Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 09.03.2015, Tallinn Haldusasja number 3-13-2306 Haldusasi OÜ BPT Varahaldus kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.09.2013 ehitusloa nr 66372 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – OÜ BPT Varahaldus, esindajad v. adv Kalev Saare ja adv Lembit Tedder Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Karin Laugas Kolmas isik – Laulupeo 2 OÜ, esindajad v. adv Eerik Entsik ja adv Mari-Liis Mets Asja läbivaatamine Avalikul kohtuistungil 10.02.2015 RESOLUTSIOON 1. Jätta kaebus rahuldamata. 2. Mõista OÜ-lt BPT Varahaldus (registrikood 11227422) Laulupeo 2 OÜ (registrikood 12639747) kasuks välja menetluskulu 7744 (seitse tuhat seitsesada nelikümmend neli) eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul arvates selle avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 08.04.2015, esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. OÜ-le BPT Varahaldus kuulub kinnistu asukohaga Tartu mnt 63, Tallinn (registriosa nr 722301). Tegemist on hoonestatud ärimaaga: kinnistul asub neljakordne ärihoone (Valge Maja), mille ruume kaebaja välja üürib. Kinnistu piirneb ühest küljest Laulupeo 2 aadressi kandva kinnistuga. Laulupeo

2 2, Tallinn (registriosa nr 23987601), kuulus kaebuse esitamise seisuga OÜ-le Mirco Invest (registrikood 10290074). Laulupeo 2 oli kaebuse esitamise ajal hoonestamata elamu-ja ärimaa. 2. 24.10.2012 esitati Tallinna Linnaplaneermise Ametile (edaspidi TLPA) ehitusloa taotlus ning ehitusprojekt Laulupeo 2 kinnistul äri-, bürooja eluhoone püstitamiseks. TLPA edastas 07.12.2012 OÜ-le BPT Varahaldus algatuskirja nr 4-3/1965-1, milles teavitas võimalusest ehitusprojektiga tutvuda ja arvamusi esitada kuni 21.12.2012. Kaebaja esitas TLPA-le vastuväited seoses ehitusloa taotluse ja ehitusprojektiga. 3. TLPA väljastas 26.09.2013 ehitusloa nr 66372 Laulupeo 2 kinnistule äri-, bürooja eluhoone ehitamiseks. 4. 01.11.2013 esitas OÜ BPT Varahaldus Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 26.09.2013 ehitusloa nr 66372 tühistamiseks. Koos kaebusega esitas kaebaja kohtule esialgse õiguskaitse taotluse, mille halduskohus 11.11.2013 määrusega rahuldamata jättis. Kaebaja esitas nimetatud määrusele määruskaebuse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14.07.2014 määrusega kaebaja määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu 11.11.2013 määruse muutmata. 5. 21.08.2014 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse, tunnistas vastustajaks Tallinna linna ning kaasas kolmandate isikutena menetlusse OÜ Mirco Invest ja Laulupeo 2 OÜ. 19.09.2014 määrusega kõrvaldas kohus menetlusest kolmanda isiku OÜ Mirco Invest, arvestades, et seoses Laulupeo 2 kinnistu võõrandamisega Laulupeo 2 OÜ-le ei saa asjas tehtav kohtuotsus enam OÜ Mirco Invest õigusi mõjutada ning tal puudub ka huvi asja tulemuse vastu. 6. 16.10.2014 esitas kaebaja kaebuse täienduse koos korduva esialgse õiguskaitse taotlusega, mille halduskohus 29.10.2014 määrusega rahuldamata jättis. Kaebaja esitas nimetatud määrusele määruskaebuse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24.10.2014 määrusega kaebaja määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu 29.10.2014 määruse muutmata.

KAEBAJA SEISUKOHAD

7. Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 8. Kaebaja märgib, et ehitusloa taotlusele, mis esitati 24.10.12 TLPA-le, esitas ta 21.12.12.a. vastuväited seonduvalt ehitusloa ja ehitusprojektiga. TLA oli andnud sellise võimaluse 07.12.12.a. kirjaga. Kaebaja esitas vastuväites seisukohad, et ehitusprojekt ei vasta Tallinna Linnavolikogu 13.05.04.a. otsusega nr 96 kehtestatud Tartu mnt 63 ning Laulupeo tn 6 ja 8 kruntide detailplaneeringule ( edaspidi DP) ja et ehitusluba ja selle alusel ehitatav ehitis rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi, sh takistavad ja piiravad kinnistuomanikul oma omandit kasutada, kahjustavad kaebaja vara ja vähendavad selle väärtust. Samas märgib kaebaja, et 04.10.13.a. edastas TLA teate ehitusprojekti alusel ehitusloa nr 66372 väljastamisest ning et planeeritava hoone ehitusprojekti korrigeeriti. Kaebaja leiab, et haldusmenetluses ei antud talle võimalust tutvuda muudetud ehitusprojektiga ega esitada sellele seisukohti. Kaebaja tutvus ehitusprojektiga peale ehitusloa väljastamist. Kuna menetluses rikuti head haldustava, ära kuulamise kohustust ja uurimisprintsiipi, siis rikutakse kaebaja olulisi õigusi, sh vähendatakse kinnistu väärtust. Seetõttu on ehitusluba õigusvastane ning kaebaja palub tühistada TLPA poolt 26.09.13.a. väljastatud ehitusloa nr 66372. Edasisest on kaebaja täpsustanud ( 13.11.14), et põhivaidlus seisneb selles, kas kolmanda isiku kasuks väljastatud ehitusluba on väljastatud kooskõlas kehtivate õigusaktidega, sh kas ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt vastab sellele õigusaktidest tulenevale nõuetele ning kas see on kooskõlas kehtiva DP- ga.

1) Pärast kaebaja poolt 21.12.2012 esitatud vastuväiteid muudeti ehitusloa aluseks olevat projekti. TLPA rikkumine seisneb selles, et kaebajal ei võimaldatud enne ehitusloa väljastamist tutvuda muudetud ehitusprojektiga ega selle kohta oma seisukohti esitada. Sellega on kaebaja suhtes rikutud ärakuulamisõigust. Kaebaja viitab Riigikohtu lahenditele haldusasjades nr 3-3-1-42-03 ja 3-3-1-56-02 ning Tallinna Ringkonnakohtu otsusele asjas nr 2-3/1/2005. 2) Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt ei vasta õigusaktidega kehtestatud ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja heale projekteerimistavale ega ole kooskõlas detailplaneeringuga. DP kaardilt on näha, et juurdepääs Tartu mnt 63 kinnistule on olemas ka Laulupeo tänavalt Tartu mnt poolsest osast. See juurdepääs on kasutatav sõidukitega ning võimaldab hoovi pääsemist ja toidukoha Viimne Reliikvia. Muudetud ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringule, mis näeb Tartu mnt 63 kinnistule juurdepääsutee Laulupeo tänavalt kahest kohast – projekteeritava parkimismaja juurest ja Tartu mnt poolsest otsast. Ehitusprojekti järgi kaob ära üks juurdepääsutee, mis muudab hoones tegutseval toitlustusasutusel raskemaks ja kulukamaks igapäevase majandustegevusega tegelemise. Juurdepääsutee kaotamisega kaasneb kaebajale ka suur varaline kahju ja võimatus või oluline raskendatus hoonet eesmärgipäraselt kasutada. 3) Detailplaneeringuga vastuolus oleva ehitusprojekti realiseerimine ehitusloa alusel takistab ja piirab oluliselt kaebajal Tartu mnt 63 kinnistu kasutamist. Laulupeo 2 kinnistule planeeritud hoone evakuatsiooniväljapääsud takistavad kaebajal oma kinnistu kasutamist, kuna avanevad sellele. Ehitusprojekti kohaselt on evakuatsiooniväljapääsudeks püstitatava hoone aknad alates teisest kuni viienda korruseni, mis avanevad Tartu mnt 63 kinnistule. Kaebaja peab tema kinnistule avanevate evakuatsiooniväljapääsude puhul arvestama, et neid oleks ka reaalselt võimalik kasutada, st Tartu mnt 63 kinnistul ei ole võimalik planeerida tegevusi, mis takistavad, kas evakuatsiooniväljapääsude avamist või kasutamist, st kaebaja ei saa oma kinnistut kasutada endale meelepärasel viisil ning vastavalt oma soovidele. Selle projektlahenduse, millega kaebaja ei nõustu, on kooskõlastanud ka Päästeamet. Projekti, mille kohaselt evakuatsiooniväljapääsud lahendatakse vaid akende abil, ei ole aga Päästeamet kooskõlastanud. Tartu mnt 63 kinnistu alale, kuhu avanevad Laulupeo 2 kinnistule kavandatud hoone evakuatsiooniväljapääsud, soovib kaebaja planeerida haljastust ning lahendada ka parkimist või teisi Tartu mnt 63 üürnike huve teenivaid tegevusi. Kaebaja täpsustas kohtuistungil, et ta ei nõustu sellega, et evakueerimisel hakatakse kasutama tema kinnistut, ta pole andnud selleks oma nõusolekut. Arvestades, et kavandatav hoone on Laulupeo 2 kinnistu pindalaga võrreldes ebaproportsionaalne ning sellel kinnistul ei ole võimalik tagada päästetööde tegemist ehk faktiliselt toimuksid päästetööd tegelikult kaebaja kinnistul. Ehitusprojekt ei vasta tuleohutusnõuetele (Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 20 lg 2, § 22 lg 1). Kaebaja kinnistul ei ole võimalik planeerida tegevusi, mis takistavad evakuatsiooniväljapääsude avamist või kasutamist (tuleohutuse seaduse § 3 lg 1 p 6). Kinnistusraamatust nähtuvalt on Laulupeo tn 2 kinnistu suurus 409 m2 ning ehitusloa kohaselt on kavandatava hoone ehitusalune pind 331,9 m2. Kavandatav hoone on võrreldes kinnistu suurusega ebamõistlikult suure ehitusaluse pinnaga, mistõttu ei oleks võimalik tagada kinnistul päästetööde tegemist (Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 § 28 lg 1 p-d 2-4) ning faktiliselt toimuksid päästetööd kaebaja kinnistul. 4) TLPA on ehitusloa andmise otsustanud puudulikele andmetele tuginedes. TLPA-l ei olnud võimalik objektiivselt hinnata, kuidas ehitustööd ja planeeritava hoone püstitamine mõjutab Tartu mnt 63 kinnistul olevaid hooneid. Välistatud pole Tartu mnt 63 kinnistu ja Valge Maja vajumise ning hoone varisemise oht. Ehitusprojekti kaustas olev ehitusgeoloogiline uuring on poolik ega kajasta kõike olulist, lisaks ei ole uuringus lähtutud täpselt sellest projektist, millele ehitusluba on antud. 5) Detailplaneeringuga vastuolus oleva ehitusprojekti realiseerimine ehitusloa alusel vähendab oluliselt kaebaja kinnistu väärtust. Ehitusprojekti realiseerimisel väheneb kaebaja vara väärtus vähemalt 600 000 euro ulatuses, mida tõendab ekspert Monica Meldo eksperthinnang (I kd tl 147).

4 Kavandatav hoone varjab kaebaja kinnistul oleva hoone valguse ning rikub vaate OÜ-le BPT Varahaldus kuuluvast hoonest. Samuti on ebasobiv Laulupeo 2 kinnistule kavandatava hoone arhitektuurne lahendus ning hoone asetsemine selle kinnistul. Laulupeo 2 kavandatav hoone on kaebajale kuuluvale hoonele ebamõistlikult lähedal. Kavandatud hoone ei sobi Laulupeo tn 2 kinnistule, mida kinnitab (määruskaebusele lisatud) spetsialisti arvamus (I kd tl 141). Ehitatav hoone varjab osaliselt kaebajale kuuluva hoone (Valge Maja kui olulise näite Eesti 20. sajandi arhitektuurist) ning see ole seetõttu enam linnapildis samavõrd hästi nähtav, mis võib kaebajale kaasa tema üürnike soovi üüri alandada või üüripinnast loobuda. Arvestades, et kavandatav hoone ehitatakse kahe kinnistu piirile ning kolm meetrit kõrgemana kui kaebajale kuuluv hoone, väheneb selle tulemusel oluliselt loomuliku valguse hulk kaebajale kuuluvas hoones ning lisaks vaate atraktiivsus. Kaebaja viitab Riigikohtu lahenditele haldusasjades nr 3-3-1-25-02 ja 3-3-1-42-03. Ehitusprojekti materjalide juures olevate 3D piltide põhjal võib eeldada, et planeeritav hoone ehitatakse kaebaja hoonega kokku ning vastustaja vastupidine väide on paljasõnaline. Ehitusprojekti joonise järgi planeeritakse hoone ehitada kokku kaebaja kinnistul oleva hoonega ja seda ilma kaebaja nõusolekuta. 6) Lahendamata on küsimus pinnaveetaseme tõusust ning sellega kaasnevast võimalikust uputuse ohust Tartu mnt 63 asuvale Valgele Majale. Ehitusprojekti kohaselt on Laulupeo 2 kinnistu sadeveed juhitud kaebaja kinnistule, mis ohustab kaebajale kuuluva hoone seisukorda ning kahjustab seda, sealhulgas võib tekitada uputuse hoone keldris. Kaebaja ei ole nõustunud sademevee ära juhtimise lahendusega. Ehitusloa andmisel ei ole kaebaja sellekohase vastuväitega arvestatud ega probleemi lahendatud. Ehitusprojekti kaustas on mitmeid kaarte ning mõnelt neist on Tartu mnt 63 kinnistu osa, kuhu sademeveed on suunatud, lihtsalt ära kustutatud, teistelt aga nähtub, et Laulupeo tn 2 sademeveed on ära juhitud üle Tartu mnt 63 kinnistu. 7) Ehitusluba ei ole kooskõlas kehtiva õigusega ning on antud kaalutlusvigadega. Ehitusloa andmine on TLPA poolt täielikult motiveerimata. Vastustaja on rikkunud uurimisprintsiipi sellega, et ehitusluba on välja antud ilma kaebaja nõusolekuta kasutada tema kinnistut ehitustegevuseks Laulupeo 2 kinnistul. 8) Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt on asjaomaste isikutega (kelle kooskõlastused on esialgsel projektil) kooskõlastamata, mistõttu ei vasta see Tallinna linna ehitusmääruse § 34 lg-le 6. TLPA ei ole ehitusloa andmisel arvestanud kaebaja õigustega ning on põhjendamatult eiranud fakti, et vaidlustatud ehitusloa alusel hoone püstitamine rikub kaebaja õigusi ning kahjustab tema vara. 8) Ehitusprojekt tugineb 2004. a kehtestatud detailplaneeringule ning vastavalt Tallinna linna ehitusmääruse § 30 lg-le 2 tuleb taotleda ehitise arhitektuur-ehituslikud tingimused juhul, kui ehitise projekteerimise aluseks olev detailplaneering on kehtestatud enam kui viis aastat tagasi. Ehitusprojekti materjalide hulgas vastavaid tingimusi ei ole ning nende väljastamist ei nähtu ka Tallinna planeeringute registrist. 9) Vaatamata TLPA kinnitusele, et parkimist Laulupeo tn 2 ehitatava hoonega seonduvalt ei planeerita Tartu mnt 63 parkimismaja kaudu, nähtub ehitusprojektist, et vastavaid muudatusi tehtud ei ole. Ehitusprojekti kohaselt peab Laulupeo tn 2 hoone kohta olema tagatud 14 parkimiskohta, ilma parkimiskohtadeta hoone rajamine juba olemasolevate hoonete kasutamist. Praegu ei ole Laulupeo tn 2 korrastamata kinnistu, vaid sellel tegutseb parkla. 10) Ehitusloa aluseks oleval ehitusprojektil puudub energiamärgis, mis on ehitusseaduse (EhS) § 32 lg-te 1 ja 4 kohaselt kohustuslik; energiamärgis on antud 25.09.2012, st enne ehitusprojektis tehtud muudatusi. 9. Täiendavates seisukohtades on kaebaja toonud välja järgmist.

