3-14-52960/12 · Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Raili Randlane Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 12. märts 2015, Jõhvi Kohtuasja number 3-14-52960 Kohtuasi E.R. kaebus Narva Linnavalitsuse 22.10.2014 korralduse nr 1206-k tühistamiseks Menetlusosalised ja esindajad Kaebaja: E.R., esindaja Andrei Matvejev Vastustaja: Narva linn, esindaja Ants Liimets

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta E.R. kaebus täies ulatuses rahuldamata.

2. Jätta kaebaja menetluskulu tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 13.04.2015. Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 12.02.1985 koostatud pärimistunnistuse (tl 45) kohaselt päris E.(endine F.) R. (edaspidi kaebaja) 1/14 Narva linnas P. xxx asuvast majavaldusest. 17.07.2003 koostatud kinkelepingu (tl 46-48) alusel omandas ta P. xxx paiknevast eramu vundamendist (rusust) lisaks talle juba kuulunud 1/14 osale veel 13/14 mõttelist osa. 18.09.2003 esitas kaebaja avalduse Narvas P. xxx asuva maa ostueesõigusega erastamiseks (tl 34). 22.10.2014 korraldusega nr 1206-k (tl 6-14) keeldus Narva Linnavalitsus P. xxx maa ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisest ning jättis kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse rahuldamata. Korralduses kirjeldati üksikasjalikult nimetatud maal erastamisega seonduvaid asjaolusid. Otsustatut põhjendati väitega, et kaebaja on väljendanud soovi mitte taastada maal asunud ehitist erastamisavalduse hetke mahus.

Veel on kohtutoimikusse esitatud 25.09.2012 Tartu Ringkonnakohtus haldusasjas nr 3-10-3357 tehtud kohtuotsus (tl 15-16), Paju tn 12 maa ostueesõigusega erastamise dokumendid (tl 33-63), Riigiarhiivi toimik (tl 64-136), Paju tn 12 üksikelamu ehitusprojekt (2008) (tl 137-148) ja muud haldusmenetluses kogutud dokumendid (tl 149-174).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED

2. 28.11.2014 esindaja vahendusel koostatud kaebuses (tl 2-5) leidis kaebaja, et Narva Linnavalitsuse 22.10.2014 korralduse nr 1206-k tegemine selles viidatud alustel on lubamatu ning palus korraldus tühistada. Ta märkis, et vastustaja ei saa enam ümber vaadata oma 17.11.2010 korralduses nr 1456-k käsitletud asjaolusid, kuna maa erastamisest keeldumine oli tunnistatud kohtuotsusega ebaseaduslikuks ning lisas, et tema selgitusi on tõlgendatud valesti. Seejuures ta väitis, et teatas linna järelepärimisele vastates, et ikkagi kavatseb ehitada krundile elumaja vastavalt linna poolt kehtestatud projektile ja ehitusloale, kuid maa erastamisel loodud takistuste tõttu puudub võimalus saada laenu. Veel märkis ta, et tema poolt avaldatut ei või tõlgendada soovimatusena krundile maja ehitada vaid seisukohana, et erastamise protsessi venitamine rohkem kui 11 aasta jooksul takistab elumaja ehitamist.

3. Narva linna (edaspidi vastustaja) vastuses (tl 30-32) paluti kaebus rahuldamata jätta ning leiti, et maareformi seaduse § 6 lg 3’ mõte on vältida lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamist enne, kui omanik teeb need korda ja võtab kasutusele. Seejuures märgiti, et inventariseerija poolt 27.06.2003 koostatud akti alusel oli erastamisavalduse hetkel säilinud vundamendist 10% ning lisati, et kuna omanik on vundamendi lammutanud, ei saanud nõuda lagunenud ehitise kõrvaldamist, vaid üksnes selle korrastamist, mis käesoleval juhul tähendanuks aga uue hoone ehitamist. Veel märgiti, et kaebajal puudus avalduse esitamise ajal maakasutusõigus, kuna vundamendi mõttelise osa kinkijalt võeti see Narva linna RSN TK 25.06.1985 otsusega nr 165 ära.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Käesolevas asjas vajab lahendamist küsimus, kas vastustajal oli olemas õiguspärane alus, et keelduda ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisest ja jätta kaebaja vastav avaldus rahuldamata.

5. Maa ostueesõigusega erastamise üldist korda ja tingimusi käsitleb maareformi seadus (edaspidi MRS). Selle § 20 lg-st 1, § 22 lg-st 1 ja § 23 lg-st 6 tulenevalt kuulub erastamisele üksnes see maa, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse, maa ostueesõigusega erastamise õigus on muuhulgas hoone või rajatise omanikul ning erastamine toimub Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. MRS § 6 lg 3 kohaselt on hoone või rajatis maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. MRS § 6 lg 3’ ei käsitle ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisi. Need tuleb omanikul kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks kõrvaldada või korda teha ning maa erastamise õigus saab tekkida alles pärast ehitise korrastamist. Niisuguse regulatsiooni kehtestamise eesmärgiks oli vastava seaduse eelnõu (922SE) arutamise kohta vormistatud stenogrammidest nähtuvalt soov välistada lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonete kasutamine maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks. Seejuures toodi muuhulgas välja näiteks asjaolu, et on olnud juhtumeid, kus on üles otsitud mõni kivi või vundamendinurgake ja tahetud sellest lähtuvalt erastamisõigust kasutada.

6. MRS § 6 lg-s 3’sätestatuga on seaduseandja lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste puhul andnud kohalikule omavalitsusele õiguse kaaluda selle üle, kas ehitise seisukord annab aluse määrata tähtaeg selle kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Maareformi seaduses ette nähtud maa ostueesõigusega erastamise eesmärgiks on anda ehitise omanikule võimalus saada enda omandisse ka tema kasutuses oleva hoone või rajatise juures olev maa. Selle eesmärgiga saab kooskõlas olla tähtaja määramine üksnes niisuguse ehitise korrastamiseks, mida on võimalik ka tegelikult korda teha ja kasutada. Kui see pole võimalik, võib kohalik omavalitsus määrata tähtaja üksnes ehitise veel säilinud osade kõrvaldamiseks ja nende omanikul ei teki maa erastamise õigust. Seda, et ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks tähtaja määramisel tuleb arvesse võtta ehitise seisundit, on selgelt välja öeldud ka Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-82-07 punktis 18. Lisaks pidas Riigikohus vajalikuks arvestada veel ka ehitise lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid.

7. 12.02.1985 välja antud pärimistunnistusest (tl 45) nähtuvalt päris kaebaja 1/14 osa Narva linnas

P. xxx asunud elamust kolmest kuurist, tualetist, kaevust ja piirdest ja väravast. Narva Linna RSN TK 25.06.1985 otsuse nr 165 (tl 150) kohaselt oli majavaldus juba siis mitterahuldavas seisundis ja kuulus ühiselamu rajamise tõttu lammutamisele. See oli põhjuseks, miks otsustati majavalduse 13/14 osa omanikult J. R. maakasutusõigus ära võtta ja korter asemele anda. Kohtule pole väidetud ega tõendatud, et kaebaja või majavalduse teine omanik oleks esitanud maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg-s 2 ettenähtud tähtajaks ehk siis 1. jaanuariks 1998 avalduse P. xxx asuva maa ostueesõigusega erastamiseks. Vastava avalduse esitas kaebaja alles siis, kui oli 17.07.2003 sõlminud kinkelepingu (tl 46-48), mille alusel sai tema omaks ka ülejäänud 13/14 osa sellel aadressil paiknenust. Lepingus määratleti see kui mõtteline osa eramu vundamendist (rusust). 27.06.2003 FIE Niina Kostina poolt koostatud akti (tl 132) kohaselt olid kõik P. xxx asunud hooned selleks ajaks lammutatud ning alles oli vaid elamu vundament, mille kuluvuseks kärkis akti koostaja 90%.

8. Kaebuses on selle esitaja ka ise tunnistanud, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajaks oli elamust säilinud ainult vundament. Niisuguses ulatuses hävinenud hoone korda tegemine pole võimalik. Kõne alla saab tulla vaid selle taastamine uue samasuguse hoone ehitamise teel. Kuna see poleks kuidagi kooskõlas maareformi seaduse mõttega, polnud vastustajal alust määrata kaebajale tähtaega hoone korrastamiseks. Sellele vaatamata on temalt 05.02.2013 siiski küsitud, kas üldse ja millise tähtaja jooksul oleks ta nõus taastama P. xxx aadressil olnud üksikelamu endise mahu ja ulatuse (tl 158). Järelepärimisele 15.04.2013 saadud vastus (tl 159) annab selge aluse järelduseks, et kaebaja ei kavatse 55,6 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga elamut endisel kujul taastada, vaid soovib ehitada selle hoopis 16.06.2009 väljastatud ehitusloa nr 16340 (tl 36-37) alusel, milline näeb ette 174 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga uue kahekorruselise üksikelamu püstitamise.

9. Eelnevalt esitatud asjaoludest tulenevalt ei olnud vastustajal võimalik määrata vaidlusaluse korraldusega kaebajale tähtaega P. xxx asunud hoonete ja rajatiste korrastamiseks. Kuna korralduse vastuvõtmise ajaks polnud säilinud ka erastamisavalduse esitamise ajal sellel asunud 90% kuluvusega vundament, ei olnud enam mingit põhjust nõuda lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kõrvaldamist ega määrata selleks tähtaega.

