2-15-1012/10 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

30. märts 2015 Tartu

Tsiviilasja number

2-15-1012

Tsiviilasi

Koidu Müürsepp`a hagi Elgi Kuslap´i vastu müügihinna

alandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. veebruari 2015 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Koidu Müürsepa määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja:

Koidu

Müürsepp

(isikukood:

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja: Armand Mark;

Vastustaja: Elgi Kuslap (isikukood: XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 12. veebruari 2015 määrus ja

saata

tsiviilasi

maakohtule

menetlusse

võtmise

otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Koidu Müürsepp (hageja) esitas 21. jaanuaril 2015 hagi Elgi Kuslap´i (kostja) vastu müügihinna

alandamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28. juulil 2014 korteri X-XX, XXX, registriosa

nr XXXXXXX, müügilepingu (tl 8–16) hinnaga 25 000 eurot. Lepingu p 2.4.3 kohaselt ei ole kostjale

teadaolevalt müügilepingu esemeks oleval korteril mingeid varjatud puudusi ega vigu, mida ei oleks

võimalik märgata selle tavapärasel viisil ülevaatuse käigus. Müüja kinnitab, et korter on ahiküttega,

ahi on töökorras.

Ahju kasutama hakkamisel ilmnesid ahjul olulised puudused, mis ei lubanud ahju sellises seisukorras

kütta. Esines reaalne oht tulekahju tekkimiseks ja vingumürgituseks. Kodusoe Grupp OÜ

eksperthinnangu (tl 17–18) kohaselt tuleb ahi demonteerida ning ehitada uus. Tööde maksumuseks

on 4 652 eurot, maksumus pole lõplik, sest demontaaži käigus võib asendamist vajavate kahhelite

hulk suureneda. Hageja on vastu võtnud kohustuse mittekohase täitmise. Hageja esitas esindaja Siiri

Vahkali kaudu 03. detsembril 2014 (tl 20) kostjale ostuhinna alandamise nõude summas 1 500 eurot.

Kostja on keeldunud tunnistamast asja (sh ahju) mittevastavust müügilepingus esitatud tingimusele.

Kuivõrd kostja on 28. juuli 2014 müügilepingu alusel andnud hagejale üle müügieseme, mis ei

vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (müügiobjekti reaalosa eluruumis ahju, mis ei ole

töökorras), st leping on täidetud mittekohaselt, on hagejal õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel.

AS Pindi Kinnisvara 05. veebruari 2015 eksperthinnangu nr 386106 (tl 30–60) järgi korteriomandi

X-XX, XXX turuväärtus eeldusel, et küttekolded olid töökorras, on 29 000 eurot ja turuväärtus

eeldusel, et küttekolded ei olnud töökorras, on 27 000 eurot. Järelikult on kinnistu turuväärtus,

arvestades sellel esineva puudusega, 2 000 eurot väiksem kinnistu hinnast ilma puuduseta.

Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohustuse kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina:

alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) x kokkulepitud hind

/ eseme väärtus puudusteta (kohase täitmise väärtus). Käesolevas vaidluses on lepinguobjekti

alandatud hind 27 000 eurot x 25 000 eurot / 29 000 eurot, s.o 23 275,86 eurot. Müügihinda on õigus

alandada 1 724,14 euro võrra (25 000 - 23 275,86). Hageja soovib müügihinna alandamist 1 500 euro

võrra.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Tartu Maakohus keeldus 12. veebruari 2015 määrusega hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371

lg 2 p 1 alusel, mille kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hageja õiguste

rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades

hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

Maakohtule esitatud tõendite kohaselt on hageja omandanud 25 000 euro eest väidetavalt puudusteta

kinnisasja, mille väärtus hagis väidetud puuduse olemasolul on 27 000 eurot. Maakohus leidis, et

hageja arvutuskäik mille tulemusena on arvestuslik alandatud hind 23 275,86 eurot, ei põhine

seadusel ja ei ole loogiline. Hageja esindaja loogika kohaselt on puudusega kinnisasja võõrandamisel

alati võimalik nõuda müügihinna hilisemat alandamist, isegi kui võõrandamine toimus tegelikust

väärtusest oluliselt odavamalt, sest alati kuuluks kohaldamisele VÕS §-s 112 lg 1 sätestatud valem.

Maakohus leidis, et õige arvutuskäik on 27 000 x 25 000 / 25 000 = 27 000 eurot, mis on puudusega

kinnisasja väärtus. Maakohus leidis, et kui müügilepingus on pooled kokku leppinud turuväärtusest

oluliselt odavama hinna (25 000 eurot), siis see ongi kohase täitmise väärtus. Hageja õiguste

rikkumine ei ole sellisel juhul võimalik, sest ta on puudusega kinnisasja omandanud odavamalt, kui

on sellise kinnisasja eeldatav turuväärtus.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Hageja K. Müürsepp esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles taotleb Tartu

Maakohtu 12. veebruari 2015 määruse tühistamist ning hagi menetlusse võtmist maakohtu poolt.

Määruskaebuse menetlemise kulud palub K. Müürsepp jätta vastustaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt:

1) on maakohtu seisukoht, et määruskaebuse esitaja õiguste rikkumine ei ole aset leidnud, väär.

Vastustaja ei ole täitnud lepingut nõutava kvaliteediga, kuna lepingus kinnitab vastustaja ahju

töökorras olekut. Ilma töökorras ahjuta ei ole võimalik korteris elada. Asja lepingutingimuste

mittevastavus on aluseks vastustaja (müüja) vastutusele;

2) ei välista harilikust väärtusest väiksem müügihind hinda alandamist (vt Riigikohtu otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06). Maakohtu seisukoht, et kinnisasja omandamisel selle eeldatavast

turuväärtusest odavamalt ei ole hageja õiguste rikkumine võimalik, ei ole õiguspärane. Kohase

täitmise väärtus on asja turuväärtus, mitte turuväärtusest odavam kokkulepitud müügihind.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

4. Vastustaja vaidles määruskaebusele vastu, leides, et see on põhjendamatu ning puudub alus

maakohtu määruse tühistamiseks ja hagi menetlusse võtmiseks.

Vastuse kohaselt:

1) oli vastustaja soov müüa korter 30 000 euro eest. Ka määruskaebuse esitaja poolt kohtule esitatud

Pindi Kinnisvara eksperthinnang kinnitab, et korteri tegelik väärtus oli vähemalt 29 000 eurot, kuid

määruskaebuse esitaja omandas korteri vastustaja vastutuleku tõttu 25 000 euroga;

2) müüs määruskaebuse esitaja korteri edasi Siiri Vahkalile. Edasimüümine toimus ilmselt suurema

müügihinna saamise eesmärgil. Määruskaebuse esitaja ei ole vastustajale kohtuväliselt nõudeid

esitanud, küll tegi seda korteri uus omanik.

3) toimus ahju ja lõõride ülevaatus ja puhastamine regulaarselt kui vastustaja oli korteri omanik.

Vastustaja kasutuses olles oli ahi töökorras. Määruskaebuse esitaja vaatas korteri enne ostmist üle

ning kinnitas müügilepingu p-s 2.5.3., et on müügieseme seisukorrast teadlik;

4) on maakohus õigesti leidnud, et määruskaebuse esitaja arvutuskäik ei põhine seadusel ega ole

loogiline. Maakohtu esitatud arvutuskäik on õige. Määruskaebuse esitaja ei ole tõendanud, et

vastustaja võõrandas mittekorras ahjuga korteri.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 12. veebruari 2015 määrus tuleb tühistada ja asi tuleb

saata maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

Maakohus on keeldunud hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel, mille kohaselt võib

kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

Maakohus leidis, et hageja õiguste rikkumine ei ole võimalik, kuivõrd müügilepingus on pooled

kokku leppinud turuväärtusest oluliselt odavama hinna, mis on maakohtu hinnangul kohase täitmise

väärtus. Hageja õiguste rikkumine ei ole sellisel juhul võimalik, sest ta on puudusega kinnisasja

omandanud odavamalt, kui on sellise kinnisasja eeldatav turuväärtus.

TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaldamisel peab kohus hageja esitatud faktiliste asjaolude õigsust eeldades

analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastavat õigusnormi, mis võiks anda aluse hagi

rahuldamiseks. Kui kohtul tekib analüüsi käigus veendumus, et sellist õigusnormi õiguskorras ei

eksisteeri, võib kohus keelduda hagiavalduse menetlusse võtmisest. Sätte peamiseks eesmärgiks on

vältida pooltele kulutuste tekitamist sellise hagi menetlemisega, mille rahuldamiseks puudub õiguslik

alus. Seejuures tuleb asjakohast määrust TsMS § 465 lg 2 nõuete kohaselt põhjendada, näidates muu

hulgas põhjendused, mille alusel kohus jõudis järeldusele, et hagiavalduse saab jätta menetlusse

võtmata (vt Riigikohtu otsused nr 3-2-1-99-13, 3-2-1-76-13, 3-2-1-35-13, 3-2-1-56-07).

Hinna alandamine on üks õiguskaitsevahend VÕS § 101 lg 1 p 5 tähenduses, millele lepingupool saab

tugineda, kui teine lepingupool on lepingut rikkunud. Hinna alandamise eeldused näeb ette VÕS

§ 112 lg 1. Sellest tulenevalt on õiguslik alus hagi esitamiseks olemas.

Maakohus on hagi menetlusse võtmisest keeldumisel tuginenud hagiavaldusele lisatud tõenditele,

hinnates vaidlusaluse eseme väärtust. Ringkonnakohus leiab, et asja menetlusse võtmise staadiumis

ei ole kohus reeglina õigustatud hindama ette tõendeid ning tuvastama, et hagejal ei olegi õigust, mida

ta väidab endal olevat. Selles küsimuses saab maakohus kujundada oma seisukoha alles pärast asja

menetlusse võtmist selle lahendamisel.

6. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta vastustaja vastuväited määruskaebusele, kuivõrd need

puudutavad samuti vaidluse sisulist lahendamist. Vastustaja väiteid analüüsib maakohus, kui leiab, et

hagi vastab seaduses kehtestatud nõuetele ning võtab selle menetlusse.

7. Kuna maakohtu määrus tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule hagi menetlusse võtmise

otsustamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Viivi Tomson

Kersti Kerstna-Vaks