2-12-50816/61 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja

Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.02.2014, Tallinn

Tsiviilasja number

2-12-50816

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Liivalaia 5 KÜ hagi AS-i MV Kaubad vastu võla

väljamõistmiseks ja AS-i MV Kaubad vastuhagi

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks

51 208,46 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19.02.2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

AS-i MV Kaubad apellatsioonkaebus

27.01.2015

Hageja Liivalaia 5 KÜ (registrikood 80074490,

asukoht Liivalaia 5, Tallinn), seaduslik esindaja

Galina Tšernavskaja ja lepinguline esindaja Jüri

Asari

Kostja AS MV Kaubad (registrikood 10102339,

asukoht Mäealuse 12, Tallinn), seaduslik esindaja

Rait Viitkar ja lepinguline esindaja vandeadvokaat

Karl Haavasalu

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 19.02.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata, arvestades ka käesolevas otsuses toodud motiive.

2. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta AS-i MV Kaubad kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi asjaolud

1. Liivalaia 5 KÜ esitas 03.12.2012 hagi Harju Maakohtusse AS-i MV Kaubad vastu.

Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõla 23 813,93 eurot ja viivise 7823,78 eurot,

kokku 31 637,71 eurot. Menetluse käigus suurendas hageja nõuet ja palus välja mõista

põhivõla 37 884,23 eurot ja viivise 9823,63 eurot.

2. AS Sarmiko oli Tallinnas, Liivalaia 5 asuva mitteeluruumi suurusega 937 m2 omanik.

06.05.2009 sõlmisid AS Sarmiko ja kostja ühinemislepingu. Hageja nõuab

kommunaalteenuste eest tasumist perioodi jaanuar 2010 – september 2012 eest ja

täiendatud nõude järgi kuni september 2013. Viivis tuleneb korteriühistuseaduse

(KÜS) § 7 lg-st 4.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

3. Kostja hagi ei tunnistanud. 2010. a veebruari lõpus külmus kostja korteriomandi

reaalosa soojusega varustanud küttesüsteem lõhki. Hageja ei avaldanud mingit huvi

selle

parandamiseks,

seetõttu

paigaldas

kostja

kaupluseruumide

kütmiseks

õhksoojuspumbad. Hageja ei ole suutnud tõendada kommunaalteenuste kulude

suurust.

4. 14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosolekutel ei ole vastu võetud otsuseid tariifide

kinnitamise kohta, kuna rikutud on koosoleku kokkukutsumise korda.

5. Alternatiivselt oleks hageja nõutud summade kostjalt väljamõistmine vastuolus hea

usu põhimõttega, kuna kostja keskküttesüsteem oli lõhki külmunud. Kostja teostas

alternatiivse tasaarvestusavalduse. Korteriomandi küttega varustamine läks kostjale

maksma 35 000 krooni, lisanduvad õigusnõustamise kulud. Kokku tekitas hageja

kostjale kahju 6429,50 eurot. Selle nõude tasaarvestas kostja hageja nõudega. Hageja

tekitas kahju sellega, et oli 2009 mais nõus, et kostja paigaldab ja ehitab omal kulul

endale välja keskküttesüsteemi, kuid muutis siis meelt.

6. Menetluse käigus tegi kostja täiendava tasaarvestuse, paludes tasaarvestada 452 546

eurot, mis seisneb ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tulus. Tulu vähenemise

tõi kaasa Liivalaia 5 hoone juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud

tõkkepuu, mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi.

7. Soojuspumba paigaldamine läks maksma 146 240,33 krooni ehk 9346,46 eurot.

Lumekoristusarve on 66,78 eurot. Kostja tasaarvestab ka selle hageja nõudega.

8. Alternatiivselt taotles kostja viiviste vähendamist 80% võrra, kuna viivis on

ebamõistlikult suur.

9. Tsiviilasjas nr 2-12-32279 on tühistatud 22.05.2012 üldkoosoleku otsuse p 3

majandustegevuse 2012.a aastakava kinnitamise kohta ning tsiviilasjas nr 2-13-31830

on tuvastatud 25.04.2013 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 3 tühisus.

10. Hageja ei saa nõuda kostjalt õigusabikulude hüvitamist, kuna need on tekkinud kostja

kasuks lahendatud vaidlusest.

11. Vastuhagis palus kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisuse

või alternatiivselt tühistada see otsus ning tühistada üldkoosoleku otsus nr 1.1 ja 1.2.

Otsusega nr 5 lükati tagasi kostja ettepanek hageja põhikirja muutmiseks. Hageja

käitumine pärast kompromissi sõlmimist tsiviilasjas 2-11-39167 on vastuoluline ja

sõnamurdlik ning seega vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei kavatsegi

kompromissi täita. Üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus tuleb tühistada, kuna

rikuti koosoleku kokkukutsumise korda – kostjale teatati koosolekust 15 päeva asemel

1 päev ette. Päevakorrapunkti nr 1.2 otsus tuleb tühistada, kuna on teenuste saamise

osas ebaõige.

12. Kostja esitas 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse

kohta. Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks.

14.09.2009 üldkoosolek oli korduskoosolek, millest pidanuks samuti ette teatama

vähemalt 15 päeva. Hageja teavitas e-kirjaga 13.04.2009 kostja õiguseellase endist

juhatuse liiget VM. Üldkoosoleku otsused ei oma õiguslikku jõudu, kuna on

seadusega vastuolus.

Hageja vastus vastuhagile

13. Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kostja osales vaidlustatud otsuste vastuvõtmisel.

MTÜS § 24 lg 3 kohaselt kostja vastuväidet ei esitanud ja seetõttu otsust vaidlustada

ei saa. Koosolek kutsuti kokku vastavalt seaduse ja põhikirja nõuetele. Kostja ei ole

tõendanud vastupidist. Kostja ei ole esitanud nõuet otsuste kehtetuks tunnistamiseks 3

kuu jooksul.

14. Õigusabikulud on seotud elamu majandamisega ning seetõttu põhjendatud. 14.04.2009

üldkoosoleku aja määramisel osales ka kostja esindaja ning vastuväiteid sellele ei

esitanud. Kostja on väidetavalt tühiste üldkoosolekute otsuseid täitnud kuni 2010. a-ni,

kuid

nüüd

asunud

hagejat

kohtuvaidlustega

survestama,

et

saavutada

majandamiskulude tasumise osas eriregulatsiooni.

Esimese astme kohtu otsus

15. Harju Maakohus rahuldas 19.02.2014 otsusega hagi, jättis rahuldamata vastuhagi ja

jättis menetluskulud kostja kanda.

