2-14-16145/45 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

30. märts 2015. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-14-16145

Tsiviilasi

XXX avaldus kasutuskorra kindlaksmääramiseks

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tanel Mällas

Puudutatud isikud: XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), Tallinna linn (Tallinna

Linnavalitsuse kaudu, lepinguline esindaja Ave XXX)

Asja läbivaatamine

Ärakuulamisel 9. märtsil 2015, kus osalesid avaldaja

XXX ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel

Mällas ning puudutatud isikud XXX, XXX, XXX, XXX,

XXX, XXX ja Tallinna linna lepinguline esindaja Ave

XXX

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2. Määrata korteriomanditeks nr XXX ja XXX jagatud Tallinnas aadressil

XXXasuva kinnistu (katastriüksus nr XXX, edaspidi „kinnistu”) kasutuskord

järgmiselt:

2.1.

kinnistusraamatu registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite

igakordsete omanike ühisesse ainuvaldusesse ja –kasutusse jäävad kinnistul

asuva hoovimaja (ehitisregistri kood XXX) ruumid, mis ei kuulu ühegi

korteriomandi reaalosa hulka;

2.2.

kinnistusraamatu registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite

igakordsete omanike ühisesse ainuvaldusesse ja –kasutusse jäävad kinnistul

asuva peamaja (ehitisregistri kood XXX) ruumid, mis ei kuulu ühegi

korteriomandi reaalosa hulka;

2.3.

kinnistu maa-ala (hoovi) kasutamine toimub kaasomanike vahel vastavalt

kohtumäärusele lisatud plaanile, mis on kohtumääruse lahutamatu lisa.

Kinnistusraamatu

registriosadesse

nr XXX

ja

XXX

kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühisesse kastususse jäävad tähisega

„Avaldaja” märgitud alad ning registriosadesse nr XXX ja XXX kantud

korteriomandite igakordsete omanike ühisesse kasutusse jäävad tähisega

2-14-16145

2 (9)

„Puudutatud isikud” märgitud alad. Sõnaga „ÜHIS” märgitud alad jäävad

kõigi kinnistul asuvate korteriomandite igakordsete omanike ühisesse

kasutusse. Herne tn poolne ala tähisega „Avaldaja” on ette nähtud kuni

kahe sõiduauto või väiksema sõiduki parkimiseks sel viisil, et pargitud

sõidukitest on võimalik mootorsõidukiga pääseda hoonete vahelisele alale

tähisega „ÜHIS”.

3. Kohustada puudutatud isikuid andma järgmised nõusolekud kohtumääruse

resolutsiooni punktis 2 kirjeldatud kasutuskorra kohta kinnistusraamatu vastava

registriosa III jakku märkuse kandmiseks ja asendada nõusolekud käesoleva

kohtumäärusega:

3.1.

XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse

kandmiseks registriossa nr XXX;

3.2.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.3.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.4.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.5.

XXX(isikukood

XXX)

nõusolek

märkuse

kandmiseks

registriossa

nr 16730601;

3.6.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.7.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.8.

Tallinna linn nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX.

4. Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on kinnistu õueala plaan.

5. Kohtu algatusel võtta toimikusse ehitisregistri ja Maa-ameti kaardiserveri

väljavõtted (II kd tl 65–73).

6. Jätta kõik menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

7. Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(avaldaja) esitas 15. aprillil 2014 kohtule avalduse korteriomanditeks jaotatud kinnistu

korteriomanike kaasomandis oleva osa kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kohus võttis

22. aprilli 2014. aasta määrusega avalduse menetlusse ja kaasas menetlusse puudutatud isikud.

2. Avaldusele esitasid oma seisukohad 7. mail 2014 ja 12. septembril 2014 Tallinna linn

(puudutatud isik IX), 9. mail 2014 XXX(puudutatud isik III), XXX(puudutatud isik V),

XXX(puudutatud isik VI), 20. mail 2014 XXX(puudutatud isik VIII), 22. mail 2014 ja

26. mail 2014 XXX(puudutatud isik VII). Avaldaja esitas puudutatud isikute seisukohtadele

oma arvamuse 30. septembril 2014.