10. Kaebuse väidetest tulenevalt on erastamisest keeldumine kaebaja arvates õigusvastane eelkõige seetõttu, et tal on kehtiv ja erastamise läbiviimist lubav ehitusluba. See seisukoht pole aga õige. MRS § 6 lg 3 näeb ette, et maa ostueesõigusega erastamist võimaldav ehitusluba peab olema välja antud seaduslikus korras. Ehitusseaduse § 23 lg 1’ alates 01.05.2009 kehtiv redaktsioon võimaldab ehitusloa taotluse esitada üksnes maaüksuse omanikul. Kaebaja ei ole Narvas P. xxx asuva maaüksuse omanik, kuid on 16.06.2009 väljastatud ehitusloast nähtuvalt sellele vaatamata esitanud 08.06.2009 taotluse üksikelamu rajamiseks. Siinkohal on oluline tähtsus ka asjaolul, et kuigi praegu ei määratle MRS § 6 lg 3 midagi konkreetset ehitusloa väljaandmise ajaga seonduvalt, nägi see säte seaduse kehtestamise ajal ette, et hoone või rajatisena saab käsitleda ainult selle seaduse vastuvõtmise ajaks antud ehitusluba. Nõue, et ehitusluba peab olema valja antud seaduslikus korras, tähendab põhimõtteliselt sama. Seda, et 16.06.2009 antud ehitusluba pole käesoleval juhul maa erastamise aluseks, on täiesti üheselt mõistetavalt leitud ka kaebaja poolt oma nõuete alusena viidatud Tartu Ringkonnakohtu 25.09.2012 kohtuotsuse punktis 8. Selle kohtuotsusega tühistati varasem sarnane korraldus mitte seetõttu, et erastamisest keeldumine oli üldse õigusvastane, vaid seepärast, et vastustaja polnud välja selgitanud millises mahus ja ulatuses oli ehitis erastamisavalduse hetkel säilinud ega andnud võimalust selle taastamiseks. Vaidlusalusele otsusele eelnevas menetluses on need puudused kõrvaldatud. Kuna seejuures selgus, et säilinud on ainult 90%-lise kuluvusega vundament ja kaebaja soovib ehitada uue elamu talle alles aastal 2009 väljastatud ehitusloa alusel, oli tegemist just niisuguse olukorraga, mida seaduseandja MRS § 6 lg 3’ kehtestades silmas pidas ning olemas kõik selleks, et teha uus keelduv otsus.

11. MRS-s ja selle alusel ostueesõigusega erastamise kohta antud õigusaktides ei ole seaduseandja kehtestanud seda, kuidas täpselt peab kohalik omavalitsus käituma siis, kui maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud isikul puudub maa erastamise õigus. Seega kuulub kohaldamisele haldusmenetluse seaduses sätestatud üldine kord. Vaidlustatud haldusakt järgib seda korda, sest on antud pädeva haldusorgani poolt, kehtiva õiguse alusel, sisaldab küllaldasel määral õiguslikke ja faktilisi aluseid ning põhjendusi, mis võimaldavad aru saada, miks pole Narvas P. xxx asuva maa ostueesõigusega erastamine võimalik ja on vaja vastavate toimingute tegemisest keelduda. Korralduses ära toodud asjaolude kirjeldus ja kohtule edastatud haldusmenetluse dokumendid kinnitavad, et enne otsuse langetamist selgitati välja menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud, koguti selleks tõendeid ning küsiti arvamust Maaametilt, kes peab MRS § 38 lg 2 p-de 1 ja 4 kohaselt maareformi üle järelevalvet teostama ja on pädev seaduse rakendamise kohta selgitusi andma. Järgitud on ka ärakuulamise põhimõtet, sest kaebajale anti võimalus omapoolsete arvamuste ja vastuväidete esitamiseks ning käsitleti neid otsuses.

12. Eeltoodud järeldustel ei ole Tartu Halduskohtul alust pidada vaidlustatud haldusakti kaebaja seadusest tulenevaid õigusi rikkuvaks ega seda tühistada. Seega jääb kaebus täies ulatuses rahuldamata ning kaebaja poolt riigilõivu tasumisega kantud 15 euro suurune menetluskulu halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt täies ulatuses tema enda kanda. Vastustaja oma menetluskulude kohta dokumente ja taotlust esitanud ei ole, mistõttu jäävad võimalikud kulutused sama seadustiku § 109 lg 1 kohaselt hüvitamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Raili Randlane