16. Korteriühistu liikmelisus tuleneb korteriomandi omamise faktist, mitte isiku tahtest.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-77-11 märkinud, et korteriühistu eristub teistest

mittetulundusühingutest just oma n-ö sundliikmelisusega. Seetõttu ei saa ka

korteriühistust välja astuda. Kostjale kuulub Liivalaia 5 elamus asuv mitteeluruum.

Liivalaia 5 asuvas elamus on asutatud korteriühistu. Ka mitteeluruumi omanik on

korteriühistu liige. Kohus leidis, et kostja väljaastumisavaldus korteriühistust ei oma

õiguslikku tähendust, s.t on tühine seoses vastuoluga KÜS § 5 lg-ga 1. Korteriühistu

kehtivad otsused on kostjale kohustuslikud.

17. Poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hageja poolt esitatud

arved. Hageja tugines arvete esitamisel mh üldkoosoleku otsustega kehtestatud

tariifidele. Kostja vaidlustas need üldkoosoleku otsused või peab neid tühiseks. Hageja

esitas nõude tõendamiseks arved, millel on märgitud teenuste loetelu: remondifond,

juhatuse liikmetasu, üldelekter, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendus, haldus,

koristamine ja avariiremont, samuti osadel arvetel küte. Nn tariifidena on kehtestatud

remondifond, haldus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikmetasu. Ülejäänu

kuulub tasumisele vastavalt tarbitud teenusele. Teenuste saamise kohta teenuse

osutajalt esitas hageja nn üldarved ning kohus leidis, et hageja on sellega tõendanud

nende teenuste osutamist ja maksumust. Kostja ei esitanud täpsemaid vastuväiteid,

mida kohus saaks hinnata ning puudus kahtlus, et majale osutati soojus-, üldelektri

ning vee- ja kanalisatsiooni teenust. Kohus leidis, et kostja üldsõnaline viitamine

majandamiskulude kandmise tõendamatusele hageja poolt ei ole kooskõlas oma

õiguste kasutamise hea usu põhimõttega. Hageja tõendas piisavalt tarbitud teenuste

eest teenuse osutajatele tasumist.

18. Remondifond, haldusteenus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikme tasu on

kehtestatud hageja üldkoosoleku otsustega. Kohus leidis, et vaidluses omavad

tähendust 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosoleku otsused. 25.10.2012 kinnitas hageja

üldkoosolek tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-, juhtimis- ja muude korteriomanikelt

kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama

suurteks nagu kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul - otsuse p 1.1. Õiguspärasteks,

õiglasteks ja põhjendatuteks tunnistati 2009, 2010, 2011 ja 2012 korteriühistu poolt

korteriomanikele igakuiselt esitatud arved, nende koostamise, tariifide põhimõtted ja

suurused - otsuse p 1.2. Otsuse nr 5 järgi jäeti kostja pakutud hageja põhikirja

muudatus tegemata ja otsustati jätta põhikiri muutmata. Nende otsuste poolt oli 37

liiget, vastu 2 ja erapooletuid 1. 14.04.2009 hageja üldkoosoleku otsusega otsustati

võtta hageja poolt pangalaenu 3 000 000 krooni tähtajaga 15 aastat - otsuse p 2.1,

kinnitada 2009.a majandustegevuse kava - otsuse p 2.2, ning nähti ette maja

valitsemise korraldamine juhatuse liikme Galina Tšernavskaja poolt tasuga 7575

krooni.

19. Hageja 22.05.2012 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 3 osas tuvastas kohus tsiviilasjas nr 2-

13-31830 nende tühisuse seoses üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete rikkumisega.

Kuivõrd hageja aga viimatinimetatud otsustele oma nõudes ei tuginenud, leidis kohus,

et need otsused ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Asjaolu osas, et 25.10.2012 ja

14.04.2009 üldkoosolekud võtsid vastu hageja arvetes kajastatud tariifid, vaidlus

puudus. Kostja vaidlustas otsuste kehtivust.

20. Vastuhagis palus kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisuse

või alternatiivselt tühistada see otsus ning tühistada otsus nr 1.1 ja 1.2. Kostja esitas

14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse kohta.

Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks. Seega on

25.10.2012 üldkoosoleku vastavad otsused vaidlustatud alternatiivsete nõuetena.

Kohtuotsuse tühistamine toimub KÜS § 13 lg 4 sätestatud korras, otsuste tühisuse

tuvastamine toimub MTÜS § 241 lg 1 järgi. Kuna 14.04.2009 otsuste puhul ei ole

kostja esitanud alternatiivseid nõudeid, nõustus kohus kostjaga, et 14.04.2009

üldkoosoleku otsuse tühisusele saab tugineda ka vastuväites. 25.10.2012 üldkoosoleku

otsuste vaidlustamisel esitas kostja alternatiivse nõude, millest alternatiiv eeldab hagi

esitamist, mistõttu tuleb selline nõue esitada vastuhagina. Vastuväite esitamisele

tuvastusnõudele ei ole sätestatud aegumistähtaega ning samuti ei kehti nende suhtes

KÜS § 13 lg 4 sätestatud 3-kuuline tähtaeg. Seetõttu võis kostja neid väiteid või

nõudeid käesolevas menetluses esitada.

21. Kostja palus 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastada seetõttu, et

koosoleku kokkukutsumise korda on rikutud. Kohus leidis, et üldkoosoleku

kokkukutsumiseks tuleb ühistu liikmeid informeerida trepikodadesse üles pandud

teatega vähemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Kuivõrd põhikirjas ei ole

erinevat

üldkoosoleku

kokkukutsumise

korda

korralistele

ja

erakorralistele

üldkoosolekutele, kehtib see kord iga üldkoosoleku suhtes. Seejuures ei oma tähendust

see, kas hageja on eraldi (näiteks e-kirjaga) täiendavalt kostjat üldkoosolekust

teavitanud. Ainuüksi asjaolu, et hageja on kostjat täiendavalt teavitanud, ei tähenda

seda, et hageja on üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud. Korteriühistu võib

alati oma liikmetele täiendavaid teavitusi saata. Antud juhul tuli põhikirja järgi

informeerida liikmeid trepikodadesse üles pandud teatega. Kostja ei ole väitnud seda,

et trepikotta ei ole teadet üles pandud. Kohus leidis, et kostja eraldi teavitamine ei ole

põhikirja mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise kord, mille rikkumist saaks ette heita.

Seetõttu ei anna kostja väited alust pidada üldkoosoleku otsust tühiseks.

22. Kohus leidis, et koosoleku kokkukutsumisega ja pidamisega ei ole rikutud kostja

subjektiivseid õigusi. Kostjal oli korteriühistu liikmena subjektiivne õigus osa võtta

korteriühistu üldkoosolekutest. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine rikub

korteriühistu liikme subjektiivseid õigusi sellega, et liige ei saa üldkoosolekul osaleda.

Hageja üldkoosoleku 25.10.2012 protokollist nähtub, et üldkoosolekul viibis kostja

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Karl

Haavasalu.

Seega

viibis

kostja

üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokollist, vastuhagist, ega muudest tõenditest ei

nähtu, mil viisil koosoleku kokkukutsumisega on kostja subjektiivseid õigusi rikutud,

seega puudub alus tuvastusnõude rahuldamiseks. Kostja ei ole üldkoosoleku

protokollist nähtuvalt esitanud üldkoosoleku toimumisele vastuväiteid, vaid on sellel

osalenud. Mh on üldkoosolekul arutatud kostja enda ettepanekut põhikirja

muutmiseks. Kohus leidis, juhindudes TsÜS §-st 32, et hea usu põhimõtte kohaselt

pidanuks kostja koheselt üldkoosolekut informeerima üldkoosoleku kehtetuse alustest.

Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab seda, et isik kaotab õiguse oma õigust

realiseerida. Kohus leidis, et kostja on kaotanud õiguse tugineda 25.10.2012

üldkoosoleku otsuse tühisusele.

23. Harju Maakohtu 24.05.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-11-39167 kinnitas kohus poolte

kompromissi ning pooled kinnitasid, et teevad tõsiseid jõupingutusi jõudmaks

kokkuleppeni, mis osapooli rahuldab. Samuti võimaldatakse kostjal 22.05.2012

üldkoosolekul esineda ettekandega, milles kostja selgitab korteriomanikele oma

nägemust olukorra lahendamise kohta. Analoogiline sõnastus on 14.06.2012 poolte

kompromissi kinnitavas määruses, mis on tehtud tsiviilasjas nr 2-10-23166. Kohus

leidis, et hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. 25.10.2012 üldkoosolekul

sai kostja sõna ning arutati kostja ettepanekut põhikirja muutmiseks. Kompromissile

on püütud edutult jõuda ka käesolevas menetluses. Etteheidet hagejale, et ta ei ole

lahendusi kostjaga arutanud või kostjat üldkoosolekul ära kuulanud, teha ei saa. Kohus

leidis, et kompromissini jõudmiseks on vaja mitte ühe, vaid mõlema poole

jõupingutusi. Samuti ei saa sekkuda korteriühistu liikmete õigusesse vabalt hääletada

nende pädevusse kuuluvates küsimustes. Kohus leidis, et 25.10.2012 üldkoosoleku

otsus nr 5 ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, seega ei ole üldkoosoleku otsused

tühised.

24. Alternatiivselt palus kostja vaidlusalused 25.10.2012 üldkoosoleku otsused tühistada.

Kohus leidis, et vastuhagi esitati 24.01.2013, seega hiljem kui 3 kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates, mille tõttu tuleb nõuded 25.10.2012 üldkoosoleku

otsuste tühistamiseks jätta rahuldamata.

25. 25.10.2012 kinnitas hageja üldkoosolek tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-,

juhtimis- ja muude korteriomanikelt kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid

aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama suurteks nagu kehtestati 14.04.2009

üldkoosolekul. Kohus leidis, et tariifide tagasiulatav kinnitamine oli lubatav ning

teatud olukordades ka möödapääsmatu, eriti juhul, kui varasemad üldkoosoleku

otsused on formaalsete vigade tõttu tühised või kehtetud. Seetõttu tuleb kehtetud

otsused uuesti vastu võtta ning seda saabki teha retrospektiivis. Hageja nõue puudutas

perioodi jaanuar 2010 - september 2013. Seega puudutas hageja nõue 25.10.2012

üldkoosoleku otsust ning 14.09.2009 üldkoosoleku otsus enam tähendust ei oma.

26. Tuvastamist ei leidnud 14.09.2009 üldkoosoleku otsuste tühisus. Kostja vastuväited

piirdusid koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega ja sellega, et kostjat teavitati

üldkoosolekust

vähem

kui

päeva

ette.

Analoogiliselt

varem

esitatud

argumentatsiooniga leidis kohus, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade peab hageja

põhikirja järgi olema välja pandud trepikodades ning kostja eraldi teavitamine ei ole

põhikirja järgi nõutav. Kostja ei ole väitnud, et trepikodades teadet üldkoosoleku kohta

ei olnud, samuti viibis kostja üldkoosolekul ka ise kohal, koosoleku toimumisele

vastuväiteid ei esitanud. Koosolekul arutati ka kostja (õiguseellase) ettepanekut seoses

parkimisega. Samuti oli kostja endine juhatuse liige selle üldkoosoleku toimumise ajal

hageja juhatuses. Kostjale ei saanud tulla üldkoosolek üllatusena. Kohapeal

üldkoosoleku kehtivana käsitamine ja tühisusele tuginemine aastaid hiljem ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega. Seetõttu ei leidnud kohus, et 14.09.2009 üldkoosoleku

otsus oleks tühine.

27. Kohus leidis, et 14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosoleku otsusega tariifide

kehtestamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, vaid tavapärane hageja

majandustegevus. Tariifid tuleb kehtestada sõltumata sellest, millises seisus on

küttesüsteem. Tariifid iseenesest ei saa olla hea usu põhimõttega seetõttu vastuolus.

28. Kohus leidis, et hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale küttesüsteemi paigaldamise

kulusid. Samuti ei pea hageja hüvitama soojuspumpade paigaldamise kulusid. Kui

elamus toimub keskküttesüsteemi avarii, tuleb avarii kõrvaldada ja süsteem parandada.

Käesoleval juhul ehitas kostja endale paralleelse küttesüsteemi. Kohus leidis, et

korteriomanikel ei ole keelatud kasutada täiendavaid soojusallikaid, kuid see ei

vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Hageja ei keeldunud küttesüsteemi

parandamisest, küttesüsteemist ei ole huvitatud eelkõige kostja. Hageja ei nõudnud

kostjalt pärast avarii toimumist soojuse eest tasu. Samuti ei saa väita, et hageja poleks

pidevalt tegelenud keskkütteprobleemiga. Keskküttesüsteemi osas on hageja püüdnud

olukorda pidevalt parandada ning augustis 2011 tellinud torustike survepesu teenuse,

juunis 2011 tarbeveesoojusvaheti keemilise läbipesu ja soojussõlme primaarkontuuri

survestuse jm, igakuiselt tellis hageja automaatsoojussõlme ja tehnosüsteemide

hooldusteenuseid, 2010 on hoone keldris asendatud osaliselt torustik. Ka on hageja

tegelenud avariiremondiga, tasudes remondiarveid. Hageja tasus ka muid elamu

hooldusega seotud arveid. Hageja näitas piisavalt hoolsust üles keskküttesüsteemi

korrashoiuks ning kohus ei tuvastanud hageja hea usu põhimõtte vastast käitumist.

Samuti ei ole hageja vastu võtnud otsust või põhikirja muudatust, milles lubab kostjal

kanda majandamiskulusid erinevalt teistest korteriomanikest või lubanud kostjat

keskküttesüsteemist eralduda. Esitatud tõenditest sellist nõusolekut ei nähtu,

üldkoosoleku vastav otsus puudub. Kui kostja ehitab ise endale täiendava kütteallika,

ei pea hageja seda kulu kostjale hüvitama. Kohus leidis, et kostja tasaarvestusavaldus

on põhjendamatu. Eeltoodud asjaolud ei vabasta kostjat tasumast kommunaalteenuste

eest.

29. Kostja tasaarvestas ka lumekoristustasu 66,78 eurot. Kostja esitas enda poolt tellitud

lumekoristuse kohta arved. See aga ei tähenda, et kostjal oleks õigus see summa

tasaarvestada. Kohus leidis, et hageja ei ole jätnud lund koristamata, sest ka hageja on

teenuse osutajatelt tellinud seda teenust läbi aastate ning ei saa väita, et lumi oli

pidevalt koristamata, mis takistanuks klientide pääsemist kostja kauplusesse.

Kahtlemata võib kostja lund koristada enda korteriomandi mõtteliselt osalt selleks, et

soodustada klientide juurdepääsu kauplusele, kuid see ei anna alust seda kulu

tasaarvestada kommunaalteenuste tasu nõudega. Õiguslik alus, sh käsundita

asjaajamine, selleks puudub. Kostja on lumekoristuse tellinud 09.01.2012, hageja

27.02.2012. Kohtu hinnangul on tavapärane, et korteriühistu tellib suuremahulise

lumekoristuse kord või paar aasta jooksul vastavalt vajadusele ning hageja käitumine

vastab sellele praktikale. Lumekoristustasu tasaarvestus on põhjendamatu.

30. Kostja tasaarvestas 452 546 eurot ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tuluna,

mille tõi kaasa elamu juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu,

mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi. Puudus vaidlus, et selline tõkkepuu on

paigaldatud.

Kohus

leidis,

et

tõkkepuu

paigaldamine

on

korteriomanike

diskretsiooniotsus ning lubatav. Tegemist on elumajaga ning seetõttu tuleb eelkõige

arvestada elanike huvidega. Elanike selge huvi on olnud nende kinnisasjal piirata

juhuslike sõidukite parkimist. Parkimisprobleem Tallinna kesklinnas on üldteada.

Selleks, et tagada majaelanike juurdepääs endale kuuluvale parkimisplatsile, oli

õigustatud tõkkepuu paigaldamine. Kostja ei väida, et ta ise ei saa parkida. Kostja

väidab, et tema kliendid ei saa parkida. Kahtlemata peavad korteriomanikud arvestama

vastastikuste huvidega, sh mitteeluruumi omaniku võimalike ärihuvidega. Kuivõrd aga

tegemist on siiski elumajaga, peab kohus kaalukamateks elanike huve. Kohus leidis, et

hageja ei ole õigusvastaselt käitunud ega sellega kostjale kahju tekitanud ning seega ei

vastuta kostja saamata jäänud tulu eest. Vastav tasaarvestusavaldus on põhjendamatu.

31. Hageja tegevuse majanduslikku otstarbekust kohus antud vaidluses ei hinda, mistõttu

ei oma tähendust hageja juhtorgani liikmete telefoni, koolituse jm arved.

Hooldusteenuste lepingu, töölepingu, ja raamatupidamisalase teeninduslepingu

sõlmimine hageja poolt ei mõjuta kostja kohustusi. Lepingutest nähtus, et hageja on

tegelenud elamu nõuetekohase hooldusega ning sõlminud enda kohustuse täitmiseks

vastavad lepingud. Õigusabi seoses elamu haldamise küsimuste lahendamisega peab

kohus samuti põhjendatuks. Ühistu juhtimise hindamine toimub läbi revisjoni ning

ühistu liikmel on juhtimise kohta õigus esitada küsimusi juhatusele, sh

üldkoosolekutel. Üldkoosoleku pädevusse kuulub ka juhatuse valimine ning

tasustamine, kui üldkoosolek seda vajalikuks peab. Oma huve ühistu paremaks

juhtimiseks saab kostja realiseerida ühingu sisesuhete kaudu, kostja juhatuse liige on

ka olnud hageja juhatuse liikmeks. Asjaolu, et kostja ei pääse juurde trepikojale ja

keldrile, ei vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Trepikoda ja kelder

kuulub kostja omandisse. Kostjal on õigus juurdepääsuks. Samas ei ole kostjal õigus

elamu mõttelisest osast loobuda ega ka loobuda mõtteliste osadega seotud kulutuste

kandmisest. Kohus peab kostja vastavasisulisi vastuväiteid põhjendamatuteks.

32. Kokkuvõtvalt leidis kohus, et hageja nõue esitatud arvete alusel 37 884,83 euro

saamiseks tuleb rahuldada. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise 9823,63 eurot

tulenevalt KÜS § 7 lg 4. Kohus leidis, et viivisemäär tuleneb seadusest ning ei ole

ebamõistlikult suur. Viivis on ca 4 korda väiksem kui põhivõlg.

Apellatsioonkaebus

33. Kostja palub tühistada maakohtu otsuse, jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja

rahuldada vastuhagi või saata tsiviilasi tagasi maakohtusse uueks arutamiseks,

menetluskulud jätta vastustaja kanda.

34. Kohtuotsus oli kostja jaoks üllatuslik, kuna kohus leidis, nagu oleks hageja põhikirja §

13 lg 2 kohaselt piisanud üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete järgimiseks sellest, et

üldkoosoleku kokkukutsumise teade pannakse hoone trepikodadesse ja üldkoosoleku

kokkukutsumise ja pidamisega ei ole rikutud apellandi subjektiivseid õigusi.

Kohtuotsus on ka vastuoluline, mis seisneb selles, et kohus nendib, et vastustaja poolt

apellandi vastu esitatud rahaline nõue hõlmab aastaid 2010-2013, kuid samas peab

kohus asjassepuutuvateks üksnes vastustaja 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosolekute

otsuseid.

35. Maakohus tugines väitele, mida kostja ei ole kunagi esitanud. Kostja seisukohtadeks

on olnud, et hageja 14.04.2009 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti üldkoosoleku

kokkukutsumise korda, mille tõttu on vastuvõetud otsused tühised ja seega oli ka

tühine päevakorrapunkti nr 2 juures vastuvõetud otsus 2009. a majandustegevuse

aastakava kinnitamise kohta; korteriühistu tühise otsuse kinnitamine sama

korteriühistu mõnel järgmisel üldkoosolekul ei ole õiguslikult võimalik. Seetõttu ei

olnud vastustaja 25.10.2012 üldkoosolekul õiguslikult võimalik kinnitada tariife, mis

otsustati kehtestada hageja 14.04.2009 üldkoosolekul.

36. 14.04.2009 üldkoosolek oli kordusüldkoosolek, kusjuures kvoorumi puudumise tõttu

ära jäänud üldkoosolek pidi toimuma 31.03.2009. Kuivõrd hageja põhikirjas puudub

eraldi regulatsioon korduskoosolekute kokkukutsumise kohta, siis järelikult tuleb ka

kordusüldkoosolekute kokkukutsumisest informeerida oma liikmeid vähemalt 15

päeva ette. On ilmne, et kordusüldkoosoleku kutsete väljapanemisele/ väljasaatmisele

järgnevast päevast alanud ning kordusüldkoosoleku toimumisele eelnenud päevaga

lõppenud ajavahemiku pikkuseks ei saanud kuidagi olla 15 päeva. Hageja teavitas

kostjat 14.04.2009 üldkoosolekust 13.04.2013 e-kirja teel. Seega kostja teavitamisel

on hageja oluliselt

rikkunud põhikirja § 13 lg-t 2, teavitades kostjat

kordusüldkoosolekust üks päev ette. MTÜS § 24¹ lg 1 kohaselt toob igasugune

üldkoosoleku

kokkukutsumise

korra

rikkumine

kaasa

sellel

üldkoosolekul

vastuvõetavate otsuste tühisuse. Isegi juhul, kui hagejal oleksid olemas Liivalaia 5

hoone trepikodade võtmed, siis ka sellises situatsioonis puuduks hagejal mõistlik

võimalus

Liivalaia

hoone

trepikodadesse

ülespandavate

üldkoosoleku

kokkukutsumise teadetega tutvumiseks. Ebamõistlik oleks hagejalt nõuda, et ta n-ö

igaks juhuks käiks regulaarselt hoone trepikodades vaatamas, kas ja milliseid teateid

on üles pandud. Väljakujunenud praktika kohaselt on hageja teavitanud kostjat

üldkoosolekutest ning on üldkoosolekutega seonduvad materjalid edastanud kas e-

posti teel või posti teel.

37. Mitte ükski seadus ei näe ette regulatsiooni, mille kohaselt tuleb üldkoosolekul

vastuvõetava otsuse tühisusest teavitada juba üldkoosoleku toimumise ajal, lastes

protokollida sellesisulise vastuväite.

38. Hageja poolt kostjalt nõutud majandamiskulude võlgnevust esineda ei saa ja seda

muuhulgas põhjustel, et 2010, 2011 ja 2012 majandamiskulud on hageja 25.10.2012

üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1. juures vastuvõetud otsusega kinnitatud sama

suured, nagu need otsustati kinnitada 14.04.2009 üldkoosolekul. Seega, kuna

puuduvad kehtivad otsused tariifide kinnitamise kohta, siis on ka tõendamata kostja

võlgnevus hageja ees.

39. Ainsad õigusabikulud, mis hagejal on tekkinud, on kostjaga peetavate vaidluste

õigusabikulud. Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 tehtud lahendi kohaselt ei

saa hageja nõuda, et tasuks majandamiskulude läbi oma osa hageja õigusabikuludest.

40. Hagi oleks tulnud tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata, kuna puuduvad kehtivad

üldkoosoleku otsused, millega oleks perioodi 2010 jaanuar - 2013 september osas

kehtivalt kehtestatud majandustegevuse aastakavad. Kui puuduvad majandustegevuse

aastakavad, siis ei ole võimalik rääkida ka sellest, milliseid rahasummasid peab

tasuma.

41. Hageja majandamiskulude tasumise väidetav nõue kostja vastu oleks väga mitmete

rahasummade osas vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuolu korral hea usu

põhimõttega ei lasu korteriühistu liikmel majandamiskulude eest tasumise kohustust.

42. Jättes põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse Viktor Kulikovi tunnistajana

ülekuulamiseks, on maakohus jätnud olulised asjaolud välja selgitamata ning on

eksitavalt käsitlenud lumekoristusega seonduvat.

43. Kostja on seisukohal, et hageja hea usu vastane käitumine seonduvalt 16.05.2012

sõlmitud

kohtuliku

kompromissilepinguga

toob

kaasa

hageja

25.10.2012

üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsuse vastuolu hea usu

põhimõttega. Vastuvõetud otsus on vastuolus hea usu põhimõttega veel ka teisel

põhjusel. Nimelt järeldub otsusest, nagu tuleks kostjal osaleda kõikide Liivalaia 5

kinnistu ja hoone kaasomandis olevate osadega seonduvate kulude kandmisel vastavalt

oma korteriomandi reaalosa suurusele. Samas omab tähtsust, et kostjale kuuluva

korteriomandi reaalosa on eripärane: tegemist on mitteeluruumiga, mis paikneb hoone

keldri- ja esimesel korrusel, kusjuures see mitteeluruum on vaid piiratud ulatuses

seotud teiste hoone osade ja kommunikatsioonidega. Nii näiteks puudub kostjal

sisspääs Liivalaia 5 hoone trepikodadesse. Kostja on seisukohal, et tema poolt ka

nende Liivalaia 5 hoone osade remondi ja korrashoiuga seonduvate kulude kandmine

25% ulatuses, millega kostjal puudub igasugune puutumus, oleks vastuolus hea usu

põhimõttega. Sellisteks hoone osadeks on näiteks hoone keskküttesüsteem (see on

kostja korteriomandi reaalosal aastaid tagasi lõhki külmunud); hoone trepikojad, kuhu

kostja sisse ei pääse; hoone keldri see osa, kus paiknevad korterite keldriboksid ja

kuhu kostja sisse ei pääse. Nähtuvalt TsÜS § 86 lg-st 1 on heade kommete või avaliku

korraga vastuolus olev tehing tühine. Juhul, kui kohtu arvates on hageja 25.10.2012

üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsus hea usu põhimõtte

rikkumise tõttu vastuolus heade kommete või avaliku korraga, siis palub kostja

tuvastada selle otsuse tühisuse TsÜS § 86 lg 1 alusel. Juhul, kui kohtu arvates ei ole

päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsus tühine, siis palub kostja alternatiivina

selle otsuse KÜS § 13 lg 3 alusel tühistada vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

44. Samuti

jääb

kostja

nõude

juurde

tühistada

25.10.2012

üldkoosolekul

päevakorrapunktide nr 1.1. ja 1.2. juures vastuvõetud otsused. Päevakorrapunkti nr

1.1. juures otsustati, et 2010, 2011 ja 2012 tariifid jäävad sama suurteks, kui need

kehtestati

14.04.2009

üldkoosolekul.

Kuivõrd

14.04.2009

üldkoosolekul

päevakorrapunkti nr 2 juures vastuvõetud otsus 2009 majandustegevuse aastakava

kinnitamise kohta ning päevakorrapunkti nr 6.1. juures vastuvõetud otsus maja

valitsemise korraldamise panemise kohta G. Tšernavskajale ning igakuise

ülalpidamiskulu ettenägemise kohta 7575 krooni on tühised, siis ei olnud hagejal

25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.1. juures võimalik otsustada, et 2010,

2011 ja 2012 tariifid jäävad sama suurteks, kui need kehtestati 14.04.2009

üldkoosolekul. Seda põhjusel, et 14.04.2009 üldkoosolekul mitte ühtegi tariifi

õiguslikult ei kehtestatud ning tegemist oli tühiste otsustega. Sellest tulenevalt tuleks

25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.1. juures vastuvõetud otsus tühistada.

45. Mis puutub 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.2. juures vastuvõetud

otsuse tühistamisesse, siis jääb kostja 24.01.2013 vastuhagis toodud seisukohtade

juurde. KÜS-s ei sisaldunud seisuga 25.10.2012 ja ei sisaldu ka käesoleval ajal

õigusnormi, mis kohustaks esitama korteriühistu üldkoosolekul osalevat ühistu liiget

vastuväidet, et sellel ühistu liikmel oleks hiljem võimalik korteriühistu otsuse

tühistamiseks esitada kohtusse hagi.

46. Riigikohus leidis asjas nr 3-2-1-63-05, et TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik

nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse

kehtetuks tunnistamist. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist käsitleb

erisättena KÜS § 13 lg 3, mille järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu

üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtusse kolme kuu

jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Mittetulundusühingute üldkoosolekute

kehtetuks tunnistamise korda reguleerib erisättena ka MTÜS § 24 lg 1. Käesolevas

asjas vaidlustab hageja korteriühistu üldkoosoleku otsused. Seega tuleb kohaldada

korteriühistuseadust kui eriseadust ning puudub alus viidata mittetulundusühingute

seaduse sellekohastele sätetele. Hagejal oli õigus esitada hagi KÜS § 13 lg 3 alusel

kolme kuu jooksul alates üldkoosoleku otsusest teadasaamisest. Nimetatust tulenevalt

ning pidades silmas KÜS-i regulatsiooni, leiab apellant, et 25.10.2012 üldkoosoleku

toimumise ajal ei pidanud apellant lähtuma põhimõttest, et igal juhul tuleb esitada

korteriühistu üldkoosoleku otsusele vastuväide, et hiljem oleks võimalik esitada

kohtusse hagi selle otsuse tühistamise nõudes. Riigikohtu seisukoht asjas nr 3-2-1-16-

13, millest järeldub, nagu oleks KÜS § 13 samasisuline MTÜS §-iga 24 ning sellest

tulenevalt on ka korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamise nõude esitamiseks

tarvilik eelnevalt vastuväite esitamine üldkoosolekul, on vaadeldav kostja arvates

Riigikohtu senise praktika muutmisena. 25.10.2012 ei saanud kostja näha ette, et

27.03.2013 asub Riigikohus oma varasemat praktikat muutma.

47. Kostja esitas siiski 25.10.2012 üldkoosolekul vastuväite päevakorrapunktide 1.1. ja

1.2. juures. Kahjuks ei ole kostja vastuväidet kajastatud üldkoosoleku protokollis.

Tõendamaks, et kostja vastuväite esitas, edastas apellant kohtule ja vastustaja

esindajale vastustaja koosoleku helisalvestise. 09.12.2013 toimunud kohtuistungil

otsustas maakohus mitte võtta mainitud helisalvestist kohtuasja materjali juurde.

48. Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, nagu ei oleks hageja käitumine seonduvalt

16.05.2012 kompromissilepinguga vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus jättis

hinnangu andmata apellandi poolt esile toodud faktidele selle kohta, et hagejal puudus

sisuline soov kostjaga läbirääkimiste pidamiseks ja hageja ei olnudki huvitatud

kostjaga kompromissi saavutamisest. Samuti on ebaõige kohtu seisukoht, nagu oleks

kostja esitanud 25.10.2012 üldkoosoleku punkti 1 juures tehtud otsuste tühistamise

nõude 3-kuulist kaebetähtaega rikkudes. Üldkoosolek toimus 25.10.2012 ning seega

lõppes 3-kuuline kaebetähtaega 25.01.2013. Vastuhagi on kostja esitanud 24.01.2013,

seega päev enne 3-kuulise aegumistähtaja möödumist.

49. Maakohus on põhjendamatult keeldunud tunnistajate ning kostja seadusliku esindaja

vande all ülekuulamisest. Kostja arvates on käesoleva kohtuasja õigeks lahendamiseks

hädatarvilik tunnistajate VK, KK, TH ja VM ülekuulamine ning kostja seadusliku

esindaja RV vande all ülekuulamine. Seetõttu esitab kostja uuesti taotluse nimetatud

tunnistajate ning kostja seadusliku esindaja ülekuulamiseks.

Vastustaja seisukoht

50. Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu põhjendused

51. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja

materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning apellatsioonkaebuse

väited ei anna alust selle tühistamiseks.

52. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et

vastuhagi esitati hiljem kui 3 kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates, mille

tõttu tuleb sel põhjusel nõuded 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks jätta

rahuldamata. Üldkoosolek toimus 25.10.2012 ja kostja esitas vastuhagi 24.01.2013,

mis ei ole rohkem kui 3 kuud hiljem. Küll on aga hageja palunud jätta kostja vastuhagi

25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks jätta rahuldamata lisaks sisulistele

põhjendustele ka sel põhjusel, et kostja viibis üldkoosolekul kohal ja ei ole lasknud

oma vastuväidet protokollida. Kostja märgib apellatsioonkaebuses, et ta esitas

25.10.2012 üldkoosolekul vastuväite päevakorrapunktide 1.1. ja 1.2. juures, kuid ei

märgi, et ta oleks taotlenud vastuväite protokollimist ja tema taotlus jäeti rahuldamata.

Vastavalt MTÜS § 24 lg-le 3 saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda

mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu

liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes

juhul, kui ta on lasknus protokollida oma vastuväite otsusele. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 27.03.2013 otsusest tsiviilasjas nr. 3-2-1-16-13 järeldub, et KÜS §

13 on samasisuline MTÜS §-iga 24 ning sellest tulenevalt on ka korteriühistu

üldkoosoleku otsuse tühistamise nõude esitamiseks vajalik eelnevalt vastuväite

esitamine üldkoosolekul. Kuna kostja osales üldkoosolekul ja ei ole lasknud oma

vastuväidet protokollida, ei ole tal õigust nõuda otsuste kehtetuks tunnistamist ja

kostja alternatiivne nõue hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks tuleb

sel põhjusel jätta rahuldamata

53. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS

§ 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

54. Maakohtu otsust ei saa pidada kostja jaoks üllatuslikuks selle tõttu, et kohus ei

arutanud menetlusosalistega läbi oma järeldust, et põhikirja kohaselt piisab koosoleku

kokkukutsumise teate väljapanemisest maja trepikojas. Tegemist ei ole õigusliku

hinnanguga, vaid tõendi hindamisel põhineva järeldusega.

55. Maakohtu otsus ei ole nõude määratlemisel vastuoluline. Esialgses hagis nõudis

hageja kommunaalteenuste võla tasumist perioodi eest 2010 jaanuar kuni 2012

september. Menetluse kestel hageja suurendas oma nõuet ja nõudis võla tasumist

perioodi eest seisuga 30.september 2013. Hageja on esitanud oma nõude tõendamiseks

kostjale esitatud arved, millel on märgitud teenuste loetelu. Tariifidena on kehtestatud

remondifond, haldus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikmetasu. Ülejäänu

kuulub tasumisele vastavalt tarbitud teenusele. Teenuste saamise kohta teenuse

osutajalt on hageja esitanud ka korteriühistule esitatud arved ning kohus leidis õigesti,

et hageja on sellega tõendanud nende teenuste osutamist ja maksumust. Kostja ei

esitanud täpsemaid vastuväiteid, mida kohus oleks pidanud veel hindama. Kohtul

puudus õigustatult kahtlus, et majale osutati sellises mahud teenuseid, mille üle ka

vaidlus puudus. Ühelgi hageja poolt kostjale esitatud arvel ei ole kajastatud

õigusabikulusid, mida saaks seostada hageja ja kostja vahelise vaidlusega, mistõttu

kostja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-13 ei ole asjakohane.

56. Kostja ei vaidle kommunaalteenuste arvetele vastu mitte sel põhjusel, et arvetel oleks

näidatud valed tariifid või et arvetes esines vigu, vaid sel põhjusel, et tariifid ei kehti,

kuna koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu on seal vastuvõetud otsused

tühised. Ringkonnakohus kostja seisukohaga tariifide kehtetuse osas ei nõustu. Tariifid

võeti vastu hageja 14.04.2009 üldkoosolekul, kus kostja viibis ise kohal ja koosoleku

toimumisele vastuväiteid ei esitanud. Samuti oli kostja endine juhatuse liige selle

üldkoosoleku toimumise ajal hageja juhatuses, kes koosoleku korraldas ja ette

valmistas.

Seega

ei

saanud

tulla

antud

üldkoosolek

kostjale

üllatusena.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kohapeal üldkoosoleku kehtivana

käsitamine ja tühisusele tuginemine aastaid hiljem ei ole kooskõlas hea usu

põhimõttega.

57. Lisaks sellele kinnitas hageja 25.10.2012 üldkoosolek tariifid uuesti üle, sisuliselt

võttis vastu uue otsuse tariifide kehtivuse kohta tagasiulatuvalt, mitte ei kinnitanud

tühist otsust, nagu kostja leiab. Maakohus leidis õigesti, et tariifide tagasiulatav

kinnitamine on lubatav ning teatud olukordades ka möödapääsmatu, kui varasemad

üldkoosoleku otsused on formaalsete vigade tõttu tühised.

58. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu põhjendustega tasaarvestuse kehtetuse ja

vastuhagi põhjendamatuse osas.

59. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hageja käitumine seoses 16.05.2012

kompromisslepingu sõlmimisega ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus ei

jätnud hinnangut andmata kostja väidetele, et hagejal puudus sisuline soov

läbirääkimiste pidamiseks ja ta ei olnudki huvitatud kompromissi saavutamisest.

Hageja ei ole oma väiteid tõendanud. 25.10.2012 üldkoosolekul sai kostja sõna ning

arutati kostja ettepanekut põhikirja muutmiseks. Etteheidet hagejale, et ta ei ole

lahendusi kostjaga arutanud või kostjat üldkoosolekul ära kuulanud, seega teha ei saa.

Kohus leidis, et kompromissini jõudmiseks on vaja mitte ühe, vaid mõlema poole

jõupingutusi. Korteriühistu liikmete vaba hääletamise tulemust ei saa pidada hea usu

põhimõttega vastuolus olevaks.

60. Samuti ei ole kostja kohtlemine võrdselt teiste korteriomanikega vastuolus seaduse ja

ühistu põhikirjaga vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja kohustus osaleda kõigi

korteriühistu kandmises võrdselt teiste kaasomanikega tuleneb AÕS § 72 lg-st 1 ja

KÜS §-st 15¹ ning hageja põhikirja sätetest. Seadus ei näe ette võimalust jaotada

ühisele asjale tehtavaid kulutusi teisiti, kui on teinud hageja. Kaasomandi koormatiste

ja kulutuste kandmist kaasomanike poolt reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS

§ 75. Nii KOS § 13 lg 1 kui ka asjaõigusseaduse § 75 järgi kannavad korteriomanikud

kaasomanikena ühised maja valitsemisega seotud kulud vastavalt kaasomandiosa

suurusele. Maja valitsemisel korteriühistu vahendusel näeb KÜS § 151 ette ühiste

kulude kandmise sarnaselt vastavalt eluruumide pindala osatähtsusele, arvestatuna

eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Seega korteriühistusse kuuluvad

mitteeluruumide omanikud on kohustatud KÜS §-s 15¹ loetletud teenuste tarbimise

eest tasuma eluruumide omanikega võrdsetel alustel ja sellist otsust pole alust pidada

tühiseks vastuolu tõttu heade kommete või avaliku korraga (TsÜS § 86 lg 1).

61. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostjal puuduvad nõuded hageja

vastu, mida ta tasaarvestuseks kasutas ning seetõttu ei ole tasaarvestus kehtiv.

62. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale täiendava

küttesüsteemi paigaldamise kulusid. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks

keeldunud küttesüsteemi parandamisest, sellest ei olnud huvitatud kostja ise, kes

soovis ühisest küttesüsteemist eralduda ja ehitas endale paralleelse küttesüsteemi.

Kaasomanikud võivad AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist

ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel,

kusjuures kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes

kaasomanike kokkuleppel. Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad

korteriomanikud

kaasomandi

eset

kasutada

omavahelise

kokkuleppe

või

häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Korteriomandi valitsemist reguleerib

KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid

arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise

piiresse. Riigikohus on lahendis 3-2-1-50-11 asunud seisukohale, et korteri eraldamine

elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida

tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on

võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik

korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine

küttesüsteem. Sellist korteriühistu üldkoosoleku otsust ega kaasomanike kokkulepet,

mis oleks lubanud kostjal keskküttesüsteemist eralduda ja kanda majandamiskulusid

erinevalt teistest korteriomanikest, asjas esitatud ei ole.

63. Maakohus leidis õigesti, et kostja pole õigustatud nõudma täiendavat lumekoristustasu

66,78 eurot. Kaasomanikud on moodustanud korteriühistu kinnisasja ühiseks

hooldamiseks, mille hulka kuulub ka lumekoristuse organiseerimine. Kostjal oli õigus

nõuda hagejalt lume regulaarset koristamist. Kostja pole tõendanud, et ta pöördus

selles küsimuses hageja poole, kuid hageja jättis oma kohustuse täitmata.

64. Kostja tasaarvestas 452 546 eurot ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tuluna,

mille tõi kaasa elamu juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu,

mis vähendas kaupluse külastajate parkimisvõimalusi. Tegemist ei ole vaidlusega

parkimiskohtade jagamise üle. Kostja ei väida, et ta ei saa parkida. Kostja saab parkida

tõkkepuu taga, samuti on kostjale eraldatud 6 kohta ka tõkkepuu ees. Kostja soovib, et

maja hoovis oleks parkimine vaba kõigile kaupluse külastajatele. Kohus leidis õigesti,

et hageja ei ole tõkkepuu paigaldamisega seoses õigusvastaselt käitunud ning seega ei

vastuta kostja saamata jäänud tulu eest. Tõkkepuu paigaldamine on korteriomanike

diskretsiooniotsus,

mida

maakohus

hindas.

Maakohus

pidas

põhjendatult

kaalukamateks elanike huve piirata kinnisasjal juhuslike sõidukite parkimist kui kostja

ärihuve, kuna tegemist on eelkõige elumajaga. Kui võimaldada kõigile soovijatele

vaba sissepääs hoovi, nagu kostja soovib, poleks korteriomanikel endil võimalik enam

oma sõidukeid maja juurde parkida.

65. Maakohus jättis põhjendatult rahuldamata kostja viivise alandamise taotluse.

Seadusest tulenev viivisemäär ei saa olla ebamõistlikult suur. Kohtupraktika

aktsepteerib mõistliku viivise kogusummana viivist põhinõude ulatuses. Antud juhul

on viivis ca 4 korda väiksem kui põhivõlg.

Menetluskulude jaotus ja selgitus

66. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Alates 01.01.2015 kehtiva protsessiõiguse kohaselt saab

menetlusosaline taotleda menetluskulude summaarset kindlaksmääramist nende

menetluskulude osas, mis tsiviilasja toimikust ei kajastu, üksnes siis, kui

menetlusosaline on esitanud igas kohtuastmes kohtu poolt määratud tähtaja jooksul

kohase menetluskulude nimekirja. Käesolevas tsiviilasjas tegi maakohus lõpplahendi

enne 2014 lõppu ning lähtudes kehtivast menetlusseadustikust ei küsinud

menetlusosaliste käest menetluskulude nimekirja ning märkis kohtuotsusesse, et

menetlusosalistel on õigus esitada menetluskulude summaarse kindlaksmääramise

taotlus asjas lõpplahendi teinud maakohtule 30 päeva jooksul asjas tehtud lõpplahendi

jõustumisest alates.

67. Arvestades seda, et isikutele tuleb tagada õigus nõuda enne 01.01.2015 tehtud

kohtuotsuste puhul menetluskulude hüvitamine ja tagada ka see, et ühe ja sama

tsiviilasja puhul toimuks erinevate kohtuastmete menetluskulude kindlaksmääramine

samade põhimõtete järgi , leiab ringkonnakohus, et kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS §

174 lg 1 lauset 1 ja TsMS §-i 6 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes tsiviilasjades, kus

esimene lõpplahend tehakse enne 01.01.2015, tuleb kõikide menetluskulude osas

kohaldada TsMS-i kuni 31.12.2014 kehtinud redaktsiooni. Sellisel juhul on tagatud

menetlusosalisele põhiseadusega kaitstud õigus nõuda kahju hüvitamist.

68. Eespool toodust tulenevalt ei määranud ringkonnakohus käesolevas tsiviilasjas

menetlusosalistele apellatsioonimenetluse kulude nimekirjade esitamiseks tähtpäeva

ning määrab käesolevas kohtuotsuses kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse ning

selgitab menetluskulude summaarse kindlaksmääramise korda selliselt nagu seda nägi

ette kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS-i redaktsioon.

69. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja

ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.

70. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 (kuni 31.12.2014.a kehtinud redaktsioonis) järgi

võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude

rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel

30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS §

174 lg 2 (kuni 31.12.2014.a kehtinud redaktsioonis) kohaselt hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik

kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Kaija Kaijanen Tiit Kollom Gaida Kivinurm

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 23.09.2015 otsusega

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-

50816 osaliselt - osas, millega Harju Maakohtu 19. veebruari 2014. a otsus jäeti hagi

rahuldavas osas muutmata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Jätta ringkonnakohtu otsus muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus

osas, millega vastuhagi jäeti rahuldamata, arvestades põhjenduse osas Riigikohtu

otsuses märgitut.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Advokaadibüroo Sorainen AS-ile kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon.