loobus oma nõudest Eesti Vabariigi (Tartu maavanema kaudu) vastu, tulnuks

viimase menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 4 kohaselt apellandi kanda. Arvestades asjaolu, et Eesti

Vabariigi esindaja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ta ei esita menetluskulude nõuet apellandi

vastu, jätab ringkonnakohus TsMS § 162 lg 4 alusel Eesti Vabariigi (Tartu maavanema kaudu)

menetluskulud tema enda kanda.

Kuna apellatsioonkaebus jääb vastustajate I ja II suhtes rahuldamata, tuleb TsMS § 162 lg 1 ning

TsMS § 171 lg 1 järgi jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus apellandi kanda.

Alates 01. jaanuarist 2015 on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna käesolevas

asjas on maakohtu lõpplahend tehtud enne 01. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid

rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude

nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele

vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude

nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause

kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel.

Kai Kullerkupp

Viivi Tomson

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/