5 1) Kaebaja on kohtule esitanud 17.10.2014 koostatud ekspertiisi Laulupeo 2 hoone ehitusprojekti vastavuse kohta õigusaktidest tulenevatele nõuetele, vastavuse kohta detailplaneeringule ning hinnangu ehitusloa järgse ehitise püstitamisega Tartu mnt 63 kinnisasjale kaasnevate võimalike ohtude, riskide ja negatiivsete tagajärgede kohta. Kaebaja esitas EÕK määruses seisukoha, et kohus on jätnud arvestamata T. Rattasepa poolt koostatud ekspertiisi p-des 3.5 ja 4.3 antud hinnangutega ning T. Rattasepa poolt 28.10.2014 koostatud selgituse p-s 7 märgituga, mille kohaselt Laulupeo tn 2 kinnisasjale ehitusloa järgse hoone ehitamine võib põhjustada kaebajale kuuluva Tartu mnt 63 hoone kandeja piirdetarindite ulatuslikke deformatsioone ning hoone ohutu rajamine ei ole võimalik. 2) Kaebaja ei nõustunud ka kohtu seisukohaga EÕK määrusest, et T. Rattasepp ei ole oma seisukohta ekspertiisi p-s 3.5.8 põhjendanud. Ekspert on silmas pidanud seda, et kui Laulupeo tn 2 ehitusprojekti kohased hoone vundamendi ehitustööd oleksid lõpetatud, siis oht Tartu mnt 63 hoonele säiliks. Vaidlusalust hoonet ei ole veel püstitatud, mistõttu ei saa olla ka vundamendile mõjuvaid koormusi. Ka vaivundamendi puhul võivad vertikaalsed deformatsioonid (vajumid) tekkida hoone ehitamise käigus. Eksitav on kolmanda isiku poolt esitatud AS Geodeesia OÜ 28.10.2014 joonis „Reeperite asendiskeem mõõtmisandmetega“, kuna see dokument käsitleb lühiajalise mõõtmise (1 kuu) tulemusi, mille alusel vaivundamendi mõju naaberhoonele ei ole võimalik tuvastada. Ekspertiisi järgi vaidlustatud ehitusloa alusel 2012. a septembris koostatud ehitusprojekti kohane ehitamine ei taga ehitusseadusest tuleneva nõude – ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda – täitmist. 4) Ehitusluba ei ole antud ehitusprojektile, mis oli ehitusloa taotluse aluseks. Ehitusluba on väljastatud 24.10.2012 kuupäevaga ehitusprojektile, millist aga ei ole vastustaja poolt kohtule esitatud ehitusloa toimikus nr 13018. Kui kolmanda isiku väide, et lintvundament on asendatud vaivundamendiga, vastab tõele, siis on kolmas isik rikkunud oluliselt ehitustegevust reguleerivaid norme ning Laulupeo tn 2 kinnistule püstitatava hoone vastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile on välistatud. Kui ehitusprojekti muudetakse pärast sellele ehitusloa väljastamist oluliselt, siis on ehitusseaduse kohaselt vajalik taotleda uus ehitusluba. Kaebaja väitel nähtub ekspertiisist, et vaidlustatud ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt ei vasta õigusaktidega kehtestatud ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ega heale projekteerimistavale, ehitusprojekti alusel teostatavad vundamentide ja kandetarindite rajamistööd võivad olla ohtlikud naaberhoonestusele (Tartu mnt 63 hoonele) ning põhjustada naaberhoone (Tartu mnt 63) kandeja piirdetarindite ulatuslikke deformatsioone ja/või varisemist ning et ehitusprojekt ei ole kooskõlas ehitusprojekti koostamise aluseks oleva detailplaneeringuga. Ebaõige on väide, nagu oleks vundamendilahenduse muudatus olnud tingitud kaebaja vastuseisust lintvundamendile. Kaebaja avaldas vastuseisu üksnes algselt kavandatud projektlahendusele, mis nägi ette kahe keldrikorruse rajamist Laulupeo tn 2 kinnistule. Ebaõige on ka seisukoht, et kaebaja oli teadlik asjaolust, millise vundamendilahendusega asendatakse ehitusprojekti järgne vundamendilahendus. Kaebajale ei ole esitatud selle kohta terviklikku projektdokumentatsiooni. 5) Kaebaja esitas kahel korral EÕK, milles märkis, et ehitustegevuse alustamisega luuakse kaebaja omandiõiguse rikkumise ning vara väärtuse kahanemise oht; ehitusloa realiseerimisega kaasneks kaebaja vara väärtuse oluline vähenemine ning kaebaja omandiõiguste rikkumine. Kaebajale kahjulike tagajärgede saabumine ei ole kindlasti välistatud. Kaebaja viitas ehitusekspert T. Rattasepa 28.10.2014 selgitusele, kus viimane on leidnud, et „Ilmselge varisemisohu tõttu puudub igasugune vajadus teostada arvutusi, kuna rajatava hoone vundamendist põhjustatud külgsurve võib põhjustada naaberhoone vundamentide deformatsioone ja varisemist. Sellise ohtliku ehitustegevuse tulemusi võib vaadelda Tartu mnt 25 ehitusel, mille tagajärjel toimus naaberhoone Tartu mnt 23 ulatuslik pragunemine - hoone muutus varisemisohtlikuks.“

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

10. Vastustaja on seisukohal, et esitatud kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata alljärgnevatel põhjustel. 1) Kaebusest ei nähtu kaebaja õigust, mis kuuluks käesolevas kohtuvaidluses kaitsmisele. Vastustajale jääb kaebuse eesmärk selgusetuks. Ühestki õigusaktist ei tulene kaebajale õigust atraktiivsemale vaatele ja suuremale valgusehulgale. Naaberkinnistute omanike vahelised võimalikud erimeelsused on lahendatavad tsiviilkohtumenetluses. Väide kinnistu väärtuse vähenemisest on tõendamata ja arusaamatu on väide, et kaebajal muutub võimatuks oma kinnistu kasutamine siis, kui kõrval kinnistul ehitatakse samalaadset hoonet. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid võimalike kahjulike mõjutuste kohta. 2) Eelprojekti alusel anti välja ehitusluba ja ehitusloa andmise ajaks olid kõik kooskõlastused saavutatud. Ehitusluba on nõuetekohaselt motiveeritud. Kaebaja oli menetlusse kaasatud, tema vastuväiteid kaaluti ja enamuse vastuväidetega ka arvestati. Kaebajale on muudetud ehitusprojekti tutvustatud ja vastupidine väide pole õige. 3) Laulupeo tn 2 kinnistule projekteeritud äri-, bürooja eluhoone on vastavuses kehtiva detailplaneeringuga lubatud hoonestusalaga, hoonealuse pinnaga, suletud brutopinnaga, korruselisusega, kõrgustega ning maa sihtotstarvetega. 4) Ehitusloa alusel rajatakse linnakeskkonda sobiv ja visuaalselt meeldiv hoone. TLPA leiab, et kaunis ja väljapeetud linnakujundus on kaitsmisele kuuluv avalik huvi. Arhitektuurse lahenduse on heaks kiitnud TLPA kesklinna piirkonna arhitekt, Tallinna Kesklinna Valitsuse arhitekt ning ameti projektide läbivaatamise komisjon. 5) Detailplaneering näeb ette juurdepääsu Tartu mnt 63 kinnistule Laulupeo tänavalt projekteeritud parkimismaja juurest ja seda juurdepääsuõigust ehitusprojektiga ei piirata. 6) Projektiga ei kavandata kaebaja kinnistule mingeid ehitisi, tehnovõrkudega seonduvat ehitustegevust, pinnakatete uuendamist ega ka evakuatsiooni väljapääse; evakuatsioon toimub trepikoja kaudu sisehoovi. Hädaväljapääsudeks on bürooja elukorrustel avatavad aknad. 7) Laulupeo tn 2 kinnistu sajuvesi juhitakse kinnistu kanalisatsioonitorustiku ühisvoolsesse liitumiskaevu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 147, samuti kohtupraktika kohaselt peab naaber taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga. Varisemisja uputamisohtu pole millegagi tõendanud. TLPA-i toimikus on aga nõuetekohased uuringud, mis sellist ohtu välistavad. 8) Arusaamatud ja valed on kaebaja väited toimiku materjalidest ja kaartidelt mingisuguste andmete kustutamisest. 9) M. Meldo hinnangus on koostamise aluseks võetud andmed, millest ei oleks saanud lähtuda. Samuti lähtub hinnang sellest, et nn Valgel Majal ei ole võimalik rohkem oma kinnistule midagi planeerida. Seda võimalust nagunii kehtiva detailplaneeringu järgi kaebajal ei ole, sest pärast parkimismaja valmimist on ta oma ehitusõiguse ammendanud. Tähelepanuta tuleb jätta ka nn spetsialisti hinnang Laulupeo tn 2 hoone sobivuse kohta ümbruskonda; selles osas on otsust pädev tegema kohalik omavalitsus. 10) Kaebaja esitatud T. Rattaseppa ekspertiisi kohta märgib vastustaja järgmist. Ekspertiis ei ole asjakohane ja eksperdi pädevus tuleb seada kahtluse alla. Aruandes on loetletud hulgaliselt õigusakte, millest justkui tuleks lähtuda ehitusprojekti ehituskirjelduse ja jooniste koostamisel, kuid sugugi mitte kõik viidatud õigusaktidest ei ole asjakohased. Arusaamatuks jääb selle metoodika, aruanne on ebaobjektiivne. Ekspert peab oma väiteid detailselt põhjendama, mida

7 käesoleval juhul tehtud ei ole. Asjakohatud on ka sama eksperdi lühivastused, mille kaebaja on esitanud määruskaebuse lisana. Ohu olemasolu peab olema reaalne ja tajutav, mida aga ei ole võimalik väita ilma korralikele geoloogilistele uuringutele ja koormusarvutustele tuginemata. Juhul, kui selline kõrgendatud risk eksisteeriks, ei oleks vastustaja sellistel tingimustel ehitusluba väljastanud. Kaebaja on asunud meelevaldselt lisama eksperdi koostatud aruandele tõlgendusi, mida väidetavalt ekspert mõtles ühe või teise seisukoha andmisel. Seda, mida ekspert silmas pidas, oleks ta pidanud arusaadava metoodika abil aruandesse kirja panema. Ekspertiisis on lahatud peamiselt formaalseid puudusi, mis ei ole hoone või kõrvalhoone püsivuse seisukohalt olulised. Kuna nimetatakse formaalseid puudusi, siis hoone ja kõrvalhoone püsivuse seisukohalt ei ole need olulised. Kasutusloa andmise otsustab vastustaja ja siis, kui ehitis on valmis, praegusel hetkel ei saa keegi väita, et kasutusluba ei saa anda ja seetõttu on ehitamine ebaseaduslik. TLPA on ehitusprojekti hinnanud ning pädevad asutused on oma kooskõlastused andnud, ehitusprojekt on nõuetekohane ja selle alusel oli võimalik väljastada ehitusluba. Väidetavale ohule ei ole mingit argumenteeritud vastust ja seda, mida ekspert kahtlustab, tulnuks esitada metoodika alusel ja arusaadavalt, et seda kontrollida. Ehitusloa toimik ei pea sisaldama ei põhiega tööprojekti, kuna kohalik omavalitsus ei pea andma hinnanguid ehituse maksumusele või hankele ning tööprojekt on vajalik konkreetselt ehitamiseks. Eskiisprojekt ei pea sisalduma eelprojekti toimikus, kuna eskiisi kontrollib TLPA ja esitab vajadusel märkused ning see tagastatakse tellijale eelprojekti koostamiseks. Arusaamatu on viide, et konstruktiivne osa ei vasta ega saagi vastata eelprojekti arhitektuursele osale, kuna projekteerimise lähtealused olid erinevad – nimetatud seisukohta ekspert pikemalt ei analüüsi ja vastustajale jääb seega arusaamatuks, mida on silmas peetud. Lähtumine RYL 2000 ei ole millegagi vastuolus ning aruande lk 12 on eksperdi järeldus arusaamatu, kuivõrd kvaliteedinõudeid ei pea eelprojekti koosseisus lahti seletama ja põhining tööprojekti kohalikule omavalitsusele ehitusloa saamiseks esitada ei tule. Ehitusloas on sätestatud, et vertikaalja tehnovõrkude planeerimiseks tuleb esitada eraldi projekt ja neid antud projekt ei kata. Seega on ekspert asunud hindama midagi, mida ei ole vaja hinnata ja mida ei saa hinnata, kuna projekti ei ole. Ekspert ei ole teostanud mingeid arvutusi, mis tõendaksid tema seisukohti, et ehitist ei ole võimalik rajada ja selle kohta, et ehitamine võib põhjustada kõrvalhoone varingut. Nimetatud väited on teoreetilist laadi ning tõendatud ei ole nende praktikas võimalikuks osutumine. Ekspert sedastab, et on teostanud paikvaatluse objektil, kuid ei esita tõendeid selle kohta, mida ja kui palju on juba valmis ehitatud ning kas juba esinevad aruandes teoretiseeritud asjaolud. Puuduvad fotod või muud eksperdi järeldusi tõendavad materjalid. Eksperdile esitatud küsimused ei ole seotud vaidluse objektiks oleva ehitusloaga. Eksperdilt oleks saanud küsida ainult seda, kas esitatud ehitusprojekt oli piisavas koosseisus selleks, et kohalik omavalitsus sai väljastada ehitusloa. Küsimused, mida kaebaja on esitanud, võiksid kõne alla tulla eelkõige enne kasutusloa väljastamist. Alusetud on kaebaja väited, et tal ei olnud halduskohtu tõttu võimalik ekspertiisi varem korraldada. Kaebajal olid kõik võimalused toimiku koopia saamiseks juba enne kaebuse esitamist vastustaja arhiivist ja ka võimalus nendega tutvuda kohtumajas. Kaebaja sai dokumendid oma valdusesse ja pole esitanud põhjuseid, miks see venis aastapikkuseks. Vaivundament on lintvundamendist antud olukorras kindlasti parem variant ohutuse suurendamise seisukohalt. Ehitaja peab kajastama muudatused projektis isegi juhul, kui muudatus ei ole sellist laadi, mis tingiks uue ehitusloa väljastamise. Käesoleval juhul uut ehitusluba väljastada ei tule ja muudetud projekti osa esitatakse vastustajale kasutusloa taotlemisel. Vaivundamendi kasutamine pigem vähendab ohtu kõrvalhoonele ja kuna hoone enda osas midagi ei muudeta ning kuna koormused ei

8 muutu, siis on alusetu kaebaja seisukoht, et lintvundamendi asendamine vaivundamendiga ei ole objektiivselt kontrollitav. Kolmas isik on vormistanud tööprojekti vundamendi muudatuse, teostanud vastavad mõõtmised ning tellinud muudatusele ekspertiisi. Ehitusloa omanik peab taotlema uue ehitusloa, kui selle aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et muutuvad ehitise olulised tingimused, nagu nt tuleohutus, energiatõhusus, ehitise kasutusotstarve, mõjuvad koormused (kandevõime) või ehitusloa taotluses näidatud muud olulised tehnilised näitajad. Kui ehitustöö käigus tekib vajadus muuta ehitise, selle osa või tehnosüsteemi kohta ehitusprojektis toodud tehnilisi lahendusi ja tulenevalt muudatuse ulatusest, iseloomust või mahust ei tule anda uut ehitusluba EhS § 23 lg.8. 1 ja 28 lg 1 p 6 alusel, vormistatakse selle kohta ehitusprojekti muudatus. Ehitusprojekti muudatusega töötatakse välja sellised tehnilised lahendused, mis võrreldes esialgse ehitusprojektiga võimaldavad kasutada alternatiivseid ehitustooteid ja lahendusi või parandada ehitusprojekti võimalikke vigu ja ebatäpsusi. Muudatuse aluseks on muudatusest huvitatud osapoole ettepanekud ja põhjendused muudatuse sisseviimiseks. Muudatusprojekti koostab projekteerimisettevõtja. Muudatused kooskõlastatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tellijaga ning juhul, kui muudatuste koostaja ei ole koostanud esialgset ehitusprojekti, siis ka esialgse ehitusprojekti koostajaga. Ehitusprojekti muudatus antakse õle ehitajale ja omanikujärelevalve tegijale. Muudatuse tegija tagab muudatuse sobivuse ehitisega ja muudetava ehitusprojektiga. Muudatus lisatakse vastava ehitusprojekti osa juurde. Ehitusprojekti muudatuse kohta koostatakse täiendav seletuskiri, milles kajastatakse muudatuse tegemise põhjused, uue lahenduse põhjendused ja selgitused ja muudatuse sisseviimisest tulenevad võimalikud mõjud, kui seda ei kajastata joonisel. Ehitaja peab igal juhul kajastama muudatused projektis isegi juhul, kui muudatus ei ole sellist laadi, mis tingiks uue ehitusloa väljastamise. Käesoleval juhul uut ehitusluba ei tule väljastada ja muudetud projekti osa esitatakse TLPA-le kasutusloa taotlemisel. Vaivundamendi kasutamine pigem vähendab ohtu kõrvalhoonele ja kuna hoone enda osas midagi ei muutu, koormused ei muutu, siis on alusetu seisukoht, et lintvundamendi asendamine vaivundamendiga ei ole objektiivselt kontrollitav. Kolmas isik on korrektselt vormistanud tööprojekti vundamendi muudatuse, teostanud vastavad mõõtmised, tellinud muudatusele ekspertiisi sõltumatult asjatundjalt.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

11. Kolmas isik Laulupeo 2 OÜ palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Tartu mnt 63 kinnistu omandamisel oli kaebaja detailplaneeringust teadlik, ta ei saanud eeldada, et kehtiva planeeringu alusel kinnistule midagi ehitama ei hakata. Kaebaja eest ei ole midagi varjatud ja teda on kaasatud menetlusse. Kinnistusraamatust Laulupeo 2 kinnistu osas nähtub, et kaebaja kasuks on 25.04.2008, s.o samal päeval, kui kaebaja on kinnistusraamatusse kantud Tartu mnt 63 kinnistu omanikuna, seatud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks. Kaebaja ning Laulupeo tn 2 kinnistu tolleaegne omanik OÜ Marati Maja sõlmisid Laulupeo tn 2 kinnistu suhtes eellepingu, mis näitab kaebaja huvi Laulupeo tn 2 kinnistu ise ära osta. Teadmata põhjusel jäi kaebajal eellepingust tulenev ostuõigus realiseerimata ja kinnisasja omandas OÜ Mirco Invest. 2) Kolmas isik ei ole kuidagi saanud takistada kaebaja poolt kinnistu omandamist, mistõttu tema soov ehitada tuleneb omandija ettevõtlusvabadusest, mida ta realiseerib teiste õigusaktide kaudu. Kaebaja käitumisviis on selgelt ajendatud huvist, et Laulupeo tn 2 kinnistule ei saaks ärihoonet ehitada keegi teine peale tema enda, mistõttu ta oma tegevusega soovib kaebajat teadlikult takistada ja kahjustada, ent see ei too kaasa kaebajale võimalust määrata teise kinnistu saatust ja ehitustegevust.

9 3) Kaebaja esitatud T. Rattasepa ekspertiis sisaldab tegelikkusele mittevastavaid ja eksitavaid seisukohti. Ehitusloa taotlemisel esitati TLPA-le ehitusprojekt eelprojekti staadiumis, nagu näeb ette majandusja kommunikatsiooniministri 17.09.2010 määrusega nr 67 kehtestatud „Nõuded ehitusprojektile“ § 16 lg 1. Järelikult tuleb kontrollida, kas esitatud eelprojekt vastas eelprojektile esitatavatele nõuetele või mitte. T. Rattasepa ekspertiisis välja toodud puudused on seotud küsimustega, mida eelprojektis ei kajastatagi, vaid mis lahendatakse hilisemates põhija/või tööprojektides. Ekspertiisis on segamini aetud see, milline informatsioon on vajalik esitada ehitusloa väljastamise aluseks olevas eelprojektis ning milline informatsioon esitatakse põhija/või tööprojektides, mis koostatakse hiljem ja mida ei esitata ehitusloa väljastamise menetluses kohalikule omavalitsusele. Kõikide ehitusprojekti ekspertiisi hinnanud isikute poolt on märgitud, et vundamentide lahendus täpsustatakse lõplikult tööprojektis ning sellele lisatakse spetsialisti arvestused ja põhjendused lahenduse kehtestatud nõuetele vastavuse suhtes. Seega on põhjendamatud kaebaja viited sellele, et Laulupeo tn 2 hoonele ei saa vundamendist tulenevalt väljastada kasutusluba.

Ehitusprojekt ei käsitle küsimusi, kas ja millisel määral võib ehitustegevusega kaasneda kahjulikke mõjutusi. Sellega ei lahendata ehituslike tehnilise teostamisega seotud küsimusi, seega ei ole ehitusprojektiga reguleeritud vajumite, deformatsioonide, müra, vibratsiooni, tolmu, kiirguse vms mõjutuste tekkimine, vaid tegemist on asjaoludega, kas ehitustööde teostamise käigus järgitakse kehtestatud ehitusnorme, -standardeid ja –eeskirju. Neid asjaolusid kontrollitakse ehitustööde teostamise käigus. Ehitusluba ei muuda õigusvastaseks see, kas ehitustegevuse käigus võivad kaasneda kahjulikud mõjutused. T.Rattasepp töö sisaldab eksitavaid ja valeandmeid. Kuivõrd kahte maa-alust korrust enam ei ehitata, siis rajatakse hoone vaivundamendile tööprojekti kohaselt. OÜ Civen juhataja P.Pikand 29.10.14 õiendist nähtub vundamendi osas, et kombineeritud lahendusega kohapeal valatud raudbetoonist vundament vundamendi rajamisel ei teki hoone koormusest selliseid pinnase deformatsioone ja riskid on oluliselt väiksemad. Tehnilise valiku oluliseks põhjuseks oli ka naabri keeldumine koostööst, sest taldmikuga madal vundamendi rajamine oleks eeldanud ka naaberkrundile ulatuvat kaevikut, mis eeldanuks naabriga kokkulepet. Projekteerimise käigus oli kava rajada hoone plaat vundamendile koos kõrvalasuva hoone vundamendi tugevdamisega, millest loobuti naabri vastuseisu tõttu. Valitud vundamendi lahenduse õigsust toetab ka teostatud geodeetilise jälgimise aruanne, mis ei viita probleemidele pinnasega; edasi viitab ta olukorra stabiilsusele. AV Geodeesia OÜ 28.10.14 esitatud kontrollandmed kinnitavad, et kontrollitud 5 reeperi andmed vajumist ei märgi. OÜ Nordlin Ehitus õiendis kinnitatakse samuti vundamendi ehitamise lõpetamist ning et selle rajamine ei toonud kaasa Tartu mnt 63 hoone vajumist. 29.10.14 õiendis rõhutatakse, et on mõõdetud eelmärgitud hoonet ja konstruktsioonide vajumist ei täheldatud. Kaebajal vastupidiseid tõendeid ei ole esitada. 14.11.14.a. teostas AV Geodeesi OÜ Tartu mnt 63 hoone täiendava geotehnilise kontrolli, millest nähtus kontrollitud kohtades vajumise puudumine. Pideva kontroll jätkub.

Ehitusprojekt vastab DP-le ja on kooskõlas kehtiva õigusega. Kaebaja täiendab oma kaebust, kuid tugineb taas T.Rattaseppa tööle, milles uuritakse eelprojekti (töö nr TR 1730/2014). T.Rattasepp on segamini ajanud selle, milline informatsioon on kehtiva seadusandluse kohaselt väljastamise aluseks olevas eelprojektis ning milline informatsioon esitatakse põhi-ja/või tööprojektides, mida koostatakse hiljem ning mida kehtiva seadusandluse kohaselt ei esitata ehitusloa väljastamise menetluses omavalitsusele. EhS alusel kehtestatud MKM määruse nr 67 kohaselt eristatakse ehitusprojekti staadiumitena eelprojekti, põhiprojekti ja tööprojekti ( nõuded ehitusprojektile § 5 lg 1). Määruse § 16 lg 1 kohaselt esitatakse ehitusloa taotlemisel omavalitsusele ehitusprojekt eelprojekti staadiumis. Antud juhul ongi ehitusloa nr 666372 väljastamise aluseks olnud projekt eelprojekti staadiumis (töö nr A -536/11).

10 Seega tuleb eelkõige kontrollida, kas ehitusloa aluseks olnud eelprojekt vastas seadusega kehtestatud eelprojektile esitatavatele nõuetele. Eelprojekt vastab kohustusliku osa nõuetele – nõuded ehitusprojektile §-des 10 ja 17-26. T.Rattaseppa töös ei analüüsita, kas eelprojekt vastab neile nõuetele. Nn puudused, millele see töö viitab, kajastavad neid küsimusi, mis seaduse kohaselt ei kuulu eelprojekti kohta vaid mida lahendatakse hiljem koostatavates projektides. Eelprojektis antakse ehitise üldine arhitektuurne lahendus ja kontseptsioon ning koostatakse ülesanded eriosade projekteerijatele (so konstruktsioonide, tehnosüsteemide ja tehnoloogia). Peaprojekteerija võib kasutada ning ka kasutas eelprojekti seletuskirja koostamisel eriosade projekteerijaid. Eelprojektiga luuakse üldine ehitise arhitektuurne lahendus ja lähteülesanne, mille peavad vastavad ametkonnad kooskõlastama ning mille alusel koostavad eriosade projekteerijad oma projektid (kas põhiprojekti koosseisus ja /või tööprojektid. Enamikke nn puudustena nimetatud asjaolusid ei pea esitama eelprojektis, vaid tööprojektides. Kaebaja esitatud T.Rattaseppa tööd hinnanud eksperdid on leidnud, et eelprojekt vastab tegelikult ehitusprojekti nõuetele ( § 10 ja 17-23). Väär on kaebaja seisukoht, et lintvundamendi asendamisel vaivundamendiga on oluliselt rikutud ehitustegevust reguleerivaid norme ning et on välistatud valmiva hoone vastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. Nagu nähtub, siis vundamentide lahendus antakse koos spetsialistide arvestustega ja põhjendatud lahendustega tööprojektis. Alusetud ja asjakohatud on väited, justkui ei saaks vundamendilahenduse tõttu anda välja kasutusluba.

4) Kolmas isik esitab kohtule ekspert J. Rohtla (III kd, tl 48) ja arhitekt K. Rõõmuse (III kd, tl 49) seisukohad, kus mõlemad on kaebaja esitatud ekspertiisi hinnates leidnud, et enamik T. Rattasepa ekspertiisis toodud väiteid on otsitud ja eksitavad. Kuivõrd Laulupeo 2 äri-, bürooja eluhoonele ei tule enam kahte maa-alust parkimiskorrust, siis rajatakse koostatud tööprojektide kohaselt Laulupeo 2 hoonele vaivundament (so kohtrajamisega raudbetoonist vaiadega ja rostvärgiga hoone aluskonstruktsioon), mille puhul tehakse Laulupeo 2 krundil kaevetöid üksnes ca 60 – 100 cm ulatuses ning puuritakse maapõue vaiad. Vundamendi rajamise tööd Tartu mnt 63 kinnisasja piiri ääres on lõpetatud, mh on täies mahus lõpetatud kaevetööd ja vaiade puurimise tööd. Tööd lõpetati juba 17.10.2014, s.o enne kaebaja poolt korduva esialgse õiguskaitse taotluse esitamist ning praeguseks on Tartu mnt 63 kinnisasja poolsel küljel ka tänavakate taastatud. Praegusel hetkel ei kavatse Laulupeo 2 OÜ teostada Tartu mnt 63 kinnisasja krundi piiri läheduses enam mistahes kaeve-, puurimisega valamistöid, mistõttu on ilmne, et käesoleval hetkel puudub igasugune oht Tartu mnt 63 kinnisasjal asuva hoone säilimise suhtes. Ka geotehnilise kontrolli (III kd, tl 57) järgi vajumist toimunud ei ole. Kuna pinnasetööd on lõpetatud, tuleb edasise vajumise ohtu lugeda väikeseks. Ekspertiisis ei ole välja toodud, kuidas oht täpsemalt realiseeruks. Ehitusprojekt ei käsitle küsimusi, kas ja millisel määral võib ehitustegevusega kaasneda kahjulikke mõjutusi (vajumeid, deformatsioone vms). Ehitusprojektiga lahendatakse küsimused, kas ehitustööde teostamise käigus järgitakse kehtestatud ehitusnorme, -standardeid ja -eeskirju. Asjaolu, et ehitustegevusega võivad kaasneda kahjulikud mõjutused, ei muuda ehitusluba õigusvastaseks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

12. Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad, uurinud kohtule esitatud tõendeid kogumis ja nende vastastikustes seostes leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel. 13. Kohus märgib esmalt, et kaebajale on korduvalt selgitatud, et ta saab esitada subjektiivsete õiguste kaitse kaebuse, kuid tal tuleb märkida täpsemalt, kuidas tema õigusi rikutakse. Ehitusluba saab puudutatud isik vaidlustada subjektiivsete õiguste kaitse kaebusena.

11 14. Kohtukaebusest (läbi EÕK taotluste) võib aru saada, et kaebuse eesmärk on naabrusõiguste rikkumise vältimine ja sellega seotult soov kaitsele. 1) rikuti ärakuulamise õigust (seda tuli teha enne ehitusloa andmist); 2)rikuti head haldustava ja uurimisprintsiipi; 3) ehitusprojekt, millele anti ehitusluba, ei ole kooskõlas kehtiva DP-ga; ehitusluba piirab ja takistab kaebaja kinnistu kasutamist; 4) ehitusloa andmisega vähendatakse kaebaja kinnistu väärtust ja kahjustatakse omandit; 5) ehitusluba ei ole kooskõlas õigusnormidega ja on antud kaalutlusvigadega (nähtub juba kaebajale esitatud teatest). Kaebaja esitas ka täpsustused ( 13.11.14). 15. Kuna kaebaja on viidanud Riigikohtu HK lahendile nr 3-3-1-25-02, siis nõustusid menetlusosalised ja ka kohus, et vaidlusalune ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutusja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist. Ühtlasi nõustub kohus riigikohtu juhenditega ja selgitustega, et „Eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega. Muuhulgas peavad ehitamist reguleerivad normid tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse. Üldjuhul ei saa kolmas isik ehitusluba vaidlustamata keelata ehitustegevust, mis toimub kooskõlas kehtiva ehitusloaga ja AÕS §- des 143-154 sätestatud naabrusõigustega. Seega korrastab ehitusluba ka hoonestatava kinnisasja omaniku ja võimalike puudutatud isikute (naabrite) vahelisi suhteid“. Vaidlust ei ole selles, et ehitusnormidest ja planeeringu nõuetest tulenevad naabrile subjektiivsed õigused, mis kaitsevad kaebuse esitaja huve ja millele tuginedes on vaidlustatud ehitusluba käesolevas asjas. Halduskohus saab tühistada vaidlustatud haldusakti, kui see on õigusvastane ja rikub kaebuse esitaja õigusi. Õigusi rikkuva ja õigusvastase haldusakti võib menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt jätta tühistamata juhul, kui pärast haldusakti tühistamist tuleks samasisuline akt igal juhul uuesti välja anda. 16. Kohus jääb varasemalt (EÕK määruses) esitatud seisukohale, et kaebaja ei saa eeldada, et tema kinnistu kõrval olev ärija elamumaa sihtotstarbega krunt, mida ta ise ei ostnud (milline soov ja võimalus tal ilmselt oli), jääks kasutamata või siis kasutusele parklana. 17. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et ehitusluba ei saa anda, kui ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule ja et detailplaneeringu nõudeid täpsustavaid projekteerimistingimusi võib kehtestada kohalik omavalitsus. Esmalt märgib kohus, et kolmanda isiku kinnistule ei oleks saanud väljastada ehitusluba ja sinna ehitada ainuüksi seetõttu, et see võib takistada ja takistab kaebaja omandi kasutamist, edasist planeerimist ning põhjustab tema vara ja omandi väärtuse vähenemist. Tartu mnt 63 kinnistut soetades oli kaebaja teadlik, et kehtib DP ja vastavalt on seda õigesti rõhutanud kolmas isik. Kohtule on esitatud andmed, mis kinnitavad, et kaebaja teadis missuguses suuruses ja mahus hakatakse ehitama kõrval kinnistule, missugune oli DP, mis kehtestati 13.04.04. otsusega 96. Kaebaja omandas kinnistu 25.04.08 ja talle oli võõrandamislepingust teada, et DP kehtib ja sellega tuleb arvestada ( tlk 26-27 II kd ja 04 II kd). Tegemist on talumiskohustusega ja vastustaja on arvestanud, et DP kehtib ning et väljastatav ehitusluba peab olema sellega kooskõlas. Kaebaja on jätnud tähelepanuta kehtiva DP ning esitanud DP-d arvestamata ka mitmeid ekslikke seisukohti. DP on haldusakt ja kolmas isik on usaldanud selle kehtivust, mistõttu tal on õigus DP-ga ettenähtud hoone rajada ja seda ka siis, kui kaebaja oma nõusolekut ehitamiseks ei anna. PlanS § 29 lg 1 kohustab kohalikku omavalitsust muuhulgas detailplaneeringuid üle vaatama ning kaaluma vajadust neid muuta või kehtetuks tunnistada. Kohalik omavalitsus ei ole antud juhul loobunud DP elluviimisest. Kaebaja on viidanud DP vanusele, kuid kohus siinkohal märgib, et kaebajal ei saanud olla õigustatud ootust, et seda planeeringut ellu ei viida. Kuigi kaebaja on hilisemalt mitmel korral nimetanud, et tema eesmärgiks ei ole takistada kolmandal isikul ehitamist, on kohtu arvates pretensioon viitega DP vanusele ja tema nõusoleku puudumisele ehitamiseks siiski seotud justnimelt sooviga märkida, et

12 õigusi rikutakse juba selle tõttu, et see DP siiski ellu viiakse ja kaebaja peab võimalikuks ehitamist keelata, vastupidiselt puuduks vajadus sellele viidata. Kaebaja on ka nimetanud, et ehitada võiks mingi muu sobivama hoone, kuid samas nähtub, et kaebaja jätab tähelepanuta, et DP kehtib ja mingit muud hoonet selle alusel ei saaks ehitada. Seega lasub kaebajal talumiskohustus DP suhtes ja selle realiseerimiseks. DP-d ei ole vaidlustatud ega kehtetuks tunnistatud, seega ei saa kaebaja asendada omavalitsuse diskretsiooni ka kuidagi enda omaga ja seda ka siis, kui tema palgatud spetsialistid arvavad teisiti (M.Meldo ja I.Tiigi). Riigikohtu HK on nt lahendis nr 3-3-1-9-14 p 19-20 selgitanud planeeringu kehtima jäämisest huvitatud kinnistuomaniku õigustatud ootust planeeringu kehtima jäämise suhtes. Sellest nähtub seisukoht, et seadusandja ei ole seadnud tähtaegu, mille jooksul isik saab planeeringu kehtima jäämist usaldada ja kehtiv õigus ei sätesta, kui pikka ajavahemikku mõistetakse nn lähiaastate all ( PlanS § 27 lg 1). Kuivõrd seadusest ei tulene selgelt, et pärast teatud aastate möödumist tuleks see kehtetuks tunnistada ning nagu nähtub, ei ole vastustaja selle ümbervaatamist planeerinud ega sellist teadet kaebajale esitanud, siis seadusest tulenevast pelgalt nn abstraktsest võimalusest planeering kehtetuks tunnistada (ilmselt siis selle nn vanuse tõttu) ei saanud kaebajale anda lootust muule planeeringu kehtestamisele. Planeering kehtib ja see ei ole nn automaatselt muutunud kehtetuks, vastustaja on soovinud planeeringu realiseerimist, mistõttu on ainetu kõnelda planeeringu vigadest või siis selle alusel ehitamise õigusvastasusest viitega planeeringu vanusele ja lähtudes kaebaja ja tema plagatud spetsialisti töö arvamusest, et avalik huvi selle planeeringu vastu on muutunud. Planeeringu vajalikkust ja avaliku huvi olemasolu hinnati selle kehtestamisel pädevate organite poolt ja kuna DP ei ole tunnistatud kehtetuks, siis nähtub, et avalik huvi antud linnaruumi osa korrastamiseks on jätkuv. DP menetluses seatakse paika erinevate isikute huvid planeeringu vastu. DP annab ülevaate, et planeering koostai selle tellija poolt ja arvestatud oli linnaruumi korrastamisega läbi selle lahendi komplekssuse ja parkimismaja rajamisega. Ehitusloa andmise ajaks mingeid olulisi muutusi ei olnud toimunud, et planeering üle vaadata ja võõrandamisel oli kaebaja sellest teadlik. Kaebajal oli igati võimalik planeerida oma tegevusi ja võimalusi arvestades, missuguseid hooneid võidakse naabrusesse ehitada. Kaebaja valis enda kinnistu ostu ja jättis ostmata kõrval kinnistu. Huvi jätkuvalt kinnistut omandada ei tähenda ehitamise keelamise võimalikkust ja võimalust DP-d ümber hinnata või realiseerimata jätta. Uueks asjaoluks ei oleks ka see, et selgus kaebaja enda hoone osas nn üleehitamine ning kaebaja on osaliselt püüdnud tekkinud olukorda parandada. Kaebaja mistahes vahenditega vastuseis konkreetsele ehitamisel võib pigem olla tingitud tema huvist varjata fakti, mis TLPA-le ei olnud ehitusloa andmisel teada, so üleehitamine ja mistõttu on puhkenud tsiviilvaidlus maakohtus. Asjaolu et maakohtus on algatatud mitmeid vaidlusi, sj on kolmas isik pidanud kohtult küsima abi ehitamise ajaks kaebaja kinnistu kasutamiseks, ei tähenda, et ehitamine on välistatud ja et ehitusloa andmise ajal oli midagi olulist jäänud kaebaja esitatud info ja väidete alusel kaalumata. Kaebaja enda tegevus ja temast tingitud kolmanda isiku tegevus ei kinnita, et DP elluviimiseks ja ehitusloa andmiseks puudus ülekaalukas avalik huvi see ellu viia; kaebaja ei ole nimetanud sellist legitiimset eesmärki, mis võinuks olla selle soovi aluseks ja oleks seejuures kooskõlas proportsionaalsuse printsiibiga, mis õigustaks kolmandale isikule varalise olukorra märkimisväärset kahjustamist. Kuigi kaebaja ise on soovinud kinnistut omandada, ka siis nähtub, et ta on sellest ise loobunud, mistõttu tema kavatsuste luhtumine ei saa mõjutada DP-d, ehitusloa ega ka järgnevate projektide kehtivust ja tema varalises sfääris toimuvad muutused on tingitud tema enda otsustest ja tegevusest. Kaebajal ei ole tekkinud õigustatud ootust mingisuguseks muuks ehitamiseks. Kui kaebajal tekivad nn üürilepingu tulu vähenemisest tulenevad kahjud, siis ei saa seda pidada ehitusloast tekkinud probleemiks, kuna ehitamine toimub kehtiva DP alusel. Eelnevast tulenevalt saab kohus kokkuvõtteks märkida, et ehitatakse hoone, mis vastab DP lahendusele, katastriüksuse sihtostarve võimaldab ehitamist, vastavalt on antud välja ehitusluba ja teostatud projekteerimine. Kaebaja arvamus DP kehtivusest ja teistsugusest ehitamise võimalusest ning avalikust huvist ei muudaks eeltoodud seisukohti.

13 18. Kaebaja kui naaberkinnistu omanik on saanud esitada oma seisukohad enne ehitusloa andmist, tema ettepanekul tehti muudatused, mis oli võimalik, kahtlusi ei teki ka selles, et kui ehitatakse selle kasutamise eesmärkidel ettenähtud DP kohane hoone, siis saab otsustada sellele ettenähtud korras kasutusloa andmise. Viimase vaidlustamine on võimalik, mille käigus kontrollitakse, kas ehitis vastab kasutusotstarbeks ettenähtud nõuetele (vastavus DP-le, projekteerimistingimustele, ehitusloas ja selle aluseks olevatele projektide nõuetele, tehnilistele tingimustele/andemetele; kas ehitamise aluseks olev dokumentatsioon on kooskõlas nendes olevate andmetega, vastab otstarbele, DP-ga lubatud kõrgususele või kas ehitusalune pind, tuleohutus, maa kasutamise pind, arhitektuurne lahendus ja ilme, parkimiskohtade lahendus jms on vajalikul määral kooskõlas DP- ga ja lahendatud vastavuses õigusnormidega 19. Antud ajahetkel ei nähtu, et ehitatakse mingit muud hoonet, selle esialgne kasutusotstarve ei muutu sellest, et hoone madalvundamendi valik asendus vaivundamendiga. Naaberkinnistu kasutuselevõtt ettenähtud korras ei saa mõjutada kaebaja ettevõtlusvabadust, tema kinnistu või hoone privaatsust, sest senise olukorra säilimine ei olnud ette nähtud. Isegi vundamendilahenduse muutus ei saa kaasa tuua kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist seeläbi, et tema senine nn kinnistu privaatsus kaob, muutuvad vaated ja kaebaja ei saa enam kasutada naaberkinnistul olevat parkimisplatsi. Kaebaja viited riigikohtu lahenditele, mis puudutavad vaate jms küsimusi, ei ole siinkohal asjakohased, kuivõrd ehitamine toimub DP elluviimiseks. Asjaolu, et peale ehitusloa andmist tuleb teha projektides muudatusi, ei ole ehitamise korral midagi tavatut ega õigusvastast; ka ehitusloa formaalne õigusvastsus ei tähenda, et kasutusloa andmine muutub juba silmnähtavalt võimatuks. Üldjuhul ei saa kasutusluba välja andmata jätta siis, kui naaber keelab ehitustegevuse teise isiku kinnistul. Kuigi kaebaja soovis keelata EÕK korras naaberkinnistule ehitamise, ei toonud see TLPA-le kaasa kohustust keelata ehitusloa alusel ehitamine. Võimalus, et vastustaja ei kontrolli ehitise projektikohasust kasutusloa väljastamisel või teeb seda formaalselt, on kaebaja oletus. Arutlused, kas võidakse rikkuda kaebaja õigusi edasiselt, on ennatlikud. Kasutusloa andmisel uuritakse menetluses põhiprojekti/tööprojekti, mille järgi toimus tegelik ehitamine. EhS § 23 lg 8.1 (vastu võetud 2009) kohaselt peab ehitusloa omanik taotlema uue ehitusloa, kui selle aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et muutuvad ehitise olulised tingimused (vt nt tuleohutus, energiatõhusus, kandevõime, kasutusotstarve jms. näitajad). Antud juhul ei ole kaebaja esitanud kohtule andmeid, et pärast ehitusloa andmist muutuksid hoone koormused, vms olulised näitajad, mis kaebaja arvates nõuaks uut ehitusluba EhS § 23 lg 8.1 ja 28 lg 1 p 6 alusel. Miski ei viita kasutusloa andmise võimatusele, ent kas see väljastatakse, selgub järgnevates menetlustes . Kontroll on võimalik igal ajal, eriti kasutusloa andmisel. 20. Kaebaja on nimetanud, et rikuti ära kuulamise õigust. Kaebaja nimetab, et talle ei võimaldatud enne ehitusloa andmist esitada oma arvamusi ja tutvuda teise ehitusprojektiga, mille alusel anti ehitusluba. Muutust, mida kaebaja saab siinkohal silmas pidada saan seisneda vaid selles, et kui teda oli ära kuulatud, siis tehti esialgses projektis muutusi ja muudatustega projekt jäigi ehitusloa aluseks. Seega on kaebaja kohut eksitanud ja eelprojekt on tehtud nii, et see juba arvestab kaebaja seisukohti. Et kaebajaga kõiges ei nõustutud, ei viita ära kuulamise õiguse rikkumisele ja hea haldustava rikkumisele, ka mitte uurimisprintsiibi rikkumisele. Ehitusloa andmine toimus eelprojekti staadiumis ning see oli kaebajale teada, seda kinnitavad ka T.Rattseppa tehtud töö andmed. Väide, et kui ei teatud tema seisukohti, siis ei saadud neid ka kaaluda on siinkohal kohtu poolt eelnevalt toodu alusel põhjendamatu, kuna kõigi kaebaja väidete arvestamine ei olnud võimalik. Kaebaja märgib, et ta sai ehitusloa aluseks olnud dokumentidega tutvuda TLPA-is (kaebuse p 3.2.5), seega jääb arusaamatuks hilisem etteheide, justkui oleks kohus kuidagi takistanud temal ehitusloa aluseks olevate dokumentidega tutvumise. Kaebaja kasutas lisaks ka spetsialisti abi, kes samuti sai aru, et ehitusluba on antud eelprojekti staadiumis, seega vajadusel uurida mingeid muid projekt, oli see võimalik, kaebaja taotlus oli suunatud vastustaja kasutada olevate dokumentide uurimisele, mis oli tagatud nii enne kohtukaebuse esitamist ja täiendavalt tagati kohtus. Kaebaja palgatud spetsialistidel oli igati

14 võimalik teha koostööd kolmanda isikuga, kellel olid olemas juba tööprojekt ja muud projektid, mille väljastamisele ehitusluba viitas ja kui midagi jäi ebaselgeks, saanuks kaebaja koostöös kontrollida kõik asjaolud. 21. Kaebaja väited ehitusloa või ehitusprojekti mittevastavusest DP-le. Kohus juba nõustus, et EhS § 19 lg 1 p 1 kohaselt ehitusprojekt peab vastama DP-le. Kaebaja nimetab, et vastavust ei ole juurdepääsu teede küsimuses, hoone evakuatsiooni lahendustes, kavandatud hoone pindala on ebaproportsionaalne ja sobimatu ning see ei taga ka päästetöid; kinnistu väärtus väheneb valguse, vaadete, arhitektuurilise ja asukoha sobimatuse tõttu; hooned on liiga lähestikku ja ehitatakse kokku; sadevete lahendus on väär, kuna need juhitakse tema kinnistule ja see ohustab omandit. Kohus leiab, et need väited ei ole tõendatud ning vastavus ja kooskõla DP-ga on olemas. Kuna kaebaja on nimetanud neidsamu asjaolusid ka seotult kaalumise vigadega, siis täpsemalt märgib kohus tõendatud asjaolud kohtuotsuse alljärgnevas osas. 22. Kaebaja nimetab, et ehitusluba on vastuolus kehtiva õigusega ja esinevad kaalutlusvead. Kohtule jääb arusaamatuks, miks kaebaja pidas vajalikuks ja võimalikuks väita kaalumisvigu uurides tema viidatud Teatist, mitte aga haldusakti ennast. Teatise motivatsioon ei peagi langema kokku haldusakti motivatsiooniga. Kaebaja nimetas, et tema nõusolek ehitamiseks puudub ja ei oleks tohtinud anda akti, mida ei saa realiseerida ja toob täiendavaid vaidlusi. Kohus on eelnevalt juba selgitanud, miks niisugust viga ei esine ning jääb seisukohale, et kaebaja ei saanud keelata teise isiku kinnistu kasutusele võttu ja ehitusloas ei pidanud kaaluma, kas naabri soov mitte ehitada, on loa andmise takistuseks. Ehitusloas on märgitud kaalutlused ja õigusnormid, mis tingisid loa andmise, see ongi asjakohane motiveerimine. Seda ei mõjuta kaebaja ajas muutuv seisukoht, kas ta lubab ehitamise või oma kinnistu kasutamise vms. Ehitusloas selle märkimine, kas ja kuidas saaks kohtuvaidlusi ära hoida, oleks ainetu. Igal isikul on õigus algatada vaidlusi, mida seadus võimaldab ja teha seda mistahes menetluse etapis, mille lubab seadus.

Kohus jääb kokkuvõtteks otsuse p 21 ja 22 nimetatud asjaoludel seisukohale, et ehitusloas ei pea ilmtingimata märkima, kas naaber lubab kasutada kinnistut ehitamise ajaks ja selle märkimata jätmine ei ole motiveerimise viga. Pealegi nähtub, et kui kaebaja ei lubaks kasutada enda kinnistut ehitamise ajaks, so ajutiselt, ei ole see aluseks, et ehitusluba jätta välja andmata. Vastupidiselt saaks naaber alati takistada ehitusloa andmist, selliselt seadusandja aga ehitamisega seotud regulatsiooni ette ei näe. Sadevete küsimuses on kaebaja samuti ekslikul seisukoha, et need juhitakse tema kinnistule, sest seda ei tehta ja seega ei saa olla haldusaktis ka kaalutlusi kaebaja omandi kahjustamisest sadevete läbi. Kuna kaebaja saavutas maa-aluse parkla mitte-ehitamise, siis ei saa esialgselt kavandatud projektiga ettenähtud tegevused kahjustada kaebaja omandit keldri uputamise, vee kogunemise jms. probleemist. Kuna kaebaja ettepanek muutis naabri kavandatud tegevust, siis ei ole haldusaktis vajadust arvestada, missuguseid ressursse vajab kaebaja uputuste likvideerimiseks ja missugused tagajärjed saabuksid kaebaja ehitisele, kui oleks ehitatud nii, nagu algselt kavandati. Ehitusluba pole kaebaja meelest nimetanud muudatusi seotult tuleohutuse seisukohalt olulistel muutustega, kuid kohus leiab, et niisuguseid muutusi ei leidu. Päästeamet on koostanud evakueerimise võimalused ja seda ei muuda asjaolu, kas naaberkinnistu omanik on andnud nõusoleku tulekahju korral kasutada tema kinnistut või mitte. Päästetööde tegemisel arvestab ja lubab kehtiv seadus kasutada vajadusel kõigi naabrite kinnistuid ning naabri varasema nõusoleku puudumine ei takista ehitusloa andmist ega muuda antud luba kehtetuks, tekkinud kahjustused tuleb aga kompenseerida. Kandekonstruktsioonide sobimatusele ei viita ka madalvundamendi asendamine parima võimaliku lahendusega, kuna see tagab kohtkindluse, toetutakse pinnaskihtidele, mis tagab naaberkinnistu maksimaalse ohutuse. Ehitise kandevõime, kohtkindlus, kõrgus, pikkus, maht jms ei muutu, kui ehitatakse vaimvundamendile. Viimane ei muuda ka energiatõhusust, tuleohutust, ehitise kasutusotstarvet, kandevõimet, et muuta ehitusluba.

15 Kui ehitamise kestel ja käigus on siiski sooritatud vigu, mis ehitusprojekt ei luba, kas siis selgub kasutusloa andmise menetluses, missuguseid lube on vaja muuta. Kasutusloa andmisest keeldutakse EhS § 34 lg 1 p 6.1 järgi, kui kasutusloa taotlemisel esitatakse ehitusprojekt erineb oluliselt ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist. Kuigi kaebaja enda kinnistu kasutamise keelas, ka siis leidus väljapääs ja sõltuvalt ajalistest olustiku muutusest ei olekski otstarbekas esitada haldusaktis neid kaalutlusi, mis tekivad menetluse ja ehitamise kestel ega takista ehitamist, Nagu nähtus, tegi kolmas isik muutusi, mis võimaldasid temale ehitamise nii, et ta püüdis vältida temale veelgi suuremate kahjude tekkimist, kui naabriga mõistlikke lahendusi ei saavutatud. Kaebaja sai mitu korda avaldada vastuväiteid ja ta ei vaidle vastu kolmanda isiku väitele, et asja arutati ka suuliselt, toimus nõupidamine. Kaebajasai ka korduvalt vastused, osaliselt ongi kolmas isik varasemaid plaane muutnud, ent vastuväited, mida kaebaja oma kaebuses ära nimetab, so 21.12.12, olid vastatud. Seega ei saa olla tegemist ära kuulamise õiguse rikkumisega, kuna vastuste andmine ongi ära kuulamise tagamise tõend. Kui kaebaja ka ise nimetab, et vastuväiteid sai ta esitada, vastused teda ei rahuldanud, siis see tähendabki tema ära kuulamist. Seega ei saa väita eeltoodu pinnalt, et kaebaja oli menetluslikult tema õigustes piiratud. Kuna kaebaja nimetab sellesamaga seotult ka hea haldustava rikkumist, siis kohtule ei nähtu, et kaebajaga kõiges mittenõustumine toonuks kaasa hea haldustava rikkumise ning kohus nõustub vastustajaga, et mitte iga muudatust ei pea igal ajahetkel hakkama kooskõlastama ja läbi arutama kaebajaga. Käesolevalt on arutlusel ehitusluba ja see andmine eelprojekti staadiumis, seega on ainetu siinkohal nimetada hoopiski, mis edasiselt toimus. Kaebaja spetsialisti abiga oli samuti teadlik, et eelprojekti alusel ei ehitata ning et seadus ei kohusta ehitusloa andmist taotlema justnimelt tööprojekti /põhiprojekti alusel, sest on valikuõigus. Kaebaja tellitud töös nimetab T.Rattasepp selle ka ära ning ta on esitanud oma nägemuse, kuidas oleks ideaalis tema meelest lahendatav ehitusloa andmise küsimus, mis senise praktika murrab, mis spetsialisti arvates ei taga absoluutset ja lõplikku ettenähtavus edasise suhtes juba ehitusloa andmise ajal. Vaidlust ei ole ju küsimuses, et eelprojekti alusel puuduks võimalus anda välja ehitusluba, seega seaduse nõudeid ei ole rikutud, kui vastustaja antud juhul seda niimoodi ka tegi. Eelprojekt vastab seaduse nõuetele ja annab piisava teabe, mida ja kuhu ehitatakse ning et see on kooskõlas DP-ga, mis kehtib. Kaebaja spetsialist on sellest väga hästi aru saanud, mistõttu puudus kaebajal vajadus hakata uurima eelprojekti ja tellida sellele ekspertiis. Kaebaja tellitud töö ei kinnita, et kaebaja vastuseis ehitamisele kohustaks vastustajat ehitusluba välja andmata jätta, kui kaebaja sellega ei soostu; seadusega on võimalik tagada teise isiku kinnistu ajutine kasutamine; kolmas isik loobus kaebajaga sellel teemal tülitsemast ning muutis lahendusi nii, et ta ei sõltunud enam kaebaja nõusolekust ja loast kasutada tema kinnistut. HKMS ja ka RVastS § § 3. 1 lg 1 kohaselt võib isik nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist selles ulatuses, milles rikutakse tema õigusi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kaebaja on taotlenud ehitusloa täielikku tühistamist, kuigi õiguslikke aluseid selleks ei esine. Kuna kaebaja on oma väiteid pidevalt korranud või täiendanud EÕK menetlustes ning jääb nende juurde, kokkuvõtvalt juba EÕK määrustes esitatutud seisukohtadega täpsustab ka kohus järgmist. 23. Kehtiv detailplaneering näeb Laulupeo tn 2 kinnistule äri- (50%) ja elamumaa (50%) sihtotstarbega 410 m2 suuruse ja maksimaalselt 365 m2 ehitusaluse pinnaga krundi moodustamise ning krundile ühe kuni 5/6-korruselise hoone (hoonestuse kõrgus Laulupeo tn ääres 5 korrust, tagasiastega kuues korrus) ehitamise. Asja materjalidest ja vastustaja ning kolmanda isiku selgitustest nähtub, miks vaidlusaluse ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt kehtiva detailplaneeringuga vastuolus ei ole. EhS § 19 lg 1 kohaselt ehitise püstitamiseks ja laiendamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse väljastatud lisatingimused, mis täpsustavad ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, mida detailplaneering ei sisalda. Kaebaja poolt vaidlustatud ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt neist tingimustest kõrvale ei kaldu.

16 Kaebaja oli juba esimeses EÕK taotluses üldsõnaliselt märkinud, et ehitise planeerimisel ei ole arvestatud muutunud olukorda ning et ei ole taotletud Tallinna linna ehitusmääruse § 30 lg 2 alusel arhitektuur-ehituslikke tingimusi, mida kaebaja enam ei ole täpsustanud, st kuidas olemasolev olukord on DP kehtestamise ajaga võrreldes muutunud või kuidas ehitusmääruses nimetatud tingimuste taotlemata jätmine tema õigusi rikub. DP-s lisatingimuste seadmise eesmärgiks on tagada, et linnaruumi areng oleks ühtne ning planeeritav hoone sobiks ümbruskonda ning käesoleval juhul on hoone arhitektuursele lahendusele pädevad spetsialistid, sh kesklinna piirkonna arhitekt hinnangu andnud, mistõttu ei saanud kaebaja väidetud puudus asja sisulist otsustamist mõjutada. Hoone arhitektuurse lahenduse osas on oma seisukohad avaldanud pädevad spetsialistid. Hooneid ei ehitata üksteisega kokku, ehitiste vahekaugus ei ole vastuolus DP-ga. Kohus nõustub vastustajaga, et kavandatud hoone sobivuse üle antud piirkonda on pädev otsustama kohalik omavalitsus ning DP ja ehitusprojekti heakskiitmisega on Tallinna linn seda teinud. Naabrite õiguste piiramine ei välista ehitusloa andmist, kuid neile tuleb anda võimalus kaasa rääkida, kuid antud juhul ei oleks saanud kaebaja seisukohad, mis DP-d ei arvestanud, mõjutada lõpptulemust, mis arvestab seaduse ja kehtiva DP-ga. Riigikohus on selgitanud lahendis nr 3-3-1-25-02 diskretsiooni teostamist ja toob esile, et laialdaste diskretsioonivolituste teostamisel ja määratlemata õigusmõistete sisustamisel on oluline roll õiglasel haldusmenetlusel, iseäranis puudutatud isikute menetlusse kaasamisel. Demokraatliku õigusriigi põhimõttest (PS § 10) ning õiguste ja vabaduste kaitse kohustusest (PS § 14) tuleneb, et enne isiku õigusi riivava haldusakti andmist tuleb teda teavitada käimasolevast menetlusest ja anda talle võimalus avaldada kavandatava haldusakti suhtes oma arvamust. Tänaseks on see õigus reguleeritud HMS §-s 40. Isiku ärakuulamine võimaldab haldusorganil selgitada, millises ulatuses kavandatav haldusakt isiku õigusi ja huve riivab ning otsida võimalusi kõiki puudutatud isikuid rahuldava lahenduse saavutamiseks. 24. Väited sellest, et ehitusprojekti kaustas olevad materjalid on poolikud ja nende põhjal polnud TLPA-l võimalik objektiivselt kõiki asjaolusid hinnata, on jäänud endiselt paljasõnalisteks ja põhistamatuteks. 25. Ehitusloa taotluse kohaselt on ehitusgeoloogiliste ja –geodeetiliste tööde tegija Hades Geodeesia OÜ (reg. kood 101451171). Nimetatud töö on ka ehitusprojekti toimikus; ehitusprojekti seletuskirjas on eraldi ptk „Geoloogiline ehitus ja ehitusgeoloogilised tingimused“, mille alapeatükiks on mh „Pinnaseveetase“, milles on märgitud, et on põhjust arvata, et ehitustegevuse tõttu selles piirkonnas on pinnaseveetase viimase 10 a jooksul alanenud. Kaebaja ei esitanud kaebuse esitamisel ega ka hiljem tõendeid selle väite ümberlükkamiseks, nn võimaliku uputuse ohu küsimuse tõstatas kaebaja ehitusloa andmise menetluses seoses asjaoluga, et ehitusloa taotluse eelprojekti kohaselt sooviti projekteerida maa-alused korrused. Sajuvett ei juhita mitte kaebaja kinnistule, vaid sajuvee eelvooluks on olemas linna ühisveevoolu ühiskanalisatsioon, mis paikneb Laulupeo tänaval. Juba varasema menetluse käigus on kaebajale nimetatud, et ehitusloa taotlusele 21.12.2012 esitatud vastuväidetes ei ole kaebaja väitnud, et ehitusprojekti kohaselt juhitakse Laulupeo tn 2 kinnistult sademeveed kaebaja kinnistule ja et see võib kaasa tuua Tartu mnt 63 hoone keldri uputuse ja seeläbi kaebajale olulise kahju tekitada. Vastuseks käesolevas kaebuses ja esialgse õiguskaitse taotluses esitatud sellekohasele väitele on TLPA selgitanud, et sademevee allikaks on ainult hoone katus. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et igale krundile on toodud omaette kanalisatsiooni liitumispunkt väljaspool krundi piiri. Ehitusprojekti materjalidest ei tulene, et sademevee ära juhtimine toimuks üle Tartu mnt 63 kinnistu. Vastavalt ehitusprojekti tehnovõrkude koondplaanile on kolmanda isiku kinnistul olemas sajuveekanalisatsiooni hooneväljundtoru, mille kaudu juhitakse sajuvesi kanalisatsioonitorustiku ühisvoolsesse liitumiskaevu. Kaebaja vastupidiseid tõendeid ei ole esitanud, seega on väide alusetu.

17 Väited Tartu mnt 63 kinnistu vajumise ja sellel paikneva hoone varisemise ohust sj põhjusel, et kavandatav hoone ehitatakse kaebajale kuuluva hoonega kokku või vesi valgub keldritesse vms, on samuti otsitud kui kokku ehitamist ei toimu ja vett ei saa kardetud viisil koguneda. Kaebaja sai ehitusprojekti materjalid ja sealt nähtub, et ehitusprojektist (asendiplaan, töö nr 536, joonis nr 01) ja detailplaneeringu (krundijaotusplaan, töö nr 02152-GE) kinnitavad, et kavandatav hoone Laulupeo tn 2 kinnistul jääb selle kinnistu piiridesse ning kokku ehitamist ei järgne ja seda kinnitavad ka kaebaja esitatud fotod. Juurdepääsuga seotud väited ning evakuatsioonipääsude kasutamine ei ole lahenduseta ja projekteeritud hoone evakuatsiooniväljapääsud ja juurdepääsuteede küsimuses pole tõendeid, et kaebaja oma senises tegevuses on takistused. DP krundijaotusplaanil (töö nr 02152-GE) nähtub, et kaebaja kinnistule on Laulupeo tänavalt juurdepääs krundile (pos 4) läbi parkimismaja ja lisaks märgitakse sealsamas krundijaotusplaanis juurdepääs Laulupeo tänavalt kolmanda isiku kinnistule (pos 3). Ehitusprojektiga ei kaotata detailplaneeringuga ettenähtud juurdepääsu kaebaja enda krundile. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on ka tuletõrjeautodel tagatud juurdepääs kõigile hoone külgedele, v.a hoone tagumine nurk, mis külgneb vahetult Tartu mnt 63 hoonega, kuid siis siseneb päästemeeskond Laulupeo tn 2 hoonesse Laulupeo tn poolsest välisuksest. Vastustaja on selgitanud evakuatsiooni korrustelt, mis toimub maja tagumises nurgas asuva trepikoja kaudu ning et aknad on evakuatsiooniteeks vaid äärmise häda korral. Kui kasutatakse evakuatsiooniks nt ka aknaid), ei pea eraldi motiveerima ja kui seadus tulekahju korral lubab evakueeruda, ei sõltu kaebaja eelnevast nõusolekust antud lahendus. Vastuolus antud lahendus Päästeaseadusega ei ole, kuna viimane näeb ette kohustuse kõigile, sh kinnistuomanikele võimaldada kasutada teise omaniku nõusolekuta ka kinnistut, seega on vastustaja õigus, kui ta arvestas Päästeseaduse § 23 nõudeid, mida ta ei saa planeeringus ignoreerida, samuti pole vajadust seda eraldi ehitusloa andmisel motiveerida. Lahendus on kooskõlas seaduse nõudega. Kuna juurdepääsudega seotult on kaebaja nimetanud ka parkimise probleeme, siis märgib kohus, et kaebaja on märkinud 26.11.13 vastuse p 2.7, et ta kavatseb siiski parkimismaja rajada ja ta on teinud selle kohta ka ehituse alustamise taotluse. Kui nii, siis jääb kohtule arusaamatuks, miks kaebaja kritiseerib vastustaja ehitusluba ja selle andmist. Vastustaja oligi arvestanud parkimismaja rajamisega ja võimalusega, et ka seal saab parkida. Kuna kaebaja selle maja rajab, siis ei nähtu kohtule, et kaebaja kuidagi kavatseks valida klientuuri nii, et ta ei luba seal mitte kõigil soovijatel parkida või et on võimalik kehtestada keeldu justnimelt kolmanda isiku hoone kasutajatele parkimismaja kasutamiseks. Kui see on ehk teoreetiliselt võimalik ja majanduslikult kaebajale mõistlik, saab ta teha valikuid. Ent nagu nähtub, on vastustaja kavandanud alternatiivsed võimalused, kui DP kohased kavatsused täies osas ei realiseeru. Ehitusluba ei muutu sellest õigusvastaseks, kui parkimismaja kohtadega ei saa lõpptulemusel tulevikus enam arvestada. Kaebajale on parkimiskohtade arv tagatud ning seda ei piirata teise hoone ehitamisega. Kaebaja on palunud arvestada AS Ühisteenused 09.12.13 parkla lepingu lõpetamise teatisega ja 09.12.13 a sellise teatise kohtule ka esitas, ent nagu nähtub, ei muuda see asjaolu, et parkimisleping lõpeb, ehitusluba õigusvastaseks ega piira kaebaja õigusi, see võis vaid kinnitada, et ta peab ehituseks mõeldud kinnistu vabastama. Laulupeo tn 2 planeeritav hoone ei ületa detailplaneeringus ette nähtud hoone kõrgust, kuna DP märgib ära hoone kõrguse 19.5 m ja vastavalt märgib selle ära ka eelprojekt, mis oli ehitusloa andmise aluseks, vastuolu ei esine. Valgusega seotud küsimuses märgib kohus, et Laulupeo tn 2 kinnistu ehitisealune pind DP-s ettenähtut ei ületa (detailplaneeringu kohaselt 365 m2, projekti järgi 331,9 m2). Kaebaja kinnistu sihtotstarve on kinnistusraamatu kohaselt ärimaa. Kaebajale kuuluvas hoones asuvad peamiselt bürooruumid ja kaubanduspinnad. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusest nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ tulenevad nõuded eluruumidele, kuid äriruumidele ei kehti nõudeid, mille kohaselt peaks neis olema tagatud teatud hulk insolatsiooni. Seega ei saaks kohus sellel alusel ehitusluba tühistada ka juhul, kui kaebaja hoonete osades ruumides ehitusloaga

18 ehitatav hoone varjab loomuliku valguse; valguse osalist varjamist möönab ka DP. Ka äriruumidest avaneva vaate muutumise tõttu või kaebaja ärikinnisvara linnapildis nähtavuse vähenemise tõttu ei saa kohus ehitusluba tühistada, kuid DP materjal kinnitab, et kaebaja hoone väärtuste eksponeerimisega arvestati ning tähistati ka ära, millisest vaatluskohast on see õigustatud ja piisav. Ehitusprojekti kooskõlastamisega seotud puudused. Kaebaja poolt on viidatud ametkondade ja asutuste (Päästeamet, Eesti Gaas, AS KH Energiakonsult, Tänavavalgustuse osakond, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühing, Tallinna Sotsiaalja Tervishoiuamet ning AS Tallinna Vesi) poolt ehitusprojekti kooskõlastamisele ja kaebaja mingil põhjusel oma spetsialisti T.Rattaseppa abi kasutades ikkagi kahtleb tiitellehe või vms rekvisiitide alusel, millal need on antud. Kohtule ei nähtu, et tekiks kahtlus, kas kooskõlastused on antud või millal need anti, sest kausta tiitelleht ei peagi kattuma ehituslao ja kooskõlastuse andmise ajaga. Enne ehitusloa andmist kooskõlastuste puudumist kaebaja ei väida, kui hilisemad muutused tingivad uusi kooskõlastusi, siis need ka võetakse; nende sisuks on see, mida kooskõlastatakse ja millele kooskõlastus anti. Kaebaja ei täpsustanud enam, kuidas ehitusprojekt Tallinna linna ehitusmääruse § 34 lg-le 6 nõudeid ei täida, ent nagu nähtub, ei ole kaebaja või tema spetsialist jäänud vajaliku informatsioonita. Asjaolu, et ehitusloa toimikul näidatud toimiku koostamise ajaga võrreldes esineb erinevusi, ei tähenda, et kooskõlastused ehitusloa andmisel puudusid. Kaebaja on hiljem veel nimetanud, justkui oleks jäetud liikumispuuetega isikute huvides lahendused seadmata, kuid nagu nähtus, on ka see küsimus leidnud lahenduse. Kooskõlastused ei puudu. Kaebaja esitas kohtule ka Inderek Tiigi arvamuse, mis teostati OÜ BPT Varahaldus tellimusel ja milles märgitakse, et tellimuse ülesanne oli koostada arvamus töö nr 536 alusel ehitise sobivuse kohta valitud asukohas, kuid ka see töö ei ole asjakohane (kaebaja õiguste rikkumise seisukohalt), arvestades, et kohus on juba piisavalt selgitanud, kuidas arhitektuursed lahendused tulenevad kehtivast DP-st ja millega oli pädev arvestama TLPA. Pädevad isikud on oma kooskõlastuse andnud nii arhitektuursele lahendusele kui ka ehituise sobivuse kohta. I.Tiigi arvamus on üks võimalik subjektiivne seisukoht, see ei tõenda asjas ei ehitise sobimatust linnaruumi ega antud asukohta. Kohus kokkuvõttes nõustub vastustajaga, et DP, mis määratleb selle asukoha, sobivuse antud kohta ja edasiselt ka hoone arhitektuurilise sobivuse, ei saa olla ümber lükatud ühe arhitekti subjektiivse arusaamaga ja visuaalse vaatlusega. Ka siinkohal võib märkida, et arvamuse andja on jätnud uurimata kehtiva DP ning ei märgi ka seda, mismoodi saaks jätta DP-d ehitusloa väljastamisel arvestamata. DP ei määratle mitte ainult hoone rajamise põhimõtet, vaid selles analüüsitakse kompleksi rajamist, selle terviklikkust ning arhitektuurset sobivust, vaateid ja muid tingimusi, millele tuginedes koostati ehitusprojekt. DP järgibki üldise linnaruumi kasutamist ja TLPA on ehitusluba andes arvestanud kehtiva DP-ga. Energiamärgisega seonduv. Kaebaja oli märkinud, et ehitusprojektil, millele ehitusluba on antud, puudub energiamärgis, sest energiamärgise aluseks olev arvutus ei tugine õigetele andmetele. Kohtuistungil ei suutnud kaebaja seda täpsustada ja nagu nähtub, on tõendatud, et tegelikult on ehitusprojekti materjalide juures 25.09.2012 väljastatud energiaarvutusel põhinev energiamärgis (hoone köetav pind 1611.3 m2), mille kohaselt vastab projekteeritud hoone energiatõhususe miinimumnõuetele ja kaebaja ei ole esitanud andmeid, et need arvutused (R.Kukk koostatud arvutused, tlk 156 -160 II kd) oleksid ebaõiged ning kokkuvõtteks ka seda, et tõhusus muutub, kui ehitatakse ka nt tööprojekti alusel. Seega energiamärgis oli ehitusloa andmisel ja on endiselt olemas ja see ei muutu. Kaebaja ei ole tõendanud, et energiamärgis ei vasta antud hoone tingimustele ja EhS 23 lg 2 p 2.1 nõue on täidetud. Vara väärtuse vähenemist on kaebaja nimetanud erinevates kontekstides, ent kohus jääb seisukohale, et ei ole asjakohane M.Melda töös avaldatud arvamus, et ehitusprojekti koostamisel pole arvestatud Tartu mnt 63 kinnistu omaniku õigustatud huvidega.

Kokkuvõttes nähtub, et ei ole ka tõendatud, et kaebaja kaebuses ja tema esitatud töödes nimetatud asjaolud takistaksid kaebajal mingil moel oma kinnistu eesmärgipärast kasutamist või et tema omandiõiguse suhtes saabuksid õigusvastased piirangud. Kaebaja on ise arvestanud riigikohtu lahenditega ja juhistega. Riigikohtu HK on märkinud lahendis nr 3-3-1-64-02, et „ Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu. Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naabri huve riivava ehitusloa võib anda ka naabri nõusolekuta, kui ülekaalukamad omaniku või avalikud huvid seda tingivad. Naaber peab taluma ehitiste rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (PES § 43 lg 1 p 1) ning on ka muidu õiguspärane.“. Samas on rõhutatud, et „Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju naabrile. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2)“. Kohtule ei nähtu, et ehitusloa väljastamisel oleks eelmärgitud kaebaja poolt nimetatud põhjustel jäetud midagi kaalumata või kaalutud valesti, millega jäänuks kaebaja olulised huvid tähelepanuta. Kaebaja väidab, et tema tellitud ekspertiis venis, kuna kohus ei taganud talle materjale, ent nagu nähtub, ei andnud kohus TLPA esitatud toimkut majast välja, kuid kuidas see sai ekspertiisi venitada, on arusaamatu. Kaebaja ekspert kinnitab oma töös, et arhiivis saadi sellega tutvuda. Ent kuidas see peaks tõendama ehitusloa õigusvastasust, kui nn ekspertiis viibis, jääb arusaamatuks. Kolmas isik esitas andmed, millest nähtub, et vajalikud projektid on kaebajale esitatud ja kui midagi jäänuks puudu, oleks kaebaja saanud need välja küsida. Muudatuse põhjused vundamendi osas olid teada, millist terviklikku projektdokumentatsiooni selles osas kaebaja silmas peab, seda ta ei täpsustanud enam ka kohtuistungil. Juhul kui sooviti avaldada abstraktsel tasandil arvamust, kuidas oleks ideaalne koostada projekte ja teha ehitusloa muudatusi, siis vastaval tasandil uurimismaterjali ka koguti ja see toot esitati. Tööprojektist ei ole töö autor puudust tundnud, sellist etteheidet ka töö autor ei ole teinud, st et tal uurimiseks on liiga vähe materjali. Kuna tegemist on spetsialistiga (T.Rattasepp), siis ei olegi usutav, et temale polnud arusaadav, mis projekti ta uuris, vastavalt märgib ta, et ehitusloa aluseks olevat eelprojekti. Ka oli aru saadav, et ehitamine juba kulgeb ning seda tööprojekti alusel, kaebaja sai edastada infot, mis kinnitas, et rajatud on vaivundament ja vaidluste i ole selles, et see poleks olnud kaebajale või spetsialistile äratuntav. Kaebajal oli ülevaade igapäevaselt, fotod said anda tema spetsialistile samuti aimu, mis järgus on tööd tehtud ja et ehitamine kulgeb mitte enam eelprojekti tasandil. Iseenesest on õige menetlusosaliste seisukoht, et kaebaja sai esitada eelprojekti kohta vajadusel spetsialisti arvamuse juba kaebuse esitamisel, kuivõrd kaebaja sai esitada T. Rattaseppa arvamuse avaldamiseks juba varem. Samas nõustub kohus teiste menetlusosalistega, et ekspertiisis on segamini aetud, milline informatsioon on vajalik esitada ehitusloa väljastamise aluseks olevas eelprojektis ning milline informatsioon esitatakse põhija/või tööprojektides, mis koostatakse hiljem ja mida ei esitata ehitusloa väljastamise menetluses kohalikule omavalitsusele. Kuna kaebaja on vaidlustanud ehitusloa, siis ehitusloa taotlemisel esitati TLPA-le ehitusprojekti eelprojekti staadiumis, nagu näeb ette Majandusja kommunikatsiooniministri 17.09.2010 määrusega nr 67 kehtestatud „Nõuded ehitusprojektile“ § 16 lg 1. Järelikult oleks asjakohane vajadusel spetsialisti abil kontrollida, kas esitatud eelprojekt vastas eelprojektile esitatavatele nõuetele või mitte. T. Rattasepa ekspertiisis välja toodud puudused on seetõttu asjakohatult seotud küsimustega, mida eelprojektis ei kajastata ja lahendatakse hilisemates põhija/või tööprojektides, mis koostatakse hiljem ja mida ei esitata ehitusloa väljastamise menetluses kohalikule omavalitsusele. See ei saanudki asuda kohtutoimikus. Madalvundamendi uurimine või selle väidetud vead aga ei saaks kuidagi tõendada, et selle vead toovad ikka veel kaasa hoone vajumise, muu ohu ehitamisele, sest nagu nähtub, sellest lahendusest ka loobuti. Vaivundamendi ohtlikkust ei ole nn ekspert uurinud ega tuvastanud, seda tehtud töö ei käsitle ja selliselt ei saanud sedasama

20 tööd ka hiljem muudmoodi tõlgendada. Kui kaebaja nüüdselt on taotlenud linnavalitsuselt ehitusjärelevalve alustamist, siis ehk on hilisemad seisukohad asjakohased, kuid see ei ole käesolevalt ehitusloa haldusakti tühistamise nõudes asjakohane. 17.10.2014 on T. Rattasepa poolt koostatud nn ekspertiis, millest kaebaja taotluse kohaselt nähtub, et ehitusloa toimikus olev ehitusprojekt ei vasta õigusaktidega kehtestatud ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele, heale projekteerimistavale ja detailplaneeringule ning selle järgne ehitise püstitamine võib põhjustada kaebajale kuuluva Tartu mnt 63 asuva hoone kandeja piirdetarindite ulatuslikke deformatsioone. Kaebaja leiab, et ekspertiisi kohaselt ei ole hoone ohutu püstitamine ega kaebaja hoonele kahjustuste tekkimise vältimine võimalik. Kohus on juba varasemalt asunud seisukohale, et enamik ekspertiisis viidatud ehitusprojekti puudustest (ekspertiisi p-d 3.2.3, 3.4.3, 3.5.3, 3.6.2, 3.7.3, 3.7.4, 3.7.7, 3.7.9, 3.8.2, 3.10.2, 3.4, 3.4.3) on vormilised ega puuduta otseselt kaebaja subjektiivseid õiguseid. Ka kaebaja ise märgib, et viidatud mittevastavused ja puudused mõjutavad tema õigusi kaudselt. Ka kohtuistungi ajaks ei suutnud kaebaja kõrvaldada oma väidete vastuolu ning selgitada, mismoodi selle eksperdi arvamusega siduda ehitusloa vastavuse küsimust õigusnormidele. Kohus jääb seisukohale, et kui ehitamise kestel on tehtud vigu, sj mis eiravad projekti ja ehitusnormide olulisi nõudeid, siis võivad need kaasa tuua kasutusloa väljastamise võimatuse, kui vead ei ole kõrvaldatavad. Kaebaja taotlust hakatakse TLPA alles lahendama. Ilmselgelt on kaebaja venitanud vastava taotluse esitamisega pädevale organile ja püüdnud sellisel väärata kohtuasja arutamist, kui oht on tõsine. Siiski nõustub kohus, et käesoleva asja lahendamist ei takista asjaolu, et kaebaja on pöördunud TLPA-sse ja palunud käesoleva hetke seisu uurida ja algatada vajadusel ehitusjärelevalve. Nagu nähtub, ei ole rikutud Majandusja kommunikatsiooniministri 17.09.2010 määruse nr 67 „Nõuded ehitusprojektile“ nõudeid, kui § 16 lg 1 kohaselt esitab ehitusloa taotleja ehitusloa taotlemiseks kohalikule omavalitsusele ehitusprojekti eelprojekti staadiumis või ehitusloa taotleja valikul mõnes järgnevas ehitusprojekti staadiumis. Kolmas isik esitaski vastustajale ehitusprojekti eelprojekti staadiumis, seega on oluline asjaolu, kas eelprojekt vastab eelprojektile esitatavatele nõuetele. Eelprojekti staadiumis oleva ehitusprojekti kohustuslikud osad ja sisulised nõuded on sätestatud määruse nr 67 §-s 10 ja §-des 17-26. Esitatud ekspertiisis ei ole analüüsitud, kas Laulupeo tn 2 eelprojekt vastab nimetatud sätetes toodud nõuetele. Kohus juba nimetas, et eksperdi poolt välja toodud puudused on seotud küsimustega, mida eelprojektis ei kajastata ning mis lahendatakse hilisemates põhija/või tööprojektides, ning mis kohalikule omavalitsusele ehitusloa väljastamise menetluses esitamisele ei kuulu. Kohus jääb ka seisukohale, et kaebaja subjektiivseid õigusi võivad riivata nn ekspertiisi p-des 3.5.8 ja 3.5.9 toodud väited, mis on seotud vundamendi rajamisega, ent nagu kohus märkis, on vundamendi rajamine lõppenud 17.10.2014 ja seotud tööprojektiga. Madalvundamendi ehitamata jätmisest ei saa tekkida enam ohte, kui tagantjärgi hinnates võibki arvustada, et see oli ehk liiga julge lahendus, mis aega ei tähenda, et tol hetkel oli see vale lahendus. Ehitusloa muutmiseks või tühistamiseks ei ole selliselt ka alust, sest ehitamine otsustati vaivundamendi kasuks ja sellel põhjusel ehitusluba ei jääks välja andmata. Kaebaja väide, et asjaolu, kas lintvundamendi asendamisel vaivundamendiga on kolmas isik rikkunud olulisel määral ehitustegevust reguleerivaid norme ning Laulupeo tn 2 kinnistule püstitatava hoone vastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile on selliselt välistatud, ei tähenda ohtu ehitamisele, kui vaivundamendi lahendus on antud olukorras parim lahendus tagamaks ehitamise ja hoone ohutuse. Kaebajal ei ole andmeid, et vaivundament ei oleks kooskõlas ehitusnormidega, mis sj välistaks kasutusloa andmise. Uue ehitusloa andmise küsimus, so kaebaja väited seotult EhS § 23 lg-le 81 ja § 28 lg 1 p-le 6. nagu nähtub, siis EhS § 23 lg 81 kohaselt peab ehitusloa omanik taotlema uue ehitusloa, kui ehitusloa taotlemise aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et muutuvad ehitise olulised

21 tingimused, nagu näiteks tuleohutus, energiatõhusus, ehitise kasutusotstarve, mõjuvad koormused (kandevõime) või ehitusloa taotluses näidatud muud olulised tehnilised näitajad. Määruse nr 67 § 15 lg 1 sätestab, et kui ehitustöö käigus tekib vajadus muuta ehitise, ehitise osa või tehnosüsteemi kohta ehitusprojektis toodud tehnilisi lahendusi ja tulenevalt muudatuste ulatusest, iseloomust või mahust ei tule anda uut ehitusluba EhS § 23 lg 81 ja § 28 lg 1 p 6 alusel, vormistatakse selle kohta ehitusprojekti muudatus. Ehitusprojekti muudatustega töötatakse välja sellised tehnilised lahendused, mis võrreldes esialgse ehitusprojektiga võimaldavad kasutada alternatiivseid ehitustooteid ja lahendusi või parandada ehitusprojekti võimalikke vigu ja ebatäpsusi (§ 15 lg 2). Seega peab ehitaja muudatused projektis kajastama ka juhul, kui ei ole vajalik uue ehitusloa väljastamine. Käesoleval juhul uut ehitusluba taotleda ei tule ning ehitusprojekti muudatus esitatakse kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotlemisel. Alusetu ja sootuks arusaamatu on olnud aga kaebaja seisukoht, et lintvundamendi asendamine vaivundamendiga ei ole objektiivselt kontrollitav. Kohtud on seda juba selgitanud, et toimiku materjalidest nähtuvalt on kolmas isik vormistanud tööprojekti vundamendi muudatuse, teostanud mõõtmised ning tellinud muudatusele ekspertiisi. Asjakohatu on kaebuse kontekstis taas korratud väide, et kasutusloa väljastamine Laulupeo tn 2 kinnistule on välistatud. Kasutusloa väljastamise üle otsustamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse ning praeguses ehitamise staadiumis ei ole võimalik väita, et seda ei väljastata. Kaebaja ei ole ka tõendanud, et ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimustele . Ehitusprojekti muutmist peale ehitusloa andmist reguleerib MKM määruse nr 67 osa „Nõuded ehitusprojektile, st et määruses on ette nähtud juhud, mil ehitustööde käigus tekib vajadus muuta ehitise, selle osa või tehnosüsteemi kohta ehitusprojektis toodud tehnilisi lahendusi ja kui tulenevalt muudatuste ulatusest, iseloomust või mahust ei tule muuta või anda uut ehitusluba (§ 15 lg 1, lg 2). Muudatus kooskõlastatakse projekteerija ja huvitatud poole ettepaneku alusel, see kooskõlastatakse tellijaga (§ 15 lg 3). ka siinkohal ei nähtu kaebaja kaebuse alusel eksimusi, mistõttu väide, et ehitusprojekti muudeti, ei ütle ehitusloa õigusvastasuse/õiguspärasuse suhtes midagi. Ehitusprojekti muutmine on võimalik ja kaebaja ei ole enam täpsustanud, miks ei saanud ehitusprojekti muuta peale ehitusloa väljastamist. Ehitusloa lahutamatuks osaks on ehitusprojekt, ehitusprojekti staadiumeid on kaebaja ise nimetanud, seega ta sai jälgida ja kontrollida, mida kavandatakse ja mitte vastupidiselt. Ehitusprojekti järgimine on seaduse kohaselt kolmanda isiku kohustus (EhS § 12 lg 1). Antud juhul ei hakatud ehitama enne ehitusloa väljastamist ja projekti koostamist, kuna olid valminud eelprojekt ja selle kohaselt tuli koostada tööprojekt. Ehitaja sai järgida ehitamisel ehitusprojekti tingimusi ja vastupidine seisukoht on alusetu. Kuna ka hoone välised mõõtmed ei ole muudetud, siis on kontrollitav ka ehitusmaht. Kuna ei nähtu, et analüüsitud oleks vaivundamendi rajamist ja kolmanda isiku poolt esitatud tõenditest ilmneb, et vundamendiga seotud tööd on lõppenud ja praeguseks on lõpetatud sellised tööd (kaevetööd ja puurimistööd), mis võiksid naaberkinnistul asuvat ehitist negatiivselt mõjutada. Kaebaja on ise teadlik, millal need tööd pidid lõppema, sest kaebaja ja kolmanda isiku vahel oli seatud kokkulepe (17.10.2014 ; kolmas isik esitas ka e-kirjad (III kd, tl 65, 67, 68). Juba Tallinn RK kaebaja EÕK taotluse lahendamise ajaks sai kaebaja kontrollida olukorda, sj missuguse projekti alusel rajati vundament ning kolmas isik oli esitanud tõendi (geotehniline kontroll; III kd, tl 57), mis kinnitab, et Tartu mnt 63 hoone vajumist ei ole toimunud. Seega, kui rajatud vundament ei ole mitte madalvundament, mida T. Rattasepp ei ole pidanud ohutuks lahenduseks, vaid hoopis vaivundament (raudbetoonist vaiade ja rostvärgiga hoone aluskonstruktsioon) ja see oli kaebajale selgeks tehtud hiljemalt EÕK taotluse lahendamisel (isegi kui uskuda kaebaja väidet, et kaebaja sellest midagi ei aimanud, mida kohus ei usu), siis on tõendatud, et ehitusloa väljastamise aluseks oleva eelprojektiga võrreldes on lahendust muudetud, kuid seda just ohutuma variandi kasuks, millega vähendati ka vajumisohtu. Samuti nähtub, et olukord on ka jälgimise all (Paavo Pikandi kiri, III kd, tl 55).

22 Ka seda, kuidas kontrollimine reeperite abil on võimalik, seda sai kaebaja kontrollida ning vajadusel teha seda kuni kohtuistungini, kui ta soovinuks tõendada, et esineb üldse mingi oht, mis tuleks juba käesolevas vaidluses arvesse võtta. Kaebaja püüdis küll istungil märkida, et ta ei ole teadlik ega saanud piisavalt aeg kontrollida, missugune tegelik seis reeperite andmetes ja mida reeperite näit üldse saab tõendada (tähendab), mistõttu kohus märkis, et seda saanuks uurida, kui oli huvi. Ka T.Rattasepp on oma töös nimetanud umbmääraselt justkui poleks reepereid tuvastatud, ent samas nähtub, et see on tahtlikult eksitav, sest kokkuvõtteks kontrolli aega peetakse liialt lühikeseks. Kohus jätab kolmanda isiku esitatud reeperite kontrolli andmed tõendite hulgast välja kuna selle eraldi uurimine oleks toonud kaasa asja venimise ja samas ei ole tõend ka otseselt käesolevas ajas vajalik, sest kaebaja peab tõendama asjaolud, mida ta soovib kohtule väita ja temal ei ole olnud soovi reeperite andmetega kinnitada, et esineb mingi oht kolmanda isiku ehitusloast. Fotod ja arvamused sündmuskohast, milles kajastatakse, et kaebaja hoonel on krohvirebendid või sootuks muud vigastused, ei ole asjakohased, kuna need puudutavad aega, mil vundament oli rajatud, ehitamine kulgeb ohutumal viisil ning nagu nähtub, ei ole kaebajal olnud kiirust pöörduda ehitusjärelevalve algatamisega pädevasse organisse. Kaebaja ei pidanud vajalikuks pühendada kolmandat isikut ja TLPA tekkinud probleemi ja ta ei ole kustunud kedagi objektile, seega ei pea ka kohus usutavaks, et kaebaja pole saanud ise varem uurida, millest tekivad fassaadil vead, mida ta on juba varem parandanud ja enda ehitise vaegtöödena fikseerinud. Kohus jääb seisukohale, et kaebajal oli igal juhul võimalus juba esimesest reeperite andmete saamise ajast teha reaalselt kontrolli ja kui ta seda ei teinud, siis ei tähenda see, et ehitajal ja omavalitsusel puudub kontroll olukorra üle, kaebajal oli võimalik ka kindlaks teha, millest tekivad tema fassaadil avalduvad vead, ent need ei ole kohased tõendid käesolevas haldusasjas, kuna vaidluse all on ehitusluba, mille seisu saab kontrollida selle aja andmetega, mis sii olid olemas ja tuli kontrollida. Kaebaja EÕK taotluse korral võiks ohuolukord tulla kontrollimise alla, aga kaebaja enam sellist taotlust ei esitanud. Siiski on asjakohane nimetada seotult vundamendi töödega, et esialgset vundamendilahendust on muudetud muuhulgas ka Tartu mnt 63 omaniku vastuseisu tõttu teha koostööd madalvundamendi rajamisel, kui nähtus, et kaebaja kinnistult on toimunud ilmselt ka vundamendi osas nn üleehitamine. Kuid sõltumata, mis ajendil kaebaja keeldus ja kas kolmas isik on märkinud õigesti, et ka vundament on üle ehitatud, võib kaebajast aru saada nii, et ta ei ole sellele vastu vaielnud, et ta soovinuks koostööd teha.

Kokkuvõttes nähtub, et kuna kaebaja toetub ohu prognoosimisel ja sellega seotult õiguste rikkumisele madalvundamentide kasutamisele ainetult, siis ei ole loogiline eeldada, et rajatud vundamendile ehitamisel hoone kandevõime jääb tagamata ja kuna kaebaja ei taotle EÕK-d ja ta on palunud ehitusjärelevalvet, siis ei ole vajadust täiendavalt uurida, kas kasutusloa andmine on juba välistatud. Halduskohus ei saa käesoleva kaebuse lahendamisel ehitamist keelata Kaebaja soovitud ja taotletud ehitusjärelevalvet hakkab teostama pädev haldusorgan, milles menetlusosalised saavad oma asjakohased tõendid eitada.

Kokkuvõtvalt nähtub, et kuna kaebuse nõude uurimise raames oli kaebaja tellinud uurimistöö T.Rattaseppalt. siis aruandes loetletud nn väidetavad soovitused või vead ei toetu konkreetsetele normidele, ehkki töös on arvukas loetelu õigusaktidest ja mitte kõik viidatud õigusaktidest ei ole selliselt ka asjakohased. Ehitusloa toimik ei pea sisaldama põhiega tööprojekti, kuna kohalik omavalitsus ei pea andma hinnanguid ehituse maksumusele või hankele ning tööprojekt on vajalik konkreetselt ehitamiseks. Kohus nõustub ka vastustaja ja kolmanda isikuga, et eskiisprojekti puudumine toimikust ei ole viga, mis mõjutaks ehitusloa küsimust. Seadusest tulenevalt võib olla see ka mujal. Eskiisi kontrollib TLPA ja esitab vajadusel märkused ning see tagastatakse tellijale eelprojekti koostamiseks. Lähtumine RYL 2000 ei ole millegagi vastuolus kehtiva õigusega.

23 Kvaliteedinõudeid ei kohusta seadus eelprojekti koosseisus lahti seletama ja põhining tööprojekti kohalikule omavalitsusele ehitusloa saamiseks esitada ei tulnud. Ehitusloas on sätestatud, et vertikaalja tehnovõrkude planeerimiseks tuleb esitada eraldi projekt ja neid antud projekt ei kata.

Kohus leiab, et kuna kaebaja esitatud seiskohad seotult ohu tekkimisega ja asjaolud, mida ta väidab peale ehitusloa andmist tekkinud olevat ei ole ka kolmanda isiku arvates käesolevas asjas enam asjakohased ja on seotud kasutusloa küsimusega, ehitusjärelevalvega ning on esitatud seotult hagimenetlusega ei ole vajadust kohtul hinnata ka kolmanda isiku tõendeid, mis esitati vahetult istungi ajaks ja mida väidetult ei saanud kolmas isik uurida. Kohus loeb nad mittevajalikeks kohtu kaebuse lahendamisel, mis kulgeb ehitusloa üle ja seda enam, et kaebaja on pöördunud nende alusel TLPA-le ehitusjärelevalve algatamiseks ega suutnud selgitada, mida kaebaja tõendid vahetult enne kohtuistungit siin asjas tõendavad. Kohus saab neid hinnata kogumis kui menetlusosaliste esitatud andmeid taustaolukorrast, sest nagu istungil selgus, ei olnud kaebajal põhjendusi, miks on siin asja oluline hakata kontrollima, kas kinnistutel esineb mingi oht ja millest see konkreetselt tuleneb.

Kohus veelkord rõhutab, et sõltumata spetsialisti arvamusest, mis ei toetu uuringutele ja ka vaatlustele kohapeal, võib see olla asjakohane esitada kasutusloa väljastamise otsustamiseks. TLPA on ehitusprojekti hinnanud ning pädevad asutused on oma kooskõlastused andnud, ehitusprojekt on nõuetekohane ja selle alusel oli võimalik väljastada ehitusluba.

26. HKMS § 108 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, tuleb kaebajal kanda menetluskulud. Kaebaja esitas taotluse õigusabikulu hüvitamiseks summas 15 450,60 eurot, millele lisanduvad riigilõivud. Kaebaja kulud jäävad tema enda kanda. Kolmas isik Laulupeo 2 OÜ taotleb kaebajalt 7898 euro suuruse menetluskulu väljamõistmist. Vastustaja ei ole kohtule esitanud taotlust menetluskulude hüvitamiseks.

Kolmas isik on kohtule esitanud arved nr 140913, nr 1401039, nr 1401161 ja nr 150073 (IV kd vastavalt tl 104, 107, 110 ja 113), spetsifikatsioonid nende arvete juurde (IV kd tl 105, 108, 111 ja 114) ning maksekorraldused arvete tasumise kohta (IV kd tl 106, 109, 112 ja 115). Arve nr 1401161 spetsifikatsioonis (IV kd tl 111) on kolmas isik kajastanud muuhulgas järgmised toimingud: 18.11.2014 – seisukoha koostamine BPT Varahaldus OÜ määruskaebusele tsiviilasjas nr 2-14-57227 (4 h 20 m); 20.11.2014 – seisukoha BPT Varahaldus määruskaebusele üle vaatamine ja kohtule esitamine tsiviilasjas 2-14-57227 (20 m). Kolmas isik tõi kohtuistungil nende toimingute kajastamisele menetluskulude nimekirjas selgituseks programmi vea. Kaebaja palus arvel nr 1401161 kajastatud tsiviilasjaga seotud toimingud menetluskuludest välja jätta. Kohtu infosüsteemist ei nähtu, et tsiviilasjas nr 2-14-57227 oleks 2014. a novembris Laulupeo 2 OÜ esitanud vastuse OÜ BPT Varahaldus määruskaebusele või et viimane üldse oleks selles tsiviilasjas määruskaebuse esitanud. Samas nähtub käesoleva haldusasja toimikust, et 13.11.2014 esitas OÜ BPT Varahaldus määruskaebuse Tallinna Halduskohtu 29.10.2014 määrusele ning Laulupeo 2 OÜ esitas sellele 20.11.2014 seisukoha (III kd tl 124). Kohtule nähtub, et toimingutele on ekslikult juurde märgitud tsiviilasi nr 2-14-57227 ning tegelikkuses kajastatakse arvel käesolevas haldusasjas esitatud seisukohta määruskaebusele, arvestades klappivaid kuupäevi. Kohus leiab, et see eksitus ei takista määruskaebusele vastuse esitamisega tekkinud kulude väljamõistmist, kuna on ilmne, et kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasjaga ning tegemist on ka põhjendatud kuluga.

Kaebaja taotles kohtuistungil lisaks, et arve nr 150073 spetsifikatsioonis (IV kd tl 114) kajastatud menetluskulude nimekirja koostamine tuleb välja mõistetavate kulude seast välja jätta. Kohus

24 nõustub kaebajaga ning viitab siinkohal Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14 (p 12), milles Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et menetluskulude kindlaksmääramise avalduse koostamine ja selle kohtule esitamine on menetlusosalise kohustus selleks, et menetlusosaline saaks oma menetluskulud hüvitatud. Sellise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada menetlusosaline ka ise ilma lepingulise esindajata, mistõttu ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes. Arvestades, et HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab halduskohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud, on viidatud tsiviilasjas tehtud lahend asjakohane ka käesoleval juhul. Seega ei saa arve nr 150073 spetsifikatsioonis kajastatud menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aega – 1 h 10 min – pidada põhjendatud ja vajalikuks kuluks ega seda kaebajalt välja mõista. Arvestades, et tunnihind oli arve järgi 110 eurot, siis koos käibemaksuga vastab sellele ajakulule 154 eurot, mis tuleb hüvitamisele kuuluvast summast maha arvata. Kohus leiab, et muus osas on kolmanda isiku menetluskulu põhjendatud ja vajalik, kulud on ka tegelikult kantud. Kohtu hinnangul ei ole kolmanda isiku õigusabikulu ülemääraselt suur, arvestades asja keerukust ja mahtu ja vajadust korduvalt kontrollida kaebaja väiteid, mida on esitatud mitmeid kordi ja kui nendes väidetut tuleb omamorda üle kontrollida. Kaebaja on esitanud eksperdiarvamuste, esialgse õiguskaitse taotluste ja määruskaebuste ning kaebuse täiendustega oluliselt suures mahus dokumente ja seisukohti. Kolmas isik pidi oma õiguste kaitsmise huvides töötama läbi kaebaja esitatud mahukad materjalid (sh eksperdiarvamused) ning esitama neile oma seisukohad ja oma väiteid kinnitavad tõendid. Kaebaja kohtukulud on seejuures umbes kaks korda suuremad kui kolmandal isikul. Kaebaja teadis kaebuse esitamisel, et menetlusse tuleb kaasata kolmas isik ning kaebajalt kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmist ei saa pidada ebaõiglaseks.

Eelnevast tulenevalt tuleb kaebajalt Laulupeo 2 OÜ kasuks välja mõista menetluskulu summas 7744 eurot (7898 - 154). Muus osas jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Karin Kalmiste Kohtunik

3-13-2306/99 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

Legislator summary

Legislator headnote

Keywords

Related Decisions

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Full text