3-14-235/27 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 12.03.2015, Tallinn Haldusasja number 3-14-235 Haldusasi V.P. kaebus Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringule ja Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsusele nr ning Harku Vallavolikogu kohustamiseks Menetlusosalised Kaebaja – V.P., volitatud esindaja – Indrek Kukner Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja – Hannes Raudleht Asja läbivaatamine Avalikul kohtuistungil 15.01.2015 RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste kanda Edasikaebamise kord ja tähtaeg Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul arvates selle avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 13.04.2015, esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. V.P. ostis 20.09.1995 Rannamõisa kämpingukompleksi hooned, mille juurde Harku Vallavalitsus oli 28.02.1995 määranud teenindamiseks vajaliku maa suurusega 2,27 ha. 1996. a osa kämpingu hoonetest rüüstati. 1997. a taotles V.P. kämpingukompleksi juurde teenindusmaa määramist ja maa ostueesõigusega erastamist. Harku Vallavalitsus väljendas nõusolekut teenindamiseks vajaliku maa määramiseks tingimusel, et V.P. taastab kämpingukompleksi. 04.09.2007 korraldusega nr 1404 jättis Harku

Vallavalitsus rahuldamata V.P. taotluse Rannamõisa kämpingukompleksi hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamiseks 2,27 ha ulatuses, põhjendusel, et kämpingukompleksi hooned on sellisel määral lagunenud, et ei vasta ehitusseaduses sätestatud hoone põhilistele tunnustele. Erandina peeti võimalikuks u 1100 m2 suuruse maa (katastritunnus 19801:002:2208) erastamist garaaži juurde. Haldusasjas nr 3-08-1810 tühistas Tallinna Halduskohus 04.09.2007 korralduse nr 1404 osas, milles otsustati maa ostueesõigusega erastamise taotlus jätta rahuldamata ning kohustas Harku Vallavalitsust vaatama V.P. ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi. Hooned, mille juurde kaebaja maad erastada soovis, asusid Harku Vallavolikogu 26.03.1996 otsusega nr 21 kehtestatud üldplaneeringu järgi tiheasustusalal ja olid lagunenud. Kaebaja esitas maa erastamise avalduse 30.12.1997. Vallavalitsus pidas maa erastamist võimalikuks eeldusel, et kaebaja hooned korrastab, selgitati ka ümberehitusprojekti vajadust ning esitati sellekohane teade 30.12.1997 kirjaga, millele kaebaja reageeris 03.11.1998. 10.11.1998 vastuskirjas selgitas vallavalitsus detailplaneeringu koostamise vajalikkust, sest kaebaja teatas vallale, et hooneid pole võimalik korda teha ja lagunenud hoonete asemele tuleb ehitada uued. Harku Vallavalitsuse 25.01.2011 korraldusega nr 48 määrati V.P.le Rannamõisa kämpingu hoonete kordategemiseks tähtaeg kuni 01.09.2012 ning tehti ettepanek kämpingu juurde u 18 600 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. V.P. esitas korraldusele nr 48 vaide ning Harku Vallavalitsuse 05.04.2011 korraldusega nr 339 muudeti vaidlustatud korraldust selliselt, et hoonete kordategemise tähtpäevaks määrati 01.01.2014. V.P. esitas 04.05.2011 kaebuse 25.01.2011 korralduse nr 48 tühistamiseks osas, mis seab maa ostueesõigusega erastamise edasiste eeltoimingute tegemise eelduseks hoonete korda tegemise. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse 02.09.2011 otsusega haldusasjas nr 3-11-1119 rahuldamata. 14.06.2011 korraldusega nr 573 määras Harku Vallavalitsus Rannamõisa külas asuvate, V.P.le kuuluvate kämpingu ehitiste teenindamiseks vajaliku maa pindalaga 18 828 m2.

2. 27.08.2009 otsusega nr 71 võttis Harku Vallavolikogu vastu Harku valla üldplaneeringu, mille järgselt korraldati üldplaneeringu avalik väljapanek. V.P. esitas üldplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 23.10.2009 kirjaga ettepaneku määrata endise Rannamõisa kämpingu maa-ala juhtotstarbeks ärija elamumaa.

3. 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestas Harku Vallavolikogu Harku valla üldplaneeringu. Üldplaneeringuga määrati Rannamõisa külas asuva endise Rannamõisa kämpingu maa-ala (suurusega ca 2,0 ha) juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa. Üldplaneeringu seletuskirja jaotise 2.6 kohaselt käsitletakse puhkeja virgestusmaa all haljasja metsaalasid, kuhu on ehitatud minimaalselt teenindavaid ehitisi (puhke-, spordija kogunemisehitisi, samuti vaba aja veetmisega seotud ärilisi ehitisi – kohvikuid jne koos parkimisvõimaluse lahendamisega), et võimaldada välisõhus sportimist ja lõõgastumist, kasutamist väljasõidukohtadena, vabaõhuürituste korraldamist jms.

4. 13.11.2013 esitas V.P. vaide Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu tühistamiseks osas, millega määrati Rannamõisa külas asuva endise kämpingu maa-ala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa. Vaiet põhjendas V.P. sellega, et maa kasutusotstarve on olnud ärimaa ja kämpingu maa-alast erastatud ala sihtotstarve on elamumaa. Puhke-ja virgestusmaa juhtotstarve ei lange kokku maa tegeliku kasutuse otstarbega.

5. 30.01.2014 otsusega nr 2 jättis Harku Vallavolikogu V.P. vaide rahuldamata, täiendades sama otsusega 17.10.2013 otsuse nr 138 põhjendavat osa üksikasjalikuma selgitusega endise Rannamõisa kämpingu alale puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramise kohta.

6. 05.03.2014 saabus Tallinna Halduskohtule V.P. kaebus järgmiste nõuetega:

- Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu tühistamiseks osas, millega määrati Rannamõisa külas asuva endise kämpingu maa-ala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa; - Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuse nr 2 tühistamiseks osas, millega täiendati Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsust nr 138; - Harku Vallavolikogu kohustamiseks vaatama uuesti läbi V.P. taotlus määrata Harku valla üldplaneeringus Rannamõisa külas asuva endise kämpingu maa-alale ärija elamumaa juhtotstarve.

KAEBAJA SEISUKOHAD

7. Kaebaja arvates on Harku valla üldplaneering, mille alusel määrati endise Rannamõisa kämpingu maa-alale puhkeja virgestusmaa juhtotstarve, vastuoluliselt põhjendatud ning vastuolus materiaalõigusega. Kaebuse põhjendused on järgmised.

1) Kaebaja tegi ettepaneku määrata endise Rannamõisa kämpingu maa-ala juhtotstarbeks ärija elamumaa. Maa sihtja juhtotstarve peavad seaduse mõtte kohaselt kandma sama sisu. Kui varasemalt maa valdavaks sihtotstarbeks on määratud ärimaa, siis see on ka maa kasutamise valdav otstarve, mistõttu tuleks sellisel juhul maa juhtotstarbeks määrata ärimaa. Puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramine oleks õiguspärane, kui oleks õigustatud omavalitsuse poolt senisesse maa kasutamisse sekkumine. Maa juhtotstarbe määramine toimub ühise arutelu käigus maaomanikega. Maa senist kasutamist saab muuta omaniku huve arvestamata vaid erandlikel põhjustel. Harku vald ei ole kaebaja 1997. a esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust nõuetekohaselt menetlenud, mistõttu ei ole kaebaja üle kümne aasta saanud maad ärimaana kasutada ja maad täielikult erastada.

2) Kaebaja soovib maa erastamiseks majutushooneid taastada, kuid maa avalikuks kasutamiseks määramise korral ei ole kaitstud nii majutusteenust ostvate isikute kui ka kaebaja vara ning ka klientide huvi saada privaatset majutust. Seega on kaebaja jaoks puhkeja virgestusmaa juhtotstarve oluliselt ebasoodsam võrreldes ärimaaga. Erastamata maale alternatiivse elamumaa juhtotstarbe määramine tagaks kaebajale kindluse kulutuste tegemiseks, kui ärilistel kaalutlustel majutusteenuse osutamine ei osutu võimalikuks. Kuna ehitusmaht on limiteeritud, siis selliste ehitiste, mis tagaksid kaitseala külastajatele välisõhus viibimisega seonduvate teenuste osutamise (avalikud parklad, käimla), rajamine ei ole võimalik. Planeerimisseaduse (PlanS) § 8 lg 31 kohaselt on maakasutuse juhtotstarve territooriumi kasutamise valdav otstarve. Arvestades, et ehitatavad ehitised on mõeldud majutusteenuse osutamiseks, kasutatakse kämpingu territooriumi valdavalt ärilisel eesmärgil.

3) Vastustaja seisukohad kämpingu ala avaliku kasutuse kohta on ebaselged ja vastuolulised. 30.01.2014 otsuses nr 2 on vastustaja märkinud, et kämpingu maa-alal viibimise tingimused määrab maaomanik, samas kohtumenetluses on vastustaja möönnud, et see selgitus ei olnud looduskaitseseaduse (LKS) § 15 lg-st 1 tulenevalt täpne. Vastustaja järgi tagab kehtiv õigus igaühe õiguse viibida kaitsealal asuva kinnisasja igal osal. 28.05.2014 seisukohas väidab vastustaja, et äriotstarbel kasutatav ala võib olla määratlemata isikute kasutuses ehk määratletav avaliku kohana. 04.08.2014 seisukohas vastustaja aga selgitab, et puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramine ei taga iseenesest ala määratlemata isikute poolt kasutamise võimalust, vaid loob põhisuuna, millega arvestada.

Samas vastustaja märgib, et puhkeja virgestusmaad eristab ärimaast see, et puhkeja virgestusmaa puhul tuleb tagada avalik juurdepääs, mis ärimaal puudub. Vastustaja nendib, et vastustaja ei tähtsusta looduspargi külastajaid kämpingu alas liikumise tingimustest teavitava vahendina üldplaneeringut ja selles kajastuvat juhtotstarvet.

Kämpingu alas avalikkusel liikumise piiramine on võimalik esmalt määrata konkreetse ehitusprojekti koostamisel.

4) Üldplaneeringut kehtestava haldusaktiga ja hilisemate selgitustega ei saa muuta üldplaneeringu sisu. Kaebaja saab puhkeja virgestusmaa tähendusest aru selliselt, et tegemist on avatud territooriumiga puhkamiseks, kuhu võib olla püstitatud puhkajaid teenindavaid hooneid. Selliselt sisustas mõiste ka Harku valla 17.10.2013 üldplaneeringu sõnastus. Üldplaneeringu järgi jääb kämpingu ala avatuks sõltumata seal paiknevatest äriotstarbelistest ehitistest ning see põhimõte jääb kehtima kuni ei ole üldplaneeringut muudetud. Vastustaja ei osuta materiaalõiguse normile, mille alusel ta leiab, et alal liikumise piirang määratakse konkreetse ehitusprojekti koostamisel. Üldplaneering on aluseks nii detailplaneeringu kui ka projekteerimistingimuste koostamisele. Seega on arusaamatu vastustaja selgitus, justkui otsustaks kaebaja kui eeldatav maa erastaja avalikkuse Rannamõisa kämpingu maa-alal viibimise tingimused.

5) Tallinna Ringkonnakohtu otsuses haldusasjas nr 3-11-1318 on märgitud, et maaüksuse tegelik kasutamine virgestusalana eeldab kinnistuomanikuga vastava kokkuleppe saamist või kinnisasja võõrandamist. Puhkeja virgestusmaa tavatähendus planeerimismenetluses on üldkasutatav maa, millel viibimine on vaba. Kuna vastustajale on teada kaebaja seisukoht maa avaliku kasutamise osas ja maa sundvõõrandamise kavatsus ilmselt vastustajal puudub, siis puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramiseks puudub mõte.

6) Kaebaja arvates on vastustaja poolt kämpingu maa-alale puhkeja sihtotstarbe määramise eesmärgiks olnud piirata õigustamatult kaebaja omandiõigust ja sekkuda kaebaja majandustegevusse. Riigikohus on selgitanud, et maa kasutusotstarbe muutmine riivab isiku põhiseaduse §-dest 31 ja 32 tulenevat ettevõtlusvabadust ja omandipuutumatust (vt 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-04). Kui see nii ei oleks, siis on tegemist õigusselgusetu olukorra loomisega vastustaja poolt kaebaja kahjuks. Kaebaja huvides on see, et kolmandatele isikutele ei jääks mulje, et kämpingu territoorium on avalikult kasutatav maa-ala. Avalikkus lähtub üldplaneeringu käsitlusel eeskätt üldplaneeringu kaardil märgitust ja juhtotstarve definitsioonist, mis peab vastama tegelikule maa kasutamise otstarbele. Kaebaja soovib maa-ala jätta vaid majutust ostvate külastajate tarbeks.

7) Harku Vallavalitsus ise on oma 15.05.2012 otsusega nr 19 näinud ette, et kõnealuse maa valdav sihtotstarve on ärimaa: vastavalt kaebaja ja Harku Vallavalitsuse vahel sõlmitud kokkuleppele määrati erastamisele kuuluva maa sihtotstarbeks 60% ärija 40% ühiskondlike ehitiste maa. See haldusakt kehtib siiani. Sellest tulenevalt tuleks juhtotstarbeks samuti määrata ärimaa. Maa otstarbe määramise küsimuses saavutati sellega õigusrahu ning hiljem maale puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe määramine on vastuolus hea haldusega.

8) Vastustaja on elamumaa juhtotstarbe määramata jätmist põhjendanud mitmete asjaoludega, nagu põhjaveeressursi ammendumine, uute elanike lisandumisega kaasnev eelarvedefitsiit, halvenev liiklusühendus Tallinnaga, piirkonnas esinev avalik huvi parkimis-, majutusja toitlustusteenuse osutamiseks, looduspargi territooriumil ei soovita moodustada täiendavaid privaatsust nõudvaid üksusi, elamumaa puhul kuuluks kõrghaljastus valdavalt likvideerimisele. Need põhjendused ei ole praegusel juhul asjakohased. Kaebaja märgib, et kämpingu maa-alal asub kaebajale kuuluv puurkaev, mis ei mõjuta valla kasutatavat veeressurssi.

Puurkaevu kuulumist kaebajale on vastustaja tunnistanud erastamisele kuuluva maatüki piiride määramisega. Kaebajale on osa maa-alast elamumaana erastatud ja seetõttu ei saa selle maatüki juhtotstarbeks olla puhkeja virgestusmaa. Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 otsusega nr 1404 võimaldati 1100 m2 suurusele maatükile ehitada aiamaja. Kämpingu ala ei ole looduspargi osa ning see oli enne erastamisavalduse esitamist aiaga eraldatud privaatne ala. Mis puutub vastustaja väitesse, et ehitise taastamisel tuleb lähtuda selle varasemast kasutusotstarbest, siis praegusel juhul seisneks erinevus üksnes kasutusviisis.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

8. Vastustaja on seisukohal, et esitatud kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata alljärgnevatel põhjustel.

1) Vastustaja nägemus kämpinguala kasutamise osas väljendub kõige värskemalt vaidlusaluses Harku Vallavolikogu 30.01.2014 otsuses nr 2, millega täiendati ühtlasi Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsust nr 138. Vallavolikogu on tähtsustanud tegevust, mis haakuks maastikukaitseala funktsioneerimisega (ala tutvustamine) ja looduspargis toimuvaga; seisneks avalikkusele teenuste pakkumises, näiteks majutusja toitlustusteenuse pakkumises; välistaks suuremat privaatsust nõudvate elamukruntide tekke ning tagaks looduspargi-rannaala külastajatele esmavajaliku infrastruktuuri olemasolu ja võimaluse parkimiseks.

Otsuses nr 2 (lk 10) on puhkevirgestusmaa juhtotstarbe osas märgitud, et see võimaldab alal asunud hoonete omanikul ja maa ostueesõigusega erastamise taotlejal omaaegset puhkeotstarbelist ja valdavalt puidust hoonestust taastada; on olemuselt loodust ja keskkonda säästev, ühitudes ümbritseva riigimetsamaaga ning luues eelduse kaitsealale sobiliku keskkonna säilimiseks; võimaldab tulevasel maa omanikul maad kasutada ja arendada (sh äriotstarbeliselt) ning loob ühe, aga samas olulise eelduse, et avalikkus, sealhulgas Tabasalu looduspargi ja Rannamõisa maastikukaitseala külastajad võiksid maa-alal viibida ning seal pakutavaid teenuseid tarbida.

Seega ei taga juhtotstarbe määramine iseenesest ala määratlemata isiku poolt kasutamise võimalikkust, vaid loob selleks ühe eelduse. See ei tähenda ala absoluutset avalikku kasutust. Keskkonna paremaks säilimiseks on puhkeja virgestusmaa korral loodud eeldus eelkõige ehitusvõimaluse piiramisega. Kämpingu ala potentsiaalne avatus on ärimaast enam kooskõlas puhkeja virgestusmaa juhtotstarbe olemusega. Kokkuvõttes on üldplaneeringuga määratud juhtotstarve arenduse ja maakasutuse üldine suund, mida peab järgima. Arenduse ja maakasutuse üksikasjad selguvad edasiste menetluste käigus.

2) Kämpinguala oli 1996-2000 tsoneeritud üldplaneeringus ühiskondlike hoonete ja teenindusettevõtete maana, võimaliku ühiskondliku maa-alana ning 2000-2013 tsoneeritud üldplaneeringus ühiskondlike hoonete maana, mööndusega, et võimalik on ka osaline kämpingu funktsiooni jätkamine. Kaebaja on ise 1998. a käsitlenud senist hävinud kämpingut sotsiaalmaa sihtotstarvet omavana. Kämpingu hooneid saaks kasutada nii ärilisel kui ka äriotstarbeta eesmärgil.

3) Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 korraldusega nr 1404 „Endise Rannamõisa kämpingu hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus“, millega jäeti rahuldamata kaebaja avaldus kunagise Rannamõisa kämpingu hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamiseks, peeti erandina (kompromissina) võimalikuks kaebajale kuuluva garaaži juurde ca 1100 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist. Sellises suuruses teenindamiseks vajalik maa määramise ettepanek tehti olukorras, mil ülejäänud maa oleks jäänud kaebaja poolt ostueesõigusega erastamata.

Nimetatud asjaolust oli kantud ka tavapärast elamiseks mittekasutatava hoone teenindamiseks vajalikku maad ületav erastatava maa suurus. Korraldusega ei antud kaebajale õigust maaüksusele aiamaja ega midagi muud ehitada ega määratud selleks ka ehituslikke või arhitektuurilisi tingimusi. Kämpingu garaaži maaüksusele aiamaja ehitamine ei ole lubatud ja seda ei võimalda ka kehtiv üldplaneering. Nimetatud korraldusega ei määratud ka edaspidiselt moodustatava katastriüksuse sihtotstarvet (elamumaa). Kämpingu garaaži maaüksuse sihtotstarve määrati Harku Vallavalitsuse 09.02.2010 korraldusega nr 162 ajal, mil oli juba toimunud üldplaneeringu avalik väljapanek, kaebaja oli esitanud üldplaneeringu osas oma ettepanekud ning vastustaja oli need rahuldamata jätnud.

4) Kaebaja omandis on kämpingualal ainult Kämpingu garaaži maaüksus, pindalaga 0,11 ha, mis endisest kämpingualast moodustab väikese osa (ca 5 %).

Kaebaja ei ole kämpinguala omanik ega isegi mitte seal olevate ehitiste omanik PlanS § 1 lõike 4 tähenduses, kelle osas peaks kohaldama samaväärselt kinnisasja omanikuga PlanS sätteid ja kellelt oleks praktikas võimalik midagi sundvõõrandada. Kaebaja hoone on hävinud ja tema õigused riigimaa osas seisnevad antud hetkel hoonete korrastamises (taastamises), millega tekib tal maareformi seaduse kohane õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Vastustaja on määranud kämpingu hoonete korrastamiseks tähtaja. Maa erastamise viibimine on olulisel määral põhjustatud kaebaja enda tegevusest või tegevusetusest.

Lisaks tuleb arvestada sellega, et vastustaja pädevuses ei ole maa erastamise lõplik otsustamine, kuna maa ostueesõigusega erastamist korraldab maavanem. Vastustaja ei ole käesolevaks ajaks määranud kämpingu ala katastriüksuse sihtotstarvet ega ole kaebajale teada andnud, et erastatava maa katastriüksuse sihtotstarbeks ei saaks määrata ärimaa 60%, ühiskondlike ehitiste maa 40%. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kämpinguala saaks käsitleda ärimaana (st alana, kus oleks toimunud äritegevus). Ka kehtinud üldplaneeringutes ei ole ala kajastatud absoluutse ärimaana.

5) PlanS § 8 lg 3 p 17 kohaselt arvestatakse üldplaneeringus ka muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate maakasutusja ehitustingimustega. On ilmne, et looduskaitseseadusest tulenevad, kaitsealas kehtivad maakasutuspiirangud kujundavad olulisel määral ala maakasutust. Olukorras, kus kämpinguala on alates 2000. aastast looduskaitse all, ei saa nimetatud asjaolu üldplaneeringu juhtotstarbe määramisel eirata. PlanS § 8 lg 31 kohaselt on maakasutuse juhtotstarve üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Vastustaja peab looduskaitseseadusest tulenevaid kitsendusi sel määral maa kasutamise võimalusi piiravateks ja suunavateks, et mõjutada ka üldplaneeringus arengusuundade kajastamist. LKS § 15 lg 1 kohaselt on igasuguste lisatingimusteta avalikuks kasutamiseks ka kaitseala piiranguvööndis olevad teed, nagu need esinevad kämpingu alal.

6) Vastustaja nõustub kaebaja öelduga, et erastatavale maale jääks ka pumbamaja, kuid ei vastustaja ega ka kohus ei ole kaebaja omandit pumbamajale tunnistanud. Harku valla ammenduv põhjaveeressurss oli elamumaa juhtotstarbe määramata jätmisel sekundaarne põhjus.

7) Kaebaja seisukoht, et eramaale puhkeja virgestusmaa määramisel puudub mõte, kui see ei toimu sundvõõrandamise eesmärgil, on põhjendamatu. Üldplaneeringu seletuskirjas puhkeja virgestusmaa osas toodu vastavaks järelduseks alust ei anna ning otsuses nr 2 on puhkeja virgestusmaa määramist piisavalt põhjendatud.

8) Tallinna Ringkonnakohtu poolt haldusasjas nr 3-11-1318 tehtud 10.01.2013 otsuses hinnati detailplaneeringu õiguspärasust. PlanS § 9 lõike 1 kohaselt on detailplaneering maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Viidatud otsuse punktis 17 on märgitud, et „maaüksuse tegelik avalik kasutamine virgestusalana eeldab kas kinnistuomanikuga vastava kokkuleppe saavutamist või kinnisasja kohaliku omavalitsuse poolt võõrandamist PlanS § 30 alusel või selle sundvõõrandamist (või sundvalduse seadmist) PlanS § 31 ja kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud tingimustel ja korras.“ Vastustaja nõustub selle tõdemusega, kuid juhib kaebaja tähelepanu selle, et kõnealuses haldusasjas sisustati virgestusala mõistet üldkasutatava haljasalana ning et otsuse punktis 17 peatutakse ala absoluutse avaliku kasutamise saavutamisel planeeringu kontekstis, selgitades, et planeeringu seletuskirjas avalikule kasutusele viitamine ei ole selle tagamiseks kokkuvõttes piisav.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

9. Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad, uurinud kohtule esitatud tõendeid kogumis ja nende vastastikustes seostes leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Kaebaja esitas tühistamis ja kohustamiskaebuse ja soovis ÜP osaliselt kehtetuks tunnistamist, so osas, millega määrati Rannamõisa külas asuva endise kämpingu maa-ala juhtotstarbeks puhkeja virgestusmaa ja kohustada lahendama tema taotlus muuta juhtotstarvet. Kaebaja on kohtukaebuses äri-ja eramaa juhtotstarvet, kuid tegemist on ilmselge eksitusega, kuna nii vaidemenetluses kui ka asja sisust tulenevalt on kaebaja silmas pidanud soovi taotlusega äri-ja elamumaa juhtotstarbe määramiseks. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Vaidlustatud otsus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi.

10. PlanS § 1 lg 3 kohaselt on ruumiline planeerimine demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. PlanS § 4 lg 2 näeb ette, et planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses ning kohalik omavalitsus tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu ning huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, samuti kehtestatud planeeringute järgimise. Vaidlust ei jäänud selles, et üldplaneering (edaspidi ÜP) on valla/linna ruumilise arengu kujundamist väljendav haldusakt, mis üldreeglina koostatakse kogu kohaliku omavalitsuse territooriumi kohta ja mida saab isik subjektiivsete õiguste rikkumise korral vaidlustada kohtus. ÜP-d oli pädev kehtestama Harku Vallavolikogu. Kaebaja pole loobunud maa erastamise avaldusest Rannamõisa endise kämpingu maa-ala suhtes ja garaaži juurde on kaebaja maa ostueesõigusega erastanud, seega kuulub kaebaja isikute hulka, kelle huvisid võib ÜP puudutada. Maakasutus-ja ehitustingimusi reguleerivad haldusaktid võivad kitsendada isikute omandiõigust või ettevõtlusvabadust. Ka ÜP –s seatud tingimustest konkreetsetel asjaoludel võib avalduda kaebaja õigustele kitsendav mõju, ehkki planeering neid ise ei sea.

11. Endiselt tuleb arvestada Tallinna RK otsuses nr 3-08-1810 märgitust ning ei saa vaielda enam selle üle, et kõnealuse kämpingukompleksi ehitised on hävinemiseni lagunenud ning nende ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamist ei ole toimunud. Kaebaja ei saanud nõuda maa erastamist ja maad erastada, kuid kaebajale tuli anda tähtaeg, et hoonestus korrastada. Kohus leidis, et asjaolu, et ehitis vastab MRS § 6 lg 31 2. lauses sätestatud tunnustele, välistas selle ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise, kuid sama sätte 3. lause alusel ehitisele oli võimalik määrata hoonete kordategemiseks tähtaeg ja selleks saab ehitise juurde ajutise teenindusmaa määrata. Otsus puudutas selliselt kämpingu hoonestust. Garaaži juurde maa ostueesõigusega erastamise viis vald läbi ja määras sihtotstarbeks elamumaa. Ringkonnakohus nõustus vallaga, et halduskohus on pumbamaja ja estakaadide kaebajale kuulumise tõendatuks lugemisel hinnanud tõendeid ebaõigesti. Asjas pole esitatud tõendeid, et kõnealused rajatised, aga samuti kaebaja nimetatud estakaadid, veereservuaar, asfalteeritud platsid ja teed oleks Ehitisregistris registreeritud kaebajale kuuluvatena. Puuduvad dokumendid viidatud rajatiste püstitamise kohta, nende olemasolu nähtub vaid kohtule esitatud fotomaterjalilt. Maa ostueesõigusega erastamise avalduses märkis kaebaja, et soovib erastada maad Rannamõisa kämpingu kompleksi kuuluvate hoonete juurde, mis kuuluvad talle ostu-müügilepingu alusel. 20.09.1995 AS Silvest ja kaebaja vahel sõlmitud lepingus puudub omandatud ehitiste loetelu, vaid on märgitud, et lepinguobjekt kuulub müüjale vastavalt Hooneregistritalituse 19.09.1995 õiendile nr 657-k. Sellist dokumenti pole kohtule ja apellandi väitel ka vallavalitsusele esitatud. Kuigi kohus märgib õigesti, et kõnealuste registrite näol ei ole tegemist õigustloovate registritega, oleks hooneregistri õiendi alusel olnud võimalik tuvastada müüjale kuulunud ehitiste koosseis.

Kõnealuse ostu-müügilepingu punktis 2 on kirjas, et osa ostu-müügi summast kohustub ostja tasuma pärast lepinguobjektiks olevate ehitiste projektdokumentatsiooni üleandmist. Ka viidatud projektdokumentatsiooni pole kohtule esitatud. AS Silvest bilansitõend aastast 1994 (milles on vaidlusalustest objektidest nimetatud üksnes pumbamaja) ega 1976. aastal Tallinna Rohelise Vööndi Metsamajandi poolt kinnitatud dokument Rannamõisa kämpingu kapitaalremondi eelarvelise maksumuse kohta ei kinnita vaidlusaluste rajatiste kuulumist kaebaja poolt septembris 1995. a omandatud kämpingukompleksi hulka. Kohtu arvamus, et vaidlusalused ehitised on kaebaja valduses, ei põhine ühelgi tõendil ning on oletuslik ja põhistamata. Nimetatud asjaolud ei ole muutunud. Kaebaja ei ole valla poolt määratud tähtajaks endise kämpingu maa-alal asuvaid hooneid korrastanud.

12. Kõnealune kämpingukompleks asub Tabasalu alevikus, mis Harku valla üldplaneeringu järgi on tiheasustusala (Harku Vallavolikogu 26.03.1996 otsus nr 21 Harku valla üldplaneeringu I etapi kinnitamise kohta). 07.06.1996 – 27.03.1999 kehtinud MRS § 7 lg 5 redaktsiooni kohaselt tuli ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid määrata kindlaks kooskõlas PES-ga. PES § 2 lg 1 sätestas, et maaalade jaotamine kruntideks ja olemasolevate kruntide piiride muutmine on tiheasustusega paikades lubatud ainult detailplaneeringu alusel. Kaebaja on taotlenud projekteerimistingimuste kaudu ehitamist ning on esitanud ka taotluse elamuehituse arendamiseks.

Vaidlusaluse ÜP-ga määrati Rannamõisa külas endise Rannamõisa kämpingu maa-ala suurusega ca 2 ha juhtfunktsiooniks puhke –ja virgestusmaa ja p 2.6 kohaselt mõeldakse puhke ja virgestusmaa all haljas. Ja metsaalasid, kuhu on ehitatud minimaalselt teenindavaid ehitisi (puhkeja spordija kogunemisehitisi, samuti vaba aja veetmisega seotud ärilisi ehitisi-kohvikuid jne koos parkimisvõimaluste lahendamisega), et võimaldada välisõhus sportimist ja lõõgastumist, kasutamist väljasõidukohtadena, vabaõhuürituste korraldamist jms. Puhke ja virgestusmaal on ehitiste (sh äriotstarbeliste) ehitusaluse pinna suhe maa-ala kogupinda maksimaalselt 10 %.

Selliselt esitati juhtotstarve 25.02.10.a. otsusega nr 34, mis esitati avalikule väljapanekule. Selleks ajaks loobuti maa tsoneerimisest kaitsealuseks maaks ja ei nõustutud kaebaja sooviga alale elamumaa juhtotstarbe määramisest (p 86). Seda tsoneeringut ei peetud lõplikuks. Vallavolikogu on arvestanud kaeabaja ÜP vastuväidete puhul, et Harku valla ÜP-s (kehtestatud 1996 a) on kaebaja valesti leidnud, et tsoneeringu järgi oli tegemist ärimaaga. Vastustaja on esitanud kohtule tõendid, millest tulenevalt ÜP-s, mis kehtis aastatel 1996-2000 oli maa-ala juhtfunktsiooniks ühiskondlike hoonete ja teenidusettevõtete maa, mitte ärimaa.

Kuivõrd kohtule nähtub, et kaebaja sageli on nimetanud läbisegi sihtotstarbeid ja juhtotstarbeid ja kaebuse p 3 nimetab, et kaebaja arvates on vastustaja poolt kämpingu maa-alale „puhke-ja sihtotstarbe määramise eesmärgiks olnud piirata õigustamatult kaebaja omandiõigust ja sekkuda kaebaja majandustegevusse“, siis täpsustab kohus siinkohal, et kui kaebaja peab silmas katastriüksuse sihtotstarbeid, siis nähtub, et nende liigid tulenevad ja on määratud Vabariigi Valitsuse õigusaktidega. Nii nt, kui kaebaja peab silmas 23.10.2008 a määrusega nr 155 Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise korda (või varasemat korda), siis võib tekkida arusaamatusi.

ÜP ei kõnele katastriüksuse sihtotstarbe määramisest, kuna ÜP-ga määratakse maakasutuse juhtotstarbed. Maade kavandamise põhimõtted. Mille sätestab kaebaja viidatud seletuskirja p 1.1.2 selgitabki, et ÜP-s on ülesandeks määrata maa-alade osas juhtotstarbed ja seniseid maa-kasutuse sihtotstarbeid selliselt ei muudeta. Maaomanik saab kasutada maa-ala senisel sihtotstarbel ja funktsioonil, kuni ta seda soovib; reaalne arendus ja ehitustegevus toimub DP koostamisega kohustusega alal ja juhtudel. ÜP-s on nimetatud ära, et see on suunatud tulevikku ehk nn visiooni küsimus tuleneb ÜP-st.

Ruumilise planeerimise seisukohalt on see koskõlas planeerimise normide ja põhimõtetega ja kaebaja ilma asjata heidab vallale ette, et vald alusetult toetub nn visioonile. Tegelikult saabki ettenägevalt suundumusi kavandada ÜP-s, mis on seal lahti seletatud. Üldplaneeringu puuduseks ei saaks ka olla see, et maakasutuse tingimuste määramisel ei ole katastriüksuse sihtotstarbeid nimetatud või määratud. Samas on tõepoolest praktikast teada, et paljudes planeeringutes on nimetatud katastriüksuste sihtotstarbeid, kuid kui selline käsitlus ÜP puudub ja see toetub juhtfunktsioonide määramisele, siis pole ka see õigusvastane.

Kohtu arvates on kaebaja mõistnud ÜP ülesandeid ja selle sisu valesti. Kohtule nähtub, et vaidlusalune ÜP on vormistatud ja motiveeritud arvestades sellele seadusega seatud ülesandeid ning kaebaja ei ole suutnud täpsustada, missuguse õigusnormiga on ÜP vastuolus. Võimalik vastuolu vastustaja erinevatel aegadel kaebajale antud seletustes või kohtumenetluses kaebajale antud seletustes ei muuda ÜP-d õigusvastaseks ega vastuoluliseks. Kohus selgitab oma seisukohti ÜP vastavuses seaduse nõuetele alljärgnevalt.

13. Üldplaneeringus kajastatava sisu ja ülesannete uurimiseks on asjakohane uurida planeerimisseaduse §-s 8 sätestatut. Vastavalt § 8 lg 1 sätestab, et üldplaneering koostatakse kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta; § 8 lg 2 kohaselt võib üldplaneeringu koostada ka mitme valla või linna või nende territooriumi osade kohta huvitatud kohalike omavalitsuste omavahelisel kokkuleppel; või hoopiski teemaplaneeringuna kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks. Tulenevalt Üldplaneeringule seatud ülesannetest peavad sellest nähtuma üldprintsiibis alljärgnevad lahendused. 1)valla või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine. Käesolevas vaidluses on ÜP sellekohased põhimõtted esitatud planeeringu tekstis ja skeemides. ÜP sisaldab ruumilise arengu põhimõtteid, st et sealt nähtuvad põhjendatud seisukohad selle kohta, millistes valla piirkondades millise iseloomuga arengut kavandatakse, st kuhu ja miks kavandatakse elamualad, puhkepiirkonnad, rohealad, tööstus jne;

2) kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine. See kuulub nn ÜP strateegilise ülesande püstitusse ehk planeeringust peavad nähtuma missugused majanduslikud, sotsiaalsed jm tagajärjed võivad kaasneda nt elamualade paigutusest, rohealade lahendusest jne. Iga valikuga kaasnevad tulemused peavad nähtuma nii, et oleks äratuntav saavutav positiivsem tulemus, mis minimeerib negatiivseid mõjusid. Kohus leiab, et need ülesanded on täidetud.

3) maaja veealadele üldiste kasutamisja ehitustingimuste, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe määramine. Kaebaja esitas erinevaid etteheiteid juhtotstarbe küsimustes, ent kohus leiab, et vastustaja haldusaktis on eelmärgitud tingimus täidetud ning märgitud on ka lisaks, kui suure osakaalu võivad mingi juhtotstarbega alal moodustada kõrvalotstarbed;

4) määratletud on edasise detailplaneerimise tingimused, koostamise vajadus ja järjekord, st et ÜP-st peab nähtuma, millistel juhtudel on DP koostamine kohustuslik ja mis võib oluliselt mõjutada lähiümbruse elanike elutingimusi;

5) lahendatud on miljööväärtuslike hoonestusalade, väärtuslike põllumaade, parkide, haljasalade, maastike, maastiku üksikelementide ja looduskoosluste määramise ning nende kaitseja kasutamistingimuste seadmise küsimused, st et tuleb eelmärgitud alad määratleda ja seada teatud kitsendusi nende maa-alade kasutamiseks ja vastavad alad tuleb kohaliku kaitse alla võtta ning nende kasutamistingimused määrata;

6) rohelise võrgustiku toimimist tagavate tingimuste seadmine. Võimalikult eluterve elukeskkonna loomisele suunatud meede, mis on ennekõike ÜP küsimuseks ja selle planeeringu lahendada, kuna rohelise võrgustiku käsitlus suunab oluliselt ehitusalade paigutust;

7) teede ja tänavate, sadamate ning liikluskorralduse üldiste põhimõtete, tehnovõrkude trasside, tehnorajatiste kasutamine. St, et nt kui analüüsitakse liiklusega seotud probleeme, siis on asjakohane arvestada lähipiirkonnast tekkinud probleemidega, mida kaebaja oluliseks ja veenvaks ei pea; kohus ei näe siinkohal ebaõiged või asjakohatuid kaalutlusi;

8) puhkeja virgestusalade määramine. Vastustaja seletustest ja ÜP-st nähtub, et virgestusalana peetakse silmas sportlikuks puhkuseks mõeldavat ala, kus on selleks vajalikud rajad jms. Ka analüüsitakse nõudlust, st et märgitakse, kus puhke-ja virgestusalade järele nõudlus kasvab. Täpsemalt ei pea ÜP-s radade asukohti määrama ja piisab puhkeja virgestusala võimaliku asukoha määratlemisest. ÜP-st tuleneb põhimõte, et puhkeja virgestusalad peaksid olema kättesaadavad ka igalt suuremalt elamualalt. Kohus ei näe siinkohal ülesande täitmata jätmist ega ebaõigeid kaalutlusi;

9) analüüsitakse piiranguvööndite ja ehituskeeluvööndi täpsustamise asjaolusid;

10) uuritakse kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi selle täpsustamiseks ja vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade ja üksikobjektide kaitse alla võtmiseks. St, et iga kaitseala kaitsmiseks määratakse reeglid ja eeskirjad looduskaitseala kaitse-eeskirjaga ja muinsuskaitseala põhimäärusega ja üldplaneeringu koostamisel tuleb neid järgida. Üldplaneeringu koostamisel võib aga teha kehtestatud kaitse eeskirjade ja reeglite leevendamiseks või muutmiseks ettepanekuid. Ehk teisisõnu tuleb vahet teha, et ÜP-ga ei saa muuta kaitse eeskirju, kuid saab teha ettepaneku nende muutmiseks.

Muutmine või ala kaitse alla võtmine toimub siiski loodusvõi muinsuskaitse seaduses sätestatud korras. Ettepanekuid kaitse eeskirjade muutmiseks või uute kaitsealade loomiseks tehakse reeglina ÜP-ga siis, kui nt on saavutatud looduskaitse asutustega kokkulepe planeeringu koostamise käigus. ÜP elluviimiseks määratletakse üldiste riigikaitseliste vajaduste ja kuritegevus riskide ennetamise võimalusi planeerimise kaudu; märgitakse muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate maakasutusja ehitustingimuste arvestamine planeeringus.

14. Kohtule nähtub, et kaebajale on kõige enam valmistanud probleeme küsimus maakasutuse juhtotstarvete käsitlusest, mistõttu ta peab planeeringut õigusvastaseks. Kaebajast võib aru saada, et ta peab ÜP veaks seda, et selles ei kajastata maakasutamise sihtotstarvet tema õigustega seotud maa-ala osas või et esineb vastuolu märgitud maakasutuse juhtotstarbega. Kaebaja märgib kaebuse p-is 2.1, et pooled vaidlevad selle üle, kas maa siht-ja juhtotstarve peavad seaduse mõttes kandam sama sisu. Vastustaja on esitanud omapoolsed selgitused ning ta kaebajaga ei nõustunud.

Seega käsitleb kohus tekkinud erimeelsust maakasutuse juhtotstarbega seotud küsimustes, kuivõrd kohtule nähtub, et kaebaja muud etteheited ÜP-le tulenevad eelmärgitud probleemide käsitlusest. Kaebaja nimetab siinkohal siiski, et kehtiva PlanS § 8 lg 3. 1 sätestab, et maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Kohus nõustub ÜP-st ja vastustaja seletustest tulenevalt nähtubki, et ÜP-s seatakse juhtotstarbed ja et eelmärgitud normi sõnastusest tulenebki, et lisaks valdavale otstarbele võib mingi maakasutuse juhtotstarbega maa-alal olla mitmesuguseid kõrval otstarbeid.

Üp loogika kohaselt järgneb seaduses ettenähtud juhul sellele DP koostamine. Nt tähendab see, et kui ÜP-ga kortervõi ka pere-elamumaaks määratud alale tehakse detailplaneering, siis võib sellel alal lisaks elamutele kavandada ka piirkonda teenindusasutust, lasteaeda, kauplusi jms. Praktikas on tavaks, et ÜP-s määratakse, kui suure osa võivad moodustada kõrvalotstarbed mingil maakasutuse juhtotstarbega maa-alal . Üldplaneeringu koostamisel ja valla ruumilise arengu kavandamisel peab arvestama väga paljude seaduste nõuetega alates põhiseadusest, haldusmenetluse seadusest ja lõpetades mitmesuguseid ohutusja ehitusreegleid sätestavate seadustega.

Kehtestatud ÜP on aluseks detailplaneeringute koostamisele DP koostamise kohustusega aladel ja juhtudel ning maakorraldusele ja projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid (§ 8 lg 7). Seadus rõhutab ka planeerimissüsteemi hierarhilisust, st et üldreeglina peab DP koostamisel järgima üldplaneeringus määratut. Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-37-04 on märgitud, et planeerimisseaduse § 9 lg 7 kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid ning tuginedes sellele sättele leidis Riigikohus, üldjuhul koostatakse detailplaneering siiski selleks, et saavutada üldplaneeringuga kavandatu elluviimist.

Vastustaja on kaebajale selgitanud, et põhjendatud vajaduse korral võib detailplaneeringuga teha üldplaneeringu muutmise ettepaneku, kui kaebajaga seotud probleemid seda tingivad ja et kohtupraktika on ka selle lubatavust kinnitanud. Seega võib siinkohal ka selgitada, et ÜP-ga määratakse detailplaneeringute koostamise vajadus ja järjestus ning näidatakse majanduslikud võimalused ÜP elluviimiseks (§ 8 lg 8). Vastustaja ÜP võimaldab DP koostamise, et ÜP –d ellu viia. Kaebaja on ekslikult aru saanud, et ÜP välistab kaebajaga seotud kinnistu ja kämpinguala edasise planeerimise.

Kaebaja omandis on kämpingualal Kämpingu garaaži maaüksus, pindalaga 0,11 ha, mis endisest kämpingualast moodustab väikese osa (ca 5 %) ja selles osas ei nähtu, et kaebajal oleks varasematest ÜP-dest tulenevalt tekkinud õigustatud ootus elamuarenduseks. Iseenesest pole vastustaja ka midagi valesti märkinud, kui nimetab, et kaebaja pole veel kämpinguala (kinnistu) omanik ja tal tuleb hooned taastada. Faktiliselt on kõik õige, sest kämpingualal olnud hooned on hävinenud, tegemist on erastamata maaga, millele on kaebajale võimaldatud hoonete taastamine, st et tal tekib maareformi seaduse kohane õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, kui ta hooned taastab, vastavalt on vastustaja määranud kämpingu hoonete korrastamiseks tähtaja.

Väitlus teemal, kas maa erastamise on viibimine on põhjustatud kaebaja tegevusest või valla tegevusetusest, ei ole ÜP seaduslikkuse küsimus. Maa ostueesõigusega erastamist korraldab maavanem. Kaebaja on soovinud kämpingu maa-alale elamumaa sihtotstarbe määramist või siis ärimaa sihtotstarvet ja vastustaja on korduval selgitanud, miks ta ei ole käesolevaks ajaks määranud kämpingu ala katastriüksuse sihtotstarvet ega ole kaebajale teada andnud, et erastatava maa katastriüksuse sihtotstarbeks ei saaks määrata ärimaa 60%, ühiskondlike ehitiste maa 40%.

Vastustaja nimetab (otsuses nr 2 p c), et hoonete korrastamiseks on vajalik ehitusseaduse menetluse läbiviimine ja ala juhtotstarve peab ÜP-s selle tagama. Iseenesest peab ÜP olemusest tulenema, et see tekitab isikutele kindlustunde. Samas nt Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-12-07 märkinud, et kehtestatud üldplaneering ei tekita isikutele abstraktset kaitstavat usaldust sellega kindlaks määratud tingimuste muutumatuna säilimiseks. Vastustaja on möönnud, et ÜP-s märgitu võib muutuda. Kohtu arvates ei nähtu ÜP-st, et kui selles on ette nähtud teatud maakasutusja ehitusnõuded, et see tähendab maa kasutuse sihtotstarvete määramist või et saaks niimoodi küsimust püstitada, nagu seda tegi kaebaja.

Üldplaneeringus nt katastriüksuse sihtotstarbeid ei määrata ja ÜP puuduseks ei saa olla see, et maakasutuse tingimuste määramisel ei ole katastriüksuse sihtotstarbeid nimetatud või määratud. Eeltoodust lähtudes nähtub pigem, et kui vastustaja on püüdnud kaebajale selgitada katastriüksuse sihtotstarvete ja planeeringu vahekorda. Kuna erinevad seadused kasutavad erinevaid sihtotstarbega seotud termineid/mõisteid, siis nähtub, et planeerimisseadus kasutab mõistet krundi kasutamise sihtotstarve, kuid maakatastriseadus kasutab mõistet katastriüksuse sihtotstarve, samas on ehitusseaduses mõiste ehitise kasutamise otstarve.

Kohtule nähtub, et vastustaja on püüdnud kaebajale vastuseid andes selgitada, mida peab silmas ÜP ja mis on saavutatav DP-ga ehk seda, et iga mõiste taga on erinev sisu, sellest tulenevad ka õiguslikud tagajärjed. Kuna kaebaja kohtukaebus on üsna üldine, siis ei ole järjepidev ja täpne, mida ta ühel või teisel juhul on aja kestel silmas pidanud.

Nagu eelnevalt oli märgitud, siis PlanS kohaselt määratakse ÜP-ga maaja veealade üldised kasutusja ehitustingimused (§ 8 lg 3 p 3). Makatastriseadus (MkS) kõneleb katastriüksuse sihtotstarvetest ja määramisest (§ 18). PlanS ja MkS ei nõua katastriüksuse sihtotstarbe määramist ÜP-ga. PlanS § 9 lg 4.1 (arvates 2009 a) sõnastuses märgitakse, et krundi kasutamise sihtotstarve käesoleva seaduse tähenduses on võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet.

Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. DP on vastavalt planeerimisseadusele ja maakatastriseadusele aluseks katastritoimingute tegemisele, vastavalt planeerimisseadusele ja ehitusseadusele peab detailplaneering andma ehitiste projekteerimise aluseks olevad detailsed maakasutusja ehitustingimused. Detailplaneeringuga määratav krundi kasutamise sihtotstarve peaks olema võimalikult täpse otstarbega, millisel võib krunti hakata peale DP kehtestamist kasutama.

Maakorralduslikud toimingud tehakse selliselt DP alusel ja järel. Samamoodi, tulenevalt planeeringu eesmärkidest, ei saa ÜP koostamisel kasutada katastri sihtotstarbeid kajastavaid tingmärke. Kuna pooltel on olnud arvukas kirjavahetus ja seisukohtade esitamine, siis pole asjakohatu olnud märkida, miks ÜP neid küsimusi ei lahenda ja et kaebaja suhtes on võimalik lahendusi leida edasiselt kinnistu planeerimisel läbi DP. Iseenesest ei riku kaebaja õigusi ka vastustaja selgitus, et ÜP-s määratud juhtotstarve võib tuua kaasa senise maakasutuse muutuse.

St et vastustaja peab silmas, et kui valla huvides on toimunud olulisi muutusi, mis tingivad teatud maa-alade senisest teistsuguse kasutuse, siis niimoodi see ÜP-s ka sätestatakse ja sellisel juhul tuleb juba seadusest kohustus omanikule kahjud korvata jms meetmed. Kuna aga kaebaja suhtes hetkel ei ole veel tekkinud kaebaja nimetatud sundvõõrandamise olukorda, siis on ka seda vastustaja selgitanud. ÜP ei välista ega takista kinnistu omanikele kahjude korvamist või teiste seaduste rakendumist. Missugused on kaebaja edasised plaanid hoonestuse taastamiseks, jäid ka kohtule ebaselgeks, kuivõrd kaebaja on soovinud elamuehituse arendamist kämpingu maa-alal, mis aga ei ole kooskõlas sellega, et talle on antud maa kasutada teenindusmaana, et hooned korda teha.

Kui kaebaja leiab, et tema taotlused kas PT-de väljastamiseks või siis DP algatamiseks elamuehitust silmas pidades lahendati õigusvastaselt, tuleb tal need otsused vaidlustada või siis vaidlustada tegevusetus, kui mingi taotlus on jõus ja lahenduseta. Selleks ei pea algatama ÜP vaidlust. Garaazi kinnistule ei ole kaebaja ühtegi taotlust esitanud (vähemalt kaebaja seda ei märgi, kuna püstitab probleemi elamute rajamisega kämpingu maa-alale), seega säilib tal senine maakasutus. Samas nähtub, et kaebajale ei ole varasemast ÜP-st ega muust haldusaktist tekkinud õigustatud ootust, justkui võiks ta nõuda ärimaa juhtfunktsiooni määramist kämpingu maaalale.

Seega mõistab kohus, et kui ÜP sätestab juhtotstarbed, siis ei saa selliselt küsimust püstitada, justkui takistaks ÜP lahendus kaebaja taotluste lahendamist ning omandiõiguse kasutamist või välistaks kaebaja ettevõtluse. Kaebaja ei ole kämpingu maa-alal ettevõtlusega veel ka tegelenud, ent ärimaa juhtotstarbe määramata jätmine ÜP-s ei taga soovitud eesmärki, so et kaoks võimalus jätta hooned korrastamata. Samas nõustub kohus vastustajaga, et ÜP seatud puhke –ja virgestusmaa juhtotstarbe määramisega ei ole takistatud edasine äritegevus ühelgi isikul ning kui kaebaja seda kavandab valla soovitud viisil kämpingu maa-alal, siis puhke ja virgestusmaa juhtotstarbe olemusest ei nähtu, et see välistaks äritegevuse ehk ettevõtluse.

ÜP seletuskirjas p 2.6, millele viitasid menetlusosalised, märgitakse tingimused DP-de koostamiseks ning et saab rajada ärilisi ehitisi. Kohtule teadaolevalt on paljudes kohtades rajatud puhkekülad /kämpingud ning kui planeerimisel on DP-dega maa sihtotstarbeid muudetud nt ärimaaks, ent see ei tähenda, et kaob nende avalikkusele suunatud funktsioon. Omanik on ikkagi see, kes määrab kasutus ja külastuskorra klientidele ise, kuid peab järgima muude seadustega ja planeeringutega seatud piire. Kaebaja seletused, justkui käesolev ÜP kitsendaks tema võimalusi, ei ole kuidagi tõendatud, sest nagu nähtus, on nii planeeringutega kui ka ajalooliste andmetega kinnitatud alal klientide teenindamine ja selles mõttes selle avatus avalikkusele.

Kaebaja mõttekäik, justkui ei oleks klientide teenindamine võimalik, kui seal liiguvad turistid või loodusvaatlejad. Kohtu arusaamist mööda ongi nad kliendid, kes võivad kasutada teenust, mida kaebaja kavatseb pakkuda. See on kohtu arvates ÜP-st äratuntav ning ÜP ei muuda kaebaja kui eramaa omaniku staatust. Vastustaja on põhistanud, miks määratud juhtotstarve loob võimalused maad majanduslikult kasulikult arendada ja kasutada. Asjaolu, kas ettevõtja tuleb ettevõtlusega toime, ei ole ÜP reguleerida. Vastupidisel juhul puuduks loogiliselt võimalus ÜP-sid kehtestada ja ruumiist arengut planeerida, kui iga kinnistu või maa kasutuse puhul tuleks aimata, kas või kes on suuteline teostama omandiõigust või siis ettevõtlust.

ÜP-le selliseid nõudmisi esitada seaduse kohaselt ei saa ja pole ka etteheidetav, kui ÜP seda ei tee. Kaebaja heidab veel ette, justkui oleks vald lähtunud ebaõigetest kaalutlustest nimetades maastikukaitsealaga seotult, et eeskiri lubab piiranguvööndis majandustegevuse, ent kohtule ei nähtu, kuidas see mõjutab kehtestatud ÜP-d, kui kaebaja oli püstitanud soovi täiendava elamumaa reserveerimisest, millist ettepanekut arvesse ei võetud. ÜP-s on looduskaitselised aspektid seotult juhtotstarvete määramisega arvesse võetud ning piirangut väidetavast eksimusest ei saabunud.

Vastustaja poolt on esitatud kaebajale ÜP menetluses piisavalt seletusi, miks väikesed majutusasutused on vajalikud ja et valla avalikuks huviks on kämpingu taastamine (parkimis., majutusja toitlustusteenuse osutamine) ning sarnast tegevust soovitakse ka edasiselt. Asjaolu, et kämpingu ala hoonete taastamine on veninud, ei tähenda valla avaliku huvi puudumist, vastupidiselt poleks ta ÜP-ga seniseid võimalusi taganud. Kaebaja suhtes muutuks ÜP piiravaks juhul, kui ta sooviks on kavandada oluliselt teistsugust tegevust, kui see on olemuslikult seotud MRS § 6 lg 3.1 tuleneva kohustusega.

Kohtule ei nähtu, kuidas oleks võimalik kaebajale maa-ala korrastamiseks määratud kohustuste ja tähtaja suhtes saavutada läbi ÜP teistsugune olukord. Seetõttu ei ole asjakohatu vastustaja selgitus, mis selgitab, et juhtotstarve ÜP-d ei tulene maa erastamata jätmisest, kuid arvestab hoonete korrastamise võimalusega, loob selleks tingimused ega võta neid ära. Veel on kaebaja nimetanud, et vald on asjakohatult tõrjunud elamumaa juhtotstarbe määramist, ehkki tema tellitud spetsialistide töö kaud sai vald teavet, mis kinnitas looduskeskkonna ja elamupiirkondade olemasolust kaebaja reaalseid võimalusi eramute rajamiseks, kuid ka siinkohal ei saa vallale midagi ette heita, kui ta on selgitanud, et avalikuks huviks on mitte elamualade suurendamine vaid turistide ja puhkajate majutamiseks maa-alade leidmine.

Põhimõtteliselt saab ehitada antud kohas elamuid, kuid vald ei lahenda seda küsimust ega peagi lähtuma kaebaja tahteavaldusest, mis ei arvesta valla huviga saavutada antud kohas puhkeotstarbelise äritegevuse taastamise. Kohus siinkohal nimetab, et ÜP-s on need põhimõtted esitatud, mis selgitavad vajaduse puhke – ja virgestusmaa järgi ja kuidas on kavandatud elamumaade paiknemine. Need põhimõtted on universaalsed kõigile maakasutajatele antud piirkonnas, seega asjaolu, et sinna on võimalik ja soov elamumaad juurde rajada, ei kohustanud valda ÜP-d teistsugusena kehtestama.

Looduskeskkonnaline, äriline ja puhkemajanduslik tegevus on eelistatum, antud kohas on selleks sobiv maa-ala ning kaebajast loodetakse, et ta suudab sobiva projekti pakkuda justnimelt kämpingu maa-ala kasutamiseks ning ei loobu hoonete taastamisest. ÜP-s elamumaa ja puhkeotstarbeliste eesmärkide saavutamise vahendid peavad silmas valla vajadusi, seda on pädev hindama omavalitsus (diskretsiooniõigus) ning kaalutlused, mis tulenevad elamumaa ajutiselt mittesuurendamise kohta esinevad ÜP erinevate osades ja tulenevad sealt. Seetõttu on eksitav ja väär hakata arutlema teemal, kas kaebaja kinnistu vajab vett ja kas tal on selleks oma kaev jms.

Vald ei ole jätnud kaebajale selgitamata, kuidas ÜP ei näe ette maa-ala juhtotstarbe muutmist ärija elamumaaks, või siis elamumaaks. ÜP-s ei pea ette nägema neid muutusi, mis ei ole valla huvidega kooskõlas ja kui tema huviks on tagada kaebajale hoonestuse taastamine, mis võimaldab maa erastamise, kui ta vajab antud kohas puhkajate teenindamiseks ärilist tegevust ja kui see sobib looduskeskkonna olemusega ning ühtib antud piirkonnas looduspargiga tegevused ühitada.

15. Haldusmenetluse seaduse § 63 lg 2 p 5 sätestab, et haldusakt on tühine ja kehtetu algusest peale, kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita. Säte tähendab, et kohalik omavalitsus ei tohi vastu võtta haldusakti, mida ei ole võimalik ellu viia, sest selline haldusakt on tühine ja kehtetu algusest peale. Kohtule ei nähtu, et antud ÜP-d pole võimalik ellu viia. Selle elluviimise võimalikkuses ei sunni kahtlema kaebaja arutlused, et pole arvestatud kaebaja ja avalike huvidega, kuivõrd nähtub, et ÜP arvestab ja peab ülekaalukaks avalikuks huviks leida puhkeotstarbelist tegevust ja pakkuda seeläbi kaebajale ärilisi võimalusi ning saavutada maa erastamine. Samas nähtub, et PlanS § 8 lg 3.1 kohaselt on maakasutuse juhtostarvete määramine ÜP küsimuseks. Üldplaneering võib aja jooksul vananeda ning mõned üldplaneeringu lahendused ei pruugi enam sobida muutunud olukorda. Seetõttu on PlanS § 9 lõikega 7 antud detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmise võimalus. Katastriüksuse sihtotstarbe määramine on toiming, mis viiakse läbi MaaKatS ning Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 sätestatud korras, ning õige on seegi, et katastriüksuse sihtotstarvet ei määrata üldplaneeringuga. Vastavalt maakatastri seadusele toimub katastriüksuse sihtotstarbe määramine kehtestatud detailplaneeringu alusel. Katastriüksuse sihtotstarbe määrab kohalik omavalitsus ja selle kannab maakatastrisse Maa-ameti maakondlik katastribüroo. Kaebaja kaebusest ei nähtu asjaolusid, mis viiksid järelduseni, et kaebajal võiks tekkida antud asjaoludel mingi vastuolu katastriüksuse sihtotstarvete küsimuses ja maakasutuses ei muutu midagi. PlanS § 9 lg-s

31 sätestati uue normina, et maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Maakasutuse juhtotstarve on vaid maakasutuse põhisuuna määraja ning antud ÜP seab võimalused muutusteks ja senist maakasutust ei muuda, kes seda muuta ei soovi. Kaebaja ei vabane ÜP läbi tähtajast, mis määrati hoonete taastamiseks, kuid see ei ole ka ÜP ülesandeks ning et ÜP seab isikute omandile piirangud, mis tulenevad seadusest, siis ei saa kõnelda isikute õiguste rikkumisest, sj kaebaja õiguste rikkumisest. Vältimatult iga planeering toob kaasa omaniku õiguste riive, kuivõrd sunnib omanikku arvestama ÜP-s sätestatuga. Seejuures on kaebajale olnud tagatud enne vastustaja poolt otsuse tegemist ärakuulamisõiguse kasutamise võimalus, mille raames sai ta esitada ja esitaski vastuväited. Kuna kohus juba kontrolli alustades märkis, et ka ÜP –s seatud tingimustest konkreetsetel asjaoludel võib avalduda kaebaja õigustele kitsendav mõju, ehkki planeering neid ise ei sea, siis antud juhul õigusvastaseid riiveid ei ole kaebaja suutnud esitada.

16. Kuna kaebaja on nimetanud, et vastustaja ei saanud hakata muutma enda antud otsust ja see kinnitab, et vastustaja oli ise eksinud, siis märgib kohus, et kohtu arvates on siiski ÜP kontrollitav ja kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks mingi konkreetse väärkaalutluse tõttu andnud välja täiendava seletuse ehk asus midagi varjama. Seega ei nõustu kohus, et selline asjaolu põhjustas täiendava otsuse vajaduse. Kaebaja selline väide ei tähenda, et ta ka ise leiaks, et selline otsuse täiendamine kuidagi iseseisvalt tema õigusi rikuks, kuigi on menetluskult taunitav. Vallavolikogu on täiendanud oma otsust nr 138 ning asja uueks otsustamiseks oleks põhjust asja suunata vaid siis, kui see tooks kaasa teistsuguse otsuse kaebaja kaebusega kaevatud osas. Kuna kaebuses on kaebaja formuleerinud oma tühistamisnõuetena tühistada Harku Vallavalikogu otsus nr 138 osaliselt ja otsus nr 2 osaliselt ja kaebaja selgitas, et ta ei vaidlusta vaideotsust, siis nähtub, et volikogu on oma otsusega nr 2 muutnud otsust nr 138, seega piisanuks muudetud sõnastusega otsuse vaidlustamisest. Ent arvestades kaebuse esitaja tahtega tühistada Harku Vallavolikogu 17.010.13. otsus nr

138 osaliselt ja volikogu 30.01.14.a. otsus nr 2 osaliselt selguse huvides arvestab kohus kaebaja sellise tahtega. Kohus jätab eelmärgitud otsustele esitatud tühistamisnõuded rahuldamata. Kohus jätab rahuldamata ka kohustamisnõude, kuna kaebaja ei saa nõuda kohtult ettekirjutust konkreetse ÜP juhtotstarbe määramiseks, kuna see on omavalitsuse pädevuses. Kuna kohus tuvastas, et kaebaja õigusi ei rikuta ja ÜP ei ole õigusvastane, siis selle tühistamata jätmine ei võimalda asja uueks lahendamiseks saatmist. Vastustaja ei pea tulenevalt käesolevast kohtuotsusest asja uuesti lahendama ÜP osas, millega määrati Rannamõisa külas asuva endise kämpingu maa-ala juhtotstarbeks puhke –ja virgestusmaa. Kaebus jääb tervikuna rahuldamata.

17. HKMS § 108 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja taotleb 3415 euro suuruse menetluskulu hüvitamist. Vastustaja ei ole kohtule esitanud taotlust menetluskulude hüvitamiseks. Seega jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Karin Kalmiste Kohtunik