3. Avaldaja arvamusele esitasid oma seisukohad 16. oktoobril 2014 puudutatud isikud III, V-

VII, 17. oktoobril 2014 puudutatud isik VIII, 17. oktoobril 2014 puudutatud isik IX.

Kompromissi osas esitasid oma seisukohad 27. novembril 2014 XXX(puudutatud isik I) ja

2-14-16145

3 (9)

XXX(puudutatud

isik II),

18. detsembril 2014

puudutatud

isikud III,

V-VII,

19. detsembril 2014 ja 5. jaanuaril 2015 avaldaja, 19. detsembril 2014 puudutatud isik IX,

19. detsembril 2014 puudutatud isik VIII. Avaldaja esitas oma täiendavad seisukohad

26. veebruaril 2015.

4. Kohus lahendas 13. veebruari 2015. aasta määrusega menetlusosaliste taotlused ning selgitas

kohaldatavat õigust ja tõendamiskoormist. Kohus kuulas menetlusosalised ära 10. märtsil 2015.

XXX esitas oma täiendavad kirjalikud seisukohad 10. märtsi 2015 ärakuulamisel.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Avaldaja ja puudutatud isikud on Tallinnas aadressil XXX asuva ja korteriomanditeks

jagatud kinnisasja, (edaspidi „kinnistu”) korteriomanikud. Kinnistul asub lisaks muudele

hoonetele kaks eraldiseisvat elamut, kus on kokku kümme korteriomandit. Tänavapoolses ja

suuremas peamajas asub kaheksa korteriomandit ja hoovimajas kaks korteriomandit. Peamajas

asuvate korteriomandite omanikud on puudutatud isikud ja hoovimajas asuva kahe

korteriomandi omanik on avaldaja.

6. Avaldaja soovib kinnisasja kasutuskorra määramist õueala ehk hoovi osas, mis ei ole pea-

ega hoovimaja alune maa, samuti aga elamutes asuvate ruumide osas, mis ei ole ühegi

korteriomandi reaalosa. Avaldaja on nõus loobuma peamajas asuvate keldribokside ja ka

muude tema mõttelisele osale vastavate ruumide kasutamisest peamajas. Avaldaja soovib, et

tema ainukasutusse jääb hoovimaja ja tal võimaldatakse kasutada hoovimaja taha jäävad

roheala. Samuti soovib avaldaja parkimiskohti peamaja kõrval. Avaldaja esitanud neist

tingimustest lähtuva kasutuskorra ettepaneku (II kd tl 53). Avaldaja palub jätta menetluskulud

puudutatud isikute kanda. Avaldaja on taotleb asendada kohtulahendiga puudutatud isikute

tahteavaldused kandmaks kasutuskorda kinnistusraamatusse.

7. Puudutatud isik I ja II teatasid, et on nõus avaldaja avaldusega kasutuskorra

kindlaksmääramisel.

8. Puudutatud isikud III ja V–VII vaidlevad avaldusele vastu. Puudutatud isik III on

kinnistul asutvate elamute haldamiseks moodustatud korteriühistu esimees ja avaldab, et ühistu

liikmete ühistes huvides oleks pigem jätta kogu õueala kõigi korteriomanike ühiskasutusse.

Avalduse loogika järgi peaks igale kaasomanikule eraldama ainukasutusse mingi osa hoovist,

et oleks tagatud isikute võrdne kohtlemine. Taoline killustamine muudaks aga olukorra liiga

keerukaks. Kui avaldajal on kartus, et ühiskasutuse tõttu võidakse hakata hoovimaja taha

autosid parkima, siis saaks vastava küsimuse lahendada näiteks seeläbi, et lepitakse kokku

hoovimaja tagune roheala, kus parkimine ei ole lubatud. Puudutatud isikud III ja V–VII on nõus

avaldaja soovitud parkimisala suuruse ja asukohaga. Krundi suuruse tõttu on hoovis ruumi

ühele parkimiskohale korteri kohta ja kuna avaldajal on hoovimajas kaks korterit, siis on talle

sobiv määrata kahele autole vastav parkimispind, kuid seda vaid tingimusel, et avaldaja ei

takista teiste kaasomanike ligipääsu hoovile. Samas tuleb roheala suuruse planeerimisel

arvestada, et ka peamaja korteriomanikel on sellisel juhul õigus arvestada ühe parkimiskohaga

iga korteri kohta. Puudutatud isikud III ja V–VII nõustuvad ka avaldaja sooviga kasutada

hoovimajas asuvat ühiskasutatavat pinda ainuisikuliselt, kui peamaja vastavad ruumid jäävad

puudutatud isikute kasutusse. Puudutatud isikud III ja V–VII soovivad kokkuvõtvalt, et kohus

määraks kasutuskorra, mis kohtleks kõik osalisi võrdsetel alustel ja looks aluse korteriühistu

jätkusuutlikuks toimimiseks kinnistul. Puudutatud isikud III, V ja VI paluvad jätta

menetluskulud avaldaja kanda.

9. Puudutatud isik IV (XXX) ei ole avaldusele vastanud.

10. Puudutatud isik VIII esitas kohtule alternatiivse kasutuskorra ettepaneku (II kd tl 24).

Tema hinnangul tuleb hoovimajast tahapoole jääv õueosa jagada kolmeks osaks, milles üks jääb

avaldaja ainukasutusse (otse hoovimaja taga) ja ülejäänud (mõlemal pool hoovimaja)

2-14-16145

4 (9)

puudutatud isikute ainukasutusse. Kinnistu ülejäänud osad jäävad kõigi korteriomanike

ühiskasutusse. Puudutatud isik VIII palub jätta menetluskulud avaldaja kanda.

11. Puudutatud isik IX ei toeta kinnistu tükeldamist korteriomandi omanike vahel, mõistlik

on tagada kõigile kinnistul asuvate elamute elanikele juurdepääs kogu hoovile. Puudutatud

isiku IX teada ei ole avaldajale kunagi tehtud takistusi hoovi kasutamise osas. Kui avaldaja

soovib parkimist peamaja kõrval, siis peab avaldaja tagama teistele korteriomanikele, elanikele

ja nende külalistele igal ajal jalgsi ja jalgrattaga juurdepääsu õuealale jättes vabaks

juurdepääsuteest 1,75 m laiuse riba. Praeguses olukorras pargib avaldaja samuti oma sõidukid

kõnealusele territooriumile kõrvuti, kuid tihtilugu on sõidukid pargitud selliselt, et teistele jääb

juurdepääsutee liiga kitsaks. Kuigi kinnistule on kaks sissepääsu, asub puudutatud isiku IX

korteriomand ja selle sissepääs just avaldaja poolt taotletava parkimisala kõrval asuvas peamaja

osas. Samuti tuleb sel juhul avaldajal tagada puudutatud isikutele ja kinnistul asuvate elamute

elanikele vajaduse korral (vt puude toomine, suuremõõtmeliste ja/või suure kaaluga asjade

transport) kohase transpordivahendiga juurdepääs õuealale. Kinnistu teise sissepääsu juures

asuvad prügikonteinerid, millele tuleb juurdepääs tagada kõikidele kinnistu kasutajatele, sh

avaldajale, st ka prügikonteinerite ala peaks jääma ühiskasutusse. Peamaja korteriomanike

parkimisala suurus ei ole piisav, et tagada iga korteri juurde parkimiskoht, mistõttu on

õigustatud puudutatud isikute III ja V–VII ettepanek laiendada parkimisala olemasoleva

haljasala arvelt. Avaldaja soovitud ala moodustab oluliselt suurema osa kui avaldajale kuuluv

mõtteline osa.

KOHTU PÕHJENDUSED

12. Kohus kuulas ära menetlusosalised, tutvus nende väidete ja asjas kogutud tõenditega ning

leiab, et kinnistu kasutuskord tuleb määrata. Kohus määrab avaldaja ainukastusse jääva õueala

erinevalt avalduses taotletust, seega kuulub avaldus rahuldamisele osaliselt. Menetluskulud

jäävad iga menetlusosalise enda kanda.

13. Avaldaja taotleb määrata kindlaks korteriomanditeks jagatud kinnistu (II kd tl 66) maa ja

sellel asuvate elamute osade ruumide kasutuskord. Sellise avalduse lahendab kohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 2 järgi hagita menetluses.

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib

kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole

esitatud vastuväiteid.

14. Kohus tuvastab, et kinnistu on jagatud kümneks korteriomandiks, millest kuuluvad kaks

(registriosad nr XXX ja XXX) avaldajale ning ülejäänud kaheksa (registriosad nr XXX ja XXX)

puudutatud isikutele. Kinnistul asub kaks eraldiseisvat elamut: peamaja (ehitisregistri kood

XXX) ja hoovimaja (ehitisregistri kood XXX), milles on vastavalt korteriomanditele kokku

kümme korterit (I kd tl 14–25). Avaldaja korteriomandite reaalosaks olevad ruumid asuvad

hoovimajas (I kd tl 22–25) ja ülejäänud korteriomandite reaalosad peamajas (I kd tl 14–21).

Kinnistu osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa, on korteriomandiseaduse § 2 lg 1 järgi

kõigi korteriomanike kaasomandis. Selle osa moodustavad käesoleval juhul hoonestamata maa-

ala, kuurid ja elamutes väljaspool kortereid paiknevad ruumid (eelkõige keldrid, pööningud ja

trepikojad). Kinnistule on kaks sissepääsu, mis paiknevad kahel pool peamaja, kusjuures

mõlemat saab kasutada kinnistule autoga pääsemiseks. Tänava poolt vaadates peamajast

vasakule jääva sissepääsu (edaspidi „peasissepääs”) kasutavad puudutatud isikud muu hulgas

autode parkimiseks kinnistule sõitmisel ja selle sissepääsu kõrval asuvad kõigi korteriomanike

kasutatavad prügikonteinerid. Parempoolset sissepääsu (edaspidi „kõrvalsissepääs”) kasutab

parkimiskohtadele jõudmiseks avaldaja, samuti aga teised korteriomanikud hoonete vahelisele

hoovialale jõudmiseks (eelkõige suuremahuliste veoste korral). Eeltoodus ei ole

menetlusosaliste vahel vaidlust.

2-14-16145

5 (9)

15. Kaasomandis oleva asja kasutamist reguleerib asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, mis

sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike

enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5

esimese lause kohaselt on igal kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.

Sama sätte teine lause näeb ette, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kui mõni

kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast või muutmast,

siis võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist

kohtumenetluses

ning

kohtuotsus

kasutuskorra

kindlaksmääramise

kohta

asendab

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise

tahteavalduse (vt Riigikohtu 26. septembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 15

neljas lõik, ja selles viidatud 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 11;

17. aprilli 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13, ning 8. veebruari 2006. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Kohtusse pöördumise õigus on kaasomanikul ka siis,

kui kaasomanike enamuse otsusega kindlaksmääratud kasutuskord rikub tema kui kaasomaniku

õigust (Riigikohtu 16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15 esimene

lõik, samuti selles viidatud 25. aprilli 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ja

8. veebruari 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Riigikohtu praktikas ei ole

kaasomanike kokkulepet ja enamuse otsust kaasomandis oleva asja kasutuskorra määramisel

üldjuhul eristatud, st need on loetud võrdväärseks võimaluseks (vt eelviidatud määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8, samuti otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23; 21. detsembri

2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 20; 27. jaanuari 2004. aasta otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-2-04, p 10; 25. aprilli 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ning 12. märtsi

1998. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-98).

16. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt ka Riigikohtu 23. veebruari

2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12; eelmises punktis viidatud määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13, ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, samuti 16. aprilli

2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus

hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (Riigikohtu 8. mai 2013. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14). Kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole kohus seotud

kasutuskorra kindlaksmääramisel avalduses või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega (vt

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42).

17. Menetlusosaliste seisukohtadest nähtuvad kolm erinevat ettepanekut õueala kasutuskorra

määramiseks: esiteks puudutatud isikud III, V–VII ja IX leiavad, et õiglane oleks jätta kogu

õueala kõigi kaasomanike ühiskasutusse, teiseks avaldaja ettepanek eraldada talle

ainukasutusse teatav õueala ja parkimiskohad (II kd tl 26–28 ja 53) ning kolmandaks

puudutatud isiku VIII ettepanek õueala teisel viisil jaotamiseks (II kd tl 22–24 ja 57–58). Lisaks

õueala kasutuskorrale soovib avaldaja hoovimaja ruumide, mis ei kuulu ühegi kaasomandi

reaalosa hulka, jätmist avaldaja ainukasutusse ning see-eest ei soovi avaldaja enda kasutusse

peamaja vastavaid ruume.

18. Peamajas ja hoovimajas asuvate ruumide, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks,

kasutuskorra määramise osas avaldaja soovitud viisil ei ole puudutatud isikud vastuväiteid

esitanud. Kohtu hinnangul on põhjendatud jätta hoovimaja ruumid, mis ei kuulu ühegi

kaasomandi reaalosa hulka, hoovimaja korteromandite omanike ainukasutusse. Hoovimaja

mõlema korteriomandi omanik on avaldaja. Avaldaja avaldas ärakuulamisel (II kd tl 59

pöördel), et ta soovib kasutuskorraga tema ainukasutusse taotletu jäämist mõlema

2-14-16145

6 (9)

korteriomandi omanike ühiskaustusse. Peamaja ruumid, mis ei kuulu ühegi kaasomandi

reaalosa hulka, jäävad peamaja korteromandite omanike (puudutatud isikud) ainukasutusse.

19. Eespool p-s 17 refereeritud õueala kasutuskorra ettepanekutest erineb esimene ülejäänutes

selle poolest, et kogu õueala tuleks jätta kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Kohus möönab, et

üldjuhul on selline kasutuskord (välja arvatud parkimise korraldamine) kortermajade puhul

mõistlik ja põhjendatud. Siiski on käesoleval juhul tegemist mõneti erandliku olukorraga, sest

kinnistul asuvad kaks eraldiseisvat elamut, millest ühes on kaheksa ja teises kaks korterit. Kuna

hoovimaja kahele korterile vastavad korteriomandid kuuluvad vähemalt praegu ühisele

omanikule ja menetlusosalistel on üksmeel, et mõlema elamu nn abiruumid tuleks jätta vastava

maja korteriomanike kasutusse, siis on hoovimaja kasutamine avaldaja poolt tervikuna

märkimisväärselt privaatsem kui tavapärase korteriomanditeks jagatud kinnistu teatava osa

kasutamise puhul. Neil kaalutlustel leiab kohus, et kinnistul kahe eraldiseisva elamu paiknemise

tõttu on käesoleva juhtumi asjaoludel põhjendatud määrata mitte ühine õueala kasutus, vaid

selline, mis arvestab kinnistu ja sellel asuvate hoonete kasutamise eripäraga. Seega on kohtu

hinnangul põhjendatud määrata kasutuskord, mis jätab peamaja korteriomandite ja hoovimaja

korteriomandite omanike kasutusse teatavad erinevad õueosad. Kohus ei tuvasta asjaolusid, mis

välistaksid õueala kasutamise sel viisil korraldamist kaasomanike vahel. Järelikult ei järgi

kohus puudutatud isikute III, V–VII ja IX ettepanekut, vaid kaalub järgnevas avaldaja ja

puudutatud isiku VIII ettepanekuid.

20. Puudutatud isiku VIII ettepanekus (II kd tl 24) on õuealad nr 1 ja 3 märgitud puudutatud

isikute ainukasutusse ja õueala nr 2 avaldaja ainukasutusse. Kohtu hinnangul ei ole selline

kasutuskord mõistlik eelkõige hoovimaja taguse maa-ala kasutuse korraldamise osas. Kohus on

eelnevalt viidanud, et kasutuskorra määramisel peab arvestama ka vähemuse huvisid.

Kõnealuse ettepaneku järgi avaldajale jääv õueala nr 2 ei järgi piisavalt avaldaja kui kahe

korteriomaniku huvi saavutada omaette elamu kasutamiseks teatav privaatsus (vt kohtu

põhjendused eelmises punktis). Samas õueala nr 3, mida peaks ettepaneku järgi asuma

kasutama ainult puudutatud isikud, asub hoovimaja ja peamaja kuuride taga. See on kinnistu

kaugeimas nurgas asuv maa-ala, mis arvestades asukohta on pigem mõistlik jätta avaldaja

ainukasutusse. Kohus peab kasutuskorra määramisel põhjendatuks tükeldada õueala

võimalikult vähe. Samuti ei nähtu menetlusosaliste avaldustest peamaja korteriomanike

märkimisväärset huvi õueala nr 3 kasutamiseks. Kohus ei tuvasta sellist huvi ka omal algatusel.

Avaldaja esitatud õueala kasutuskorra ettepanek maakasutuse jaotuse osas neil põhjustel

mõistlikum. Kuivõrd kinnistul asub kaks eraldiseisvat elamut ning kohus määrab peamaja

ruumid, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, puudutatud isikute ainukasutusse ja

hoovimaja ruumid, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, avaldaja ainukasutusse, siis on

võimalik avaldajal ja puudutatud isikutel nende ainukasutusse jääva õueala osa eraldamine nt

aiaga. Lisaks on menetlusosalised ärakuulamisel ühtselt leidnud, et majade ja kuuride vaheline

ala peaks jääma kõigi kaasomanike ühiskasutusse, samuti sissesõidu võimalus väravast, mille

juurde avaldaja taotleb parkimiskohti. Kohus tuvastab plaanide ja fotode (II kd tl 53), samuti

aga TsMS § 229 lg 2 teisest lausest juhindudes menetlusosaliste seletuse (II kd tl 60) põhjal, et

kinnistule pääseb autoga mõlemat poolt peamaja, sõiduautoga on võimalik läbida ka peamaja

ja väiksema kuuri vahe, st põhimõtteliselt on autoga juurdepääs võimalik mõlemast väravast ka

majade ja kuuride vahelisele alale. Mõlema elamu elanikud kasutavad prügikonteinereid, mis

asuvad selle värava kõrval, mille kaudu pääseb peamaja korteriomanike kasutusse taotletavale

alale. Neil kaalutlustel võtab kohus õueala kasutuskorra määramisel põhimõtteliseks aluseks

avaldaja kasutuskorra ettepaneku.

21. Kinnistusraamatu järgi (I kd tl 14–25) kuuluvad korteriomanikele mõttelised ja reaalosad

järgmiselt: eluruum nr 1, mille omanikud on puudutatud isikud I ja II, kellele kuulub XXX

mõttelist osa kinnistust (korteri üldpind 24 m2); eluruum nr 2, mille omanik on puudutatud

isik III, kellele kuulub XXXmõttelist osa (üldpind 24,2 m2); eluruum nr 3, mille omanik on

2-14-16145

7 (9)

puudutatud isik IV, kellele kuulub XXXmõttelist osa (üldpind 24,1 m2); eluruum nr 4, mille

omanik on puudutatud isik V, kellele kuulub 239/2961 mõttelist osa (üldpind 23,9 m2); eluruum

nr 5, mille omanik on puudutatud isik VII, kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 24 m2);

eluruum nr 6, mille omanikud on puudutatud isik VIII, kellele kuulub XXX mõttelist osa

(üldpind 24,2 m2); eluruum nr 7, mille omanikud on puudutatud isik VI, kellele kuulub

488/2961 mõttelist osa (üldpind 48,8 m2); eluruum nr 9, mille omanik on puudutatud isik IX,

kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 35,7 m2), eluruum nr 12, mille omanik on avaldaja,

kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 23,6 m2), eluruum nr 13, mille omanik on samuti

avaldaja, kellele kuulub seega lisaks XXX mõttelist osa (üldpind 43,6 m2). Avaldaja kuulub

kokku XXX suurune mõtteline osa kinnistust (korterite üldpind 67,2 m2) ja puudutatud isikutele

XXX mõttelist osa (228,9 m2). Kinnistu kogupindala on 1 382 m2 (õuemaa, II kd tl 73).

Menetlusosalised leidsid ärakuulamisel, et elamute alla jäävat maad ei peaks hoovi jagamisel

arvestama (II kd tl 60). Hoovimaja ja peamaja ehitisalune pind (II kd tl 65) on kokku 277 m2

( = 90 + 187). Seega arvestab kohus õueala jagamisel selle pindalaga 1 105 m2 ( = 1382 – 277).

22. Kohus jätab kõigi korteriomanike ühiskasutusse maa-ala, mille osas on menetlusosalised

ärakuulamisel kokkuleppele jõudnud, st elamute ja kuuride vaheline ala ning kõrvalsissepääsu

kaudu autoga kinnistule pääsemiseks ca 2 m laiune ala, mis peab tagama sissesõidu võimaluse

elamute ja kuuride vahelisele alale (II kd tl 71, kokku ca 139 m²). Menetlusosaliste selgituste

kohaselt (II kd tl 60) on hoovi sissesõidu ala tegelikkuses laiem kui Maa-ameti kaardiserveri

väljavõte (II kd tl 71–72) seda kajastab. Kohus leiab, et kõnealune erinevus ei takista

kasutuskorra määramist avaldaja parkimiskohtade osas, sest mõlemal juhul on võimalik

parkivast autost teise sõidukiga mööda pääseda. Avaldaja ei ole toonud esile huvi sõiduautost

suuremata sõidukite parkimise vastu, mistõttu kohu piirab parkimise õigust sõiduauto või

väiksema sõidukiga ning eeltoodud tingimusega, et parkimine ei tohi takistada mootorsõiduki

sisse- ja möödapääsu kõrvalsissepääsu juures oleval alal. Kohus võtab siinjuures arvesse, et

määratav parkimisala on mõneti suurem kui otseselt vajalik kahe tavapärase sõiduauto

parkimiseks, samas võib parkimisalal olla vajalik manööverdusruum, mis aga ei saa põhjustada

parkimisalast möödumise takistamist. Avaldajal tuleb sõidukite parkimisel nende tingimustega

arvestada. Lisaks jääb kõigi korteriomanike ühiskasutusse peasissepääsu juures olev ala ühe

meetri ulatuses, mis on vajalik prügikonteinerite hoidmiseks ja teenindamiseks (II kd tl 70,

ca 8 m²). Kohus määrab eelneva põhjal, et korteriomanike ühiskasutusse jääb kokku ca 147 m2

suurune ala (II kd tl 70–71). Puudutatud isikute ja avaldaja ainukasutusse jääva õueala pind on

seega 958 m2 ( = 1105 – 147).

23. Ainukasutusse määravast õuealast on avaldaja õigustatud saama 22,7 % ( ≈ XXX) ja

puudutatud isikud 77,3 % (100% – 22,7%), st avaldajal on õigus kasutada 217 m2 ( ≈952 ×

22,7 %) ja puudutatud isikutel 741 m2 ( = 958 – 217). Kohus peab eespool p-des 19 ja 20

kirjeldatud motiividel põhjendatuks määrata avaldaja ainukasutusse hoovimaja tagune õueala

mõõtmetega ca 15 × 20,5 m, mida tänavapoolses osas piirab hoovimaja ja sealpoolsete kuuride

nurki ühendav mõtteline joon (ala suurus kokku ca 282 m²) ja parkimisala vastavalt eelmises

punktis kirjeldatule (ca 33 m²). Kokku jääb sel viisil avaldaja kasutusse 315 m2 (II kd tl 67

ja 72). Puudutatud isikute ainukasutusse jääva ala suuruseks (koos kuuridega) kujuneb 643 m2

( = 958 – 315, vt ka II kd tl 68–69). Sel viisil ületab avaldaja ainukasutusse määratav ala tema

mõttelise osa järgi ette nähtut 98 m² võrra.

24. Üldjuhul teostatakse kaasomandis oleva asja kasutamist vastavalt mõttelise osa suurusele

kaasomandist. Asja kasutuskord ei pea siiski vastama täpselt omandi kuuluvuse suhtarvule,

kuid peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest. Samas kui ühe kaasomaniku

ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi mõtteline osa, saavad

teised kaasomanikud nõuda temalt kaasomandi mõttelisest osast suurema pinna kasutamise

tõttu saadud kasutuseelise hüvitamist, v.a juhul, kui see oleks vastuolus hea usu põhimõttega

AÕS § 71 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-

2-14-16145

8 (9)

10, p 14; 16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13; 23. veebruari

2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Kohus ei lahenda käesolevas menetluses

vastavat hüvitise nõuet, sest sellekohast avaldust ei ole esitatud. Siiski ei takista see kohtul

määramast kasutuskorda lähtudes muu hulgas kaasomanike vähemuse huvidest ja kinnistu

mõistliku kasutamise võimaldamise põhimõttest sel viisil, et avaldaja kasutusse jääb talle

omandiosa suurusega võrreldes suurem osa. Kohtu hinnangul on määratav kasutuskord õiglane,

sest võimaldab avaldajale tema korteriomandite eraldi majas paiknemise ja omaette õueala

kasutamisega piisava privaatsuse, mis järgib kinnistu ajaloolist kujunemist. Õueala ühist

kasutamist soovivatel puudutatud isikutel pole takistust korraldada nende kasutusse jääval

peasissepääsu poolsel ca 540 m² suurusel alal nii parkimist kui haljas- ja puhkeala rajamist, sest

kirjeldatud ala on selleks piisava suurusega. Samuti on kohtu määratud kasutuskorra järgi

võimalik mõistlik pääs iga korteriomandi reaalosaks olevate ruumideni ja tagatud abihoonete

kasutamine. Kohtu hinnangul võimaldab määratav kastusukord tervikuna kinnistu võimalikult

ratsionaalset kasutamist ega põhjusta liigset tükeldamist.

25. Eelneva põhjal määrab kohus hoovi kasutuskorra põhimõtteliselt vastavalt avaldaja esitatud

plaanile (II kd tl 53), kuid kohtu tehtud muudatustega Maa-ameti kaardiserverist väljatrükitud

kaardil (II kd tl 66). Õueala kasutuskorra plaan on käesoleva määruse lahutamatu lisa.

26. Avaldaja

taotleb

kasutuskorra

kohta

kande

tegemist

kinnistusraamatusse.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p 2 näeb ette, et kinnistusregistriosa kolmandasse

jakku kantakse muu hulgas ka muud märkmed omandi kohta. Kasutuskorra siduvaks

muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda KRS § 34¹ lg 1 ja lg 8 ning AÕS

§ 63 lg 1 p 4, § 63¹ lg 7 ja § 79 lg 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. TsÜS

§ 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab

tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Eelneva põhjal tuvastab kohus puudutatud isikute

kohustus anda nõusolekud kohtu määratud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse kannete

tegemiseks. Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist

puudutavad kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kui

need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (Riigikohtu 13. veebruari 2007. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 15).

27. Kohus võtab asja materjalide juurde määruse tegemise ajale vastavad väljavõtted

ehitisregistrist ja Maa-ameti kaardiserverist (II kd tl 65–73) Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5

ja 1 alusel arvestamata järgmised tõendid: I kd tl 26–120, 174–182 ja 187–195, sest neist ei

selgu asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid, st asjaolud ei ole kas asjassepuutuvad või

vaidlusalused või sai kohus need tuvastada muude tõendite põhjal.

28. Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 125 ja § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot.

29. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse tema huvides, siis jääb vastav kohtukulu

TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja enda kanda. Kohus leiab, et hagita menetluses

puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise

korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt

menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse

tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja

võimalikult väikeste kuludega. Kohtule on antud lai otsustusruum õigusabikulude hüvitatavuse

kohta, tagamaks igal üksikjuhtumil õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19 kolmas lõik). Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise

lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud

iga menetlusosalise enda kanda.

2-14-16145

9 (9)

30. TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub

täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele,

kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib

määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte

hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või

heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates

jõustumisest. Kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik